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TRIBUNAL CANTONAL
FA12.024490-131379
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C O U R D E S P O U R S U I T E S E T F A I L L I T E S
Présidence de M. S A U T E R E L , président
Juges:Mme Carlsson et M. Hack
Greffier :MmeNüssli
Art. 17, 126 al. 1, 133 et 141 LP ; 28 al. 4 LVLP ; 45 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par X., à Némiaz-
Chamoson, contre la décision rendue le 14 juin 2013, à la suite de
l’audience du 21 février 2013, par le Président du Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance,
rejetant la plainte de la recourante contre le procès-verbal de vente aux
enchères établi le 6 juin 2012 par l’OFFICE DES POURSUITES DU
DISTRICT DE LA RIVIERA-PAYS-D’ENHAUT, dans le cadre d’une
procédure en réalisation de gage initiée par A. SA, à Zurich,
représentée par AE.________ SA, à Lausanne.
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Par décision du 10 mars 2011, l’autorité inférieure de
surveillance a fixé la valeur vénale de l’immeuble à 1'126'850 fr.,
conformément au rapport de l’expert
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B., étant précisé que cette estimation faisait abstraction des lignes
électriques à haute tension qui surplombent la parcelle et de dégradations
du bâtiment d’habitation, en raison de l’inoccupation des lieux et qu’elle
tenait compte du fait qu’une partie de la parcelle serait théoriquement
constructible.
Le 24 avril 2012, l’office a adressé à X. l’avis de
publication de la vente aux enchères du gage, fixée au 22 juin 2012 à 10
heures, étant précisé que les conditions de vente et l’état des charges
seraient déposés dès le 6 juin 2012. La publication de la vente est
intervenue le 27 avril 2012. A la suite de cette publication, les productions
suivantes ont été enregistrées :
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A.________ a produit le 10 mai 2012 une créance au jour de la vente de
916'157 fr. 80, garantie par les deux cédules hypothécaires mentionnées
plus haut ;
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Les CFF ont fait valoir le 15 mai 2012 leur droit de passage de la ligne
électrique aérienne 132 kV [...];
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La Commune de Montreux a produit les 15 et 22 mai 2012 une créance
de 6'867 francs 20, relative à des taxes et à l’impôt foncier.
Le 31 mai 2012, l’office a communiqué l’état des charges. Ont
été inscrites dans celui-ci la créance de la Commune de Montreux, de
6'867 fr. 20, au bénéfice d’une hypothèque légale privilégiée (n° 1), la
créance d’A., au bénéfice de gages conventionnels, à concurrence
du montant de 916'157 fr. 80 plus 15'000 francs d’impenses (facture
E. Sàrl) payés par l’office, soit au total 938'025 fr. (n° 2), les
servitudes passives inscrites au registre foncier (n
os
3 à 16), la servitude
des CFF mentionnée ci-dessus, non inscrite au registre foncier (art. 676 al.
3 CC) (n° 19), ainsi que deux restrictions du droit d’aliéner figurant dans
les annotations du registre foncier (n
os
17 et 18).
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Par courrier du 31 mai 2012 à l’office, X.________ s’est opposée
à l’état des charges. Elle conteste :
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la description qui y est faite de la parcelle ;
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la gestion du gage par l’office ;
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le montant de la créance d’A.________ portée à l’état des charges, à
concurrence de 11'428 francs ;
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le montant de la créance de la Commune de Montreux ;
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les annotations (restrictions du droit d’aliéner) inscrites les 16 mai et 17
novembre 2003 ;
-
la servitude de passage des CFF.
L’office a répondu à X.________ le 4 juin 2012 en lui adressant
trois avis de fixation d’un délai de vingt jours pour ouvrir action en
contestation des inscriptions de la créance de la Commune de Montreux
pour 6'867 fr. 20, de la créance d’A., à concurrence de 11'428 fr.
plus intérêts, et de la servitude de passage des CFF. Dans chacun de ces
trois avis, l’office précisait qu’en l’état, la vente aux enchères publiques
fixée au vendredi 22 juin 2012 était maintenue. Dans une lettre
d’accompagnement du même jour, l’office s’est déterminé sur les autres
griefs soulevés : il a indiqué que les conditions de vente préciseraient la
zone dans laquelle est située la parcelle comprenant notamment la partie
aval du terrain ; que le tableau de répartition des frais avait été transmis à
X. les 22 janvier et 3 février 2010, sans qu’elle ne réagisse à
l’époque de sorte qu’il devait être considéré comme tacitement approuvé ;
que la question de la gestion de l’immeuble par l’office avait été
définitivement jugée par le Tribunal fédéral ; enfin, que les restrictions au
droit d’aliéner seraient radiées après le transfert de l’immeuble.
Des avis de vente aux enchères sont parus dans 24 Heures du
5 juin 2012, dans la Feuille des Avis Officiels (FAO) des 5 et 8 juin 2012
ainsi que dans Le Matin des 7 et 9 juin 2012. Les conditions de vente,
consignées dans un « procès-verbal de vente immobilière aux enchères »
et déposées le 6 juin 2012 indiquaient l’estimation fiscale, la valeur
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incendie ainsi que l’estimation de l’office selon rapport d’expertise avec la
mention :
« étant précisé que cette estimation fait abstraction des lignes électriques
à haute tension qui surplombent la parcelle et, s’agissant du bâtiment
d’habitation des dégradations à ce jour en raison de l’inoccupation des
lieux, et tient compte qu’une partie de la parcelle serait théoriquement
constructible ».
On peut en outre lire dans les conditions de vente les clauses
suivantes :
« 1. L’immeuble sera adjugé après trois criées au plus offrant, à
condition que son offre soit supérieure à Fr. 6'867.20.
(...)
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2.Le 11 juin 2012, X.________ a adressé à l’office une opposition à
l’état des charges des 24 et 31 mai 2012. Elle conteste dans cette
écriture :
-
l’état descriptif de la parcelle n° [...], faisant valoir que la partie de la
parcelle sise en amont du chemin a changé d’affectation et se trouve
désormais en zone intermédiaire non constructible après l’établissement
d’un plan de quartier ;
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l’état des charges concernant les frais avancés par l’office pour la
gérance du bâtiment, compte tenu de l’état actuel dégradé du bâtiment ;
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l’inscription de la créance de 6'867 fr. 20 de la Commune de Montreux,
contestant devoir ces montants ;
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l’annotation des restrictions du droit d’aliéner ;
-
la servitude de passage des CFF, faisant valoir que ces derniers ne l’ont
pas avisée personnellement des droits à exproprier, de sorte qu’elle n’a
pas pu faire opposition dans le délai légal.
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Cette plainte fait l’objet d’une procédure distincte.
3.Le 14 juin 2012, X.________ a contesté le procès-verbal de
vente aux enchères du 6 juin 2012, soit les conditions de vente déposées
à cette date. Elle se plaint en substance :
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de ce que l’immeuble puisse être offert après trois criées au plus offrant
au prix minimum de 6'867 fr. 20, correspondant à la créance produite par
la Commune de Montreux, alors que cette créance est contestée ;
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de la désignation de la parcelle en zone champs, pré-pâturage alors que
la partie sise en amont du chemin se trouve en zone intermédiaire
constructible ;
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de ce que l’estimation de la parcelle ne tienne par compte de la valeur
exacte de l’objet, soit avec des nuisances résultant de la présence de
lignes électriques qui le rendent impropre à l’habitation.
Elle demandait le report du délai de réalisation du gage
immobilier.
L’immeuble a été vendu le 22 juin 2012 à A.________ pour le
prix de 12'000 francs. Le procès-verbal de la vente aux enchères du même
jour indique notamment ce qui suit :
« Il est donné lecture de l’état descriptif de l’immeuble, de l’état des
charges ainsi que des conditions de vente. Il est relevé que ces actes font
règle malgré 3 actions en contestation d’un droit inscrit à l’état des
charges pendantes qui ne sont pas de nature à influer sur le prix
d’adjudication et de nature à léser des intérêts légitimes ; l’Office attendra
le résultat de ces actions avant de procéder à la distribution du produit de
la réalisation. Ces pièces ont été mises à la disposition des intéressés et
du public, lesquels pouvaient les consulter, dès le 6 juin 2012.
