CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 février 1998
sur le recours interjeté par Hermengilde CHAMOREL , Château de Trévelin, 1170 Aubonne, représentée pour les besoins de la présente procédure par Me Jean-Michel Henny, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue le 22 mai 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation de la parcelle no 563 de la commune d'Aubonne.
Composition de la section: Mme I. Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Hermengilde Chamorel est propriétaire des parcelles nos 143, 554, 562, 563, 766, 962 et 1057 du cadastre de la commune d'Aubonne. La parcelle no 563, d'une surface totale de 29'774 m², comprend le château de Trévelin construit en 1620 (ci-après le château). Ce dernier englobe le bâtiment principal, à l'usage d'habitation (N° 604), ainsi que diverses annexes dont certaines sont utilisées à des usages viticoles. Selon l'extrait du registre foncier, la parcelle précitée comprend également 6'886 m² de places-jardins, 972 m² en nature de prés-champs, 721 m² de bois et 20'080 m² de vignes.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après: la commission) a porté le 26 novembre 1996 l'estimation fiscale de la parcelle no 563 de 1'017'300 fr. à 2'283'000 fr. Le 5 décembre 1996, Hermengilde Chamorel a recouru contre cette décision auprès de la commission. Par décision du 22 mai 1997, la commission a admis partiellement le recours et a réduit l'estimation fiscale de la parcelle en cause à 2'016'000 fr. Cette décision était motivée comme suit:
"Parcelle 563: Conformément aux instructions du département des finances, cette parcelle fait l'objet d'une taxation mixte: urbaine en ce qui concerne le bâtiment principal, le jardin d'agrément et le logement du gardien et viticole pour l'exploitation des vignes ainsi que les bâtiments y relatifs. La commission n'a pas modifié l'estimation viticole de cette parcelle (les remarques faites plus haut sont également applicables). Lors de la détermination du loyer du château, la commission a tenu compte des inconvénients cités dans votre recours. Par contre, elle admet une pondération dont elle n'avait pas tenu compte pour le calcul des combles. Le prix du volume du solde du bâtiment n'est, quant à lui, pas revu, la commission ayant déjà volontairement considéré un prix bas et pondéré pour ce poste. Cependant elle admet un réaménagement du prix du terrain se trouvant en zone de la vieille ville en le répartissant ainsi: l'une comme dégagement du bâtiment à 60 fr./m², l'autre étant susceptible d'être construite à 185 fr./m².
Le détail du calcul de cette parcelle vous est communiqué en page 2, le calcul des autres parcelles dont l'estimation n'est pas modifiée vous a déjà été transmis antérieurement à ce jour.
Valeur vénale partie urbaine
terrain: 4000 m2 à 185 fr./m² 740'000.-
terrain: 4001 m² à 60 fr./m² 240'060.-
log. gardien val. loc. (4800) x 100 : 6,5 73'846.-
habit. 604,5285 m3 à 300 fr./m3 1'585'500.-
combles: 1396 m3 à 56 fr./m3 78'176.-
valeur vénale totale 2'717'582.-
Valeur de rendement partie urbaine
Log. gardien 400 fr. mens. annuel: 4800 fr.
capitalisation à 8% (4800 x 100 : 8) 60'000.-
log. château 4500 fr. mens. annuel: 54000 fr.
capitalisation à 7,5% 54000 x 100 : 7,5 720'000.-
Valeur de rendement totale 780'000.-
Valeur de rendement partie agricole
vigne 20080 m² à 7 fr./m² 140'560.-
bois 721 m² à 0.20 fr./m² 144.-
pré 972 m² à 0.50/m² 486.-
caves no 605 105 m² à 250 fr./m² 26'250.-
caves 90500 l. à 0.05/l. 4'525.-
caves no 605 93 m² à 35 fr./m² 3'255.-
granges no 606 323 m² 45 fr./m² 14'535.-
valeur de rendement totale 189'755.-
Valeur d'estimation fiscale
valeur vénale non agr. 2'717'582.- fr.
valeur rendement 780'000.- fr.
total 3'497'582.- fr. : 2 = 1'748'791 fr.
