CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 5 juillet 1995
sur les recours interjetés par les S.I. Belvédère Chemin des Croix Rouges A à D S.A., La Rasude S.A. et Campagne Villard S.A. , représentées par GEP SA, Société pour la gestion de placements collectifs, case postale 89, 1000 Lausanne 9,
contre
les décisions rendues les 19, 25 novembre et 6 décembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la CEFI) relatives respectivement à l'estimation fiscale des parcelles no 673, no 5988, no 4986 de Lausanne.
(Recours EF 93/083, 93/084 et 93/086).
Composition de la section: M. E. Poltier, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. a) Les S.I. Belvédère Chemin des Croix Rouges A à D S.A (ci-après: SI Belvédère) est propriétaire depuis 1967 de la parcelle no 673, située au chemin des Croix Rouges 10, 12, 14, 16, 18 et 20 et à l'avenue Tivoli 5, 7 et 9. Celle-ci comporte une surface totale de 3'721 m2. Elle comprend le bâtiment ECA no 14'330 a et b, construit en 1962-1963, dont le volume s'élève à 40'573 m3. Lors de la précédente révision générale (1973), l'estimation fiscale de cette parcelle avait été fixée à 11'068'000 fr.. L'état général du bâtiment est normal d'après le questionnaire rempli à l'intention de l'autorité intimée. L'état locatif de cet immeuble, dont la vocation est mixte (habitation et surfaces commerciales), ascende à 1'596'120 fr. au 30 décembre 1990 (157 baux au total, dont 31 commerciaux). Ce document fait état de 26 locaux vacants momentanément (notamment sept appartements d'une pièce, cinq appartements de 4,5 pièces, deux appartements de 5,5 pièces, deux arcades de 100 m2 chacune et trois surfaces commerciales de 315 m2 chacune) pour lesquels aucun loyer n'a apparemment été pris en considération.
b) La S.I. La Rasude SA (ci-après: SI La Rasude) est propriétaire depuis 1956 de la parcelle no 5988, située aux avenues d'Ouchy 3, de la Rasude 2 et Tissot 1, à Lausanne. Celle-ci comprend une surface totale de 1'236 m2 sur laquelle a été construit en 1958 le bâtiment ECA 13'146 dont le volume est de 17'920 m3. L'estimation fiscale de cette parcelle, qui remonte à 1973, avait été arrêtée à 4'980'000 fr.. L'état général de ce bâtiment, qui a une affectation commerciale, est bon. L'état locatif de cet immeuble, établi au 30 décembre 1990, s'élève à 679'524 fr.. A cette époque, trois surfaces, l'une de 170 m2 et les deux autres de 36 m2, étaient vacantes.
c) La S.I. Campagne Villard SA (ci-après: SI Campagne Villard) est propriétaire de la parcelle no 4986 située à l'avenue du Mont d'Or 32, chemins de Fontenay 7 bis et des Fleurettes 41-43. Sur une surface de 2'335 m2, celle-ci abrite les bâtiments ECA no 13'465, 13466, 13'467, 13'759, et 14'232 dont le volume respectif est de 8'114 m3, 6'181 m3, 2'234 m3, 5'206 m3 et de 901 m2. Les deux premiers d'entre eux ont été construits en 1958. Les trois autres ont été construits à une année d'intervalle, soit en 1959, 1960 et 1961. La précédente estimation fiscale de cette parcelle, qui date de 1973, était de 5'597'000 fr.. L'état locatif de ces immeubles se monte à 806'268 fr. à fin décembre 1990. Ceux-ci ont une à vocation mixte (10 baux commerciaux sur 98 baux au total) et sont dans un état d'entretien normal. A cette date, 10 locaux (une arcade, quatre 1,5 pièces, un 3 pièces, deux 3,5 pièces et deux surfaces de 142 et 30 m2) étaient vacants; l'état locatif ne prend pas en compte le loyer de vingt-quatre locaux au total, dont certains étaient pourtant loués.
d) A la date où les états locatifs de ces immeubles ont été établis, le taux de base des anciens emprunts hypothécaires en 1er rang du Crédit Foncier Vaudois (CFV) était de 6 1/4%.
e) Selon les rapports d'expertise du Fond Immobilier Romand (FIR) du 13 mars 1991, ces immeubles auraient les valeurs suivantes:
"Lieu de situation de l'immeuble
Valeur intrinsèque
Valeur rendement
Valeur vénale
parcelle no 673
18'685'000.-
12'615'000.-
14'000'000.-
parcelle no 5988
7'560'000.-
5'270'000.-
5'800'000.-
parcelle no 4986
9'820'000.-
6'375'000.-
7'000'000.-"
D'après les attestations des 15 et 22 février 1995 de la Société Fiduciaire Lemano, la valeur comptable de l'immeuble appartenant aux SI Belvédère étaient de 11'647'500 fr. en 1990 et de 11'657'500 fr. en 1991 et 1992; durant ces trois années-là, l'immeuble appartenant à la SI La Rasude a été comptabilisé à 3'153'000 fr. et celui, propriété de la SI Campagne Villard, à 3'932'300 fr..
Au 16 mai 1994, l'immeuble appartenant à la SI Belvédère comptait sept locaux commerciaux et dix appartements vacants (six 1 pièce, trois 4,5 pièces et un 5,5, pièces); l'immeuble propriété de la SI La Rasude comportait cinq surfaces commerciales inoccupées; quant à l'immeuble appartenant à la SI Campagne Villard, il disposait de deux locaux commerciaux et de huit appartements disponibles (six 1,5 pièces, un 3,5 pièces et un 4 pièces). D'après les chiffres calculés par leurs soins, les SI Belvédère ont, en raison de ses locaux vacants, essuyé une perte de 2'400 fr. pour 1990, de 3'775 fr. pour 1991, de 9'843 fr. pour 1992 et de 27'759 fr. pour 1993; quant à la SI Campagne Villard, elle a calculé un manque à gagner de 15'092 fr. en 1990, de 8'722 fr. en 1991, de 2'862 fr. en 1992 et de 12'877 fr. en 1993.
B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, la CEFI a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 673 (SI Belvédère) à 20'595'000 fr. (décision du 18 novembre 1992), de la parcelle no 5988 (SI La Rasude) à 8'768'000 fr. (décision du 7 juillet 1992) et de la parcelle no 4986 (SI Campagne Villard) à 10'403'000 fr. (décision du 19 novembre 1992). Ces estimations fiscales ont été calculées en se fondant sur une capitalisation des loyers à un taux moyen de 7,75%, c'est-à-dire recouvrant aussi bien le taux pour le calcul de la valeur de rendement, que celui nécessaire à la computation de la valeur vénale.
Les SI propriétaires de ces immeubles ont contesté les décisions précitées, en demandant à être entendues par la CEFI.
Sans donner suite à cette réquisition, la commission a rejeté, par décisions rendues les 19 , 25 novembre et 6 décembre 1993, les recours formées par celles-ci. A cette occasion, l'autorité intimée a indiqué qu'elle avait déterminé la valeur de rendement en capitalisant les états locatifs à un taux de 8,75% et la valeur vénale en capitalisant ceux-ci à un taux de 6,95%. Cette opération mathématique a conduit à chaque fois à un résultat légèrement supérieur à celui retenu par les décisions attaquées, raison pour laquelle la CEFI a maintenu les estimations fiscales notifiées précédemment.
C. Les SI précitées ont saisi en temps utile le Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) de recours dirigés contre ces décisions (recours EF 93/083, SI Belvédère, 93/084, SI La Rasude, et 93/086 SI Campagne de Villard). Les causes ont été jointes. Les moyens invoqués à l'appui de ces recours seront examinés plus loin dans la mesure utile.
Dans le cadre de la procédure d'instruction des recours, la CEFI a présenté, selon ses propres termes, un calcul de contrôle; celui-ci reprend le calcul habituel de la valeur de rendement, en capitalisant les états locatifs cette fois à un taux de 8,5%; la commission a déterminé la valeur vénale, en recherchant la valeur intrinsèque des immeubles litigieux, en tenant compte de la valeur du terrain et de la valeur à neuf de l'habitation, dont elle a déduit un coefficient de vétusté. Les paramètres retenus pour chacune des parcelles litigieuses seront repris et analysés dans la partie "droit".
Le tribunal a tenu audience en date du 19 mai 1994 en présence de M. de Siebenthal, administrateur des SI recourantes et de M. Châtelain, représentant de l'autorité intimée. A cette occasion, la conciliation a été tentée. Au cours de l'audience, le représentant de la CEFI a indiqué que celle-ci n'excluait pas un réexamen de ses décisions s'agissant des parcelles no 763 et 4986 de Lausanne, notamment quant au coefficient de vétusté appliqué dans le calcul de contrôle.
Interpellée à l'issue de l'audience, la CEFI a le 15 juin 1994 répondu ce qui suit:
"Suite à votre demande du 20 mai 1994, la Commission a décidé de maintenir le taux de vétusté retenu pour les deux dossiers ci-dessus pour les raisons suivantes:
P. 4'986 Lsne (Campagne Villard):
Le taux de vétusté de 20% s'applique à un prix unitaire du m3 de 500 fr., le prix du m3 finalement retenu est de 400 fr. pour un bâtiment habitable, ce qui paraît tout à fait raisonnable, le prix moyen des locations au m2 étant de 182 fr. (Etat locatif de 806'268 fr. divisés par environ 4'424 m2 habitables).
P. 673 Lsne (SI Belvédère ch. des Croix Rouges A à D):
Le taux de vétusté de 20% s'applique à un prix unitaire du m3 de moins de 500 fr., le prix du m3 finalement retenu est de 396 fr. pour un bâtiment habitable, le prix moyen des locations étant de 215 fr. le m2 (Etat locatif uniquement des appartements d'un total de 1'525'440 fr. divisé par environ 7'076 m2 habitables)."
Un tirage de l'arrêt EF 93/051 du 25 janvier 1994 a été transmis aux recourantes, lesquelles se sont déterminées le 30 juin 1994.
Un complément d'instruction a encore été ordonné, tendant plus précisément à la production de pièces établissant la valeur comptable des immeubles litigieux et de copies des décisions de taxation pour la période fiscale 1991-1992 avec la feuille complémentaire jointe à la déclaration des sociétés immobilières, pour la période de calcul 1989-1990.
Le tribunal a statué ensuite sans tenir de nouvelle audience.
Considérant en droit:
a) Les recourantes reprochent, à juste titre, à l'autorité intimée de ne pas les avoir convoquées en vue d'une conciliation. En effet, selon l'art. 15 al. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: LEFI), la commission de district devait convoquer les recourantes qui avaient demandé à être entendues. Cette violation du droit d'être entendu a toutefois été réparée en seconde instance, si bien qu'elle ne saurait conduire à l'annulation des décisions attaquées (André Grisel, Traité de droit administratif, vol. I, p.379). Cela étant, il n'en demeure pas moins que la pratique de la CEFI est en porte-à-faux avec la loi et pourrait conduire dans d'autres cas d'espèce à l'annulation des décisions litigieuses.
a) Dans le cadre de la révision générale, la CEFI a procédé à l'estimation des immeuble des recourantes en capitalisant le revenu locatif annuel de celui-ci à un taux moyen de 7,75%. Les décisions litigieuses, qui ont été prises dans le cadre de la procédure de recours, indiquent un taux de capitalisation de 8,75% pour la valeur de rendement et de 6,95% pour la valeur vénale. Enfin, devant le tribunal, l'autorité intimée a effectué un calcul de contrôle de l'estimation, qui retient un taux de capitalisation de 8,5% pour la valeur de rendement et se fonde sur une recherche de la valeur intrinsèque des immeubles pour cerner la valeur vénale.
Les recourantes font valoir que le taux moyen de 7,75% est trop bas. Elles soutiennent que la valeur de rendement et la valeur vénale de leurs immeubles devraient être calculées selon un taux de capitalisation uniforme de 9% (soit le taux hypothécaire, 8,25% + 2,75 points) afin de tenir compte de l'importance des surfaces commerciales (surfaces à risques qui influent à la baisse sur leurs valeurs) et du volume des bâtiments. Elles relèvent en outre que les loyers pratiqués ne sont pas bas et que de ce fait il n'existe aucune réserve latente.
b) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
En vertu des art. 5 et 7 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
S'agissant d'immeubles locatifs, l'art. 21 REFI prévoit que la valeur de rendement de tels immeubles s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 ci-dessus, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9%. La valeur vénale des immeubles locatifs est établie conformément aux articles 8 et 9 REFI.
aa) Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances (en abrégé: les instructions) indiquent, s'agissant d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8,5%. Elles prévoient que la valeur vénale de ces immeubles, à défaut d'indications, peut être obtenue également en capitalisant le rendement brut, à un taux fixé dans la règle à 6 à 6,5% selon le genre d'immeuble.
bb) Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique; elle tient compte de manière correcte, voire large, selon les auteurs cités, des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique ainsi, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380 et ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031 et EF 93/073 déjà cités).
cc) Il est communément admis qu'il est extrêmement difficile, en l'absence de transferts onéreux, d'arrêter de manière sûre des valeurs vénales immobilières, ce d'autant plus en période de turbulences financières. A cet égard, si la méthode de la valeur intrinsèque est une méthode d'évaluation couramment utilisée, elle présente néanmoins l'inconvénient majeur d'aboutir à un résultat qui dépend fortement de la valeur attribuée aux paramètres pris en compte (Martin Hoesli, André R. Bender, L'expert-comptable suisse 6/93, p. 387 et ss). Les premiers résultats pour Genève d'une étude tendant à la "création d'indices de l'immobilier suisse" démontrent que le m3 SIA, le m2 et la pièce constituent des indices qui suivent la même tendance en raison de la relation évidente qui existe entre la surface, le volume et le nombre de pièces; ces résultats révèlent, en revanche, que les prix de l'immobilier ont augmenté en 1991, puis ont accusé une chute vertigineuse en 1992 (André R. Bender, Martin Hoesli, Brahim Gacem, L'expert-comptable suisse, 1-2/94, p. 33 et ss, spécialement p. 37).
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement: 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031 du 15 janvier 1993 déjà cité). Il a toutefois précisé qu'il n'en résultait pas encore que la valeur de rendement et la valeur vénale seraient identiques. L'autorité de céans a confirmé plus récemment qu'en dépit du tassement que connaissait actuellement le marché immobilier, il subsistait néanmoins un certain écart entre la valeur marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à Lausanne. Elle a considéré que cette différence s'expliquait par le fait que les immeubles situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservaient une valeur-refuge indépendamment de leur valeur de rendement (arrêts EF 93/051 et 93/052 du 25 janvier 1994 et réf. citées).
Certains acteurs économiques du marché immobilier suggèrent aujourd'hui de calculer la valeur vénale d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 X valeur de rendement)
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Selon cette méthode (d¿ignée plus loin sous le vocable de "méthode Joye", quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment. La méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans le calcul même de la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement . Elle s'apparente également à la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce sujet, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, op. cité p. 735; Pierre Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées). Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises: cette méthode a été employée d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) ou à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994;) et enfin à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994). Un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995) a encore précisé qu'en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode Joye doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle (par capitalisation, pour le calcul de la valeur vénale d'un immeuble sis dans le district de Lausanne, de l'état locatif au taux de 6,95%) pour le motif que la méthode précitée bénéficie d'une large reconnaissance actuellement dans les milieux immobiliers et qu'elle permet de cerner de manière optimale la valeur du marché, partant la valeur vénale au sens défini par l'art. 2 al. 4 LEFI. Dans cette affaire, le tribunal a considéré qu'il était correct d'utiliser un seul et même taux de capitalisation pour le calcul de la valeur de rendement, dans les deux étapes successives de la démarche (soit dans le cadre du calcul de la valeur de rendement, puis dans celle de la valeur vénale selon la méthode Joye), car on aboutissait ainsi à un rapprochement réel, conforme à l'évolution économique, entre valeur de rendement et valeur vénale.
c) Il convient de distinguer les deux volets du problème, en analysant d'abord la valeur de rendement, puis la valeur vénale (pour ce second aspect, voir infra lit. d et cons. 3 et ss). S'agissant de la première, il faut admettre, avec les recourantes, que les bâtiments érigés sur les parcelles litigieuses sont d'une taille imposante. Cela étant, cette circonstance - à supposer qu'elle ait une portée déterminante dans le cadre du calcul de la valeur de rendement - est compensée par la situation des immeubles des recourantes dans l'agglomération lausannoise.
Les recourantes se prévalent du fait que les immeubles comportant une part importante de surfaces commerciales doivent faire l'objet d'une estimation particulière pour tenir compte, selon eux, de la baisse de valeur de ce type d'immeubles. Dans son étude, André R. Bender suggère d'ailleurs que soient créés des sous-indices immobiliers par catégories d'immeubles. Dans un arrêt EF 94/0025 du 27 février 1995, le tribunal a rappelé que le phénomène des vacances, qui n'épargne au demeurant pas les logements (on peut sans autre renvoyer sur ce point les recourantes aux chiffres récents publiés par la Chambre Vaudoise Immobilière en mars 1995), devait être apprécié en fonction de la situation existant pendant la période déterminante pour la première étape de la révision générale, soit 1991-1992, et qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de l'évolution postérieure à la période décisive. En l'espèce, seul l'immeuble propriété de la SI la Rasude a une vocation exclusivement commerciale; celui-ci n'était pourtant pas particulièrement touché par ce phénomène durant la période déterminante (cf. lettre A, partie "Faits" ci-dessus); aujourd'hui, son taux de vacances est plus important, mais il est resté encore relativement modeste. Quant aux états locatifs des immeubles appartenant aux SI Belvédère et Campagne Villard, qui ont une affectation mixte, mais qui restent principalement affectés au logement, ils ne traduisent pas, au regard de leurs nombreux locaux, un taux de vacances singulièrement élevé. Quant aux pertes chiffrées par les recourantes, elles ne permettent pas de se convaincre du fait que celles-ci seraient spécialement touchées par le problème des vacances, notamment durant la période déterminante. Au demeurant, ce phénomène conjoncturel a une durabilité tout à fait incertaine. Cela étant, on ne voit pas dans l'argumentation des recourantes des motifs emportant la conviction d'écarter la jurisprudence du tribunal, pour retenir en définitive suivant leurs voeux des taux de capitalisation de l'ordre de 9% pour le calcul de la valeur de rendement. Le taux de capitalisation doit ainsi être arrêté à 8,25% (6,25% + 2 points) et non pas à 8,75% selon les décisions attaquées ou à 8, 5% selon le calcul de contrôle de la CEFI.
d) S'agissant de la valeur vénale, le tribunal a confirmé un taux de capitalisation de 6,95% pour des immeubles locatifs situés à Lausanne (arrêts EF 93/068 déjà cité et EF 94/0025 précité, s'agissant d'un immeuble à vocation mixte).
Il convient néanmoins de procéder à un contrôle des estimations fiscales arrêtées par la CEFI au moyen de la méthode Joye. En effet, cette démarche, qui utilise comme paramètre la valeur de rendement, en la multipliant par deux, comprend ainsi un facteur de pondération qui atténue l'effet conjoncturel et permet de cerner la réalité économique dont se prévalent d'ailleurs les recourantes. Ainsi qu'on l'a vu, la jurisprudence de l'autorité de céans accorde désormais à ce calcul de contrôle un poids prépondérant (cf. considérant 2. c cc) ci-dessus).
e) Il s'agit maintenant de confronter le résultat de cette méthode avec les calculs de la commission relatifs aussi bien à la valeur de rendement qu'à la valeur vénale (cons. 3 et ss ci-dessous).
aa) Avant de détailler les calculs de contrôle de la commission, il convient de préciser encore qu'à l'audience les recourantes n'ont critiqué au titre de paramètres que le taux de vétusté retenu par celle-ci. Il apparaît en tous cas que les rapports d'expertise du Fond Immobilier Romand, qui amortissent les immeubles litigieux sur une durée de septante ans, sont assurément trop généreux dans le cadre de l'appréciation de la vétusté de ceux-ci.
bb) A ce stade, il convient de rappeler également que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre de 5%, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF 93/073 déjà cité).
Dans son calcul de contrôle, la CEFI a déterminé les paramètres suivants:
*"Valeur du terrain: 3721 m2 x 1'500 fr. 5'581'500.-
Valeur à neuf de l'habitation: 20'105'000.-
Valeur vénale totale: 21'666'000.-*
Valeur de rendement: 1'596'000 fr. capit. à 8,5% 18'776'000.-
Moyenne 20'221'000.- "
b) Le prix du terrain, estimé à 1'500 fr. le m2 n'est pas excessif, car la parcelle est située à proximité du centre-ville et le coefficient d'utilisation du sol correspondant aux surfaces de plancher existantes est élevé. La CEFI a déterminé la valeur à neuf de cet immeuble, en se fondant sur un prix de 495,50 fr. le m3. La jurisprudence, quant à elle, considère qu'il est correct d'estimer la valeur à neuf d'un bâtiment à 500 fr. le m3, car il s'agit d'un prix moyen de construction correspondant à une qualité standard usuelle (notamment, arrêt EF 93/068). Pour cette parcelle, la CEFI a confirmé, après l'audience un coefficient de vétusté de 20%; elle relève à cet égard que l'état locatif correspond à un prix moyen de location de 215 fr. par mètre carré. Les instructions préconisent d'employer un facteur de pondération en fonction de l'âge du bâtiment (1% par année jusqu'à vingt ans d'âge, de 0,25% de 21 jusqu'à 60 ans et au-delà de 60 ans, jusqu'à 30% au maximum). Vu l'année de construction du bâtiment (1962-1963), le coefficient de vétusté devrait être de 22,5%, si l'on suit ces directives. Celles-ci fournissent, aux yeux du tribunal, une base d'appréciation fiable s'agissant d'immeubles présentant des caractéristiques ordinaires, notamment ceux ne souffrant pas d'une dépréciation particulièrement rapide. Dans le cas particulier, les recourantes admettent que les loyers ne peuvent être qualifiés de bas; ceux-ci traduisent un état d'entretien à tout le moins normal, si bien que même si le coefficient de vétusté apparaît un peu faible, il ne devrait pas être modifié.
A l'aide de ces paramètres (soit 1'500 fr. le m2, 500 fr, le m3 et une vétusté de 20%), le tribunal dégage les valeurs suivantes:
valeur du terrain Fr. 5'581'500*.-*
valeur actuelle du bâtiment
(40'573 m3 x 500 fr.) - 20% Fr. 16'229'200.-
valeur intrinsèque Fr. 21'810'700.-
valeur de rendement:
1'596'120.- à 8,25% Fr. 19'346'900.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 20'168'200.-
estimation fiscale Fr. 19'758'000.-
Différence avec l'EF attaquée: Fr. 837'000.-, soit 4%.
A supposer même que le tribunal retienne un coefficient de vétusté de 22,5%, on obtient une valeur actuelle de 15'722'500 fr. et une valeur intrinsèque de 21'304'000 fr., ce qui détermine une valeur vénale de 19'999'200 fr. et une estimation de 19'673'000 fr., soit une différence de 922'000 fr. ou 4,4% par rapport à l'estimation fiscale attaquée. Ainsi le tribunal, compte tenu de la réserve qu'il observe en matière d'estimation (v. ci-dessus cons. 2 e bb), et peu importe le coefficient de vétusté retenu, ne peut que confirmer la décision attaquée.
*"Valeur du terrain: 1'236 m2 x 2'000 fr. 2'472'000.-
Valeur à neuf de l'habitation: 17'920 m3 x 550 fr. = 9'856'000.- - 25% de coeff. vétusté 7'392'000.-
Valeur vénale totale: 9'864'000.-*
Valeur de rendement: 679'524 fr. capitalisés. à 8,5% - 7'994'000.-
Moyenne 8'929'000.- "
b) Le prix du terrain, estimé à 2'000 fr. le m2 n'est pas contesté (le rapport d'expertise admet le même paramètre). Ainsi, qu'on l'a vu ci-dessus, il convient de prendre pour la valeur à neuf un prix de 500 fr. le m3 (et non
550 fr.).Enfin, le taux de vétusté de 25% est favorable aux recourantes s'agissant d'un immeuble construit en 1958 qui est dans un bon état d'entretien (d'après les directives, il devrait être de 23, 5%). Le tribunal obtient ainsi les données suivantes:
valeur du terrain Fr. 2'472'000.-
valeur actuelle du bâtiment Fr. 6'720'000.-
valeur intrinsèque Fr. 9'192'000.-
valeur de rendement: 679'524.- à 8,25% Fr. 8'237'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 8'555'000.-
estimation fiscale Fr. 8'396'000-.
Le tribunal parvient ainsi une différence de 372'000 fr., ce qui représente le 4,2% du montant de l'estimation litigieuse, ce qui au regard de la jurisprudence rappelée ci-dessus (considérant 2e bb ), est admissible. Cette différence doit encore être relativisée compte tenu du coefficient de vétusté retenu de 25% qui est, ainsi qu'on l'a vu, généreux.
*"Valeur du terrain: 2'335 m2 x 1'000 fr. 2'335'000.-
Valeur à neuf de l'habitation: 22'636 m3 x 500 fr. 11'318'000.-
Valeur vénale totale: 11'389'000.-*
Valeur de rendement: 806'268 fr. capit. à 8,5% 9'486'000.-
Moyenne 10'403'000.- "
b) L'autorité intimée a fixé le prix du terrain de cette parcelle à 1'000 fr., ce qui n'est pas exagéré vu les circonstances (l'expertise du Fond Immobilier Romand retient, quant à elle, 1'284,80 fr. le m2). Le critère choisi pour la valeur à neuf de l'habitation (500 fr. le m3) est correct. Après l'audience, la CEFI a maintenu le taux de vétusté de 20% pour le motif qu'elle obtenait un prix moyen de location de 182 fr. le m2). Les bâtiments en question ont été construits entre 1958 et 1961. D'après les instructions, le coefficient de vétusté devrait être de 22,75% pour un immeuble construit en 1961 et de 23,5% pour une maison bâtie en 1958. Il résulte toutefois du dossier que les immeubles litigieux sont dans un état d'entretien normal; l'état locatif abonde dans ce sens, si bien que le tribunal ne saurait guère s'écarter du paramètre arrêté par la CEFI. Avec un taux de vétusté de 20%, le résultat est le suivant:
valeur du terrain Fr. 2'335'000.-
valeur actuelle du bâtiment Fr. 9'054'000.-
valeur intrinsèqueFr. 11'389'000.-
valeur de rendement: 806'268.- à 8,25% Fr. 9'773'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 10'312'000.-
estimation fiscale Fr. 10'042'000.-
Différence avec l'EF dont est recours: Fr. 361'000.-, soit 3,4%.
Même si l'on retenait un coefficient de vétusté de 25%, ce qui serait trop élevé au regard des instructions, on obtiendrait une valeur intrinsèque de 10'823'500 fr., une valeur vénale de 10'123'000 fr. et une estimation fiscale de 9'948'000 fr., ce qui représente une différence de 455'000 fr., soit de 4,3%; cet écart serait lui aussi acceptable au regard du pouvoir d'appréciation dont jouit la commission.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Les recours sont rejetés.
II. Les décisions rendues les 19, 25 novembre et 6 décembre 1993 rendues par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relatives à l'estimation fiscale des parcelles no 673, 5986 et 4986 de Lausanne, sont confirmées.
III. Un émolument de 5'000 fr. (cinq mille francs) est mis à la charge des recourantes.
mp/Lausanne, le 5 juillet 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-join t