TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 27 février 2020
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; Mme Pascale Fassbind-de Weck et M. Gilles Giraud, assesseurs; Mme Emmanuelle Simonin, greffière.
Recourants
A.________ à ********
B.________ à ********
C.________ à ********
D.________ à ********
E.________ à ********
F.________ à ********
G.________ à ********
H.________ à ********
I.________ à ********
J.________ à ********
K.________ à ********
L.________ à ********
M.________ à ********
N.________ à ********
O.________ à ********
P.________ à ********
Q.________ à ********
R.________ à ********
S.________ à ********
T.________ à ********
U.________ à ********
V.________ à ********
W.________ à ********
X.________ à ********
Y.________ à ********
Z.________ à ********
AA.________ à ********
AB.________ à ********
MOUVEMENT DE LA DEFENSE DE LAUSANNE, tous représentés par Me Guillaume ETIER, avocat, à Genève,
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne, représentée par Me Olivier FREYMOND, avocat, à Lausanne,
Constructrice
AD.________ à ******** représentée par Me Alexandre KIRSCHMANN, avocat, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la Municipalité de Lausanne du 4 mars 2019 autorisant la démolition du court de tennis existant, la suppression de 7 places pour voitures et la construction d'un bâtiment de 12 logements avec panneaux solaires et photovoltaïques en toiture, toiture végétalisée, aménagements extérieurs, 6 places de voitures, 13 places de deux-roues et une place de jeux sur la parcelle 5487 (CAMAC 160217)
Vu les faits suivants:
A. La société A.________ (ci-après: la constructrice) est propriétaire depuis 1977 de la parcelle 5487 de Lausanne.
D'une surface de 2097 m2, ce bien-fonds est occupé par un court de tennis, par un cheminement bétonné en grande majorité bordé de verdure, encerclant ce court, ainsi par que des aires bétonnées accueillant notamment sept places de stationnement. Le sous-sol compte un parking souterrain de 130 places, sur deux niveaux.
La parcelle 5487 se situe en quelque sorte au cœur d'un îlot d'immeubles contigus formant un "L" au Nord et à l'Ouest (parcelle 5485 au Nord et à l'Ouest, parcelle 5486 à l'Ouest, toutes deux appartenant également à la constructrice). Au Sud et à l'Est, les immeubles sis à proximité sont détachés (parcelle 5488 au Sud appartenant de même à la constructrice, parcelle 5479 à l'Est appartenant un tiers). Les bow-windows des bâtiments à l'Ouest empiètent sur la parcelle 5487. Ce groupe d'immeubles est limité à l'Ouest par l'avenue d'Ouchy, au Nord par le chemin du Closelet et au Sud par l'avenue de l'Eglise-Anglaise.
Les parcelles 5487, 5485 et 5486 sont colloquées en zone urbaine du plan général d'affectation, réglée aux art. 95 ss du règlement du 26 juin 2006 de la ville de Lausanne y relatif (RPGA). La parcelle 5479 est quant à elle attribuée à la zone mixte de forte densité (art. 104 ss RPGA). Les deux zones sont affectées à l’habitation, au commerce, aux bureaux, à l’artisanat, aux constructions et installations publiques, ainsi qu’aux équipements destinés à l’enseignement, à la santé, à la culture, au sport, aux loisirs, au tourisme et au délassement (art. 95 et 104 RPGA).
Les immeubles contigus précités formant un "L" sont recensés en note 3 au recensement architectural (ECA 6643, 6644 et 6645 sur la parcelle 5485; ECA 6645, 6646 et 6647 sur la parcelle 5486). La fiche commune qui leur est consacrée les qualifie d' "immeubles de rapport" et leur attribue à ce titre une "protection générale sur l'ensemble". Le bâtiment situé au bas de l'alignement des immeubles précités, le long de l'avenue d'Ouchy, n'est pas recensé (ECA 10545 sur la parcelle 5486), ni le bâtiment détaché au Sud (ECA 10958 sur la parcelle 5488). L'immeuble à l'Est s'est également vu attribuer une note 3, sa fiche de recensement le qualifiant de "maison locative" (ECA 9345 sur la parcelle 5479).
La ville de Lausanne est inscrite à l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ISOS). Le groupe d'immeubles est situé dans le périmètre 28, auquel un objectif de protection "A" préconisant la sauvegarde de la substance a été attribué, à savoir la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres et la suppression des interventions parasites.
En image, la configuration du groupe d'immeubles décrit ci-dessus est la suivante (cf. www.geoplanet.vd.ch):
B. La constructrice a élaboré des études préliminaires des 4 mars 2013, 28 juillet et 12 août 2014 portant sur le potentiel constructible de la parcelle 5487 (pièces 8a, 8b, 8c et 8d produites dans la procédure AC.2017.0093, cf. ci-après let. F). Le 19 juin 2015, elle a transmis à la Ville de Lausanne un avant-projet du 17 juin 2015, présentant l'implantation d'un immeuble de trois niveaux comportant de larges découpes et échancrures. Sur la base de cet avant-projet, une séance préalable a été aménagée le 25 juin 2015 avec les représentants de l'Office de la police des constructions de la Ville de Lausanne (ci-après: OPC). Un nouvel avant-projet, consistant en une version légèrement reconfigurée du précédent, a été établi le 16 novembre 2015.