arrondi à 1'749'000.-
val. rend. agricole x 125% 189'755 x 125%
= 237'193.75 arrondi à 237'000.-
valeur estimation fiscale 2'016'000.-"
C. L'intéressée a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 12 juin 1997. Elle conteste tout d'abord la valeur vénale de la "partie urbaine" de la parcelle, soit celle des terrains entourant le château. Elle expose que selon le registre foncier, les surfaces en places-jardins représentent 6'661 m² (recte 6'886 m2) et que c'est au minimum cette surface qui doit être prise en compte à 60 fr. le m². Le solde du terrain qui se trouve dans la "zone de l'ancienne ville et des ensembles à protéger", quelle que soit sa surface, ne peut en aucun cas être estimé à 185 fr. le m², dans la mesure où il ne s'agit pas d'un terrain véritablement et complètement constructible puisqu'il jouxte immédiatement un château classé monument historique, d'une part. D'autre part, le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions de la commune d'Aubonne impose de nombreuses restrictions et contraintes à cette zone. Selon la recourante, la valeur de l'éventuel terrain constructible à cet endroit ne devrait pas être supérieure à 120 fr. le m². S'agissant du bâtiment du château, elle conteste la prise en compte de 5'285 m3 à une valeur de 300 fr. le m3, car il y a selon elle des volumes difficilement utilisables ou dont la valeur est sensiblement inférieure (cave et locaux de chauffage notamment). Ces volumes, qui sont probablement de l'ordre 1'200 m3, devraient être estimés à 56 fr. le m3 comme les combles et l'estimation doit être diminuée en conséquence. La recourante critique enfin la valeur de rendement de la partie agricole, soit l'estimation des caves du bâtiment à 250 fr. le m². Pour elle, compte tenu des installations existantes, on devrait abaisser le chiffre à 180 fr. le m². De même, la capacité des caves n'est pas de 90'500 l. mais de 60'000 l. compte tenu des limitations de production à la surface. En conclusion, elle requiert une diminution de l'estimation fiscale de sa parcelle de 2'016'000 fr. à 1'578'000 francs. Subsidiairement, elle conclut à une réduction selon ce que justice dira.
La recourante s'est acquittée de l'avance de frais requise en temps utile.
D. La commission s'est déterminée le 10 juillet 1997. Elle relève que la parcelle litigieuse a un caractère mixte au sens des estimations fiscales en raison de la présence d'une maison de maître et d'une partie viticole et qu'à cet égard les instructions du Département des finances aux commissions d'estimations fiscales des immeubles des 2e et 3e étapes de la révision générale sont applicables. S'agissant de la valeur vénale de la partie du terrain situé en zone de la vieille ville et des ensembles à conserver, elle rappelle qu'elle a toujours appliqué à Aubonne un prix de 185 fr. le m² pour les parcelles construites situées en zone à bâtir. En l'espèce, elle a fait une exception pour tenir compte de la surface importante du dégagement nécessaire à une maison de maître et a ainsi appliqué pour la moitié de la surface un prix analogue à la zone de verdure. Pour elle, la zone de la vieille ville, malgré certaines restrictions, n'empêche pas toute construction nouvelle et c'est pourquoi elle a appliqué pour l'autre moitié de la surface le prix attribué à la zone constructible, également pour respecter l'égalité de traitement avec les autres propriétaires dont la propriété est sise dans cette même zone. En ce qui concerne le bâtiment, elle souligne avoir délibérément renoncé à différencier les caves et chauffage de la partie habitable afin d'éviter une répartition erronée de ces volumes, puisque la police ECA les a calculés globalement. Cette estimation ne prétérite toutefois pas la recourante, dans la mesure où si la commission avait calculé séparément ces deux postes, elle aurait également appliqué des prix distincts, soit 500 fr. le m3 habitable et le solde à 200 fr. le m3, le tout pondéré de 30% pour vétusté. Le résultat présenterait ainsi peu de différence, soit 1'597'750 fr. (1'200 m3 de locaux inhabitables à 200 fr. le m3, plus 4'085 m3 de locaux habitables à 500 fr. le m3 ./. 30% pour vétusté) contre 1'585'500 fr. actuellement. Quant à la valeur de rendement agricole, la commission s'en tient aux instructions en la matière et a retenu une capacité globale de 90'500 l., conformément aux renseignements donnés par le représentant de la propriétaire lors de la visite des bâtiments. Elle conclut au rejet du recours.
E. La recourante a déposé un mémoire complémentaire le 6 août 1997, dans lequel elle a renoncé, compte tenu des explications fournies par la commission, à contester la valeur de rendement agricole de la cave, ainsi que la capacité retenue par l'autorité intimée à ce titre. Pour le surplus, elle a en revanche maintenu ses conclusions.
F. La commission a déposé des observations complémentaires le 26 août 1997. La recourante s'est encore déterminée le 9 septembre 1997.
G. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 11 novembre 1997 en présence du fils de la recourante et de son conseil, d'une part, et du président et de la secrétaire de l'autorité intimée, d'autre part. Les parties ont confirmé leurs conclusions.
A cette occasion, le mandataire de la recourante a produit une note relative au plan directeur communal approuvé par la Municipalité le 22 octobre 1996 et précisant que ce plan devrait être adopté à la fin de 1997 par le Conseil communal d'Aubonne et approuvé par l'autorité cantonale au début de l'année 1998. S'agissant du domaine de Trévelin et plus particulièrement de la parcelle en cause, cette note relève dans les documents du plan directeur ce qui suit :
"- il s'agit d'un "ensemble bâti dont la qualité justifie une attention particulière";
on se trouve dans un "site naturel et paysage à protéger";
dans le concept directeur de l'aménagement du territoire communal, le hameau de Trévelin ne se situe plus dans une zone d'habitation;
il s'agit d'un hameau point de rencontre de chemins pédestres; dans le cadre de l'urbanisation, il faut "renforcer l'identité des hameaux" soit "définir les conditions de transformation des bâtiments situés hors zone à bâtir ainsi que la restauration à appliquer en cas de nouvelle construction";
pour les sites et paysages, les objectifs pour les hameaux sont les suivants: "protéger les hameaux en tant qu'entités spatiales de qualité" par les mesures suivantes "maintenir libre d'arborisation les espaces de dégagements autour des hameaux","
H. Interpellé par le juge instructeur, le Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports, section des monuments historiques, a précisé, par correspondance du 18 novembre 1997, que seul un bloc erratique avec cupules provenant de Saint-Livres était classé monument historique dans son ensemble sur la parcelle N° 563. Il a en outre précisé ce qui suit .
"Le château et certaines de ses dépendances sont mis à l'inventaire des monuments non classés mais protégés. Les abords immédiats ne sont donc pas inconstructibles. Le plan partiel d'affection "Domaine du Moulin" a été mis en consultation dans notre section en octobre 1996 et n'a suscité aucune observation. Il a toutefois été convenu que "vu la proximité du site du château du Trévelin, ladite section devra être consultée lors de la mise à l'enquête publique des bâtiments transformés et nouveaux situés à l'intérieur du PPA."
De son côté, la Municipalité d'Aubonne a confirmé le 20 novembre 1997 que les dispositions du chapitre 3 de son règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions resteraient valables après la future approbation du plan directeur communal. Selon elle, ce dernier document ne traite pas de la police des constructions dans le détail, mais établit des règles, des options et des lignes de conduites générales pour l'utilisation future du territoire communal. Quant à une éventuelle modification des possibilités de construction, elle n'interviendra qu'avec la révision du plan des zones et du règlement sur le plan d'extension et la police des constructions, laquelle devrait être entreprise après l'an 2000.
La recourante s'est encore déterminée sur les écritures susmentionnées en date de 5 décembre 1997.
I. Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. d LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5% entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
Dans le cas présent, la recourante ne conteste plus que la détermination de la valeur vénale de la parcelle N° 563 et du bâtiment érigé sur ce fond, soit le château de Trévelin (bâtiment ECA No 604). Il convient dès lors d'examiner si les principes et chiffres retenus par la commission sont justifiés.
"Cette zone doit être aménagée de façon à conserver son aspect caractéristique tant pour l'habitation que pour les activités existantes (art. 5 règlement). Les différents quartiers de la zone pourront faire l'objet de plans partiels d'extension, au fur et à mesure des besoins, en vue de préciser notamment leur forme et leur destination" (art. 6 règlement).
"Ce ou ces plans d'extension partiels doivent respecter diverses conditions, en ce sens que les constructions nouvelles ou les transformations doivent s'intégrer correctement dans l'ancienne ville et les fonds existants constitués par les bâtiments, les groupes de bâtiments, les toitures, rues et places doivent être conservés dans leur volume et dans leurs aspects." (art. 7 règlement).
En d'autres termes, les parcelles englobées dans cette zone sont parfaitement constructibles et la Municipalité a d'ailleurs confirmé le 20 novembre 1997 - dans des déclarations que rien ne permet de mettre en doute - que la future approbation du plan directeur communal par l'autorité cantonale ne modifiera nullement les dispositions susmentionnées.
Par ailleurs, il ressort des observations de la section des monuments historiques du 18 novembre 1997 que seul un bloc erratique avec cupules situé sur la parcelle n° 563 est classé monument historique, le château et certaines de ses dépendances étant seulement portés à l'inventaire des monuments non classés, mais protégés. Contrairement à ce que soutient la recourante, les abords immédiats du château ne sont donc pas inconstructibles. De plus, s'agissant de la surface constructible, l'autorité intimée n'en a retenu que la moitié, soit 4'000 m2, estimant que le solde du terrain, par 4'001 m2 pouvait être taxé à un prix analogue à celui de la zone de verdure, soit 60 fr. le m2. Cette appréciation est à nouveau justifiée. En effet, il est parfaitement correct de prendre en considération un dégagement justifié par la qualité de maison de maître de cette habitation. Le dégagement pris en compte, de 4000 m2 environ, est généreux puisqu'il représente en l'occurrence la moitié de la surface de la parcelle incluse dans la zone de l'ancienne ville et des ensembles à conserver. L'argument de la recourante, selon lequel il lui serait vraisemblablement impossible de construire à proximité du château sans en altérer le site et porter une grave atteinte à l'aspect du château ne repose sur aucun élément concret. Au contraire et comme rappelé ci-dessus, la section des monuments historiques a clairement précisé que les abords immédiats du château n'étaient pas inconstructibles. Enfin, si la section précitée a souligné qu'elle devrait être consultée lors de la mise à l'enquête publique des bâtiments transformés et nouveaux situés à l'intérieur du plan partiel d'affectation "Domaine du Moulin", c'est en raison de la proximité du château. On ne saurait toutefois en déduire que l'inverse serait identique, à savoir que cette autorité devrait également être consultée lors de la mise à l'enquête publique de la transformation ou de la création de nouveaux bâtiments sur la partie de la parcelle N° 563 incluse dans la zone de l'ancienne ville et des ensembles à conserver. Au surplus, même à supposer qu'une telle consultation soit effectivement nécessaire, cela ne signifierait pas encore que toute transformation ou construction serait interdite.
b) S'agissant ensuite du prix retenu pour le terrain, on relèvera tout d'abord que le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement possibles, en précisant que cette valeur devait se juger en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité, et non pas en se fondant sur les intentions subjectives du propriétaire du moment (arrêts TA du 30 mars 1993 EF 92/036, du 16 juin 1993 EF 93/015, du 26 septembre 1997 EF 97/011). Dans le cas présent, le prix appliqué (Fr. 185.- le m2) est, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, pleinement justifié tant au regard de la situation de la parcelle que des prix pratiqués à Aubonne par la commission pour les parcelles construites situées en zone à bâtir. Ce prix est de même parfaitement raisonnable si l'on tient compte des prix en vigueur dans la région concernée et qui atteignent facilement pour les terrains nus situés en zone constructible des montants nettement supérieurs. Le prix retenu pour la surface de dégagement, soit 60 fr. le m2, échappe aussi à la critique. Un tel prix par m2 est tout à fait modéré pour des surfaces qui servent précisément de dégagement à des constructions et qui est par ailleurs estimé à la même valeur que du terrain agricole.
