1102
TRIBUNAL CANTONAL
XC16.018438-170604
365
C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 18 août 2017
Composition : M. A B R E C H T , président
M.Colombini et Mme Giroud Walther, juges
Greffier :M. Hersch
Art. 269a let. a et 271 al. 1 CO ; 11 al. 1 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par B.T.________ et C.T.,
à La Tour-de-Peilz, demandeurs, contre le jugement rendu le 5 septembre
2016 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
F.P. et G.P., K.J. et L.J.________ ainsi que
M.W.________ et N.W.________, tous à La Tour-de-Peilz, défendeurs, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
- 2 -
E n f a i t :
A.Par jugement du 5 septembre 2016, dont les considérants
écrits ont été adressés aux parties le 3 mars 2017, le Tribunal des baux a
annulé les résiliations de bail relatives à l’immeuble sis [...] à La Tour-de-
Peilz signifiées par les bailleurs B.T.________ et C.T.________ le 21 novembre
2015 à F.P.________ et G.P.________ pour le 1
er
avril 2016 (appartement de
5 pièces au 1
er
étage et place de parc n° 1), à L.J.________ et K.J.________
pour le 1
er
juillet 2016 (appartement de 5 pièces au 2
e
étage),
respectivement le 1
er
avril 2016 (place de parc n° 3), et à N.W.________ et
M.W.________ pour le 1
er
octobre 2016 (appartement de 5 pièces au 3
e
étage), respectivement le 1
er
avril 2016 (place de parc n° 4) (I à III), a dit
que le loyer mensuel net de l'appartement de 5 pièces loué par
F.P.________ et G.P.________ au 1
er
étage de l'immeuble précité était baissé
à 1'206 fr. dès le 1
er
avril 2016, sur la base d'un taux d’intérêt
hypothécaire de 1,75 %, d'un indice suisse des prix à la consommation de
157.50 points (octobre 2015 ; base 1982), ainsi que de charges courantes
et d'entretien arrêtées au 31 décembre 2014 (IV), a rendu le jugement
sans frais judiciaires ni dépens (V) et a rejeté toutes autres et plus amples
conclusions (VI).
Les premiers juges étaient notamment amenés à statuer sur la
validité de résiliations de bail notifiées par les bailleurs en vue de relouer
les objets loués à un loyer plus élevé. En droit, ils ont rappelé que le congé
donné pour des motifs économiques ne contrevenait pas aux règles de la
bonne foi si le bailleur pouvait exiger un loyer supérieur sans que celui-ci
soit abusif au sens des art. 269 et 269a CO, ce qui pouvait être examiné
en déterminant le loyer usuel dans le quartier. Parmi les exemples de
comparaison fournis par les bailleurs, les cinq annonces de location ainsi
que la liste des objets à louer auprès d’une gérance produites ne
constituaient pas des exemples probants. Quant aux neufs baux produits,
outre le fait qu’il n'était pas possible de déterminer s'ils constituaient des
exemples comparatifs distincts des autres exemples invoqués, huit d’entre
eux concernaient des appartements de 3 ou 3.5 pièces, alors que les baux
-
3 -
dont le congé était litigieux portaient tous sur des appartements de 5
pièces. Dans ces circonstances, une comparaison n'était pas possible. Par
ailleurs, les informations concernant l'emplacement, l'état d'entretien,
l'époque de construction, l’équipement et la surface des logements
proposés à la comparaison étaient lacunaires, ce qui excluait à nouveau
une comparaison probante. Ainsi, faute de renseignements suffisants, il
n’était pas possible de procéder à un examen comparatif suffisamment
probant, même en ne tenant pas compte de l'ensemble des critères visés
à l'art. 11 OBLF.
Pour le surplus, il n’y avait pas lieu de charger un expert de
procéder à l'examen comparatif requis et de déterminer les loyers du
quartier, puisque les titres produits au dossier ne se rapportaient pas à
des éléments de comparaison suffisamment nombreux pour justifier cette
mesure d'instruction, qui ne paraissait dès lors pas pertinente. En
définitive, les bailleurs devaient se laisser opposer l'absence de preuve du
motif qu'ils avaient eux-mêmes invoqué, ce qui entraînait l'annulation des
congés litigieux en application de l'art. 271 al. 1 CO et rendait superflu
l'examen de la prolongation des baux en question.