Des échanges d'e-mails ont eu lieu le 16 novembre 2015 entre la constructrice et le Service communal des parcs et domaines, en ce qui concernait les plantations à prévoir, sur la base d'un plan des aménagements extérieurs daté du même jour.
C. Le 28 janvier 2016, la constructrice a déposé une demande de permis de construire sur la parcelle 5487 pour un ouvrage ainsi décrit: "Démolition du court de tennis existant ECA 14464b pour la construction d'un bâtiment de 12 logements, installation de panneaux solaires et photovoltaïques en toiture, toiture végétalisée, aménagements extérieurs avec la création de 5 places pour voitures, 13 places pour deux-roues et une place de jeux." Le bâtiment
Le projet a été mis à l'enquête publique du 24 mai au 23 juin 2016 (CAMAC 160217). Il a suscité 41 oppositions, dont une opposition tardive.
D. Le 23 juin E.________, a déposé une étude des aménagements extérieurs, présentant à cette occasion un historique illustré de la parcelle (pièce 19 produite par la constructrice dans la procédure AC.2017.0093).
La synthèse CAMAC a été établie le 29 juillet 2016. Les autorisations spéciales ont été délivrées. Le Service immeubles, patrimoine et logistique (SIPAL; aujourd'hui la Direction générale des immeubles et du patrimoine [DGIP]) n'a pas été consulté.
Par courriel du 7 novembre 2016, la constructrice a présenté son projet au Service d'architecture de la Ville de Lausanne, soit à l'architecte adjointe, AF.________. Transmettant une note de l'architecte-paysagiste du 3 novembre 2016 (pièce 20 produite par la constructrice dans la procédure AC.2017.0093), la constructrice soulignait en particulier que les droits à bâtir dont bénéficiait son bien-fonds auraient permis de planifier un bâtiment de 14,5 m de haut à la corniche, soit 5 niveaux pleins et 2 niveaux en attique. Le 10 novembre 2016, le Service d'architecture a délivré un préavis positif, ainsi libellé:
" Préambule
Ce projet a fait l'objet, de la part du Service d'architecture, d'une analyse formelle, esthétique et intégration avant enquête publique. A cette occasion, le projet a reçu un préavis positif du point de vue de l'art. 86 LATC [loi cantonale vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions; RSV 700.11] et 69 RPGA.
Analyse formelle esthétique et intégration
Le projet se situe à la frontière de deux paysages urbains, une structure en îlot à l'Ouest et des bâtiments détachés à l'Est. Ces deux paysages se traduisent dans le PGA en zone urbaine et en zone mixte de forte densité.
Le bâtiment proposé s'implante en cœur de l'îlot partiel existant et marque une transition douce entre ces deux paysages.
La volumétrie très maîtrisée qui ne remplit pas les droits à bâtir (un bâtiment de 14,5 m à la corniche serait réglementaire), permet de préserver la lumière, la pénétration du soleil, les vues, in fine les qualités du cœur de l'îlot sont respectées.
Le bâtiment de seulement trois niveaux est découpé, travaillé afin de réduire au maximum son impact visuel. De larges échancrures ont été apportées au projet afin d'en briser l'aspect monolithique, le dernier étage est constitué de petits volumes permettant encore d'alléger l'ensemble.
Historiquement, une villa et un jardin constituaient le cœur de l'îlot, dans les années 40 la villa est démolie, le jardin perdure jusque dans les années 60 où un parking souterrain est construit et un tennis aménagé sur sa toiture.
Le projet prend un soin particulier à la qualité des aménagements extérieurs. Le tennis est remplacé par un jardin collectif bénéfique à tous et en continuité visuelle avec les jardins de la parcelle voisine au sud-est. Ce jardin est une composition contemporaine qui joue avec la volumétrie du nouvel immeuble. La palette végétale, d'essences indigènes, est graduée des étages inférieurs à la toiture et offre une composition allant de l'espace jardiné et exubérant du sol à un caractère de nature pour les toitures.
En conclusion
Le projet envisagé, par son implantation en cœur d'îlot est une proposition de densification de qualité qui recherche avec sensibilité l'intégration avec son contexte immédiat. Certes, un bâtiment nouveau de trois étages est proposé dans cet espace actuellement vide et minéral, toutefois ce projet propose un paysage, une urbanisation fine avec une intégration paysagère respectueuse du lieu et en dialogue avec son histoire. Le projet constitue une belle continuité visuelle et offre une plus-value environnementale en remplaçant la surface minérale du tennis par des jardins et surfaces plantées.
Compte tenu de ce qui précède, le Service d'architecture en vertu de l'art. 89 [86] LATC ainsi que l'art 69 RLATC [règlement d'application du 19 septembre 1986 de la LATC; RSV 700.11.1], préavise positivement au projet de construction d'un immeuble de 12 logements à l'avenue d'Ouchy 21."
Le 24 novembre 2016, la Déléguée à la protection du patrimoine bâti de la Ville de Lausanne, AG.________, a également formulé un "préavis admissible", dans les termes suivants:
"Le projet qui nous est présenté prend place au cœur d'un îlot. Celui-ci est délimité par un « L » au nord et à l'ouest constitué par un ensemble d'immeubles de rapport identiques (av. d'Ouchy 17-27) édifiés en 1904 sur les plans des architectes Donato et Louis Brazzola — son fils — pour eux-mêmes. A l'est, un ensemble construit en 1928 sur les plans de René Bonnard surplombe la parcelle concernée par le projet.
