canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 28 avril 1993
sur le recours interjeté par TOMASELLI
Gianni, représenté par sa mandataire la fiduciaire René Ischi, St-Pierre 2 à
1002 Lausanne,
contre
la décision la décision du 11 septembre 1992
de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe
(estimation fiscale des parcelles No 223 et 224 de Vallorbe).
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de :
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
constate en fait :
A. Le recourant
Gianni Tomaselli est propriétaire, à Vallorbe, de deux immeubles immatriculés
au Registre foncier sous Nos 223 et 224.
Le premier,
situé rue du Faubourg No 2, comprend deux appartements, l'un de 200 m² affecté
à l'habitation du recourant lui-même, l'autre de 130 m² affecté à l'habitation
de sa mère. S'y ajoute un atelier d'environ 400 m² qui n'est aujourd'hui
plus guère utilisé que comme dépôt,
l'entreprise ayant cessé de fabriquer elle-même les cuisines qu'elle vend à ses
clients. Selon la police d'assurance-incendie, il s'agit de bâtiments
construits en 1890 (1957 pour l'atelier, occupant un volume de 4'083 m3 et
taxés 1,1 millions (indice 600).
Le deuxième,
sis à la rue Vallotton No 1, comprend six appartements (4 pièces, 95 m²) loués
à des tiers, ainsi que des locaux commerciaux, affectés aux bureaux de
l'entreprise du recourant, à l'exposition des différents modèles de cuisines
offerts en vente, ainsi qu'à un dépôt (la surface commerciale est de l'ordre de
500 m²). Construit en 1964, ce bâtiment a un volume de 4345 m3 et a été taxé à
l'assurance-incendie 1,78 millions (indice 735).
B. Par décision
du 24 juin 1992, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales
décidées par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, la Commission d'estimation
fiscale d'immeubles du district d'Orbe (ci-après : la commission) a porté
l'estimation de l'immeuble No 223 de Fr. 440'000.-- à Fr. 770'000.-- , et celle
de l'immeuble No 224 de Fr. 550'000.-- à Fr. 1'220'000.--. A la suite d'un
recours du 2 juillet 1992, la Commission a procédé à une nouvelle calculation,
qui l'a amenée à arrêter les estimations précitées à Fr. 880'000.-- (pour le No
223) et à
Fr. 1'300'000.-- (pour le No 224). Cette nouvelle décision, datée du 11
septembre 1992, a fait l'objet du présent recours, déposé le 17 septembre 1992.
La
Commission a produit son dossier le 4 novembre 1992.
Le Tribunal
administratif a procédé à une visite des lieux, au cours de laquelle il a
entendu les parties qui ont confirmé leur position.
et considère en droit :
___________________
- Conformément
à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale, cette dernière ne devant toutefois pas
être dépassée.
En l'espèce,
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après :
la Commission) a estimé à Fr. 880'000.-- la parcelle No 223 (sise rue du
Faubourg No 2) et à Fr. 1'300'000.-- la parcelle No 224 (sise rue Vallotton No
1). Le détail des calculs est le suivant :
Parcelle 223
Valeur loc. M. Tomaselli :
Fr. 18'000.--
Valeur loc. M. Spinedi : Fr.
14'400.--
Total :
Fr. 32'400.--
Capitalisé à 7,5% : Fr.
430'000.--
Rendement atelier :
400 m² à Fr. 90.-- = Fr. 36'000.--
Capitalisé à 8% : Fr.
450'000.-- Estimation fiscale : Fr.
880'000.--
Parcelle 224
Valeur locative 6 app. :
env. 5'300.- x 12 = Fr. 64'000.--
Capitalisé à 7,5% Fr.
850'000.--
Rendement dépôt et expo :
300 m² à Fr. 60.-- = Fr. 18'000.--
Rendement bureaux : 200 m² à Fr. 90.-- = Fr. 18'000.--
Rendement total :
Fr. 36'000.--
Capitalisé à 8% : Fr.
450'000.-- Estimation fiscale : Fr.
1'300'000.--
Les
contestations du recourant portent d'une part sur le taux, (il revendique
l'application d'un taux de capitalisation de 8 ½% pour l'ensemble des
immeubles) et d'autre part sur le rendement attribué aux locaux commerciaux des
deux immeubles (ateliers, bureaux et locaux de dépôt et d'exposition), soit
deux fois Fr. 36'000.--.
