Refusal of rural housing loan upheld as financially unsupportableGénéré par IA

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

• A R R E T -

du 13 juillet 1992

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sur le recours interjeté par Olivier GYGER , à Essertines,

contre

la décision du Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce (ci-après : le département), du 23 juillet 1991, refusant de lui octroyer une aide financière.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM. J.-C. de Haller, président

E. Fonjallaz, assesseur

O. Liechti, assesseur

Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt

constate en fait :

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A. Olivier Gyger, né en 1952, exploite depuis 1987 - date à laquelle son père, Ernest Gyger, lui a transféré son domaine - les parcelles nos 14, 167 et 171 de la commune d'Essertines, situées en zone de plaine et représentant une surface de 1'338 ares. Il cultive également un bien-fonds de 300 ares, objet d'un bail à ferme.

Père de quatre enfants, dont une fille de onze ans, née d'un premier mariage et qui vit avec sa mère, l'intéressé travaille également comme chef d'atelier auprès de l'entreprise Adam Touring pour un salaire de Fr. 58'000.-. Son père le seconde dans l'exploitation de son domaine.

L'estimation fiscale de la parcelle no 14 a été fixée en 1987 à Fr. 140'000.-, tandis que celle des deux autres biens-fonds, portant nos 167 et 171 et datant de la revision générale de 1972, s'élève respectivement à Fr. 35'000.- et à Fr. 62'000.-.

B. Sur la parcelle no 14 est sise une habitation d'une surface au sol de 69 m2, comportant deux logements mitoyens, l'un occupé par le recourant et le second par son frère, Christian, ainsi que par leur père, Ernest, et leur grand-père, Marius Barraud.

Le logement du recourant étant devenu trop exigu pour accueillir son épouse et ses trois fils nés en 1983, 1986 et 1989, il a décidé de transformer son rural et d'y créer quatre appartements. Selon ce projet, il est prévu qu'il occupe le premier, son père et son grand-père le deuxième, tandis que le troisième est destiné à être loué et le quatrième vendu à son beau-frère, Daniel Ottonin, au prix de Fr. 350'000.-. Il est aussi prévu de vendre l'ancienne habitation à Christian Gyger pour la somme de Fr. 350'000.- également.

Le coût des travaux est estimé à Fr. 1'200'000.-, selon le devis estimatif du bureau d'architecture J.-L. Girardin, à Yverdon.

C. C'est pour réaliser ces quatre nouveaux logements qu'Olivier Gyger a requis le 8 mai 1991 du département, par l'intermédiaire de l'Office vaudois de crédit agricole (OVCA), conformément à l'art. 16 du règlement du 30 mars 1988 concernant les prêts à la création et à l'amélioration de logements en milieu rural (ci-après : le règlement), l'octroi d'un prêt de Fr. 150'000.-.

D. L'OVCA a établi un rapport à l'intention du Service du logement, daté du 15 juin 1991, préavisant négativement, relevant ce qui suit :

" [...] L'opération n'est pas inopportune. Elle permettra, entre autres, de mettre en valeur le rural, plus utilisé pour l'instant que pour y loger les quelques machines du requérant. Toutefois, au vu d'un disponible pour dettes insuffisant, l'intervention du SL paraît impossible."

Ce rapport se fonde sur le budget et le plan financier suivants :

"2. SITUATION FINANCIERE

Actif**Passif

*Chédail Fr. 50'000.- Retr. pop. Fr. 85'850.-

Immeubles VR Fr. 180'000.- CR Essertines c/c OVCA Fr. 42'500.-

Ass.-vie VR Fr. 12'100.- FIR Fr. 43'875.-

Liquidités de l'épouse Fr. 45'000.- FIA Fr. 42'500.-

(obligation CR) Capital Fr. 72'375.-

Fr. 287'100.- Fr. 287'100.-*

3. EXPLOITATION

*Surface en propriété 1'338 ares

Surface en fermage 300 ares de terre*

1'638 ares

Prix du fermage : Fr. 3'200.- / an Bail de durée légale

*Estimation fiscale Fr. 237'000.-

Valeur d'estimation Fr. 225'000.-

Valeur de rendement Fr. 180'000.- après construction et vente : Fr. 480'000.-*

Utilisation du sol

*Forêts 115 ares Altitude : 600 m.