Ces immeubles ont reçu une note 3 au recensement architectural du canton de Vaud, ce qui signifie qu'il s'agit d'objets intéressants au niveau local qui méritent d'être conservés. Ils peuvent cependant être modifiés à condition de ne pas altérer les qualités qui leur ont valu leur note. Ils sont sous protection générale au sens des articles 46 et suivants de la LPNMS (Loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites).
Cet îlot est situé dans le périmètre n° 28 tel que défini par l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS). Un objectif de sauvegarde « A » préconisant la sauvegarde de la substance lui a été attribué.
La notice historique élaborée préalablement à l'établissement des plans des aménagements extérieurs met en évidence la présence initiale de la villa Mon Désir. Une partie de la propriété a été consacrée à l'édification des immeubles qui bordent l'avenue d'Ouchy et qui, au nord, dominaient alors la villa. Celle-ci semble avoir subsisté jusque vers la fin des années 1930. L'immeuble avenue de l'Eglise-Anglaise 5, situé au sud est construit en 1936-37 sur les plans de Louis Brazzola. Une vue aérienne de 1944 atteste de la démolition de la villa et de la création d'un jardin paysager.
En 1962-63 l'architecte Félix Porcellana réalise un vaste garage souterrain qui se développe entre le chemin du Closelet et l'avenue de l'Eglise-Anglaise. Sa dalle-toiture est alors aménagée en tennis, tel que nous le connaissons aujourd'hui.
Le projet de construction soumis à l'enquête publique nous a été présenté préalablement. Nous avons constaté qu'il n'exploite pas la totalité des droits à bâtir tels que légalisés par le Plan général d'affectation (PGA). En effet, une hauteur de façade de 14.50 m est autorisée dans cette situation. Nous avons considéré que cette densification raisonnable est acceptable par la volumétrie différenciée des logements prévus. En effet, celle-ci évite d'opposer un front bâti monolithique aux bâtiments existants. Le traitement qualitatif des « cinquièmes façades » et des abords de la nouvelle construction contribue à requalifier l'espace central de cet îlot tel qu'il se présente en vue plongeante depuis les étages supérieurs, en offrant un environnement végétalisé en lieu et place de la surface stérile du terrain.
Afin d'assurer la qualité du traitement des espaces verts et des toitures un projet d'aménagements extérieurs réalisé par une architecte-paysagiste reconnue a été joint à notre demande au dossier après l'enquête publique. Celui-ci garantit la qualité des aménagements paysagers de l'intérieur de cet îlot tant en ce qui concerne la construction neuve que la transition avec les abords des bâtiments existants.
En conclusion, considérant que le projet n'implique pas la disparition d'un objet ou d'un jardin d'intérêt patrimonial et que les aménagements paysagers contribuent à l'intégration de cette nouvelle construction dans cet espace actuellement minéral, nous formulons un préavis admissible assorti de charges au permis de construire :
· Le projet d'aménagement paysager fait partie intégrante du projet autorisé et devra être réalisé conformément à celui-ci.
· La matérialisation des façades, le traitement des garde-corps ou encore des acrotères, seront validés avant commande conjointement avec le Service d'architecture afin d'assurer une insertion de qualité dans cet environnement bâti."
Le 9 décembre 2016, la constructrice a transmis des images de synthèse du projet et des photographies (pièces 16 et 22 produites par la constructrice dans la procédure AC.2017.0093).
E. Par décision du 8 février 2017, la municipalité a refusé le permis de construire, dans les termes suivants:
"Après examen du dossier, la Municipalité a décidé, en sa séance du 15 décembre 2016, de refuser le projet cité en titre en vertu de l'art. 86 de la Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) et des articles 69 et 73 du Plan général d'affectation (PGA) traitant de l'esthétique, de l'intégration des constructions et de la protection du patrimoine.
Elle a en effet pris en considération les éléments suivants.
Aspects patrimoniaux et urbanistiques (intégration architecturale et urbaine)
Le projet prend place au cœur d'un îlot. Celui-ci est délimité par un « L » au Nord et à l'Ouest constitué par un ensemble d'immeubles de rapport identique (av. d'Ouchy 17-27) édifiés en 1904 sur les plans des architectes Donato et Louis Brazzola pour eux-mêmes. A l'Est, un ensemble construit en 1928 sur les plans de René Bonnard surplombe la parcelle concernée par le projet.
Relevons, par ailleurs, que la notice historique versée au dossier met en évidence la présence initiale de la villa Mon Désir. Une partie de la propriété a été consacrée à l'édification des immeubles qui bordent l'avenue d'Ouchy et qui, au Nord, dominaient alors la villa. Celle-ci semble avoir subsisté jusque vers la fin des années 1930. L'immeuble avenue de l'Eglise-Anglaise 5, situé au Sud est construit en 1936-1937 sur les plans de Louis Brazzola. Une vue aérienne de 1944 atteste de la démolition de la villa et de la création d'un jardin paysager.
En 1962-1963, l'architecte Félix Porcellana réalise un vaste garage souterrain qui se développe entre le chemin du Closelet et l'avenue de l'Eglise-Anglaise. Sa dalle-toiture est alors aménagée en tennis, tel que nous le connaissons aujourd'hui.