B.Par acte du 5 avril 2017, B.T.________ et C.T.________ ont formé
appel contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et
dépens, principalement à son annulation et au renvoi de la cause au
Tribunal des baux pour nouveau jugement dans le sens des considérants
et subsidiairement à sa réforme en ce sens que les résiliations signifiées le
21 novembre 2015 soient déclarées valables, aucune prolongation n’étant
accordée et ordre étant donné aux locataires, sous la menace des peines
d'arrêts (sic) ou d'amende de l'art. 292 CP, d'évacuer les locaux loués le
1
er
avril 2016, respectivement le 1
er
juillet 2016 et le 6 avril 2017 à midi
au plus tard, ou dans les cinq jours à compter de l’entrée en force de la
décision à intervenir.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
-
4 -
C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1.Par contrats des 1
er
et 14 juillet 1986, F.P.________ a pris à bail
un appartement de cinq pièces au 1
er
étage, respectivement la place de
parc extérieure n° 1 de l’immeuble sis [...] à La Tour-de-Peilz. Après une
première échéance fixée au 1
er
avril 1988, ces baux se renouvelaient
d’année en année, sauf avis de résiliation donné au moins quatre mois
avant la prochaine échéance. A compter du 30 octobre 2007, le loyer
mensuel net de l’appartement s’élevait à 1'391 fr. et celui de la place de
parc à 50 francs. F.P.________ vit dans cet appartement avec son épouse,
G.P..
Par contrats du 26 septembre 2002 et du 12 avril 2012,
K.J. et L.J.________ ont pris à bail un appartement de cinq pièces au
2
e
étage, respectivement la place de parc extérieure n° 3 de l’immeuble
précité. Après une première échéance fixée au 1
er
juillet 2003, le bail de
l’appartement se renouvelait de six mois en six mois, sauf avis de
résiliation donné au moins quatre mois avant la prochaine échéance. Le
bail relatif à la place de parc, après une première échéance fixée au 1
er
juillet 2013, se renouvelait d’année en année sauf avis de résiliation donné
au moins quatre mois avant l’échéance. A compter du 12 novembre 2008,
le loyer mensuel net de l’appartement s’élevait à 1'485 fr. et celui de la
place de parc à 70 francs.
Par contrats des 30 août 1974 et 14 juillet 1986, M.W.________
a pris à bail un appartement de cinq pièces au 3
e
étage, respectivement la
place de parc extérieure n° 4 de l’immeuble précité. L’échéance
contractuelle des deux baux était fixée au 1
er
avril de chaque année, le
bail pouvant être dénoncé moyennant un préavis de quatre mois avant
l’échéance. A compter du 12 novembre 2008, le loyer mensuel net de
l’appartement s’élevait à 1’364 fr. et celui de la place de parc à 50 francs.
M.W.________ vit dans cet appartement avec son épouse, N.W.________.
- 5 -
Les trois appartements précités sont tous munis d’une cuisine
équipée. Leurs autres caractéristiques (dimension, équipement, état et
année de construction) ne ressortent pas des pièces au dossier.
2.B.T.________ et C.T.________ sont devenus propriétaires de
l’immeuble sis [...] à la Tour-de-Peilz le 1
er
septembre 2015.
Par formules officielles du 20 novembre 2015, B.T.________ et
C.T.________ ont résilié les baux de F.P.________ et G.P.________ pour le 1
er
avril 2016, ceux de K.J.________ et L.J.________ pour le 1
er
avril 2016 (place
de parc) et le 1
er
juillet 2016 (appartement) et ceux de M.W.________ et
N.W.________ pour le 1
er
avril 2016 (place de parc) et le 1
er
octobre 2016
(appartement).
Le 15 décembre 2015, B.T.________ et C.T.________ ont exposé
que la résiliation des baux était motivée par leur volonté d’obtenir un loyer
plus élevé pour les objets en question et de les relouer plus cher, si
possible à des familles avec enfants.
3.Le 25 novembre 2015, F.P.________ et G.P.________ ont sollicité
des bailleurs une baisse de leur loyer net, invoquant la baisse du taux
d’intérêt hypothécaire et de l’Indice suisse des prix à la consommation.
4.Les époux P.________ et J.________ ont saisi la Commission de
conciliation en matière de baux et loyers le 17 décembre 2015 et les
époux W.________ le 18 décembre 2015. La conciliation ayant échoué, des
autorisations de procéder ont été délivrées aux bailleurs B.T.________ et
C.T.________ les 21, 22 et 23 mars 2016.
