Building permit annulled for non-compliance with zoning rulesGénéré par IA

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

• A R R E T -

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sur le recours interjeté par Madame Danielle RUSSELL et Oswald RUSSELL

contre

la décision de la Municipalité d'ETOY , du 8 mars 1991, levant leur opposition et autorisant Messieurs Jean-François et Pierre SCHWERZMANN, hoirs de Joseph SCHWERZMANN , à démolir un ancien immeuble et à construire un nouveau bâtiment au même emplacement

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM. J.-A. Wyss, juge

A. Chauvy, assesseur

J.-J. Boy de la Tour, assesseur

Greffier : M. P. Girardet, ad hoc

constate en fait :

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A. MM. Jean-François et Pierre Schwerzmann, hoirs de Joseph Schwerzmann, sont copropriétaires de la parcelle no 37 de la Commune d'Etoy sur laquelle s'élève un bâtiment abritant un ancien rural et un ancien logement. Au nord, la parcelle jouxte une route communale bordée de trottoirs. Un espace herbeux s'étend entre l'un de ces derniers et le bâtiment.

A l'ouest, la parcelle no 37 est voisine de la parcelle no 34, propriété de Mme Danielle Russell, au sud de laquelle s'élève un bâtiment habité par la recourante et sa famille. Les combles comprennent notamment une pièce habitée avec douche; le pan nord du toit a deux Velux à travers lesquels on voit le haut du pignon de la façade ouest du bâtiment s'élevant sur la parcelle no 37. La partie nord de la parcelle no 34 comporte un petit jardin.

Les bâtiments sis sur les parcelles nos 37 et 34 sont partiellement contigus, celui des hoirs Schwerzmann s'avançant davantage au nord le long du jardin de la propriété de Mme Danielle Russell; il est en outre sensiblement plus haut que celui appartenant à cette dernière.

Au nord, les parcelles nos 37 et 34 sont frappées d'une limite de construction instituée par plan du 23 juin 1989, limite qui suit les façades des bâtiments existants.

B. Les lieux sont régis par le règlement communal sur le plan des zones et la police des constructions adopté par le Conseil communal le 24 juin 1982 et approuvé par le Conseil d'Etat le 29 novembre 1985 (RPE).

Les parcelles nos 37 et 34 sont sises en zone du village, régie par les art. 4 et suivant RPE.

C. Le 26 novembre 1990, les hoirs de Joseph Schwerzmann ont soumis à la municipalité, par l'intermédiaire de l'atelier d'architecture Y. Luthy - BAO TRI, une demande de permis de construire portant sur la transformation du bâtiment sis sur la parcelle no 37. Ouverte du 11 décembre 1990 au 9 janvier 1991, l'enquête publique a suscité l'opposition de Mme Danielle Russell et de son mari, M. Oswald Russell. Les opposants critiquaient d'une part les deux terrasses prévues sur la façade ouest, qu'ils jugeaient trop proches de leur parcelle, plongeant de surcroît sur leur propriété, d'autre part les deux places de parc projetées en enfilade le long de leur jardin.

Le 8 mars 1991, la municipalité a décidé de lever l'opposition et de délivrer le permis de construire sollicité. Sous la rubrique "Genre de construction", le permis mentionne : "Démolition partielle, transformation (sic) intérieures et ouvertures en façades, rehaussement de la toiture, création de lucarnes et de velux, pose d'un capteur solaire, couvert part. en dérogation à la limite des constructions." Comme condition spéciale, le permis précise notamment que "le local disponible au rez ne doit pas être affecté à l'habitation".

Les époux Russell ont été informés de la décision municipale par lettre du 8 mars 1991 dans laquelle il était précisé que leur opposition comportait des considérations d'ordre privé sur lesquelles la municipalité n'avait pas à entrer en matière; elle indiquait en outre la voie et le délai de recours.

D. Le 11 mars 1991, la décision municipale du 8 mars 1991 a fait l'objet d'un recours de la part des époux Russell, qui se référaient aux moyens invoqués dans leur opposition du 9 janvier 1991 et à des pourparlers transactionnels qui avait été engagés. Ils ont en outre produit une notice émanant d'un architecte consulté et portant sur l'art. 4 RPE, les distances jusqu'aux limites et les places de parc. Dans le délai imparti à cet effet, ils ont versé un montant de Fr. 800.- à titre d'avance de frais.

L'effet suspensif a été accordé au pourvoi par ordonnance du 15 mars 1991.

Dans ses déterminations du 25 mars 1991, la municipalité indique qu'elle considère que le projet est conforme au RPE; elle précise ne pas être au courant d'une séance de conciliation qui se serait tenue en sa présence.

Par lettre du 4 avril 1991, l'architecte Yves Luthy a confirmé qu'une entrevue avait bien eu lieu avec les opposants, mais que le permis de construire ayant été délivré, les constructeurs avaient pensé que les points litigieux se règleraient à l'amiable.

Par lettre du 24 juin 1991, les recourants ont rappelé leur opposition aux ouvertures donnant sur leur parcelle; ils considèrent d'une part que ces ouvertures violeraient leur intimité tant dans le jardin qu'à l'intérieur du bâtiment, d'autre part qu'elles déprécieraient leur bien-fonds; ils ont en outre rappelé leur opposition aux places de parc en enfilade prévues en limite de leur propriété.

E. Le projet litigieux consisterait à démolir un bâtiment abritant un ancien rural et un ancien logement, puis à reconstruire à cet emplacement un immeuble comprenant trois appartements et un studio, cela sur quatre niveaux, combles compris. L'implantation serait légèrement réduite côté ouest et de façon plus importante côté sud. Au nord, un escalier extérieur serait démoli et l'espace actuellement libre de construction serait occupé par six places de parc dont deux en enfilade du côté ouest. Les places de stationnement nos 1 à 5 seraient toutes hors de la limite des constructions instituée par plan du 23 juin 1989 et la place no 6 la chevaucherait.

Le gabarit serait modifié en hauteur, le faîte étant surélevé de 1,5 mètre et les corniches abaissées d'environ un mètre; il en résulterait une légère augmentation du volume.

Au premier étage de la façade ouest, le projet prévoit une terrasse-balcon reposant partiellement sur le bâtiment et d'une profondeur de 2 mètres hors-tout. Au deuxième étage de la même façade, la terrasse aurait une profondeur hors-tout de 3 mètres entre le mur de la construction projetée et celui du bâtiment sis sur la parcelle de Mme Danielle Russell; à l'endroit où les immeubles ne sont plus contigus, la terrasse se prolongerait en balcon et n'aurait plus qu'une profondeur de 2 mètres.

F. Le Tribunal administratif, auquel la cause a été transmise conformément à l'art. 62 LJPA, a tenu audience le 8 août 1991 à Etoy en présence des recourants, du représentant de la Municipalité d'Etoy, M. Roger Demont, syndic, et des représentants des constructeurs, M. et Mme Pierre et Danielle Schwerzmann, accompagnés de l'architecte Yves Luthy. Le Tribunal a procédé à une visite des lieux à l'issue de laquelle la conciliation a été vainement tentée.

A l'audience, M. Pierre Schwerzmann a indiqué que le local disponible au rez-de-chaussée devait servir de salle commune à disposition des occupants de l'immeuble, notamment pour du bricolage; M. le syndic a précisé qu'une enquête complémentaire serait exigée si cette pièce devait devenir habitable. Il a encore exposé que le trafic sur la route longeant notamment le nord des parcelles nos 37 et 34 se faisait à sens unique et n'était en principe pas de transit. S'agissant des places de parc, il a déclaré qu'il n'y avait aucune possibilité d'en créer dans un rayon de 100 mètres; quant aux places en enfilade, la municipalité les tolère.

et considère en droit :

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1. Les recourants ont incriminé la conformité du projet au regard de l'art. 4 RPE, dont le texte est le suivant :

" Les bâtiments existants peuvent être entretenus, transformés ou reconstruits dans leur implantation et gabarit actuels, sous réserve de légères modifications admises par la Municipalité. Les dispositions des plans fixant la limite des constructions sont réservées.

Les volumes existants peuvent être utilisés sans limitation.

La Municipalité peut autoriser des agrandissements de peu d'importance (lucarnes, légère surélévation de la toiture, etc.).

Tous les travaux prévus aux alinéas 1 à 3 ci-dessus ne peuvent être autorisés que s'il n'en résulte pas d'atteinte au caractère de l'ensemble architectural."

