CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 29 mai 1995
sur le recours interjeté par Alexandre GILLARD , Av. du Tribunal fédéral 11, à 1005 Lausanne,
contre
la décision rendue le 17 février 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation fiscale des parcelles 257-262-280 et 331 de Villars-Ste-Croix.
Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. O. Liechti et M. J. Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Alexandre Gillard est inscrit au Registre foncier du district de Morges en qualité de propriétaire de différents immeubles sis sur le territoire de la Commune de Villars-Ste-Croix, au lieu-dit "Croix-du-Péage", en zone industrielle. Il s'agit notamment des parcelles suivantes :
a) parcelle nº 257 : droit distinct et permanent de superficie grevant la parcelle 256 et comportant un bâtiment, avec atelier et bureau. Le bâtiment est loué par le recourant à des entreprises dont le loyer s'élève à 91'200 francs. Le recourant paie pour cette parcelle une rente de superficie de 8'840 francs à la commune, qui est au bénéfice d'un droit de retour annoté au Registre foncier le 11 juillet 1980;
b) parcelle nº 262 : droit distinct et permanent grevant la parcelle 257 et comportant un bâtiment avec atelier et bureau. Ce bâtiment est loué à une entreprise de menuiserie, pour un loyer de 34'800 francs. Le recourant s'acquitte quant à lui d'une rente de superficie auprès de la commune de 4'540 francs;
c) parcelle nº 280 : propriété par étages (250/1000) grevant la parcelle 275 (droit distinct permanent) avec un bâtiment comportant un atelier loué à une entreprise pour 42'000 francs, le recourant acquittant une rente de superficie de 3'320 francs en faveur de la commune, qui est au bénéfice d'un droit de retour annoté le 7 juin 1983;
d) parcelle nº 331 : part de propriété par étages (763/1000) sur la parcelle 290 (droit distinct permanent grevant l'immeuble 257 comprenant un bâtiment loué à une imprimerie pour un loyer de 90'000 francs, le recourant acquittant une rente de superficie de 9'300 francs en faveur de la commune.
Le recourant exploite ces immeubles en vertu de droits de superficie concédés par la Commune de Villars-Ste-Croix, d'une durée de cinquante ans et venant à échéance dans les années 2030. Le droit de retour a été stipulé gratuit, le recourant ayant renoncé aux indemnités prévues par la législation civile (art. 779 d CCS).
B. En automne 1992, et dans le cadre de la révision générale de l'estimation des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après : la commission) a procédé à une nouvelle estimation des parcelles précitées. En substance, elle a considéré que la valeur vénale équivalait à la valeur de rendement et elle a calculé cette dernière en capitalisant les montants des loyers encaissés, déduction faite des rentes de superficie, au taux de 8%. Sur recours, la commission a partiellement admis les objections formulées par le recourant et rendu le 15 avril 1994, une nouvelle décision ramenant les estimations fiscales aux chiffres suivants :
915'000 francs pour la parcelle 257 (au lieu de 1'030'000 francs);
336'000 francs pour la parcelle 262 (" " 468'000 francs);
430'000 francs pour la parcelle 280 (" " 484'000 francs);
estimation maintenue à 1'009'000 francs pour la parcelle 331.
Les nouvelles estimations étaient obtenues par l'augmentation du taux de capitalisation, porté de 8 à 9% (sauf pour la parcelle 331, le maintien du taux étant justifié par le caractère récent de la construction).
C. Un nouveau recours a été formé par Alexandre Gillard le 3 mai 1994, qui a proposé d'arrêter les estimations fiscales aux chiffres de 457'000 francs (parcelle 257), 168'000 francs (parcelle 262), 215'000 francs (parcelle 280) et 505'000 francs (331). Le recourant invoquait essentiellement à l'appui de ses conclusions qu'il convenait d'estimer les bâtiments à une valeur moyenne correspondant à leur valeur à mi-parcours de la durée résiduelle du droit distinct et permanent de superficie, soit 20 ans.
D. Par décision du 17 février 1995, la commission a purement et simplement confirmé les estimations fixées le 15 avril 1994. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 6 mars 1995.
La commission s'est déterminée en date du 11 avril 1995, concluant au rejet du pourvoi. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Le Tribunal administratif a procédé, en présence des parties, à une vision des lieux en date du 17 mai 1995.
Considérant en droit:
La décision de la commission est contestée par le recourant dans la mesure où elle considère que, compte tenu de la situation juridique particulière des immeubles en cause, la valeur vénale correspond à la valeur de rendement, l'estimation pouvant donc être faite simplement en capitalisant les revenus locatifs nets encaissés par Alexandre Gillard. Ce dernier demande au contraire que l'on s'en tienne à la méthode de base stipulée par l'art. 2 LEFI, et que l'on calcule la valeur vénale en tenant compte notamment de la circonstance essentielle que constitue l'existence d'un droit de superficie venant à échéance dans à peu près quarante ans, la commune ayant alors la possibilité de récupérer les immeubles avec les bâtiments sans payer d'indemnités.
Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. C'est précisément sur cette disposition que s'est fondée la commission, dont les représentants ont expliqué, à l'audience du 17 mai 1995, n'avoir pas connaissance de transactions récentes d'objets semblables. Pour le surplus, en présence d'une parcelle grevée d'un droit distinct et permanent, la valeur du sol est estimée séparément au chapitre du propriétaire de la parcelle grevée, les droits de superficie faisant l'objet d'une estimation fiscale dans lesquels seuls les bâtiments sont considérés (voir sur ce point les Instructions du Département des finances aux commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 31 janvier 1991).
Les immeubles du recourant sont occupés par des bâtiments consacrés à l'industrie ou à l'artisanat, et sis dans une zone qui ne permet guère d'autre affectation, que ce soit sur le plan juridique en fonction de la réglementation actuellement en vigueur, ou sur le plan pratique, compte tenu de la situation géographique des parcelles, qui sont pratiquement dans l'échangeur de circulation autoroutier de Villars-Ste-Croix. Cela signifie qu'un acquéreur éventuel fixera son prix en se fondant essentiellement sur la valeur de rendement. Il s'agit là d'une première considération qui justifie la position adoptée par la commission en l'espèce.
A cela s'ajoute que l'on est en présence d'immeubles bâtis en vertu de droit de superficie érigés en droits disctincts et permanents. Il en résulte que, contrairement au principe de l'accession stipulé par l'art. 667 CCS, il y a séparation des droits de propriété sur le sol, d'une part, et sur les bâtiments, d'autre part, et cela pour la durée prévue par le contrat de superficie. Dans la mesure où les parties ont prévu une indemnité de retour correspondant à la valeur vénale des bâtiments à l'échéance du droit, on doit admettre que cette valeur ne subit pas d'autre diminution que celle résultant de la vétusté et que, à cet à égard, la valeur vénale d'un bâtiment érigé en vertu d'un droit de superficie ne se distingue pas de celle d'une construction appartenant normalement au propriétaire du fonds. Il en va en revanche différemment lorsque, comme en l'espèce, le droit de retour doit s'exercer gratuitement, sans indemnité. Dans un tel cas, il se justifie de se fonder sur le rendement effectif obtenu par le propriétaire, qui est réputé avoir pris en compte dans ses calculs la durée résiduelle de son droit (voir par exemple un arrêt de la Cour fiscale du Tribunal administratif de Fribourg, Revue fribourgeoise de jurisprudence, 1994, p. 392, plus spécialement 396, et les références citées).
De même, dans un arrêt rendu le 24 octobre 1994 (EF 93/074, le Tribunal administratif a jugé que la valeur d'un immeuble érigé au bénéfice d'un droit de superficie devait s'apprécier sans tenir compte d'éventuelles dispositions particulières prises par les parties, notamment quant au montant de l'indemnité de retour prévue. Le tribunal a considéré, en substance, que de telles restrictions acceptées dans un cadre contractuel n'affectaient pas la valeur objective de l'immeuble sur le marché, telle qu'elle doit être déterminée dans le système général vaudois d'estimation fiscale des immeubles, puisqu'il s'agit de ".. préciser l'élément fiscal des biens-fonds"(exposé des motifs, BGC Printemps 1935, p. 1190 ss, plus spéc. 1195), et donc bien d'apprécier la valeur des éléments immobiliers du patrimoine d'un contribuable, quelles qu'en aient été les conditions d'acquisition et d'utilisation (voir notamment Tribunal administratif, arrêt EF 94/018 du 30 juin 1994, cons. 5). La loi précise d'ailleurs que la révision générale a pour but de réapprécier la valeur de l'ensemble des immeubles du canton (art. 22 LEFI), en fonction de paramètres généraux, applicables à tous ses immeubles ou en tout cas à la plus grande partie d'entre eux, et non pas en fonction d'une situation particulière (donation ou partage successoral, par exemple, Tribunal administratif, arrêt EF 94/057 du 27 septembre 1994).
Il en résulte que la commission n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en faisant application, dans le cas des immeubles appartenant au recourant de l'art. 8 al. 2 REFI, surtout si on remarque qu'elle a retenu un taux extrêmement favorable (9%, respectivement 8% pour la parcelle 331). Elle a par ailleurs suffisamment tenu compte du fait que la recourante n'est pas propriétaire du sol en déduisant le montant des rentes de superficie des états locatifs, l'estimation se rapportant donc bien aux seuls bâtiments.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 1'500 (mille cinq-cents) francs est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 29 mai 1995/gz
Le président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint