TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 20 août 2021
Composition
M. François Kart, président; Mme Bénédicte Tornay Schaller et M. Gilles Giraud, assesseurs.
Recourante
A.________ à ******** représentée par Me Marc-Olivier BUFFAT, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Epalinges, représentée par Me Amédée KASSER, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité d'Epalinges du 11 décembre 2020 refusant l'octroi d'un permis de construire pour l'agrandissement du bâtiment et la création de 6 studios sur la parcelle n° 1014, sise au Grand-Chemin 65
Vu les faits suivants:
A. A.________ est propriétaire de la parcelle n° 1014 de la Commune d'Epalinges, colloquée en zone mixte au sens des art. 29 à 35 du règlement du plan général d'affectation approuvé par le département compétent le 16 novembre 2005 (ci-après: RC). D'une surface de 2'175 m2, ce bien-fonds supporte un bâtiment de 266 m2 au solaccueillant des activités (notamment des bureaux et des activités commerciales).
B. A partir du mois de mai 2016, des échanges de courriels ont eu lieu entre B., époux de A., et le responsable de la police des constructions et de l'urbanisme de la Commune d'Epalinges (ci-après: le responsable de la police des constructions) en relation avec un projet d'implantation de parahôtellerie sur la parcelle n° 1014. Dans un courriel du 29 août 2016, le responsable de la police des constructions a indiqué que le projet s'apparentait à du logement. Par courrier du 27 octobre 2016, le service technique communal a informé B.________ du fait qu'il ne pouvait pas préaviser favorablement sa demande. Il relevait notamment que, concernant les art. 31 et 33 RC, il était possible d'ajouter 169 m2 supplémentaires au sol pour une affectation uniquement commerciale ou 74,2 m2 supplémentaires pour un usage mixte ou dédié exclusivement au logement, respectivement d'une hauteur de 10 m et de 7 m maximum, en application de l'art. 79 RC. En conclusion, le service technique communal demandait qu'un nouvel avant-projet lui soit soumis tenant compte des différentes options citées plus haut.
C. Après avoir fait l'acquisition de la parcelle n° 1014, A.________ a déposé une demande de permis de construire. La description de l'ouvrage était la suivante: "Agrandissement du bâtiment pour création de 7 studios ainsi que des bureaux. Aménagement de 7 places de parc extérieures supplémentaires". Il ressortait des plans d'enquête qu'était prévue la construction d'un nouveau bâtiment accolé au bâtiment existant. Le bâtiment projeté présentait une surface au sol de 74 m2. Trois niveaux (rez-de-chaussée et étages 1 et 2) étaient destinés au logement avec la création de sept studios. Un quatrième niveau, sis dans les combles, était destiné à des bureaux. Le projet a été soumis à l'enquête publique du 27 avril au 26 mai 2019. Le permis de construire a été délivré le 21 octobre 2019. Sous "nature des travaux", celui-ci indique "agrandissement" et la description des travaux autorisés est la suivante: "Agrandissement du bâtiment pour création de 6 studios ainsi que des bureaux. Aménagement de 6 places de parc extérieures supplémentaires".
D. Le 2 octobre 2020, B.________ s'est adressé au responsable de la police des constructions puis au syndic d'Epalinges pour les informer des difficultés qu'ils rencontraient pour vendre les locaux commerciaux sis au dernier étage. Il indiquait à nouveau envisager une exploitation de ce niveau en parahôtellerie. Il précisait que, avec son épouse et son fils, ils proposaient déjà en parahôtellerie une vingtaine de biens dans la région en offrant les prestations de base telles que réception, petit-déjeuner, ménage, meubles et linge. Le 7 octobre 2020, le responsable de la police des constructions leur a répondu que, dès lors que ce niveau du bâtiment n'était autorisé que pour de l'activité, il n'était pas possible d'y aménager des chambres pour de la parahôtellerie. Il rappelait que cette information leur avait déjà été donnée au mois de mai 2016 et était par conséquent connue lors de l'établissement du projet. Par courrier du 23 novembre 2020, accompagné de plusieurs annexes, A.________ et B.________ ont exposé leur projet au syndic d'Epalinges en le priant de confirmer que la municipalité ne s'y opposait pas.
E. Par courrier du 2 décembre 2020, le Service urbanisme, architecture et énergie de la Commune d'Epalinges a rappelé à A.________ et B.________ que les travaux autorisés dans les combles concernaient des bureaux, non munis de salles de douche et cuisines et munis d'un seul WC. Constatant, sur la base d'une visite effectuée le même jour, que les travaux effectués dans les combles ne correspondaient pas au permis de construire, le service demandait qu'ils soient stoppés immédiatement.
F. Le 11 décembre 2020, la municipalité a notifié à Véronique et B.________ une décision dont la teneur est la suivante:
"Nous accusons bonne réception de votre courrier du 23 novembre écoulé au sujet de votre souhait d’affecter les surfaces du 4ème étage du bâtiment cité en titre à des studios en parahôtellerie en lieu et place des bureaux faisant l’objet du permis de construire n°9/2019 du 21 octobre 2019.
Nous vous informons par la présente qu’un avis juridique a été demandé et que celui-ci confirme la position qui vous a déjà été communiquée à plusieurs reprises par M. C.________, responsable de la police des constructions, à savoir que votre demande de modification de l’affectation du 4e niveau n’est pas conforme au règlement du plan général d’affectation du 16 novembre 2005 de la Commune d’Epalinges (RPGA) et ne peut donc pas être autorisée .
Les motifs sont les suivants :
1. Rappel de la situation
La parcelle en question est colloquée en zone mixte et régie par les articles 29 et suivants du RPGA. Ces dispositions prévoient que la zone mixte est destinée à l’habitation, aux bureaux, aux entreprises artisanales, aux installations sportives situées à l’intérieur des bâtiments et aux commerces dont les activités ne sont pas gênantes pour l’habitation (art. 219 RPGA).
S’agissant des règles applicables aux constructions dans cette zone, celles-ci sont claires.
La hauteur des façades des bâtiments destinés exclusivement au logement ne peut dépasser 7 mètres (art. 33 par. 1 RPGA). La hauteur des façades des autres bâtiments est limitée à 10 mètres (art. 33 par. 2 RPGA). Pour les bâtiments destinés au logement, le nombre de niveaux habitables est limité à trois, y compris le rez-de-chaussée et les combles, habitables sur un seul niveau (art. 34 RPGA).
La Municipalité considère, en application du règlement communal, que la mise en location de studios, même si elle est accompagnée de prestations de base, constitue une affectation au « logement » au sens des articles 33 et 34 du RPGA. En particulier, compte tenu que ces studios sont destinés à la résidence de personnes.
Si le 4e niveau était affecté à des studios lui-aussi, le bâtiment serait alors destiné exclusivement au logement. De sorte que la hauteur des façades n’aurait pas pu dépasser 7 mètres (art. 33 RPGA), et le nombre de niveaux aurait été limité à 3, y compris le rez-de-chaussée et les combles (art. 34 RPGA). Un quatrième niveau destiné à des studios n’aurait pas été conforme au RPGA, et donc n’aurait pas été autorisé.
2. Jurisprudence du Tribunal cantonal
L’interprétation du RPGA ci-dessus est conforme à la jurisprudence du Tribunal cantonal.
Selon la jurisprudence, les zones d’habitation comprennent les constructions et les installations destinées à la résidence de personnes. Le Tribunal cantonal a été appelé à se prononcer sur la qualification selon les principes de l’aménagement du territoire de la mise en location de logements accompagné de prestation de base.
Dans une affaire portant sur la construction de studios destinés au logement d’étudiants, la constructrice avait soutenu que l’affectation prévue ne pouvait être assimilée à de l’habitat, car elle impliquait l’aménagement de locaux communs et l’exploitation d’activités s’apparentant à de l’hôtellerie (CDAP, 21.10.2014, AC.2014.0108; cf. CDAP, 29.11.2019,AC.2019.0032, consid. 4c). Or à cet égard, le Tribunal cantonal a au contraire retenu que même si des services communs sont proposés aux locataires, à savoir la réception, la mise à disposition d’une cafétéria et d’une buanderie, ces services s’ils restent dans une proportion mesurée, ne sont pas caractéristiques d’une exploitation commerciale; au contraire, leur mise en place est inhérente à l’usage de locaux abritant un habitat collectif (CDAP, 21.10.2014, AC.2014.0108, consid. 4c; CDAP, 29.11.2019, AC.2019.0032, consid. 2b) bb)). De sorte que le Tribunal cantonal a considéré que l’affectation de 45 studios destinés au logement d’étudiants est celle de l’habitat, a fortiori s’il se présente une certaine permanence (CDAP, 21.10.2014, AC.2014.0108; CDAP, 29.11.2019, AC.2019.0032, consid. 2b) bb)). Par conséquent, la location de logements à des étudiants n’est pas une activité admissible au titre d’artisanat ou d’activité commerciale (CDAP, 29.11.2019, AC.2019.0032, consid. 2b) bb)). Elle est incompatible avec l’affectation d’un secteur, où l’habitat ne peut excéder une certaine limite (CDAP, 21.10.2014, AC.2014.0108, consid. 4c; CDAP, 29.11.2019, AC.2019.0032, consid. B).
Dans une seconde affaire, une Municipalité avait sanctionné l’exploitation de six studios en hébergements Airbnb, car elle outrepassait le quota de surfaces dédiées à l’habitation fixé dans le RPGA (CDAP, 29.11.2019, AC.2019.0032, consid. C). Cette Municipalité a considéré que la mise à disposition de surfaces habitables par des privés en faveur d’autres privés, comme le prévoit le concept Airbnb, implique que les surfaces concernées soient initialement vouées à de l’habitation, et qu’il ne peut donc être considéré qu’elles sont affectées à une activité commerciale (CDAP, 29.11.2019, AC.2019.0032, consid. 2b) bb)). A cet égard, le Tribunal cantonal a confirmé l’analyse de ladite Municipalité et a considéré que la location de logements sous forme de meublés, sur une plateforme d’économie collaborative (en l’occurrence Airbnb) ne constitue pas une activité commerciale au sens des principes de l’aménagement du territoire, mais de l’habitat (CDAP, 29.11.2019, AC.2019.0032, consid. 2b) bb)). A fortiori si les locataires y sont logés durablement.
3. Conclusion :
En l’espèce, au vu de ce qui précède la destination future du 4e niveau projeté, s’il était destiné à des studios, serait bien celle du logement au sens de l’art. 33 RPGA et de l’aménagement du territoire, et non une activité commerciale, malgré les prestations accessoires que vous envisagez fournir. En effet, avant de pouvoir être loués, ces studios sont nécessairement voués au logement de personnes.
S’agissant d’une construction et d’une parcelle affectées en zone mixte du PGA, dès lors que le bâtiment concerné serait destiné exclusivement au logement, la hauteur des façades ne pourrait dépasser 7 mètres (art. 33 RPGA), et le nombre de niveaux serait limité à 3, y compris le rez-de-chaussée et les combles (art. 34 RPGA).
C’est précisément parce que la construction n’était pas exclusivement destinée au logement que la Municipalité a pu autoriser une hauteur en façade excédant 7 mètres et un 4e niveau pour accueillir des bureaux ou des activités commerciales. Les prescriptions de construction du RPGA applicables à la zone mixte ne permettraient pas de construire un bâtiment destiné exclusivement au logement de plus de 3 niveaux ou dont la hauteur des façades dépasserait 7 mètres. De sorte que la Municipalité ne peut l’autoriser en l’espèce.
Au surplus, nous rappelons également que l’enquête publique avait soulevé une opposition de l’Association Vaudoise pour la construction adaptée aux handicapés (AVACAH), au motif que l’accès à tous les logements n’était pas adapté à l’usage des personnes handicapées, selon l’art. 36 du RLATC et la norme SIA 500. Un studio avait donc été supprimé pour que le bâtiment ne compte pas plus de 6 logements, afin que l’opposition de l’AVACAH puisse être retirée. Rajouter deux logements serait donc contraire à la norme et susciterait à nouveau l’opposition de l’AVACAH.
Enfin, la Municipalité ne peut, sans vider de son sens le RPGA, délivrer une autorisation de construire pour un projet conforme à celui-ci, puis dans une seconde étape tolérer que la constructrice s’écarte du projet tel qu’il a été autorisé, en particulier lorsque la modification projetée n’est pas conforme au règlement communal. En effet, admettre une telle pratique reviendrait à permettre de contourner les dispositions applicables aux constructions et à les vider de leur sens.
La présente décision peut faire l’objet d’un recours à la Cour de droit administratif et public. L’acte de recours doit être déposé à la Cour de droit administratif et public (av. Eugène-Rambert 15, 1014 Lausanne) dans les trente jours suivant la communication de la décision attaquée; il doit être signé et indiquer les conclusions et motifs du recours. La décision attaquée est jointe au recours. Le cas échéant, ce dernier est accompagné de la procuration du mandataire."
G. Par acte du 28 janvier 2021, A.________ a recouru contre la décision municipale du 11 décembre 2020 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Elle conclut principalement à son annulation et à ce que le dossier soit renvoyé à l'autorité municipale pour statuer dans le sens des considérants tendant à l'admission de son projet quant à l'affectation des locaux. Subsidiairement, elle conclut à sa réforme en ce sens que l'affectation sous forme de parahôtellerie est admise.
La municipalité a déposé sa réponse le 6 avril 2021. Elle conclut au rejet du recours.
La recourante et la municipalité ont déposé des observations complémentaires en date des 28 avril et 3 juin 2021.
La recourante a déposé spontanément des déterminations le 28 juin 2021. La municipalité s'est déterminée sur cette écriture le 8 juillet 2021.
Considérant en droit:
La recourante sollicite la tenue d'une inspection locale.
a) Le droit d'être entendu tel qu'il est garanti par les art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01) comprend notamment le droit pour le justiciable d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il y soit donné suite et de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 p. 170; 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299; arrêt AC.2018.0277 du 14 février 2020 consid. 2a). En particulier, le droit de faire administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Il ne comprend toutefois pas le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). En outre, l’autorité peut mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 144 II 427 consid. 3.1.3; 140 I 285 consid. 6.2.1 p. 299; TF 2C_954/2018 du 3 décembre 2018 consid. 5; arrêt AC.2019.0188 du 24 février 2020 consid. 1).
b) En l'espèce, le dossier de la cause est suffisamment complet pour permettre au tribunal de statuer en toute connaissance de cause. En particulier, il contient le dossier municipal complet avec les plans du projet d'agrandissement du bâtiment sis sur la parcelle n° 1014 qui a fait l'objet du permis de construire délivré le 21 octobre 2019. Il contient également les échanges intervenus antérieurement entre la recourante et l'autorité communale au sujet des possibilités d'utilisation du niveau litigieux. Pour le reste, la recourante et l'autorité intimée ont pu faire valoir leurs arguments lors du double échange d'écritures intervenu dans la présente procédure. Il y a dès lors lieu de rejeter la requête tendant à la tenue d'une audience avec inspection locale.
Dans la décision attaquée, la municipalité rappelle que, dans la zone mixte régie par les art. 29 et suivants RC, le règlement communal distingue les bâtiments exclusivement destinés au logement des autres bâtiments. Elle souligne que, pour ce qui est des bâtiments exclusivement destinés au logement, la hauteur des façades ne peut pas dépasser 7m et que le nombre de niveaux habitables est limité à trois, y compris le rez-de-chaussée et les combles. En application de ces règles, elle soutient que le 4ème niveau du bâtiment litigieux ne peut pas être affecté à la parahôtellerie, qu'elle considère comme du logement.
La recourante conteste que l'affectation projetée dans les combles du bâtiment litigieux soit assimilée à de l'habitation. Selon elle, il s'agit d'une affectation commerciale ou "hybride" qui est conforme à la zone mixte. Elle se réfère à un arrêt rendu par le Tribunal fédéral en matière de propriété par étages ainsi qu'à la législation et à la jurisprudence vaudoise et genevoise en matière de protection du parc locatif (loi vaudoise du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif [LPPPL] et LDTR genevoise).
a) Selon l'art. 29 RC, la zone mixte est destinée à l'habitation, aux bureaux, aux entreprises artisanales, aux installations sportives situées à l'intérieur des bâtiments et aux commerces dont les activités ne sont pas gênantes pour l'habitation.
L'art. 33 RC a la teneur suivante:
"Art. 33 – Hauteur
La hauteur des façades des bâtiments destinés exclusivement au logement ne peut dépasser 7 mètres.
La hauteur des façades des autres bâtiments est limitée à 10 mètres.
La Municipalité peut autoriser des constructions plus hautes lorsque la nature de l’activité qui y est exercée l’exige. Dans ce cas, la distance au voisin est augmentée de 50 centimètres par mètre de hauteur supérieure à 10 mètres.
Les calculs s’effectuent conformément à l’article 79."
L'art. 34 RC a la teneur suivante:
"Art. 34 – Niveaux admissibles
Pour les bâtiments destinés au logement, le nombre de niveaux habitables est limité à trois, y compris le rez-de-chaussée et les combles.
Les combles sont habitables sur un seul niveau."
b) A l'appui de leur argument selon lequel le niveau litigieux ne serait pas affecté à l'habitation, les recourants invoquent l'ATF 145 III 400 (arrêt 5A_436/2018 du 4 avril 2019). La CDAP avait déjà examiné la portée de cet arrêt dans une affaire où la recourante soutenait quela location de logements sous forme de meublés sur une plateforme d'économie collaborative (Airbnb) devait être autorisée en tant qu'activité commerciale ne relevant pas de l'habitation (cf. arrêt AC.2019.0032 du 2 novembre 2019 consid. 2c/bb). La CDAP avait alors relevé ce qui suit:
"Dans l'ATF 5A_436/2018 du 4 avril 2019, le Tribunal fédéral a considéré que, lorsqu'un appartement est proposé en location sur Airbnb, il ne s'agit pas d'une location ordinaire, mais plutôt d'un hébergement dans le domaine de la para-hôtellerie. On ne peut toutefois pas encore déduire de cet arrêt que la mise à disposition d'un logement à un locataire Airbnb constitue une activité commerciale. En effet, dans ladite affaire, de nature civile, le Tribunal fédéral devait examiner si une communauté de propriétaires d'étages pouvait exclure qu'un appartement individuel fasse l'objet d'une telle utilisation, en particulier en raison des nuisances pouvant être causée par des locataires Airbnb qui se trouvent pour la plupart en vacances, sans forcément éprouver la nécessité de se coucher tôt, ni celle de prêter attention au respect d'habitants qu'ils ne connaissent pas vraiment. Or le fait qu'une communauté de propriétaires d'étages souhaite éviter certaines nuisances ne signifie pas encore que les activités générant ces nuisances sont nécessairement des activités commerciales. En d'autres termes, l'arrêt du Tribunal n'impose pas une qualification de l'activité Airbnb qui s'imposerait en droit de l'aménagement du territoire."
Dans le cas d'espèce, la recourante fait valoir que l'affectation projetée sous forme de parahôtellerie va bien au-delà d'une simple location Airbnb. Pour ce motif déjà, la référence à l'ATF 145 III 400 n'apparaît pas pertinente. Quoi qu'il en soit, il y a lieu de confirmer que les considérations faites par le Tribunal fédéral dans l'arrêt précité en relation avec les dispositions sur la propriété par étages ne s'imposent pas en droit de l'aménagement du territoire, ce qui implique que la recourante ne saurait rien déduire de cet arrêt en ce qui concerne l'interprétation des art. 33 et 34 RC.
Dans le litige qui a fait l'objet de l'arrêt AC.2019.0032, la recourante se référait également à la LPPPL à l'appui de son argument selon lequel la location de logements sous forme de meublés sur une plateforme Airbnb devait être autorisée en tant qu'activité commerciale ne relevant pas de l'habitation. S'agissant de cet argument, la CDAP a considéré ce qui suit:
"Il est vrai, comme l'indique la recourante, que l'art. 15 du règlement du 25 octobre 2017 d'application de la LPPPL (RLPPPL; BLV 840.15.1) dispose qu'un logement ou une partie de logement fait l'objet d'un changement d'affectation lorsqu'il est soustrait du marché de la location d'habitation ordinaire (al. 1) et que constitue notamment un tel changement d'affectation "la soustraction totale ou partielle de logements du parc standard de la location par leur mise à disposition sous forme de location meublée avec services ou sur des plateformes d'économie collaborative" (al. 2). Il faut toutefois garder à l'esprit que pour le RLPPPL, qui poursuit un intérêt public de lutte contre la pénurie de logements, est déterminante la question de savoir si un logement se trouve ou non sur le marché locatif ordinaire, ce qui n'est plus le cas lorsque le logement est principalement loué en tant qu'objet Airbnb. L'art. 15 RLPPPL ne qualifie pas pour autant d'activité commerciale l'occupation d'un logement par un locataire Airbnb. La recourante ne peut donc pas en tirer d'argument particulier en sa faveur."
Même si les locaux litigieux ne devraient pas, selon la recourante, être loués en tant qu'objet Airbnb, le même constat peut être fait en l'espèce. Quand bien même ces locaux ne devaient pas être soumis à la LPPPL au motif qu'ils ne ressortent pas du marché de la location d'habitation ordinaire, ceci ne signifie pas encore que l'interprétation municipale selon laquelle on est en présence d'une affectation au logement et non pas d'une affectation commerciale soit erronée. La LPPPL, qui vise un but spécifique (préservation du parc locatif), ne saurait en effet être utilisée pour l'interprétation d'un règlement communal qui vise d'autres objectifs, soit garantir une certaine mixité dans la zone considérée. Pour le surplus, il ressort des annexes du courrier adressé par la recourante et son époux au syndic d'Epalinges le 23 novembre 2020 (cf. pièce n° 8 annexée à la réponse de la municipalité) que l'activité de la recourante consiste à louer des appartements meublés à des personnes qui souhaitent y séjourner pour leurs activités professionnelles, études ou autres avec une préférence pour les demandes de locations longues. Les annexes en question mentionnent qu'un contrat de location et un état des lieux d'entrée et de sortie sont à prévoir suivant la durée de la location. L'appréciation de la municipalité selon laquelle on se trouve en présence de surfaces habitables affectées au logement ne prête par conséquent pas le flanc à la critique. Ce constat ne saurait être remis en cause au seul motif que sont offertes des prestations telles que la réception (pour la délivrance des clefs des appartements), le nettoyage de l'appartement, le remplacement et le nettoyage du linge de lit et salle de bain ainsi que, sur demande, la livraison de petits-déjeuners et de repas (cf. pièce n° 6 annexée au recours, modèle de contrat d'hébergement avec services). On ne saurait en effet déduire de ces prestations un caractère commercial prépondérant l'emportant sur l'affectation au logement. Dans l'arrêt AC.2014.0108, la CDAP avait ainsi eu l'occasion de constater que des studios destinés au logement d'étudiants étaient affectés à l'habitat et non pas à une activité artisanale ou commerciale, ceci quand bien même des services communs étaient proposés aux locataires (réception, mise à disposition d'une cafétéria et d'une buanderie). A cette occasion, la CDAP avait notamment constaté que la situation du projet litigieux n’était pas comparable à l’exploitation d’un hôtel (consid. 4c). Le même constat peut être fait en l'espèce.
c) Vu ce qui précède, on se trouve bien en présence d'une activité qui, en ce qui concerne le niveau litigieux, relève principalement du logement, ce que confirme au demeurant le fait que les contrats conclus par la recourante avec les occupants de ses appartements affectés à la parahôtellerie sont intitulés "contrat de location pour appartement meublé" ou "contrat d'hébergement" (cf. pièce n° 6 annexée au recours). Pour ce qui est de la destination au logement au sens des art. 33 et 34 RC, on peut encore relever qu'il n'est pas nécessaire de trancher la question de savoir si la recourante conclut avec les occupants de ses logements des contrats de bail à loyer au sens des art. 253 ss CO, impliquant une notion de durabilité, ou des contrats de nature différente, soit des contrats d'hébergement avec une nature temporaire et précaire qui ne sont notamment pas soumis aux exigences strictes et formalistes du contrat de bail en matière de fixation du loyer et de résiliation. Ces distinctions relatives à la qualification du contrat conclu avec les occupants des logements relèvent en effet du droit privé et sont sans incidence sur l'application de dispositions de droit public de l'aménagement du territoire telles que les art. 33 et 34 RC.
La recourante soutient que l'activité de parahôtellerie qui est prévue au niveau des combles est conforme à l'affectation de la zone.
Il n'est pas contesté que l'utilisation que la recourante entend faire du niveau litigieux est conforme à la zone mixte. Cet élément n'est toutefois pas déterminant. En effet, le litige porte sur un autre point, à savoir la question de savoir si l'affectation de ce niveau permet de respecter les exigences spécifiques posées en matière de hauteur et de nombre de niveaux habitables par les art. 33 et 34 RC.
Il ressort du considérant 2 ci-dessus que l'activité de parahôtellerie que la recourante entend exercer dans le dernier niveau de l'extension du bâtiment autorisée par le permis de construire délivré le 21 octobre 2019 relève du logement au sens où l'entendent les art. 33 et 34 RC, ce qui implique que, si cette activité est autorisée, cette extension sera exclusivement destinée au logement. Dès lors que la hauteur des façades de cette extension excède 7 m et que celle-ci comprend quatre niveaux habitables, les art. 33 et 34 RC ne sont a prioripas respectés. La recourante relève cependant que le permis de construire délivré le 21 octobre 2019 portait sur un agrandissement mineur (70 m2 au sol) d'une construction déjà existante de 265 m2 au sol. Elle fait valoir que les 16 bâtiments les plus proches, soit Grand-Chemin 29 à Grand-Chemin 59, tous construits en zone mixte, comptent globalement plus de 5000 m2 de plancher affecté à l'habitation pour une proportion très marginale d'affectations "commerciales". Elle soutient que, à sa connaissance, le bâtiment dont elle est propriétaire est le seul dans ce périmètre à avoir une véritable composante mixte puisqu'il offre selon elle 500 m2 de locaux commerciaux (la recourante inclut le niveau litigieux de l'extension) contre 200 m2 d'habitation.
a) La recourante invoque implicitement une violation du principe de l'égalité de traitement au motif que la plupart des bâtiments alentours sont affectés presqu'exclusivement au logement. Cet argument n'est pas pertinent dès lors que, comme le relève la municipalité, les bâtiments en question respectent l'exigence fixée à l'art. 34 RC, soit trois niveaux habitables, ce qui n'est pas le cas du bâtiment sis sur la parcelle n° 1014.
b) On relèvera encore que, même si on considère que l'extension autorisée le 21 octobre 2019 forme un tout avec le bâtiment principal et qu'on est par conséquent en présence d'un bâtiment unique qui n'est pas destiné exclusivement au logement, ce bâtiment ne respecte pas l'art. 34 RC puisqu'il comporte quatre niveaux habitables. Comme le relève à juste titre la municipalité, la portée de l'art. 33 RC et celle de l'art. 34 RC doivent être distinguées en ce sens que l'art. 33 RC relatif à la hauteur ne s'applique qu'aux bâtiments destinés exclusivement au logement (et ne s'appliquerait par conséquent pas au bâtiment sis sur la parcelle n° 1014 si on considère qu'il s'agit d'un bâtiment unique) alors que l'exigence posée à l'art. 34 RC concerne tous les bâtiments destinés au logement (et non pas "exclusivement" destinés au logement), à savoir également aux bâtiments mixtes destinés à la fois à l'habitation et à d'autres usages (bureaux, artisanats, etc.). L'interprétation faite par la municipalité selon laquelle l'art. 34 RC autorise au maximum trois niveaux habitables par bâtiment, même si celui-ci abrite également des activités commerciales, peut ainsi se fonder sur une interprétation littérale et systématique de cette disposition et ne prête dès lors pas le flanc à la critique. Partant, c'est à juste titre que la municipalité n'a pas admis l'affectation au logement du 4ème niveau de l'extension autorisée le 21 octobre 2019, confirmant en cela la position qu'elle avait communiquée depuis plusieurs années et de manière constante à la recourante.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Succombant, la recourante supportera les frais de la cause et n'a pas droit à des dépens. Elle versera en outre des dépens à la Commune d'Epalinges qui a procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 49, 55, 91 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Municipalité d'Epalinges du 11 décembre 2020 est confirmée.
III. Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de A.________.
IV. A.________ versera à la Commune d'Epalinges un montant de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 20 août 2021
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.