TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 30 juin 2014
Composition
M. Pascal Langone, président; Mme Imogen Billotte et Mme Mihaela Amoos Piguet, juges; Mme Valérie Duvanel-Donzel, greffière.
Recourants
HELVETIA NOSTRA, à Montreux 1,
Alain BASHORUN, à Leysin,
Carole BASHORUN, à Leysin,
Anne GANTY-DESAULLES, à Leysin, tous représentés par Me Pierre CHIFFELLE, avocat à Vevey 1,
Autorité intimée
Municipalité de Leysin, représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Constructrice
GHL IMMOBILIERE ET FINANCIERE SA, c/o PBBG Gérances et Gestions, à Lausanne, représentée par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours HELVETIA NOSTRA et consorts c/ décision de la Municipalité de Leysin du 29 novembre 2013 autorisant la construction de 8 chalets de 10 appartements, accès et places de parc, sur la parcelle n° 1231, propriété de GHL Immobilière et Financière SA
Vu les faits suivants
A. GHL Immobilière et Financière SA est propriétaire de la parcelle n° 1231 de la Commune de Leysin. Cette parcelle est colloquée en zone d'habitations collectives A selon le plan de zones, approuvé par le Conseil d'Etat en dernier lieu le 31 mai 1985.
Le 19 novembre 2012, GHL Immobilière et Financière SA a présenté une demande de permis de construire huit chalets de dix appartements chacun avec accès et cent soixante places de parc. Mis à l'enquête publique du 24 novembre au 23 décembre 2012, ce projet a fait l'objet de plusieurs oppositions dont celles formée par l'association Helvetia Nostra et par divers propriétaires voisins tels que Carole et Alain Bashorun ainsi qu’Anne Ganty-Desaulles. L'avis de mise à l'enquête ne mentionnait pas la destination des appartements, soit s'il s'agissait de résidences principales ou de résidences secondaires.
Le 12 décembre 2012, la Centrale des autorisations CAMAC a adressé à la Municipalité de Leysin (ci-après: la municipalité) sa synthèse, par laquelle les autorisations spéciales ont été octroyées (n° CAMAC 136315).
B. Par trois décisions séparées du 31 décembre 2012, la municipalité a levé les oppositions respectivement d'Helvetia Nostra, de Carole et Alain Bashorun et d’Anne Ganty-Desaulles.
Le 31 décembre 2012 également, la municipalité a octroyé à GHL Immobilière et Financière SA le permis de construire huit chalets de dix appartements chacun avec accès et places de parc.
C. Le 30 janvier 2013, respectivement le 4 février 2013, Helvetia Nostra, Carole et Alain Bashorun ainsi qu'Anne Ganty-Desaulles ont recouru contre les décisions levant leurs oppositions devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) (causes AC.2013.0109 et AC.2013.0135). Ils invoquaient en substance le nouvel art. 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), accepté lors de la votation populaire du 11 mars 2012 à la suite de l’initiative "Halte aux constructions envahissantes de résidences secondaires" déposée par l’association Helvetia Nostra.
Par arrêts des 8 (AC.2013.0109) et 16 avril 2013 (AC.2013.0135), la CDAP a rejeté le recours dans la mesure où il était recevable, respectivement rejeté le recours dans la mesure où il était recevable et en tant qu'il n'était pas devenu sans objet, et confirmé les décisions attaquées. La cour de céans a retenu que l'art. 75b Cst. interprété en relation avec l'art. 197 ch. 9 Cst., tous deux adoptés le 11 mars 2012, ne pouvait pas faire obstacle à l'octroi d'un permis de construire une résidence secondaire lorsque la décision de la municipalité avait été prise en 2012. Elle a également jugé que le fait qu'elle statuait sur le recours en 2013, soit après le 1er janvier suivant l'adoption de l'art. 75b Cst., ne changeait rien à la situation juridique.
D. Dans des arrêts de principe rendus le 22 mai 2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le Tribunal fédéral a reconnu à Helvetia Nostra la qualité pour recourir (ATF 139 II 271) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. aux permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243), indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II 263).
