TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 17 décembre 2020
Composition
Recourants
A.________,
B.________, tous deux à ******** représentés par Me Philippe VOGEL, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité d'Ollon, représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Constructrice
C.________, à
Objet
permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Municipalité d'Ollon du 20 août 2020 levant leur opposition et délivrant le permis de construire pour la transformation d'un rural en habitation de deux logements, sur la parcelle n° 1373, propriété de C.________ (CAMAC n° 192839)
Vu les faits suivants:
A. C.________ est propriétaire de la parcelle n° 1373, sise ******** à ********, dans la Commune d'Ollon (ci-après: la commune). D'une surface de 144 m2, cette parcelle supporte un bâtiment agricole (rural) d'une surface de 88 m2 (ECA 923) et est en nature place-jardin pour 56 m2. Elle est située en zone du village selon le plan d'extension partiel du village de ******** (ci-après: PEP) et régie par son règlement d'application (ci-après: RPEP) approuvé par le Conseil d'Etat le 18 septembre 1987. Cette zone est destinée à l'habitation ainsi qu'à l'artisanat, au commerce et aux bâtiments liés à l'exploitation agricole, pour autant que ces activités ne portent pas un grave préjudice à l'habitat (art. 2 RPEP).
La parcelle, qui se situe au centre du village de ********, est bordée à l'ouest par la ******** (DP 1113) et au nord par une ruelle publique qui dessert le quartier (DP 1114). Au sud, le bien-fonds est attenant à la parcelle n° 1375, propriété de B.________ et A.________, qui supporte une maison d'habitation de 121 m2 (ECA 925) dont le mur nord-est est contigu avec le côté sud-ouest du rural voisin (ECA 923). Du côté nord-ouest, le rural, qui donne sur une petite place, puis la route, se présente sous la forme d'une porte de grange à laquelle est accolé un couvert constitué par un décrochement de l'étage supérieur du bâtiment supporté par deux piliers en bois, reposant sur des plots en pierre. Au sud-est et nord-est, les murs du rural suivent la limite de la parcelle n° 1373. Au sud-est, un bâtiment (ECA 922) sis sur la parcelle voisine n° 1372 est contigu sur près de la moitié de la façade du rural. Côté sud-est, un bucher non cadastré sis sur la parcelle n° 1375 est érigé contre façade du rural qui se présente sur ce côté comme un mur en pierres muni d'ouvertures sous forme de fentes rectangulaires.
La commune de ******** est mentionnée à l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ISOS) comme village d'intérêt national. Les bâtiments susmentionnés appartiennent au périmètre 1 avec un objectif de sauvegarde A.
Dans le cadre du recensement architectural du canton de Vaud, le rural a obtenu la note 4 (objet bien intégré) et le bâtiment contigu sis sur la parcelle n° 1375 la note 6 (objet sans intérêt).
B. Le 6 mai 2020, C.________ (ci-après: la constructrice) a déposé une demande de permis de construire portant, selon son intitulé, sur la transformation d'un rural en habitation de 2 logements. La constructrice présentait en outre une demande de dérogation et requête d'application de l'art. 82 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11). Selon le formulaire de demande de permis de construire, la surface bâtie resterait de 88 m2 et la surface brute de plancher utile (SBPU) augmenterait de 120 m2 à 193.20 m2 (ajout de 73.20 m2), représentant un coefficient d'utilisation du sol (CUS) de 1,34. Le nombre de places de stationnement existantes, de trois, resterait inchangé.
Selon les plans mis à l'enquête, le rural, qui comporte actuellement deux niveaux, serait affecté à deux logements qui se répartiraient sur deux étages et des combles. Ainsi, un appartement de deux pièces d'une surface de 38.5 m2 serait aménagé au rez-de-chaussée et un appartement duplex de 4 pièces d'une surface de 135,4 m2 au 1er étage et dans les combles. L'intégralité des volumes serait modifiée avec la création de nouvelles dalles et de murs ou cloisons intérieurs. Des ouvertures en façades sont prévues côté nord-ouest, la porte de grange étant remplacée par un escalier permettant d'accéder à l'appartement supérieur. Côté sud-est, des balcons terrasses de 6,8 m2 cloisonnés par la façade nord-est actuelle seront aménagés au rez-de-chaussée et au 1er étage dans le gabarit du rural et en supprimant une partie du mur sud-est existant. On y accédera par deux portes fenêtres donnant côtés nord-est et sud-est. Des panneaux solaires et des Velux sont prévus en toiture. Cette dernière sera intégralement démolie et reconstruite. Le projet reste dans le cadre des volumes existants et ne prévoit pas un agrandissement du toit, du bâtiment ou de sa surface au sol.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 6 juin 2020 au 5 juillet 2020. Les documents d'enquête incluaient un plan de situation du 18 mars 2020 ainsi que des plans d'architecte datés du 20 avril 2020.
