canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 23 février 1995
sur le recours interjeté par Emile et Marie-José SCHNEITER , conjointement pour l'un d'entre eux avec l 'hoirie de Michel Gremaud , av. Florimont 2, 1006 Lausanne,
contre
les décisions rendues sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne, relatives à l'estimation des parcelles nos 1046, 1050, 1051, 1379, 1382, 3322, 5752 de Lausanne, no 1443 de Pully, nos 470 et 473 de Renens et no 79 d'Epalinges.
(Recours EF 93/068, 93/077, 94/002, 94/003, 94/004, 94/005, 94/006, 94/007, 94/024).
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. Etienne Poltier, président
Jacques Morel, assesseur
Rolf Ernst, assesseur
Greffière : Mme N. Krieger, sbt
constate en fait :
A. Emile Schneiter est propriétaire d'immeubles qui sont situés à Lausanne, rue du Maupas 42b et c, 42c, 31 et 21b (parcelles nos 1382, 1379, 1046 et 1051) et avenue du Léman 50 (parcelle no 5752); à Renens, rue de l'Industrie 7 et 9 (parcelles nos 473 et 470) et à Epalinges, chemin de l'Arzillier 2 (parcelle no 79).
Son épouse, Marie-José, est propriétaire des immeubles situés à Lausanne rue du Maupas 21 (parcelle no 1050) et chemin de Clamadour 13 (parcelle no 3322).
Emile Schneiter détient la parcelle 1443, situé à l'avenue de Lavaux/Guillemin 20, à Pully, en société simple avec l'hoirie Michel Gremaud.
Tous ces immeubles sont voués essentiellement à l'habitation. Les détails relatifs à chacun de ces immeubles seront indiqués plus loin dans la mesure utile.
Par acte authentique du 17 août 1994, Emile Schneiter a acquis en copropriété avec sa fille Liliane Parent l'immeuble situé rue de l'Industrie 11 à Renens, dont l'estimation fiscale n'est pas litigieuse en l'espèce. Cet immeuble a fait l'objet dernièrement d'importantes réparations (quasiment un million de francs). Le prix de la vente a été fixé à Fr. 5'600'000.-.
Dans le questionnaire qu'ils ont rempli à l'intention de la Commission d'estimation fiscale des immeubles (ci-après : la CEFI), les intéressés ont indiqué que l'état général des immeubles était bon pour les parcelles 1051 de Lausanne et 79 d'Epalinges et normal pour les parcelles 1443 de Pully, 1379, 5752, 1050, 3322 de Lausanne et 470 de Renens; en revanche, ils ont précisé que les immeubles situés sur les parcelles 1046 de Lausanne (Maupas 31) et 473 de Renens (Industrie 7) étaient dans un état d'entretien médiocre.
Les états locatifs des parcelles de Lausanne, Pully et Epalinges ont été établis le 1er janvier 1992. Ceux relatifs aux parcelles nos 473 et 470 de Renens ne sont pas datés, mais il y a tout lieu de penser qu'ils remontent à la même période, compte tenu du fait que le questionnaire général a été envoyé à leur propriétaire en octobre 1991.
Le Crédit foncier vaudois a fixé le taux de base des anciens emprunts hypothécaires en 1er rang à 6 3/4 % dès le 1er avril 1991.
B. Après avoir recueilli ces formulaires, ainsi que les états locatifs et les polices ECA, la CEFI a arrêté, dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, pour tous les immeubles concernés l'estimation fiscale en capitalisant le revenu locatif annuel à un taux moyen de 7,75 %. Ces décisions retiennent les estimations suivantes:
Parcelle no :
lieu :
ancienne estimation :
nouvelle estimation :
1379
Lausanne
1'150'000.-
2'948'000.-
1382
idem
1'216'000.-
2'730'000.-
1046
idem
165'000.-
412'000.-
1050
idem
1'818'000.-
2'990'000.-
1051
idem
1'354'000.-
1'498'000.-
3322
idem
774'000.-
1'846'000.-
5752
idem
598'000.-
1'788'000.-
79
Epalinges
2'732'000.-
3'074'000.-
470
Renens
2'865'000.-
7'157'000.-
473
idem
1'057'000.-
2'631'000.-
1443
Pully
2'622'000.-
4'647'000.-
Dans le cas des parcelles nos 1443 de Pully et 3322 de Lausanne, la CEFI n'a pas tenu compte du loyer encaissé pour les garages.
Emile et Marie-José Schneiter ont recouru à chaque fois auprès de la Commission d'estimation, dans certains cas après avoir demandé des renseignements complémentaires sur le calcul de la valeur d'estimation. Celle-ci leur a notifié des décisions de rejet de recours (sauf pour les parcelles situées à Renens), après avoir procédé au calcul suivant :elle a déterminé la valeur de rendement en capitalisant les états locatifs à un taux de 8,75% et la valeur vénale en capitalisant ceux-ci à un taux de 6,95 %. Cette opération mathématique a conduit dans la plupart des cas à un résultat supérieur à celui retenu dans les décisions attaquées, raison pour laquelle la CEFI a maintenu les estimations telles qu'elles avaient été notifiées précédemment. Les recours concernant les parcelles nos 473 et 470 de Renens ont cependant été admis : la CEFI a fixé l'estimation fiscale de la parcelle no 473 à Fr. 2'351'000.- (en arrêtant l'estimation fiscale à la valeur vénale, la valeur de rendement étant supérieure à la valeur vénale des immeubles) et celle de la parcelle no 470 à Fr. 6'682'000.-.
C. Emile Schneiter, qui représente son épouse, ainsi que l'hoirie de Michel Gremaud dans le cadre de la présente procédure, a saisi en temps utile le Tribunal administratif (ci-après : le tribunal) de recours dirigés contre ces décisions. Les causes ont été jointes. Les moyens invoqués à l'appui de ces recours seront examinés plus loin dans la mesure utile.
Dans le cadre de la procédure d'instruction des recours, la CEFI a présenté, selon ses propres termes, un calcul de contrôle; celui-ci reprend le calcul habituel de la valeur de rendement, en capitalisant les états locatifs cette fois à un taux de 8,5 %; elle a déterminé la valeur vénale, en recherchant la valeur intrinsèque des immeubles concernés, en tenant compte de la valeur du terrain et de la valeur à neuf de l'habitation, dont elle a déduit un coefficient de vétusté. Les paramètres retenus pour chaque immeuble litigieux seront décrits et analysés dans la partie "droit".