Prés et pâturage 433 Eloignement : faible

Colza 100 Accès : bons

Blé 626 Pente : incliné

Céréales fourragères 260 Sol : mi-lourd

Maïs grains 104 Nombre de parcelles : 3

Quota colza : 1 ha*

1'638 ares

Bâtiments

*- Habitation mitoyenne avec un logement de 4 pièces

• Rural avec 2 écuries désaffectées, grange à pont important volume, toiture à retenir.*

4. REQUETE

*Montant de

l'aide sollicitée : Fr. 150'000.-*

*Montant de

l'aide proposée : SL : NEGATIF*

BUT

*Aménagement de 3 appartements de 2, 4

et 6 pièces dans rural désaffecté et de

locaux pour l'exploitation selon devis

(4 logements y compris celui d'un beau-

frère à financer par ce dernier) Fr. 1'200'000.-

Remboursement d'un compte courant Fr. 42'500.-*

*Pour le calcul de l'annuité

Financement*

*Fonds propres et travaux personnels Fr. 32'500.-

Part du beau-frère du requérant Fr. 385'000.-

Produit vente ancienne

habitation ./. gain

immobilier et remboursement

partiel prêts FIA/FIR Fr. 280'000.-

Emprunt banque non désignée Fr. 400'000.-

SL Fr. 145'000.-*

Fr. 1'242'500.- Fr. 1'242'500.-

5. CALCUL DU DISPONIBLE

*Revenu social agricole Fr. 40'000.-

./. fermage Fr. 3'200.-

./. salaire en nature estimé Fr. 5'000.-

./. besoin de la famille Fr. 40'124.-

./. pension alimentaire pour une fille

d'un premier mariage Fr. 5'400.-

./. impôts et AVS Fr. 11'000.- Fr. 64'724.-*

./. Fr. 24'724.-

*Revenu accessoire :

chef d'atelier Adam Touring, net Fr. 58'000.-

location d'un logement Fr. 18'000.-

Disponible pour le service des dettes Fr. 51'726.-*

Calcul des charges

*Retraites Pop. 6,5% Fr. 85'850.- Fr. 85'850.- Fr. 5'580.- Fr. 1'717.-

CR Essertines 8,5% Fr. 42'500.-

FIR après rembt. 0% Fr. 40'875.- Fr. 40'875.- Fr. 3'375.-

FIA après rembt. 0% Fr. 17'500.- Fr. 17'500.- Fr. 3'000.-

Création de 3 logements

./. vente ancienne habit.

et trav. personnels + rembt.

compte courant Fr. 502'500.-

Banque non désignée 7,75% Fr. 400'000.- Fr. 31'000.- Fr. 8'000.-

SL 0% Fr. 145'000.- Fr. 9'666.-*

Fr. 689'225.- Fr. 689'225.- Fr. 36'580.- Fr. 25'758.-

*Intérêts : Fr. 36'580.-

Amortissement : Fr. 25'758.-*

Annuité: Fr. 62'338.-

6. RENSEIGNEMENTS

Bons

7. ELEMENTS FAVORABLES

Revenu extra agricole intéressant,

Eléments défavorables

---."

E. Au vu de ce préavis, le département, par décision du 23 juillet 1991, a refusé d'octroyer l'aide sollicitée en retenant que les nouvelles charges résultant de l'investissement envisagé n'apparaissaient pas supportables pour le recourant (la somme pour le service des dettes s'élevant à Fr. 52'276.-, l'annuité prévisible étant de Fr. 62'388.-), la viabilité de l'exploitation n'étant plus assurée.

A la demande de l'intéressé, l'OVCA, par courrier du 30 juillet 1991, a précisé que le revenu social de son exploitation avait été estimé à Fr. 40'000.-, celui de son activité de chef d'atelier chez Adam Touring, à Fr. 58'000.- net, et celui provenant de la location d'un logement, à Fr. 18'000.-. Quant à ses charges, elles ont été déterminées en fonction de l'endettement probable après les travaux envisagés, soit Fr. 689'000.- environ.

F. Par acte daté du 5 août 1991, Olivier Gyger, a interjeté recours contre cette décision, complété par un mémoire du 13 août 1991, concluant à l'octroi du prêt sollicité. Il y a joint le budget et le plan de financement suivants, établis avec l'aide de son mandataire Henri Decrausaz, conseiller en gestion agricole auprès du bureau d'architecture J.-L. Girardin :

"Domaine agricole

SAU 1450 ares.

