canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 31 août 1993
sur le recours interjeté par MATALEX
PROMOTION SA , p.a. de Rham & Cie SA, à Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aigle du 26 octobre 1992, relative à
l'estimation de la parcelle no 141 de la commune de Bex.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM. E. Poltier, président
R. Ernst, assesseur
J. Morel, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. La société
Matalex Promotion SA (ci-après : Matalex SA) est propriétaire de la parcelle no
141 de la commune de Bex, qui abrite le bâtiment ECA no 453. Sise à l'avenue de
la Gare, cette parcelle, d'une surface de 1'183 m2, accueillait anciennement un
hôtel. Après en avoir fait l'acquisition, la recourante y a créé des
appartements, des bureaux et des magasins; elle a produit un décompte du coût
final de construction du 11 juin 1991, établi par le bureau Arco Architecture
et conseils S.A., qui se monte à Fr. 3'839'359.--. On reviendra sur ce document
- dont la recourante a produit ultérieurement le détail des postes 1 et 5 -
dans les considérants en droit ci-après.
La police
d'assurance bâtiment établie en avril 1991 par l'établissement cantonal
d'assurance contre l'incendie (ci-après : ECA) prend en compte une valeur à
neuf de Fr. 2'512'450.-- (à l'indice 105 valable pour 1991) et un volume de
4'873 m3.
Quant à
l'état locatif de l'immeuble de la recourante, il s'élevait à
Fr. 245'460.-- au 1er janvier 1991 et à Fr. 248'460.-- au 1er octobre 1991.
B. Par décision
du 11 novembre 1991, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district d'Aigle (ci-après : la Commission de district) a fixé l'estimation
fiscale de la parcelle litigieuse à Fr. 3'310'000.--. Ce montant est obtenu en
capitalisant à un taux moyen de 7,5 % le revenu locatif annuel.
C. Par acte daté
du 12 novembre 1991, Matalex SA, agissant par l'intermédiaire de la société de
Rham & Cie SA, a interjeté recours contre cette décision, que la Commission
de district a toutefois maintenue par décision des 26 et 29 octobre 1992.
La société
recourante a recouru à nouveau par courrier du 3 novembre 1992, complété par un
mémoire du 11 novembre suivant; elle conclut à une estimation fiscale arrêtée à
Fr. 2'589'000.--; les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés
plus loin en tant que de besoin. Au demeurant, elle s'est acquittée dans le
délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'500.--.
L'autorité
intimée a déposé des observations le 27 janvier 1993, tandis que la recourante
a encore produit des déterminations en date des 10 février, 21 avril et 18 mai
1993.
D. Les parties
n'ayant pas requis leur audition personnelle, le Tribunal administratif a
délibéré à huis clos.
et considère en droit :
___________________
- L'autorité
intimée a expliqué dans ses déterminations que les travaux de rénovation lourde
subis par l'immeuble avait créé un motif de revision ordinaire; elle a
toutefois précisé que, dans la mesure où ce bâtiment était un locatif, il
devait de ce chef être réestimé dans le cadre de la revision générale pour
l'échéance du 31 décembre 1992 et a dès lors jugé équitable de lui appliquer
les principes de la revision générale pour les immeubles locatifs.
Cette façon
de faire n'est pas critiquable et elle doit être confirmée. La société
recourante ne le conteste d'ailleurs pas, mais elle juge trop élevé le nouveau
montant de l'estimation fiscale arrêtée à Fr. 3'310'000.--.
- Selon l'art.
2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale est faite en prenant la moyenne entre la
valeur de rendement et la valeur vénale du bien-fonds.
L'art. 3
LEFI précise que l'estimation fiscale comprend l'estimation du sol, des
bâtiments et des accessoires. Au sens de l'art. 4 REFI, sont considérés comme
accessoires des immeubles :
"Les installations, agencements, machines
et objets affectés économiquement d'une manière durable au service de
l'immeuble par son propriétaire, qu'ils soient ou non fixés ou scellés à
demeure."
Dans sa
jurisprudence, le Tribunal administratif a toutefois jugé que bien que les
dispositions légales ne fassent pas mention des parties intégrantes, il fallait
cependant en déduire que ces dernières devaient, à plus forte raison, être
prises en compte dans le calcul de l'estimation fiscale (cf. Tribunal
administratif, arrêt EF 91/006, du 12.5.1993), conformément à l'art. 642 al. 1
CC, aux termes duquel "le propriétaire d'une chose l'est de tout ce qui
en fait partie intégrante". L'alinéa 2 de ce même article définit la
partie intégrante comme "ce qui, d'après l'usage local, constitue un
élément essentiel de la chose et ne peut être séparé sans la détruire, la
détériorer et l'altérer." Selon une formule du Tribunal fédéral, les
parties intégrantes sont des éléments constitutifs d'une chose qui, pris
isolément, ne constituent pas une chose en eux-mêmes. "Ainsi en est-il,
par exemple, du mur ou de la charpente d'une maison et d'une manière générale,
selon la définition légale, de tout ce qui compose la maison comme telle et ne
peut en être enlevé qu'en la détruisant, l'endommageant ou la modifiant"
(ATF 64 II 83, sp. 85 - JT 1938 I 518, sp. 520; v. également Paul-Henri
Steinauer, Droits réels, Berne, 1985, p. 274).
a) La
recourante estime notamment que la valeur vénale devrait coïncider avec celle
de rendement, cette dernière devant en définitive être seule prise en compte
pour fixer l'estimation fiscale.