E. Par arrêt du 22 octobre 2013 (1C_478/2013, 1C_499/2013), le Tribunal fédéral a admis dans la mesure de leur recevabilité les recours formés par Helvetia Nostra, Carole et Alain Bashorun ainsi qu'Anne Ganty-Desaulles et annulé les arrêts de la cour de céans des 8 et 16 avril 2013 (AC.2013.0109, respectivement AC.2013.0135) ainsi que les décisions de la municipalité du 31 décembre 2012 levant les oppositions. Il a également renvoyé la cause à la municipalité pour nouvelles décisions dans le sens des considérants.
F. Le 7 novembre 2013, la municipalité a requis de la constructrice qu’elle lui confirme le fait qu'elle entendait réaliser des résidences principales. Elle a précisé que si tel était le cas, elle délivrerait un nouveau permis de construire accompagné de l'obligation de construire des résidences principales et de procéder à une inscription au Registre foncier.
Le 13 novembre 2013, la constructrice, confirmant des courriers qu'elle avait envoyés au Tribunal fédéral le 10 juin 2013 et à la municipalité le 11 juillet 2013, a précisé qu'elle entendait réaliser des résidences principales uniquement.
G. Le 29 novembre 2013, la municipalité a octroyé à GHL Immobilière et Financière SA un nouveau permis de construire huit chalets de dix appartements chacun avec parking souterrain, abri PCi, accès et places de parc extérieures. Cette décision comprend notamment ce qui suit (p. 4):
" Mention "Résidence principale": En vertu de l'article 6 al. 2 de l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de l'article 962 du CC, l'inscription d'une mention "Résidence principale" au registre foncier est requise par l'autorité, dès la délivrance du présent permis de construire pour la construction de 8 chalets de 10 appartements chacun avec parking souterrain, abri PCi, accès et places de parc extérieures."
Le 29 novembre 2013 également, la municipalité a requis du conservateur du Registre foncier d'Aigle et de la Riviera de bien vouloir inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause la mention "Résidence principale".
Dans un courrier du 29 novembre 2013 adressé notamment en copie à l’avocat d’Helvetia Nostra, de Carole et Alain Bashorun et d'Anne Ganty-Desaulles, la municipalité a informé la constructrice qu'elle avait décidé de confirmer la délivrance du permis de construire pour des résidences principales, assorti d'une obligation de mention avec réquisition d'inscription au Registre foncier, en vertu de l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (RS 702 ; ci-après : l’ordonnance sur les résidences secondaires) et de l'art. 962 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210). Elle précisait cependant que le permis de construire ne serait établi physiquement qu'une fois la décision municipale devenue définitive et exécutoire, soit à l'échéance des procédures judiciaires ou des délais de recours.
H. Le 17 janvier 2014, Helvetia Nostra, Carole et Alain Bashorun ainsi qu'Anne Ganty-Desaulles ont interjeté recours auprès de la CDAP contre la décision rendue le 29 novembre 2013 par laquelle l’autorité intimée informait la constructrice qu'elle avait décidé de confirmer la délivrance du permis de construire pour des résidences principales, concluant à l'annulation de la décision entreprise.
Le 17 février 2014, respectivement le 27 février 2014, la municipalité et la constructrice ont conclu au rejet du recours.
I. La question de savoir si, à la suite de l’annulation par le Tribunal fédéral des décisions du 31 décembre 2012 levant les oppositions et compte tenu du fait que les constructions projetées seraient désormais destinées à être des résidences principales, et non plus secondaires, une nouvelle enquête publique et des mesures d’instruction complémentaires étaient nécessaires (considérant 3), a fait l'objet d’une procédure de coordination entre les juges de la CDAP I, conformément à l'art. 34 al. 1 du règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 (ROTC; RSV 173.31.1).