Ces immeubles ont reçu une note 3 au recensement architectural du Canton de Vaud, ce qui signifie qu'il s'agit d'objets intéressants au niveau local qui méritent d'être conservés. Ils sont sous la protection générale au sens des articles 46 et suivants de la loi cantonale sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS).
De surcroît, l'îlot précité est situé dans le périmètre n° 28 tel que défini par l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS). Un objectif de sauvegarde « A » préconisant la sauvegarde de la substance lui a été attribué, soit la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres et suppression des interventions parasites.
Enfin, on peut relever que votre projet au cœur de l'îlot, constitué de cubes superposés, découpés, à larges échancrures, dont les façades peu travaillées lui confèrent un aspect contemporain, vient perturber fortement la qualité urbaine des façades des bâtiments voisins ayant reçu une note au recensement architectural.
Après pesée des intérêts en présence, la Municipalité estime que l'îlot existant doit être conservé en l'état. Il permet en effet de :
respecter l'objectif de sauvegarde « A » de l'ISOS,
maintenir un espace de dégagement au sein d'une portion de territoire fortement urbanisée,
préserver la cohérence entre les pleins et les vides, soit respectivement entre le tissu construit et les espaces ouverts,
préserver l'ensoleillement des logements disposés autour de la cour et les vues depuis ceux-ci,
soit, globalement, maintenir la qualité de vie des habitants de l'îlot."
F. Le 13 mars 2017, la constructrice a déféré la décision précitée de la municipalité du 8 février 2017 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). La cause a été enregistrée sous la référence AC.2017.0093. Elle a produit une série de pièces, notamment des photographies de l'état actuel de la parcelle 5487 (pièce 5), les études préliminaires (pièces 8a à 8d), l'avant-projet du 17 juin 2015 transmis à la Ville de Lausanne (pièce 9), des documents relatifs à la séance du 25 juin 2015 avec l'OPC (pièce 10), l'étude du 23 juin 2016 des aménagements extérieurs, avec historique (pièce 19), le courriel adressé à l'OPC le 7 novembre 2016 avec son annexe, à savoir la note de l'architecte-paysagiste du 3 novembre 2016 (pièce 20), ainsi que des images de synthèse du projet et des photographies (pièces 16 et 22).
Les opposants se sont exprimés sous la plume de leur mandataire le 1er mai 2017, concluant au rejet du recours en tant que recevable. La municipalité a transmis sa réponse le 5 juillet 2017 proposant également le rejet du recours. Au fil des écritures, de nouvelles pièces ont été déposées, notamment par les opposants, à savoir un plan des limites de construction (pièce 156), des documents relatifs à l'ISOS (pièces 159 à 161), ainsi que des documents visant à comparer la végétation et les constructions de la parcelle 5487 selon ses états anciens, actuels et projetés (pièces 163 à 166). La constructrice a communiqué des extraits street view de l'avenue de l'Eglise-Anglaise (pièces 24 à 27). Une audience avec inspection locale a été aménagée le 18 mai 2018, et a fait l'objet d'un compte-rendu d'audience.
Statuant par arrêt du 23 novembre 2018, le Tribunal cantonal a admis le recours formé par la constructrice, a annulé la décision rendue le 8 février 2017 par la municipalité et a renvoyé la cause à cette autorité pour nouvelle décision au sens des considérants. En substance, il a considéré que le recensement en note 3 des bâtiments de l’îlot et l’intégration du secteur dans un périmètre ISOS muni d’un objectif de protection A devaient être pris en compte mais ne permettaient pas, sans circonstances exceptionnelles, en l'espèce inexistantes, de réduire drastiquement des droits à bâtir. La volonté de préserver l’ensoleillement et le dégagement des bâtiments de l’îlot n’y changeait rien. Les habitants de bâtiments situés à côté d’une parcelle en zone à bâtir devaient s’attendre à ce que celle-ci soit effectivement construite, et leurs avantages nécessairement réduits, du moins dans les limites des règles de la police des constructions. En conclusion, au vu des circonstances, la municipalité avait abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant que le projet, qui n’exploitait qu’une partie réduite des droits à bâtir, ne respecterait pas les règles de l’esthétique, respectivement de l’intégration et de la protection du patrimoine. Par ailleurs, le Tribunal cantonal a relevé que la municipalité ne s'était prononcée ni sur la question de l'ordre contigu ni sur celle des distances à observer, dès lors qu'elle avait considéré que le projet devait de toute façon être rejeté pour des motifs d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine; la cause devait ainsi lui être renvoyée pour qu'elle statue formellement par une décision motivée sur les deux points soulevés.
Il sied de renvoyer à la teneur complète de cet arrêt pour le surplus.
G. A la suite de l'arrêt de renvoi AC.2017.0093 du 23 novembre 2018, qui n'a pas fait l'objet d'un recours, la municipalité a repris la cause. Par décisions du 4 mars 2019, elle a levé les oppositions et délivré le permis de construire, considérant que le projet respectait les règles de police des constructions, s'agissant spécifiquement de la distance aux limites de propriété. Plus précisément, elle a retenu ce qui suit:
"Suite à l'arrêt de la CDAP précité, [la municipalité] a décidé d'écarter votre opposition et d'autoriser ce projet sur la base des plans soumis à l'enquête publique ainsi que sur la base des déterminations cantonales mentionnées dans la synthèse de la Centrale des autorisations spéciales (CAMAC) du 29 juillet 2016, sous diverses conditions et réserve des droits des tiers.
Sous l'angle des règles de la police des constructions, la Municipalité a pris en considération ce qui suit.
La parcelle concernée est régie par les dispositions réglementaires de la zone urbaine du Plan général d'affectation (PGA). Les règles suivantes sont respectées.
L'affectation principale prévue par le règlement « logement » (art. 95 PGA);
La distance aux limites de propriété qui est de 6 mètres pour les façades qui ne sont pas implantées sur une limite des constructions (art. 98 et Figure 7 PGA). A la distance entre bâtiments qui est de 12 mètres à respecter avec les bâtiments situés à l'avenue d'Ouchy 23, 25 et 27 (parcelles 5485 et 5486), étant donné que les vérandas desdits bâtiments empiètent sur la parcelle objet de la présente demande de permis (art. 28 PGA);
La hauteur maximale des façades qui est limitée à 14,50 mètres, à mesurer depuis le niveau moyen du terrain naturel (art. 19, 20, 21a, 101 al. 4 et Figure 7 PGA);
A la demande des opposants, des précisions leur ont été adressées par la municipalité le 29 mars 2019.
H. Agissant le 3 avril 2019 par l'intermédiaire de leur mandataire commun, A., B., C._______, D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P., Q., R., S., T., U., V., W., X., Y., Z., AA., AB.________, ainsi que le Mouvement pour la défense de Lausanne, ont recouru devant la CDAP contre la décision précitée du 4 mars 2019, concluant à son annulation, subsidiairement à son annulation ainsi qu'au renvoi du dossier à l'autorité intimée pour nouvelle décision au sens des considérants. En substance, les recourants font valoir des griefs tenant au droit d'être entendu, ainsi qu'aux règles de contiguïté et aux distances entre bâtiments.
La municipalité a déposé sa réponse le 17 mai 2019, concluant au rejet du recours. La constructrice s'est exprimée le 12 juin 2019, proposant le rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.
Les recourants ont communiqué un mémoire complémentaire le 12 juillet 2019 (avec des pièces relatives à la protection contre les incendies) auquel la municipalité a réagi le 20 août 2019 et la constructrice le 22 août 2019 (en joignant une note de son bureau d'architecte).
Le tribunal a ensuite statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
Le recours a été déposé dans les formes et le délai requis, contre une décision susceptible de recours à la CDAP.
Pour le surplus, ainsi que cela a déjà été relevé dans d'autres arrêts, il est fort douteux que l'association Mouvement pour la défense de Lausanne dispose de la qualité pour recourir au sens de l'art. 75 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), faute de constituer une association d'importance cantonale (cf. CDAP AC.2019.0064 du 13 décembre 2019 consid. 1; AC.2008.0324 du 15 novembre 2010 consid. 1d; AC.2009.0289 du 31 mai 2010 consid. 1c; AC.2009.0260 du 4 février 2010 consid. 2g et les nombreuses références citées). La question souffre néanmoins de rester indécise, du moment que plusieurs particuliers ayant agi conjointement avec l'association remplissent personnellement les conditions de cette disposition, à savoir qu'ils occupent les bâtiments situés à proximité immédiate du projet. Tel est par exemple le cas, parmi les premiers de la liste, de A.________ (avenue d'Ouchy ***, parcelle 5486) et de G.________ (avenue d'Ouchy ***, parcelle 5485).
Dans cette mesure, il y a lieu d'entrer en matière.
Selon la jurisprudence, l'autorité peut, sans violer le droit d'être entendu du justiciable garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; CDAP PE.2018.0475 du 27 juin 2019 consid. 2a).
En l'espèce, il n'y a pas lieu de donner suite à la requête des recourants tendant, au moins implicitement, à l'audition personnelle de l'une des leurs, à savoir de M.________. Le tribunal s'estime en effet suffisamment renseigné par le dossier, ainsi que par les écritures échangées. L'on ne distingue pas les éléments supplémentaires que pourrait apporter l'audition requise.
Les recourants dénoncent une motivation insuffisante de la décision attaquée. Ils affirment à ce propos que ce prononcé ne traiterait pas la question de l'ordre contigu.
a) Le droit à la motivation d’une décision découle du droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.; ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; 126 I 97 consid. 2). La jurisprudence en déduit l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 139 IV 179 consid. 2.2; 134 I 83 consid. 4.1; 129 I 232 consid. 3.2; 126 I 97 consid. 2a et les arrêts cités; cf. égal. art. 42 al. 1 let. c LPA-VD). Par ailleurs, il n'est pas nécessaire que la motivation soit contenue dans la décision attaquée; elle peut être indiquée dans une communication écrite séparée (ATF 113 II 204 consid. 2 p. 205; TF 2A.132/2003 du 24 octobre 2003 consid. 2.1; TF 2A.516/2000 du 6 novembre 2001).
b) En l'espèce, l'arrêt de renvoi AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 invitait la municipalité à se prononcer sur la question de l'ordre contigu. Ce point n'a effectivement pas été abordé par le prononcé attaqué, du moins explicitement. Quoi qu'il en soit, le vice éventuel a été corrigé par le courrier de la municipalité du 29 mars 2019, communiqué avant l'échéance du délai de recours, de même qu'au fil des écritures échangées pendant la procédure de recours. Par ailleurs, savoir si la motivation de la municipalité relative à l'ordre contigu est conforme au RPGA relève du fond, non pas du droit d'être entendu. Il n'y a dès lors pas lieu d'annuler la décision attaquée pour ce motif formel.
Les recourants font valoir que le projet de la constructrice, en zone urbaine, ne respecterait pas les règles de l'ordre contigu, ni celles des distances aux limites de propriété, pas plus que celles des distances entre bâtiments.
a) Les art. 15 et 16 RPGA applicables à toutes les zones définissent l'ordre contigu et l'ordre non contigu de la manière suivante:
Art. 15. Ordre contigu
L’ordre contigu est caractérisé par:
a) la construction de bâtiments adjacents, séparés par des murs aveugles ou mitoyens,
b) l’implantation obligatoire des bâtiments sur les limites des constructions. Une autre implantation peut être admissible, en retrait de la limite des constructions, si celle-ci est justifiée du point de vue de son intégration ou toutes autres considérations, notamment d’ordre patrimonial ou archéologique.
Art. 16. Ordre non contigu
1 L’ordre non contigu est caractérisé par des distances à observer entre bâtiments et limites de propriété, ou entre bâtiments situés sur une même propriété.
2 Les façades sont obligatoirement ajourées.
3 Les façades sur rue, peuvent être implantées sur la limite des constructions ou en retrait. Jusqu’à une distance de 15,00 mètres en retrait de cette limite, les façades sont implantées parallèlement à celle-ci.
4 Une autre implantation peut être admissible si celle-ci donne satisfaction du point de vue de son intégration.
S'agissant de la distance entre bâtiments, l'art. 28 RPGA applicable à toutes les zones dispose:
Art. 28. Distance entre bâtiments
Voir Figure 4
La distance minimale entre deux bâtiments situés sur la même propriété est fixée au double de la distance prescrite entre bâtiment et limite de propriété selon la zone concernée. L'Art. 27 est applicable par analogie.
Quant à la figure 4b, intitulée "Distance entre bâtiments sur la même propriété" (art. 28), elle est ainsi dessinée:
b) La zone urbaine est plus spécifiquement régie par les art. 95 ss RPGA, dont les art. 96 à 100 sont ainsi libellés:
Art. 96. Ordre des constructions
L'ordre contigu (voir art. 15) est obligatoire.
Art. 97. Longueur des murs mitoyens
Voir Figure 7
1 La longueur des murs mitoyens ou aveugles ne peut dépasser 16,00 mètres depuis la limite des constructions.
2 Cependant, lorsqu'une parcelle est comprise entre deux voies ou plus, distantes de plus de 16,00 mètres mais de moins de 44,00 mètres, la longueur des mitoyens n'est pas fixée. Dans ce cas, la Municipalité peut limiter le volume des constructions. De surcroît, l'Art. 28 et l'Art. 98 ne sont pas applicables.
Art. 98. Distance aux limites de propriété
Voir Figure 7
1 Les façades qui ne sont pas sur la limite des constructions sont à une distance minimale de 6,00 mètres des limites de propriété.
2 Ces façades doivent être ajourées.
Art. 99. Changement de zone
Lorsqu’une zone urbaine jouxte un autre type de zone ou un plan spécial ne prévoyant pas l’ordre contigu, celui-ci est interrompu et la distance entre le bâtiment et la limite de propriété est de 6,00 mètres au minimum. Dans ce cas l’art. 100 n’est pas applicable.
Art. 100. Interruption de l’ordre contigu
Voir Figure 7
1 Des interruptions de l’ordre contigu (voir art. 15) peuvent être aménagées. Les espaces libres entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété sont d’au moins 12,00 mètres.
2 Les façades sur l’espace libre doivent être ajourées.
Des constructions peuvent être élevées sur la limite des constructions. Elles ne comporteront qu’un rez-de-chaussée et des sous-sols.
Ces interruptions font l’objet d’une servitude de restriction au droit de bâtir en faveur de la Commune sur l’espace créé et, le cas échéant, d’une servitude de vues et retour de corniche en faveur de l’immeuble voisin.
La figure 7, intitulée "Zone urbaine: Implantation (art. 97, 98, 100 et 101 al. 4)", a la configuration suivante:
c) L'ordre contigu se caractérise usuellement par l'implantation sur un même alignement, ou en retrait de celui-ci, de bâtiments adjacents élevés en limite de propriété et séparés par des murs mitoyens ou aveugles, avec une profondeur maximum fixée pour ces derniers et une distance fixée jusqu'à la limite pour les façades non en limite de propriété. L'ordre contigu se distingue de la contiguïté, qui se caractérise, elle, comme une situation de fait, soit l'accolement de deux bâtiments (voir Droit fédéral et vaudois de la construction, 4e éd., 2010, n. 2.2.1 ad art. 48 LATC; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 887 p. 387; Alexander Ruch, Öffentlichrechtliche Anforderungen an das Bauprojekt, in: Beraten und Prozessieren in Bausachen, 1998, p. 258; Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne, 1988, p. 41). L'ordre contigu peut cependant être défini d'une autre manière dans les communes qui disposent d'un plan de limites des constructions. On peut prévoir des périmètres qui délimitent des zones d'implantation, à l'intérieur desquelles les bâtiments doivent s'implanter en ordre contigu (TF 1C_373/2008 du 13 janvier 2009 consid. 2.2).
En général, l'ordre contigu est prescrit par le législateur en vue de créer des rues dont toutes les maisons sont contiguës. Les règles relatives à l'ordre contigu ne concernent donc en principe que les façades donnant sur la rue, sur ou en retrait de l'alignement, à l'exclusion des façades opposées à celles de la rue (voir notamment arrêts AC.2007.0190 du 27 juin 2008 consid. 1b; AC.1990.7510 du 26 mars 1992 consid. 2b publié in RDAF 1992 p. 482; prononcé 2164 du 13 mars 1964 publié in RDAF 1970 p. 273; Marti, loc. cit.). Obligatoire, l’ordre contigu est utilisé pour renforcer l’effet urbanistique de la rue (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 887 p. 387).
Pour sa part, l'ordre non contigu est caractérisé par les distances à observer jusqu'aux propriétés voisines ainsi qu'entre bâtiments situés sur une même parcelle. Il a pour but non seulement d'assurer certaines conditions d'hygiène, ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des habitants (AC.2016.0214 du 16 février 2018 consid. 4b; AC.2015.0049 du 22 novembre 2016 consid. 6c/bb; Marti, op. cit., p. 40). Il vise également à permettre les divisions ultérieures des parcelles dans le respect des règles fixant des distances entre bâtiments et limites de propriété (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 886 p. 387).
Les distances aux limites de la propriété voisine tendent principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elles ont pour but d'éviter notamment que les habitants de biens-fonds contigus aient l'impression que la construction voisine ne les écrase. Les distances aux limites de propriété visent également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (cf. AC.2017.0295 du 20 août 2018 consid. 1a/aa; AC.2017.0097 du 15 novembre 2017 consid. 3a/aa; AC.2015.0122 du 21 avril 2016 consid. 6a et les références citées).
En l'espèce, la municipalité expose qu'au vu de la configuration particulière de la parcelle, soit celle d'un îlot allongé au milieu de parcelles déjà construites, il ne saurait être imposé à la constructrice l'ordre contigu, pas plus qu'une interruption de l'ordre contigu. De son avis par conséquent, seul l'art. 98 RPGA (et la figure 7) qui envisage les constructions en deuxième ligne derrière la limite des constructions, doit trouver application. A ses yeux, l'art. 98 RPGA constitue en effet une lex specialis par rapport aux art. 96 et 15 RPGA. Par ailleurs, la municipalité ajoute que les façades du bâtiment envisagé se situent à 6 m, ou plus, des limites de propriétés voisines, conformément à l'art. 98 RPGA. La façade Ouest se trouve pour sa part implantée à 12 m des bâtiments situés sur les parcelles 5485 et 5486, dès lors que ces bâtiments comportent des bow-windows empiétant sur la parcelle 5487, ce qui entraîne selon la municipalité l'application de l'art. 28 RPGA imposant une distance doublée entre les bâtiments sis sur une même parcelle.
a) Comme exposé ci-dessus (let. A), la parcelle litigieuse se situe en quelque sorte au cœur d'un îlot d'immeubles contigus formant un "L" au Nord et à l'Ouest (parcelle 5485 au Nord et à l'Ouest, parcelle 5486 à l'Ouest, toutes deux appartenant également à la constructrice). Au Sud et à l'Est, les immeubles sis à proximité sont détachés (parcelle 5488 au Sud appartenant de même à la constructrice, parcelle 5479 à l'Est appartenant un tiers), étant précisé que l'immeuble érigé au Sud de l'îlot est flanqué de chaque côté des entrée et sortie du garage souterrain creusé sous la parcelle 5487.
Il y a lieu de rappeler que les normes imposant l'ordre contigu ont pour but l'alignement des constructions le long des voies publiques. Dans le secteur en cause, il découle du plan de situation de géomètre des 25 janvier et 5 avril 2016 que les limites des constructions sont effectivement établies le long des rues entourant l'îlot. Ces limites sont déjà occupées - et respectées - par le bâti existant, qui crée ainsi l'alignement voulu par les art. 15 et 96 RPGA. La parcelle 5487 litigieuse, au cœur de l'îlot formé par le bâti existant, se situe dès lors en deuxième ligne de celui-ci. Un ouvrage érigé sur cette parcelle ne saurait donc entraîner de rupture ou de décrochage dans un alignement déjà réalisé par d'autres bâtiments. De même, on ne distingue pas comment il serait possible d'imposer à la constructrice d'aligner son futur bâtiment sur une limite de construction déjà occupée. La municipalité n'a donc pas abusé de sa marge d'appréciation en considérant que le projet n'est pas soumis à l'ordre contigu en dépit de son implantation en zone urbaine, zone régie par l'ordre contigu obligatoire (art. 96 RPGA). Elle n'a pas davantage abusé de sa latitude d'interprétation en retenant que la règle de l'ordre contigu n'interdit pas la construction d'un deuxième front d'une ligne déjà bâtie, du moins lorsque les espaces à disposition en arrière-plan permettent de respecter les autres exigences réglementaires. Toute autre interprétation reviendrait soit à déclarer d'emblée largement inconstructible la parcelle litigieuse, ce qui est contraire à la garantie de la propriété (cf. arrêt AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 6 rendu dans le même projet), soit à imposer l'implantation du bâtiment sur une ligne de construction déjà occupée et observée par le bâti existant, ce qui est irréalisable. A cet égard, contrairement à ce que suggèrent les recourants, rien ne permet d'obliger la constructrice à démolir l'immeuble ECA 10958 sis sur sa parcelle adjacente 5488, en front de rue, pour reconstruire sur ces deux parcelles lui appartenant un unique bâtiment de plus amples dimensions.
Il sied ainsi de confirmer que la construction litigieuse n'est pas soumise à l'ordre contigu. Le raisonnement des recourants développé en particulier aux allégués 8 ss de leur mémoire complémentaire du 12 juillet 2019, fondé pour l'essentiel sur une interprétation systématique du RPGA, n'y change rien.
Dans ces circonstances, l'argumentation des recourants selon laquelle le projet ne respecterait pas les conditions de l'ordre contigu, telles que définies par les art. 15 et 100 RPGA (notamment celles posées au retrait de la limite des constructions ainsi qu'à l'interruption de l'ordre contigu), n'a aucune portée, le projet n'étant précisément pas subordonné à ces conditions. De même, le projet n'implique aucune dérogation (au sens des art. 79 RPGA et 85 LATC) aux règles de l'ordre contigu: encore une fois, cet ordre ne s'applique tout simplement pas ici.
b) Les règles de l'ordre contigu n'étant pas applicables, le projet doit en revanche respecter les dispositions traitant de l'ordre non contigu.
Comme exposé ci-dessus (consid. 5), l'art. 16 al. 1 RPGA applicable à toutes les zones dispose que l'ordre non contigu est caractérisé par des distances à observer entre bâtiments et limites de propriété, ou entre bâtiments situés sur une même propriété. L'art. 28 RPGA également relatif à toutes les zones précise que la distance à respecter entre bâtiments situés sur une même propriété est fixée au double de la distance prescrite entre bâtiment et limite de propriété selon la zone concernée. En zone urbaine, comme en l'espèce, l'art. 98 RPGA fixe la distance à observer entre bâtiments et limites de propriété à 6 m. Il en découle, en application de l'art. 28 RPGA, que la distance minimale entre bâtiments situés sur la même parcelle est de 12 m. A cet égard, l'on ne voit pas en quoi la municipalité aurait outrepassé sa marge d'appréciation en considérant que l'art. 98 RPGA s'applique non seulement en cas d'interruption de l'ordre contigu, mais également dans les situations d'ordre non contigu comme en l'espèce.
En l'occurrence, les distances prescrites sont respectées. Le plan de situation de géomètre des 25 janvier et 1er avril 2016 indique en effet une distance entre les façades du futur bâtiment et la limite de propriété de 6,68 m au Sud, de 6 m à l'Est et de 9,25/9,61 m au Nord, conformément à l'art. 98 RPGA. A l'Ouest, la municipalité a certes considéré qu'en raison de l'empiétement de leurs bow-windows sur la parcelle 5487, les bâtiments voisins se situaient en quelque sorte, fût-ce très partiellement, sur ce bien-fonds 5487, ce qui entraînait l'application des règles de distance au sens de l'art. 28 RPGA, soit 12 m. Cette condition est toutefois pleinement observée, l'espace prévu entre les bow-windows et la façade du futur bâtiment atteignant 12,10 m.
Pour le surplus, contrairement à ce que soutiennent les recourants, la municipalité a également respecté sa marge d'appréciation en considérant que la distance de 12 m s'applique uniquement, conformément au texte même de l'art. 28 RPGA, lorsque les bâtiments sont situés sur la "même propriété", à savoir la même parcelle, que l'ouvrage prévu. L'on ne saurait ainsi lui reprocher de ne pas tirer du RPGA l'obligation de respecter en toutes circonstances une distance de 12 m entre immeubles, y compris lorsque les bâtiments situés sur une parcelle voisine ne respectent pas la distance de 6 m à la limite de propriété, comme en l'espèce au Nord et au Sud.
c) Quant aux règles de l'ISOS en termes d'esthétique et de protection du patrimoine, elles ne changent rien à ce qui précède: il a déjà été retenu dans l'arrêt AC.2017.0093, auquel il est renvoyé, que le projet litigieux est conforme à ces exigences.
Enfin, l'on répétera encore une fois à toutes fins utiles que le projet n'épuise pas le potentiel constructible de la parcelle 5487. Ce constat doit être confirmé même au regard des exigences de la protection contre l'incendie qui fixeraient, selon les recourants, la hauteur maximale du bâtiment à 11 m. Il a en effet été retenu dans l'arrêt précité AC.2017.0093 (consid. 7a) que le projet compte certes une hauteur de 10,50 m, mais que celle-ci, correspondant à trois niveaux, n'est atteinte que par une partie du bâtiment, représentant environ la moitié de l'emprise au sol, le solde ne comportant que deux ou un seul niveau.
Vu ce qui précède, le recours, mal fondé, doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité et la décision attaquée doit être confirmée, aux frais des recourants qui succombent. Ceux-ci supporteront également une indemnité de dépens en faveur de la Commune de Lausanne et de la constructrice.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
II. La décision de la Municipalité de Lausanne du 4 mars 2019 est confirmée.
III. Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV. Les recourants sont débiteurs, solidairement entre eux, d'une indemnité de 2'000 (deux mille) francs en faveur de la Commune de Lausanne à titre de dépens.
V. Les recourants sont débiteurs, solidairement entre eux, d'une indemnité de 2'000 (deux mille) francs en faveur de la constructrice.
Lausanne, le 27 février 2020
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.