Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges :Mmes Charif Feller et Crittin Dayen
Greffière:MmeHuser
Art. 44 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par C.________ et
N., p. a. [...] à [...], bailleresses et demanderesses, contre le
jugement rendu le 16 janvier 2014 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant les appelantes d’avec K., à [...], locataire et défendeur, la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
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E n f a i t :
A.Par jugement du 16 janvier 2014, notifié le 2 mai 2014 aux
parties et reçu le 5 mai 2014 par le conseil des demanderesses, le Tribunal
des baux a prononcé que le défendeur K.________ doit payer aux
demanderesses C.________ et N.________ la somme de 8'930 fr., avec
intérêts à 5% l’an dès le 9 janvier 2013 sur le montant de 1'165 fr. et dès
le 15 mars 2013 sur le solde (I), que l’opposition totale formée par le
défendeur au commandement de payer, qui lui a été notifié le 14 mars
2013 dans le cadre de la poursuite ordinaire n°[...] de l’Office des
poursuites du district de [...], est levée à concurrence du montant
mentionné sous chiffre I ci-dessus, en capital et intérêts (II), que les frais
judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge des demanderesses à
hauteur de 500 fr. et à la charge du défendeur à hauteur de 1'000 fr., les
frais judiciaires étant prélevés sur l’avance fournie par les demanderesses
(III), que le défendeur doit payer aux demanderesses la somme de 1'000
fr., à titre de remboursement de l’avance que celles-ci ont fournie (IV), que
le défendeur doit verser aux demanderesses la somme de 827 fr. 70, à
titre de dépens réduits (V), et que toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées, dans la mesure où elles sont recevables (VI).
En droit, les premiers juges ont en substance retenu que le bail
avait pris fin le 30 avril 2010 à la suite de la résiliation des rapports
contractuels pour non paiement du loyer. Ils ont considéré qu’il y avait lieu
d’accorder aux bailleresses le loyer non payé du mois d’avril 2010 par
1'165 fr., de même qu’une indemnité pour occupation illicite pour la
période allant de mai 2010 au 12 octobre 2010, date de restitution des
locaux par le locataire. Les premiers juges ont admis que l’indemnité
pouvait être prolongée jusqu’au 28 février 2011, les locaux ayant pu être
reloués à partir du 1
er
mars 2011, et sont ainsi parvenus à un montant de
11'650 fr. (10 mois x 1'165 fr.). Ils ont néanmoins estimé qu’il convenait
de déduire des dommages et intérêts dus sur dix mois le bénéfice que les
bailleresses avaient pu retirer en augmentant le loyer à 1'190 fr. lors de la
relocation des locaux du 1
er
mars 2011 au 31 mars 2014, soit 3'885 fr.
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correspondant à 105 fr. x 37 mois. Ils ont ainsi arrêté le montant dû à
8'930 fr., correspondant à une indemnité de 7'765 fr. (11'650 fr. ./.
3’885 fr.) à laquelle il fallait ajouter le loyer du mois d’avril 2010 à hauteur
de 1'165 francs. Les prétentions relatives au remontage d’un fusible par
48 fr. 25, à la peinture d’une face d’un mur par 338 fr. 95 et au
remplacement d’une tablette et d’un verre à dents par 182 fr. 60, ainsi
qu’au « supplément de chauffage » par 216 fr. 15 ont été rejetées.
B.Par acte du 4 juin 2014, C.________ et N.________ ont interjeté
appel du jugement précité, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce
que le recours soit admis (I), à ce que le défendeur K.________ leur doive
paiement de la somme de 12'815 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 9
janvier 2013 (II), et à ce que le jugement rendu soit confirmé pour le
surplus (III).
C.La Cour d’appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1.Les demanderesses C.________ et N.________ étaient liées à
l’intimé K.________ par un contrat de bail à loyer portant sur des locaux
commerciaux sis [...], à Lausanne, dont elles sont propriétaires.
Le bail déployait ses effets à compter du 1
er
décembre 2008
jusqu’au 31 mars 2014 et pouvait être renouvelé par la suite aux mêmes
conditions pour cinq ans et ainsi de suite, sauf avis de résiliation de l’une
ou l’autre des parties donné et reçu une année avant l’échéance suivante.
Le loyer mensuel net se montait à 1'085 fr., plus un acompte
de charges de 80 francs.
2.Les bailleresses ont résilié le contrat de bail de manière
anticipée, en vertu de l’art. 257d CO, par avis du 5 mars 2010 pour le 30
avril 2010, le locataire ayant pris du retard dans le paiement du loyer.
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3.Les locaux n’ayant pas été restitués à la date précitée, les
bailleresses ont ouvert action en expulsion auprès du Juge de paix des
districts de Lausanne et de l’Ouest lausannois qui a rendu une ordonnance
d’expulsion à l’encontre du défendeur et de la société [...] le 24 juin 2010.
L’exécution forcée est intervenue le 12 octobre 2010.
La convention de sortie, établie à cette date, portant la
signature du représentant des bailleresses, non signée par le locataire, fait
état de dégâts dans les locaux en question. Il ressort d’un « décompte
technique » qu’un montant de 569 fr. 80 a été facturé en date du 21 mars
2011, correspondant au remontage d’un fusible par 48 fr. 25, à la peinture
d’une face d’un mur par 338 fr. 95, ainsi qu’au remplacement d’une
tablette et d’un verre à dents par 182 fr. 60.
4.En date du 27 janvier 2011, les bailleresses, représentées par
la gérance [...], ont signé un contrat de bail avec de nouveaux locataires
pour une durée de cinq ans à compter du 1
er
mars 2011, soit jusqu’au 31
mars 2016.
5.Par courrier du 9 janvier 2013, les bailleresses, par
l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure l’ancien locataire du
paiement de la somme de 19'869 fr. 70 ou d’un premier acompte de 3'000
fr. dans les dix jours, étant précisé que le montant de 19'869 fr. 70
correspondait à un arriéré de loyers du 1
er
avril 2010 au 28 février 2011
par 12'815 fr., aux frais de remise en état par 569 fr. 80, au « supplément
de chauffage » 2010-2011 par 216 fr. 15, aux dépens de l’ordonnance
d’expulsion du 24 juin 2010 par 600 fr., aux dépens de justice selon
prononcé du 19 novembre 2010 par 940 fr., aux frais de poursuites par
1'307 fr. 05, aux intérêts par 1'781 fr. 10, ainsi qu’à la participation aux
frais d’intervention par 1'640 fr. 60.
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Un commandement de payer, portant sur la somme précitée
avec intérêts à 5% dès le 9 janvier 2013, a été notifié au locataire en date
du 14 mars 2013. Celui-ci y a fait opposition totale.
6.Une audience de conciliation s’est tenue le 14 mai 2013
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne. Le locataire ne s’y étant pas présenté et la
conciliation s’étant dès lors avérée impossible, une autorisation de
procéder a été délivrée séance tenante aux demanderesses.
7.Par requête du 17 mai 2013, C.________ et N.________ ont
conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que K.________ soit reconnu
débiteur d’C.________ et N.________ de la somme de 15'140 fr. 95 avec
intérêts à 5% dès le 9 janvier 2013 (I), et à ce qu’en conséquence,
l’opposition totale faite à la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites de
[...] soit levée à concurrence de la conclusion précitée (II).
E n d r o i t :
1.L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est supérieure à 10'000
fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les trente
jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
La Cour d'appel civile connaît de tous les appels formés en
application de l'art. 308 CPC (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire
du 12 décembre 1979, RSV 173.01]).
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à
10'000 fr., l'appel est recevable.
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2.L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (Tappy, Les
voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 134 s). Cela
étant, dès lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé – la
motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision
attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier
juge –, la Cour de céans n’est pas tenue d’examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l’état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés devant elle (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante de la CACI,
notamment CACI 1
er
février 2012/57 c. 2a).
3.Les appelantes contestent la réduction opérée par les premiers
juges au titre de bénéfice tiré de la relocation des locaux à partir du mois
de mars 2011. Elles se réfèrent à la jurisprudence du Tribunal fédéral, en
particulier à l’ATF 127 III 548, en soulignant que l’indemnité à laquelle
peut prétendre la bailleresse équivaut aux loyers fixés contractuellement
qu’elle n’a pas perçus entre la fin prématurée du bail et le terme pour
lequel la chose pouvait être objectivement louée, la date de l’échéance
contractuelle ordinaire du bail constituant la date maximale. Elles
soutiennent par ailleurs que les démarches pour éviter un dommage
supplémentaire ont été entreprises sans tarder et qu’il est dès lors mal
venu de leur reprocher un quelconque grief à ce titre. Elles ajoutent enfin
que les conditions de la location s’agissant d’une surface commerciale
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correspondent à l’offre concrète du marché et que l’on ne saurait par
conséquent déduire cette somme du montant qui est dû par le défendeur.
Les premiers juges ne prétendent pas que les bailleresses ont
tardé à effectuer des démarches en vue de relouer leurs locaux,
admettant même expressément que « le délai qui s’est écoulé entre la
restitution des locaux le 12 octobre 2010 et leur relocation dès le 1
er
mars
2011 n’est pas excessif ». Ils ont toutefois estimé qu’il se justifiait
d’appliquer l’art. 44 al. 1 CO, afin de procéder à la réduction de
l’indemnité.
Le bailleur peut, selon les circonstances, prétendre aux loyers
échus depuis le départ effectif du locataire fautif jusqu’à la relocation des
locaux, ou au plus tard jusqu’à la prochaine échéance contractuelle, pour
autant qu’il démontre qu’il s’est efforcé de limiter au maximum son
préjudice conformément à l’art. 44 CO, applicable par renvoi de l’art. 99
al. 3 CO (Lachat, Le droit du bail à loyer, Lausanne 2008, p. 821 ; Ducrot,
Des usages indésirables dans les locaux d’habitations ou commerciaux : le
locataire après la fin du bail et le sous-locataire non autorisé, in 14
e
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2006, p. 24). Le bailleur supporte
donc le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l’objet remis à
bail ne pouvait pas être reloué (ATF 127 III 548 c. 5). Il convient par
ailleurs d’imputer du montant du dommage les avantages résultant pour
le créancier de l’inexécution du contrat (Thévenoz, Commentaire romand,
Code des obligations I, Genève-Bâle-Munich 2012, 2
e
éd., n. 59b, ad art.
97 CO). Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation, s’agissant d’un
cas d’application de l’art. 44 al. 1 CO (ATF 128 III 390 c. 4.5, JT 2004 I
339). Ce principe trouve notamment application dans le calcul des
dommages-intérêts alloués au locataire sur la base de l’art. 259e CO.
Ainsi, le locataire doit se laisser imputer d’éventuels avantages, par
exemple lorsque ayant déménagé, il paie un loyer moindre (Lachat, Le bail
à loyer, Lausanne 2008, ad art. 44 CO, p. 264 et les réf. citées).
Il y a lieu d’admettre que le bailleur doit en faire de même
dans le calcul des dommages-intérêts pour occupation illicite. Cette
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manière de procéder est conforme à la jurisprudence qui retient que le
bailleur doit limiter au maximum son préjudice et au principe selon lequel
il convient d’imputer sur le montant du dommage les avantages résultant
pour le créancier de l’inexécution du contrat.
On ne saurait donc faire grief aux premiers juges d’avoir
déduit du montant retenu les bénéfices générés du fait d’avoir augmenté
le loyer ensuite de la relocation des locaux dès le 1
er
mars 2011, ce
d’autant que le magistrat dispose d’un large pouvoir d’appréciation en la
matière.
4.Dans la mesure où les autres points traités par les premiers
juges ne sont pas remis en cause dans l’appel, il n’y a pas lieu d’y revenir.
5.En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 638 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge des
appelantes qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer sur l’appel (art.
312 al. 1 CPC), il n’y a pas lieu de lui allouer de dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 638 fr. (six
cent trente-huit francs), sont mis à la charge des appelantes
C.________ et N., solidairement entre elles.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 31 juillet 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-M. Mikaël Ferreiro, agent d’affaires breveté (pour C. et
N.),
-M. K., personnellement.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15’000 francs.
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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
-Tribunal des baux.
La greffière :