Dans le cas présent, la méthode retenue par la commission est jugée inappropriée par la recourante. Celle-ci voudrait que la valeur vénale soit arrêtée en tenant compte de 1'200 m3 difficilement utilisables estimés, comme les combles, à 56 fr. le m3. De son côté, l'autorité intimée expose que depuis le début de la révision des estimations fiscales en 1991, les commissions de l'ensemble du canton se sont basées sur les volumes des polices ECA pour déterminer la valeur vénale des constructions. Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 20 novembre 1992 par le Chef du Département des finances (ci-après: les Instructions) font il est vrai référence à la police d'assurance incendie pour déterminer le volume des bâtiments à estimer. S'agissant du calcul de la valeur à neuf de villas et, partant, de propriétés d'agrément, les instructions précitées, suivies par la jurisprudence du tribunal de céans (cf. arrêts TA du 18 mars 1993 EF 92/030 et du 27 septembre 1994 EF 93/033), recommandent de prendre en compte le volume du bâtiment (déterminé par la police ECA) et de le multiplier par le prix unitaire au m3, tout en précisant ce qui suit:
"Le prix unitaire par m3 déterminant pour le bâtiment en question, respectivement pour des parts particulières de bâtiments, est influencé par le genre de construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité du travail et des matériaux de construction.
A titre indicatif, un prix de fr. 400.- à fr. 700.-/m3 correspond à une fourchette moyenne généralement admise."
On obtient ensuite la valeur vénale d'un tel bâtiment en procédant à une pondération de sa valeur à neuf, tenant compte de son degré de vétusté.
b) En l'occurrence, on est en présence d'un immeuble de nature particulière puisqu'il s'agit d'un château construit en 1620 et il pourrait peut-être paraître à première vue difficile d'appliquer tels quels les chiffres mentionnés ci-dessus. Si l'on s'inspire néanmoins de cette méthode, il convient, comme le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de le préciser dans un arrêt concernant le Château de Giez (arrêt TA du 18 mars 1993 EF 92/030), de ne pas accorder un poids trop important à la valeur historique du monument, d'autant plus qu'en l'espèce le château n'est pas classé, mais seulement mis à l'inventaire des monuments protégés. Comme pour le château de Giez, il s'agit certes d'un bâtiment présentant une grande valeur architecturale. On ne saurait toutefois ignorer, d'une part, que les bâtiments historiques sont difficilement négociables, faute d'intéressés sur le marché, et, d'autre part, les inconvénients liés à l'habitation de ce genre de constructions impliquant des travaux coûteux si l'on voulait les rendre conformes aux normes usuelles du confort moderne (cf. également dans le même sens arrêt TA du 26 novembre 1992 EF 92/010). Au vu de toutes ces raisons, le Tribunal considère qu'on ne peut raisonnablement retenir à plus de 500 fr. le prix du m3, à tout le moins en ce qui concerne la partie habitable du château.
Multipliés par le volume de 5'285 m3 fixé dans la police ECA, volume englobant les caves, on obtiendrait ainsi une valeur vénale de 2'642'500 fr., montant qu'il y aurait ensuite lieu d'ajouter à celui calculé pour les combles (1'396 m3). A cet égard, un montant de 80 fr. le m3 paraît adéquat (cf. arrêt TA du 27 février 1997 EF 95/025) et un montant de 111'680 fr. serait dès lors pris en compte. Le total ainsi dégagé, de 2'754'180 fr., devrait ensuite être pondéré pour tenir compte de la vétusté du château. En l'espèce, un taux de 30% serait appliqué vu l'âge du bâtiment (cf. Instructions, p.3). La valeur vénale déterminante s'élèverait dès lors à 1'927'926 fr. (2'754'180 fr. x 70%). On constate que ce résultat, reposant sur une méthode de calcul ne faisant qu'une distinction entre les combles, d'une part, et les caves et logements, d'autre part, serait moins favorable à la recourante que celle adoptée par la commission (valeur vénale fixée à 1'663'676 fr. pour l'habitation et les combles). Elle ne saurait dès lors être retenue en l'espèce.