Le 28 juin 2020, B.________ et A.________, propriétaires de la parcelle voisine n° 1375, ont formulé une opposition, relative notamment aux ouvertures sur la façade sud-est et aux places de stationnement.
La Centrale des autorisations CAMAC a rendu sa synthèse le 30 juillet 2020 (Synthèse CAMAC n° 192839). Il en résulte en particulier que les différentes autorisations spéciales requises ont été délivrées par les autorités compétentes. La Direction générale des immeubles et du patrimoine, Section monuments et sites (DGIP/MS), a toutefois formulé la remarque suivante:
" Recensement architectural
Le rural ECA 923 a obtenu la note 4 lors du recensement architectural de la commune d’Ollon en 1985. Il est bien intégré par son volume, sa composition et sans doute encore sa fonction. Les objets de cette catégorie forment en général la majorité des bâtiments d’une localité et sont donc déterminants pour son image et constitutifs du site. A ce titre, leur identité mérite d’être sauvegardée.
Inventaire des sites construits à protéger en Suisse (ISOS)
L’ISOS identifie ******** comme un village d'intérêt national. Le bâtiment susmentionné appartient au périmètre 1: « noyau anc. organisé selon un réseau de rues en Y et étagé en terrasses sur la colline, prédominance des espaces-rues clos composés de fermes concentrées et de ruraux, maisons d’habitation et petites constructions, 18e–19e s., nombreuses transformations et adjonctions, 2e m. 20e s. », relevant d’une catégorie d’inventaire AB (existence d’une substance et d’une structure d’origine). L’ISOS a attribué à ce périmètre un objectif de sauvegarde A, encourageant ainsi la sauvegarde de la substance du site, soit la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, et de tous les espaces libres.
Examen du projet
Selon les données saisies dans le formulaire de la CAMAC, le projet consiste en la « transformation d’un rural en habitation de 2 logements ». Les plans, en particulier la « démolition coupe », font plutôt état d’une démolition-reconstruction. À la fin du chantier, il ne restera du bâtiment originel que quelques pans de murs (pour autant qu’ils résistent aux travaux), et encore pas sur l’ensemble de leur étendue. La substance historique et l’identité du bâtiment disparaissent presque intégralement.
Au sens de la jurisprudence, il paraît de fait inadéquat de parler de transformation: « pour qualifier les travaux de transformation ou de reconstruction, l’importance des parties existantes subsistant après les travaux est déterminante (RDAF 2007 I 161, n°89) »; « la reconstruction de trois murs sur quatre ainsi que la réfection et la modification de la plupart des autres parties essentielles d’un bâtiment, ne saurait être autorisées au titre de transformation (art. 80 al. 2 LATC) même si le gabarit de l’immeuble demeure inchangé. Ces travaux équivalent à une véritable reconstruction (RDAF 1970, 347) ».
Conclusion
Bien que le bâtiment ne bénéficie d’aucune mesure spéciale au sens de la Loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS), et qu’il n’est dès lors pas de la compétence de la DGIP-MS, cette dernière a estimé nécessaire de formuler la présente remarque au regard de la qualité du site et des objectifs de sauvegarde énoncés par l’ISOS.
Elle rappelle que depuis l’arrêt du Tribunal fédéral ATF 135 II 209, dit arrêt Rüti, ces derniers doivent obligatoirement être pris en compte sous la forme d’une « pesée des intérêts en présence qui doit obligatoirement être effectuée dans chaque cas concret et qui tient compte des intérêts de la protection du patrimoine ». La délivrance d’un permis de construire étant un cas concret, la Municipalité doit procéder à cette pesée des intérêts en tenant compte du patrimoine. Cette exigence est confirmée par plusieurs arrêts récents des tribunaux cantonaux et fédéraux: « l'inventaire ISOS doit ainsi être pris en considération dans la pesée des intérêts de chaque cas d'espèce – y compris lors de l'accomplissement de tâches purement cantonales et communales –, en tant que manifestation d'un intérêt fédéral […] (arrêts TF 1C_279/2017 du 27 mars 2018 consid. 4; 1C_578/2016 du 28 juin 2017 consid. 3.1) ». Le présent extrait est issu de l’arrêt AC.2019.0130 du 16 janvier 2020 qui s’appliquait également à des immeubles situés dans un périmètre ISOS avec objectif de sauvegarde A. Dans cet arrêt, la Cour relevait que « l'intérêt à la bonne intégration dans l'environnement bâti, respectivement à une utilisation raisonnable des possibilités de construire réglementaires peut l'emporter sur l'intérêt à densifier les centres urbains et justifier un refus du permis de construire »."
C. Par décision du 20 août 2020, la Municipalité d'Ollon (ci-après: la municipalité) a levé l'opposition et délivré le permis de construire sollicité portant le n° 73/20 et étant subordonné à l'obligation d'affecter les logements à la résidence principale. Le permis mentionne également une dérogation à la limite des constructions et l'application de l'art. 82 LATC (bâtiment existant).
Agissant par l'intermédiaire de leur mandataire le 14 septembre 2020, B.________ et A.________ (ci-après: les recourants) ont déféré la décision de la municipalité du 20 août 2020 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à ce que le permis de construire soit annulé. Les recourants estiment que la transformation litigieuse est exclue dans la mesure où il en résulte une aggravation des inconvénients pour le voisinage et ils considèrent que le projet présente des insuffisances au niveau des places de parc de stationnement.
La municipalité a déposé sa réponse le 14 octobre 2020, concluant au rejet du recours.
La constructrice, par l'entremise de son architecte, a communiqué ses observations 14 octobre 2020, proposant également le rejet du recours.
Les recourants ont complété leur mémoire le 5 novembre 2020.
D. La cour a ensuite statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
Les recourants sont propriétaires de la parcelle immédiatement voisine du bien-fonds destiné à la construction litigieuse. Ils disposent par conséquent de la qualité pour recourir au sens de l'art. 75 al. 1 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé pour le surplus en temps utile et selon les formes requises, le recours s'avère ainsi recevable.
Les recourants dénoncent une violation des règles de distance à la limite de la propriété voisine. Ils estiment que, contrairement à la situation actuelle qui ne génère aucun inconvénient s'agissant d'un rural ne comportant aucune ouverture et inhabité, le projet entraine une aggravation des inconvénients pour le voisinage puisqu'un nouvel immeuble d'habitation comportant des ouvertures et des balcons terrasses au sud-est prendra la place du rural, et permettra une vue directe sur leur jardin en limite de propriété.
a) Selon l'art. 4 RPEP, dans la zone du village, les bâtiments existants peuvent être entretenus et transformés, à condition de respecter la destination de la zone. Ils peuvent être agrandis à la condition que l'agrandissement respecte les dispositions des art. 6 à 10 et pour autant que le volume extérieur ne subisse pas de modification de nature à nuire à l'ensemble du village. Les art. 5, 6 et 7 RPEP ont la teneur suivante:
" Ordre
Article 5
Partout où les bâtiments ne sont pas construits en ordre contigu, l'ordre non contigu est obligatoire. L'ordre contigu peut cependant être créé lorsqu'il y a entente entre voisins pour construire simultanément.
Ordre contigu
Article 6
L'ordre contigu est caractérisé par l'implantation des bâtiments en limite de propriété.
La distance entre les façades non mitoyennes et la limite de propriété voisine est de 3 m au minimum.
Cette distance est doublée entre bâtiments sis sur une même propriété.
En cas d'incendie, les bâtiments construits en limite de propriété peuvent être reconstruits.
Ordre non contigu
Article 7
Dans l'ordre non contigu, la distance entre les façades non implantées sur un alignement et la limite de propriété voisine est de 3 m au minimum. Elle est doublée entre bâtiments sis sur une même propriété."
b) L’art. 80 LATC, sous le titre "bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir", prévoit ce qui suit:
"1 Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2 Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3 Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."
L’art. 82 LATC, qui régit le sort des bâtiments frappés d’une limite des constructions, est libellé comme il suit:
" L'article 80 est applicable par analogie aux bâtiments frappés d'une limite des constructions, sous les réserves suivantes:
a. le permis pour les travaux de transformation partielle ou d'agrandissement ne peut être accordé que moyennant une convention préalable de précarité passée entre le propriétaire et l'autorité compétente, par laquelle le propriétaire s'engage à renoncer, en cas d'expropriation, à réclamer la plus-value résultant des travaux; des exceptions peuvent être prévues par voie réglementaire;
b. la convention de précarité fait l'objet d'une mention au registre foncier qui en précise la portée; elle est opposable en tout temps au propriétaire, notamment en cas d'expropriation matérielle ou formelle;
c. la reconstruction empiétant sur une limite des constructions n'est pas autorisée."