Par demandes du 21 avril 2016, B.T.________ et C.T.________ ont
conclu, avec suite de frais et dépens, respectivement, à ce que les
résiliations notifiées aux époux P.________ pour le 1
er
avril 2016, aux époux
J.________ pour le 1
er
avril 2016 (place de parc) et le 1
er
juillet 2016
(appartement) et aux époux W.________ pour le 1
er
avril 2016 (place de
parc) et le 1
er
avril 2017 (appartement) soient déclarées valables, à ce
- 6 -
qu’aucune prolongation de bail ne soit accordée aux locataires et à ce
qu’ordre leur soit donné, sous la menace des peines de l’art. 292 CP, de
libérer les locaux le 1
er
avril 2016, respectivement le 1
er
juillet 2016 et le
1
er
avril 2017 à midi au plus tard, ou dans un délai de cinq jours à compter
de l’entrée en force du jugement, le loyer net de l’appartement loué aux
époux P.________ étant maintenu à 1'391 francs.
Le 12 mai 2016, les trois causes ont été jointes.
Le 13 juin 2016, F.P.________ et G.P.________ ont, avec suite de
frais et dépens, conclu au rejet de la demande, à ce que leur loyer
mensuel net soit fixé à 1'206 fr. dès le 1
er
avril 2016 et à ce que les
résiliations soient annulées, subsidiairement à ce qu’une prolongation des
baux de quatre ans leur soit accordée dès le 1
er
avril 2016. Le même jour,
les époux J.________ et les époux W.________ ont conclu au rejet de la
demande et à ce que les résiliations soient annulées, subsidiairement à ce
qu’une prolongation des baux de quatre ans leur soit accordée, dès le 1
er
juillet 2016 pour les époux J.________ et dès le 1
er
avril 2016 pour les époux
W..
5.Par ordonnance du 19 mai 2016, les bailleurs ont notamment
été invités à produire toute pièce prouvant que les locaux pouvaient être
reloués plus cher, en particulier un calcul de rendement net ou des
exemples comparatifs attestant des loyers du quartier.
Le 15 août 2016, les bailleurs B.T. et C.T.________ ont
produit cinq annonces de location émanant du site internet [...] ainsi
qu’une liste des objets à louer auprès de la régie [...]. Ils ont requis la
production de dix baux auprès de quatre autres régies. Ils ont également
sollicité la mise en œuvre d’une expertise, requête qui a été rejetée à
l’audience du 5 septembre 2016.
6.Neuf baux ont été produits en cours d’instruction, dont les
caractéristiques connues sont les suivantes :
-
7 -
Un appartement de 3.5 pièces au premier étage de l’immeuble
sis [...] à La Tour-de-Peilz, d’une surface de 80 m
2
, avec cuisine équipée,
pour un loyer mensuel net de 2'000 fr., dont le propriétaire est [...].
Un second appartement de 3.5 pièces au premier étage de
l’immeuble sis [...] à La Tour-de-Peilz, d’une surface de 80 m
2
, avec cuisine
équipée, pour un loyer mensuel net de 1'800 fr., dont le propriétaire est
[...].
Un appartement de 5 pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble
sis [...] à La Tour-de-Peilz, dont la surface est inconnue, avec cuisine
équipée, pour un loyer mensuel net de 2'150 fr., dont le propriétaire est la
famille [...].
Un appartement de 3.5 pièces au troisième étage de
l’immeuble sis [...] à La Tour-de-Peilz, dont la surface est inconnue, avec
cuisine équipée, pour un loyer mensuel net de 1'790 fr., dont le
propriétaire est [...].
Un appartement de 3.5 pièces au troisième étage de
l’immeuble sis [...] à La Tour-de-Peilz, d’une surface de 85 m
2
, avec cuisine
équipée, pour un loyer mensuel net de 1'950 fr., dont les propriétaires
sont [...] ainsi que la société [...].
Un appartement de 3 pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble
sis [...] à La Tour-de-Peilz, dont la surface est inconnue, avec cuisine
équipée, pour un loyer mensuel net de 1'450 fr., dont les propriétaires
sont [...] et [...].
Un appartement dont l’adresse, le nombre de pièces et la
surface sont inconnues, pour un loyer mensuel net de 3'500 fr., dont les
propriétaires sont inconnus.
Un appartement en sous-location de 3.5 pièces au premier
étage de l’immeuble sis [...] à La Tour-de-Peilz, dont la surface est
-
8 -
inconnue, meublé, avec cuisine équipée, pour un loyer mensuel net de
2'700 fr., dont le locataire principal est [...], le propriétaire étant inconnu.
Un appartement de 3 pièces au quatrième étage de
l’immeuble sis [...] à La Tour-de-Peilz, dont la surface est inconnue, pour
un loyer mensuel net de 1'090 fr., dont les propriétaires sont les hoirs de
[...].
E n d r o i t :
1.Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par des parties qui ont un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr. (cf. art. 92 al. 2 CPC), le présent appel
est recevable.
2.1L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
- 9 -
2.2En instance d'appel, la maxime inquisitoire simple ne dispense
pas l’appelant de motiver son appel, la motivation de l’appel étant
indispensable au déroulement régulier de la procédure d'appel (art. 311 al.
1 CPC). Il lui incombe de démontrer le caractère erroné de la motivation
attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer
aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques
toutes générales de la décision attaquée; sa motivation doit être
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre
aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la
décision que l’appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles
repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 et les réf. cit.).
3.1A l’appui de leur conclusion principale en annulation du
jugement entrepris, les appelants se plaignent d’arbitraire quant au refus
des premiers juges d’administrer la preuve par expertise, quant à
l’appréciation par ceux-ci de la valeur probante des documents produits à
titre d’exemples comparatifs et quant au refus de procéder à une
inspection locale. Se référant à un autre jugement rendu par le Tribunal
des baux dans une autre composition, ils reprochent en outre à celui-ci
d’être inconstant s’agissant de sa connaissance des prix du marché.
3.2
3.2.1S’agissant de la preuve par expertise requise, les appelants
critiquent le refus par les premiers juges d’ordonner la mesure
d’instruction correspondante en opposant leur propre appréciation de la
force probante des titres remis en vue de l'examen comparatif à celle des
premiers juges. Cependant, dans la mesure où il se contentent d'affirmer
que « tous les exemples de comparaison étaient documentés par les
adresses des objets comparatifs, par des descriptifs, des prix de location
proposés, des extraits du registre foncier prélevés sur internet et des
copies des baux », sans faire aucune référence à des pièces ou d'autres
éléments précis du dossier de la cause qui étayeraient cette affirmation et
-
10 -
affaibliraient le constat posé par les premiers juges, leur moyen est
insuffisamment motivé et donc irrecevable.
Sur le fond, les appelants ne remettent pas en cause
l'argumentation des premiers juges selon laquelle, sur la base des
exemples produits par les bailleurs, la comparaison n'est concrètement
pas possible, faute d'un nombre suffisant d'exemples (5 au minimum)
remplissant les critères – ou une majorité des critères – de l'art. 11 OBLF
(ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11). Dès lors, quand bien même
les appelants se prévalent du fait que leur requête d'expertise a été
formulée en temps utile, leur argument ne suffit pas à établir que cette
mesure d'instruction aurait été pertinente : il ne s'agit pas de mandater un
expert de la mission de rechercher des exemples de comparaison
probants en lieu et place des bailleurs à qui le fardeau de la preuve
incombe (art. 8 CC), mais de vérifier au besoin, par l'expertise, que les
critères de comparaison mentionnés à l'art. 11 OBLF sont le cas échéant
remplis sur la base d’exemples de comparaison en nombre suffisant et
d'ores et déjà identifiés comme répondant a priori – sur la base des pièces
produites – à des critères comparables et pertinents.
En l'occurrence, faute pour les appelants de démontrer par
une argumentation détaillée que les pièces qu'ils ont produites
documenteraient des exemples suffisamment probants et en nombre
suffisant – sur la base de de l'art. 11 OBLF et de la jurisprudence
(notamment ATF 123 III 317, JdT 1998 I 125 ; ATF 136 III 74 consid. 2.2 et
3 ; ATF 141 III 569 consid. 2.2, spéc. 2.2.3 et les réf. cit. ; cf. consid. 4.2
infra) – pour fonder une comparaison a priori valable, il ne se justifiait pas
de mettre en œuvre une expertise pour vérifier concrètement l'état de
chacun d'eux et la mesure d'instruction proposée a été jugée à raison
comme dénuée de pertinence (cf. art. 152 al. 1 CPC) par les premiers
juges.
3.2.2Pour les mêmes motifs, les premiers juges n'avaient pas à
procéder à une inspection locale, une telle mesure d'instruction étant le
-
11 -
cas échéant apte à compléter les renseignements résultant des pièces, en
particulier pour vérifier la force probante des exemples proposés (art. 181
al. 1 CPC ; cf. également Mietrecht für die Praxis, 9
e
éd., 2016, n. 19.2.9, p.
