Building permit annulled for villa-zone rule violationsGénéré par IA

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 26 mai 1998

sur le recours interjeté par Remo PONCIONI , à Pully, représenté par Me Denis Sulliger, avocat à Vevey

contre

les décisions de la Municipalité de Pully du 6 mars 1996 levant son opposition et du 7 mars 1996 autorisant Roland du Bois à construire deux bâtiments de deux et trois appartements, avec garages, sur les parcelles nos 1774 et 3302 propriétés d' Antoinette Virchaux et des deux fils de feu Robert Virchaux .

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Composition de la section: M. Alain Zumsteg, président; M. Rolf Ernst et M. Alain Matthey, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. Antoinette Virchaux et les deux fils de feu Robert Virchaux sont propriétaires à Pully, en bordure sud du chemin de Clair-Matin, de la parcelle no 3302 sur laquelle est édifiée une villa, ainsi que de la parcelle no 1774 contiguë au sud et non bâtie. D'une surface totale de 1301 m2, ces deux biens-fonds ont été promis-vendus à Roland du Bois, architecte. Celui-ci a présenté le 21 décembre 1995 une demande de permis de construire pour un projet comportant la démolition de la villa existante et la construction sur la parcelle no 3302, à laquelle la parcelle no 1774 serait réunie, de deux bâtiments d'habitation d'aspect quasiment identiques, l'un comportant trois appartements, l'autre deux (dont un en duplex). Ces bâtiments comporteraient quatre niveaux, soit un sous-sol, un rez inférieur, un rez-de-chaussée et un étage dans les combles. Compte tenu de la déclivité du sol, le sous-sol ne serait que partiellement enterré et doté de larges baies vitrées en façade sud. Les façades est et ouest seraient entièrement dégagées au niveau des rez-de-chaussée inférieur et supérieur. En revanche les façades nord, implantées parallèlement au chemin de Clair-Matin, ne comporteraient que le rez supérieur surmonté d'un pignon. L'espace entre la chaussée et le bâtiment serait en effet remblayé et nivelé de manière à permettre l'accès aux bâtiments, dont les entrées s'ouvriraient à ce niveau, ainsi qu'à un groupe de quatre garages à toit plat reliant les deux bâtiments; six places de stationnement seraient en outre balisées sur ce terre-plein.

B. Mis à l'enquête du 16 janvier au 5 février 1996, ce projet a suscité l'opposition de Remo Poncioni, habitant et propriétaire d'un appartement en PPE dans l'immeuble voisin, au no 2 du chemin de Clair-Matin. Etaient notamment mis en cause le respect du coefficient d'occupation du sol, les dimensions et le traitement architectural de certains éléments de construction, la position et l'importance des lucarnes, le nombre, l'emplacement et la nature des places de stationnement, les matériaux prévus pour le revêtement des façades et pour la toiture, l'abattage de divers arbres, ainsi que d'éventuels problèmes de réflexion de bruit. Par décision du 6 mars 1996, la municipalité a rejeté cette opposition et décidé de délivrer à Roland du Bois le permis de construire sollicité, au bénéfice de diverses dérogations à la réglementation communale.

C. Remo Poncioni a déclaré recourir au Tribunal administratif contre cette décision le 22 mars 1996; il a développé ses moyens dans un mémoire du 3 avril, reprenant en substance les griefs qu'il avait invoqués en vain dans son opposition.

La municipalité, par l'intermédiaire de Me Christine Marti, avocate à Lausanne, a répondu au recours le 29 mai 1996, concluant à son rejet.

Les parties ayant renoncé à une visite des lieux et à une audience de débats, le tribunal a statué à huis clos.

Considérant en droit:

1. Bien que datée du 6 mars 1996, la décision attaquée a été adressée au recourant sous pli recommandé le 13 et retirée le 14 mars 1996. La déclaration de recours du 22 mars et le mémoire motivé du 3 avril 1996 sont ainsi intervenus dans les délais prescrits par l'art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA) dans sa teneur antérieure au 1er mai 1996. Ils sont au surplus recevables en la forme.

2. Les parcelles litigieuses sont situées dans la zone de villas du plan général d'affectation de la Commune de Pully. Aux termes de l'art. 78 du règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 9 décembre 1983 (ci-après RCATC), il faut entendre par villa "toute construction destinée à l'habitation, abritant au maximum trois logements superposés ou juxtaposés". Il n'est pas contesté que les bâtiments projetés, pour autant qu'il s'agisse de bâtiments distincts, satisfassent à cette exigence. Le recourant considère toutefois qu'ils contreviendraient au principe général de l'implantation des bâtiments en ordre non contigu, posé par l'art. 8 RCATC.

a) Le projet prévoit bien la construction de deux bâtiments distincts, de dimensions et d'aspect extérieur quasiment identiques. Ils seraient implantés côte à côte, à une distance de dix mètres l'un de l'autre, sur la limite des constructions parallèle au chemin de Clair-Matin. Cette distance correspond au minimum prévu par les art. 19 et 21 RCATC pour des bâtiments construits sur la même propriété. Au niveau du rez supérieur, cet espace serait toutefois occupé sur toute sa largeur et sur une profondeur de 5m20 par une construction à toit plat abritant quatre garages et couvrant partiellement la terrasse aménagée entre les bâtiments au niveau du rez inférieur. Au sous-sol, à l'aplomb des garages, les bâtiments seraient également reliés par deux locaux à citerne. Ces éléments de liaison ne feraient toutefois pas de l'ensemble de la construction un bâtiment unique (ce qui résoudrait le problème de la contiguïté, mais contreviendrait à l'art. 78 RCATC) : ils n'établiraient aucune liaison fonctionnelle entre les deux bâtiments (les garages n'auraient pas de communication interne avec les habitations, un mur séparerait la terrasse en deux parties et les locaux à citerne ne communiqueraient pas entre eux); par ailleurs, l'aspect extérieur caractéristique demeurerait celui de deux bâtiments indépendants.

b) Reste à examiner si les ouvrages qui seraient érigés entre les deux bâtiments sont admissibles au regard des règles qui rendent en principe cet espace inconstructible. Tel peut être le cas des constructions souterraines, lorsque le règlement communal le prévoit (art. 84 LATC) ou pour des dépendances (art. 37 et ss RCATC; art. 39 RATC). La jurisprudence considère notamment comme dépendance un garage pour deux voitures accolé au bâtiment principal, mais distinct de ce dernier et ne possédant pas de communication interne avec lui (RDAF 1978 p. 209; arrêt AC 7478 du 16 décembre 1991). En l'occurrence le fait que les deux garages admissibles à titre de dépendance pour chacun des bâtiments seraient regroupés en un seul bloc de quatre garages occupant tout l'espace compris entre les deux bâtiments n'apparaît pas en soi contraire à la réglementation. On ne saurait toutefois faire abstraction du fait que les garages ne constitueraient pas le seul élément de construction réunissant les deux bâtiments, mais qu'ils formeraient en outre une couverture partielle, sur une surface de 52 m2, de la terrasse qui serait aménagée au niveau du rez inférieur. Fermée sur trois côtés et communiquant avec le balcon des rez supérieurs par un escalier extérieur, cette terrasse ne constituerait pas une dépendance (RDAF 1965 p. 265; 1978 p. 329; 1978 p. 421; 1988 p. 428). A cela s'ajoute que la réglementation communale ne permet pas de soustraire aux règles sur la distance minimum entre bâtiments les deux locaux à citerne enterrés au sous-sol. L'art. 40 RCATC ne prévoit une telle dérogation que pour les dépendances souterraines "exclusivement destinées au stationnement de véhicules à moteur". Or le Tribunal administratif a déjà jugé qu'une dérogation aux règles de distance en faveur d'une construction souterraine exigeait une base claire et précise dans la réglementation communale (arrêts AC 93/084 du 1er juin 1994; AC 95/152 du 9 février 1996; AC 95/003 du 31 juillet 1996; AC 96/204 du 21 janvier 1997). Il s'ensuit que la terrasse couverte délimitée par les façades des deux bâtiments, le mur de soutènement du remblai au nord et la dalle du garage, ainsi que les deux locaux à citerne en sous-sol, ne peuvent être considérés comme des dépendances et contreviendraient dès lors aux art. 19 et 21 RCATC.

