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ac-1996-0087•Parking access and building distance challenge dismissed
ac-1996-0087Tribunal cantonal7 avr. 1997Dismissed
Extrait par Omnilex
Neighbors of a Lausanne parish project challenged a permit for a center with apartments, underground parking and exterior spaces. The Administrative Court held that at least some appellants had standing, but rejected all substantive objections. It found that the 1980 servitude did not give the neighbors a private-law distance right, that the access ramp and parking complied with noise-protection rules, that the exterior stairways were allowed by the municipal regulations, that the parcel was sufficiently equipped, and that the project was acceptable in aesthetic and height terms. The appeal was dismissed insofar as admissible, the permit was maintained, and costs were imposed on the appellants.
Art. 39 RATC; art. 25 LPE and OPB; art. 86 LATC; art. 104 al. 3 LATC; art. 110 and 111 RPE; standing of neighbors and scope of municipal discretion in building permits. Private servitudes modifying building restrictions bind only the parties to the servitude and cannot confer enforcement rights on third parties against a permit. Access roads and parking installations are not assessed as dependencies in isolation where their nuisance remains within environmental noise limits; if those limits are respected, no impermissible prejudice to neighbors exists under art. 39 al. 4 RATC. Municipal authorities enjoy broad discretion on aesthetics and local integration, reviewable only for abuse or excess. Minor exterior installations may be authorized within building-restriction areas when the communal regulation allows them, and access need only be practically adequate, not ideal.
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 7 avril 1997
sur le recours interjeté par
**Elisabeth Martin GOODMAN
Michael GOODMAN
Evelyne MICHIELIN
Claude WERNER
Gaston WIDMER
Pierre-Paul CLEMENT
Olivier et Rose-Marie FALLER
les hoirs de feu Jean NORBERT** , soit :
**Valérie NORBERT
Jean-Antoine NORBERT** , tous représentés par l'avocate Christine Marti, à Lausanne
contre
les décisions du 2 avril 1996 les concernant respectivement, rendues par le Service de l'urbanisme de la Direction des travaux de la Commune de Lausanne , concerant la construction d'un centre paroissial avec logements, parking enterré et places de parc extérieures sur la parcelle appartenant à
l' Association paroissiale catholique du Saint-Rédempteur , représentée par l'avocat Jean-Pierre Gross, avocat à Lausanne.
Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Bertrand Dutoit et M. Rolf Ernst, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. L'Association paroissiale catholique du Saint-Rédempteur à Lausanne (ci-dessous la constructrice) est propriétaire sur le territoire de cette commune des parcelles contiguës 6276 (2630 m2, précédemment 1830 m2), 6301 (1125 m2) et 6306 (1342 m2, précédemment 2142 m2). Ces parcelles sont toutes situées à 800 mètres environ du centre de la ville que constitue la place Saint-François, dans l'îlot délimité par l'avenue de Rumine au sud, l'avenue de Mon-Repos au nord, ainsi que l'avenue de l'Avant-Poste à l'ouest et la rue de l'Aurore à l'est.
Ce quartier présente une pente orientée vers le sud. Située au nord de l'ensemble constitué par les parcelles contiguës de la constructrice, la parcelle 6306 porte d'un bâtiment d'habitation construit en 1931, constituant les nos 10 et 12 de la rue Orient-Ville qui la borde au nord. Ce bâtiment comprend, selon un document de l'architecte du 19 octobre 1995 annexé au permis de construire litigieux, 18 appartement de 3 et 4 pièces. On y trouve également des locaux affectés aux activités de la constructrice (salle de réunions, cure, salle de spectacles, etc.). Les logements sont accessibles par deux entrée donnant sur la rue Orient-Ville. Une autre porte sur cette rue sert de sortie pour la salle de spectacles. Les locaux affectés aux activité collectives de la paroisse sont toutefois principalement situés dans les étages inférieurs de la façade sud, dont une partie des fenêtres, en plein cintre, signe apparemment la présence d'une activité religieuse dans le bâtiment. Ce bâtiment est flanqué à l'ouest et à l'est de rampes d'accès (19% et 21% de pente en direction du sud) débouchant sur la rue Orient-Ville et donnant accès à l'espace situé au sud du bâtiment, où l'on trouve actuellement 15 garages pour voitures et 22 places de parc extérieures.
Au sud de la parcelle 6306 se trouve la parcelle 6276 litigieuse en l'espèce. Elle est séparée de l'avenue de Rumine située plus au sud par deux autres parcelles, dont la parcelle 2410 appartenant à SI Avenue de Rumine 37 SA, où la fiduciaire Fides a construit dans les années 80 un bâtiment administratif moderne, aujourd'hui occupé par Crédit Suisse Fides Trust SA. La parcelle du bâtiment Fides a été détachée de la parcelle 6276 de la constructrice et c'est à cette occasion qu'a été constituée entre la constructrice et la Municipalité de Lausanne la servitude de restriction de bâtir dont il sera question plus loin.
A l'ouest de la parcelle 6276 se trouve la parcelle 6301, qui porte l'église Saint-Rédempteur dont l'entrée, située au sud de l'édifice, donne sur une allée appartenant au domaine public qui rejoint l'avenue de Rumine entre deux autres parcelles situées au bord de celle-ci.
B. Dans le prolongement à l'est de la parcelle 6306 de la constructrice (Orient-Ville 10 et 12) se trouve la parcelle 6307 qui appartient au recourant Claude Werner. Elle porte un bâtiment d'habitation datant probablement du tournant du siècle et constituant le no 10 de l'avenue du Léman. Plus à l'est, le bâtiment semblable de l'avenue du Léman 12 appartient au recourant Gaston Widmer. Au pied de ses deux bâtiment, du côté sud, se trouvent des garages.
Au sud de ces deux parcelle, soit devant l'entrée de ces garages et à l'est de la parcelle 6276 de la constructrice, se trouve la parcelle 6312 ainsi que la parcelle 6311 située immédiatement à l'est de celle-ci. Ces deux dernières parcelles, en retrait de l'avenue du Léman, constituent respectivement les nos 14 et 16 de cette avenue. Elles disposent d'un accès pour véhicules à l'avenue du Léman par un passage situé plus à l'est mais elles bénéficient également d'un accès sur l'embouchure de l'avenue Orient-Ville sur celle du Léman; cet accès est parallèle à la rampe d'accès est de la constructrice mais il en est séparé par une clôture. On trouve sur ces deux parcelles deux bâtiments anciens symétriques reliés entre eux par deux garages. La parcelle 6312 (Léman 14), immédiatement contiguë à la parcelle 6276 de la constructrice, est constituée en propriété par étages dont les lots appartiennent aux recourants Michael Goodman (la recourante Elisabeth Goodman en est l'administratrice), à Evelyne Michielin ainsi qu'aux héritiers de Jean Norbert. Le pendant de ce bâtiment est également constitué en propriété par étages (Léman 16) dont les lots appartiennent à Marianne Clément (le recourant Pierre-Paul Clément en est l'administrateur) et aux époux Olivier et Rose-Marie Faller.
A l'ouest de la parcelle 6306 et au nord de la parcelle 6301 portant l'église se trouve la parcelle 6305 (Orient-Ville 6 et 8) appartenant à SI Orient-Ville SA, qui n'est pas partie à la procédure devant le Tribunal administratif.
C. Du 8 décembre 1995 au 8 janvier 1996, la constructrice a mis à l'enquête la construction d'un centre paroissial avec logements.
La construction litigieuse s'implanterait sur la parcelle 6276. Le plan de situation indique que sa limite avec la parcelle 6306 (Orient-Ville 10-12) est destinée à être modifiée, modification désormais inscrite au registre foncier comme l'indique les surfaces indiquées sous lettre A ci-dessus. Le projet litigieux, impliquant la disparition des garages existants, prendrait place au centre de la parcelle 6276 modifiée. Il serait constitué dans la partie nord d'un bâtiment rectangulaire, disposé perpendiculairement à la pente, comprenant un sous-sol, un rez inférieur enterré du côté nord, un rez supérieur et trois étages de logements. A ce bâtiment principal serait accolé, le long de la moitié est de la façade sud, un corps de bâtiment carré correspondant aux niveaux du rez inférieur et du rez supérieur, entièrement hors de terre de ce côté-ci en raison de la pente de la parcelle. Ce corps de bâtiment carré serait voué à l'usage de la paroisse mais comprendrait aussi le logement des prêtres.
Le niveau du sous-sol s'étendrait sous le bâtiment principal, sous le corps de bâtiment carré déjà décrit et se prolongerait au sud sur l'essentiel de la surface de la parcelle. Entièrement enterré, sa dalle supérieure porterait dans la partie située le long de l'église une place extérieur constituant une prolongation du parvis de celle-ci. Le sous-sol lui-même comprendrait notamment un parking souterrain de trente-cinq places. Ce parking serait fermé d'une porte au pied de la rampe qui y donne accès. Cette rampe serait partiellement couverte et courrait au pied de la façade nord du bâtiment principal. Le sommet de la rampe aboutit à proximité de l'angle nord ouest de la parcelle 6312 (Léman 14) et le cheminement des véhicules se poursuivrait à l'air libre, après un virage en direction du nord, pour accéder à la rue Orient-Ville par l'une des rampes existantes, soit celle qui se trouve à l'est de la parcelle 6306.
La disposition des places de parc extérieures serait légèrement modifiée. Au total, vingt et une places de parc extérieures sont prévues, à savoir dix-sept au pied de la façade sud du bâtiment existant sur la parcelle 6306 et quatre le long de la façade nord du nouveau bâtiment.
Tout le rez inférieur serait affecté à des locaux collectifs (bureaux, salles de réunion, cuisine, salle à manger, buanderie, etc.). Au rez supérieur se trouveraient, outre quelques autres bureaux, le logement des prêtres ainsi que le logement de la "Mission italienne". Les trois étages surmontant le bâtiment principal seraient occupés par douze appartements de trois ou quatre pièces.
D. C'est en 1980 qu'a été constituée la servitude de restriction de bâtir déjà évoquée. Selon l'acte constitutif du 25 janvier 1980 inscrit au registre foncier sous no 404'494, la parcelle 6276 de la constructrice (à l'époque : "Société catholique romaine de l'avenue de Rumine") avait une surface de 4216 m2 mais la constructrice s'était déjà engagée à vendre la partie qui porte aujourd'hui le bâtiment de Fides et prévoyait également déjà de construire un immeuble sur le solde de sa parcelle. L'accès à ce dernier immeuble n'était pas encore déterminé, l'acte réservant un accord ultérieur de l'acquéreur s'il devait se faire à partir de l'avenue de Rumine. L'acte précise aussi que la Commune de Lausanne souhaitait disposer d'un passage pour piétons entre l'avenue de Rumine et la rue Orient-Ville. L'acte inscrit au registre foncier, auquel seules sont parties la constructrice et la commune, crée ce passage sur une largeur de 2 mètres: il longe la limite ouest de la parcelle 6306 puis celle de la parcelle 6276 le long de l'église.
Le même acte instaure en outre une restriction au droit de bâtir en faveur de la Commune de Lausanne également. Sous la rubrique "Exercice", l'acte constitutif prévoit que le bâtiment envisagé par la constructrice ne pourra être construit que conformément à l'implantation figurée sur le plan annexé, qu'il devra se trouver à 8 mètres de la nouvelle limite sud de la parcelle 6276 (soit, d'après le plan, la limite de la parcelle du bâtiment Fides); en outre, une cote d'altitude maximum est prévue pour chacune des deux parties du bâtiment envisagé (le bâtiment figuré sur le plan est en effet divisé en deux parties, l'une plus haute à l'ouest et l'autre plus basse à l'est).
Il résulte par ailleurs du dossier de l'autorité intimée qu'en suite des contacts pris dès octobre 1994 par la constructrice avec l'autorité municipale, cette dernière s'est déclarée disposée à modifier la servitude de restriction de bâtir. L'acte constitutif inscrit à cet effet au registre foncier le 28 mars 1994 sous le no 528'993/4 annule et remplace la servitude personnelle no 404'494 qui ne subsiste plus que pour la servitude personnelle de passage à pied déjà évoquée. La nouvelle servitude prévoit que le bâtiment à édifier ne pourra être construit que conformément à l'implantation figurant sur le plan annexé; cette implantation correspond à celle du projet aujourd'hui litigieux. Une cote d'altitude maximale est prévue pour chacune des deux parties du projet (507.40 mètres pour la partie nord comprenant des appartements et 498.85 mètres pour le corps de bâtiment situé au sud). Il n'est plus prévu de distance aux limites dans le texte de l'intitulé de la servitude mais le plan figure une distance de 8 mètres par rapport aux limites nord et sud de la parcelle et à une distance de 16 mètres par rapport aux bâtiments situés à l'ouest et à l'est, en particulier pour le bâtiment de la parcelle 6312 des recourants de la PPE Léman 14. L'autorité intimée souligne à cet égard que le bâtiment des recourants en question est implanté à 3 mètres seulement de la limite et que pour maintenir une distance entre les bâtiments de 16 mètres, elle a imposé à la constructrice d'implanter son projet à 13 mètres de sa propre limite.
E. L'enquête a suscité diverses oppositions, dont celles des recourants, qui ont été levées par décisions du 2 avril 1996 accordant le permis de construire.
Dans l'intervalle, la Centrale des autorisations (CAMAC) avait communiqué, dans une lettre du 19 décembre 1995 à la commune, les décisions spéciales ou l'absence de remarque recueillies auprès de l'ECA, du Service de la protection civile, du voyer d'arrondissement ainsi que du Service des eaux et de la protection de l'environnement. Informée des oppositions, la CAMAC a confirmé sa synthèse par lettre du 26 janvier 1996. Le Service de lutte contre les nuisances n'a pas été consulté dans ce cadre. Toutefois, tant le permis de construire que les décisions du 2 avril 1995 notifiées au recourant indiquent que la municipalité a admis le degré de sensibilité II au bruit en se fondant sur un préavis de ce service du 14 novembre 1995, qui n'a pas été communiqué aux recourants et ne figurait pas, initialement, au dossier produit par l'autorité intimée.
F. Jean Norbert, dont l'opposition durant l'enquête avait été déposée par l'avocat Henri Baudraz, est décédé précisément le 2 avril 1996, date de la décision attaquée. Ayant reçu la décision attaquée le 3 avril 1996, son conseil a déposé en son nom une déclaration de recours le 4 avril 1996. Les autres recourants ont procédé par déclaration de recours du lundi 15 avril 1996. Tous les recourants ont ensuite déposé un mémoire de recours commun signé de leurs deux conseils en date du 23 avril 1996; ce mémoire désigne les héritiers de Jean Norbert de la manière indiquée en tête du présent arrêt. L'avocate Christine Marti a repris ensuite le mandat de représentation de tous les recourants.
G. La constructrice a conclu au rejet des recours par réponse du 24 mai 1996.
L'effet suspensif a été accordé aux recours par décision du 4 juin 1996.
L'autorité intimée s'est déterminée en date du 18 juin 1996 en concluant dans sa réponse au rejet des recours et au maintien des décisions attaquées.
La constructrice et l'autorité intimée se sont enquises par lettres et par téléphone de l'avancement de la procédure. La demande de levée de l'effet suspensif de la constructrice a été rejetée par décision du 30 janvier 1996.
Diverses mesures d'instruction ont encore été ordonnées le 30 janvier 1997. Une réimpression de l'arrêt AC 93/034 du 29 décembre 1993 ainsi que l'arrêt correspondant du Tribunal fédéral du 12 août 1994, concernant un projet dans le même quartier (PPE Grande Eglantine c/ Lausanne et Robert Fontana), connus des autres parties, ont été communiqués pour information au conseil de la constructrice.
H. Le Service de lutte contre les nuisances a été interpellé par le Tribunal.
Dans ses déterminations du 14 février 1997, il expose qu'en tant qu'installation fixe nouvelle, le parking souterrain de 35 places ne doit pas générer à lui seul des immissions dépassant les valeurs de planification, soit pour le degré de sensibilité II au bruit 55 dB(A) le jour et 45 dB(A) la nuit (de 19.00 h. à 07.00 h. ). Sur la base des estimations faites dans la procédure PPE Grande Eglantine, ces normes seront respectées pour un trafic nocturne d'environ 55 mouvements qui ne devrait pas être dépassé, en particulier si la totalité des places de parc sont réservées aux logements et aux collaborateurs permanents.
Le Service de lutte contre les nuisances ajoute que la trafic global généré par le projet de parking souterrain et le parking extérieur actuel ne doit pas dépasser les valeurs limites d'immission, plus élevées de 5 dB(A) que les valeurs de planification. Pour respecter ces normes, le trafic global nocturne devrait rester inférieur à 165 mouvements.
Le Service de lutte contre les nuisances conclut que les trafics limites énumérés montrent que le projet respectera les exigences de l'OPB.
En raison de l'absence à l'audience du représentant du service de lutte contre les nuisances, divers documents émanant du service de lutte contre les nuisances dans la cadre de la procédure concernant PPE Grande Eglantine ont encore été communiqués aux parties en date du 12 mars 1997. Ils n'ont pas suscité de réaction.
I. Le tribunal a tenu audience le 17 mars 1997 en présence de représentants des recourants et de leur conseil, d'un représentant de l'autorité intimée et du conseil de celle-ci, ainsi que de représentants de l'association constructrice, assisté des conseils de celle-ci et accompagnés de diverses personnes, dont des représentants de la mission italienne.
Le tribunal a procédé à une inspection locale en parcourant le quartier, examinant la parcelle litigieuse depuis le parvis de l'église qu'elle domine et depuis le haut. Il aussi examiné la vue qui s'offre depuis le logement du recourant Goodman dans l'immeuble de l'avenue du Léman 14, dont les fenêtres de la façade ouest donnent sur la parcelle litigieuse, où sont encore visibles (à l'exception d'un seul) les gabarits posés pour la mise à l'enquête. Le tribunal a ensuite tenu séance dans les locaux de la constructrice.
L'inspection locale a montré que le quartier situé à cet endroit est construit de bâtiments datant de la fin du XIXème siècle ou du début du XXème, mais on y trouve aussi des bâtiments plus récents et quelques constructions modernes comme le bâtiment Fides ou comme le bâtiment moderne de la rue de l'Avant-Poste qu'on entrevoit aussi à travers les arbres à l'ouest de l'église. On observe de nombreuses toitures à la Mansart, mais aussi des couvertures de tuiles et des toits plats, comme ceux des PPE Léman 14 et 16.
Le Tribunal a examiné notamment le décompte des places de stationnement établi par l'architecte le 19 octobre 1995, dont on peut tirer les indications suivantes:
Etat existant
Etat futur
pour 18 appartements de 3 et 4 pièces, locaux de paroisse et grande salle
Garages 15 places Places extérieures 22 places
Places extérieures (cour haute) 21 places Solde à retrouver en sous-sol 16 places
Parking souterrain Solde à retrouver 16 places 12 appartements 12 places logement prêtres 2 places logement Mission italienne 2 places collaborateurs permanents 2 places visiteurs 1 place
Total 35 places =======
D'après les indications recueillies en audience, le bail de toutes les places de parc et garages a été résilié en vue des travaux, mais en raison de la procédure de recours, des baux de durée limitées ont été conclus à nouveau. En l'état, 11 des 22 places de parc extérieures sont loués à des locataires de l'immeuble Orient-Ville 10-12 de la constructrice. S'agissant des quinze garages, sept d'entre eux sont loués à des locataires de l'immeuble Orient-Ville 10-12 de la constructrice ou de l'immeuble de l'avenue de Rumine 44-46 qui lui appartient également. Le solde, soit 11 places extérieures et 6 garages, est loué à des habitants du quartier ou à d'autres usagers comme La Suisse Assurances dont le siège se trouve à proximité à l'avenue de Rumine.
Comme l'indique une des pièces produites par la constructrice (procès-verbal de l'assemblée générale du 31 octobre 1995 de la paroisse), les places du garage souterrain seront louées car la demande est forte dans le quartier. Certains paroissiens semblent cependant avoir souhaité la présence de places non louées à l'air libre. Actuellement, et comme cela a été confirmé à l'audience, les paroissiens peuvent utiliser, pour le parcage en dehors de heures de bureau, le parking de la Maison André au chemin de Messidor.
Considérant en droit:
Il est douteux que l'obligation d'observer le ou les délais de recours de l'art. 31 LJPA (les modalités de recours ont été modifiées peu après les faits, au 1er mai 1996) puisse incomber à un personne décédée avant la notification de la décision attaquée, même si cette notification a été faite en mains d'un mandataire qui lui a survécu. La LJPA ne règle pas la question du décès d'une partie. La doctrine (Poudret, Commentaires OJF, Vol. I, note 2.2.4 ad art. 29 OJF, et les références citées) se réfère à la jurisprudence selon laquelle, contrairement à l'art. 35 al. 1 CO, la procuration de l'avocat en vue d'un procès subsiste après la mort (Scyboz, Gilliéron, CC et CO annotés, ad art. 35 CO). Ce principe ne semble cependant pas pouvoir régir la cas où comme en l'espèce, l'instance judiciaire devant le Tribunal administratif n'était pas encore nouée au moment du décès. L'application de la règle de l'art. 35 al. 1 CO (voir aussi l'art. 11 al. 3 LPA en droit fédéral) devrait donc conduire à considérer comme irrégulière la notification faite au mandataire du défunt. A supposer même que la notification soit régulière, le délai de recours n'aurait ainsi jamais couru qu'à la charge des héritiers du défunt, qui pourraient probablement en obtenir la restitution pour avoir été sans leur faute empêchés d'agir en temps utile (l'art. 32 al. 2 LJPA est à cet égard l'expression d'un principe général, v. RE 95/023 du 19 mai 1995, ATF 108 V 109). Le dépôt en leur nom du mémoire motivé du 23 avril 1996 devrait à cet égard probablement suffire à la sauvegarde de leurs droits.
On peut cependant laisser la question formellement ouverte dès lors que de toute manière, d'autres copropriétaires de la PPE Léman 14 ont respecté quant à eux la double exigence de l'ancien art. 31 LJPA.
La section des recours du Tribunal administratif a jugé, s'agissant de la suppression de la voie de recours précédemment ouverte contre les prononcés sur frais et dépens du juge instructeur (ancienne teneur des art. 17, 33 et 52 LJPA), que si les nouvelles règles de procédure s'appliquent en principe dès leur entrée en vigueur à toutes les causes qui sont encore pendantes (ATF 111 V 46, 113 Ia 412; Grisel, Traité de droit administratif, vol. I, p. 1556), les possibilités de recours sont en revanche régies de façon particulière: leur sont applicables les règles en vigueur à l'échéance du délai de recours courant dès la notification de la décision attaquable ou encore à la date de celle-ci, à moins que le droit procédural en vigueur lorsque le juge statue soit plus favorable au recourant (Moor, Droit administratif, vol. I, 2ème édition, p. 171 et les renvois). En pratique, le Tribunal a en général appliqué le nouveau droit en constatant le plus souvent que cela restait sans influence sur le sort de la cause.
En l'espèce, le tribunal appliquera la nouvelle teneur de l'art. 37 LJPA.
Le bâtiment de l'avenue du Léman 14 étant directement contigu à la parcelle où devrait s'ériger le projet litigieux, ses propriétaires ont qualité pour recourir car, directement voisins, ils possèdent, pour soulever tout grief dont l'admission serait susceptible d'empêcher la construction litigieuse, un intérêt digne de protection au sens de la jurisprudence relative à l'art. 103 OJF dont le nouvel art. 37 LJPA reprend la teneur.
La qualité pour recourir doit également être accordée à Claude Werner parce qu'il est propriétaire d'une parcelle que longe la voie d'accès au parking du projet litigieux et parce qu'une partie des fenêtres de son immeuble donne sur la parcelle litigieuse.
La question est plus délicate pour les copropriétaires de la PPE Léman 16 dont l'immeuble est séparé du projet litigieux, tant géographiquement que visuellement, par l'immeuble jumeau de la PPE Léman 14. Est également douteuse, pour des motifs analogues, la qualité pour recourir du propriétaire de la parcelle de l'avenue du Léman no 12. En outre, certains recourants ne sont pas propriétaires et la qualité d'administrateur d'une PPE ne paraît pas pouvoir leur procurer vocation pour agir à titre personnel. Il n'est cependant pas nécessaire de trancher dès lors que le recours est, dans la mesure indiquée ci-dessus, recevable de la part d'une partie au moins de ses auteurs.
Ce moyen est doublement mal fondé. Du point de vue des faits, la convention en question (il s'agit d'une restriction au droit de bâtir inscrite comme servitude personnelle au registre foncier en faveur de la Commune de Lausanne) ne prévoit pas une distance de 10 mètres, mais bien de 8 mètres comme le règlement communal d'ailleurs. En outre, comme le font valoir aussi bien la constructrice que l'autorité intimée, la servitude de restriction de bâtir est une convention privée qui ne confère pas de droit ni d'obligation aux tiers qui n'y sont pas parties, ces dernières étant exclusivement la commune et la constructrice à l'exclusion même du constructeur d'alors du bâtiment Fides. Au reste, les restrictions à la propriété qui résultent du droit des constructions et de l'aménagement du territoire sont des règles de droit public qui doivent reposer sur une base légale précise et dont l'interprétation doit être limitative, dans le sens le plus favorable aux propriétaires (art. 6 LATC; Droit vaudois de la construction, notes 1.3 et 1.4 sur cette disposition, ainsi que les références citées). Les particuliers ne peuvent pas déroger à ces règles par convention (art. 6 al. 1 LATC) et le système légal lui-même ne laisse pratiquement aucune place à des conventions entre la corporation publique et les particuliers, si ce n'est dans des hypothèses très particulières (péréquation réelle entre propriétaires assurée par convention, art. 51 al. 3 LATC; convention sur les frais d'étude d'un plan de quartier, art. 72 al. LATC; "convention" de précarité, art. 82 LATC).
En l'espèce, il y a lieu de s'en tenir au principe de l'art. 6 al. 2 LATC selon lesquels l'autorité ne peut pas accorder des dérogations à des particuliers si ce n'est dans les limites de la loi, des règlements et des plans : la commune ne pourrait de toute façon pas accorder aux recourants, en l'absence d'une disposition dans le règlement communal, une augmentation de la distance aux limites prescrite par ce dernier. Quant à la validité de la servitude elle-même, qui modifie matériellement des règles de droit public sans respecter les formes de ce droit, elle n'est pas litigieuse en l'espèce.
Il est exact que le cheminement des véhicules sortant du parking souterrain, au sortir de la rampe couverte, passerait à proximité de l'angle nord ouest de la parcelle 6312 (Léman 14) et longerait la limite de la parcelle 6307 du recourant Claude Werner (Léman 10).
a) L'art. 39 al. 1 à 4 RATC a la teneur suivante:
A défaut de dispositions communales contraires, les municipalités sont compétentes pour autoriser, après enquête publique, sous réserve de l'article 111 de la loi, dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés, la construction de dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal.
Par dépendances de peu d'importance, on entend de petites constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci, comportant un rez-de-chaussée et ne dépassant pas trois mètres de hauteur à la corniche, mesurés depuis le terrain naturel, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle.
Ces règles sont également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre notamment.
Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins.
b) Les recourants voient dans l'accès litigieux une dépendance au sens de l'art. 39 RATC. La jurisprudence (illustrée notamment par l'arrêt PPE Grande Eglantine AC 93/034 du 29 décembre 1993 connu des parties) considère au contraire que les accès ne sont pas des dépendances au sens de l'art. 39 RATC et qu'ils échappent à l'application des règles sur les distances à ménager entre bâtiments et limites de propriété (l'arrêt cité qualifie la rampe d'accès alors litigieuse de partie intégrante de la construction). Cependant, il est vrai que selon la jurisprudence également, les accès, lorsqu'ils prennent place en limite de propriété, ne sont pas admissibles lorsqu'ils sont la source de nuisances qui ne sont pas supportables sans sacrifices excessifs. Cette règle jurisprudentielle posée (sans référence à l'art. 39 RATC) par l'ancienne commission cantonale de recours revient, comme l'observe un arrêt récent, à appliquer aux accès l'art. 39 al. 4 RATC, à tout le moins par analogie (arrêt AC 95/226 du 11 novembre 1996).
c) Dans les litiges en matières de constructions, il en va de la tranquillité et du calme comme de la vue. Comme le Tribunal administratif l'a rappelé encore récemment (AC 95/226 du 11 novembre 1996), la vue est une situation de fait dont la privation ou la restriction au moment de la construction d'un bâtiment réglementaire sur un bien-fonds voisin constructible ne saurait être invoquée que si l'intérêt des voisins au maintien de la vue est protégé par une norme spéciale du droit communal. En l'absence d'une telle norme, le droit à la vue n'est pas protégé en droit public, si ce n'est indirectement au travers des règles de police des constructions fixant la distance à respecter entre les bâtiments et la limite de propriété voisine, ainsi que la hauteur des constructions (prononcé CCRC n° 6636, du 15 août 1990; arrêt AC 94/178, du 8 juin 1995, cons. 5). En matière de bruit, cela signifie que le propriétaire qui jouit d'une situation tranquille du fait que le fonds voisin du sien n'est pas encore construit ne peut prétendre s'opposer à une construction à moins que celle-ci ne lui porte une atteinte incompatible avec le droit public de la protection de l'environnement.
Il en résulte que le problème des nuisances provoqué par l'accès au bâtiment litigieux doit s'analyser au regard des dispositions sur la protection contre le bruit. En effet, il faut considérer que cet accès, qu'on peut considérer comme entrant dans la catégorie des ouvrages visés par l'art. 39 al. 3 RATC (v. ég. l'art. 110 al. 1 et 2 du règlement communal, cité au considérant 6), ne cause pas de préjudice aux voisins au sens de l'art. 39 al. 4 RATC s'il s'avère que l'exploitation de cet accès au garage souterrain n'est pas susceptible de provoquer des nuisances sonores excessives au regard du droit fédéral sur la protection de l'environnement (voir dans le même sens l'arrêt du Tribunal fédéral du 12 août 1994 concernant PPE Grande-Eglantine, consid. 5 in fine).
En matière de bruit, la LPE prévoit, outre la détermination des valeurs limites d'immission, la fixation de valeurs d'alarme et de valeurs de planification (art. 19 et 23 LPE). L'ensemble, désigné comme valeurs d'exposition au bruit (art. 2 al. 5 OPB), a ainsi la fonction suivante:
valeurs d'alarmes: supérieures aux valeurs d'immission, elles permettent d'apprécier l'urgence des assainissements (art. 19 LPE);
valeurs d'immission: elles sont fixées de manière que, selon l'état de la science et l'expérience, les immissions inférieures à ces valeurs ne gênent pas de manière sensible la population dans son bien-être (art. 15 LPE);
valeurs de planification: inférieures aux valeurs limites d'immission, elles assurent la protection des nouvelles zones à bâtir contre le bruit des nouvelles installations fixes et en vue de la planification de nouvelles zones à bâtir (art. 23 LPE).
On rappellera en outre que le principe de prévention (art. 11 al. 2 LPE; v. ég. art. al. 2 LPE) exige que les émissions soient limitées dans la mesure que permettent l'état de la technique et les conditions d'exploitation et pour autant que ce soit économiquement supportable. Cela signifie en bref que le fait que les valeurs d'exposition soient respectées n'emporte pas en soi un droit de créer des nuisances inférieures à ces valeurs (voir en outre sur ces questions AC 96/062 du 19 juin 1996, avec les références citées, qui rappelle que la doctrine récente admet qu'en pratique, la portée de l'art. 11 al. 2 LPE est absorbée par la règle de l'art. 25 LPE (astreignant les nouvelles installations fixes au respect des valeurs de planification) et que l'on ne peut exiger une limitation supplémentaire des émissions que si la dépense qui la permettrait est modeste).
b) En l'espèce, considéré comme une installation fixe nouvelle, l'accès au parking souterrain litigieux (et le parking lui-même) ne peut être construit que si son bruit seul ne dépasse pas les valeurs de planification (art. 25 LPE; art. 7 al. 1 OPB). Les valeurs limites d'exposition au bruit des parcs à voiture couverts sont mentionnées au ch. 2 de l'annexe (bruit de l'industrie et des arts et métiers) de l'ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB). Les valeurs de planification correspondante ne doivent pas dépasser 55 dB(A) de jour et 45 dB(A) de nuit lorsque le degré de sensibilité II (non contesté en l'espèce) est applicable.
Considérant que le parking extérieur existant était notablement modifié au sens de l'art. 8 al. 2 et 3 OPB, le service de lutte contre les nuisances a également examiné la question du respect des valeurs limite d'immission.
Les déterminations du Service de lutte contre les nuisances du 14 février 1997 concluent, sur la base des données d'expérience en possession de ce service, que le trafic nocturne ne devrait pas dépasser la limite considérée, en particulier si la totalité des places sont réservées aux logements et collaborateurs permanents. Ces conclusions, communiquées aux recourants, ne sont pas contestées par eux, ainsi que l'audience l'a confirmé. Les recourants ont toutefois fait état de leurs doutes quant à l'usage auquel le parking souterrain sera affecté. Cela importe peu dès lors que les conclusions du Service de lutte contre les nuisances sont formulées de manière générale et que l'hypothèse selon laquelle le parking ne serait utilisé que par les usagers de l'immeuble n'est qu'un élément qui conforte ses conclusions. Au reste, on ne pourrait mettre en doute les conclusions du Service de lutte contre les nuisances que si le parking, au lieu d'être voué au parcage des usagers des lieux, devait être considéré comme un parking public. C'est en effet le va et vient des véhicules circulant à la recherche d'une place de parc qui pourrait alors provoquer une augmentation sensible des nuisances. On peut cependant exclure cette hypothèse compte tenu du nombre malgré tout restreint de places de parc et du fait que par exemple, le parking souterrain sera muni d'une porte dont la présence montre bien que l'on se trouve en présence d'un parking privé.
Ces remarques valent également pour ce qui concerne les conclusions du Service de lutte contre les nuisances selon lesquelles le trafic global généré par le projet de parking souterrain et par le parking extérieur ne devrait pas dépasser les valeurs limites d'immissions. On ne voit pas en effet comment 56 places de parc utilisées par les habitants des lieux ou des personnes travaillant dans le quartier pourraient générer dans la nuit un trafic excédent 165 mouvements au total.
Les règles fédérales relatives à la protection contre le bruit étant ainsi respectées, on ne saurait considérer que les recourants seraient exposés, tant par la présence du parking souterrain lui-même que par son accès si on le considère comme une dépendance, à des nuisances qui ne seraient pas supportables sans sacrifices excessifs au sens de la jurisprudence relative à l'art. 39 al. 4 RATC.
Les escaliers en question sont effectivement tous deux compris entre la façade est de l'immeuble projeté et la limite de propriété qui sépare la parcelle de la constructrice de la parcelle 6312 (PPE Léman 14).
Celui qui est situé au sud-est donne accès à l'abri de protection civile dans sa partie recouverte de terre. Cet escalier sort de terre à l'écart de la façade du bâtiment, à une distance d'environ 5 mètres de l'angle sud-est du corps de bâtiment projetée au sud est de la construction projetée. Sur le plan des aménagement extérieurs, la distance qui sépare son extrémité de la limite de parcelle est d'environ 2,50 mètres.
Quant à l'escalier situé plus au nord le long de la façade du bâtiment, il ne donne pas accès dans le bâtiment: il s'agit d'un escalier extérieur permettant aux piétons de franchir la déclivité du terrain à cet endroit. D'après les explications fournies en audience, ce cheminement piétonnier permet d'accéder à l'entrée privée des appartements des prêtres et pourrait d'ailleurs être remplacé par un simple chemin.
La municipalité se réfère à cet égard à l'art. 110 du règlement communal du 3 novembre 1942 concernant le plan d'extension (ci-dessous RPE) dont les al. 1 et 2 ont la teneur suivante :
"Le règlement sur les constructions détermine les anticipations qui peuvent être tolérées sur le domaine public ou sur la limite des constructions.
Lorsque des bâtiments sont implantés en arrière de la voie ou à l'intérieur d'une propriété, la Municipalité peut autoriser à bien plaire, dans les espaces grevés d'interdiction de bâtir, des pavillons de jardin, escaliers d'entrée, sauts-de-loup, cour en contrebas, passerelles et balcons, murs, dallages, places de parc, emplacements pour conteneurs, portails."
L'alinéa 3 permet en outre d'autoriser de même de petits garages privés.
L'énumération figurant à l'art. 110 al. 2 RPE cité ci-dessus est si large qu'elle ne peut être considérée comme exhaustive. On ne saurait donc faire grief à la municipalité d'avoir considéré que l'escalier d'accès à l'abri de protection civile ainsi que l'escalier extérieur destiné aux piétons figuraient parmi les installations que l'art. 110 al. 2 RPE lui permet d'autoriser dans un espace frappé par la limite des constructions. On arriverait d'ailleurs à la même conclusion si, faute d'une disposition communale, la question devait être examinée au regard de l'art. 39 al. 3 RATC cité plus haut.
Le moyen des recourants, qui n'y ont d'ailleurs pas insisté en audience, est ainsi mal fondé.
Il est de jurisprudence constante que l'accès exigé au titre de l'équipement d'une parcelle (art. 19 et 22 al. 2 lit. b LAT et 104 al. 3 LATC) n'a pas à présenter un caractère idéal, mais qu'il suffit au contraire que par sa construction et son aménagement, il soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques raccordées à des dangers excessifs (voir par exemple RDAF 1993 p. 190).
Ayant examiné les lieux, et tenant compte de ce qui a été dit plus haut sur l'usage qui sera fait des places extérieures et du parking projetés, le tribunal juge qu'il n'y a pas lieu de craindre les situations d'engorgement que les recourants se sont attachés à décrire en audience. Il est vrai que le cheminement qu'emprunteront les véhicules ne permet pas le croisement, si ce n'est sur la place située au sommet de la rampe souterraine, mais cette situation est compatible avec les exigences que l'on peut raisonnablement poser quant à l'accès à un parking qui n'est pas ouvert à un cercle indéterminé de personne. Quant au danger que les recourants voient, d'après les explications fournies à l'audience, dans le débouché de la rue Orient-Ville sur l'avenue du Léman, il ne peut pas, à supposer qu'il soit établi, être mis en rapport avec le projet litigieux.
C'est donc à tort que les recourants soutiennent que la parcelle serait insuffisamment équipée.
Aux termes de l'art. 86 LATC, la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, c'est aux autorités municipales qu'il appartient au premier chef de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (voir notamment ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114, consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; voir aussi Droit vaudois de la construction, op. cit., note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345; ATF 101 Ia 213 ss; AC 93/125 du 2 mai 1994). Dès lors que l'autorité municipale dispose dans ce domaine d'un large pouvoir d'appréciation, le Tribunal administratif observe une certaine retenue dans l'examen du problème en ce sens qu'il ne saurait substituer sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale (AC 93/034 du 29 décembre 1993). En effet, l'autorité de recours n'en revoit que l'abus ou l'excès dans la mesure où il s'agit de questions dont la solution dépend étroitement des circonstances locales (art. 36 lit a LJPA; TA, arrêt AC 92/101, du 7 avril 1993). L'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (voir notamment AC 93/240, du 19 avril 1994; AC 93/257 du 10 mai 1994; AC 96/180 du 26 septembre 1996).
En l'espèce, le tribunal a parcouru le quartier en présence des parties afin de pouvoir apprécier concrètement le bien-fondé du moyen des recourants. Il ne peut que se rallier aux observations formulées en audience par l'architecte de la constructrice, qui relevait que le quartier est sans doute vieux d'un siècle environ, mais qu'on y observe en divers endroits des constructions plus récentes. On trouve en effet nombre de bâtiments des années 30, notamment le long de l'avenue de Rumine, sans compter le bâtiment Orient-Ville 10-12 lui-même, ainsi que des bâtiments plus récents et même quelques constructions très modernes comme le bâtiment de Fides ou celui qu'on entrevoit à travers les arbres à côté de l'église. On ne peut pas considérer, surtout si on tient compte de la retenue qui s'impose en la matière, que la construction prévue, en forme de L est de conception simple, dépare le quartier. Enfin, on peut même exclure que le volume du bâtiment projeté forme un contraste choquant avec les constructions existantes; en effet, les gabarits qui en signalent les dimensions sur place montrent que sa masse ne dépasse pas celle des bâtiments environnants et que l'implantation du projet dans la pente garantit une bonne intégration au quartier.
En bref, le projet, examiné au regard de l'art. 86 LATC, échappe à la critique.
En réalité, les façades du corps principal du bâtiment culminent bien à 14,50 mètres mais elles sont surmontées d'un élément ajouré formant une bande horizontale qui court tout autour du bâtiment dont il surplombe les façades en formant une saillie d'un mètre environ. L'autorité intimée expose dans sa réponse que cet élément est au bénéfice d'une dérogation au sens des art. 110a ou 111 RPE.
Il n'y a pas lieu d'exiger la suppression de cet élément. Les recourants ne semblent d'ailleurs pas le demander. Ils n'en critiquent pas l'esthétique, à juste titre car cet élément allège l'aspect de la construction. L'art. 111 al. 1 lit. b RPE prévoit que la municipalité peut autoriser des dérogations, notamment quant à la hauteur des bâtiments, si elles sont justifiées par des motifs d'esthétique. Sur ce point, le tribunal juge, tout en rappelant que la plus grande retenue s'impose à lui à cet égard, que la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en octroyant cette dérogation.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté dans le mesure où il est recevable.
II. Les décisions attaquées sont maintenues.
III. Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV. Les recourants paieront à titre de dépens :
1'500 (mille cinq cents) francs à la constructrice
fo/Lausanne, le 7 avril 1997
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110).
Extrait par Omnilex
Admissibility and standing, including the death of Jean Norbert before notification
The court left the deceased appellant issue formally open, but found the appeal admissible at least for some co-owners directly affected by the project.
Direct neighbors and owners adjacent to the project had a protected interest; the court did not need to decide the procedural issue because other appellants met the standing requirements.
Whether the 1980 building restriction servitude barred the permit or imposed a 10-meter distance
The servitude did not help the appellants: it provided for 8 meters, not 10, and in any event it was a private agreement binding only its parties.
Private servitudes cannot alter public construction law vis-à-vis third parties; only the public-law distance rules in force were relevant.
Whether the parking access constituted an impermissible dependency causing unlawful nuisance
The access and underground parking were permissible because they did not create unacceptable noise under environmental law.
Accesses are not treated as dependencies in the strict sense, and nuisance must be assessed under noise-protection rules; the projected traffic remained within planning and immission limits.
Whether the external staircases violated boundary-distance rules
The staircases could be authorized as minor exterior installations within the local building regulations.
The municipal regulation allowed such structures in building-restriction areas, and the open list in the ordinance covered the contested stairways.
Whether the parcel was insufficiently equipped because of the access ramp
The parcel was sufficiently equipped.
An access need not be ideal; it is enough that it is practicable and does not expose users to excessive danger. The feared congestion was not established.
Whether the project violated aesthetic and integration requirements
The project complied with aesthetic requirements.
Municipalities have broad discretion on aesthetics; the court found no abuse of that discretion because the project fit the local built environment.
Whether the building exceeded the permitted cornice height
The municipality lawfully granted a height derogation for the projecting upper element.
The main façades remained within the limit, and the additional element was justified on aesthetic grounds; no abuse of discretion was shown.
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