Le tribunal a tenu audience en date du 17 mai 1994 en présence du recourant et de M. Cruchaud, président de la CEFI. La conciliation, tentée pour l'immeuble situé au Maupas 31 (parcelle no 1046 de Lausanne), a échoué.
A l'issue de l'audience, la CEFI a été invitée à produire le document de travail qu'elle utilise pour la détermination des prix des terrains dans le cadre de ses estimations et à indiquer si elle entendait réexaminer l'estimation fiscale de la parcelle no 470 sise rue de l'Industrie 9 à Renens.
Le 24 juin 1994, l'autorité intimée a produit ce document qui a été versé au dossier. Elle a encore apporté les précisions suivantes:
*"Lausanne : Le plan de zone annoté de la commune de Lausanne comporte des fourchettes de prix de terrains établis par la Commission sur la base des transactions enregistrées dans les années 1990. Ce plan n'a été utilisé que dans le cadre des traitements des recours, comme les immeubles ont été taxés sur la base de leur rendement en première instance.
Ce plan ne comporte pas d'indication sur les plans partiels d'affectation; la situation réglementaire effective de chaque parcelle n'y figure par conséquent pas. La Commission a tenu compte de ces affectations dans le cadre du traitement des recours en pondérant les valeurs selon le coefficient d'utilisation du sol.
Par conséquent des écarts parfois significatifs existent entre les fourchettes de prix figurant sur le plan et les valeurs retenues concrètement par la Commission au vu des possibilités de construction.*
*Renens: La taxation de cette commune n'a suscité que très peu de recours en première phase de révision générale. Par conséquent les recours ont été traités sur place avec le délégué de la Commune de Renens qui a communiqué au coup par coup les indications utiles sur les valeurs des terrains. Il ne reste aucun document écrit résumant les valeurs retenues en fonction de l'emplacement des immeubles.
La Commission a examiné une nouvelle fois le dossier de la taxation de la parcelle no 470 de Renens. Après une visite sur place, elle a décidé de maintenir sa position, notamment en ce qui concerne le prix retenu pour le terrain, le coefficient d'utilisation du sol étant important.*
*Epalinges : Même problème pour Epalinges, la Commission ne dispose pas de plan annoté.
La Commission avait retenu un prix de Fr. 400.- le m2 pour la parcelle no 79 d'Epalinges.
A titre d'information, la parcelle no 73 sise au chemin des Croisettes 18 dans la même zone a été vendue à Fr. 808.- le m2 en décembre 1989. Elle comportait des bâtiments à démolir et la vente a été conclue au moment où le permis de construire a été délivré. Nous pouvons donc considérer que le prix de vente ne portait que sur le terrain.*
Pully : La Commission ne dispose pas non plus de plan ou de statistiques. Le Service de l'urbanisme de la Commune de Pully nous a confirmé que dans les années 90, les prix ont évolué dans une fourchette de Fr. 500.- à Fr. 1'500.- le m2 du terrain en zone locative. La Commission avait retenu le prix de Fr. 500.- pour la parcelle de M. Schneiter."
Le 19 août 1994, le recourant a présenté d'ultimes observations.
Les parties ont encore été interpellées le 28 décembre 1994 par le juge instructeur. Leurs réponses des 4 et 17 janvier 1995 ont été versées au dossier, les recourants produisant en outre une pièce supplémentaire par lettre du 17 février 1995.
et considère en droit :
___________________
b) L'autorité a, en vertu du droit constitutionnel (art. 4 Cst), le devoir de motiver ses décisions, sauf le cas d'urgence, le cas où l'administré connaît ou devait connaître la motivation et le cas où il est fait entièrement droit à sa demande La motivation pourra être plus sommaire dans l'administration de service public, dans l'administration comportant des décisions de masse identiques et dans le cas de non-renouvellement de décisions comportant un terme ne laissant aucune expectative de renouvellement. Dans ces cas, il suffira que la motivation soit donnée sur demande. La motivation peut être orale ou écrite; elle doit être rédigée de sorte que l'administré puisse estimer ses chances dans un recours éventuel. Le requérant doit notamment savoir quelle est la portée de la décision et sur quels points l'attaquer. La motivation doit donc indiquer brièvement les réflexions de l'autorité sur les éléments de fait et de droit essentiels; il n'est cependant pas nécessaire qu'elle prenne position sur chacun des arguments de droit ou des allégués de fait (Blaise Knapp, Précis de droit administratif, 1991, 4ème édition, p. 150, ch. 689 et 690; voir également André Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. I, p. 386 et 387).
c) Les décisions arrêtant l'estimation fiscale en première instance sont comparables à celles prononcées en matière fiscale, lesquelles sont rendues de manière automatisée et partant motivées de manière extrêmement sommaire. Cela étant, on peut néanmoins se poser la question de savoir si en l'espèce la CEFI a satisfait à son obligation de motivation en rendant des décisions qui ne font que rappeler la précédente estimation fiscale et arrêtent la nouvelle estimation sans indiquer les valeurs (de rendement et vénale) retenues; il ne serait peut-être pas excessif d'attendre des commissions de district qu'elles mentionnent à tout le moins le calcul simple conduisant au résultat de l'estimation, soit l'état locatif et le taux de capitalisation retenus. Les décisions litigieuses ont toutefois été rendues sur recours et sont comparables plutôt aux décisions prononcées sur réclamation par les autorités fiscales; comparées à ces dernières, force est de constater un déficit de motivation non négligeable dans les décisions aujourd'hui querellées.
Quoi qu'il en soit, force est d'admettre, en l'état actuel de la procédure, que si violation de ce devoir il y a eu, elle a été réparée; le recourant a en effet obtenu une motivation suffisante, pour l'essentiel tout au moins, ne serait-ce que dans la réponse de la CEFI. Par conséquent, ce grief ne saurait conduire en l'espèce à l'annulation des décisions attaquées (dans ce sens, Grisel, op. cit. p. 379). Il n'en reste pas moins qu'une motivation quelque peu plus substantielle des décisions sur recours de la commission de district serait souhaitable.
Les recourants soutiennent quant à eux que la valeur de rendement des immeubles devrait être fixée en fonction d'un taux de capitalisation compris entre 9 et 11 % afin de tenir compte de la réalité économique. Ils concluent formellement à l'application d'un taux uniforme de 10 %, aussi bien pour la valeur de rendement que pour la valeur vénale. A plusieurs reprises - et en dernier lieu le 17 février 1995 - les recourants ont évoqué l'évolution négative du marché immobilier dans la période actuelle; ils perdent cependant de vue que seule est déterminante dans le cadre de la présente procédure, notamment pour la fixation du taux de capitalisation applicable, la situation prévalant durant la période 1991-1992, soit celle de la première étape de révision générale.
b) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
En vertu des art. 5 et 7 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
S'agissant d'immeubles locatifs, l'art. 21 REFI prévoit que la valeur de rendement de tels immeubles s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 ci-dessus, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 %. La valeur vénale des immeubles locatifs est établie conformément aux articles 8 et 9 REFI.
Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances (en abrégé : les instructions) indiquent, s'agissant d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8,5 %. Elles prévoient que la valeur vénale de ces immeubles, à défaut d'indications, peut être obtenue également en capitalisant le rendement brut, à un taux fixé dans la règle à 6 à 6,5 % selon le genre d'immeuble.
c) Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique; elle tient compte de manière correcte, voire large, selon les auteurs cités, des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique ainsi, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380 et ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031 et EF 93/073 déjà cités).
d) Il est communément admis qu'il est extrêmement difficile, en l'absence de transferts onéreux, d'arrêter de manière sûre des valeurs vénales immobilières, ce d'autant plus en période de turbulences financières. A cet égard, si la méthode de la valeur intrinsèque est une méthode d'évaluation couramment utilisée, elle présente néanmoins l'inconvénient majeur d'aboutir à un résultat qui dépend fortement de la valeur attribuée aux paramètres pris en compte (Martin Hoesli, André R. Bender, L'expert-comptable suisse 6/93, p. 387 et ss). Les premiers résultats pour Genève d'une étude tendant à la "création d'indices de l'immobilier suisse" démontrent que le m3 SIA, le m2 et la pièce constituent des indices qui suivent la même tendance en raison de la relation évidente qui existe entre la surface, le volume et le nombre de pièces; ces résultats révèlent, en revanche, que les prix de l'immobilier ont augmenté en 1991, puis accusé une chute vertigineuse en 1992 (André R. Bender, Martin Hoesli, Brahim Gacem, L'expert-comptable suisse, 1-2/94, p. 33 et ss, spécialement p. 37).
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031 du 15 janvier 1993 déjà cité). Il a toutefois précisé qu'il n'en résultait pas encore que la valeur de rendement et la valeur vénale seraient identiques. L'autorité de céans a confirmé plus récemment qu'en dépit du tassement que connaissait actuellement le marché immobilier, il subsistait néanmoins un certain écart entre la valeur marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à Lausanne. Elle a considéré que cette différence s'expliquait par le fait que les immeubles situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservaient une valeur-refuge indépendamment de leur valeur de rendement (arrêts EF 93/051 et 93/052 du 25 janvier 1994 et réf. citées).
Certains acteurs économiques du marché immobilier suggèrent aujourd'hui de calculer la valeur vénale d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 X valeur de rendement)
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Selon cette méthode (désignée plus loin sous le vocable de "méthode Joye", quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment. La méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans le calcul même de la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement . Elle s'apparente également à la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce sujet, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, op. cité p. 735; Pierre Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées). Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises : cette méthode a été employée d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) ou à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994;) et enfin à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994).
Cette dernière solution doit ici être confirmée, la jurisprudence de l'autorité de céans devant donc être précisée en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode Joye doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle (par capitalisation, pour le calcul de la valeur vénale d'un immeuble sis dans le district de Lausanne, de l'état locatif au taux de 6,95%). Le tribunal estime que la méthode précitée bénéficie d'une large reconnaissance actuellement dans les milieux immobiliers et il faut considérer dès lors qu'elle permet de cerner de manière optimale la valeur du marché, partant la valeur vénale au sens défini par l'art. 2 al. 4 LEFI. L'approche préconisée ici donne sans doute un poids très important à la valeur de rendement, celle-ci intervenant également dans le calcul de la valeur vénale, de surcroît avec un facteur pondérateur de 2. On aurait pu songer à calculer l'élément "valeur de rendement" dans l'application de la méthode Joye en capitalisant l'état locatif déterminant à un taux différent de celui retenu pour computer la valeur de rendement, au sens cette fois de l'art. 2 al. 3 LEFI (soit, comme on vient de le voir, à un taux correspondant à celui de l'intérêt hypothécaire majoré de deux points); il n'est d'ailleurs pas exclu que certains acteurs économiques et notamment les banques procèdent de la sorte. Le tribunal retient néanmoins comme artificielle une approche dans laquelle on computerait la valeur de rendement de deux manières différentes; avec un taux uniforme, on aboutit de surcroît à un rapprochement réel, conforme à l'évolution économique, entre valeur de rendement et valeur vénale. En règle générale, l'autorité de céans appliquera donc un seul et même taux de capitalisation pour le calcul de la valeur de rendement, dans les deux étapes successives de la démarche (soit dans le cadre du calcul de la valeur de rendement, puis dans celle de la valeur vénale selon la méthode Joye).
e) Il convient de distinguer les deux volets du problème, en analysant d'abord la valeur de rendement, puis la valeur vénale (pour ce second aspect, voir infra lit. f). S'agissant de la première, les recourants soutiennent que la commission n'aurait pas respecté la jurisprudence évoquée plus haut (v. lit. c) et que celle-ci entraînerait d'ailleurs un taux de capitalisation trop faible.
Naegeli/Hungerbühler (op. cit. p. 111 et ss) indiquent une fourchette de 1 à 3 % à ajouter au taux hypothécaire en 1er rang pour obtenir le taux de capitalisation applicable pour la détermination de la valeur de rendement; ils suggèrent cependant des taux de 2 à 2, 5 % pour les locatifs récents et de 2,5 à 3 % pour les locatifs plus anciens, tout en précisant que les taux en question doivent être fixés en dessous des taux moyens pour les biens-fonds qui se trouvent dans les grands centres. Ils admettent qu'un mauvais état d'entretien pourrait conduire à retenir un taux de capitalisation plus élevé. Lachat/Micheli (op. cit., p. 234) considèrent ces pourcentages comme trop élevés en relevant que les frais d'entretien d'un immeuble sont en règle générale de 0,5% du coût de construction durant les dix premières années et de 1% au-delà. Le tribunal, sans se rallier à ces derniers auteurs, retient qu'une majoration de deux points est assurément suffisante, ce d'autant que les immeubles des recourants bénéficient d'une situation favorable à Lausanne ou dans l'agglomération voisine. Il ne voit pas dans l'argumentation des recourants de motifs emportant la conviction d'écarter l'avis des auteurs précités, pour retenir en définitive suivant leurs voeux des taux de capitalisation de l'ordre de 10%, voire plus, pour le calcul de la valeur de rendement. L'autorité de céans confirme ainsi le taux de capitalisation de 8,75 % (et non 8,5% comme développé dans les réponses de la commission aux différents recours) pour la valeur de rendement des immeubles dont l'estimation est ici litigieuse, soit le taux d'intérêt hypothécaire en 1er rang majoré de deux points. Cette méthode de calcul, qui se fonde sur la méthode du rendement brut, conformément à l'art. 21 al. 2 REFI (Tribunal administratif, arrêt EF 92/048 du 31 août 1993), tient à ses yeux correctement compte des frais généraux et des frais d'entretien courants (EF 92/029 du 23 mars 1993).
Le mauvais état d'entretien des immeubles situés au Maupas 31 à Lausanne et à la rue de l'Industrie 7 à Renens ne justifie pas de s'écarter dans le cas particulier de la solution retenue ci-dessus. En effet, l'état locatif des immeubles en question prend déjà en considération cet élément dans la mesure où le bas niveau des loyers est en relation immédiate avec l'état d'entretien des locaux. Une majoration supplémentaire du taux de capitalisation aurait pour effet de tenir doublement compte de cet aspect dans la détermination de la valeur de rendement.
On peut encore se poser la question de la portée que peut avoir un taux de logements vacants plus élevé que par le passé. Il est vrai que ce phénomène a pris de l'ampleur ces dernières années, ainsi que cela résulte du 134 ème rapport annuel du Crédit foncier vaudois (CFV) concernant l'année 1993 (p.19) qui fait état dans le canton de Vaud d'une proportion de 1,93,% de logements vacants (il était de 0,42 % en 1990), alors que sur le plan suisse on est proche du seuil de 1 %. Il faut bien voir cependant qu'il s'agit d'un phénomène conjoncturel dont l'importance reste encore relativement modeste (moins de 2 %) et dont la durabilité est incertaine. Cela étant, cet élément n'apparaît pas décisif. Il l'est d'autant moins dans le cas particulier que les recourants n'établissent pas qu'ils seraient spécialement touchés par ce problème, ce durant la période 1991-1992 ici déterminante, c'est-à-dire que leurs propriétés seraient frappées d'un taux de logements vacants conforme, voire supérieur à la moyenne vaudoise (en tout cas, les états locatifs de leurs immeubles n'en font nullement mention).
Les considérations qui précèdent amènent le tribunal à juger que la valeur de rendement des immeubles dont l'estimation est ici litigieuse doit être calculée d'après un taux de capitalisation de 8,75 %.
f) S'agissant de la valeur vénale, les recourants estiment en substance qu'un taux de capitalisation de 6,95% ne tient pas compte des conditions du marché; ils invoquent divers exemples, documentés par leurs soins, pour démontrer qu'un taux plus élevé s'impose et suggèrent là aussi un taux de l'ordre de 10%.
Suivant la jurisprudence déjà évoquée plus haut (arrêt du 15 janvier 1993, EF 92/031), il apparaît à première vue qu'un taux de capitalisation de 6,95 % ne procède pas d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée. En effet, il ne s'écarte pas excessivement du taux de capitalisation retenu par la valeur de rendement, soit 8,75 %, tout en s'en différenciant pour tenir compte du fait que les immeubles situés à Lausanne et environs conservent une valeur-refuge. Aucun élément ne permet de penser qu'en l'espèce il en irait différemment. Le fait que plus de 60 % des prêts hypothécaires concédés par le Crédit foncier vaudois soient concentrés sur les bords du Léman paraît le confirmer (133ème rapport annuel du CFV, 1992, p. 32).
Les cas cités par les recourants eux-mêmes n'infirment pas le bien-fondé de la solution retenue; ils produisent d'ailleurs (pièce no 5) un document qui calcule la valeur vénale d'un immeuble à 6 %; le rapport de gestion 1992 de la Fondation pour le placement de capitaux d'institutions suisses de prévoyance (document SBS, pièce no 14) fait état d'un taux de 6,8 % pour 1991 et de 7,3 % pour 1992, ce qui démontre clairement que le taux de capitalisation retenu, soit 6,95 %, n'est pas arbitraire. Les offres de vente dont se prévalent les recourants, qui capitalisent notamment le rendement brut de deux immeubles sis à Lausanne aux avenues Grammont et Vinet à un taux respectif de 7,51 % et de 7,66 %, ne sont que des éléments ponctuels; elles ne sont à ce titre pas nécessairement représentatives d'une tendance générale en 1991-1992, période déterminante pour le première étape de la révision générale, ni d'ailleurs du prix d'aliénation de ceux-ci dans la mesure où les conditions de vente font l'objet généralement de négociations.
En l'état actuel, il n'y a pas non plus lieu de tenir compte pour le calcul de la valeur vénale du taux de logements vacants, compte tenu de la faible ampleur de ce phénomène, qui n'est au demeurant pas avéré en l'espèce. Il y a tout lieu de penser que les immeubles des recourants sont des valeurs immobilières sûres.
Cela étant et même si le taux de capitalisation de 6,95 % apparaît à première vue correct, on ne saurait pour autant confirmer la valeur vénale des immeubles locatifs litigieux sans avoir procédé à un contrôle des estimations retenues au moyen de la méthode Joye (cf. lit. d ci-dessus).
g) En résumé, il convient donc de déterminer en l'espèce la valeur de rendement de chaque immeubles litigieux selon un taux de capitalisation de 8,75 %, d'arrêter la valeur vénale de ceux-ci à l'aide de la méthode Joye, et de comparer les estimations ainsi arrêtées avec celles fixées par l'autorité intimée.
h) A ce stade, il convient de rappeler que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre de 5 %, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF 93/073 déjà cité).
Dans ses déterminations, elle a effectué le calcul de contrôle suivant :
*"Valeur du terrain : 1'728 m2 x Fr. 500.- 864'000.-.
Valeur à neuf de l'habitation : 5'556'000.--
Valeur vénale totale : 5'031'000.-*
***Valeur de rendement : **** Fr. 386'310.- capitalisé à 8,5 % 4'545'000.- * y compris les places de parc
Moyenne 4'788'000.-"
Ce faisant, l'autorité intimée a obtenu une estimation supérieure à celle retenue par la décision attaquée.
b) Dans le cas particulier, la valeur de rendement devrait être arrêtée à Fr. 4'415'000.-. (386'310.- au taux de 8,75 %).
Le prix du terrain estimé à Fr. 500.- le m2 par la CEFI n'est pas excessif, car cette parcelle, qui est proche du centre de Pully, est située dans un quartier relativement privilégié qui dispose de diverses commodités (petite école, shopping, arrêt de bus à proximité). Compte tenu de ces éléments et d'un CUS de 1.75, le prix au m2 aurait même pu être plus élevé, entre Fr. 550.- et 600.- le m2 (des terrains à proximité ont été vendus entre 700.- et 800.- le m2, d'après le plan de Lausanne versé au dossier, dans des quartiers où la densité est moins importante). D'une manière générale, on estime la valeur à neuf d'un bâtiment à Fr. 500.- le m3; en effet, d'après les assesseurs spécialisés du tribunal, il s'agit d'un prix de construction moyen qui correspond à une qualité standard usuelle (dans le même sens, Rapport annuel du CFV pour l'année 1992, p. 22). Dans le cas particulier, il n'est pas allégué que cet immeuble aurait été construit à l'aide de matériaux particulièrement onéreux ou qu'il serait luxueux. Au vu des loyers annuels encaissés pour une surface de 3'028 m2 de plancher, il apparaît que le prix de construction moyen défini ci-dessus est peut-être, dans le cas particulier, légèrement trop élevé au regard du prix moyen de location au m2 qui s'élève ici à Fr. 120.- le m2 par année. Au vu de ces données, il serait probablement plus exact de fixer celle-ci à Fr. 480.- le m3. Quoi qu'il en soit, on peut s'en tenir à une valeur à neuf de Fr. 500.- le m3 compte tenu du prix du terrain très favorable retenu par la CEFI. Celle-ci a appliqué un coefficient de vétusté de 25 %, qui apparaît correct dans la mesure où cet immeuble a été construit en 1961. A l'aide de ces paramètres, soit Fr. 500.- le m2, Fr. 500.- le m3 et un coefficient de vétusté de 25 %, le tribunal dégage les valeurs suivantes :
valeur du terrain Fr. 864'000.-
valeur actuelle du bâtiment Fr. 3'563'000.-
valeur intrinsèque Fr. 4'427'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 4'419'000.-.
estimation fiscale Fr. 4'417'000.-.
L'estimation du tribunal est ainsi inférieure de Fr. 230'000.- à celle fixée par la CEFI. Cette différence, de l'ordre de 5 %, ne doit toutefois pas être sanctionnée au regard du pouvoir d'examen dont le tribunal dispose. Cette disparité doit d'ailleurs être relativisée compte tenu du fait que le prix du terrain aurait pu être quelque peu supérieur. Dès lors, le recours concernant cette parcelle doit être rejeté.
Lors du calcul de contrôle opéré en cours d'instruction, la CEFI a déterminé pour les deux parcelles les valeurs suivantes :
*"Valeur du terrain : 262 m2 + 248 m2 = 510 m2
510 m2 x Fr. 3'000.- 1'530'000.-
Valeur à neuf de l'habitation : 9'139 m3 x Fr. 600.- = 5'483'400.-
Valeur vénale totale : 6'190'890*
Valeur de rendement : *Fr. 228'400.- + Fr. 211'548.- =
Fr. 439'948.-
Fr. 439'948.- capit. à 8,5 % Fr. 5'175'858.-*
Moyenne 5'683'000.-
Total EF des deux parcelles Fr. 5'678'000.-"
b) L'état locatif de ces deux parcelles (soit respectivement : Fr. 228'468.- et 211'548.-) doit être capitalisé à un taux de 8,75 %. La valeur de rendement de la parcelle no 1379 doit ainsi être arrêtée à Fr. 2'611'000.- et à Fr. 2'418'000.- pour la parcelle no 1382.
Le prix du terrain au m2, fixé à Fr. 3'000.-, correspond au prix répertorié sur le document de travail de la CEFI concernant les immeubles de cette rue qui sont en ordre contigu, côté lac. En revanche, les parcelles litigieuses, qui se trouvent de l'autre côté de la rue du Maupas, côté Jura, sont en zone de l'ordre non contigu et classées d'après ce plan dans un secteur où un prix de Fr. 1'500.- le m2 a été inscrit. Il n'en demeure pas moins que le prix fixé est correct compte tenu du coefficient d'utilisation du sol correspondant aux surfaces de plancher du bâtiment ECA no 15'158 (la valeur du terrain ainsi calculée représente en l'occurrence 30 % environ de la valeur vénale de la parcelle, même après application d'un coefficient de vétusté au bâtiment, ce qui est inférieur à la norme évoquée plus haut). En revanche, la qualité de construction de celui-ci ne justifie pas un prix de Fr. 600.- le m3; il s'agit d'un bâtiment d'une qualité standard. Il faut donc déterminer sa valeur à neuf, en calculant le m3 à Fr. 500.-. Quant au coefficient de vétusté de 15 %, il n'apparaît pas critiquable, la construction du bâtiment remontant au début des années 1970. Compte tenu de ces paramètres, soit Fr. 3'000.- le m2, Fr. 500.- le m3 et un coefficient de vétusté de 15 %, le tribunal obtient les valeurs suivantes:
Valeur du terrain
744'000
Valeur actuelle du bâtiment (pris à 48%)
1'864'000
Valeur intrinsèque
2'608'000
Valeur vénale selon méthode Joye
2'610'000
Estimation fiscale
2'610'000
Valeur du terrain
786'000
Valeur actuelle du bâtiment (pris à 52 %)
2'020'000
Valeur intrinsèque
2'806'000
Valeur vénale selon méthode Joye
2'547'000
Estimation fiscale
2'483'000
L'estimation du tribunal présente une différence de Fr. 338'000.- pour la première parcelle et de Fr. 247'000.- pour la seconde parcelle, soit respectivement de 11,5% et de 9% par rapport aux estimations fiscales attaquées. L'importance de ces écarts démontrent que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir d'appréciation en ce sens qu'elle a surestimé la valeur des parcelles concernées. Les décisions attaquées doivent être réformées en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1379 est fixée à Fr. 2'610'000.- et à Fr. 2'483'000.- pour la parcelle no 1382. Les recourants ayant conclu à une estimation de Fr. 2'284'680.- pour la première parcelle et à Fr. 2'115'480.- pour la seconde, le recours relatif aux parcelles précitées est partiellement admis.