- Dans le
système de la loi vaudoise, l'estimation fiscale d'un immeuble est faite à la
moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement, la valeur vénale
étant de toute manière le montant maximum envisageable. La valeur de rendement
s'établit en capitalisant le rendement brut ou net à un taux "...
tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et
périodiques" alors que la valeur vénale représente la valeur du marché
(art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles,
ci-après LEFI).
S'agissant
plus précisément des immeubles locatifs, le règlement d'application du 22
décembre 1936 (ci-après REFI), modifié par la novelle du 25 janvier 1991,
précise les choses comme suit :
a) la valeur vénale
s'établit conformément aux art. 8 et 9 du règlement, par renvoi de l'art. 21
al. 4 REFI. En substance, on doit tenir compte de l'offre et de la demande sur
le marché en prenant pour base la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble, la possibilité existant, à titre subsidiaire et en
l'absence d'indications permettant de définir une valeur du marché, de procéder
par la voie de la capitalisation du rendement brut à un taux qui doit tenir
compte notamment de la nécessité d'amortissement et des risques de placement;
b) pour la valeur
de rendement, on procède à une capitalisation du "revenu brut normal"
à un taux qui doit tenir compte des frais généraux et des frais d'entretien, et
qui peut varier dans la fourchette de 6 à 9 %. S'agissant d'un immeuble occupé
par son propriétaire, la commission doit procéder elle-même à l'évaluation du
revenu brut, si aucun loyer n'a été fixé.
Enfin dans
le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 15 août 1990,
le Département des finances a édicté le 31 janvier 1991 des instructions
réglant différents points (ci-après les instructions).
- Avant d'examiner
les critères pris en compte par l'autorité intimée en l'espèce, le tribunal
croit utile de rappeler quelques considérations générales relatives au marché
immobilier, considérations qui jouent un rôle essentiel lorsqu'il s'agit
d'estimer la valeur d'un immeuble.
Selon les
professionnels de l'immobilier, dans des conditions normales, la valeur vénale
d'un immeuble devrait se rapprocher de la valeur dite intrinsèque ou réelle,
correspondant en ce qui concerne le terrain au prix du jour en tenant compte des
possibilités d'utilisation et de construction, et pour les bâtiments au prix de
revient pondéré par un coefficient de vétusté. Dans la période actuelle, qui ne
voit plus fleurir les transactions à caractère spéculatif, c'est à dire dominé
par la recherche d'un gain n'ayant rien à voir avec la valeur intrinsèque de
l'immeuble, on peut admettre que la valeur vénale se rapproche sensiblement de
la valeur de rendement, soit d'une valeur qui, compte tenu du rendement
effectif de l'immeuble, permet de rentabiliser les fonds propres d'une manière
qui reste intéressante, c'est-à-dire correspondant au minimum au taux de
l'intérêt hypothécaire en premier rang.
Dans des
arrêts récents, le Tribunal administratif a admis d'une part l'existence d'une
pratique consistant à calculer la valeur de rendement des immeubles en prenant
pour base le taux de l'intérêt hypothécaire en premier rang et en ajoutant
environ 2 % pour obtenir le taux de capitalisation déterminant (arrêt EF 91/010
du 5 janvier 1993, consid. 3 a; arrêt EF 92/012 du 2 février 1993), et d'autre
part que, suivant les régions, les écarts entre valeur vénale et valeur de
rendement avaient tendance à se réduire (arrêt EF 92/031 du 15 janvier 1993).
- En l'espèce,
le recourant critique le taux retenu par la commission, en demandant, au terme
d'une argumentation plus que sommaire et à la limite même des exigences
légales, que l'on tienne compte d'un taux de capitalisation normal de 9,5 %,
soit 1 % plus élevé que le taux des emprunts effectivement contractés.
4.1 Il faut relever
tout d'abord que la commission a utilisé un taux moyen, censé déterminer aussi
bien la valeur vénale que la valeur de rendement. Cette manière de faire est
conforme au règlement, dans la mesure où, comme en l'espèce, il n'existe pas
dans la région d'éléments de comparaison (transactions récentes pour des
immeubles semblables bénéficiant de la même situation) (art. 8 al. 2 REFI).
Elle a d'ailleurs également été admise par la jurisprudence (arrêt EF 91/010 du
5 janvier 1993, déjà cité, consid. 3).
S'agissant
des taux eux-mêmes, tels qu'ils ont été appliqués par la commission, il y a
lieu d'observer ce qui suit :
4.2 S'agissant de
la parcelle 223, le taux de 7,5 % résulte d'une moyenne entre le taux
applicable selon les instructions du Département des finances au calcul de la
valeur de rendement (8,5 %) et celui de la valeur vénale (6,5 %). Certes, un
taux de 8,5 % est peut-être un peu bas, si on tient compte du taux hypothécaire
applicable en été 1992 (6,75 % pour les anciennes hypothèques, selon le Crédit
Foncier Vaudois, montant auquel il faut ajouter 2 % pour tenir compte des frais
d'entretien, comme on l'a vu ci-dessus). Mais la différence est minime et reste
dans les limites du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée. On peut du reste
se demander s'il est juste de considérer le bâtiment construit sur la parcelle
223 comme un immeuble locatif, puisque ne rentrent en principe dans cette
catégorie, selon les instructions, que les immeubles comptant 3 logements
indépendants au moins. Mais, d'une part, la différence est si minime (de
l'ordre de 2 % de l'estimation fiscale) qu'il faut admettre ici aussi qu'elle
échappe au contrôle judiciaire d'une autorité limitée à l'abus ou l'excès du
poids d'appréciation. D'autre part, les 2 appartements étant des habitations
familiales (occupés par le recourant lui-même et sa mère) il n'est pas établi
que le taux applicable devrait être supérieur à 7 ou 8 %.
Quant au
taux de 6,5 % applicable pour calculer la valeur vénale, il n'y a rien à
redire, dès lors qu'il conduit à une valeur vénale de l'ordre de Fr.
1'000'000.-- quelque peu inférieure à la taxe de l'assurance-incendie (1,1
millions) et représentant un prix au m3 de Fr. 250.--, correct au regard des
circonstances et notamment de l'âge du bâtiment.
4.3 Les
considérants qui précèdent valent, mutatis mutandis, pour la parcelle 224,
avec la précision qu'il s'agit sans conteste d'un immeuble à caractère locatif
prépondérant.
- Indépendamment
des taux appliqués par la commission, le recourant met en cause le rendement
locatif attribué à l'atelier, admettant un montant de
Fr. 36'000.-- (au lieu des Fr. 72'000.-- retenus par la commission).
En fait,
l'autorité intimée a tenu compte de la distribution réelle des locaux et
attribué une valeur de Fr. 36'000.-- à l'atelier faisant partie de la parcelle
223 (400 m2 à Fr. 90.--). Cette appréciation est à l'abri de toute critique, et
il faut même observer qu'un rendement de Fr. 90.-- le m2 est inférieur aux
fourchettes données par les instructions du département (p. 4). En fait, et
même si à la suite de circonstances tenant à la situation économique générale
et aux exigences du marché le recourant ne fabrique plus lui-même les cuisines
qu'il vend, il reste que l'atelier conserve une valeur d'utilisation réelle, tenant
déjà à sa situation au centre de la localité de Vallorbe, tout près de la gare,
et qu'une valeur de rendement de Fr. 90.-- au m2 n'a certainement rien
d'excessif à cet égard.
Quant aux
autres locaux, incorporés à la parcelle 224, il s'agit d'une part de bureaux
très bien aménagés pour lesquelles une valeur de rendement de
Fr. 90.-- le m2 est incontestablement très basse, et inférieure même de plus de
50 % aux valeurs minimums indiquées par les instructions. La même remarque peut
être faite pour le dépôt et les locaux d'expositions, pour lesquelles la valeur
retenue par la commission (Fr. 60.-- le m2) est extrêmement basse et ne saurait
en aucun cas être critiquée.
Il en
résulte que, sur tous ces points, l'argumentation du recourant - encore une fois
plus que sommaire, pour dire le moins - ne peut qu'être rejetée, ce qui
conduit à déclarer le pourvoi non fondé.
- Le recours
devant être rejeté, un émolument d'arrêt doit être mis à la charge du recourant
débouté (art. 55 LJPA). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de Fr.
1'250.- est mis à la charge du recourant, montant compensé par l'avance de
frais effectuée.
Lausanne, le 28 avril 1993/sa
Au
nom du Tribunal administratif :
Le
président :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant Gianni Tomaselli par
l'intermédiaire de sa mandataire la fiduciaire René Ischi, St-Pierre 2 à
Lausanne, sous pli recommandé;
**- au Registre foncier, rue de la Poste
2, 1350 Orbe;
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en
deux exemplaires.**
