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ac-1997-0213•Velux dimensions in building permit for villa upheld conditionally
ac-1997-0213Tribunal cantonal13 mars 1998Partially Granted
Extrait par Omnilex
Neighboring owners challenged a municipal building permit for a villa with an underground garage in Saint-Légier-La Chiésaz. The tribunal upheld their standing, rejected their objections concerning the COS, the shutters, and the underground garage/parking platform, but found that five velux windows exceeded the municipal maximum dimensions. Instead of annulling the permit, it imposed a condition requiring compliance with the velux size rule. The appellants were only partially successful and were ordered to pay the judicial fee and party costs to both the municipality and the builder.
Art. 37 LJPA; standing of neighboring owners and review of building permit legality; Art. 70 al. 2, Art. 71 al. 2, Art. 84 LATC and Art. 23, Art. 30, Art. 61 RPE. Neighbors have a protected interest where they challenge project size and built surface. Covered terraces count toward the built surface unless expressly excluded; underground constructions are excluded if they meet the regulatory criteria and do not sensibly alter the terrain or cause neighborhood disadvantages. Parking areas are not counted where their arrangement does not require special structures or does not sensibly change the profile of the land. Municipal discretion may permit exceptions for aesthetic or architectural reasons. Where only part of a project is non-compliant, the court may uphold the permit by attaching a modifying condition rather than annulling it, if the defect can be cured without invalidating the whole project.
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 13 mars 1998
sur le recours interjeté par Isabelle JOLIVAT et consorts , représentés par l'avocat J.H. Wanner, à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Saint-Légier-La Chiésaz du 3 novembre 1997 (construction d'une villa familiale avec un garage enterré promis-vendu à Jean-Pierre Ackermann )
Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Morandi et M. J. Widmer, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Les recourants Isabelle Jolivat et Alfred Zwyssig (parcelle no 960), Jacques Ostersetzer (parcelle no 2163) et Jean-Marc Schlaeppi (parcelle no 970) sont propriétaires d'immeubles situés à la limite est du territoire de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz, en bordure de la route cantonale no 742 (qui est longée à cet endroit par la voie du chemin de fer des Pléiades). Les propriétés sont occupées par des villas.
B. A l'ouest des immeubles précités, est située la parcelle no 1305, propriété de la Banque Cantonale Vaudoise, promise-vendue à Jean-Pierre Ackermann. Il s'agit d'un grand quadrilatère de 1691 m2, dont le terrain est en pente douce en direction du sud-ouest, et qui jouxte à son côté le plus bas la route cantonale 742.
C. Selon le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 13 mai 1983 (RPE), toutes ces parcelles se trouvent dans la zone de protection des sites (en raison notamment de la présence, à environ 300 mètres de là, du Château de Blonay). Conformément à l'art. 30 RPE, le secteur est soumis aux dispositions de la zone de villas secteur 1 avec quelques restrictions et modifications qui concernent notamment l'esthétique des bâtiments, soit leur aspect extérieur (couverture des toitures en tuiles plates vieillies, fenêtres à volet, façades en pierre naturelle).
D. Pour le compte de J.-P. Ackermann, un projet de construction d'une villa familiale individuelle avec garage enterré sur la parcelle no 1305 a été mis à l'enquête publique du 15 août au 4 septembre 1997. Selon la feuille d'enquête du 27 octobre 1997, deux oppositions (J.-M. Schlaeppi et Isabelle Jolivat) et trois observations (dont celle de Jacques Ostersetzer finalement traitée comme opposition) ont été enregistrées. Ces oppositions ont été levées par la Municipalité de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz par décision du 3 novembre 1997, le permis de construire la villa projetée étant accordé. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé de manière conjointe par les recourants.
La municipalité s'est déterminée en date du 15 janvier 1998, en concluant au rejet du recours, le constructeur J.-P. Ackermann ayant fait de même en date du 13 janvier 1998. La Banque Cantonale Vaudoise a quant à elle fait savoir par lettre du 29 décembre 1997 qu'elle n'entendait pas prendre position.
E. Le projet litigieux prévoit la construction d'une grande villa (1240 m3) avec un garage enterré (155 m3). La villa est implantée dans la partie la plus large de la parcelle, au nord-est, alors que le garage, qui prévoit de la place pour trois voitures, est situé sur la partie plus étroite, au sud-ouest, à proximité de la route cantonale. Est prévue entre le garage et la route cantonale une grande place de parc d'environ 200 m2.
La villa elle-même est de forme rectangulaire, avec un avancement sur la façade sud-ouest, avancement qui est bordé de part et d'autre de deux terrasses dont une, au sud, est abritée d'un couvert. Le projet comporte en tout vingt-neuf fenêtres, dont douze sont munies de volets, ainsi que cinq fenêtres en toiture (velux) d'une dimension de 114 x 118 cm.
F. Le tribunal a procédé à une visite des lieux en présence des parties et de leurs conseils le 25 février 1998.
Considérant en droit:
Le tribunal constate toutefois que l'argumentation essentielle des recourants tient au COS, qui serait selon eux largement dépassé. Dans la mesure où il s'agit d'un élément directement lié à l'importance et au volume de la construction projetée, il est certain que des propriétaires voisins ont un intérêt digne de protection, au sens de l'art. 37 LJPA, à faire contrôler la réglementarité du projet par la voie du recours. La qualité pour recourir doit donc être reconnue aux auteurs du présent pourvoi.
2.1 Il est certain que la terrasse couverte de l'angle sud de la villa doit être prise en compte pour le calcul de la surface bâtie, dès lors que l'art. 71 al. 2 RPE ne fait expressément exception que pour "... les terrasses et terre-plein non couverts et non excavés...". Les recourants ont donc raison lorsqu'ils soutiennent qu'il faut ajouter cette surface à celle de la villa, ce qui porte la surface bâtie du bâtiment principal à environ 202 m2 (très exactement 151,87 m2 + 19,55 m2). Une telle surface toutefois n'est pas contraire au COS de 12 % imposé par l'art. 23 RPE, applicable par renvoi de l'art. 30 RPE.
2.2 Est donc essentiel le point de savoir si le garage enterré et la place de parc prévus dans la partie basse de la parcelle doivent être comptés dans le calcul de la surface bâtie. Or tel n'est pas le cas. Comme le démontre fort bien la coupe A-A des plans du projet le garage est presque entièrement enfoui dans le terrain, puisque le mur du fond est pour l'essentiel sous le niveau du terrain naturel, seule la façade sud-ouest (soit les portes) dépassant ce niveau de quelque 50 centimètres en moyenne. C'est dire que le garage, dont le toit sera d'ailleurs recouvert de terre, disparaîtra pratiquement dans le terrain, à l'exception d'une toute petite partie des façades latérales. Le tribunal retient dans ces conditions que l'appréciation de l'autorité communale, selon laquelle le 80 % du volume du garage sera en dessous du niveau du sol naturel est correcte, ce qui signifie qu'il s'agit d'une construction souterraine, au sens de l'art. 70 al. 2 RPE, qui qualifie comme telle les constructions dont le 75 % au moins du volume est au-dessous du niveau du sol naturel, dont une face au plus reste visible après l'aménagement et dont la toiture est recouverte de terre végétale. Or, et conformément à l'art. 71 al. 2 RPE, les constructions entièrement souterraines ne sont pas comptées dans la surface bâtie. Cette disposition doit être appliquée en corrélation avec l'art. 84 LATC, qui exige en plus que le profil et la nature du sol ne soient pas sensiblement modifiés et qu'il ne résulte pas d'inconvénients pour le voisinage (al. 3). En l'espèce, comme on l'a vu, le garage s'enfonce dans le terrain dont l'aspect, une fois l'ouvrage recouvert de terre, sera très peu modifié. On ne voit pas quels inconvénients pourraient résulter pour le voisinage, et notamment pour les propriétés des recourants, qui sont situées de l'autre côté de la propriété, à une certaine distance, avec la conséquence que le garage sera pratiquement invisible pour eux. Comme au surplus l'accès au garage se fait directement depuis la route cantonale, la circulation des véhicules qui accéderont à la construction n'est nullement de nature à gêner le voisinage.
2.3 Le grande plate-forme aménagée devant le garage et le long de la route cantonale, sur laquelle sont prévues deux places de parc pour véhicules, ne doit pas non plus être comprise dans le calcul de la surface bâtie. La jurisprudence admet qu'il serait abusif de prendre en compte des places de parc dans le calcul de la surface bâtie lorsque leur aménagement ne nécessite aucun ouvrage particulier (Tribunal administratif, AC 92/0189 du 3 février 1993, avec référence à l'ancienne jurisprudence de la CCRC). Il est vrai qu'en l'espèce, en raison de la déclivité du sol, des travaux d'aménagement seront nécessaires pour aplanir cette surface. Devront en particulier être créés de petits talus pour compenser la différence de niveau entre la plate-forme et la route au sud-est de la parcelle, ainsi qu'un dispositif de soutènement du terrain de part et d'autre du garage enterré, que ce soit sous la forme de petits murs (comme indiqué sur les plans) ou d'un enrochement, comme les constructeurs l'ont suggéré lors de la vision locale. Mais la jurisprudence du Tribunal administratif (arrêt AC 91/0255 du 29 décembre 1992) a admis que des mouvements de terre, par endroit d'environ 3 mètres, imposés par la pente du terrain, sans pouvoir être considérés comme insignifiants, n'étaient pas de nature à modifier sensiblement le profil des lieux ni la nature du sol, avec la conséquence que les surfaces considérées ne devaient pas être prises dans le calcul du COS. Le Tribunal administratif fait sienne cette appréciation dans la présente espèce en considérant au surplus que, de toute manière, le bas de la parcelle doit être aménagé pour en permettre l'accès depuis la route cantonale.
2.4 Il résulte de ce qui précède que, dans la mesure où ni le garage enterré ni la plate-forme aménagée devant lui ne doivent être pris en compte pour le calcul du COS, le projet respecte la réglementation communale sur ce point.
Si on considère le projet mis à l'enquête, on s'aperçoit que toutes les fenêtres de dimension normale sont effectivement munies de volets traditionnels. Tel est en particulier le cas de toutes les fenêtres de la façade nord-ouest, ainsi que des quatre grandes fenêtres de la façade nord-est, seules deux ouvertures de petite dimension étant prévues sans volets. Sur la façade sud-ouest, la porte-fenêtre ainsi que la grande fenêtre du balcon sont également munies de volets. Dans la mesure dès lors où ne sont finalement dépourvues de volets que les fenêtres de la véranda (ce qui est en général le cas, et notamment sur les deux bâtiments voisins, notamment celui du recourant Ostersetzer, comme le tribunal a pu le constater lors de la vision locale) ainsi que les fenêtres de dimensions réduites(mais là aussi le tribunal a pu constater que la villa de la recourante Jolivat est aussi munie de fenêtres de ce genre sans volets), on peut admettre, au bénéfice du pouvoir d'appréciation que reconnaît à la municipalité l'art. 30 al. 2 RPE que le projet répond à l'exigence des fenêtres avec volets. Le moyen des recourants doit donc être écarté sur ce point.
Le Tribunal administratif ne peut toutefois pas suivre cette argumentation. On trouve dans le commerce des velux plus petits, aux normes standardisées, qui pourraient servir à éclairer les locaux en question de manière suffisante sans imposer la fabrication sur mesure de la fenêtre (sont en particulier proposés par les fabriquants des velux standards de dimensions 78/118 centimètres). Il n'est dès lors pas disproportionné d'exiger du constructeur qu'il se contente de velux de dimensions plus modestes, si cela lui permet de respecter le règlement, surtout si on considère que les pièces en question sont également éclairées par des fenêtres traditionnelles, ce qui signifie que leur confort et leur habitabilité n'en seront pas véritablement modifiés.
Le recours doit donc être admis sur ce point. Cela ne justifie toutefois pas l'annulation du permis de construire, et le Tribunal administratif réformera la décision municipale sur ce point, en ajoutant la condition que le projet soit modifié pour rendre les velux conformes à l'art. 61 RPE en usant de la faculté que lui reconnaît l'art. 54 al. 2 LJPA.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. Le permis de construire est assorti de la condition que les velux respectent les dimensions maximales imposées par l'art. 61 RPE.
III. Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV. Les recourants solidairement verseront à la Commune de St-Légier-La Chiésaz une indemnité de 1'200 (mille deux cents) francs à titre de dépens.
V. Les recourants solidairement verseront au constructeur J.-P. Ackermann une indemnité de 1'200 (mille deux cents) francs à titre de dépens.
pi/ftLausanne, le 13 mars 1998
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Extrait par Omnilex
Whether neighboring owners had standing to challenge the building permit
Yes. As neighboring owners, they had a protected interest in reviewing the legality of the project, especially its size and volume.
The challenge focused on the floor-area ratio and building volume, which directly affected the neighbors’ protected interests under the appeal statute.
Whether the project exceeded the permissible built surface under the COS/FAR rules
No. The covered terrace counted toward built surface, but the underground garage and the parking platform did not, so the project remained within the municipal limit.
The covered terrace is not excluded by the regulation; the garage was treated as an underground construction and therefore excluded, and the parking platform did not sensibly alter the terrain profile or soil nature.
Whether the window shutters requirement was violated
No. The municipality could allow the project because the relevant windows without shutters were mainly veranda or small openings, and the authority had discretion under the aesthetic exception.
The project showed shutters on the standard windows; the remaining omissions concerned veranda or small windows, which were acceptable in light of the municipal discretion.
Whether the planned velux dimensions complied with the zoning regulations
No. The proposed veluxes exceeded the maximum dimensions, and smaller standard models were available, so the builder had to comply with the regulation.
The court rejected the argument that custom-made windows and minor excesses justified non-compliance; standard smaller veluxes could still adequately light the rooms.
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