Il ressort de leur texte clair que ces deux dispositions ont des champs d'application différents. Ainsi, conformément à son titre marginal, l'art. 82 LATC est destiné à s'appliquer aux bâtiments frappés d'une limite des constructions. L'art. 80 LATC concerne en revanche de façon générale les bâtiments non conformes aux règles de la zone à bâtir et exclut d'ailleurs expressément le cas particulier des limites de construction (al. 1 in fine). Cela étant, l’art. 82 LATC prévoit que l'art. 80 LATC est applicable par analogie pour les questions qu'il ne règle pas de façon particulière. Tant l'art. 80 que l'art. 82 LATC distinguent entre différentes interventions sur un bâtiment non réglementaire. Ainsi, l'art. 80 LATC traite de l'entretien et des réparations (al. 1), de la transformation et de l'agrandissement (al. 2) et de la reconstruction (al. 3). L'art. 82 LATC traite spécifiquement, pour ce qui concerne les bâtiments frappés par une limite des constructions, de la transformation et de l'agrandissement (let. a) ainsi que de la reconstruction (let. c). La question de l'entretien et des réparations n'étant pas prévue à l'art. 82 LATC, elle doit être réglée par une application analogique de l'art. 80 al. 1 LATC. L'hypothèse d'une reconstruction étant en revanche expressément réglée à l'art. 82 let. c LATC, il n'y a plus place pour une application par analogie de l'art. 80 al. 3 LATC. En particulier, le traitement spécifique réservé par cette disposition aux cas de destruction accidentelle ne peut être appliqué aux bâtiments frappés d'une limite de construction, l'art. 82 let. c LATC retenant uniquement que la reconstruction n'est pas autorisée, sans prévoir d'exception (arrêt AC.2012.0200 du 7 mai 2013 consid. 4a, confirmé par arrêt du TF 1C_584/2013 du 6 mars 2014).
c) En l'espèce, la création de deux logements dans le rural n'est pas contraire à l'affectation de la zone du village, notamment destinée à l'habitat. Les bâtiments ECA 923 et ECA 925 sont contigus et la façade sud-est du rural litigieux, qui n'est pas mitoyenne, jouxte sur toute sa longueur la limite séparant la parcelle n° 1373 de la parcelle n° 1375 des recourants, de sorte que la distance réglementaire de l'art. 6 RPEP n'est manifestement pas respectée. Le rural faisant l'objet des travaux litigieux est manifestement antérieur au plan d'extension partiel du village de St-Triphon de 1987. Il bénéficie sous cet angle de l'art. 80 LATC.
d) L'art. 80 LATC prévoit que "l'atteinte à la réglementation en vigueur" ou les "inconvénients qui en résultent pour le voisinage" ne doivent pas être aggravés.
aa) Les travaux de construction ne peuvent être autorisés que s'ils sont conformes à l'affectation de la zone. Ils sont prohibés dans le cas contraire, l'art. 80 al. 2 LATC ne pouvant pas être interprété comme conférant un privilège à cet égard aux constructions existantes (Bovay/Didisheim/Sulliger/Thonney, Droit fédéral et vaudois de la construction, LAT - OAT - LATC - RLATC annotés, 4e édition, Bâle 2010, ch.6.4 ad. art. 80 et les références citées).
Selon la jurisprudence, l’art. 80 al. 2 LATC n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la réglementation (arrêt TF 1C_43/2009 du 5 mai 2009 consid. 4; arrêts AC.2017.0222 du 19 avril 2018 consid. 2c; AC.2016.0260 du 17 août 2017 consid. 3a; AC.2014.0163 du 9 octobre 2015 consid. 6a; AC.2013.0211 du 22 juillet 2014 consid. 3b; AC.2013.0327 du 1er juillet 2014 consid. 3b; AC.2013.0401 du 4 mars 2014 consid. 3a; AC.2012.0066 du 31 mai 2013 consid. 5b). Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur au sens de l'art. 80 LATC, il convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée. Les inconvénients dont cette disposition vise à protéger le voisinage se définissent de la même manière qu'en relation avec l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d’application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1) concernant les dépendances: ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice excessif (CDAP AC.2018.0079 précité consid. 4b et les références citées). Enfin, l'art. 80 LATC est exhaustif, en ce sens que le droit communal ne peut être ni plus strict ni plus permissif à cet égard (CDAP AC.2013.0401 du 4 mars 2014 consid. 3a et les références citées).
La réglementation sur les distances aux limites tend principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d'éviter notamment que les habitants de biens-fonds contigus n'aient l'impression que la construction voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants. La création de volumes supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite doit en particulier être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation au sens de l'art. 80 al. 2 LATC (CDAP AC.2017.0043 du 28 mai 2018 consid. 6b et les références citées).
Le tribunal a par ailleurs considéré que lorsque des transformations intervenaient dans les limites des volumes existants n'impliquant aucune emprise supplémentaire à l'intérieur des espaces réglementaires (distances aux limites de propriété) par rapport à la construction existante et sans influence sur l'affectation, de tels travaux n'étaient pas de nature à aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur (CDAP AC.2017.0043 précité consid. 6b et les références citées).
bb) En l’espèce, le projet litigieux, prévoit l’aménagement de deux appartements dans le bâtiment sis sur la parcelle n° 1373. Comme évoqué ci-dessus, il est ainsi conforme à la zone du village (art. 2 RPEP). Il empiète dans la distance à limite prévue par l'art. 6 RPEP et doit être considéré comme non conforme à cette règle.
La transformation et l'extension des surfaces habitables projetées resteront toutefois confinées dans les volumes déjà existants. Le bâtiment actuel est un rural. Il découle des plans que les surfaces habitables seront étendues dans la totalité du volume existant. Des ouvertures seront créées en toiture (Velux) et en façade sud-est avec des portes fenêtres permettant l'accès aux balcons-terrasses; la façade nord-ouest sera transformée en lien avec l’aménagement des logements. La remise, actuellement inoccupée, servait manifestement de grange et de local pour l'exploitation agricole. Elle a donc été vouée, dès l'origine, à accueillir une activité. L'utilisation complète, comme en l'espèce, du volume peut se justifier par des motifs objectifs dès lors que le bâtiment à transformer est situé au cœur du village, là où une densification n'apparaît pas inopportune et n'entraîne aucun inconvénient significatif. S'il est exact que le projet prévoit de nombreuses ouvertures supplémentaires, la création d'ouvertures supplémentaires n'entraîne pas dans tous les cas des inconvénients excessifs. Par exemple, dans l'arrêt AC.2015.0240, confirmé par le Tribunal fédéral (1C_436/2016 du 31 janvier 2017 consid. 4.4), la CDAP a retenu que le projet prévoyait certes trois ouvertures supplémentaires en façade. Toutefois, celles-ci donnaient sur une façade pratiquement borgne de l'immeuble de la recourante, à l'exception de l'entrée vitrée de celui-ci qui offrait une vue limitée sur l'intérieur de son logement. Les vues depuis les ouvertures projetées donnaient ainsi essentiellement sur une cour servant de passage à la recourante pour garer son véhicule et d'entrée à son immeuble, de sorte qu'il ne s'agissait pas d'un véritable lieu de vie. La CDAP a considéré qu'elle ne pouvait dès lors se plaindre d'une aggravation insupportable des inconvénients en lien avec cette utilisation.
En l'espèce, la façade sud-est actuelle du bâtiment à transformer est quasi borgne: elle ne comporte aucun jour, hormis des petites fentes dans la partie supérieure du mur. Le projet y crée de nouvelles portes fenêtres et balcons-terrasses avec vue, directe ou indirecte, sur la parcelle et le jardin des recourants, mais pas sur l'habitation ou l'intérieur du logement. Les plans permettent de constater que les portes fenêtres en question ne permettront qu'une vue limitée sur la parcelle voisine dans la mesure où une des portes fenêtres fait face au mur nord-est et que l'autre se situera en retrait de près de deux mètres par rapport à la limite de propriété, compte tenu de la terrasse aménagée qui ne débordera pas. La vue sera également limitée par la présence du bûcher attenant au mur qui devra être réaménagé. Les plans indiquent aussi que des claustras sont prévus pour orienter les vues et préserver le vis-à-vis. Somme toute, les inconvénients pour le voisinage paraissent ainsi supportables sans sacrifice excessif. Ainsi, le tribunal retient, avec la municipalité, que les travaux projetés en l'espèce n'entraînent pas une aggravation de l'atteinte à la réglementation ou des inconvénients qui en résultent pour les recourants.
e) Cela étant, la jurisprudence a régulièrement déduit de l’art. 80 al. 2 et 3 LATC que la reconstruction d'un bâtiment non réglementaire est interdite, sous réserve de l’hypothèse d’une destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans. Ainsi, les travaux dits de "démolition-reconstruction", allant au-delà de la transformation mentionnée à l'al. 2, excluent l'application de l'art. 80 LATC.
aa) Dans le cas présent, il y a donc lieu de déterminer si la construction projetée doit être qualifiée de transformation ou de démolition et reconstruction.
La jurisprudence a examiné la notion de reconstruction dans le contexte de l'application de l'art. 80 LATC, en la distinguant en particulier de celle de transformation. La transformation est l’opération qui modifie la répartition interne des volumes construits ou l’affectation de tout ou partie de ses volumes, sans que le gabarit de l’ouvrage ne soit augmenté et sans que, en elle-même, l’affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la réglementation communale. A l’inverse, la reconstruction se caractérise par le remplacement d’éléments d’un ouvrage par d’autres éléments semblables, ne laissant subsister que quelques parties secondaires de l’ouvrage primitif. Pour qualifier les travaux de transformation ou de reconstruction, l’importance des parties existantes subsistant après les travaux est déterminante (AC.2017.0222 du 19 avril 2018 consid. 2a; AC.2016.0017 du 3 novembre 2016 consid. 2a; AC.2014.088 du 16 juillet 2015 consid. 4a/bb; AC.2012.0200 précité consid. 4b/aa et les arrêts cités, confirmé par arrêt du TF 1C_584/2013 précité; AC.2010.0026 du 21 décembre 2010; AC.2009.0184 du 12 mai 2010; AC.2008.0009 du 4 novembre 2008, confirmé par arrêt du TF 1C_556/2008, 1C_570/2008 du 14 mai 2009). S’il ne subsiste plus du bâtiment existant qu’un pan de mur et rez-de-chaussée, il s’agit d’une reconstruction, peu importe les raisons qui ont conduit à la destruction de la plupart des murs et des paliers intermédiaires (AC 2010.0026 précité; AC.2009.0184 du 12 mai 2010; AC.2008.0009 du 4 novembre 2008 confirmé par le TF 1C_556/2008, 1C_570/2008 du 14 mai 2009; AC.2006.0151 du 18 mars 2008; AC.2005.0144 du 11 septembre 2006; AC.1993.0018 du 28 janvier 1994 et les références citées). S'agissant de qualifier les travaux de transformation ou de reconstruction au sens des art. 80 et 82 LATC, ceux-ci doivent être mis en regard, dans la règle, de l'ensemble du bâtiment touché. Tel doit en particulier être le cas lorsque les travaux, même s'ils portent sur une partie relativement bien délimitée de l'immeuble, n'entraînent pas une rupture de l'unité fonctionnelle du bâtiment (AC.1991.0006 du 2 décembre 1992 consid. 4e, considérant une habitation et le rural annexé comme un tout). Le coût des travaux et sa comparaison avec le coût estimatif des éléments qui subsisteraient peuvent être pris en compte, mais ne constituent pas un critère absolu (AC.1995.0145 du 6 novembre 1995 consid. 2).
Dans ce sens, il a été notamment considéré que la reconstruction de trois murs en façades sur quatre – les anciens murs s’étant effondrés au cours de travaux – ainsi que la réfection et la modification de la plupart des autres parties essentielles d’un bâtiment, ne saurait être autorisée au titre de transformation dans le cadre de l’art. 80 al. 2 LATC, même si le gabarit de l’immeuble demeure inchangé, ces travaux équivalant à une véritable reconstruction (RDAF 1970 p. 347). De même, le tribunal a retenu que la démolition presque complète d'un bâtiment, dont tous les murs seraient détruits, remplacé par un nouveau bâtiment avec une forme différente, ne constitue pas une transformation, même si une partie des fondations et des (prétendues) semelles du bâtiment existant seraient conservées (AC.2011.0290 du 5 septembre 2012 consid. 3b/aa; voir aussi AC.2005.0233 du 31 mars 2006 consid. 4; AC.1995.0145 du 6 novembre 1995 consid. 2). Plus récemment, la CDAP a retenu, dans le cas d’un projet impliquant la démolition de l’essentiel du bâtiment existant et son remplacement par un nouveau bâtiment que, bien que les plans indiquent le maintien de quelques pans de mur, on se trouvait en présence d’une reconstruction (AC.2014.0288 précité consid. 4b).
En revanche, le tribunal a qualifié de transformation, précisant qu’il s’agit d’un cas limite, les travaux qui n’ont pas touché la structure porteuse du bâtiment, et n’ont pas porté atteinte aux parties essentielles de l’édifice même si les murs porteurs des façades nord et sud ont été partiellement détruits (cf. AC.2008.0009 précité confirmé par arrêt TF 1C_556/2008, 1C_570/2008 précité). Il a par ailleurs admis qu'un projet impliquant le maintien de l’essentiel de l'existant, à savoir la structure en bois qui serait rhabillée avec une structure légère à la place des parois en tôle existante, constitue une transformation (AC.2011.0290 du 5 septembre 2012 consid. 3b/bb). De même, un projet consistant à ajouter quatre niveaux à un bâtiment qui en comporte actuellement sept relève de la transformation, dès lors que, pour l’essentiel, le bâtiment existant est conservé et qu’il restera la partie la plus importante de la construction après la surélévation (AC.2011.0320 du 31 juillet 2012 consid. 2b/bb). La CDAP a par ailleurs considéré que des travaux prévus dans le gabarit existant d’un bâtiment fortement endommagé par un incendie pouvaient être qualifié de transformation, non de reconstruction, dès lors que des parties importantes du bâtiment subsistaient: deux des quatre façades étaient intégralement préservées, un troisième mur était partiellement endommagé et le quatrième en grande partie détruit (arrêt AC.2012.0200 précité consid. 4b, confirmé par arrêt du TF 1C_584/2013 précité).
bb) En l'occurrence, le projet mis à l’enquête s’inscrit exactement dans le gabarit du bâtiment rural, dont il respecte la volumétrie. Pour déterminer s'il s'agit d'une transformation, ou d'une reconstruction, il sied d'évaluer la proportion entre les éléments détruits et conservés.
Il résulte du dossier d’enquête, en particulier des plans, que la toiture ainsi que l'intérieur de la grange et ses deux planchers seront entièrement démolis.
La façade nord-est sera totalement reconstruite, la porte de grange étant remplacée par un escalier permettant d'accéder à l'appartement supérieur, et des portes fenêtres étant aménagées au rez-de-chaussée et au 1er étage. L'apparence du couvert avec piliers est reprise, mais la structure sera en entièrement reconstruite.
Le mur en pierre côté nord-ouest du bâtiment originel au niveau du rez-de-chaussée subsiste en partie, mais sa partie visible sera démolie sur environ 1,8 m pour agrandir le couvert précité et permettre la création d'une place de stationnement. Au niveau du 1er étage, seuls 3 m du mur originel subsistent. Au niveau des combles compte tenu de la pente du toit, il se limite à 1 m. Pour le reste, la façade et le mur seront entièrement refaits.
Le mur nord-ouest, contigu avec le bâtiment voisin sera entièrement reconstruit.
Du coté sud-est, une partie du mur, soit 3,63 m sur 6,63 m, est conservé. Le reste du mur sera entièrement démoli sur toute la hauteur de la maison pour permettre la création des balcons-terrasses dans l'angle du bâtiment.
Au total, seules deux parties des murs en pierres originels seront donc conservés. Pour le reste, les murs seront entièrement reconstruits, ainsi que les fondations du bâtiment. S'agissant de l'intérieur, l'intégralité des volumes sera évidée et refaite avec la création de nouvelles dalles, de murs porteurs et de cloisons. La charpente et la toiture seront en outre reconstruites à neuf.
Il ne restera ainsi de la grange initiale qu'une petite partie de ses éléments, la toiture, la structure interne et les fondations étant entièrement démolies et refaites. L'ampleur des éléments maintenus ainsi que la nature des modifications ne permettent pas de conserver l'identité du bâtiment actuel, même si le gabarit de l’immeuble demeure inchangé. On relèvera encore que le coût des travaux est estimé à 515'000 fr. dans la demande de permis de construire, montant qui est manifestement sans rapport avec la valeur actuelle du rural ou avec le coût estimatif des éléments qui subsisteraient.
Il découle de ce qui précède que le projet ne peut être considéré comme une transformation. Il s'agit d'une démolition. La nature de démolition/reconstruction du projet en cause empêche sous l'angle de l'art. 80 LATC l'octroi du permis de construire.
Le plan de situation du 18 mars 2020 indique que le rural empiète, au nord-ouest, sur une limite des constructions. L'art. 82 LATC s'applique donc.
Le dossier ne contient pas de convention préalable de précarité passée entre le propriétaire et l'autorité compétente, par laquelle le propriétaire s'engage à renoncer, en cas d'expropriation, à réclamer la plus-value résultant des travaux; les écritures des parties et le permis de construire n'y font du reste pas référence. On relèvera encore que le RPEP ne prévoit pas de dispense expresse de convention de précarité pour ce cas de figure.
L'examen du Registre foncier permet de constater que la parcelle des recourants n° 1375 est frappée de la même limite de construction côté nord-ouest et qu'elle est au bénéfice d'une convention de précarité pour son dépôt/couvert. Le plan dressé pour une mention de précarité le 1er décembre 1980 fait référence à l'art. 72 de la loi cantonale sur les routes (i.e. de l'ancienne loi du 25 mai 1964 abrogée par la loi vaudoise du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; BLV 725.01),
En l'espèce, s'agissant de routes communales et d'une ruelle publique, s'applique la limite des constructions de 7 m dès l'axe de la chaussée, résultant de l'art. 36 al. 1 let. c LRou (voir aussi art. 36 al. 4 selon lequel les catégories de routes mentionnées à l'al. 1er sont déterminées selon les règles applicables avant l'entrée en vigueur, le 1er juin 2012, de la loi du 7 février 2012 modifiant la présente loi).
Ces limites ont notamment pour objectif de réserver les espaces nécessaires à la construction ou à la modification de routes afin d'assurer la sécurité du trafic en général et d'éviter l'implantation de bâtiments ou groupe de bâtiments représentant un obstacle pour la circulation routière en bordure de la voie publique (AC.2011.0021 du 30 janvier 2012 consid. 3d; AC.1991.0261 du 29 octobre 1992 consid. 2c).
En l'occurrence, il n'est pas contesté que le bâtiment dans lequel les nouveaux logements doivent être créés dans les volumes existants empiète sur la limite des constructions, ainsi qu'en témoigne le plan de situation. Il sied d'examiner si la garantie de la situation acquise permettrait néanmoins d'autoriser le projet.
Selon l'art. 38 LRou relatif aux constructions existantes, s'agissant de la transformation ou de l'agrandissement de bâtiments frappés d'une limite de construction découlant de la présente loi, l'art. 82 LATC est applicable par analogie. L'autorisation nécessaire est notamment refusée lorsque la transformation ou l'agrandissement projeté sont de nature à diminuer la sécurité du trafic.
L'art. 82 LATC précise que l'art. 80 LATC est applicable par analogie aux bâtiments frappés d'une limite des constructions, moyennant une convention préalable de précarité. Toutefois, le texte clair de l'art. 82 al. 1 let. c LATC exclut sans la moindre ambiguïté que la protection de la situation acquise puisse s'appliquer aux démolitions/reconstructions (cf. AC.1995.0145 du 6 novembre 1995 consid. 2; voir aussi AC.2011.0146 du 5 juin 2012 consid. 10; AC.1997.0052 du 16 décembre 1998 consid. 4b).
En l'occurrence, comme déjà vu, le projet ne consiste pas en une transformation. Il s'agit d'une démolition/reconstruction. Dans ces conditions, le bâtiment prévu ne peut bénéficier de l'art. 82 LATC.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée annulée, sans qu'il soit nécessaire d'apprécier le bien-fondé des autres griefs avancés par les recourants.
Succombant, la constructrice supportera l’émolument de justice (art. 49 LPA-VD; art. 4 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative: TFJDA; BLV 173.36.5.1) et n’a pas droit à des dépens (art. 55 LPA-VD). Succombant également, la municipalité n’a pas droit à des dépens (art. 55 LPA-VD). La constructrice versera aux recourants qui obtiennent gain de cause une indemnité à titre de dépens (art. 55 LPA-VD; art. 10-11 TFJDA).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Municipalité d'Ollon du 20 août 2020 est annulée.
III. Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de C.________.
IV. C.________ versera à B.________ et A.________, créanciers solidaires, une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 17 décembre 2020
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral de la culture.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.