CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 juillet 1997
sur le recours formé par Monique GUEX ,
représentée par l'avocat Lucien Masmejan, case postale 2293, 1002 Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne , du 24 octobre 1995, relative
à la parcelle no 12'326 de la Commune de Lausanne.
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Monique Guex est
propriétaire du feuillet no 12'326 de la Commune de Lausanne. Ce feuillet
représente 132 millièmes du bâtiment d'habitation en propriété par étages
édifié sur la parcelle de base no 6'041 (353 m²), à la rue Beau-Séjour 22; il
s'agit d'un droit exclusif sur un appartement de 107 m², situé au
rez-de-chaussée inférieur, avec cave.
B. En 1994, dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après commission) a fixé à
297'000 fr. la nouvelle estimation de la parcelle no 12'326. Sur recours de la
propriétaire, elle a confirmé ce montant le 24 octobre 1995.
C. Monique Guex recourt
contre cette décision: elle conclut, avec suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens que la nouvelle estimation fiscale est fixée à 183'161
francs au maximum. La commission propose le maintien de la décision attaquée.
Le tribunal a tenu séance sur place le 14 mai 1996, en présence de la
recourante et de son conseil.
Considérant en droit:
-
Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996).
Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement,
bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205,
consid. 4a).
-
L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la
révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton
s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation
portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision
générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992
à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation
fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur
ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
-
Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale
contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Habitation (850 m² à 180 fr./m²) Fr. 153'000.-
Capitalisation à 8,5% Fr. 1'800'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 30%
pour
ancienneté): 4906 m³ à 600 fr./m³ Fr. 2'060'520.-
Terrain: 353 m² à 1'800 fr./m² Fr. 635'400.-
Valeur vénale totale (arrondie) Fr. 2'696'000.-
Estimation fiscale
Pour l'ensemble du bâtiment : 1'800'000 fr. +
2'696'000 fr. : 2 = Fr. 2'248'000.-
Pour 132 millièmes (montant arrondi) Fr. 297'000.-
La recourante conteste
tant la valeur de rendement que la valeur vénale.
- L'arrêté du 18 juin
1965 relatif à la propriété par étages (RSV 3.4/A) dispose, à son art. 6, que
l'estimation fiscale établie pour l'immeuble entier est répartie sur les
feuillets spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part; le
feuillet de base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale (al. 1er). Lors
des révisions périodiques, les unités d'étage font l'objet d'une estimation
indépendante (al. 2).
La recourante soutient
qu'il faudrait considérer chaque part pour elle-même. La commission objecte
que, en cas de révision générale, la disposition précitée doit être interprétée
autrement: selon elle, il y aurait lieu de se fonder sur l'estimation globale
de la PPE puis de taxer chaque lot au prorata des millièmes auquel il
correspond.
Sur cette question, le
Tribunal administratif a récemment statué en consacrant la thèse défendue ici
par la recourante (arrêt EF 95/0114 du 4 février 1997). En substance, le
tribunal a considéré que chaque logement d'un même immeuble ne présente en
principe pas les mêmes caractéristiques (situation, ensoleillement, vue par
exemple); en revanche, une estimation globale de l'immeuble répartie ensuite
selon les quotes-parts des copropriétaires pourrait servir de base pour une
première estimation de chaque lot, appelée à être affinée en fonction de la
surface du lot, de sa situation spécifique dans l'immeuble (vue ou ensoleillement
notamment) et des ses caractéristiques propres (état général, etc.). Il n'y a
pas lieu de s'écarter de cette jurisprudence, au demeurant très récente.
- Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges
annuelles et périodiques. Les instructions du 20 novembre 1992 précisent qu'à
défaut de loyer ou si le loyer ne correspond pas aux loyers normaux de la
région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m²; s'agissant des bâtiments locatifs, ces instructions renvoient
à celles du 31 janvier 1991, lesquelles prévoient notamment que la valeur de
rendement est essentiellement fonction du revenu locatif.
Dans le cas
particulier, la recourante souligne que, sous déduction d'un espace de 25 m²
qu'elle utilise comme garde-meuble, elle loue l'appartement à raison de 650 fr.
par mois; toutefois, force est de faire abstraction de ce chiffre, manifestement
trop bas pour un logement de 2 pièces situé en pleine ville. La valeur de 180
fr. le m² retenue par la commission apparaît cependant élevée: en effet,
l'appartement en cause est modestement équipé et, vu sa situation au
rez-de-chaussée inférieur, peu éclairé naturellement. Tout bien considéré, un
montant de 140 fr. le m² apparaît plus réaliste, ce qui conduit à un revenu
locatif de 14'980 fr. et à un loyer mensuel de l'ordre de 1'250 fr.; comme il
n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 8,5% - au demeurant admis par
la recourante - appliqué par la commission, la valeur de rendement doit être
fixée à 176'000 fr.
- a) A teneur de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande;
selon l'art. 8 al. 1er du règlement d'exécution de la loi, cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble. S'agissant plus
particulièrement de logements soumis au régime de la propriété par étages, les
instructions préconisent la méthode comparative; à titre indicatif, elles
mentionnent un prix unitaire de principe compris entre 3'000 fr. et 6'000 fr.
le m² selon la région et le type d'immeuble. La recourante critique la valeur
vénale retenue par la commission: selon elle, l'autorité intimée n'aurait pas
tenu suffisamment compte de l'âge du bâtiment, de la situation défavorable de
l'appartement et de l'absence de places de stationnement.
On l'a vu au
considérant 4, la jurisprudence consacre désormais le principe d'une estimation
fiscale différenciée pour chaque lot d'une PPE. S'agissant du calcul de la
valeur vénale, cette approche doit toutefois être affinée: il importe en effet
de la concilier avec la prise en compte des parties communes et du terrain, qui
doivent aussi intervenir dans le calcul de l'estimation fiscale globale. Dans
cette optique, la solution la plus équitable consiste à établir, dans un
premier temps, une estimation globale; c'est ensuite seulement que,
conformément aux principes jurisprudentiels exposés plus haut, chaque partie
privative pourra faire l'objet d'un examen distinct, sur la base d'un prix
unitaire moyen par m² de surface habitable.
b) Dans le cas
particulier, la commission a estimé à 2'696'000 fr. la valeur totale de la
construction (compte tenu d'une réduction de 30% pour ancienneté) et du
terrain. Visite des lieux faite, et quand bien même le chiffre de 600 fr. le m3
de volume bâti apparaît quelque peu élevé, la valeur vénale totale retenue par
la commission peut être confirmée: si - comme la plupart de ceux édifiés à la
fin du XIXème siècle - le bâtiment comporte d'importants vides sous plafond et
n'offre aucune possibilité de stationnement, il est en revanche solidement
construit et bénéficie d'une situation très favorable, en plein centre de
Lausanne. Le montant de 2'696'000 fr. conduit donc à une valeur moyenne de
3'171 fr. par m² de surface habitable puisque, comme on l'a vu au considérant
3, les logements totalisent 850 m².
Point n'est besoin
d'avoir visité les étages hors litige pour se convaincre que le rez-de-chaussée
inférieur est le moins ensoleillé, et aussi le plus exposé aux diverses
nuisances provenant de la rue Beau-Séjour; en réalité, le seul avantage propre
à cet appartement consiste en la jouissance exclusive - fût-elle de fait - de
la partie non bâtie de la parcelle de base, en nature de jardin. Tout bien
considéré, par rapport à la valeur moyenne de 3'171 fr. le m² habitable dégagée
ci-dessus, un prix de 3'075 fr. le m² apparaît approprié aux caractéristiques
de la parcelle no 12326.
c) Il reste à
appliquer cette valeur de 3'075 fr. le m² aux 107 m² qu'occupe le logement
considéré. D'où une valeur vénale de 329'025 fr., arrondie à 329'000 fr.
- En résumé, calculée
conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 12'326,
soit la moyenne entre sa valeur de rendement (176'000 fr.) et sa valeur vénale
(329'000 fr.), se monte à 253'000 fr. au lieu de 297'000 fr.: la différence est
supérieure à 5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un abus du pouvoir
d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa propre
estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêts EF 95/012 du
25 octobre 1995 et EF 96/015 du 8 avril 1997). Toutefois, au regard des
conclusions qu'elle a prises, la recourante n'obtient pas entièrement gain de
cause, en sorte que le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis:
c'est pourquoi il se justifie en équité de laisser les frais à la charge de
l'Etat et de ne pas allouer d'indemnité à titre de dépens à la recourante,
quand bien même elle a consulté un homme de loi (v. dans ce sens, notamment,
les deux arrêts précités).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est
partiellement admis.
II. La décision
rendue le 24 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 12'326 de Lausanne est arrêtée à 253'000 fr.
III. Le présent
arrêt est rendu sans frais ni dépens.
mp/Lausanne, le 30 juillet 1997
Le président: Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