A teneur de cette disposition, force est d'admettre que le principe est de n'autoriser les reconstructions que dans les implantation et gabarit existants, sous réserve de légères modifications. S'agissant d'agrandissements, seuls ceux de peu d'importance sont admissibles à titre dérogatoire, comme cela résulte de l'al. 3 qui donne comme exemple une "légère surélévation de la toiture". Or, dans le cas particulier, une surélévation de 1,5 mètre au faîte ne remplit manifestement pas cette condition. Peu importe à cet égard qu'il y ait une diminution du volume par les démolitions qui interviendraient à l'ouest et au sud du bâtiment existant : en effet, à elle seule la surélévation de la toiture impliquerait une sensible modification du gabarit, ce d'autant que les corniches seraient abaissées. De plus, la solution projetée aurait pour conséquence de créer un certain déséquilibre avec la construction des recourants, nettement moins haute, ce qui porterait atteinte à l'harmonie architecturale protégée par l'art. 8 RPE. Enfin, la réalisation du projet conduirait à une augmentation de la densité de l'habitation impliquant un minimum de six places de parc dans des conditions qui, on va le voir, ne sont pas admissibles.

Vu ce qui précède, tout concourt à admettre que le projet n'est pas conforme au RPE et que, pour ce seul motif déjà, le recours doit être admis.

2. Le projet prévoit l'aménagement de cinq places de stationnement hors des limites de construction, plus une sixième qui chevaucherait cette limite. Sans doute l'art. 67 RPE autorise-t-il cette solution moyennant inscription d'une mention de précarité au Registre foncier. En l'espèce, cette condition n'est pas réalisée et elle aurait dû l'être nonobstant l'éventuelle réticence manifestée à cet égard par le Conservateur du Registre foncier, telle qu'alléguée par la municipalité.

Mais surtout, les places de parc prévues ne sont pas conformes à l'art. 104 al. 3 LATC, aux termes duquel la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. L'équipement, défini par la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (art. 19 LAT), comprend notamment les voies d'accès. D'après la jurisprudence, l'accès à la voie publique est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité) tenant compte des besoins des constructions projetées (voir notamment prononcés nos 2964, 14 janvier 1975, H. Mayer c. Grandvaux, RDAF 1977, 338; 6536, 7 juin 1990, P. Givel et crts c. Morges). Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, il apparaît à tout le moins que la manoeuvre pour quitter la place no 1 ne pourrait se faire sans mettre en danger la circulation sur la voie publique. Cette place ne pouvant être admise sur le plan de la sécurité, il convient d'en faire abstraction, d'où la non-réglementarité par rapport à l'art. 57 RPE relatif au nombre d'emplacements de stationnement obligatoires. Cela étant, point n'est besoin d'examiner si les deux places en enfilade longeant la parcelle no 34 sont susceptibles de porter préjudice aux recourants ainsi que ceux-ci l'ont plaidé. Le Tribunal observe toutefois que si ce système est critiquable, il peut être admissible si les places concernées sont affectées au même logement.

3. Les "balcons" des premier et deuxième étages ne seraient l'un et l'autre pas à une distance de 3 mètres de la limite de propriété, ce qui n'est pas admissible (art. 6 RPE) : en effet, les ouvrages en cause ne constitueraient pas des balcons au sens de la jurisprudence dès lors qu'ils dépasseraient 1,5 mètre de profondeur (voir notamment Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, glossaire, note 1 ad "balcon" et les prononcés cités; voir aussi prononcé no 6536 précité). Pour ce motif également, le recours doit être admis.

4. Demeurent réservées les dispositions de droit privé relatives au droit de jours et de vues, de la compétence du juge civil.

5. En conclusion, les considérants 1 à 3 qui précèdent conduisent à l'admission du recours; l'avance de frais effectuée par les recourants leur sera donc restituée. Il y a lieu de mettre les frais du présent arrêt à la charge des constructeurs par Fr. 1'000.--.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est admis; la décision municipale est annulée.

II. La décision rendue le 8 mars 1991 par la Municipalité d'Etoy est annulée.

III. Les frais du présent arrêt sont mis à la charge de Jean-François et Pierre Schwerzmann, solidairement entre eux, par Fr. 1'000.--.

Lausanne, le

Au nom du Tribunal administratif :

Le juge : Le greffier :