Height rules and mixed-use conversion on parcel 236Généré par IA

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 26 mars 1998

sur les recours interjetés par Liliane BONARD, André BONARD, Marcel et Chantal BADER , tous représentés par Me Jean-Michel Henny, avocat à Lausanne

contre

les décisions suivantes de la Municipalité de Prangins , représentée par Me Alexandre Bonnard, avocat à Lausanne :

• 4 juin 1997 (levée de leur opposition à un projet de démolition d'un laboratoire et construction d'un immeuble d'habitation sur la parcelle 236, propriété de Michel Imhof )

• 26 juin et 2 juillet 1997 (levée de leur opposition à un projet de transformation du bâtiment ECA 17 sur la parcelle 236).

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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Olivier Renaud et M. Jean Widmer, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. Michel Imhof est propriétaire, à Prangins, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 236. Il s'agit d'une parcelle de 953 m2, sise à l'extrémité nord-ouest de la localité, sa partie sud donnant sur la rue de la Gare. Elle est occupée par les bâtiments suivants :

ECA no 17 (habitation - boucherie), qui occupe la partie sud de la parcelle;

ECA no 513 (chambre froide) accolée à la façade nord du no 17;

ECA no 727a (laboratoire) qui occupe la partie nord de la parcelle;

ECA no 727b (garage) qui jouxte au nord le bâtiment 727a.

Selon le plan des zones communal (approuvé par le Conseil d'Etat le 9 décembre 1983, ci-après RPE) la parcelle est entièrement englobée dans la zone village, régie par le plan partiel d'affectation du centre (approuvé par le Conseil d'Etat le 16 juin 1989, ci-après PPA du Centre).

B. Du 18 mars au 8 avril 1997, Michel Imhof a soumis à l'enquête publique (no 15'552) un projet prévoyant la démolition du laboratoire et la construction d'un immeuble d'habitations. Ce projet a fait l'objet d'une opposition déposée le 5 avril 1997 par les époux Marcel et Chantal Bader et le 6 avril 1997 par André et Liliane Bonard. Les époux Bader sont propriétaires de la parcelle no 228, qui jouxte à l'est la propriété Imhof, alors que Liliane et André Bonard sont propriétaires de la parcelle no 227, sise au même endroit et jouxtant également l'immeuble no 236. Ces oppositions ont été levées le 4 juin 1997 par la municipalité dont les décisions ont fait l'objet d'un recours déposé en commun par les quatre opposants le 24 juin 1997.

C. Du 29 avril au 19 mai 1997, Michel Imhof a soumis à l'enquête publique (no 15'599) un projet de transformation du bâtiment abritant la boucherie (ECA no 17), ce projet prévoyant la suppression du local commercial et l'aménagement de deux appartements. Marcel Bader est intervenu dans le délai d'enquête au moyen d'une note non datée sur la feuille d'enquête. Les recourants Bonard ont quant à eux fait opposition en date du 15 mai 1997. La municipalité a levé l'opposition de Liliane et André Bonard en date du 26 juin 1997. Interprétant les observations de Marcel Bader comme une opposition, elle a également levé cette dernière par décision du 2 juillet 1997. Ces deux décisions ont fait l'objet d'un recours, déposé le 4 juillet 1997 par Liliane et André Bonard, et le 22 juillet 1997 par Marcel Bader.

D. En 1996, un litige avait déjà opposé Michel Imhof aux recourants Bonard et Bader à propos d'un projet de construction d'une habitation collective sur la parcelle no 236, litige qui s'était terminé par une décision municipale refusant le permis de construire (du 30 mai 1996). A la suite de cet échec, Michel Imhof a engagé au cours de l'été 1996 des discussions avec la municipalité et leur a soumis un nouveau projet à la suite de ces discussions, la municipalité a écrit, le 4 décembre 1996, à Michel Imhof qu'elle envisageait favorablement l'octroi d'une dérogation pour une construction en limite de la parcelle no 227 et qu'elle espérait que le nouveau projet pourrait être réalisé.

E. Le Tribunal administratif a enregistré le recours commun de Liliane et André Bonard et des époux Bader contre le projet no 15'552 en date du 25 juin 1997. Il a enregistré ultérieurement, soit le 8 juillet 1997, les recours séparés de Marcel Bader, d'une part, et de Liliane et André Bonard, d'autre part, à l'encontre du projet no 15'599. Les procédures ont ensuite été jointes pour l'instruction et le jugement, selon avis du juge instructeur du 23 juillet 1997.

La municipalité s'est déterminée par mémoires des 10 juillet et 13 août 1997, concluant au rejet des recours. Le constructeur Michel Imhof a également déposé deux mémoires, le 9 juillet 1997, s'agissant de l'effet suspensif, et le 18 juillet 1997, concluant également au rejet des pourvois.

Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux, en présence des parties, le 27 octobre 1997. Le constructeur Michel Imhof a produit à cette occasion un plan établi par le bureau technique Pierre Bonjour SA, relatif aux places de parc.

Le Tribunal administratif a délibéré à huis clos le 6 novembre 1997.

Considérant en droit:

1. Déposés dans le délai et selon les formes légales par des personnes propriétaire de parcelles immédiatement voisines de l'immeuble no 236, les recours sont recevables à la forme. Le Tribunal administratif doit donc entrer en matière, et il examinera les griefs formulés d'abord en ce qui concerne le projet 15'552, et ensuite en ce qui concerne le projet 15'599.

2.1 Les recourants font tout d'abord valoir que le projet entraîne une utilisation excessive du sol, avec un CUS de 0.83, en se référant au CUS de 0.5 prévu pour la zone forte densité.

Mais la réglementation communale (qu'il s'agisse du RPE ou du PPA du Centre) ne prévoit aucun indice d'utilisation du sol, et on ne voit pas pourquoi, en l'absence d'un renvoi exprès aux normes applicables en zone de forte densité, ces dernières devraient être prises en compte. Le moyen est donc clairement irrecevable, en tout cas devant une autorité de recours dont le pouvoir d'examen est limité à la légalité (art. 36 LJPA). Tout au plus pourrait-on, s'il apparaissait que le projet conduise à une utilisation excessive des surfaces à disposition, prendre en compte cet élément dans l'examen des griefs relatifs à l'esthétique (voir ci-dessous consid. 2.4).

2.2 Les recourants ont critiqué le nombre de places de parc prévu par les plans. Il résulte toutefois de l'instruction (voir notamment le plan du bureau technique Bonjour produit à l'audience du 27 octobre 1997) que sont prévues trois places dans le parking couvert, et huit places extérieures, soit onze places, à quoi le constructeur considère qu'il convient d'ajouter la place de parc supplémentaire que l'on peut aménager devant l'ancienne boucherie, le long de la rue de la Gare.

Le calcul du constructeur n'est toutefois pas correct si, avec lui, on considère les deux projets comme un tout, consistant à réaliser sept logements dans les deux bâtiments considérés. Dans cette hypothèse, en effet, l'application du coefficient prévu par l'art. 9.3 RPE (1,5 place par logement avec un supplément de 20 % pour les bâtiments à plusieurs logements) conduit à un total de treize places (7 x 1,5 = 10,5 places, + 20 %).

En revanche, si les projets sont examinés séparément, avec la conséquence que le supplément de 20 % ne s'applique que pour l'habitation collective, le nombre de places mises à disposition est réglementaire, soit neuf pour l'habitation collective et trois pour les deux logements aménagés dans le bâtiment de la boucherie. Le tribunal fait sien ce dernier calcul, plus favorable au constructeur, et qui tient compte de la réalité (on est en présence de deux projets distincts concernant des bâtiments distincts également).

2.3 Les recourants font également valoir que la hauteur du bâtiment est excessive, dans la mesure où la municipalité n'aurait pas dû faire abstraction du terrain naturel, ou en tout cas en tenir compte dans une mesure équitable.

Cette question doit être examinée au regard de l'art. 6.2 RPE, par renvoi de l'art. 2.4 PPA du Centre. Selon cette disposition, pour la zone de village, les hauteurs maximales sont de 7 mètres (hauteur à la corniche) et de 12 mètres (hauteur au faîte). Selon le schéma explicatif, lorsque le terrain naturel a été aménagé, que ce soit sous la forme d'un déblai ou d'un remblai, ces hauteurs se calculent à partir du niveau le plus bas.

En l'espèce, le bâtiment projeté - comme le bâtiment existant d'ailleurs - se situe dans une sorte de dépression creusée dans le terrain naturel. Comme l'indique la municipalité intimée, cet état des lieux résulte de travaux d'aménagement fort anciens (en tout cas plus de vingt ans). Le fond de cette dépression, qui correspond au niveau de la cour et à la dalle inférieure du rez-de-chaussée, se situe à la cote 410.15. Que ce niveau soit considéré comme terrain naturel ou comme terrain aménagé, il s'agit de toute manière du point à partir duquel doivent être mesurées les hauteurs maxima prescrites par l'art. 6.1 RPE. Cela signifie que la hauteur à la corniche ne doit pas dépasser la cote 417.15, et la hauteur au faîte la cote 422.15. Or le bâtiment projeté, et notamment pour sa partie la plus élevée (côté sud) excède largement ces normes. Il faut d'ailleurs remarquer que même si on suivait l'auteur des plans qui a fixé le niveau 0 à la cote 412.67, c'est-à-dire 2,52 mètres plus haut que le niveau de la cour, la hauteur au faîte mesurée sur la façade sud dépasserait d'environ 50 cm la hauteur de 12 mètres prescrite.

Il est vrai que l'autorité intimée fait valoir que la hauteur devrait être mesurée depuis la façade est, en fonction du "terrain naturel" que figure le plan. Mais cette manière de voir n'est pas conforme au règlement, qui prescrit bien qu'en cas d'aménagement par déblai du terrain naturel, c'est le niveau du terrain aménagé qui est déterminant.

Il en résulte que le bâtiment projeté a une hauteur au faîte excessive, que l'on considère la partie nord ou la partie sud, hauteur qui dépasse largement celle du bâtiment existant. A cet égard, le projet n'est pas réglementaire.

2.4 Le Tribunal administratif ne retient pas en revanche les autres griefs formulés par les recourants à l'encontre du projet.

Comme le fait remarquer la municipalité intimée, l'accès au bâtiment et au garage souterrain depuis la rue de la Gare est sans autre possible. Quant au grief fondé sur l'esthétique du projet, le tribunal ne peut que rappeler sa jurisprudence selon laquelle, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC en raison du contraste formé par le volume et le type du bâtiment projeté avec ceux des constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaissant déraisonnable et irrationnelle (voir par exemple AC 97/032, du 24 octobre 1997 et les références citées; voir aussi Droit vaudois de la construction, 2ème éd., remarque 2.1.1 ad art. 86 LATC). Tel n'est certainement pas le cas en l'espèce, étant rappelé que, conformément à la jurisprudence précitée, le Tribunal administratif doit observer une certaine retenue dans l'examen du problème, sans substituer son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale.

Le degré de sensibilité III a été déterminé par le Service de lutte contre les nuisances (lettre du 11 mars 1996) et on ne voit pas que les dispositions ainsi prises soient contraires à l'OPB, les recourants n'ayant en tout cas rien allégué à cet égard. Le fait que cet élément n'ait pas été indiqué dans la FAO lors de la mise à l'enquête est sans pertinence, les plans d'enquête eux-mêmes (et notamment le plan de situation du 4 février 1997) indiquant clairement le degré de sensibilité fixé.

Enfin, les recourants ont réservé certains points relevant du droit privé (existence au profit des recourants Bonnard de servitudes grevant la parcelle 236 dont l'exercice pourrait être compromis par le projet litigieux), mais ces questions ne relèvent pas de la compétence du Tribunal administratif, comme l'a fort justement relevé la municipalité intimée.

3. Les recourants s'en sont pris également au projet mis à l'enquête publique sous no 15'599, et qui concerne la transformation en deux appartements d'une maison de village occupant actuellement, au rez-de-chaussée, une boucherie. En substance, ils font valoir qu'une violation de l'art. 2.1 du règlement du PPA du Centre concernant l'affectation du rez-de-chaussée, l'insuffisance de places de parc ainsi que des divergences des plans à propos des surfaces de plancher existantes ou à créer.

3.1 Sur le premier point, il faut relever que l'art. 2.1 du règlement précité a la teneur suivante (deux premiers alinéas) :

"Les bâtiments édifiés dans l'aire de construction A peuvent être affectés à l'habitation et aux activités ou usages qui sont admis en zone de village.

Le rez-de-chaussée des bâtiments qui sont en relation directe avec une rue doit être affecté en priorité à d'autres usages que l'habitation, par exemple, commerces, artisanats, services.

(...)."

Le projet litigieux consiste à transformer une petite maison accolée à l'ouest à un bâtiment plus important, dont la façade sud donne sur la rue de la Gare, et qui abrite depuis longtemps, au rez-de-chaussée, une boucherie. Le projet prévoit la suppression de ce local commercial, et son remplacement par un appartement occupant également le premier étage, ainsi que l'aménagement d'un appartement dans les combles. Il comporte la réalisation de travaux d'un coût relativement important, estimé à environ 650'000 fr., et qui comportent, pour ce qui est des travaux extérieurs, quelques interventions sur les façades par la création, respectivement la fermeture de diverses ouvertures (fenêtres et portes).

On ne voit pas que la suppression de la boucherie intervienne en violation du règlement du PPA du Centre. Celui-ci prévoit bien que la priorité doit être donnée à des locaux autres que l'habitation, mais il n'exclut nullement cette dernière. La formule utilisée montre bien qu'il s'agit de l'indication d'une préférence, qui n'empêche nullement la municipalité, en présence d'un cas concret, d'exercer un pouvoir d'appréciation que la norme n'exclut nullement. On ne voit pas, d'ailleurs, comment l'autorité municipale pourrait contraindre un propriétaire qui n'exerce pas la profession de boucher, ou qui a cessé cette dernière à maintenir une affectation devenue totalement inutile, ou à lui substituer une autre activité commerciale qui ne correspondrait ni à ses intentions ni à ses aptitudes. Il n'est d'ailleurs pas évident que, dans un bâtiment dont les dimensions restent relativement modestes (un peu plus de 1'000 m3), la coexistence de locaux commerciaux et de locaux d'habitation soit une solution opportune. En tout état de cause, on ne saurait reprocher à l'autorité municipale un abus de son pouvoir d'appréciation en admettant qu'en l'espèce la priorité de principe énoncée par le règlement pouvait céder le pas à d'autres considérations. C'est le lieu de rappeler que, conformément à la jurisprudence, il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif que sont l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, la bonne foi et la proportionnalité (ATF 110 V 365 consid. 3b in fine; 108 Ib 205 consid. 4a).

3.2 Le second grief des recourants concerne les places de stationnement, moyen que le Tribunal administratif a examiné ci-dessus et qu'il a écarté aux termes de considérations auxquelles on peut se référer.

3.3 Enfin, les recourants s'en prennent aux surfaces de plancher indiquées par les auteurs du projet, sans que l'on comprenne exactement la portée de l'argument, comme le fait remarquer la municipalité intimée, qui rappelle que le règlement du PPA du Centre n'impose ni COS ni CUS. Dans la mesure où le projet ne prévoit qu'un aménagement des étages existant, à l'exclusion de toute augmentation de la surface brute utile des planchers, on ne voit pas en quoi le projet pourrait être contraire au règlement (les recourants ne formulent d'ailleurs aucune allégation précise à cet égard).

4. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis en tant qu'il concerne le projet mis à l'enquête sous no 15'552, la décision du 4 juin 1997 de la municipalité levant l'opposition des recourants à ce projet devant être annulée. Le recours concernant le projet mis à l'enquête publique sous no 15'599 doit être rejeté, les décisions des 26 juin et 2 juillet 1997 de la municipalité étant confirmées. Vu l'issue des pourvois, un émolument doit être mis à la charge aussi bien du constructeur que des recourants, émolument dont les montants doivent tenir compte du fait que les causes ont été jointes pour l'instruction et le jugement. Les dépens doivent être compensés (art. 55 LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours interjeté le 24 juin 1997 par les recourants Liliane Bonard, André Bonard, Chantal Bader et Marcel Bader est admis, la décision de la Municipalité de Prangins du 4 juin 1997 levant leur opposition au projet de démolition du laboratoire existant et de construction d'un immeuble d'habitation sur la parcelle 236 de Prangins étant annulée.

II. Le recours interjeté le 4 juillet 1997 par Liliane Bonard et André Bonard contre la décision de la Municipalité de Prangins du 26 juin 1997 autorisant la transformation d'une maison de village en deux appartements sur la parcelle no 236 de Prangins est rejeté.

III. Le recours interjeté le 22 juillet 1997 par Marcel Bader contre la décision de la Municipalité de Prangins du 2 juillet 1997 autorisant la transformation d'une maison de village en deux appartements sur la parcelle no 236 de Prangins est rejeté.

IV. Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge du constructeur Michel Imhof.

V. Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants Liliane Bonard, André Bonard, Chantal Bader et Marcel Bader, solidairement entre eux.

VI. Les dépens sont compensés.

ft/Lausanne, le 26 mars 1998

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.