Il est vrai
que l'art. 8 al. 2 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale
des immeubles (ci-après : REFI) prévoit qu'"à défaut d'indications
(prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,
la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles."
En l'espèce,
le tribunal n'est pas dépourvu d'indications relatives à la valeur vénale; il
dispose au contraire du décompte d'ARCO Architecture et Conseils SA, qui permet
précisément d'établir la nouvelle valeur vénale de l'immeuble litigieux. En
effet, selon la jurisprudence constante de la CCEF, confirmée par le Tribunal
administratif, la nouvelle valeur vénale après des travaux de transformations
représente, dans le cadre d'une mise à jour motivée par des travaux de
transformations, l'investissement consenti par le propriétaire (cf. Tribunal
administratif, arrêts EF 91/006, du 12.5.1993, et les références citées); ce
raisonnement doit s'appliquer par analogie dans le cadre d'une revision
générale si, comme en l'espèce, l'immeuble à estimer vient d'être rénové; il
faut par conséquent se référer au décompte précité. Celui-ci comporte six
postes, représentant un montant total de
Fr. 3'839'359.--, qui sont les suivants :
a) Terrain (CFC 0) Fr. 1'533'098.20
b) Travaux préparatoires (CFC 1) Fr.
201'913.00
c) Bâtiment (CFC 2) Fr. 1'859'801.70
d) Aménagements extérieurs (CFC 4) Fr.
66'461.30
e) Frais secondaires et comptes d'attente (CFC 5) Fr.
158'174.80
f) Ameublement et décoration (CFC 9) Fr.
19'910.00
Total Fr. 3'839'359.00.
Dans sa
jurisprudence, le Tribunal administratif a jugé que certains frais, tels les
travaux préparatoires ou les frais secondaires, ne devaient pas entrer en ligne
de compte dans le calcul de la nouvelle valeur vénale au motif qu'ils
n'apportaient pas de plus-value durable à l'immeuble (Tribunal administratif,
EF 91/006, du 12.5.1993, et les références citées). Cette conception doit être
reconsidérée. En effet, aux termes de la loi, la valeur vénale d'un immeuble
constitue sa valeur marchande (art. 2 al. 4 LEFI); par conséquent, il faut
prendre en compte l'ensemble des frais immobiliers de nature à influencer le
prix de vente de l'immeuble auxquels ils se rapportent, ainsi que le prévoient
les dispositions de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux
(LI) en matière de gains immobiliers, dont il convient de s'inspirer vu la
similitude de la problématique. L'art. 42 LI définit en effet la valeur de
l'immeuble par son prix d'acquisition augmenté des impenses, ces dernières
représentant les dépenses inséparablement liées à l'acquisition ou à
l'aliénation, ou qui contribuent à l'augmentation de la valeur de l'immeuble
(art. 48 LI). Elles comprennent notamment :
"a) les droits de mutation sur les
transferts à titre onéreux, les frais d'actes et d'enchères;
b) les commissions et frais de courtage effectivement payés pour l'achat et la
vente;
c) les dépenses donnant une plus-value à l'immeuble;
d) le coût de travaux d'utilité publique mis à la charge du propriétaire;
e) l'acquisition et le rachat de servitudes;
f) les frais des emprunts hypothécaires contractés au moment de l'achat, de
même que les frais des emprunts contractés pour des transformations et
réparations."
En matière
d'estimation fiscale, il s'agit de fixer la valeur vénale de l'immeuble selon
les mêmes principes, soit en prenant en compte notamment le prix d'achat de
l'immeuble, du terrain, ainsi que toutes les impenses au sens de l'art. 48 LI;
cela vise aussi bien les "dépens donnant une plus-value à l'immeuble"
(art. 48 lit. c LI) que les autres frais visés par cette disposition. Il suffit
dès lors de se référer au décompte fourni par la recourante pour constater
qu'il doit intervenir dans sa totalité pour le calcul de la valeur vénale; en
effet, toutes les dépenses qu'il recouvre constituent des impenses au sens de
l'art. 48 LI, à l'exception, peut-être, du CFC 9 ("ameublement et
décoration"). La question de savoir si ce poste doit intervenir dans le
calcul de la valeur vénale peut toutefois demeurer ouverte : la somme en cause,
de
Fr. 19'910.--, faible eu égard à la valeur du bâtiment, est de toute manière
peu déterminante dans le cadre de l'estimation fiscale; elle peut par
conséquent être négligée. Au demeurant, la différence résultant du montant du
coût final de construction établi par Arco Architecture et Conseils SA en juin
1991, de
Fr. 3'839'359.--, et son arrondi, soit Fr. 3'800'000.--, qui, par
simplification sera pris en compte pour le calcul de l'estimation fiscale,
compense largement la somme représentée par le CFC 9.
b)
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, il
précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net
ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient
en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de
construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux
doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des
frais d'entretien.
La
recourante expose que la valeur de rendement devrait correspondre à la
capitalisation du revenu locatif à un taux de 9 % ou à la capitalisation du
rendement net à un taux de 7,2 %.
Le tribunal
de céans a récemment jugé dans un arrêt de principe que pour calculer la valeur
de rendement des immeubles locatifs, il convenait de prendre pour base le taux
de l'intérêt hypothécaire en 1er rang en vigueur à la date choisie pour
l'établissement de l'état locatif et d'y ajouter environ 2 % pour obtenir le
taux de capitalisation déterminant (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029, du
23.3.1993, et les références citées). Il a en effet considéré qu'une telle
façon de procéder permettait d'assurer une certaine égalité de traitement entre
propriétaires et qu'elle était au demeurant conforme à la pratique des experts
immobiliers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15.1.1993). Il n'y a
pas donc pas lieu de la remettre en cause ici.
A cet égard,
la société recourante a produit deux états locatifs, l'un au 1er janvier 1991,
de Fr. 245'460.--, le second, au 1er octobre 1991, de
Fr. 248'460.--. Le taux qui prévalait au 1er janvier 1991 était de 6,25 % alors
que celui en vigueur au 1er octobre 1991 était de 6,5 %, de sorte qu'en vertu
de la jurisprudence précitée, la valeur de rendement de l'immeuble litigieux se
situe entre
Fr. 2'975'000.-- (245'460.-- capitalisé au taux de 8,25 %) et Fr. 2'923'000.--
(248'460.-- capitalisé au taux de 8,5 %). L'estimation fiscale représentant la
moyenne entre la valeur vénale (en l'espèce, Fr. 3'800'000.--) et la valeur de
rendement, on obtient ainsi une estimation fiscale comprise entre Fr.
3'360'000.-- et
Fr. 3'387'000.--. Dès lors, le montant de Fr. 3'310'000.-- retenu par la
commission de district n'apparaît pas excessif.
La
recourante invoque encore un calcul de la valeur de rendement sur la base de la
méthode du rendement net. Cependant, les experts immobiliers procèdent
généralement, on l'a vu, à l'estimation des immeubles d'habitation collectives
en se fondant sur le rendement brut. L'art. 21 REFI en fait de même, en
excluant ainsi une évaluation sur la base du rendement net, au motif que cette
méthode est sans doute tout à la fois plus difficile à pratiquer et moins
fiable, voire moins sûre s'agissant du respect du principe de l'égalité de
traitement; il suffit d'ailleurs de se demander comment procéder au calcul du
rendement net d'un immeuble donné (au regard de ses charges diverses et
variables) pour mesurer l'ampleur du problème. Le tribunal retient ainsi que les
commissions de district sont fondées à procéder exclusivement pour ce type
d'immeubles sur la base de la méthode du rendement brut. Le taux de
capitalisation retenu doit bien sûr être justifié (art. 21 al. 2 REFI) et
assurer, en règle générale, un rendement net normal; tel est précisément le cas
si l'on procède de la manière décrite ci-dessus. A supposer d'ailleurs, dans le
cas d'espèce, que l'on admette le rendement net computé par la recourante de
Fr. 186'400.--, auquel on appliquerait le taux de 6%, correspondant au taux le
plus favorable prévu par l'art. 7 al. 1 REFI, la valeur de rendement
s'établirait alors à Fr. 3'107'000.--, soit un montant supérieur à la valeur de
rendement de Fr. 2'923'000.-- retenue par la Commission de district. Force est
dès lors d'écarter le moyen de la recourante tiré d'un calcul fondé sur la
méthode du rendement net.
- Le recours
doit donc être rejeté et les frais du présent arrêt mis à la charge de la
société recourante.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est
rejeté.
II. La décision rendue
le 26 octobre 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeuble du
district d'Aigle est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle no 141 de
la commune de Bex étant fixée à Fr. 3'310'000.--.
III. Un montant de Fr.
1'500.-- (mille cinq cent francs) est mis à la charge de la recourante.
Lausanne, le 31 août 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président : Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