Répartition du sol

*Blé 620 ares

Maïs 100 "

Orge 260 "

Colza 100 "

Prairies 370 "

1450 ares*

*Revenu agricole social

admis par Office des crédits (Fr. 40'000.-) 40'000.-*

*Revenu chef atelier selon

revenu déclaration salaire 1990 58'180.-*

Revenu locatif estimé par Office crédits 18'000.-

Revenu des titres selon DI 1991-92 3'248.-

119'428.-

A déduire*:*

*Fermage 3'200.-

Famille 3.2 UT s/revenu 48'000.- 34'578.-

" dû pour fille premier mariage 4'800.-

AVS 4'368.-

Impôts 5'587.-

52'533.- 119'428.-*

Disponible pour dettes 66'895.-

119'428.- 119'428.-

*Charges de l'exploitation

au 30 juin 1991*

Intérêts Amortissement

*CR Essertines c/c 8,5% 41'000.- 41'000.- 3'485.- 3'000.-

1er rang Retraites Pop. 6,75% 85'836.- 85'836.- 5'794.- 1'452.-

FIA 0% 41'000.- 41'000.- ------- 3'000.-

FIR 0% 43'875.- 43'875.- ------- 3'375.-*

*Charges consécutives

à la construction*

Coût Fr. 1'200'000.-

*./. fonds propres ventes

bâtiments 350'000.-

./. fonds propres part

du beau-frère 350'000.- Fr. 500'000.-

Banque 1er rang 8 % Fr. 350'000.- Fr. 28'000.- Fr. 7'000.-

S.L. demandé 0 Fr. 150'000.- ------ Fr. 9'375.-*

Fr. 711'711.- Fr. 711'711.- Fr. 37'279.- Fr. 27'202.-

*Intérêts 37'279.-

Amortissement 27'202.-*

Annuité 64'481.-

*Nous constatons que le disponible pour charges est de Fr. 66'895.-

en regard des charges de f. après construction - 64'481.-*

Supplément + Fr. 2'414.-

Et ceci en tenant compte du salaire de 1990 de Fr. 58'180.- augmenté en 1991."

G. L'OVCA a produit des observations complémentaires des 15 août et 14 novembre 1991. Le recourant en a fait de même en date des 30 septembre et 28 novembre 1991. Les moyens invoqués de part et d'autres seront examinés plus loin en tant que de besoin.

Par ailleurs, Olivier Gyger s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.

H. Selon une attestation du 25 septembre 1991, Ernest Gyger et Marius Barraud participent financièrement à leur entretien en payant chacun la somme mensuelle de Fr. 300.- au recourant avec lequel il font cuisine commune. D'après ce document, ils versent également certains montants en supplément selon leur disponibilité financière.

En outre, le 28 novembre 1991, Marius Barraud s'est engagé à verser à Olivier Gyger la somme de Fr. 20'000.-, sur préavis de sept jours que ce dernier pourra donner en tout temps, dès qu'il sera en possession des documents lui permettant de commencer les travaux de transformations litigieux.

I. Le Tribunal administratif a délibéré à huis clos le 2 juillet 1992.

et considère en droit :

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1. a) Selon l'art. 4 du règlement du 30 mars 1988 concernant les prêts à la création et à l'amélioration de logements en milieu rural (ci-après : le règlement), un prêt ne peut être accordé que dans la mesure où les nouvelles charges résultant de l'investissement envisagé apparaissent supportables pour le propriétaire, compte tenu des autres obligations financières auxquelles il doit faire face et du délai maximum d'amortissement défini à l'article 6, alinéa 2, du présent règlement.

Cette disposition a donc pour but d'éviter de mettre en péril la viabilité d'un domaine.

b) Il convient en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si la situation financière du recourant a été correctement appréciée, doit se restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), à l'exclusion en revanche des questions d'opportunité (art. 36 lit. c LJPA). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205 considérant 4a).

Conformément à la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, est en contradiction évidente avec la situation de fait, viole gravement une norme légale ou un principe juridique incontesté ou heurte de façon choquante le sentiment de la justice (ATF 117 Ia 27 = JT 1992 I 180, considérant 7a; ATF 115 Ia 332 = JT 1991 I 126, considérant 3a, et les références citées).

c) En l'espèce, les motifs qui ont conduit au refus de l'aide sollicitée tiennent au fait que l'autorité intimée, qui estime que les charges nouvelles résultant de l'investissement envisagé ne sont pas supportables, veut éviter de mettre en péril la viabilité du domaine du recourant.

Selon le rapport de l'OVCA en effet, le disponible pour le service des dettes est de Fr. 51'276.-, tandis que l'annuité se monte à Fr. 62'338.-. Ces chiffres démontrent ainsi qu'en entreprenant les travaux litigieux, le recourant subira une perte annuelle de l'ordre de Fr. 10'000.- Pour sa part, ce dernier soutient que déduction faite de ses charges, le solde positif de son exploitation s'élèvera encore, annuellement, à Fr. 2'414.-.

Le Tribunal ne saurait s'écarter de l'avis des spécialistes de l'OVCA sans se référer à des chiffres précis, démontrant à l'évidence que l'opération envisagée est rentable. Or, si l'on se réfère aux chiffres avancés par Olivier Gyger, on constate qu'elle ne l'est que de justesse, puisque le solde disponible après remboursement des annuités est estimé à quelque Fr. 2'500.-. L'estimation du recourant, très optimiste, est calculée au plus juste. En effet, le Tribunal constate notamment, ainsi que le relève l'OVCA dans ses déterminations du 15 août 1991, que le revenu des titres annoncés selon la déclaration d'impôts pour 1991-1992 de Fr. 3'248.-, et pris en considération dans le disponible par le recourant, prend également en compte les livrets d'épargne des enfants, correspondant à un montant de Fr. 12'142.-. En outre, dans son estimation, le recourant ne tient compte d'aucune réserve, qui permettrait, par exemple et le cas échéant, le remplacement d'une machine agricole ou de la voiture familiale. C'est pourquoi, le Tribunal se rallie à l'avis de l'OVCA qui estime qu'il n'y a pas lieu de prendre en considération le revenu des titres dans le financement des travaux litigieux, ce revenu devant être considéré bien plus comme réserve.

De même, il n'y a pas lieu de s'écarter de la somme de Fr. 40'124.- retenu par l'OVCA au titre de "besoins de la famille", ce montant ayant été calculé sur la base du "rapport marges brutes et charges structures" de la Station fédérale de recherches d'économie d'entreprise et du génie rural à Tänikon (rapport basé sur les résultats du dépouillement de données comptables provenant de toute la Suisse), conformément à la pratique de l'OVCA. En outre, il faut constater avec l'OVCA que si le plan de financement prévoit également un montant de Fr. 350'000.- pour l'acquisition du logement par M. Ottonin, et non de Fr. 385'000,.- initialement annoncés, l'écart de Fr. 35'000.- contribue à accroître le montant de l'emprunt nécessaire et, par conséquent, d'alourdir les charges annuelles futures, le surcroît étant en l'espèce, selon les calculs de l'OVCA, de Fr. 3'412.- par an.

Enfin, le recourant ne tient pas compte de l'impôt sur les gains immobiliers relatif à la vente de l'ancienne habitation à son frère, la mise au bénéfice des dispositions sur le réinvestissement apparaissant peu probable en l'espèce au vu de l'art. 46 bis de la loi sur les impôts cantonaux et de la jurisprudence en la matière.

Quant à la donation de Fr. 20'000.- dont le rapport de l'OVCA ne fait pas mention puisqu'elle est intervenue ultérieurement, elle n'est pas de nature à rééquilibrer le budget.

Le Tribunal constate ainsi que le recourant ne fait valoir aucun argument décisif qui lui permettrait de s'écarter du budget et du plan financier établis par l'OVCA. En particulier, il ne démontre pas que les calculs ou les appréciations de cet office seraient manifestement erronés. Au vu de ce qui précède, on constate donc que le département, qui s'est basé sur les documents cités ci-dessus, n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation ni fait preuve d'arbitraire en refusant l'aide sollicitée, évitant ainsi de mettre en péril la viabilité du domaine.

2. Le Tribunal relève encore avec l'OVCA que l'art. 5 du règlement prévoit que les réalisation susceptibles de faire l'objet d'un prêt [...] doivent être économiques, tant dans leur conception que dans leur réalisation. En l'espèce, on peut se demander si le coût estimé des travaux de Fr. 1'200'000.-, mis en relation avec l'importance des immeubles en propriété, dont l'estimation fiscale s'élève à Fr. 237'000.-, est raisonnable sur le plan économique. Dans la mesure cependant où le recours est rejeté pour les motifs exposés ci-dessus, cette question peut demeurer ouverte.

3. Enfin, selon l'art. 1 du règlement, les prêts à la création et à l'amélioration de logements en milieu rural s'adressent à des propriétaires de condition modeste à moyenne, exploitant ou donnant à ferme leur domaine. On peut se demander si le recourant remplit ces conditions dès lors que son emploi auprès de l'entreprise Adam Touring SA ne lui laisse vraisemblablement que peu de temps pour exploiter lui-même son domaine, même s'il est aidé par son père. En l'absence de renseignements plus précis en la matière et vu l'issue du recours, le Tribunal renoncera toutefois à trancher cette question.

4. Le recours est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, il se justifie de mettre des frais à la charge du recourant débouté, conformément à l'art. 55 LJPA.

**Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :**

I. Le recours est rejeté.

II. La décision rendue le 23 juillet 1991 le Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce, est maintenue.

III. Un émolument de Fr. 1'000.- est mis à la charge du recourant, cette somme étant compensée par l'avance de frais requise.

Lausanne, le 13 juillet 1992

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : Le greffier :

Le présent arrêt est notifié :

- au recourant, personnellement, 1417 Essertines, sous pli recommandé;

- au Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce, à charge pour lui de le transmettre à l'OVCA.