3. Pour les mêmes motifs, l'emprise de ces constructions ne peut pas être comptée dans le calcul de la surface bâtie à 50 % de sa valeur, comme le prévoit l'art. 38 RCATC. A la surface bâtie telle que calculée par la municipalité (259,64 m2, soit 120,78 m2 pour le bâtiment ouest, 112,86 m2 pour le bâtiment est et 26 m2 pour la moitié de la surface des garages) il convient donc d'ajouter 26 m2, ce qui conduirait à une surface bâtie de 285,64 m2, excédant le cinquième de la surface des parcelles 1774 et 3302 réunies et contrevenant ainsi à l'art. 14 RCATC.

On observera de surcroît que seuls les balcons dont la saillie par rapport à la façade n'excède pas 2 m 50 sont exclus de la surface bâtie (art. 15 lit. c RCATC). Or, si la dalle des balcons prévus en façade sud respecterait bien cette dimension maximum, il n'en irait pas de même pour les deux éléments de parapet en maçonnerie qui débordent de la dalle d'une quinzaine de centimètres. Cette irrégularité est certes facilement corrigeable, mais le permis de construire aurait dû exiger qu'elle le soit (v. art. 117 LATC).

En revanche c'est à tort que le recourant laisse entendre que les porches d'entrée accolés aux façades nord des bâtiments, de même que les avant-toits, auraient dû être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie. L'art. 15 lit. a RCATC exclut expressément de ce calcul les porches d'entrée fermés lorsqu'ils ne dépassent pas 10 m2 de surface et 3 m de hauteur, ce qui serait le cas ici, de même que les avant-toits, les corniches et les marquises de dimensions usuelles (lit. b). La dimension des avant-toits serait de 1 m 50 en façades est et ouest et de 1 m 30 en façade sud. La municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant qu'il s'agit de dimensions usuelles, d'autant plus que cette appréciation correspond en l'occurrence à la jurisprudence suivant laquelle des avant-toits dont on ne cherche pas à tirer un parti abusif et dont les dimensions demeurent proportionnées au bâtiment ne doivent pas être pris en considération dans le calcul de la surface construite, ni dans celui des distances à partir de l'ouvrage (RDAF 1986 p. 50; arrêt AC 96/131 du 25 mai 1997).

4. Les bâtiments litigieux seraient tous deux recouverts d'une toiture dont les deux pans, orientés à l'est et à l'ouest et présentant une pente d'environ 70 %, ne se rejoindraient pas en un seul faîte, mais seraient interrompus de manière à laisser entre eux, dans l'axe longitudinal du bâtiment, un profil creux en forme de U, large de 1 m 90 et profond d'un mètre. Une partie de la toiture comporterait ainsi une surface plane, où s'implanteraient les cheminées (et, dans le bâtiment est, une coupole éclairant l'escalier intérieur de l'appartement en duplex). Le sommet des toitures culminerait au niveau 504,55, soit 10 m au-dessus du niveau désigné par les plans comme celui du terrain naturel moyen.

Sauf aux emplacements où les toits plats sont autorisés (ce qui n'est pas le cas des parcelles litigieuses), les bâtiments ont au minimum des toits à deux pans (art. 24 al. 1 RCATC). Lorsque les combles sont habitables, comme en l'espèce, l'art. 28 al. 1 RATC prescrit que la pente des toits "atteint au minimum 55 %"et que le niveau de la corniche "n'est pas surélevé de plus de 0.50 m par rapport au plancher des combles". En outre, en zone de villas, "la hauteur au faîte des constructions, calculée par rapport au terrain naturel moyen, est limitée à 10.00 m"(art. 79 al. RCATC). L'art. 24 al. 3 RCAT dispose encore :"Les avant-corps de bâtiments ou de partie de bâtiments ayant une hauteur inférieure au corps principal peuvent avoir une toiture-terrasse plate à la condition que celle-ci n'excède pas le 1/3 de la surface du bâtiment."

Ces dispositions doivent être interprétées dans le sens que pouvait raisonnablement leur donner le conseil communal : hormis dans l'hypothèse réservée à l'al. 3 de l'art. 24, les pans de la toiture doivent couvrir l'ensemble du bâtiment; il est exclu qu'ils laissent subsister une importante surface plane, que ce soit en tronquant simplement la partie supérieure du comble ou, comme en l'espèce, en creusant une large rainure en lieu et place du faîte. Outre qu'il contrevient à une règle claire (art. 24 RCATC), cet artifice permettrait d'éluder certaines contraintes résultant de la limitation du nombre de niveaux et de la hauteur au faîte (art. 79 RCATC), ainsi que des règles propres aux combles habitables (art. 28 RCATC) : il permettrait d'augmenter la pente de la toiture - et par là-même le volume habitable - tout en respectant la hauteur maximale au faîte. Ce procédé n'est pas admissible.

5. L'art. 30 RCATC limite la largeur additionnée des lucarnes par rapport à la longueur de la façade correspondante à 50 % pour les lucarnes dites "négatives" et 30 % pour les lucarnes dites "positives". Les premières sont celles qui sont inscrites dans le gabarit du toit, les secondes celles qui forment saillies sur celui-ci (art. 29 al. 1 RCATC). Le parement des lucarnes "positives" doit en outre se situer au minimum à 1 m 50 en retrait du nu de l'avant-toit ou de la corniche, mais au moins à 50 cm en arrière de celui de la façade, et leur hauteur au nu du parement ne doit pas excéder 1 m 70 (art. 30 al. 3 RCATC).

Le pan ouest du toit du bâtiment ouest et le pan est du toit du bâtiment est seraient chacun percés de trois lucarnes, à la fois "positives" et "négatives" dans la mesure où leur partie inférieure s'inscrit dans le gabarit de la toiture alors que leur partie supérieure fait saillie. Leurs largeurs additionnées seraient de 5 m 40, alors que les largeurs de façade correspondantes seraient respectivement de 12 m 20 (bâtiment ouest) et 11 m 40 (bâtiment est). A moins que le règlement communal n'en dispose autrement, il faut en effet tenir compte dans le calcul des dimensions des lucarnes non seulement de la dimension de la fenêtre (comme le fait la municipalité), mais des dimensions extérieures de l'élément de construction dans laquelle elle s'insère (v. RDAF 1978 p. 123). Il s'ensuit que les largeurs additionnées des lucarnes (dans leur partie saillante) excèdent largement pour les deux bâtiments 30 % de la longueur de la façade correspondante. Placées à l'aplomb du nu de la façade, les lucarnes dérogent en outre à la règle qui voudrait qu'elles se trouvent au moins 50 cm en arrière de celui-ci (art. 30 al. 3 RCATC).

La municipalité s'est estimée en droit de déroger aux prescriptions susmentionnées en s'appuyant sur l'art. 88 RCATC dont la teneur est la suivante :

"Art. 88 - La Municipalité peut accorder, dans des cas exceptionnels, des dérogations aux prescriptions réglementaires concernant l'affectation, la surface bâtie, la longueur, les hauteurs et les toitures des constructions, s'il s'agit d'édifices publics ou de bâtiments privés dont la destination ou l'architecture réclament des dispositions spéciales."

Dans le cas particulier les bâtiments projetés ne sont ni des édifices publics, ni des ouvrages dont la destination - conforme à l'affectation de la zone - réclamerait des dispositions spéciales. Leur architecture, conventionnelle, n'en exige pas non plus : à l'évidence seul le souci d'utiliser au maximum le niveau des combles pour l'habitation a guidé l'auteur des plans dans le choix du nombre, de la dimension et de l'implantation des lucarnes. Ces motifs de commodité ne justifiaient pas l'octroi de dérogations qui, comme l'indique expressément le texte du règlement, doivent être réservées à des cas exceptionnels.

6. Le projet prévoit de remblayer la partie nord de la parcelle no 3302 afin d'y aménager une surface carrossable servant d'accès aux garages et aux bâtiments, ainsi que de places de stationnement. Ce remblai s'appuierait contre les façades nord des bâtiments et, de part et d'autre de ceux-ci, de même qu'entre eux, contre un mur de soutènement d'environ 2 m (parapet non compris). Le mur de soutènement se prolongerait presque jusqu'aux limites des propriétés voisines à l'est et à l'ouest, la surface aménagée et le parapet s'étendant eux jusqu'à ces limites.

Aux termes de l'art. 44 RCATC, les remblais créés autour des bâtiments pour l'aménagement de terrasses sont assimilés à des constructions (al. 1, 1ère phrase); l'art. 14 (coefficient d'occupation du sol) ne leur est toutefois pas applicable (2ème phrase). Ils échappent également aux règles fixant la distance minimale entre bâtiments et limites de propriété, pour autant qu'on puisse les assimiler à des dépendances de peu d'importance et qu'ils n'entraînent pas de préjudice pour les voisins (art. 39 al. 3 et 4 RATC).

Dans le cas particulier, il apparaît difficile de dire si cette dernière condition serait remplie, les plans ne figurant pas de manière très précise cette partie de l'ouvrage, en particulier dans ses rapports avec les propriétés voisines. On observe toutefois qu'à l'endroit le plus défavorable (soit à l'angle nord-ouest du bâtiment ouest) la hauteur du mur de soutènement, mesurée depuis le terrain naturel jusqu'à l'arête supérieure du garde-corps, dépasserait le maximum de 3 m prescrit par l'art. 44 al. 2 lit. b RCATC. Il apparaît de surcroît douteux que la partie du mur de soutènement, de la terrasse et du parapet qui longerait les limites des propriétés voisines soit conforme aux dispositions du code rural, réservées par l'art. 39 RCAT. Dans ces conditions la municipalité ne pouvait pas délivrer le permis de construire pour cet aménagement sans exiger préalablement des plans plus précis, ainsi que le réclamait déjà le recourant dans son opposition.

7. En revanche c'est à tort que le recourant reproche à ces aménagements, ainsi qu'aux porches d'entrées accolés aux façades nord, d'anticiper sur la limite des constructions : l'art. 12 RCATC permet expressément la possibilité d'autoriser de telles anticipations lorsqu'elles ne présentent pas d'inconvénients pour la visibilité, la circulation ou l'élargissement futur de la chaussée, ce qui serait manifestement le cas ici. C'est également à tort que le recourant met en cause la réglementarité du vaste local désigné sous l'appellation "disponible, jeux" qui prendrait place dans la partie sud des sous-sols. L'art. 26 RCATC permet l'aménagement de tels locaux au premier niveau inférieur d'un bâtiment lorsqu'ils sont destinés à une occupation non sédentaire, peuvent être considérés comme des dépendances des autres niveaux et ne sont destinés qu'aux usagers du bâtiment et à leurs visiteurs. Il est certes évident que de telles surfaces, largement éclairées et d'ores et déjà pourvues d'un local comportant douche, lavabo et WC, peuvent être très facilement transformées en appartement par l'adjonction d'un bloc cuisine et de quelques cloisons. Ce risque de transformations ultérieures illicites résulte toutefois de la réglementation communale elle-même, et il appartiendrait à la municipalité d'y mettre bon ordre s'il devait se réaliser.

8. Pour les motifs exposés aux considérants 2 à 6 ci-dessus, le recours doit être admis et la décision municipale annulée, sans qu'il y ait lieu d'examiner en outre les griefs du recourant relatifs à l'esthétique des bâtiments projetés et leur intégration au site, de même qu'au nombre et à l'emplacement des places de stationnement. Les modifications qu'il conviendrait d'apporter au projet pour le rendre réglementaire sont en effet suffisamment importantes pour changer complètement les données du problème en ces matières.

9. Conformément à l'art. 55 LJPA, les frais et dépens sont en principe supportés par la ou les parties qui succombent. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324). L'émolument de justice sera en conséquence mis à la charge du constructeur, de même que les dépens auxquels le recourant a droit. Le montant de ces derniers tiendra toutefois compte du fait que le recourant n'a consulté avocat qu'en cours de procédure, de sorte que l'intervention de son conseil s'est limitée au dépôt d'un mémoire complémentaire.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est admis.

II. Les décisions de la Municipalité de Pully du 6 mars 1996 levant l'opposition de Remo Poncioni et du 7 mars 1996 accordant à Roland du Bois l'autorisation de construire deux villas avec garages et places de stationnement extérieures sur les parcelles nos 3302 et 1774 du cadastre de Pully, sont annulées.

III. Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Roland du Bois.

IV. Roland du Bois versera à Remo Poncioni une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.

ft/Lausanne, le 26 mai 1998

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.