503 et la jurisprudence citée sous note infrapaginale 91), mais ne
remplaçant en aucun cas l'examen comparatif concret auquel le juge doit
se livrer en soumettant les exemples proposés aux critères de l'art. 11
OBLF (Bohnet/Broquet, in Bohnet/Carron/Montini (éds), Droit du bail à
loyer et du bail à ferme, 2
e
éd., 2017, n. 13 ad art. 269a CO et la réf. cit.)
et ne permettant pas de pallier les lacunes des exemples proposés à la
comparaison par la partie qui supporte le fardeau de la preuve, soit en
l'occurrence la partie bailleresse.
3.2.3Enfin, c’est en vain que les appelants se réfèrent à un
jugement rendu par le Tribunal des baux dans une autre composition :
d'une part, on ignore tout du contexte du litige ayant donné lieu à ce
jugement et de son éventuelle pertinence sous l'angle de la présente
cause ; d'autre part, les appelants méconnaissent le fait que le président
du Tribunal du baux ne siège ni ne statue seul, mais assisté de deux juges
assesseurs dans une composition paritaire (art. 6 al. 1 LJB [loi sur la
juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ; RSV 173.655]), de
sorte qu'il est sans pertinence sous l'angle du pouvoir d'appréciation dudit
tribunal que ce soit la même magistrate professionnelle qui ait présidé le
Tribunal des baux dans ces deux affaires pour aboutir à un résultat
prétendument divergent.
3.3En définitive, le grief tiré de l'arbitraire (art. 29 al. 2 Cst.) en
lien avec le droit de faire administrer les preuves pertinentes (art. 152 al.
1 CPC) et en lien avec l'appréciation des preuves ne peut être qu’écarté.
La conclusion principale des appelants, visant à l’annulation du jugement
attaqué, doit être rejetée dans la mesure de sa recevabilité.
4.1A l’appui de leur conclusion subsidiaire tendant à la réforme du
jugement entrepris en ce sens que, notamment, les résiliations soient
-
12 -
déclarées valables, les appelants se réfèrent, entre autres, à l’arrêt du
Tribunal fédéral 4C.343/2004 du 22 décembre 2004. Ce faisant, ils font
implicitement valoir que contrairement à l’appréciation des premiers
juges, les exemples comparatifs fournis suffiraient à faire apparaître les
congés comme non abusifs au sens de la jurisprudence précitée.
4.2Un congé motivé par la volonté du bailleur d'obtenir d’un
nouveau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé par le locataire
dont le bail est résilié ne contrevient en principe pas aux règles de la
bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO) (TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid.
2.1). Pour être valable, une résiliation dictée par des considérations
d'ordre économique ne doit toutefois pas servir de prétexte à la poursuite
d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du
nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusque-là par le
preneur congédié. En d'autres termes, le congé est annulable si
l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse
que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, notamment parce que
celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier (art. 269a let.
a CO) (ATF 136 III 74 consid. 2.1 ; Bohnet/Broquet, op. cit., n. 26 ad art.
269a CO).
Les loyers usuels sont définis à l’art. 11 al. 1 OBLF comme les
loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement,
la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction. Le bailleur
peut ainsi apporter la preuve des loyers usuels en fournissant au moins
cinq logements de comparaison avec leurs caractéristiques et les bases de
calcul de leur loyer, accompagnés de toutes les pièces justificatives. Pour
que le juge puisse en tirer des conclusions certaines, il faut que ces cinq
éléments de comparaison présentent, pour l'essentiel, les mêmes
caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la
dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, et il faut tenir
compte de l'évolution des loyers comparatifs au regard du taux
hypothécaire et de l'Indice des prix à la consommation (ATF 141 III 569
consid. 2.2.3 et les réf. cit., Bohnet/Broquet, op. cit., nn. 13-24 ad art.
269a CO).
-
13 -
Selon la jurisprudence de la Cour de céans, dans le contexte
spécifique de l'examen du caractère abusif du congé, une pratique plus
souple que celle de la preuve stricte des cinq objets de comparaison se
justifie, dès lors qu'il suffit qu'un loyer supérieur puisse être obtenu, quelle
que soit sa quotité, pour rendre cette résiliation admissible. Ainsi, dans ce
cas de figure, il peut être tenu compte d'éléments de comparaison
simplifiés ou de statistiques même non officielles, lorsque ces éléments
démontrent une différence flagrante avec le loyer du bail résilié, ou
d'objets de comparaison ne remplissant pas entièrement les critères
jurisprudentiels (Colombini, Pratique récente en matière de résiliation du
bail, in Bohnet/Carron, 19
e
Séminaire sur le droit du bail, 2016, n. 126 p.
259 et réf. à CACI 26 juin 2015/319 consid. 4.2, CACI 28 septembre
2015/515 consid. 3d et CACI 29 juillet 2014/401 consid. 6.a.aa : congé non
abusif retenu dans un cas où la différence du prix au mètre carré avec des
appartements du même nombre de pièces dans le quartier s’élevait à
80%, quand bien même une telle comparaison n’aurait pas été possible en
application de la méthode stricte, le système de chauffage des
appartements comparés étant différent).
4.3En l’espèce, il est constant que les cinq annonces de location
produites par les bailleurs ne sauraient constituer des objets de
comparaison valables au regard de la jurisprudence, puisqu’il s’agit de
simples offres de location, et non de baux en vigueur. Il en va de même,
pour les mêmes motifs, de la liste des objets à louer auprès de la régie [...]
produite par les appelants.
S’agissant des neuf objets de comparaison produits, les
premiers juges ont relevé qu’un seul objet comptait le même nombre de
pièces que les appartements dont le congé était litigieux, soit 5 pièces. En
application de la pratique plus souple de la Cour de céans dans le contexte
spécifique de l'examen du caractère abusif du congé, il se justifie de
prendre en compte des appartements de comparaison comportant moins
de pièces, mais dont le loyer est néanmoins supérieur à celui des
appartements litigieux. En effet, si un appartement au nombre de pièce
-
14 -
inférieur, aux caractéristiques par ailleurs semblables à celles des
appartements litigieux, est loué à un loyer nettement supérieur à celui des
appartements litigieux, il faut admettre qu'il existe une marge – peu
importe sa quotité – pour augmenter le loyer des appartements litigieux.
Toutefois, dans le cas d’espèce une telle prise en compte ne se
révèle pas possible. En effet, si, parmi les baux produits, certains ( [...],
[...], [...], [...], [...]) ont trait à des appartements de 3 ou 3.5 pièces loués à
un loyer supérieur à ceux des appartements litigieux de 5 pièces, les
autres informations à leur propos (emplacement, dimension, équipement,
état et année de construction) alléguées par les appelants sont trop
lacunaires pour que ceux-ci puissent valablement servir de base de
comparaison au regard des critères de l’art. 11 OBLF.
L’adresse de huit appartements proposés à la comparaison sur
neuf est connue. La surface de trois appartements seulement est connue,
étant précisé que la surface des trois appartements dont le congé est
litigieux n’a pas été alléguée. L’équipement, l’état et l’année de
construction de tous les appartements proposés à la comparaison sont
inconnus. Il en va d’ailleurs de même s’agissant des appartements dont
les baux ont été résiliés.
Ainsi, quand bien même, en application de la jurisprudence de
la Cour de céans exposée plus haut, il est admissible de comparer les
appartements litigieux avec des appartements plus petits, mais au loyer
supérieur, les informations fournies en procédure par les appelants sont
trop lacunaires pour que les appartements proposés à la comparaison
puissent être considérés comme « comparables » au sens de l’art. 11
OBLF à ceux dont le congé est litigieux, dont on ne connaît au demeurant
pas non plus suffisamment les caractéristiques. Les objets allégués par les
appelants ne peuvent ainsi pas servir d’exemple de comparaison
établissant les loyers usuels du quartier.
En définitive, c’est à juste titre que les premiers juges ont
considéré que les bailleurs avaient échoué à apporter la preuve des loyers
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15 -
usuels du quartier au regard des critères de l’art. 11 OBLF. Le moyen des
appelants tendant à la réforme du jugement est donc mal fondé.
5.Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté dans la mesure où il est
recevable, selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC, et que le
jugement entrepris doit être confirmé. Les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 2'600 fr. (art. 93 al. 1 CPC et 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5), doivent être
mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC),
solidairement entre eux. Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens aux intimés,
qui n’ont pas été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'600 fr.
(deux mille six cents francs), sont mis à la charge des
appelants B.T.________ et C.T.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
-
16 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
-Jean-Marc Schlaeppi, aab (pour B.T.________ et C.T.),
-Me Nicolas Mattenberger (pour F.P. et G.P., K.J.
et L.J.________ ainsi que M.W.________ et N.W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Madame la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :
