canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 9 septembre 1992
sur le recours interjeté par Robert et Michel GEORGE , à Servion,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (la Commission de district), arrêtant à Fr. 1'750'000.- et Fr. 3'835'000.- l'estimation fiscale des parcelles nos 360 et 361 de la commune de Servion.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président
R. Ernst, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. 1. Robert et Michel George sont propriétaires chacun pour moitié des parcelles nos 360 et 361, colloquées principalement en zone artisanale de la commune de Servion. Ils y exploitent un commerce de bois.
Selon l'extrait du Registre foncier, une partie de la parcelle 360 est en nature de bois à raison de 1990 m2; les deux parcelles sont en outre frappées par les limites de construction relatives aux jonctions des RC 636 c, 630 f et 637 f.
La parcelle no 360, d'une surface totale de 20'215 m2 porte un hangar à bois et un couvert d'une surface au sol de 567 m2 et d'un volume de 5'180 m3 (ECA no 309), construit en 1981, un hangar à bois, une habitation et un bureau de 349 m2, d'un volume de 2341 m3 (ECA no 190), construits en 1970 ainsi qu'une remise de 144 m2 et d'un volume de 1549 m3 (ECA no 145), construite en 1945. L'extrait du Registre foncier mentionne également des accessoires pour un montant de Fr. 25'686.-.
D'une surface totale de 4'490 m2, la parcelle no 361 porte un silo de 82 m2 (ECA no 308a), une dépendance de 55 m2 (ECA 308b), tous deux construits en 1980 et représentant ensemble 1787 m3, une scierie de 763 m2 (ECA no 107a) ainsi qu'un hangar à bois de 474 m2 (ECA no 107b) d'un volume de 15'130 m3, construits en 1962 et transformés en 1984. L'extrait du Registre foncier mentionne également des accessoires, pour un montant de Fr. 3'477'800.-.
Quant aux bâtiments sis sur la parcelle 361, l'ECA retient, par avis de taxation du 18 octobre 1988, une valeur de base globale de Fr. 57'030.-, pour les bâtiments ECA nos 308a et 308b, ainsi qu'une valeur de base de Fr. 231'810.-, pour les bâtiments ECA nos 107a et 107b. Les valeurs à neuf pour 1991 se montent ainsi respectivement à Fr. 479'052.- et Fr. 1'900'000.-.
Selon les avenants établis le 23 avril 1991, la police d'assurance mobilière pour les bâtiments sis sur la parcelle no 360, ECA nos 145, 190, et 309, s'élève à respectivement à Fr. 16'000.-, Fr. 297'000.- et Fr. 422'000.-, tandis que celle pour les bâtiments sis sur la parcelle no 361, ECA nos 107 et 308, se monte à Fr. 3'290'000.- et Fr. 240'000.-. Enfin, l'ECA a fixé à Fr. 922'000.- la valeur d'assurance des objets situés à l'extérieur des bâtiments, intitulés "extérieur et transportable".
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission de district, par décision du 28 octobre 1991, a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 360, datant de 1982, de Fr. 302'000.- à Fr. 1'938'000.- et celle de la parcelle no 361, datant de 1989, de Fr. 810'000.- à Fr. 3'835'000.-.
Par acte daté du 1er novembre 1991, Robert et Michel George ont interjeté recours contre cette décision.
En substance, ils font valoir la mauvaise conjoncture du marché suisse du bois. Ils ont produit des pièces de comptabilité dont il ressort que le montant des ventes s'est élevé pour 1990 à Fr. 2'747'595.85 et pour 1991, à Fr. 2'119'911.55.
La Commission de district a maintenu sa décision en date du 29 novembre 1991.
Par courrier du 9 décembre 1991, les recourants ont écrit à la Commission de district pour lui demander d'expliquer ses calculs, en exposant ce qui suit :
"Vous contestez nos arguments, mais vous n'en avez aucun pour justifier votre taxation."
L'autorité intimée a ainsi explicité les chiffres retenus pour les deux estimations fiscales litigieuses par courrier du 11 décembre 1991 :
"Parcelle 360
valeur marchande :
*a) bâtiments : Fr. 800'000.-
b) sol : 18'000 m2 situés en zone artisanale
à Fr. 150.-/m2 Fr. 2'700'000.-
Fr. 3'500'000.-*
valeur de rendement :
*500 m2 utiles à une valeur moyenne
60.- le m2 : Fr. 30'000.-, soit
après capitalisation au taux de 8% : Fr. 375'000.-*
moyenne : Fr. 1'938'000.-
Parcelle 361
valeur marchande :
*a) bâtiments : Fr. 2'000'000.-
b) sol : 4490 m2 situés en zone artisanale
à Fr. 150.-/m2 Fr. 670'000.- par arrondi
c) machines et accessoires à leur
valeur actuelle Fr. 3'500'000.-
Fr. 6'170'000.-*
valeur de rendement :
*Fr. 120'000.- par an capitalisés
au taux de 8% Fr. 1'500'000.-*
moyenne : Fr. 3'835'000.-."
Les recourants ont confirmé leur recours dans un courrier daté du 16 décembre 1991.
C. L'autorité intimée a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif le 17 décembre 1991, en concluant au rejet du recours.
Les recourants ont effectué dans le délai qui leur a été imparti à cet effet l'avance de frais requise de Fr. 2'500.-.
D. Par courrier du 9 janvier 1992, les recourants ont produit la copie d'une annonce qu'ils ont fait paraître dans la Feuille des avis officiel (FAO) pour vendre leurs terrains et libellée comme suit :
"A vendre
TERRAIN INDUSTRIEL
*partiellement aménagé, surface 22'490 m2, dont 3'000 m2 bétonnés.
4 bâtiments, construits de 1960 à 1983, 2'870 m2, 24'600 m3 ECA.
Bons accès au bord de la route cantonale. Estimation officielle Fr. 9'673'000.-.
Faire offres sous chiffre etc..."*
Ils ont encore déposé des observations datées du 20 mars 1992.
E. En date du 23 mars 1992, la Commission de district a encore exposé ce qui suit :
"la valeur des machines a été appréciée sur la base des chiffres incorporés dans la police d'assurance ECA "machines et matériel" des recourants, qui a été consultée au bureau d'Oron. [...].
La valeur de rendement de la parcelle 361 a été arrêtée de la manière suivante :
*- scierie : 1200 m2 à Fr. 95.-, soit Fr. 114'000.-
dépendance : 55 m2 à Fr. 80.-, soit Fr. 4'400.-
silo : 80 m2 à Fr. 15.-, soit Fr. 1'200.-*
total : Fr. 120'000.- par arrondi."
F. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 25 juin 1992 en présence des recourants. La Commission de district était représentée par MM. Daniel Gavillet, président et Pierre Mauris, conservateur du Registre foncier, ainsi que Gilbert Cuttelod, municipal. Le Tribunal a procédé à une inspection locale.
A cette occasion, les recourants ont exposé que la mise en vente de leurs parcelles n'avaient pas eu de succès. Le seul acquéreur qui s'y soit intéressé a renoncé à l'affaire après avoir visité les lieux.
Il est en outre apparu que la partie de la parcelle no 360 colloquée en zone forestière serait plus importante que l'estimation retenue par la Commission de district dans la décision attaquée; c'est pourquoi l'autorité intimée a été invitée, le cas échéant, à prendre une décision correctrice à ce sujet.
G. Par décision du 2 juillet 1992, cette dernière a réduit à Fr. 1'750'000.- l'estimation fiscale de la parcelle no 360, en expliquant ce qui suit :
"Elle [la Commission de district] a constaté [...] qu'une surface de 2500 m2 environ en nature de pré-champ ne se trouvait pas située en zone artisanale, donc constructible, contrairement au solde du bien-fonds.
Cette erreur d'appréciation constatée, la Commission a décidé de revoir le calcul de l'estimation fiscale en soustrayant de la valeur vénale de la parcelle arrêtée initialement à Fr. 3'500'000.-, la somme de Fr. 375'000.- correspondant à 2500 m2 à Fr. 150.- le m2."
Les recourants ont déposé des observations complémentaires en date des 10 juillet, 4, 6 et 17 août 1992. Ils exposent notamment que la surface en zone constructible est nettement inférieure à celle retenue par la Commission; ils estiment la surface utilisée par la scierie à 5'000 m2. Ils font également valoir qu'en raison de l'incendie dont ils ont été victimes, ils ont pris la précaution de prévoir une couverture assurance-incendie très généreuse pour leurs immeubles et installations.
Le Tribunal administratif a délibéré à huis clos.
et considère en droit :
___________________
La Commission de district a rendu, le 28 octobre 1991, une première décision, arrêtant à Fr. 1'938'000.- et à Fr. 3'835'000.- l'estimation fiscale des parcelles nos 360 et 361. Robert et Michel George ont recouru en temps utile contre cette décision. A la suite de ce pourvoi et conformément à la procédure prévue par l'art. 15 LEFI, la Commission de district, par courrier du 29 novembre 1991, a informé les recourants de sa décision de maintenir les nouvelles estimations fiscales aux montants précités. Par lettre du 9 décembre 1991, Robert et Michel George ont réagi à nouveau, en manifestant clairement leur volonté de recourir, dans la mesure où ils reprochent à l'autorité intimée de ne faire valoir aucun argument pour justifier leur estimation. Dénier cette interprétation à cette correspondance reviendrait à faire preuve de formalisme excessif. Il faut donc considérer que le pourvoi a été déposé le 9 décembre 1991, soit en temps utile et qu'il est par conséquent recevable.
Suite à l'inspection locale du 25 juin 1992 où il a été constaté que la partie boisée de la parcelle no 360 était en réalité plus importante que ne l'indiquait le Registre foncier, l'autorité intimée a réduit l'estimation fiscale de cette parcelle à Fr. 1'750'000.- eu égard au 2'500 m2 supplémentaires en nature de bois.
Le Tribunal administratif juge que cette nouvelle appréciation de la surface boisée de la parcelle no 360, compte tenu de ce qu'il a pu constater sur place, est correcte.
L'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) expose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI), ce en tenant compte de l'offre et de la demande; elle est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles, REFI).
a) En l'espèce, en ce qui concerne la parcelle no 360, l'autorité de première instance a retenu une valeur vénale de Fr. 800'000.- pour les bâtiments et de Fr. 2'325'000.- pour le terrain, après la correction mentionnée au considérant précédent.
aa) Pour ce qui est des bâtiments, ceux portant nos 145 et 190, construits en 1945 et 1970, sont certes anciens. En revanche, l'immeuble no 309 est bien isolé et de construction récente. En outre, ces trois bâtiments sont facilement transformables s'ils venaient un jour à être vendus à une autre entreprise, étrangère au commerce du bois. Les recourants font valoir qu'ils ont prévu une assurance-incendie très généreuse. A cet égard, le Tribunal constate que la valeur à neuf ECA pour 1991 s'élève pour les trois bâtiments sis sur la parcelle 360 à près de Fr. 1'200'000.- (plus précisément à Fr. 1'192'800.-; la valeur à neuf du bâtiment ECA 309 - le plus récent - représente d'ailleurs à elle seule Fr. 659'400.-), mais que la Commission de district n'a toutefois retenu qu'un montant de Fr. 800'000.-, correspondant aux 2/3 de la valeur à neuf ECA. Compte tenu des explications qui précèdent, le Tribunal juge que l'appréciation de la Commission de district est correcte.
ab) S'agissant du terrain, la Commission de district a retenu une valeur de Fr. 150.-/m2 pour les surfaces artisanales, le solde de la parcelle étant considéré comme négligeable. Le Tribunal relève que la parcelle est partiellement aménagée; elle est en effet bétonnée sur la moitié environ de la surface affectée en zone artisanale. Le prix retenu par l'autorité intimée revient ainsi à estimer à un montant de
Fr. 180.-/m2 le terrain aménagé et à Fr. 120.- ce qui ne l'est pas. Ce dernier montant est conforme au prix plancher fixé par les Instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la revision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles - ci-après : les Instructions - , p. 6; elles retiennent en effet pour les terrains à bâtir en zone industrielle des districts d'Yverdon, Echallens ou Cossonay, régions comparables à Servion, un prix au m2 compris entre Fr. 120.- et 250.-. Il n'est au demeurant pas critiquable de retenir une plus-value de Fr. 60.- par m2 pour la partie bétonnée. Le montant de Fr. 2'325'000.- retenu par l'autorité intimée pour la valeur vénale du terrain de cette parcelle doit donc être confirmée.
b) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte de loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI prévoit que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
L'autorité intimée a pris en compte une surface de 500 m2 au prix de Fr. 60.-/m2, soit un loyer de Fr. 30'000.-. Force est de constater que la surface prise en considération est faible: en effet, la totalité des surfaces bâties retenues par le Registre foncier est égale à 760 m2. Si l'on se réfère à la police ECA les surfaces utiles sont bien supérieures, puisqu'elles s'élèvent à un total de plus de 1'000 m2. Quant au chiffre retenu de Fr. 60.-/m2, le Tribunal constate qu'il est favorable aux recourants. C'est en effet, le montant minimum que les Instructions recommandent de retenir pour des ateliers ou des dépôts fermés situés hors d'une localité (cf. les Instructions, p. 4).
S'agissant du taux de capitalisation retenu, de 8%, il est conforme au règlement, ainsi qu'aux Instructions précitées selon lesquelles, s'agissant des immeubles industriels et commerciaux, "dans la règle, il y a lieu [...] d'appliquer un taux de capitalisation de 8 % du revenu brut".
La valeur de rendement de la parcelle no 360 doit ainsi être confirmée à Fr. 375'000.-.
c) Au vu des explications qui précèdent, la décision de la Commission de district du 2 juillet 1991, arrêtant à Fr. 1'750'000.- l'estimation fiscale de la parcelle no 360 doit être maintenue. Le pourvoi doit toutefois être considéré comme partiellement admis sur ce point, les recourants ayant obtenu, en raison de leur recours, qu'il soit tenu compte d'une plus grande surface en nature de bois.
Quant à la valeur de rendement, elle a été estimée à une somme de Fr. 1'500'000.-, résultant de la capitalisation du montant de Fr. 120'000.- à un taux de 8 %.
a) Les recourants, dans leur correspondance du 30 mars 1992, s'étonnent que les machines et matériels entrent dans le calcul des estimations fiscales. Cela résulte cependant expressément du texte des art. 3 al. 1 LEFI précité et 4 al. 2 REFI. Cette dernière disposition prévoit en effet que "les installations, agencements, machines et objets affectés économiquement d'une manière durable au service de l'immeuble par son propriétaire, qu'ils soient ou non fixés ou scellés à demeure [...] sont considérés comme accessoires des immeubles". C'est donc à juste titre que la Commission de district a pris en compte les machines dont il est question ici, telles une scie multiple, une tronçonneuse double, des déligneuses ou un pont roulant, pour n'en citer que quelques-unes, pour fixer l'estimation fiscale (au sujet de la notion d'accessoire, cf. arrêt de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles 89/03, Sq. SA, du 23.8.1991).
Force est dès lors de constater que cette manière de procéder est ainsi parfaitement légale; on ajoutera qu'elle n'est pas nécessairement désavantageuse dès lors que seuls les 80% de l'estimation fiscale sont pris en compte pour la détermination de la fortune imposable.
b) La valeur de rendement a été estimée de manière très modérée par la Commission de district (v. partie "Faits", lit. E); cela ressort clairement d'une comparaison des montants retenus au m2 par rapport aux chiffres recommandés par les Instructions. Compte tenu du rendement annuel retenu de Fr. 120'000, capitalisé au taux de 8% (là encore, conformément aux Instructions, déjà évoquées sur ce point au considérant 2b), la valeur de rendement arrêtée à Fr. 1'500'000.- apparaît correcte et doit être confirmée.
c) Pour établir la valeur vénale de la parcelle no 361, la Commission de district a procédé de la même manière que pour la parcelle no 360. Elle a apprécié la valeur des bâtiments en procédant à des abattements par rapport à la valeur à neuf résultant des taxations ECA; elle a repris, pour l'essentiel, s'agissant des accessoires, les valeurs d'assurance ECA. Elle a enfin estimé le terrain, entièrement situé en zone artisanale, à Fr. 150 par m2. Les recourants contestent le résultat ainsi obtenu qui leur paraît clairement excessif; ils font valoir la dépression qui prévaut sur le marché du bois et l'insuccès de leur annonce en vue de la vente de leurs bien-fonds; ils relèvent également que la réalisation de leurs biens (notamment des accessoires) ne pourrait se faire en pratique qu'à des prix dérisoires.
ca) La méthode d'estimation retenue par la commission intimée n'est nullement critiquable dans son principe. Il est en effet parfaitement correct de procéder à l'estimation des immeubles en cherchant à déterminer leur valeur objective sur le marché, ce indépendamment de l'affectation qu'à choisi de leur donner leur propriétaire. A cet égard, le Tribunal administratif, suivant en cela la jurisprudence de la Commission centrale des estimations fiscales, a toujours considéré que les valeurs arrêtées par l'ECA constituaient une base fiable d'appréciation (TA EF 91/005, L. et G. Fa, du 6.7.1992 et références citées). Cette solution présente l'avantage d'assurer une méthode d'estimation similaire malgré la disparité des immeubles à apprécier. Le Tribunal de céans a précisément confirmé le bien-fondé de cette manière de procéder s'agissant de la parcelle no 360.
cb) La parcelle no 361 présente toutefois des caractéristiques très particulières. Elle supporte en effet des constructions très importantes, dotées de nombreux équipements spéciaux, étroitement liées à celles-ci et indispensables au fonctionnement de la scierie des recourants. Force est de constater que, dans le cas d'espèce, une vente de cette parcelle ne pourrait guère intervenir à des conditions raisonnables qu'en faveur d'une autre entreprise du marché du bois. Un amateur provenant d'un autre secteur économique ne trouverait que fort peu d'utilité aux bâtiments sis sur cette parcelle et encore moins aux accessoires qui y sont rattachés.
Au demeurant, la transformation de ces bâtiments paraît problématique, dans la mesure où ils ne sont pas réglementaires (en raison des limites de construction relatives aux jonctions des RC 636c, 630f, et 637f; mais surtout en raison de l'art. 36 du règlement communal du plan d'extension qui limite à 3 m3 par m2 de parcelle le volume des constructions en zone artisanale : ce volume maximum est actuellement dépassé), et leur agrandissement est bien entendu exclu (art. 80 al. 2 LATC); cette circonstance rend plus difficile encore une réalisation de la parcelle avec les constructions qui l'occupent.
En outre, dès lors que l'on admet que seule une vente à une autre entreprise du marché du bois pourrait intervenir - peut-être - à des conditions raisonnables, les éléments de comparaison font défaut.
cc) Dans une hypothèse aussi particulière, le Tribunal considère que l'estimation de la valeur vénale ne peut être arrêtée sur la base des méthodes habituelles, décrites au considérant ca) ci dessus. A ses yeux, il convient alors de prendre en compte à cet effet le rendement brut et de le capitaliser conformément à l'art. 8 al. 2 REFI.
Le rendement annuel brut retenu par la Commission se répartit à raison de Fr. 30'000 pour la parcelle no 360 et de Fr. 120'000 pour la parcelle no 361; cette ventilation apparaît économiquement correcte puisque l'essentiel de la production de l'entreprise prend place sur la parcelle no 361. Au surplus, le rendement total ainsi obtenu, soit Fr. 150'000.-, représente un pourcentage raisonnable du chiffres d'affaires dégagé par l'entreprise des recourants, quelque peu inférieur à Fr. 3'000'000.-, si l'on fait abstraction de l'exercice 1991.
Au surplus, le Tribunal estime que le taux de capitalisation qui doit être retenu pour le calcul de la valeur vénale doit être inférieur au taux de 8% pris en compte dans la détermination de la valeur de rendement. Il retient en l'espèce un taux de 6%; appliqué au rendement annuel brut de Fr. 120'000.-, il détermine une valeur vénale de Fr. 2'000'000.-.
d) Au vu des explications qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle no 361 doit être arrêtée à Fr. 1'750'000.- [(2'000'000 + 1'500'000 ): 2] et la décision de la Commission de district modifiée dans ce sens. Le recours est ainsi admis sur ce point.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est partiellement admis en tant qu'il concerne la parcelle no 360. Il est admis en tant qu'il concerne la parcelle no 361.
II. La décision relative à la parcelle 360, rendue les 28 octobre et 30 novembre 1991 et modifiée le 2 juillet 1991 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, fixant à Fr. 1'750'000.- l'estimation fiscale de cette parcelle, est maintenue.
III. La décision relative à la parcelle no 361, rendue les 28 octobre et 30 novembre 1991 par l'autorité précitée, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est fixée à Fr. 1'750'000.-.
IV. Un émolument de Fr. 500.- (cinq cents francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux, à imputer sur l'avance de frais de Fr. 2'500.- déjà effectuée, dont le solde, par Fr. 2'000.-, leur est restitué.
Lausanne, le 9 septembre 1992
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
aux recourants personnellement, à 1077 Servion, sous pli recommandé;
à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, Le Bourg, à 1610 Oron;
au Département des finances, Service du cadastre et du Registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014 Lausanne.