Considérant en droit
Les recourants considèrent tout d'abord que l'envoi d'une simple correspondance à la constructrice confirmant la délivrance du permis de construire pour des résidences principales avec copie aux parties concernées ne saurait remplir les exigences des art. 4 et 6 de l’ordonnance sur les résidences secondaires. Au regard de ces dispositions, il convient selon eux qu'une décision autorisant la construction d'une résidence principale soit rendue sous la forme d'un permis de construire comportant l'obligation d'affecter la construction à de la résidence principale et l'ordre donné au Registre foncier d'inscrire la mention correspondante sur le feuillet du ou des immeubles concernés.
a) L'art. 4 de l’ordonnance sur les résidences secondaires prévoit ce qui suit:
"Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:
a. qui seront utilisées comme résidence principale; ou
b. qui ne seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:
qu'elles soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou
que le propriétaire habite dans le même bâtiment."
Quant à l'art. 6 de l’ordonnance sur les résidences secondaires, il précise ce qui suit:
"1 Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.
2 Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou "résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble.
3 Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art. 4, let. b ou 8, al.1".
b) Le permis de construire délivré le 29 novembre 2013 comporte notamment ce qui suit (p. 4):
" Mention "Résidence principale": En vertu de l'article 6 al. 2 de l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de l'article 962 du CC, l'inscription d'une mention "Résidence principale" au registre foncier est requise par l'autorité, dès la délivrance du présent permis de construire pour la construction de 8 chalets de 10 appartements chacun avec parking souterrain, abri PCi, accès et places de parc extérieures."
Le 29 novembre 2013, la municipalité a par ailleurs requis du conservateur du Registre foncier d'Aigle et de la Riviera de bien vouloir inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause la mention "Résidence principale".
La décision attaquée comporte ainsi l'obligation d'affecter le projet à de la résidence principale. Y figure également la réquisition au Registre foncier de l'inscription d'une mention "résidence principale". Les exigences de l’ordonnance sur les résidences secondaires sont dès lors sur ce point respectées. Le grief des recourants n'est ainsi pas fondé.
Les recourants font ensuite valoir que la décision du 31 décembre 2012 a été annulée par le Tribunal fédéral. Une telle annulation nécessiterait de reprendre ab ovo la procédure prévue pour la délivrance d'un permis de construire et de procéder en particulier à une mise à l'enquête publique, à tout le moins complémentaire, dans la mesure où il est prévu que les constructions projetées constitueraient des résidences principales.
a) Selon l'art. 22 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente (al. 1er). Cette disposition légale vise également les changements d'affectation, même s'ils ne sont pas accompagnés de travaux de construction (cf. arrêt AC.2012.0195 du 30 octobre 2012 consid. 2a, et les références citées).
De jurisprudence constante, il n'y a pas lieu de donner une interprétation extensive de la notion de changement d'affectation, qui doit rester limitée aux cas où l'on est en présence d'un changement fondamental parce qu'une catégorie donnée d'affectation – par exemple l'habitation – est totalement abandonnée au profit d'une autre – par exemple l'activité artisanale. (cf. arrêts AC.2012.0112 du 5 février 2013 consid. 2c; AC.2012.0195 précité consid. 2a, et les références citées). On ne se trouve dès lors en présence d'un changement d'affectation soumis à autorisation qu'en cas de changement significatif du point de vue de la planification ou du point de vue de l'environnement (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; 113 Ib 219 consid. 4d; voir en outre arrêts AC.2012.0112 précité consid. 2c; AC.2012.0195 précité consid. 2a, et les références citées). Le Tribunal fédéral a ainsi considéré qu'un permis de construire était nécessaire lorsqu'une parcelle servait de manière durable de place d'atterrissage pour planeurs de pente, au vu en particulier des effets de cette nouvelle utilisation sur les alentours – sur un marais protégé notamment – et de l'augmentation de trafic qu'elle allait engendrer (ATF 119 Ib 222 consid. 3a). Le présent tribunal a en revanche retenu que la transformation d'un cabaret en discothèque n'entraînait pas de changement significatif du point de vue de l'environnement, s'agissant en particulier des nuisances sonores, si bien que la municipalité ne pouvait considérer qu'on se trouvait en présence d'un changement d'affectation nécessitant une procédure d'autorisation avec mise à l'enquête publique (arrêt AC.2009.0117 du 2 novembre 2009).
b) En droit vaudois, la procédure de mise à l'enquête est notamment régie par l'art. 109 de la loi du 4 septembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., comprend en effet le droit pour l'intéressé de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 138 V 125 consid. 2.1 p. 127; 137 IV 33 consid. 9.2 p. 48/49; 136 I 265 consid. 3.2 p. 272, et les arrêts cités). D'autre part, l’enquête publique doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers intéressés ou des autorités cantonales, le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions (cf. arrêts AC.2013.0161 du 30 octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0007 du 24 avril 2013, et les références citées).
Lorsqu'une modification est apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime importance" (art. 117 LATC). Les modifications plus importantes, mais qui ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête complémentaire au sens de l’art. 72b du règlement d'application du 19 septembre 1986 de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1). Les modifications plus importantes doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon l’art. 109 LATC. Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants (cf. arrêts AC.2013.0161 du 30 octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2b; AC.2011.0143 du 23 décembre 2011 consid. 3a, et la référence citée).
Selon l'art. 72b RLATC, l'enquête complémentaire peut intervenir jusqu'à l'octroi du permis d'habiter ou d'utiliser, mais au plus tard dans les quatre ans suivant l'enquête principale (al. 1); elle ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours (al. 2). Cela semble présupposer que l'enquête complémentaire ne peut intervenir qu'après qu'un permis de construire a déjà été délivré. Dans le cadre d'une enquête complémentaire, les oppositions ou recours éventuels ne peuvent porter que sur les modifications soumises à autorisation, mais pas remettre en cause l'entier du projet ayant fait l'objet d'un premier permis de construire (cf. arrêts AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 2; AC.2012.0043, AC.2012.0265 du 17 décembre 2012 consid. 2; AC.2011.0014 du 30 septembre 2011, et les références citées). Cette particularité de l'enquête complémentaire, qui est de sauvegarder la force de chose décidée des éléments du permis déjà délivré qui ne sont pas modifiés, demeure sans effet lorsque l'enquête "principale" a abouti au refus du permis de construire. La jurisprudence prévoit néanmoins que si le recours contre un permis de construire est admis et le permis annulé, la procédure de l'enquête complémentaire peut aussi être suivie lorsque la modification d'éléments de peu d'importance permet de rendre le projet conforme à la réglementation communale (RDAF 1995 p. 287). Dans un tel cas, dès lors qu'aucun permis n'a encore été délivré, aucun élément du projet ne bénéficie de la force de chose décidée. En particulier, on ne peut dénier aux opposants le droit de faire examiner les griefs soulevés lors de l'enquête "principale" lorsque le permis de construire, refusé à l'issue de l'enquête "principale", est finalement délivré à l'issue de l'enquête "complémentaire" (cf. arrêts AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2b; AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 2; AC.2012.0043, AC.2012.0265 du 17 décembre 2012 consid. 2). L’enquête complémentaire n’est en revanche, sous réserve de l’exception précitée, pas possible pour un projet modifié ensuite d’un refus du permis ou d’annulation de celui-ci par l’autorité de recours (cf. arrêt AC.2006.0173 du 10 mai 2007 consid. 2c ; voir également Benoît Bovay/Raymond Didisheim/Denis Sulliger/Thierry Thonney, Droit fédéral et vaudois de la construction, 4e éd. 2010, p. 437 ad art. 109 LATC chiffre 1.5).
Dans un arrêt relatif à la construction d'une résidence secondaire (cf. arrêt 1C_221/2013, 1C_271/2013 du 13 novembre 2013 consid. 5), le Tribunal fédéral, qui a admis le recours et renvoyé la cause à la commune, a relevé que l'intention du constructeur d'édifier désormais une résidence principale constituait une modification de la demande du permis de construire, ce qui nécessitait que le droit d'être entendu d'Helvetia Nostra et d'éventuels autres tiers intéressés soit garanti dans le cadre de la procédure d'opposition.
a) Les recourants font valoir qu’il conviendrait de procéder à une mise à l'enquête publique, à tout le moins complémentaire, dans la mesure où les constructions projetées constitueraient désormais des résidences principales. La constructrice relève néanmoins que le projet de construction demeurerait exactement le même. Elle précise avoir toujours eu l’intention de créer des résidences principales, même si elle avait auparavant admis qu’elle se laissait la liberté de dédier certains appartements à de la résidence secondaire.
Le dossier déposé le 19 novembre 2012 à l’appui de la demande de construire huit chalets de dix appartements chacun avec accès et places de parc ne contient aucun élément permettant d’établir que la constructrice avait alors l’intention de réaliser uniquement des résidences principales. La construction d’un nombre important de bâtiments et d’appartements (80) dans une localité de montagne laisse au contraire penser que les constructions projetées étaient destinées à constituer avant tout des résidences secondaires. Lorsqu’elle a levé les oppositions le 31 décembre 2012, la municipalité ne s’y est d’ailleurs pas trompée puisqu’elle a répondu à l’argument de certains des opposants selon lequel le projet contreviendrait à l’art. 75b Cst. que le dispositif de limitation des résidences secondaires dans les territoires des communes qui en comportent déjà plus de 20% s’appliquait dès le 1er janvier 2013. Ce n’est en outre qu’à partir du 10 juin 2013, soit pendant la procédure de recours devant le Tribunal fédéral, dans un courrier adressé à ce dernier, que la constructrice a indiqué qu’elle entendait, dès l’origine, réaliser des résidences principales. Au vu de ces éléments, l’on doit considérer que la constructrice n’avait pas d’autre intention que de réaliser des résidences secondaires ; elle ne démontre en tout cas pas le contraire. Or, il appartient en première ligne à celui qui entend procéder à une construction de démontrer les éléments dont dépend le respect des conditions légales (cf. arrêt AC.2011.0168 du 9 juillet 2012 consid. 3b).
b) Le 19 novembre 2012, GHL Immobilière et Financière SA avait présenté une demande de permis de construire huit chalets de dix appartements chacun avec accès et 160 places de parc. Mis à l'enquête publique du 24 novembre au 23 décembre 2012, ce projet avait fait l'objet de plusieurs oppositions dont celle formée par l'association Helvetia Nostra. L'avis de mise à l'enquête ne mentionnait pas si les appartements en question étaient destinés à des résidences principales ou/et à des résidences secondaires. Par décision du 29 novembre 2013, la municipalité a délivré un permis de construire pour des résidences principales, assorti d'une obligation de mention avec réquisition d'inscription au Registre foncier au sens de l'art. 6 al. 2 de l’ordonnance sur les résidences secondaires. Dans la mesure où le projet de construction n'avait pas été modifié par rapport aux plans mis à l'enquête du 24 novembre au 23 décembre 2012, la municipalité n'a pas jugé utile de le soumettre à une nouvelle enquête publique.
Dès lors que l'on n'est à l'évidence pas en présence d'un changement fondamental d'affectation du point de vue de la planification, il convient de considérer qu’il n’y a en principe pas matière à nouvelle enquête publique selon l'art. 109 LATC lorsqu’un nouveau de permis de construire est délivré contenant l’obligation d’utiliser le logement comme résidence principale.
En l'espèce toutefois, compte tenu des circonstances très particulières du cas, la question d’une nouvelle enquête publique se pose. En effet, il ne faut pas perdre de vue que l'on se trouve en présence d'un projet de construction de très grande ampleur, qui porte sur la construction de 80 appartements et 160 places de parc dans la commune de Leysin qui présente une proportion de résidences secondaires supérieure à 20% (cf. art. 1 al. 2 et annexe de l’ordonnance sur les résidences secondaires). La construction d'un nombre élevé de résidences principales en lieu et place de résidences secondaires implique - dans le cas d'espèce – un changement significatif du point de vue de l'environnement. L’utilisation de résidences principales plutôt que secondaires, qui sont en moyenne occupées entre 30 et 60 jours par année (cf. Résidences secondaires, Guide pour la planification directrice cantonale, Office fédéral du développement territorial, p. 34, juin 2010), entraînera en effet des inconvénients accrus pour les propriétaires voisins. Sachant que le projet comporte 160 places de parc, il en résulterait en particulier des mouvements journaliers de véhicules beaucoup plus importants, et ce, chaque jour de l’année. Un tel trafic provoquerait des nuisances sonores et en matière de protection de l’air qui ne seraient pas comparables à celles découlant du trafic causé par l’utilisation de 80 appartements en résidences secondaires entre 30 et 60 jours par année. D'autres voisins - que ceux qui avaient déjà fait opposition lors de la première mise à l'enquête - pourraient notamment être amenés à faire opposition à la modification de l'utilisation, compte tenu de l'aggravation des nuisances qui pourraient être causées. L’importance de l’impact sur l’environnement justifie ici une attention particulière quant au respect du droit d’être entendu de l’ensemble des tiers intéressés, soit notamment les propriétaires voisins et les associations à but idéal. Il se justifie ainsi exceptionnellement de procéder dans le cas présent à une nouvelle enquête publique, et non pas seulement complémentaire, portant sur l’ensemble du projet. Il conviendra également que les documents soumis à l’enquête publique contiennent la mention de l’affectation (résidence principale) de toutes les constructions projetées. Il convient donc de retourner le dossier à l'autorité intimée pour qu'elle soumette le projet en cause à une nouvelle enquête publique.
Le grief des recourants sur ce point est dès lors fondé.
Le projet litigieux porte sur la construction de huit chalets de dix appartements chacun avec accès et places de parc sur le territoire d’une commune où s’applique le régime de l’art. 75b Cst, parce que la proportion de résidences secondaires dans la commune est supérieure à 20% (cf. art. 1 al. 2 et annexe de l’ordonnance sur les résidences secondaires).
a) Les art. 75b et 197 ch. 9 al. 2 Cst. prévoient ce qui suit :
" Art. 75b Résidences secondaires
1**Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
2**La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.
Art. 197 Dispositions transitoires après acceptation de la Constitution du 18 avril 1999
[...]
9. Dispositions transitoires ad art. 75b (Résidences secondaires)
1**Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons.
2**Les permis de construire des résidences secondaires qui auront été délivrés entre le 1er janvier de l'année qui suivra l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date d'entrée en vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls."
b) En l’état, des autorisations pour de nouvelles constructions dans les communes entrant dans le champ d’application de l’art. 75b al. 1 Cst. ne peuvent être délivrées que si elles respectent les exigences figurant dans l’ordonnance sur les résidences secondaires, en particulier celles de l’art. 4 précité, relatif à la construction de nouvelles résidences, et de l’art. 6 précité, portant sur la mention au Registre foncier et la notification à l’Office du développement territorial.
Il convient en l’occurrence d’examiner si le permis de construire portant sur la construction de huit chalets de dix appartements que la constructrice affirme vouloir affecter à de la résidence principale peut être délivré en application de l’art. 4 let. a de l’ordonnance sur les résidences principales, soit si les 80 appartements projetés constitueront bien des résidences principales.
a) Il résulte de l’art. 2 let. a de l’ordonnance sur les résidences secondaires qu’est réputée résidence secondaire une résidence qui n’est pas utilisée toute l’année par une personne domiciliée dans la commune. A contrario, doit être considéré comme une résidence principale un logement utilisé toute l’année par une personne domiciliée dans la commune. Comme le relève le rapport explicatif du 17 août 2012 relatif à l’ordonnance sur les résidences secondaires établi par l’Office fédéral du développement territorial (ci-après : le rapport explicatif du 17 août 2012) p. 6, la distinction entre résidence secondaire et principale se fonde sur la notion de domicile au sens de l’art. 23 CC.
Selon l'art. 23 al. 1 CC, le domicile d'une personne est au lieu où elle réside avec l'intention de s'y établir. Cette disposition fait dépendre la constitution du domicile de deux conditions: d'une part, la résidence, soit un séjour d'une certaine durée dans un endroit donné et la création en ce lieu de rapports assez étroits et, d'autre part, l'intention de se fixer pour une certaine durée au lieu de sa résidence, intention qui doit être reconnaissable pour les tiers et donc ressortir de circonstances extérieures et objectives. Cette intention implique la volonté manifestée de faire d'un lieu le centre de ses relations personnelles et professionnelles. Le domicile d'une personne se trouve ainsi au lieu avec lequel elle a les relations les plus étroites, compte tenu de l'ensemble des circonstances (ATF 135 I 233 consid. 5.1 p. 249 ; 132 I 29 consid. 4 p. 36). Le lieu où les papiers d'identité ont été déposés ou celui figurant dans des documents administratifs, comme des attestations de la police des étrangers, des autorités fiscales ou des assurances sociales constituent des indices qui ne sauraient toutefois l'emporter sur le lieu où se focalise un maximum d'éléments concernant la vie personnelle, sociale et professionnelle de l'intéressé (ATF 125 III 100 consid. 3 p. 101 s.). Quant au domicile fiscal, il se trouve à l'endroit où le contribuable a les relations les plus étroites, soit en principe le lieu de résidence de la famille et dans certains cas particuliers le lieu de travail (ATF 135 I 233 consid. 5.1 p. 249 ; 132 I 29 consid. 4.2 p. 36).
b) Dans son arrêt du 22 octobre 2012 (1C_478/2013, 1C_499/2013), par lequel il a en particulier annulé les arrêts de la Cour de céans des 8 et 16 avril 2013 (AC.2013.0109, respectivement AC.2013.0135) ainsi que les décisions de la municipalité du 31 décembre 2012 levant les oppositions au permis de construire et renvoyé la cause à la municipalité pour nouvelles décisions dans le sens des considérants, le Tribunal fédéral a en particulier relevé ce qui suit :
"[...] La cour cantonale a laissé indécise la question de l’affectation de la construction litigieuse, en résidence principale ou secondaire. Or la nature du projet de construction n’est pas clairement définie. Dans ses dernières écritures, l’intimée prétend vouloir affecter les constructions à de la résidence principale. Cette question, déterminante, n’a pas été examinée par les instances précédentes puisque les nouvelles dispositions constitutionnelles ont été jugées, à tort, inapplicables. Conformément à l’art. 99 al. 1 LTF, il n’appartient pas au Tribunal fédéral de statuer en première instance sur la base d’éléments nouveaux.
Il y a dès lors lieu d’annuler l’arrêt attaqué. Dans un tel cas, le Tribunal fédéral peut renvoyer la cause à l’autorité précédente ou à celle qui a statué en première instance (art. 107 al. 2 LTF). Se pose la question de savoir si la cause doit être renvoyée à la cour cantonale ou à l’autorité communale, après annulation des décisions levant les oppositions des recourants. En l’occurrence, la question de la conformité de l’autorisation de construire à l’art. 75b Cst. n’a pas été examinée lors du rejet des oppositions par la commune. La constructrice devra donc, si elle maintient sa demande de permis de construire, apporter les éclaircissements nécessaires sur ces points. Il y a ainsi lieu d’annuler les décisions levant les oppositions au permis de construire (dont l’admissibilité n’est en l’état pas démontrée) et de renvoyer la cause à l’autorité communale pour nouvelles décisions."
Malgré les indications du Tribunal fédéral, la municipalité, lors de l’octroi du nouveau permis de construire, s’est contentée des déclarations de la constructrice selon lesquelles celle-ci avait toujours eu l’intention de réaliser des résidences principales ainsi que de l’inscription au Registre foncier de la mention « résidence principale » prévue à l’art. 6 al. 2 de l’ordonnance sur les résidences secondaires. Les seules déclarations de la constructrice ne permettent pas de garantir que les appartements prévus seront effectivement affectés à de la résidence principale. En revanche, l’inscription au Registre foncier de la mention « résidence principale » prévue à l’art. 6 al. 2 de l’ordonnance sur les résidences secondaires semble suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste, au regard de l'arrêt récent rendu le 4 avril 2014 par le Tribunal fédéral (1C_874/2013).
A cet égard, les recourants relèvent que la Commune de Leysin a délivré systématiquement des permis de construire après la mise en consultation du projet de loi fédérale sur les résidences secondaires, laquelle prévoit à son art. 15 al. 2 que la restriction d'utilisation peut être suspendue lorsque le propriétaire prouve qu'il n'a pas trouvé d'utilisateur pour le logement principal. Selon les recourants, cette pratique, destinée à contourner les exigences de l'art. 75b Cst., serait constitutive d'un abus de droit.
Dans l'arrêt précité du 4 avril 2014 (1C_874/2013), le Tribunal fédéral eu l'occasion de juger, à propos de la crainte que les constructeurs ne puissent ultérieurement profiter de la possibilité, prévue à l'art. 15 al. 2 du projet de loi, de pouvoir utiliser leur bien en résidence secondaires s'ils apportent la preuve que le logement ne peut pas être utilisé en résidence principale, qu'il s'agissait là de spéculations; on ne saurait parler d'abus de droit manifeste s'agissant d'une possibilité que pourrait offrir une loi qui n'est pas adoptée et moins encore entrée en vigueur; face à l'interdiction générale qui résultait, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne pouvait cependant exclure que certains constructeurs fussent tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendaient utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaissait d'emblée que le projet ne pourrait être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a en outre précisé que le constructeur ne saurait se prévaloir du principe de la bonne foi si une norme telle que l'art. 15 du projet de loi fédérale précitée n'était en définitive pas adoptée. Le constructeur bénéficierait ainsi d'une autorisation de construire une résidence principale à ses risques et périls (consid. 4.6).
c) Or, en l'espèce, il ne s'agit pas d'un projet portant sur un appartement unique mais sur 80 logements; eu égard à l'importance du projet litigieux, il semble douteux que ceux-ci puissent tous être utilisés en tant que résidences principales. Reste à examiner s'il appartient à la municipalité ou à la Cour de céans d'examiner s'il existe ou non des indices concrets d'un éventuel abus de droit manifeste. A partir du moment où le dossier doit de toute manière être retourné à la municipalité pour qu'elle procède à une nouvelle enquête publique (cf. consid. 3b), il appartiendra logiquement à l'autorité intimée d'instruire plus avant cette question. En effet, il ne ressort pas du dossier qu'il existe une forte demande de résidences principales dans la Commune de Leysin et que le marché immobilier de la commune propose un nombre insuffisant de logements à louer et/ou à vendre au titre de résidences principales. La municipalité devra ainsi examiner, avant l’octroi éventuel d’un permis de construire, la question d'un éventuel abus de droit manifeste. Il conviendrait, par exemple, d'établir le taux de vacance de résidences principales de la Commune de Leysin, voire démontrer, au moyen de statistiques ou autres, que cette dernière souffrirait d’une pénurie de résidences principales. Il s'agirait aussi de déterminer s’il existe des personnes qui chercheraient à s'installer à Leysin, voire également y travailler, et donc à disposer dans cette localité d’une résidence principale. La constructrice pourrait produire, entre autres pièces, copie de contrats de promesses de vente et d’achat conclus avec des personnes souhaitant s’établir à Leysin, notamment avec des personnes ayant conclu un contrat de travail avec un employeur établi dans la région.
Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la décision de la Municipalité de Leysin du 29 novembre 2013 annulées, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle décision. Les frais de justice sont mis à la charge de la constructrice, qui succombe (art. 49 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]). Les recourants, qui obtiennent gain de cause, ont droit à des dépens, mis à la charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD).
**Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:**
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Municipalité de Leysin du 29 novembre 2013 est annulée et le dossier est renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle décision.
III. Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de GHL Immobilière et Financière SA.
IV. GHL Immobilière et Financière SA versera à Helvetia Nostra, Alain et Carole Bashorun et Anne Ganty-Desaulles, solidairement entre eux, 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 30 juin 2014
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.