Dans ses déterminations, elle a effectué le calcul de contrôle suivant:
*"Valeur du terrain : 153 m2 x Fr. 3'500.- 535'500.-
Valeur à neuf de l'habitation : 1080 m3 x Fr. 400.- = 432'000.-
Valeur vénale totale : 907'200.-*
Valeur de rendement : Fr. 31'932.- capit. à 8,5 % Fr. 375'670.-
Moyenne Fr. 641'435.-"
b) L'état locatif, soit Fr. 31'932.-, doit être capitalisé à un taux de 8,75 %, la valeur de rendement se monte ainsi à Fr. 365'000.-
Il s'agit d'un immeuble construit en 1875 et qui fait l'objet de la mention de précarité inscrite au registre foncier. Le prix du m3, estimé à Fr. 400.-, tient compte de la qualité de construction de cette ancienne bâtisse. Le prix du terrain, arrêté à Fr. 3'500.- le m2, se situe dans la fourchette des prix des transactions enregistrées à cet endroit (entre Fr. 3000.- et 4'5000.-). En revanche, le coefficient de vétusté de 15 % ne correspond pas à l'état de cet immeuble, qui a été acquis dans le cadre de la stratégie immobilière de son propriétaire et dont l'entretien a été volontairement négligé. Ce coefficient doit être revu à la hausse. Toutefois, même si l'on devait arrêter ce paramètre à 45 %, ce qui serait excessif, on obtiendrait une estimation fiscale supérieure à celle fixée par la CEFI; en effet:
valeur du terrain Fr. 535'500.-
valeur actuelle du bâtiment Fr. 237'600.-
valeur intrinsèque Fr. 773'100.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 501'000.-
estimation fiscale Fr. 433'000.-
Le recours concernant cette parcelle doit par conséquent être rejeté.
Au demeurant, même si l'on retenait à titre de valeur intrinsèque la seule valeur du terrain, l'estimation retenue par la commission ne pourrait qu'être confirmée (dans ce cas, en appliquant la méthode Joye, l'estimation ascenderait à Fr. 394'000.-, soit une différence trop faible avec la décision attaquée pour justifier l'intervention du tribunal).
Lors de son calcul de contrôle, l'autorité intimée a arrêté les paramètres suivants:
*"Valeur du terrain : 289 m2 x Fr. 3'500.- 1'012'000.-
Valeur à neuf de l'habitation : 4045 m3 x Fr. 650.- = 2'629'250.-
Valeur vénale totale : 3'247'000.-*
Valeur de rendement : Fr. 231'720.- capit. à 8,5 % Fr. 2'726'000.-
Moyenne Fr. 2'987'000.-"
b) La valeur de rendement doit être fixée à Fr. 2'648'000.- (231'720.- : 8,75 %).
Ainsi qu'on l'a vu ci-dessus, le prix du terrain, apprécié à cet endroit à Fr. 3'500 le m2, est correct. En revanche, la qualité de construction de cet immeuble ne justifie pas de fixer une valeur à neuf de Fr. 650.- le m3; en effet, rien n'indique que la qualité de cet immeuble, qui est en béton et qui comporte un gros volume, ne correspondrait pas au prix usuel de Fr. 500.- le m3. La CEFI ne justifie d'ailleurs pas son appréciation sur ce point; elle doit être revue dans ce sens. Quant au coefficient de vétusté retenu par l'autorité intimée, il paraît adéquat, compte tenu du fait que cet immeuble a été construit 17 ans auparavant. Avec un prix de Fr. 3'500.- le m2, Fr. 500.- le m3, et un coefficient de vétusté de 15 %, le tribunal dégage les valeurs suivantes:
valeur du terrain Fr. 1'012'000.-
valeur actuelle du bâtiment Fr. 1'719'000.-
valeur intrinsèque Fr. 2'731'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 2'676'000.-
estimation fiscale Fr 2'662'000.-
L'autorité de céans obtient ainsi une différence de Fr. 328'000.- exactement, ce qui représente une disparité de près de 11 %, ce qui va au-delà de la latitude de jugement dont jouit la commission de district. Les recourants ayant conclu à une estimation de Fr. 2'317'200.-, le recours est partiellement admis sur ce point. La décision attaquée est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de cette parcelle est fixée à Fr. 2'662'000.-.
Dans ses déterminations, la CEFI a effectué le calcul de contrôle suivant:
*"Valeur du terrain : 206 m2 x Fr. 3'500.- 721'000.-
Valeur à neuf de l'habitation : 1626 m3 x Fr. 700.- = 1'138'200.-.-
Valeur vénale totale : 1'814'000.-*
Valeur de rendement : Fr. 116'088.- capit. à 8,5 % Fr. 1'366'000.-
Moyenne Fr. 1'590'000.-"
b) La valeur de rendement de cet immeuble est de Fr. 1'327'000.- (116'088 : 8,75 %).
Le prix du m2 de terrain doit être confirmé (cf. sur ce point, l'estimation des parcelles nos 1050 et 1046). Il s'agit d'un immeuble qui a été transformé en 1986 et qui en raison de cette rénovation a fait l'objet à cette époque d'une nouvelle taxation par l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) et de la CEFI qui a porté son estimation fiscale à Fr. 1'354'000.- Il est composé de trois appartements et de douze studios. C'est une habitation coquette qui jouit d'une certaine tranquillité, mais d'aucune vue. La taxation ECA paraît trop élevée et a peut-être influencé la valeur à neuf, fixée à Fr. 700.- le m3, par la CEFI; quoi qu'il en soit, celle-ci est excessive car cet immeuble reste modeste au point de vue de son exécution; en revanche, il faut tenir compte du fait que la composition de ce bâtiment a entraîné des investissements importants (chaque logement nécessitant des sanitaires et une cuisine, même s'il s'agit d'une kitchenette, ce qui représente des coûts très intensifs au m3). Compte tenu de cet élément, le tribunal juge que la valeur à neuf de cet immeuble doit être fixée d'après un prix de Fr. 600.- le m3. Quant au coefficient de vétusté retenu, il ne paraît pas devoir être sanctionné. Avec une valeur à neuf de Fr. 600.- le m3, le tribunal obtient les valeurs suivantes:
valeur du terrain Fr. 721'000.-
valeur actuelle du bâtiment Fr. 937'000.-
valeur intrinsèque Fr. 1'658'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 1'437'000.-
estimation fiscale Fr. 1'382'000.-
Le tribunal obtient ainsi une différence de Fr. 116'000.- avec celle de la CEFI, ce qui représente une disparité qui avoisine le 8 %; elle est constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée. Les recourants ayant conclu à une estimation de Fr. 1'354'000.-, le recours est partiellement admis sur ce point et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation de la parcelle no 1051 est fixée à Fr. 1'382'000.-.
Dans ses déterminations, la CEFI a procédé au calcul de contrôle suivant:
*"Valeur du terrain : 892 m2 x Fr. 800.- 714'000-.
Valeur à neuf de l'habitation : 4'704 m3 x fr. 600.- = 2'822'400.- .-
Valeur vénale totale : 2'690'000.-*
Valeur de rendement : Fr. 138'576.- capit. à 8,5 % Fr. 1'630'000.-
Moyenne Fr. 2'160'000.-"
b) La valeur de rendement doit être fixée à Fr. 1'584'000.- (138'576.- : 8,75 %).
Il s'agit d'un immeuble cossu et qui est bien situé. Le prix du terrain au m2 retenu par la CEFI est correct compte tenu de sa situation et de la fourchette des prix répertoriés entre 700 à 800.- le m2 dans cette zone. La valeur à neuf, estimée à Fr. 600.- le m3, ne procède pas d'un abus du pouvoir d'appréciation de la CEFI, compte tenu du fait que son coût de construction a été sensiblement plus élevé que la moyenne en raison de ses fondations, de son exécution soignée et du fait qu'il est exploité assez intensivement. Construit en 1929, il accuse ses années, si bien qu'un taux de vétusté de 30 % paraît correct. Ces paramètres déterminent les valeurs suivantes :
valeur intrinsèque Fr. 2'690'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 1'953'000.-
estimation fiscale Fr. 1'769'000.-.
L'estimation de cette parcelle déterminée par le tribunal, en application de la méthode Joye, est inférieure de Fr. 19'000.- par rapport à celle arrêtée par la CEFI; cette disparité, de faible importance, soit de l'ordre de 1,5 %, reste dans le cadre de la marge de manoeuvre dont dispose la Commission de district. Le recours doit ainsi être rejeté concernant cette parcelle.
Dans ses déterminations, l'autorité intimée a constaté qu'elle avait omis de tenir compte du revenu locatif des garages et place de parc (Fr. 10'440.-) et a effectué, à titre de contrôle, le calcul suivant:
*"Valeur du terrain : 816 m2 x Fr. 750.- 612'000.-
Valeur à neuf de l'habitation : 3'407 m3 x Fr. 550.- = 1'874'000.-
Valeur vénale totale : 2'111'000.-*
Valeur de rendement : Fr. 153'516.- capit. à 8,5 % Fr. 1'806'000.-
Moyenne Fr. 1'959'000.-"
b) La valeur de rendement de cet immeuble est de Fr. 1'754'000.-(soit 143'076.- + 10'440.- au taux de capitalisation de 8,75 %).
Cet immeuble, construit en 1955, se trouve à proximité de Chailly, non loin de La Sallaz et du CHUV. C'est dire si sa situation est avantageuse. Le prix du terrain, estimé à Fr. 750.- le m2 par la CEFI, est adéquat : le document de travail de celle-ci indique que les transactions effectuées à cet endroit sur la base d'un prix de Fr. 800.- le m2. En revanche, la valeur à neuf de cette habitation doit être fixée sur la base du prix usuel de Fr. 500.- le m3 car on ne voit pas quel élément permettrait de justifier l'appréciation de la CEFI qui s'écarte, sans motif, du coût de construction habituel. Ce paramètre doit être corrigé dans ce sens. Le coefficient de vétusté retenu, soit 20 %, paraît correct, même si ce bâtiment est âgé de près de quarante ans; en effet, les prix des loyers pratiqués indiquent que celui-ci est malgré sa relative ancienneté dans un état d'entretien satisfaisant. Ces paramètres conduisent à la détermination des valeurs suivantes:
valeur du terrain Fr. 612'000.-
valeur actuelle du bâtiment Fr. 1'363'000.-
valeur intrinsèque Fr. 1'975'000-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 1'828'000.-
estimation fiscale Fr. 1'791'000.-
Le tribunal obtient ainsi, en appliquant la méthode Joye, une différence de Fr. 55'000.- avec l'estimation de la CEFI. Il s'agit d'une disparité de l'ordre de 2,9 % qui reste admissible, si bien que le recours concernant cette parcelle doit être rejeté.
A titre de contrôle, elle a déterminé les paramètres suivants:
*"Valeur du terrain : 2'313 m2 x Fr. 400.- 925'200.-.
Valeur à neuf de l'habitation : 6'433 m3 x Fr 500.- = 3'216'500.-.-
Valeur vénale totale : 3'981'000.-*
Valeur de rendement : Fr. 238'248.- capit. à 8,5 % Fr. 2'803'000.-
Moyenne Fr. 3'392'000.-"
b) La valeur de rendement est de Fr. 2'723'000. (Fr. 238'248 : 8,75 %).
La parcelle litigieuse, construite en 1985-1986, est située sur l'ancienne route de Berne, dans la partie inférieure de la commune d'Epalinges; elle est composée en partie de surfaces commerciales. Les éléments d'appréciation retenus par la CEFI à titre de contrôle ne paraissent pas devoir être sanctionnés. En effet, le prix du terrain, fixé à Fr. 400.- le m2, est correct dans la mesure où cette parcelle n'est pas particulièrement bien située. La valeur à neuf, estimée à Fr. 500.- le m3, est adéquate; la composition de ce bâtiment ne change rien à cet égard. Quant au coefficient de vétusté, il est correct compte tenu de l'âge de la construction. Ces critères dégagent les valeurs suivantes :
valeur intrinsèque Fr. 3'981'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 3'142'000.-
estimation fiscale Fr. 2'933'000.-
Le tribunal obtient ainsi une estimation fiscale inférieure de Fr. 141'000.- par rapport à celle attaquée, soit une différence de l'ordre de 4,5 %, ce qui n'est pas constitutif d'un abus du pouvoir d'appréciation de la commission de district au sens de la jurisprudence. Le recours portant sur cette parcelle est dès lors rejeté.
a) L'autorité intimée a attribué une estimation de Fr. 2'351'000.- à la parcelle no 473 (précédente EF, avant la révision : Fr. 1'057'000.-). L'estimation a été arrêtée en fonction de la valeur vénale.
Dans ses déterminations, elle a apprécié, à titre de contrôle, les paramètres habituels comme suit:
*"Valeur du terrain : 789 m2 x Fr. 1'000.-. 789'000.-
Valeur à neuf de l'habitation : Fr. 1'953'000.- (Fr. 530.- le m3).- .-
Valeur vénale totale : 2'351'000.-*
Valeur de rendement : Fr. 203'940.- capit.à 8,5 % Fr. 2'399'000. -
Estimation communiquée (arrêtée à la valeur vénale) : Fr. 2'351'000.-"
b) La valeur de rendement de cette parcelle se monte à Fr. 2'331'000.- (Fr. 203'940.- au taux de capitalisation de 8,75 %).
Cet immeuble, construit en 1969-1970, est dans un état d'entretien médiocre. Il souffre d'une détérioration des façades en raison des fers à béton qui rouillent. Son état nécessiterait, aux dires de son propriétaire, d'importantes réparations, à l'instar de celles qu'a subies l'immeuble voisin, situé rue de l'Industrie 11, qui n'est pas litigieux ici.
Le tribunal admettra ici les paramètres suivants, qui apparaissent raisonnables: prix du terrain tel que retenu par la CEFI, Fr. 1'000.- le m2; la valeur de construction habituelle de Fr. 500.- le m3 au lieu de Fr. 530.-; un coefficient de vétusté de 25 % vu la détérioration du bâtiment, au lieu de 20 %. En appliquant la méthode Joye, on dégage ainsi les valeurs suivantes :
valeur du terrain Fr. 789'000.-
valeur actuelle du bâtiment Fr. 1'384'000.-
valeur intrinsèque Fr. 2'173'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 2'278'000.-
estimation fiscale (art. 2 al. 2 LEFI) Fr. 2'278'000.-
Le tribunal obtient dès lors dans le cas particulier une valeur d'estimation inférieure de Fr. 73'000.- à celle fixée par la CEFI: cela représente une différence de l'ordre de 3 %, admissible au regard de la jurisprudence. Le recours, en tant qu'il a trait à cette parcelle, ne peut ainsi qu'être rejeté.
c) La CEFI a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 470 à Fr. 6'682'000.- (EF avant la révision générale : 2'865'000.-).
Dans ses déterminations, elle a retenu, à titre de contrôle, les éléments suivants:
*"Valeur du terrain : 1'414 m2 x Fr. 1'000.- Fr. 1'114'000 (sic)
Valeur à neuf de l'habitation : Fr. 7'232'000.--
Garage 1338 m3 à Fr. 400.-
Habitation 9'571 m3 à Fr. 700.-
Valeur vénale totale : 6'838'000.-*
Valeur de rendement : Fr. 554'676.- capit. à 8,5 % 6'526'000.-
Moyenne 5'682'000.- (sic )"
d) La valeur de rendement est de Fr. 6'339'000.- (554'676 au taux de 8,75%).
Cet immeuble, construit en 1968, est dans un état d'entretien normal. Il s'agit d'une construction moderne comportant une carbonatisation importante. Le tribunal, s'il est en mesure de confirmer le prix du terrain, soit Fr. 1'000.- le m2, retient en revanche une valeur à neuf de Fr. 300.- le m3 pour le garage, au lieu de Fr. 400.-, et de Fr. 500.- le m3 pour l'habitation, le coefficient de vétusté de 25 % étant en revanche correct.
Sur cette base et en appliquant la méthode Joye, on obtient le calcul suivant:
valeur du terrain Fr. 1'414'000.-
valeur à neuf :
9571 m3 à Fr. 500.- + 1338 m3 à Fr. 300.- Fr. 5'187'000.-
valeur actuelle du bâtiment Fr. 3'890'000.-
valeur intrinsèque Fr. 5'304'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 5'994'000.-
estimation fiscale (art. 2 al. 2 LEFI) Fr. 5'994'000.-
Le tribunal obtient ainsi une valeur vénale non seulement inférieure à la valeur de rendement, mais encore inférieure de Fr. 688'000.- à l'estimation fiscale arrêtée par la CEFI; cela représente une différence de l'ordre de 10 %, assurément constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation de la CEFI. Le recourant ayant conclu à une estimation de Fr. 5'546'760.-, le recours est partiellement admis et la décision attaquée réformée dans le sens ci-dessus; on ajoutera encore que la transaction portant sur la parcelle 467, accueillant l'immeuble sis rue de l'Industrie 11 pour un prix de fr. 5'600'000.-- ne constitue pas un élément suffisant, même si elle tend à confirmer le caractère excessif de la taxation de la commission, pour réduire plus encore la valeur d'estimation arrêtée ci-dessus.
Même si quatre recours sont partiellement admis, les recourants n'obtiennent pas l'allocation de leurs conclusions principales tendant à l'application d'un taux de capitalisation uniforme de 10%; l'admission des recours précités résulte essentiellement d'ajustements. Compte tenu de cette circonstance et du nombre des causes (neuf recours enregistrés concernant 11 parcelles) qui ont été jointes en cours d'instruction, un émolument global - mais réduit - de Fr. 5'000.- sera mis à la charge des recourants.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Les recours EF 93/077, 94/004, 94/005 et 94/024 sont partiellement admis; les autres pourvois sont rejetés.
II. a) Les décisions rendues par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne les 30 juillet et 10 novembre 1993 concernant les parcelles nos 1379, 1382, 1050, 1051 de Lausanne et 470 de Renens sont réformées en ce sens que:
l'estimation fiscale de la parcelle no 1379 est arrêtée à Fr. 2'610'000.-;
celle de la parcelle no 1382 à Fr. 2'483'000-;
celle de la parcelle no 1050 à Fr. 2'662'000.-
celle de la parcelle no 1051 à Fr.1'382'000.-
et celle de la parcelle 470 de Renens à Fr. 5'994'000.-.
b) Les décisions rendues par cette même autorité, les 10 et 26 novembre 1993, 27 juillet 1993, 1er octobre 1992, 7 décembre 1993, concernant respectivement les parcelles nos 1046, 3322, 5752 de Lausanne, 1443 de Pully, no 79 d'Epalinges et no 473 de Renens, sont en revanche confirmées.
III. Un émolument de Fr. 5'000.- est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
fo/mp/Lausanne, le 23 février 1995
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : La greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint