Composition : M. A B R E C H T , président
MmesMerkli, juge, et Cherpillod, juge suppléante
Greffier :M. Grob
Art. 18 al. 1 et 253 CO
Statuant sur l’appel interjeté par G., à [...],
défenderesse, contre le jugement préjudiciel rendu le 17 août 2016 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec R., à
[...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
janvier 2011.
2.Depuis le 7 décembre 2012, G.________ bénéficie d’un droit de
superficie sur l’immeuble litigieux. Ce droit comporte notamment
l’engagement de la superficiaire de démolir le bâtiment existant et d’en
construire un nouveau sur cette même parcelle, comprenant dix
appartements, trois commerces et six places de parc extérieures.
3.Par courrier du 26 décembre 2012, X.________ et R.________ se
sont adressées à G.________ afin d’obtenir que le bail soit repris par
R.________ seule.
Le 17 janvier 2013, G.________ a écrit ce qui suit à
R.________ (sic) :
« Nous nous référons,
-Au bail-à -loyer pour locaux commerciaux signé le 22 janvier
2001 par M. [...] – bailleur et Mme X.________ et M. [...] –
locataires ;
-A l’avenant /transfert de bail signé le 20 janvier 2011 par [...]
SA – bailleur et Mmes X.________ et R., locataires
-à la lettre cosignée par Mme X. et vous-même du
26 décembre 2012, réceptionnée le 7 janvier dernier,
afférente à la résiliation du bail-à-loyer par Mme X.________,
codétentrice avec vous du contrat,
-
10 -
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 15 janvier
2016, le Président a fait interdiction à G., par ses organes et ses
représentants, sous la menace de la peine d’amende prévue à l’article 292
du Code pénal en cas d’insoumission à une décision de l’autorité, de louer
ou de mettre à disposition d’un tiers, de quelque manière que ce soit, tout
ou partie des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue
V. à [...], correspondant à l’espace désigné par les termes
« coiffeuse : 41.4 m
2
» sur le plan annexé à l’ordonnance (I), a imparti à
R.________ un délai au 15 février 2016 pour saisir le Tribunal des baux
d’une action au fond tendant à valider les mesures provisionnelles, sous
peine de caducité de celles-ci (II), a révoqué l’ordonnance de mesures
superprovisionnelles du 13 novembre 2015 (III), ainsi que celle du 20
novembre 2015 dans la mesure excédant le chiffre I ci-dessus (IV), a dit
que les frais judiciaires, arrêtés à 1'450 fr. et prélevés sur les avances
fournies par R., seraient assumés par moitié par chacune des
parties (V), que G. devait payer à R.________ la somme de 725 fr. à
titre de remboursement des avances que celle-ci a fournies (VI) et que les
dépens étaient compensés (VII), a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VIII) et a déclaré l’ordonnance immédiatement exécutoire,
nonobstant recours ou appel (IX).
11.a) Par demande adressée au Tribunal des baux le 15 février
2016, R.________ a pris, sous suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes contre G.________ :
« Principalement
I. Le congé signifié à R.________ par G.________ en date du 29
octobre 2015 est nul.
Subsidiairement
II. Le congé signifié à R.________ par G.________ en date du 29
octobre 2015 est annulé.
Plus Subsidiairement
III. Une prolongation de bail maximale de six ans est octroyée à
R.________ pour les locaux sis rue V.________, à [...].
En tout état de cause
-
11 -
IV. Ordre est donné à G.________ de mettre à disposition de
R.________ les locaux sis rue V., à [...], objet du bail
conclu entre les parties, dès l’achèvement des travaux entrepris,
sous la menace de la peine d’amende prévue par l’article 292 CP
qui réprime l’insoumission à une décision de l’autorité.
V. Dire que faute d’exécution de la conclusion V dès jugement
définitif et exécutoire, G. sera condamnée, sur simple
requête de R., à une amende d’ordre de CHF 1'000.-
(mille francs) pour chaque jour d’inexécution. ».
Le 14 avril 2015, la demanderesse a retiré les conclusions IV et
V prises au pied de la demande précitée.
b) Par décision du 12 mai 2016, le Président a limité la
procédure aux questions de savoir si les parties avaient conclu un bail le
12 décembre 2013 et, le cas échéant, si le courrier adressé par G.
à R.________ le 29 octobre 2015 constituait un congé (ordinaire ou
extraordinaire) au sens du titre VII (recte : VIII) du Code des obligations.
c) G.________ a déposé des déterminations le 28 juin 2016, au
pied desquelles elle a pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions
reconventionnelles suivantes :
« I. la convention entre les deux commerçants et G.________ n’est
pas un bail à loyer;
II.G.________ n’a aucune obligation de contracter un bail-à-loyer
avec Mme R., ni de l’indemniser;
III.Mme R. doit quitter immédiatement le local qu’elle
occupe à la rue H.;
IV. les engagements de la convention prennent fin avec la
disponibilité des locaux de la nouvelle construction sis rue
V., soit le 31 mars 2016;
V.les loyers dus à [...] depuis cette date pour les locaux de la rue
H.________ doivent être supportés par les actuels occupants dès
le 1er avril 2016 et jusqu’à évacuation des locaux. ».
d) Le Tribunal des baux a tenu une audience le 17 août 2016,
lors de laquelle les témoins [...], et [...] (tous deux membres du conseil
communal de [...]), [...] (syndique de ladite commune) et [...]
-
12 -
(copropriétaire de l’immeuble sis rue H.) ont été entendus. Les
deux membres du conseil communal et la syndique de [...] ont exposé que
l’idée était de conserver la situation existante avant la démolition de
l’immeuble une fois celui-ci reconstruit, notamment en maintenant en
place les commerçants, précisant que c’était par ailleurs dans cette idée
que la commune de [...] était intervenue comme intermédiaire dans les
discussions menées entre G. et les commerçants, notamment
R.. La copropriétaire a également indiqué qu’elle avait entendu
que les occupantes des locaux provisoires de la rue H. avaient
reçu des garanties selon lesquelles elles pourraient réintégrer le nouvel
immeuble de la rue V..
e) Le dispositif du jugement a été adressé aux parties le 19
août 2016 et la motivation en a été requise par G. le 23 août
suivant.
E n d r o i t :
1.1L'appel est recevable contre les décisions finales (art. 236 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) et les décisions
incidentes (art. 237 CPC) de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC)
dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit
être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 CPC).
1.2
1.2.1La notion de décision finale au sens des art. 236 CPC et 308 al.
1 let. a CPC est identique à celle de l'art. 90 LTF (Loi du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral ; RS 173.110) (TF 4A_137/2013 du 7 novembre 2013
consid. 7.2 et 7.3). Selon ce dernier article, une décision est finale
-
13 -
lorsqu'elle met formellement un terme à l'instance ; il s'agit d'un prononcé
sur le fond ou d'une décision procédurale telle que, par exemple, un refus
d'entrer en matière faute de compétence (ATF 134 I 83 consid. 3.1).
Contrairement à la LTF, le CPC ne définit pas la décision partielle, par
laquelle le juge statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui
qui reste en cause (art. 91 let. a LTF) ou rend une décision mettant fin à la
procédure à l'égard d'une partie des consorts (art. 91 let. b LTF). La
décision partielle s'assimile à une décision finale dans la mesure où elle
tranche définitivement une partie du litige, pour laquelle le procès prend
fin. Elle s'en distancie toutefois puisqu'elle ne met pas fin à la procédure,
dès lors que l'instance perdure à raison de la partie non tranchée du litige.
La décision partielle est en réalité une décision « partiellement finale »
(Corboz, Commentaire de la LTF, 2
e
éd., Berne 2014, n. 7 ad art. 91 LTF).
Elle statue définitivement sur une ou plusieurs des conclusions en cause,
sans mettre totalement fin à la procédure (cas de cumul objectif et cumul
subjectif d'actions). Il ne s'agit pas de plusieurs questions matérielles
partielles d'une demande, mais de prétentions juridiquement distinctes
« dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause » (art. 91 let. a
LTF). Même si elle n'est pas mentionnée à l'art. 308 al. 1 CPC, la décision
partielle, prise à des fins de « simplification du procès » au sens de l'art.
125 CPC – qui permet de limiter la procédure à des questions ou des
conclusions déterminées (art. 125 let. a CPC) –, est attaquable
immédiatement, sous peine de péremption du droit d'appel ou de recours,
au même titre qu'une décision finale (CACI du 12 mars 2014/85 consid. la).
1.2.2En l'espèce, se fondant sur l'art. 125 let. a CPC, le Tribunal des
baux a limité la procédure à deux questions : celle de savoir si les parties
avaient conclu par la convention du 12 décembre 2013 (ci-après : la
Convention) un contrat de bail pour un local sis rue V.________ à [...] d'une
part, et celle, en cas de réponse positive à la première question, de savoir
si le courrier du 29 octobre 2015 de l'appelante à l'intimée constituait un
congé ordinaire ou extraordinaire, d'autre part. Il a tranché la première
question par l'affirmative et la seconde par la négative.
-
14 -
Ce faisant, le Tribunal des baux a tranché des conclusions de
la demande, puisqu'il a admis l'existence d'un contrat de bail résiliable
pour l'objet précité et que ce contrat ne l'avait pas été par le courrier du
29 octobre 2015. Cela rend sans objet les conclusions I à III de la demande
du 15 février 2016, seules conclusions restantes de cette écriture. Cela
conduit également au rejet de la conclusion I prise par l'appelante en
première instance, dans la mesure où cette conclusion eût été recevable,
et rend sans objet une partie de sa conclusion Il, laissant ses autres
conclusions, indépendantes, non tranchées. La décision objet de l'appel
est par conséquent une décision finale partielle. La voie de l'appel est
ouverte à son encontre.
1.3
1.3.1Aux termes de l'art. 308 al. 2 CPC, dans les affaires
patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 francs au moins. En se référant au dernier
état des conclusions, cette disposition vise les conclusions litigieuses
devant l'instance précédente, non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de
droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, spéc. p.
126). En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse
se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat
subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation,
et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu
être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période
de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre
l'annulabilité d'une résiliation (ATF 137 III 389 consid.1.1).
1.3.2En l'occurrence, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la
valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.4Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), l'appel est pour le surplus recevable.
-
15 -
2.L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a
CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance
d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en
droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en
relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l'appelant de motiver son appel
(art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la
motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des
critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre
aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la
décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles
repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les références citées).
La Cour de céans n'est ainsi pas tenue d'examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés devant elle (ATF 142 III 413 consid.
2.2.4 ; TF 4A_341/2016 consid. 5.2 ; CACI 2 juillet 2015/608 consid. 2 ;
CACI 1
er
février 2012/57 consid. 2a).
3.L'appelante conteste que la Convention puisse être assimilée à
un contrat de bail s'agissant du local commercial sis rue V.________ à [...].
3.1Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par
lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire,
moyennant un loyer. Ses éléments objectivement essentiels sont la
cession de l'usage d'une chose, pendant une certaine durée, moyennant le
paiement d'un loyer (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd.,
Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 22, n. 1624 ; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 70, n. 1.1). L'objet loué peut être déterminé ou
-
16 -
déterminable, une location sur plans étant par exemple admise
(Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle 2010,
n. 64 ad art. 253 et la référence citée). S'agissant de la durée, la loi pose
la présomption réfragrable selon laquelle le contrat de bail est conclu pour
une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). Quant au loyer, son montant
doit être au moins déterminable (Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 65 ad art.
253 CO).
3.2Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses
d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des
parties, sans s'arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont
elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de la convention. La jurisprudence a déduit de cette disposition qu'il
convenait de chercher à déterminer en premier lieu la réelle et commune
intention des parties (interprétation subjective) et, si celle-ci n'était pas
établie ou si les volontés intimes divergeaient, d'adopter la méthode
d'interprétation selon le principe de la confiance (interprétation objective)
(ATF 132 III 626 consid. 3.1 et les références citées, JdT 2007 I 423 ; ATF
125 III 305 consid. 2b et les références citées). Cette dernière méthode
consiste à rechercher le sens que chacune des parties pouvait et devait
raisonnablement prêter aux déclarations de l'autre, en tenant compte des
termes utilisés ainsi que du contexte et de l'ensemble des circonstances
dans lesquelles elles ont été émises (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 ; ATF 125
III 305 consid. 2b et les références citées). Les circonstances
déterminantes sont ici celles qui ont précédé ou accompagné la
manifestation de volonté, mais non pas les événements postérieurs, à
l'exemple du comportement adopté par les parties contractantes après
qu'elles ont conclu l'accord (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 ; TF 4C.283/2002
du 6 janvier 2003 consid. 4). Subsidiairement, si l'interprétation selon le
principe de la confiance ne permet pas de dégager le sens de clauses
ambiguës, celles-ci sont à interpréter en défaveur de celui qui les a
rédigées, en vertu de la règle « in dubio contra stipulatorem » (ATF 133 III
61 consid. 2.2.2.3 ; ATF 122 III 118 consid. 2a, JdT 1997 I 805 ; TF
4A_667/2016 consid. 3.2).
-
17 -
3.3A l'encontre de la qualification de contrat de bail de la
Convention, l'appelante invoque en premier lieu que cette convention ne
mentionne pas explicitement la cession de l'usage des locaux, ce qui
signifierait selon elle qu'elle devait être réglée dans un contrat de bail
encore à conclure.
Par la Convention, l'appelante s'est engagée envers l'intimée à
construire un salon de coiffure précisément défini (cf. infra consid. 3.4),
dont le loyer serait fixé en fonction de critères énumérés (cf. infra consid.
3.6.2), un loyer pour un autre local étant assumé pendant la durée de la
construction estimée à dix-huit mois par l'appelante, l'intimée en
assumant les charges et frais accessoires durant cette période. Il résulte
de ces éléments que la volonté des parties, même si non explicitée
expressément dans la Convention, était bien que l'appelante, après
travaux, cède l'usage du salon précité à l'intimée contre un loyer. Dans le
cas contraire, la référence dans une convention signée entre les parties à
un futur local que l'appelante s'engageait à construire d'une part et à un
loyer d'autre part ne ferait tout simplement pas de sens. Une telle
interprétation de la convention litigieuse est encore appuyée par le fait
que les parties étaient auparavant liées par un contrat de bail portant
précisément sur un salon de coiffure, dont l'appelante avait cédé l'usage à
l'intimée, et que l'appelante avait écrit à l'intimée le 17 janvier 2013, soit
antérieurement à la conclusion de la Convention, qu'elle maintenait son
engagement de renouveler à l'intention de l'intimée un bail à loyer pour le
local commercial dans la nouvelle construction.
3.4L'appelante invoque l'absence d'accord des parties quant à
l'objet du bail, respectivement soutient que cet objet n'aurait pas été
suffisamment déterminé dans la Convention pour considérer que les
parties s'étaient entendues sur ce point.
La Convention précise que les engagements de l'appelante
prennent place « dans le cadre de la démolition et nouvelle construction
d'un immeuble à la rue V.________ ». Elle décrit ensuite, dans ce contexte,
l'objet dont la cession de l'usage est voulue entre les parties, soit un local
-
18 -
commercial à construire pour l'exploitation d'un salon de coiffure de « 41
m
2
env. selon permis de construire CAMAC [...] ».
Selon l'art. 69 al. 1 RLATC (Règlement d'application du 19
septembre 1986 de la loi sur l'aménagement du territoire et les
constructions ; RSV 700.11.1), dans les cas de constructions nouvelles,
d'agrandissements, de surélévations, de transformations d'immeubles ou
de changement de leur destination, la demande de permis de construire
est accompagnée d'un dossier au format A4 comprenant les plans pliés au
même format et, notamment, les plans à l'échelle du 1:100 ou du 1:50 des
sous-sols, rez-de-chaussée, étages et combles avec destination de tous les
locaux et l'indication des mesures de prévention contre les incendies,
étant précisé que pour les constructions de grandes dimensions ou
présentant des éléments répétitifs, l'échelle du 1:200 peut être autorisée
par la municipalité qui indique, le cas échéant, les parties du projet devant
être établies à l'échelle du 1 :100 (ch. 2), ainsi que les plans des
canalisations d'eau et d'égouts sur lesquels figureront les différents
réseaux, dessinés en utilisant les symboles de la recommandation SIA n°
410, ainsi que les indications des pentes et des diamètres jusqu'au
raccordement avec les canalisations principales ou, dans les cas
exceptionnels, avec les installations privées, autorisées par le
département en charge de la gestion des eaux (ch. 5). Aux termes de l'art.
70a RLATC, la demande mentionnera la destination de l'ouvrage de
manière claire et complète en indiquant la nature de l'utilisation des
locaux.
Il résulte de ce qui précède que les parties, par la Convention
et la pièce à laquelle elle se réfère, ont clairement défini l'objet sur lequel
elles voulaient que leur rapport de bail futur porte. L'adresse du local futur
ressort de la Convention ; il en va de même de sa taille et de son
affectation. La localisation précise du local dans l'immeuble à construire,
ainsi que sa forme, ressortent quant à elles du permis de construire
CAMAC et de ses annexes, imposées par la loi, auxquels la Convention se
réfère expressément. Au vu de ces éléments, force est de constater que
-
19 -
les parties se sont également entendues, de manière suffisante, sur le
local objet de leur futur rapport de bail.
3.5L'appelante soutient que les demandes formulées par l'intimée
dans son courrier du 25 septembre 2015, soit dix-huit mois après la
Convention, constitueraient des éléments subjectivement essentiels d'un
hypothétique contrat de bail. Dès lors que l'intimée les a fait valoir après
la conclusion de la Convention, cela montrerait qu'elle-même ne partait
pas du principe que les parties s'étaient entendues sur l'objet du bail lors
de la conclusion de cette convention et que ses caractéristiques
essentielles devaient être précisées dans un accord ultérieur.
Cette interprétation de la volonté de l'intimée n'est pas
supportée par la pièce invoquée : dans ce courrier du 25 septembre 2015,
l'intimée indiquait expressément être allée regarder « le nouveau local
(bail à loyer à [s]on nom ) », demander à quelle date elle emménagerait
dans « [s]es nouveaux locaux » et soupçonner l'appelante de mettre tout
en œuvre pour qu'elle quitte les lieux, afin qu'elle « rompe » le contrat.
C'est dire que dans son esprit, le bail était d'ores et déjà conclu s'agissant
des locaux sis rue V.. A cela s'ajoute que l'intimée ne réclamait
pas que les parties conviennent d'aménagements encore non arrêtés,
mais que l'appelante respecte ce qui avait déjà été convenu auparavant,
qualifiant le placement des tuyaux d'écoulement non de nouvelle exigence
mais d'« erreur » de la part de l'intimée ou de ses mandataires. On ne
saurait partant y voir des éléments essentiels qui n'auraient pas été
convenus auparavant par les parties et qui empêcheraient de considérer
la Convention comme valant contrat de bail entre celles-ci pour l'objet sis
rue V..
3.6L'appelante invoque l'absence d'accord des parties quant au
loyer.
3.6.1Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur
pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). Le bail à loyer étant
par nature un contrat à titre onéreux, le loyer est un élément nécessaire
-
20 -
du contrat. Les parties peuvent convenir d'un montant de loyer qui n'est
pas fixé exactement mais qui est déterminable (ATF 119 II 347 consid. 5 ;
TF 4C.426/2006 consid. 2.2 ; cf. également ATF 135 III 1 consid. 2.5), par
exemple en fonction d'un prix au mètre carré ou du chiffre d'affaires
réalisé par le locataire (Lachat, op. cit., p. 83). A défaut d'entente sur le
montant du loyer, le contrat ne vient pas à chef, même si les parties
s'étaient mises d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux (ATF 119
II 347, JdT 1994 I 609).
3.6.2Dans la Convention, les parties ont prévu le paiement d'un
loyer contre la cession implicite mais claire de l'usage du salon de coiffure
par l'appelante à l'intimée. Elles n'ont pas arrêté à ce moment-là le
montant de ce futur loyer. La lecture de la Convention permet toutefois de
comprendre qu'elles ont voulu calculer le loyer dû en fonction de plusieurs
paramètres (coût de construction, taux hypothécaire et rendement), dans
leur quotité à la fin des travaux. Force est ainsi de constater que les
parties se sont entendues sur un loyer déterminable, ce qui est suffisant.
C'est en vain que l'appelante prétend que ce loyer ne le serait pas au vu
des critères choisis, puisqu'elle l'a elle-même calculé au franc près, au jour
de la Convention, à titre d'illustration. Moyennant que l'appelante
fournisse les bases de calcul utilisées le 12 décembre 2013 pour aboutir
au montant de 250 fr. le m
2
ou 854 fr. par mois, il sera aisé de déterminer
ce qu'il faut entendre notamment par « rendement » ou la relation entre
les différents critères utilisés, éléments que l'appelante estime aujourd'hui
peu clairs.
L'interprétation à donner à la Convention ne serait au
demeurant pas différente si l'on devait se fonder, conformément au
principe de la confiance, sur le sens que son destinataire pouvait lui
donner de bonne foi, le calcul concret effectué le jour de la Convention par
l'appelante ne faisant que renforcer l'impression dudit destinataire que les
critères proposés par cette dernière permettront de calculer précisément
le loyer dû le moment venu et donc que celui-ci était déterminable. Que
certaines notions de la formule proposée par l'appelante et acceptée par
l'intimée puissent prêter à discussion, ce qu'invoque aujourd'hui
-
21 -
l'appelante dans son écriture, n'enlève rien au raisonnement qui précède,
sauf à considérer que tout contrat de bail qui prêterait seulement à
interprétation ne serait pas venu à chef. Enfin, si ambiguïté il devait rester,
à l'issue de l'interprétation selon le principe de la confiance, comme
l'invoque l'appelante qui qualifie la formulation de la clause litigieuse de
« hasardeuse », cette ambiguïté devrait être éclaircie en défaveur de cette
partie, auteur de la clause, selon la règle subsidiaire d’interprétation « in
dubio contra stipulatorem » (cf. supra consid. 3.2 in fine) , ce qui
permettrait ici encore de retenir une volonté des parties de convenir d'un
loyer déterminable. L'appelante, bailleresse et future bailleresse, ne
saurait en effet se prévaloir de la mauvaise rédaction d'une clause qu'elle
a elle-même rédigée pour se libérer de l'engagement proposé par elle et
accepté par l'intimée, sans violer le principe de la bonne foi.
3.7L'appelante fait valoir que la Convention prévoit que l'intimée
pourrait se désister de « louer les futurs locaux ». Cela ne serait
aucunement assimilable aux modalités de la résiliation d'un contrat de bail
et donc prouverait que la Convention n'était qu'une feuille de route,
définissant grossièrement les contours d'un contrat de bail.
La résiliation du contrat de bail portant sur un local
commercial par le locataire n'exige que la forme écrite (art. 266l al. 1 CO).
La Convention ne l'exclut pas. Elle n'en dit rien, à l'instar par ailleurs du
contrat passé entre les parties le 21 juin 2013 dont l'appelante ne
conteste pas la qualification de contrat de bail. Le grief tombe ainsi à faux.
4.L'appelante soutient qu'elle a manifesté sa volonté de
renoncer à retenir l'intimée comme locataire par son courrier du 29
octobre 2015.
Dès lors qu'un contrat de bail avait été conclu le 12 décembre
2013, ce n'était toutefois plus la question, seule restant celle de savoir si
le courrier du 29 octobre 2015 devait être interprété comme une
résiliation de cette relation juridique. Sur ce point, l'appelante ne formule
-
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aucune critique spécifique à l'encontre de l’appréciation des premiers
juges. Eu égard à l'exigence de motivation posée par l'art. 311 al. 1 CPC,
l'autorité d'appel n'a pas à examiner cette question (cf. supra consid. 2 in
fine). Par surabondance, l'interprétation par l'autorité inférieure de la
manifestation de volonté exprimée par l'appelante dans ledit courrier,
selon laquelle l'intention de celle-ci n'était en aucun cas de résilier
unilatéralement un contrat de bail en application des dispositions du titre
VIII
e
du Code des obligations, peut néanmoins être confirmée. Il résulte en
effet de cet écrit que l'appelante, compte tenu de la lettre du 25
septembre 2015 de l'intimée dont elle a déduit une « connotation de
rupture des rapports contractuels », soit une intention de se départir de la
Convention, a déclaré « dénoncer mutuellement » cet accord et renoncer
à retenir l'intimée comme locataire, ce qui démontre que, dans l'esprit de
l'appelante, le contrat de bail à loyer restait encore à conclure et qu'elle
écartait une offre de contracter compte tenu de la dégradation des
relations entre les parties. Cette volonté ressortait d'ailleurs déjà de son
courrier du 8 octobre 2015 dans lequel elle invitait l'intimée à chercher un
autre local ailleurs si les conditions du futur local ne lui plaisaient pas et, le
cas échéant, à l'en avertir afin que le local soit remis à l'exploitant d'un
kebab.
5.1En définitive, l'appel doit être rejeté dans la mesure où il est
recevable, selon le mode procédural de l'art. 312 CPC, et le jugement
entrepris confirmé.
5.2Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'392 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5), seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens, l'intimée n'ayant pas
été invitée à se déterminer.