Le préposé signale que la décision de la Commission fédérale d’estimation
n’a pas encore été communiquée aux parties. Il relève aussi que
l’annotation figurant sous n° 18 de l’état des charges a été radiée par
réquisition du 12 juin 2012 ».
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L’office s’est déterminé le 10 septembre 2012 sur la plainte,
concluant à son rejet.
4.Par décision rendue à la suite de l’audience du 21 février 2013,
notifiée à la plaignante le 17 juin 2013, le Président du Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois, statuant en sa qualité d’autorité
inférieure de surveillance, a rejeté la plainte et rendu sa décision sans
frais.
Il a retenu en bref que la contestation relative au montant de
la créance de la Commune de Montreux avait été transmise à l’autorité
compétente, que les conditions de vente étaient conformes aux art. 126
LP et 105 ORFI s’agissant de la mise à prix miminum, que les conditions de
vente et les publications étaient au surplus conformes aux art. 138 et 140
LP et aux art. 29 et 102 ORFI et que la question de l’avancement de la
procédure de réalisation forcée par rapport à la procédure d’expropriation
avait été définitivement tranchée.
5.La plaignante a recouru par acte du 27 juin 2013 auquel elle a
joint des pièces sous CD-Rom. Elle conclut à ce qu’il plaise à la cour de
céans « de retirer la vente forcée de ma propriété :
1.1 tant que la valeur vénale du gage immobilier ne sera pas clairement
définie par apport à l’irrécusable dégradation et déprédation du bâtiment
dont l’Office des poursuites à la garde,
1.2 tant que le bâtiment ne soit remis en l’état initial, tel qu’il était lors de
la remise des clefs à l’Office des poursuites,
2.1 tant que la valeur vénale du gage immobilier ne sera pas clairement
définie par apport à l’extrême pollution électro-magnétique résultant de
l’augmentation drastique du potentiel électrique survolant le lieudit à
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utilisation sensible LUS de la propriété qui fut réalisée ultérieurement à
l’emprunt hypothécaire.
2.2 tant qu’un ingénieur (en électricité) neutre, accrédité et d’une probité
absolue n’aura pas déterminer et ce, dans un esprit de saine neutralité, si
le bâtiment existant est du point de vue de la santé oui ou non habitable
et doit être ou non considéré comme paralysant la réalisation de
l’immeuble. Ces prérogatives ont été sollicitées par l’expert immobilier
Jean-Marc Légeret pour l’édification de son rapport.
3.1 tant que le montant de ma dette hypothécaire actualisé en tenant
compte de mes revendications ainsi que les débours pour l’entretien du
bâtiment et autres débours réglés à ce jour par A.________ SA ne m’auront
pas été officiellement transmis de manière détaillée et datée avec preuves
à l’appui, par l’Office des poursuites ».
Dans son écriture, la recourante réclame une copie du
commandement de payer qui lui a été notifié, sans opposition le 12
octobre 2012 (recte : 12 octobre 2002) ; elle invoque la péremption du
droit de réaliser le gage, puis une procédure de conciliation qui justifierait
un report de la vente ; elle conteste l’estimation du gage ; elle invoque les
nuisances électromagnétiques qui affectent le gage et la dégradation du
bâtiment sis sur la parcelle en cause, exigeant une remise en état avant la
vente aux enchères ; elle demande que soient établies les causes de cette
dégradation et que les responsables soient recherchés ; elle critique les
frais engagés par l’office pour l’entretien du bâtiment et conteste
également les frais déboursés par A.________ pour la gérance de
l’immeuble ; elle conteste la créance de la Commune de Montreux et
l’inscription de la servitude en faveur des CFF.
L’office s’est déterminé le 12 juillet 2013, en se référant à sa
détermination de première instance et en concluant au rejet du recours.
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Le 15 juillet 2013, la recourante a adressé à la cour de céans
une copie de son écriture du même jour aux CFF ainsi que diverses
écritures adressées au Tribunal administratif fédéral.
La créancière A.________ s’est déterminée sur le recours dans
une écriture du 25 juillet 2013, concluant avec suite de frais et dépens au
rejet du recours.
Le 12 août 2013, la recourante a produit une lettre des CFF
indiquant qu’une rencontre des expropriants devrait avoir lieu en
septembre 2013 pour discuter de l’indemnité qui serait due dans le cadre
de la procédure d’expropriation.
Le 30 août 2013, la recourante a encore déposé des copies
d’un acte qu’elle adressait aux CFF.
E n d r o i t :
I.Le recours du 27 juin 2013 a été déposé dans le délai des art
18 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril
1889, RS 281.1) et 28 al. 1 LVLP (loi d'application dans le canton de Vaud
de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 18 mai 1955,
RSV 280.05). Il est conforme aux réquisits de l’art. 28 al. 3 LVLP.
Le recours n’est recevable que sur les points qui faisaient
l’objet de la plainte du 14 juin 2012 et qui sont repris dans le recours.
Quand bien même l’art. 28 al. 4 LVLP l’autorise à alléguer des faits
nouveaux et à produire des pièces nouvelles, la recourante ne peut pas,
dans le cadre du recours, introduire des conclusions nouvelles. En
l’espèce, la plainte tendait à une correction des conditions de la vente sur
les points contestés. En outre, dans sa plainte du 14 juin 2012, la
recourante demandait le report de la vente.
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Si les pièces nouvelles – comme les faits nouveaux – sont
recevables en deuxième instance, se pose en revanche la question de la
recevabilité des écritures et des pièces déposées par la recourante
postérieurement au délai pour recourir. Selon la jurisprudence du Tribunal
fédéral, dans la procédure de plainte, les moyens doivent être articulés en
une seule fois, par acte déposé dans les dix jours dès réception du
prononcé entrepris. Une écriture complémentaire déposée après le délai
de recours ne peut plus être prise en considération (ATF 126 III 30, JT 2000
II 11), sauf si elle constitue une détermination sur l’écriture d’une partie
adverse, cela en vertu du droit de réplique garanti aux parties que le
Tribunal fédéral déduit de l’art. 29 al. 2 Cst (Constitution fédérale de la
Confédération suisse du 18 avril 1999, RS 101 (TF 5A_791/2010).
En l’espèce, les pièces adressées le 15 juillet 2013 ne
sauraient être considérées comme une détermination sur l’écriture du 12
juillet 2013 de l’office, dès lors que celui-ci se réfère uniquement à sa
détermination de première instance.
Quant aux pièces produites les 12 et 30 août 2013, soit après
le dépôt de l’écriture d’A.________, elles seront également écartées car
elles ne se rapportent pas à des conclusions recevables dès lors qu’elles
ont trait à la procédure d’expropriation.
II.Les conditions de vente et l’état des charges sont déposés en
même temps. L’état des charges constitue une annexe des conditions de
vente (art. 45 al. 2 ORFI, ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920
sur la réalisation forcée des immeubles, RS 281.42 ; Piotet, Commentaire.
Romand, n. 14 ad art. 140 LP). Les conditions de vente doivent indiquer le
nom du débiteur, celui du créancier à la requête duquel la réalisation est
opérée, le lieu et la date de la vente, la désignation de l’immeuble et de
ses accessoires (art. 45 al. 1 ORFI) et les autres indications mentionnées
sous lettres a à g de cette disposition.
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En l’espèce, force est de constater que les conditions de vente
du 6 juin 2012 respectent ces exigences.
En ce qui concerne en particulier la désignation de l’immeuble,
les conditions de vente reproduisent les indications qui figurent au
Registre foncier et précisent, sous ch. 19, en se référant à une lettre du
Service de l’urbanisme de la Commune de Montreux du 10 mai 2012, la
désignation complète des zones dans lesquelles est comprise la parcelle.
Les griefs de la recourante quant à une désignation inexacte de la parcelle
dans les conditions de vente sont donc mal fondés.
En ce qui concerne l’estimation du gage, le grief est également
mal fondé dès lors que la question a été définitivement tranchée dans le
cadre de précédentes procédures de plainte. La recourante ne peut plus
remettre en question ce montant.
III.La recourante critique le chiffre 1 des conditions de vente
relatif à la vente de la parcelle au plus offrant après trois criées, à
condition que son offre soit supérieure à 6'867 fr. 20, montant qui
correspond à la créance – contestée – de la Commune de Montreux. Cette
créance – pour autant qu’elle soit définitivement établie – bénéficie d’un
gage privilégié et passe donc avant les gages conventionnels d’ A.________.
Le chiffre 1 des conditions de vente est dès lors conforme à l’art. 126 al. 1
LP.
Plus largement, la recourante conteste que la vente puisse
avoir lieu avant que la contestation relative à l’existence – respectivement
à la quotité de cette créance – ait été définitivement tranchée.
En vertu de l’art. 141 al. 1 LP, lorsqu’un droit inscrit à l’état
des charges est litigieux, il est sursis aux enchères jusqu’au règlement du
litige si l’on peut admettre que celui-ci influe sur le montant du prix
d’adjudication ou que les enchères lèseraient d’autres intérêts légitimes, si
elles étaient pratiquées avant que le litige ne soit réglé. Il doit ainsi
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toujours y avoir sursis lorsque l’étendue ou l’existence d’une charge
dépréciative de l’immeuble est litigieuse, la valeur vénale de l’immeuble
pouvant alors s’en ressentir. Il n’y a d’exception que si la contestation a
pour conséquence de n’influer que de façon minime sur le prix (Piotet, op.
cit., n. 2 ad art. 141 LP et les références citées). Selon Gilliéron
(Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite,
nn. 17 et 18 ad art. 141 LP), les enchères doivent être renvoyées, primo si
le résultat du procès en épuration de l’état des charges peut influer sur le
calcul du prix d’adjudication minimum ou déterminer l’exercice du droit de
requérir la double mise à prix et, secundo, si l’adjudication, prononcée
avant que la question litigieuse ne soit définitivement tranchée, est de
nature à léser d’autres intérêts légitimes, notamment des intérêts
protégés par une disposition édictée dans l’intérêt public ou dans l’intérêt
de personnes qui ne sont pas parties à la procédure.
L’office a choisi de procéder à la vente aux enchères avant
droit connu sur la contestation relative à la créance de la Commune de
Montreux. Cette décision n’est pas critiquable au regard de la disposition
précitée. La créance contestée porte sur un montant dérisoire par rapport
à l’estimation de l’immeuble. Dès lors, quelle que soit son issue, le litige
en cours n’influera que de façon très minime sur le prix d’adjudication, car
dans l’hypothèse où la créance serait écartée, la vente de l’immeuble
pourrait avoir lieu à tout prix, savoir même à un prix inférieur à celui de la
créance privilégiée de la Commune de Montreux. La recourante n’a dès
lors aucunement été lésée par la décision de l’office.
IV.La recourante reproche à l’office d’avoir procédé à la vente
sans attendre la fin de la procédure d’expropriation. Elle invoque des
pourparlers transactionnels dans le cadre de cette procédure. Cette
question a toutefois été définitivement tranchée par le Tribunal fédéral qui
a dit que la procédure d’exécution forcée devait se poursuivre nonobstant
la procédure d’expropriation.
Quant à une prétendue péremption du droit de réaliser, il suffit
de relever que le délai de l’art. 133 al. 1 LP est une prescription d’ordre et
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le retard de l’office ne forclot pas le créancier (Piotet, op. cit., n. 2 ad art.
133 LP).
V. Les autres griefs contenus dans le recours du 27 juin 2012
sont exorbitants à la plainte du 14 juin 2012. Ils sont traités dans le cadre
du recours déposé contre la décision de l’autorité de première instance
relative à la plainte contre l’état des charges.
VI.En définitive, le recours doit être rejeté et le prononcé
confirmé.
Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 20a al. 2
ch. 5 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP ; Ordonnance du 23 septembre
1996 sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.35).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le président :La greffière :
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Du 19 novembre 2013
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme X.,
-Me Cornelia Seeger Tappy, avocate (pour A. SA),
-M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de La Riviera-Pays-
d’Enhaut.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
-M. le Président du Tribunal d'arrondissement de l’Est vaudois, autorité
inférieure de surveillance.
La greffière :