c) La recourante soutient que les caves et les locaux de chauffage ne doivent pas être pris en compte à titre de locaux habitables. Il est vrai que la police ECA mentionne expressément ces types de locaux dans le décompte de l'habitation en cause, en les englobant toutefois aux volumes retenus pour le logement, soit 5'285 m3 au total. On ignore dès lors quels volumes correspondent respectivement aux locaux habitables et aux caves et locaux de chauffage. Quoi qu'il en soit, si l'on acceptait de procéder à une estimation séparée pour le logement, les caves, les locaux de chauffages et les combles, on arriverait à un résultat à nouveau supérieur à celui de la commission. En effet, l'habitation à proprement parler serait estimée, comme indiqué ci-dessus, à 500 fr./m3, mais à concurrence de 4'085 m3 seulement (5'285 m3 ./. 1'200 m3 de caves et locaux de chauffage selon les déclarations de la recourante), soit à 2'042'500 fr. Les caves, par 1'200 m3, seraient comptées à 200 fr./m3, c'est-à-dire pour un montant de 240'000 fr. (cf. arrêt TA du 27 février 1997 EF 95/025, dans lequel le tribunal de céans a retenu ce montant pour les caves d'un immeuble présentant des caractéristiques analogues à celui en cause). Quant aux combles, de 1'396 m3 selon la police ECA, elles seraient estimées à 80 fr./m3, soit à un total de 111'680 fr. (cf. arrêt TA précité EF 95/025) La valeur vénale totale s'élèverait ainsi à 2'394'180 fr. Pondéré de 30% pour tenir compte de la vétusté du château, ce montant serait réduit à 1'675'926 fr., soit à une estimation encore supérieure de plus de 10'000 fr. à l'estimation litigieuse.
c) Enfin, les chiffres retenus par l'autorité intimée ne paraissent à nouveau pas critiquables si l'on se réfère à la méthode mentionnée dans un autre arrêt du tribunal concernant le château de Hauteville, à Blonay (cf. arrêt TA du 27 septembre 1994 EF 93/033). Dans cet arrêt, il a été jugé que l'on pourrait, comme le suggère le Manuel d'estimateur (édité par l'Union des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles, ci-après: le Manuel), computer la valeur vénale des bâtiments difficilement négociables, tels que les immeubles historiques notamment, selon une formule tenant compte de la valeur de rendement, à savoir( cf. Manuel, ch.3.2.3):
V = (m x E) + R =
m + 1
V = valeur vénale m = Pondération
E = valeur de rendement R = valeur réelle
Le Manuel renvoie au chapitre des maisons familiales pour le coefficient de pondération, tout en soulignant qu'il faut retenir le coefficient le plus élevé (de 0 à 0,5). Si l'on appliquait cette méthode dans le cas présent, on devrait, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, adopter un coefficient maximum de 0,5. En effet, les critères dégagés par le Manuel pour déterminer le taux de pondération seraient en l'occurrence une grandeur non usuelle de l'objet, un caractère non usuel du bâtiment, une construction massive et peu fonctionnelle, une bonne situation et une mauvaise demande (cf. Manuel, tableau de pondération, III/4). On aboutirait ainsi au résultat suivant, en tenant compte d'une valeur réelle correspondant non pas à celle de la commission mais à celle déterminée par le tribunal (cf. p.9, litt. b):
(0,5 x 720'000) + 1'927'926 = 1'525'284 fr.
0,5
Pris en compte dans le calcul de l'estimation fiscale globale, ce chiffre donnerait les résultats suivants:
Valeur vénale non agricole : 2'579'200 fr. (740'000.- + 240'060.- + 73'846.- + 1'525'300.-)
valeur de rendement : 780'000 fr.
total : 3'359'200 fr. : 2 =1'679'600 fr. (arrondi)
-valeur de rendement agricole : 237'000 fr.
piscine : 30'000 fr.
valeur estimation fiscale : 1'947'000 fr. (montant arrondi).
La différence entre cette estimation et celle à laquelle arrive la commission est par conséquent de 69'000 fr. (2'016'000 fr. ./. 1'947'000 fr.) et ne représente qu'une différence de 3,4 % par rapport à l'estimation contestée. Etant ainsi inférieure au 5 % en-deçà duquel le tribunal renonce à corriger les chiffres litigieux (cf. ci-dessus p.6 ch. 1, litt. b), le recours ne peut être que rejeté et la décision entreprise confirmée.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 22 mai 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 563 de la commune d'Aubonne est confirmée.
III. Un émolument de 1'000 fr. (mille francs), somme compensée par le dépôt de garantie versé, est mis à la charge de la recourante.
iv. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 12 février 1998
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint