TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 31 mars 2010
Composition
M. Vincent Pelet, président; M. Rémy Balli, juge; Mme Lydia Masmejan, juge suppléante.
Recourant
X.________, à ********, représenté par Fiduciaire Michel Favre SA, à Lausanne,
Autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
Autorité concernée
Administration fédérale des contributions, Division principale DAT,
Objet
Impôt cantonal et communal (sauf soustraction)' Impôt fédéral direct (sauf soustraction)
Recours X.________ c/ décision de l'Administration cantonale des impôts du 17 novembre 2008 (gain immobilier qualifié de revenu professionnel - ICC, IFD - période fiscale 2003)
Vu les faits suivants
A. Le 17 novembre 1981, X.________ (ci-après: le contribuable ou le recourant) a acquis un immeuble à Crissier qu'il a revendu le 1er mars 1988, à la suite d'une promesse de vente du 18 décembre 1987. Le gain réalisé, qui s'est élevé à 352'300 fr., a fait l'objet d'une imposition séparée sur les gains immobiliers.
Le 26 avril 2000, le contribuable, a acquis un terrain situé à Bogis Bossey (parcelle no 1********), pour le prix de 164'000 francs. Après y avoir construit une villa, il a vendu cet immeuble le 31 octobre 2001, pour le prix de 820'000 francs. Le 26 novembre 2001, l'Office d'impôt du district de Nyon (ci-après: Office d'impôt) a fixé le gain immobilier imposable à 52'246 fr. au taux de 27%, sans opposition du contribuable.
Le 18 juin 2003, il a acquis en copropriété avec Y.________ un terrain (parcelle no 2********) de 927 m2 à La Rippe (district de Nyon) pour le prix de 435'000 francs.
Le 30 novembre 2004, il a acquis la moitié d'un immeuble à Cologne, en Allemagne, en copropriété avec sa sœur, pour un prix total de 460'000 euros.
Par acte notarié du 25 avril 2005, il a vendu un immeuble situé à Versoix (Genève) pour le prix de 1'20'000 francs. Ce gain ne semble toutefois pas avoir encore fait l'objet d'une taxation.
B. Employé chez Z.________ jusqu'à fin 2004, le contribuable a indiqué dans sa déclaration d'impôt 2003, un revenu d'activité professionnelle de 182'437 fr., ainsi qu'un revenu de la fortune immobilière de 410'703 francs. Dans sa déclaration d'impôt 2004, il a mentionné un revenu d'activité professionnelle de 169'793 fr. et un revenu de la fortune immobilière de 332'594 francs.
Dès le 1er janvier 2005, le contribuable a cessé toute activité professionnelle salariée et bénéficié de prestations de l'assurance chômage, jusqu'à fin 2006. Pour l'année 2005, il a déclaré des indemnités de l'assurance chômage pour un montant de 77'898 fr., ainsi qu'un rendement immobilier pour un montant de 317'005 francs. Pour l'année 2006, il a indiqué des prestations de l'assurance-chômage pour un montant de 71'849 fr., ainsi qu'un rendement immobilier de 263'529 francs. En 2007, ne bénéficiant plus des prestations de l'assurance-chômage, il a déclaré comme seul revenu un rendement immobilier (brut) de 303'309 fr. (hormis des rendements de titres).
C. Le 14 février 2002, le contribuable a signé un acte de vente à terme avec droit d'emption, portant sur la parcelle no 3******** à Gland de 2'376 m2, comprenant un bâtiment locatif de neuf appartements et un terrain constructible. Le prix de vente a été fixé à 2'300'000 francs. Le chiffre 14 de l'acte notarial précise: "La venderesse […] autorise l'acheteur [le contribuable] dès ce jour à entreprendre, à ses frais, tous travaux d'études et de mensuration sur la parcelle vendue, ceci en vue de l'obtention d'un ou plusieurs permis de construire. La venderesse s'engage à signer toutes pièces et tous plans nécessaires aux formalités requises pour le dépôt d'un ou plusieurs dossiers de mise à l'enquête auprès du Greffe municipal. Elle s'engage à donner procuration à cet effet à l'acheteur, séparément des présentes".
Par acte notarié du 30 mai 2002, les parties ont requis le transfert de l'immeuble au nom du contribuable. Le financement de l'opération a été assuré par quatre gages immobiliers constitués par contrats hypothécaires conclus avec l'UBS, pour un montant total de 1'630'000 fr.: soit respectivement de 600'000 fr. au taux fixe à 3,8% durant trois ans, de 600'000 fr. au taux fixe à 4,10% durant 5 ans, de 430'000 fr. avec taux fixe à 3,25% durant un an du 30 mai 2002 au 30 mai 2003. Ce dernier contrat hypothécaire a été renouvelé pour six mois du 30 mai 2003 au 1er décembre 2003 au taux fixe de 2,15%.
Par acte notarié du 25 juillet 2003, le contribuable et la société A.________ SA ont convenu d'une vente à terme cessible et irrévocable de la parcelle no 3******** à Gland. L'acte notarié du 3 novembre 2003 qui s'en est suivi prévoit qu' à la demande du cessionnaire, le cédant (le contribuable) divise la parcelle no 3******** en trois nouveaux bien-fonds distincts: les parcelles no 3******** de 630 m2, no 4******** de 826 m2 et no 5******** de 920 m2. Cet acte du 3 novembre 2003 fixe le prix de vente total à 2'900'000 fr. et comporte une réquisition de transfert au registre foncier.
Suite à cette transaction, le 17 novembre 2003, le contribuable a déposé une déclaration pour l'imposition des gains immobiliers, dans laquelle il a déclaré un gain immobilier de 506'200 francs.
Le 2 décembre 2003, l'Office d'impôt du district de Nyon (ci-après: l'Office d'impôt) a informé le contribuable, par l'intermédiaire de son conseil, la Fiduciaire Fidinter à Lausanne, qu'il admettait le gain immobilier fixé à 506'200 fr., en spécifiant que ce gain était issu d'une opération immobilière professionnelle et qu'il devrait figurer dans la déclaration ordinaire 2003 (sous code 445). Il a conseillé au contribuable d'annoncer spontanément ce gain à la Caisse de compensation AVS à laquelle il était affilié, en vue de l'établissement d'une cotisation provisoire qui pourrait être déduite du gain immobilier dans la taxation ordinaire du revenu 2003.
Par réponse du 5 décembre 2003, le contribuable a contesté le caractère professionnel de cette opération immobilière, en demandant à l'Office d'impôt de bien vouloir considérer sa lettre comme une réclamation.
Le 3 février 2004, l'Office d'impôt a expliqué les raisons pour lesquelles il maintenait sa décision et persistait à considérer cette vente comme étant de caractère professionnel:
"Une durée de possession extrêmement courte, soit du 30.05.2002 au 3.11.2003.
La nature de l'objet vendu
L'importance du gain réalisé, soit 506'200 francs"
Le 10 février 2004, le contribuable a contesté ce point de vue. Il a notamment fait valoir que la qualification d'opération professionnelle impliquait en particulier une manière systématique et planifiée de procéder aux opérations, leur fréquence, un lien étroit entre la transaction et l'activité professionnelle du contribuable, ses connaissances particulières de la branche. Il a également relevé qu'un taux d'imposition de 30% s'appliquait à une courte durée de possession, si bien que celle-ci ne devait pas automatiquement entraîner la qualification "professionnelle" de toute vente dans l'année d'acquisition.
Le 24 février 2004, l'Office d'impôt a informé le contribuable que la décision préjudicielle du 2 décembre 2003 ne pouvait pas faire l'objet d'une réclamation, celle-ci devant être déposée contre la décision de taxation définitive pour la période 2003, qui inclurait le gain immobilier de 506'200 francs.
Le 3 mars 2004, le contribuable a accusé réception de cet avis, précisant d'emblée qu'une réclamation serait déposée en temps utile.
Le 18 août 2004, le contribuable a déposé sa déclaration d'impôt 2003, qui ne comprenait pas le gain immobilier de 506'200 francs. Le 28 février 2005, l'Office d'impôt a adressé au contribuable une décision de taxation définitive relative à l'impôt cantonal et communal, ainsi qu'à l'impôt fédéral direct, pour la période fiscale 2003, fixant le revenu imposable au niveau cantonal et communal à 696'900 fr., au taux de 713'000.- et la fortune imposable à 680'000.- au taux de 2'997'000 francs. En matière d'impôt fédéral direct, il a fixé le revenu imposable à 725'000 fr., au taux de ce dernier montant. La décision expose que "le gain réalisé sur la vente de l'immeuble de Gland, soit 506'200**fr., est considéré comme gain immobilier professionnel. Il est cumulé avec les autres revenus dans la déclaration".
Le 17 mars 2005, le contribuable a déposé une réclamation contre cette décision, par l'intermédiaire de son conseil. Se référant aux arguments invoqués dans son courrier du 10 février 2004, il a fait valoir que la vente litigieuse découlait d'une occasion fortuite à caractère exceptionnel, ce qui, en l'espèce excluait la qualification de "professionnelle". Il a confirmé sa réclamation dans un courrier du 5 avril 2005.
Le 21 avril 2005, l'Office d'impôt a demandé au contribuable de le renseigner sur le motif de l'achat, le mode de financement, la location éventuelle de l'immeuble et le motif de la vente.
Par réponse du 9 mai 2005, le contribuable a répondu qu'il avait acquis l'immeuble en vue d'un placement à long terme, que la plus grande partie de la dette hypothécaire était assortie d'un taux bloqué sur cinq ans, que le financement était constitué de l'utilisation de fonds propres personnels et d'un prêt hypothécaire et que les neuf appartements étaient loués. Quant au motif de la vente, il a précisé que le bien immobilier comprenait en plus du bâtiment locatif, une surface constructible. Un promoteur immobilier, propriétaire d'une parcelle adjacente trop étroite pour être valorisée, lui aurait proposé de lui acheter la totalité du fonds qui, joint à sa propre parcelle, offrait une opportunité intéressante. La proposition s'étant révélée suffisamment intéressante, le contribuable a vendu son immeuble, profitant ainsi d'une occasion purement fortuite et non planifiée.
Le 2 novembre 2006, l'Office d'impôt a adressé au contribuable une proposition de règlement, reprenant sans modification les éléments de sa décision du 28 février 2005. Il a complété sa proposition par les motifs suivants: "Décision inchangée par rapport à celle du 28 février 2005. Compte tenu de la courte durée de possession de l'immeuble sis à Gland, de l'importance du gain réalisé à la suite de la vente, ainsi que de la nature de l'objet mis en cause, de la mise en valeur (obtention de permis de construire, division de bien-fonds) et de la fréquence des opérations immobilières effectuées, l'opération en cause est qualifiée comme gain immobilier professionnel accessoire."
Le 15 novembre 2006, le contribuable a confirmé sa réclamation. Il a fait valoir que les conditions posées par la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de professionnalité n'étaient aucunement réalisées en l'espèce. Il a relevé par ailleurs que la division du bien-fonds n'avait pas été réalisée par le vendeur, mais par l'acquéreur et que les documents afférents au permis de construire avaient été signés par le contribuable en vue de faciliter les opérations de l'acquéreur*.*
Après en avoir informé le contribuable le 24 novembre 2006, l'Office d'impôt a transmis le dossier à l'Administration cantonale des impôts (ci-après: l'ACI), le 5 mars 2007, pour objet de sa compétence.
Après réception du dossier, l'ACI a entendu le contribuable dans ses locaux, le 24 juin 2008.
Statuant le 17 novembre 2008, l'ACI a rejeté la réclamation du 17 mars 2005, en qualifiant de professionnelle la vente de la parcelle no 3********, à Gland, en date du 3 novembre 2003, pour inclure le gain immobilier de 506'200 fr. dans les revenus ordinaires du contribuable pour l'exercice 2003. Se référant aux critères fixés par la jurisprudence fédérale et cantonale en la matière, elle a principalement fait valoir que la durée de possession, la mise en valeur du bien immobilier et la fréquence des opérations constituaient, en l'espèce, des critères déterminants pour qualifier l'opération litigieuse de professionnelle. Considérant qu'elle n'avait pas les éléments pour examiner le mode de financement de l'immeuble, elle n'a pas examiné ce critère. Elle a relevé par ailleurs que depuis fin 2004 le contribuable vivait principalement de ses revenus immobiliers.
D. Le 15 décembre 2008, le contribuable a déposé un recours à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre cette décision, par l'intermédiaire de son nouveau conseil, la Fiduciaire Michel Favre, à Lausanne. Demandant que l'on qualifie de privée la vente de la parcelle no 3******** à Gland, il a conclu à l'imposition distincte du gain réalisé au sens des art. 61 ss de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; RSV 642.11) et requis une audience lui permettant d'expliciter les circonstances de la vente. Réfutant les arguments de l'ACI quant à la réalisation des critères déterminants pour qualifier de "professionnelle" une opération immobilière, il a principalement fait valoir qu'il avait acquis l'immeuble litigieux dans le seul but de tirer de cet investissement un rendement périodique convenable et non d'en faire l'objet d'une opération spéculative. Compte tenu des difficultés rencontrées dans l'amélioration d'un rendement insuffisant, il avait vendu sa parcelle à A.________ SA qui possédait déjà une parcelle voisine et qui pouvait valoriser de manière optimale les deux parcelles adjacentes.
Dans sa réponse du 13 février 2009, l'ACI a conclu au rejet du recours. Respectivement les 9 et 31 mars 2009, le recourant et l'ACI ont déposé des déterminations confirmant leurs conclusions. L'Administration fédérale des contributions a renoncé à présenter des observations.
E. Le Tribunal a statué par voie de circulation.
F. Les arguments respectifs des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
Le recourant requiert une audition par la Cour de céans, lui permettant d'expliciter les circonstances dans lesquelles il a vendu la parcelle litigieuse.
a) Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (ci-après : Cst.; RS 101), le droit d’être entendu comprend le droit pour l’intéressé de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504; 126 I 15; 124 I 49 et les réf. cit.). En particulier, le droit de faire administrer des preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Le droit d’être entendu découlant de l’art. 29 al. 2 Cst. ne comprend toutefois pas le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). L’autorité peut donc mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et les arrêts cités; 122 V 157 consid. 1d p. 162; 119 Ib 492 consid. 5b/bb p. 505). En outre, pour autant qu’elle ne soit pas d’une gravité particulière, une violation du droit d’être entendu en instance inférieure est réparée lorsque l’intéressé a eu la faculté de se faire entendre en instance supérieure par une autorité disposant d’un plein pouvoir d’examen en fait et en droit (ATF 130 II 530 consid. 7.3 p. 562; 127 V 431 consid. 3d/aa pp. 437 s.; 126 V 130 consid. 2b pp. 131 s. et les arrêts cités).
b) En l'espèce, il n'est pas nécessaire de procéder à d'autres mesures d'instruction: le dossier qui est complet permet à la cour de céans de statuer. De plus, le recourant qui procède avec l'assistance d'un mandataire a eu l'occasion de faire valoir son point de vue lors de deux échanges d'écritures. Il ne sera dès lors pas donné suite à la requête d'audience du recourant.
a) Le litige a trait à l'impôt cantonal et communal, ainsi qu'à l'impôt fédéral direct. A l’instar de l’ACI, et comme la jurisprudence le lui permet, la cour de céans tranchera les recours en ce qui concerne aussi bien l’impôt cantonal et communal que fédéral direct (ATF 131 II 553 consid. 4.2 p. 559; 130 II 509 consid. 8.3 p. 511), avec les renvois aux dispositions respectives et un dispositif qui distingue expressément les deux impôts, conformément aux exigences du Tribunal fédéral (ATF 2C.326/2008 du 23 septembre 2008, cons. 1.3).
b) Le recourant reproche à l'autorité intimée d'avoir qualifié de "professionnel", le gain de 506'200 fr. réalisé en 2003 lors de la vente de la parcelle no 3******** à Gland, alors qu'il s'agirait selon lui d'un gain en capital privé soumis à l'imposition distincte des art. 61 ss LI. Le litige porte ainsi sur la distinction classique entre gestion de la fortune privée et commerce professionnel d'immeubles. La matière est régie par les art. 16 et 18 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11), 7 al. 4 let. b de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14) et 19 al. 4 et 21 al. 2 de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI, RS 642.11)
c) En droit fédéral, comme en droit cantonal, l'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques (art. 16 al. 1 LIFD, 7 al. 1 LHID, 19 al. 1 LI). Sont notamment imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité indépendante (art. 18 al. 1 LIFD, 8 al. 1 LHID, 21 al. 1 LI). En revanche, les gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée ne sont pas imposables (art. 16 al. 3 LIFD; cf en outre les art. 7 al. 4 let. b LHID et 19 al. 3 LI qui consacrent ce principe en droit cantonal pour les éléments de la fortune privée mobilière); en droit vaudois, s'agissant d'immeubles, de tels gains ne sont pas imposables au titre du revenu, mais de manière distincte au titre du gain immobilier, conformément aux art. 61 ss LI.
d) Pour déterminer si un gain en capital relève de l'art. 16 al. 3 LIFD, respectivement de l'art. 19 al. 3 LI, ou des art. 18 LIFD et 21 LI, il s'agit de déterminer s'il a été obtenu dans le cadre de la simple administration de la fortune privée et réalisé que par la mise à profit d'une opportunité qui s'est présentée fortuitement ou si l'activité du contribuable était orientée dans son ensemble vers l'obtention d'un gain (ATF 2C_29/2008 du 28 mai 2008 consid. 3.2; 2A.66/2002 du 17 septembre 2002, traduit in RDAF 2003 II 209 consid. 2.1). Tel est notamment le cas, lorsque le contribuable ne réalise pas des actes de disposition isolés, mais qu'il poursuit un engagement planifié et combiné de travail et de capital à son propre risque pour réaliser un gain. Cela peut résulter d'une activité professionnelle principale ou accessoire. Il n'est cependant pas exigé que le contribuable prenne part de manière reconnaissable pour les tiers aux activités économiques, ni qu'il exerce son activité sous la forme de sa propre entreprise organisée. En conclusion, les revenus d'activité lucrative indépendante émanant d'une occupation indépendante occasionnelle sont également imposables, lorsque malgré l'objectif du gain, la planification fait défaut (ATF 2A.66/2002 précité).
La jurisprudence et la doctrine ont développé, notamment dans les domaines du commerce professionnel d'immeubles et du commerce de titres, plusieurs critères pour distinguer l'administration de la fortune privée de l'activité lucrative. Cette distinction, comme le mentionne régulièrement la jurisprudence, doit se faire en appréciant le cas particulier au regard de l'ensemble des circonstances (ATF 125 II 113, 2A.66/2002 précité, 2C.29/2008 précité, consid. 3.3). Ainsi, on peut prendre en considération comme indice en faveur d'une activité excédant la simple administration de la fortune privée, le caractère systématique et planifié de la manière d'agir, la fréquence des opérations, le rapport étroit entre l'opération réalisée et l'activité professionnelle du contribuable, le recours à des connaissances professionnelles particulières, la durée de la possession, le recours dans une mesure importante à des fonds étrangers pour financer les opérations, ou la réalisation par le biais d'une société de personne, ainsi que le réinvestissement des produits de la vente dans de nouvelles acquisitions. Chacun de ces indices peut conduire, en concours avec les autres ou déjà par lui seul, pris isolément selon les circonstances, à la reconnaissance d'une activité lucrative indépendante (ibidem).
Dans le présent cas, il apparaît que le contribuable a acquis plusieurs immeubles avant et après la vente litigieuse. Au cours des années 2001 à 2005, il a vendu deux immeubles: à Bogis Bossey, en 2001, une villa construite par ses soins (dans ce cas le gain réalisé a fait l'objet d'une imposition séparée); à Versoix, en 2005 (mutation qui n'a semble-t-il pas encore fait l'objet d'une taxation). La vente litigieuse n'a donc pas un caractère unique et s'insère dans une pluralité d'opérations immobilières.
Il ressort en outre de l'acte notarié du 14 février 2002 que le contribuable a acquis la parcelle de Gland dans le but d'y construire des bâtiments, pour effectuer une promotion immobilière. Il y est en effet spécifié que "la venderesse […] autorise l'acheteur […] dès ce jour à entreprendre, à ses frais, tous travaux d'études et de mensuration sur la parcelle vendue, ceci en vue de l'obtention d'un ou plusieurs permis de construire. La venderesse s'engage à signer toutes pièces et tous plans nécessaires aux formalités requises pour le dépôt d'un ou plusieurs dossiers de mise à l'enquête auprès du Greffe municipal. Elle s'engage à donner procuration à cet effet à l'acheteur, séparément des présentes". Le recourant s'est expliqué sur cette clause: l'immeuble générait un rendement brut de 3.75%, de l'avis de l'intéressé "largement en dessous de la norme usuelle"; pour mettre en valeur l'investissement consenti, le recourant avait prévu d'ériger sur la parcelle deux groupes de deux villas contiguës. Le but de l'opération consistait ainsi à "isoler la partie immeuble locatif en vue d'obtenir un rendement sur investissement net beaucoup plus en phase avec le marché". La clause en question devait donc permettre au bénéficiaire du droit d'emption d'entreprendre des travaux d'étude sans attendre le transfert dans l'idée de vendre les villas sur plans.
Ces explications confortent le tribunal dans l'idée qu'il s'agissait bien ici d'une opération immobilière planifiée: bien qu'il n'ait pas exercé une profession en relation avec l'immobilier, le contribuable a acquis une parcelle disposant d'une surface constructible suffisante pour se donner les moyens d'organiser une promotion intéressante à court terme.
Par la suite, le recourant a renoncé à cette forme de promotion. Comme il l'a expliqué, son fonds jouxtait une bande de terrain trop étroite pour permettre un vaste projet immobilier. La société propriétaire de cette bande de terrain s'est dès lors intéressé à la parcelle no 3********; il s'agissait là – souligne le recourant – "d'une opération tout à fait fortuite, sans aucune planification préalable". Ici encore, le caractère fortuit de l'opération dont se prévaut le recourant n'est guère convaincant, ni déterminant. Le recourant a profité d'une occasion pour vendre rapidement un terrain qu'il venait d'acquérir (il n'a conservé son immeuble que du 30 mai 2002 au 3 novembre 2003), ce qui lui a permis de réaliser aisément un bénéfice important. Peu importe à cet égard que le gain ait été réalisé non par la vente de villas contiguës, comme initialement prévu, mais par la cession de l'entier de la parcelle. Dans l'une ou l'autre des alternatives, les démarches entreprises montrent une intention claire de mettre sur pied une opération de promotion immobilière; la perspective de réaliser à brève échéance un gain substantiel a manifestement mis au second plan l'intention alléguée par le recourant d'acquérir à long terme un patrimoine immobilier aux fins de se constituer un fonds qui tienne lieu de 2ème pilier.
Dans le cadre de l'examen de l'ensemble des circonstances du présent cas, l'on peut également relever que le contribuable a largement eu recours à des fonds étrangers pour financer l'opération litigieuse. Il a conclu quatre contrats hypothécaires avec l'UBS, pour un montant de 1'630'000.- francs. Or cet élément constitue, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, un autre indice tendant à démontrer que l'on se trouve en présence d'une activité professionnelle (cf. infra cons. 3). Par ailleurs, il ressort des déclarations d'impôt du contribuable que ses revenus immobiliers constituent dès 2003 la source principale de ses gains.
Ainsi, au vu du caractère systématique et planifié de ses démarches, du nombre d'opérations immobilières, du court délai de possession de l'objet litigieux, du recours aux fonds étrangers par la constitution d'hypothèques et du fait que le recourant vivait de ses revenus immobiliers, l'hypothèse d'une simple administration de la fortune privée et de gains réalisés par la seule mise à profit d'une opportunité qui se serait présentée fortuitement n'apparaît guère établie. L'ensemble des indices décrits conduit au contraire le tribunal à retenir la qualification d'activité immobilière professionnelle, comme l'a admis à juste titre l'autorité intimée.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Les recourants, qui succombent, supporteront les frais de justice, qui s'élèveront à 5'000 fr., soit à 2'500 fr. pour l'impôt cantonal et communal et à 2'500 fr. pour l'impôt fédéral. Vu l'issue du litige, ils n'auront par ailleurs pas droit à l'allocation de dépens.
**Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:**
I. En tant qu'il concerne l'impôt cantonal et communal, le recours est rejeté.
II. En tant qu'il concerne l'impôt fédéral direct, le recours est rejeté.
III. La décision sur réclamation rendue le 17 novembre 2008 par l'Administration cantonale des impôts est confirmée.
IV. Un émolument de 5'000 (cinq mille) francs est mis à la charge du recourant.
V. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 31 mars 2010
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.