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Initiative parlementaire Arrêté fédéral visant à encourager des contributions cantonales aux loyers et aux intérêts hypothécaires
Rapport de la commission du Conseil des Etats
du 28 octobre 1991
Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs,
Nous vous soumettons le présent rapport conformément à l'article 21 quater , 3e alinéa, de la loi sur les rapports entre les conseils (LREC; RS 171.119) et le transmettons également au Conseil fédéral pour avis.
Lors de la réunion du 2 octobre 1990 (objet 90.055 Lutte contre le renchérisse- ment dans le domaine des taux hypothécaires. Arrêté), le député au Conseil des Etats Cottier a déposé un projet d'initiative de la commission rédigé de toutes pièces. La réglementation proposée vise à assurer un soutien aux locataires et aux propriétaires de logements auxquels la majoration des taux hypothécaires impose des charges financières excessives aux conséquences sociales graves. La com- mission a entendu l'auteur le jour même, s'est rangée à son avis par dix voix contre deux et deux abstentions, et a chargé l'administration d'ouvrir la procédure de consultation sur le projet.
En raison des majorations répétées des taux hypothécaires en 1990 et des rigueurs qui en seront la conséquence, l'intention était dès le début de donner aussitôt que possible force de loi à ce projet.
Proposition
Nous proposons d'adopter le projet d'arrêté de la commission.
Annexes
1 Projet d'arrêté fédéral visant à encourager des contributions cantonales aux loyers et aux intérêts hypothécaires
2 Explications de la commission
28 octobre 1991
Au nom de la commission: Le président, Zimmerli
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1992 - 103 65 Feuille fédérale. 144e année. Vol. II
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Annexe 1
Projet
Arrêté fédéral visant à encourager des contributions cantonales aux loyers et aux intérêts hypothécaires
du
L'Assemblée fédérale de la Confédération suisse,
vu une initiative parlementaire; vu le rapport du 28 octobre 19911) d'une commission du Conseil des Etats; vu l'avis du 26 février 19922) du Conseil fédéral,
arrête:
Article premier Principe
1 La Confédération soutient les cantons qui, dans des cas de rigueur, octroient des contributions aux loyers et aux intérêts hypothécaires en vue d'atténuer les conséquences sociales découlant de ces situations.
2 L'Assemblée fédérale fixe par arrêté fédéral simple le montant maximum des moyens financiers affectés à ces mesures d'encouragement.
Art. 2 Conditions d'octroi de l'aide fédérale
1 L'aide fédérale peut être sollicitée en faveur des locataires et des propriétaires occupant eux-mêmes leur logement dans la mesure où ils ont à faire face à des charges excessives qui ne peuvent être atténuées par des dispositions prises au titre de l'encouragement à la construction et à l'accession à la propriété de logements, de la prévoyance ou de la sécurité sociale.
2 Sont considérées comme charges excessives:
a. un loyer annuel, sans charges annexes, excédant 35 pour cent du revenu déterminant;
b. un intérêt hypothécaire annuel excédant 35 pour cent du revenu détermi- nant.
3 Le revenu déterminant est le revenu imposable en vertu de la législation sur l'impôt fédéral direct.
4 L'octroi de l'aide fédérale est exclu lorsque le revenu déterminant excède 35 000 francs. En outre, la fortune ne doit pas dépasser les limites fixées à l'ar- ticle 29, 1er, 2€ et 3e alinéas et à l'article 30, 5e et 6e alinéas, de l'ordonnance du
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Encourager des contributions cantonales aux loyers et aux intérêts hypothécaires
30 novembre 19811) relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements. L'aide fédérale n'est accordée que si le requérant exerce une activité lucrative correspondant à ses capacités, pour autant que cela puisse être exigé de lui.
5 Sur requête motivée d'un gouvernement cantonal, le Conseil fédéral peut prévoir, pour certains cantons ou régions, des dérogations aux limites fixées aux 2e et 4e alinéas. Il tient compte des données particulières du marché du logement cantonal ou régional. La dérogation ne peut excéder 20 pour cent du montant limite ordinaire.
Art. 3 Octroi de l'aide fédérale
1 Les moyens autorisés par l'Assemblée fédérale sont attribués aux cantons en tenant compte de leur capacité financière et au prorata du nombre de logements situés sur leur territoire. Les logements de vacances et les résidences secondaires ne sont pas pris en considération.
2 L'aide fédérale est octroyée si le canton engage au titre des contributions aux loyers et aux intérêts hypothécaires définies à l'article 2 des moyens équivalant au moins à l'aide fédérale reçue.
3 Nul ne peut prétendre avoir droit à des contributions.
Art. 4 Exécution
1 Le Conseil fédéral édicte les prescriptions d'exécution. Il règle notamment la répartition de l'aide fédérale entre les cantons.
2 Pour le reste, l'octroi de contributions aux loyers et aux intérêts hypothécaires relève de la compétence des cantons.
Art. 5 Dispositions finales
1 Le présent arrêté est de portée générale.
2 Il est sujet au référendum facultatif, conformément à l'article 89bis, 2e alinéa, de la constitution et reste en vigueur jusqu'au 31 décembre 1996.
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Annexe 2
Explications de la commission
1 Le point de la situation
11 Evolution des taux hypothécaires
A la suite de quatre majorations des intérêts hypothécaires se succédant à brève échéance (les 1er mai et 1er sept. 1989 et les 1er avril et 1er nov. 1990), le taux d'intérêt des anciennes hypothèques s'est élevé de 40 pour cent en moyenne au cours des derniers 18 mois (passant de 5% à 7%). Les taux d'intérêt des nouvelles hypothèques ont également aumenté massivement. Les hypothèques à terme fixe au taux d'intérêt de 5 pour cent ou moins sont remplacées à leur échéance par des hypothèques à taux d'intérêt excédant 7 pour cent; l'augmentation des taux hypothécaires atteint 50 pour cent dans de tels cas.
En octobre 1991, la situation reste tendue sur le marché des anciennes hypo- thèques. Il n'est pas exclu que le taux hypothécaire soit majoré une fois de plus, notamment en raison de l'adaptation au taux des nouvelles hypothèques. L'espoir de voir s'abaisser celui-ci ne s'est pas réalisé. Les milieux bancaires font cependant remarquer qu'une différence entre les anciennes et les nouvelles hypothèques (qui est de 1 à 1,5 pour cent actuellement) ne se justifie pas du point de vue économique et ne saurait se maintenir longtemps.
L'indice des prix à la consommation, qui était de 112,8 points au début de 1989, a atteint 129,8 points (base décembre 1982= 100) à fin septembre 1991; le coût de la vie a donc augmenté de près de 15 pour cent dans ce laps de temps.
Les majorations des taux hypothécaires sont dues en premier lieu à la politique restrictive de la Banque nationale en matière de masse monétaire et à l'adaptation générale du niveau des intérêts en Suisse à celui des pays voisins. Il n'est pas possible de combattre les causes de cette évolution sans compromettre gravement la situation dans d'autres secteurs (lutte contre le renchérissement).
12 Conséquences pour le locataire
Les taux hypothécaires et les loyers étant liés, les majorations du taux hypo- thécaire sont reportées par les propriétaires sur les locataires, à plus ou moins brève échéance. De mai 1989 à mai 1991, le niveau moyen des loyers en Suisse s'est élevé de 20,1 pour cent en raison surtout de la majoration des taux hypothécaires. La majoration a même été de 10,7 pour cent durant la période de mai 1990 à mai 1991. C'est le taux le plus fort depuis mai 1982. Le quart des majorations de loyers enregistrées en mai 1991 étaient de l'ordre de 10 à 20 pour cent, un seizième dépassant 20 pour cent (en nov. 1990, les données correspon- dantes étaient de un cinquième et un dixième).
Simultanément, les prix à la consommation ont augmenté depuis le début de 1989 de 15 pour cent environ. Dans la mesure où les locataires sont des salariés, ils doivent couvrir les hausses de loyer en général au moyen de leurs augmentations
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de traitement fondées sur l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Les jeunes qui suivent une formation et les personnes touchant une pension ne bénéficient généralement de pareilles compensations du renchérissement qu'avec un grand retard ou n'en obtiennent pas du tout.
On ne sait pas encore si la compensation du renchérissement sera intégralement accordée en 1992.
Lorsque le revenu était juste suffisant, avant les majorations de l'intérêt du taux hypothécaire, pour assurer le minimum vital, les intéressés ne peuvent plus faire face aux hausses de loyer. C'est notamment le cas pour les couches de la population aux plus bas revenus: familles, personnes âgées, jeunes qui, souvent, ne peuvent obtenir que des habitations chères (le loyer des habitations nouvellement contruites est en moyenne de 200% du loyer des anciens logements et de 175% de celui des habitations plus récentes). Dans tous ces cas, les frais d'entretien ne pouvant guère être réduits, ni les revenus augmentés, les majorations des taux hypothécaires reportées sur les loyers constituent des rigueurs sur le plan social.
13 Conséquences pour les propriétaires de logements
Les propriétaires de logements subissent les conséquences des majorations des taux hypothécaires autant, sinon plus que les locataires. Lorsque le revenu suffisait juste à couvrir les besoins essentiels de la famille et les charges de la propriété du logement, une majoration de près de 40 pour cent de ces taux a des effets radicaux. Sont concernés avant tout les jeunes familles qui viennent de construire ou d'acquérir une maison, et les propriétaires âgés qui ont accru leurs charges hypothécaires pour financer des rénovations et des aménagements.
Les majorations de l'intérêt hypothécaire frappent de façon particulièrement dure les débiteurs d'hypothèques à terme fixe. A l'échéance des prêts qu'ils ont obtenus à des taux d'intérêts de 4,75 à 5 pour cent, ils doivent accepter de nouveaux taux d'intérêts excédant 7 pour cent. La plupart de ces hypothèques à terme fixe doivent être maintenant remplacées.
Dans ces conditions, les majorations en question provoquent également des rigueurs sur le plan social pour les propriétaires de logements. Le service de la dette et l'amortissement des hypothèques sont remis en question, la vente forcée de la maison ou du logement menace.
La Confédération dispose déjà d'un remède - aux effets toutefois restreints - dans ce domaine. Selon la réglementation prévue pour les cas de rigueur à l'article 35, 2ª alinéa, de l'ordonnance (RS 843.1) relative à la loi fédérale (RS 843) encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, l'aide fédérale peut être octroyée ou complétée si le propriétaire risque de perdre un logement. Il faut cependant que l'objet pour lequel une aide est demandée remplisse les conditions techniques et financières fixées par la loi et que la charge supplémentaire n'ait pas été prévisible (p. ex. la majoration du taux hypothécaire ne suffit pas).
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Les propriétaires de maisons familiales, qui ne peuvent s'appuyer sur la clause de rigueur précitée, devront donc recevoir le cas échéant des contributions au titre du présent arrêté fédéral, pour autant qu'aucune autre forme d'aide n'entre en considération.
14 Devoirs des collectivités publiques
Les rigueurs d'ordre social engendrées par la majoration des intérêts hypo- thécaires touchent surtout les familles, les personnes âgées et les jeunes à faibles revenus. Ces personnes avaient loué un appartement ou acheté un logement à un moment où ces taux étaient beaucoup plus bas. Des augmentations de ces taux aussi subites et aussi rapprochées étaient imprévisibles; il n'y avait donc pas lieu d'en tenir compte dans le calcul des coûts. Les locataires et les propriétaires concernés ne peuvent être tenus pour responsables des difficultés dans lesquelles ils se trouvent à présent. Les collectivités publiques doivent les soutenir au moins durant une période de transition (jusqu'à ce que des mesures visant à combattre le renchérissement et d'autres mesures dans le domaine de la politique foncière et de la politique du logement produisent leurs effets).
2 Objectif
L'objectif de la réglementation proposée est de soutenir les locataires et les propriétaires de logement auxquels les taux hypothécaires majorés imposent une charge financière excessive et des rigueurs du point de vue social. Il convient également d'empêcher que la proportion des propriétaires de logement, qui est faible dans notre pays, ne s'abaisse encore à la suite de ventes forcées.
Il appartient aux cantons et aux communes d'accorder un soutien (pour la Confédération, seuls les cantons sont des partenaires; cependant, lorsqu'il est question de cantons dans le présent projet, les communes sont aussi visées). L'aide doit intervenir rapidement, tant qu'elle est nécessaire. Les cantons sont seuls en mesure de le faire. Les causes qui rendent un tel soutien nécessaire intéressent cependant le pays tout entier, de sorte que la Confédération doit verser des contributions aux cantons à titre subsidiaire et stimuler leur aide. La Confédéra- tion doit agir en l'occurrence par souci d'équité et afin d'assurer une juste répartition des biens.
3 Traits essentiels de l'arrêté fédéral
L'article 34 sexies, 2e alinéa, lettre b, de la constitution fournit une base juridique suffisante. Cette disposition autorise la Confédération à soutenir «les efforts visant à améliorer les conditions de logement ... en faveur de familles» et «de personnes ayant des possibilités de gain limitées». La Confédération soutient les cantons qui octroient des contributions aux loyers et aux intérêts hypothécaires en vue d'atténuer les conséquences sociales graves de hausses des taux d'intérêt hypothécaires.
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31 Conditions (art. 2)
Les cantons peuvent solliciter l'aide fédérale en faveur des locataires et des propriétaires occupant eux-mêmes leur logement dans la mesure où l'évolution générale des loyers et des intérêts hypothécaires occasionne à ceux-ci des charges excessives et que les rigueurs ne peuvent être atténuées par des mesures prises au titre de l'encouragement de la construction et à l'accession à la propriété de logements, de la prévoyance ou de la sécurité sociale (prestations complémen- taires). C'est le cas lorsque le loyer annuel excède 35 pour cent du revenu déterminant pour la perception de l'impôt fédéral direct, compte non tenu des charges annexes, ou lorsque l'intérêt hypothécaire annuel excède 35 pour cent de ce revenu. L'aide fédérale ne peut être sollicitée lorsque le revenu déterminant est supérieur à 35 000 francs. Pour la fortune, la limite fixée par la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements est déterminante.
32 Autres dispositions
L'aide fédérale est calculée compte tenu de la capacité financière des cantons (art. 3). L'exécution relève de la compétence cantonale (art. 4). La Confédération ne devra accorder son aide que tant que d'autres mesures fondamentales, notam- ment celles qui visent à lutter contre le renchérissement, n'auront pas produit leurs effets. C'est la raison pour laquelle cette aide est limitée à cinq ans.
4 Procédure de consultation
La commission a chargé l'administration de soumettre le projet, pour avis, aux cantons, aux partis politiques, aux associations, à d'autres organisations, etc., en leur donnant le temps d'examiner l'objet du 3 décembre 1990 au 30 janvier 1991.
Les réponses des cantons de BL, BS, FR, GE, JU, NE, NW, SH, SO, TI, UR, ZG et des partis PDC, PES, AdI, UDC étaient entièrement ou partiellement favo- rables au projet. Par contre, les cantons de AG, AI, AR, BE, GR, LU, OW, SG, SZ, VD, VS, ZH, ainsi que les partis PRD, PLS, PS émettaient des réserves ou un avis franchement défavorable.
Cependant, même dans les avis favorables, on a fait remarquer que le projet devait encore être soigneusement remanié. On s'accordait à reconnaître qu'une aide s'impose dans les cas d'une rigueur excessive. La commission a pris connais- sance du fait que le projet n'a suscité qu'un intérêt limité, mais que certains cantons (et leurs communes) ont déjà pris les mesures envisagées. L'attitude réservée des cantons et le grand nombre d'amendements proposés dans tous les avis ont quelque peu freiné l'élan de la commission. Elle a décidé de remanier le projet en prenant en considération les résultats de la procédure de consultation.
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Commentaire des dispositions de l'arrêté fédéral
Introduction
L'arrêté fédéral se fonde sur l'article 34 sexies de la constitution concernant la construction de logements. Le 2e alinéa, lettre b, de cet article, a la teneur suivante:
La Confédération peut notamment:
b. Soutenir les efforts visant à améliorer les conditions de logement et d'environnement en faveur de familles, de personnes ayant des possibilités de gain limitées, de personnes âgées, d'invalides ainsi que de personnes exigeant des soins.
Cela permet à la Confédération de participer au versement de contributions personnelles, que fournissent en principe les cantons. En revanche, l'aide directe accordée par la Confédération pour la construction et l'accession à la propriété de logements en vertu de l'article 34 sexies, 1er alinéa, se fonde sur le système de l'aide concernant un ouvrage déterminé.
Article premier Principe
1er alinéa
En principe, l'octroi d'une aide personnalisée sous forme de contributions au payement des loyers et des intérêts hypothécaires doit rester de la compétence des cantons. La Confédération doit simplement aider les cantons qui accordent un tel soutien. En revanche, elle concentrera ses efforts sur l'aide accordée en vertu de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de loge- ments pour la réalisation d'ouvrages déterminés. Une telle répartition des tâches dans le secteur des logements subventionnés est judicieuse du point de vue économique. Par l'octroi d'une aide pour un objet déterminé, la Confédération peut agir directement en faveur de la construction et de la rénovation de logements et augmenter ainsi l'offre dans ce domaine. L'octroi de contributions personnelles doit en revanche se faire compte tenu des besoins particuliers de chaque locataire. De ce point de vue, une aide au niveau cantonal ou communal convient parfaitement à cette méthode de subventionnement.
2e alinéa
Les fonds mis à la disposition des cantons ne doivent pas dépasser un certain plafond. Celui-ci ne sera pas fixé dans le présent arrêté fédéral; il fera plus tard l'objet d'un arrêté fédéral simple du Parlement.
Article 2 Conditions d'octroi de l'aide fédérale
1er alinéa
L'aide fédérale doit être accordée aussi bien aux locataires qu'aux propriétaires occupant eux-mêmes leurs logements, à condition toutefois que les charges qui leur sont imposées soient effectivement excessives. Il ressort des premiers renseignements recueillis que le nombre de cas de ce genre est assez rare. Ce nombre s'accroîtra cependant au cours des prochains mois, dès que la dernière
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hausse aura fait sentir pleinement ses effets. D'autre part, de nombreuses hypothèques a terme fixe ayant un taux d'intérêt plus avantageux échoiront prochainement. Dans la plupart des cas, elles devront être remplacées par de nouvelles hypothèques dont le taux d'intérêt sera plus élevé. Cette circonstance peut aussi provoquer des rigueurs dans de nombreux cas. Selon toute probabilité, les taux d'intérêt majorés créeront des difficultés surtout dans le secteur de la propriété de logement, dans une moindre mesure dans celui des loyers. L'aide fédérale prévue aux termes du présent projet n'est accordée qu'à titre subsidiaire. Elle ne doit être octroyée que si d'autres formes institutionnalisées d'aide (p. ex. l'aide accordée au titre de l'encouragement de la construction et de la propriété de logements par la Confédération, les cantons ou les communes, les prestations cantonales et communales de prévoyance, les prestations complémentaires de l'AVS/AI/LACI) n'entrent pas en considération.
2e alinéa
Pour déterminer si des rigueurs excessives sont imposées à un intéressé, on s'appuyera sur des critères objectifs. Ainsi, on considérera comme charges excessives un loyer annuel excédant 35 pour cent du revenu déterminant, compte non tenu des charges annexes, ou s'il s'agit d'un logement en propriété, un intérêt hypothécaire annuel excédant 35 pour cent de ce revenu.
3e alinéa
Le revenu déterminant est - par analogie à la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - le revenu imposable calculé en applica- tion de l'arrêté sur la perception d'un impôt fédéral direct; lorsque plusieurs contribuables occupent le même logement, ce revenu correspond à la somme de leurs revenus imposables. Les locataires et les propriétaires qui réclament des subventions sont obligés de déclarer toutes les personnes occupant l'appartement.
4e alinéa
L'octroi d'une aide fédérale doit être exclue lorsque le revenu déterminant est supérieur à 35 000 francs. En outre, la fortune ne doit pas dépasser les limites fixées dans la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements. Ce montant est actuellement de 121 000 francs auxquels s'ajoutent 14 300 francs pour chaque personne à la charge du bénéficiaire.
Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (RS 843.1)
Article 29 Limites de fortune
1er alinéa
Les abaissements supplémentaires s'appliquent à des logements occupés par des personnes dont la fortune ne dépasse pas 121 000 francs. Seules les dettes dont l'existence est prouvée peuvent être déduites de la fortune.
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2º alinéa
Pour chaque enfant qui est mineur ou qui suit une formation et qui est à la charge de la famille ou d'une personne seule, la limite est relevée de 14 300 francs.
4ª alinéa
Le département adapte la limite de fortune et le supplément par enfant dans la même proportion que la limite de revenu.
Article 30 Conditions personnelles
5ª alinéa
Sont réputées personnes recevant une formation celles qui prouvent qu'elles font un apprentissage, fréquentent une école de perfectionnement professionnel, une école moyenne supérieure, une haute école ou une université et que les frais de la formation ne peuvent être assumés ni par elles-mêmes ni par leurs parents.
6e alinéa
Est assimilée aux enfants, à l'exception du conjoint, toute autre personne dont l'entretien est assuré par la famille ou la personne seule.
A la différence de la limite fixée pour la fortune par la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, la limite fixée par cette loi pour le revenu ne peut être reprise. Cette limite est actuellement fixée à 42 000 francs auxquels s'ajoutent 2100 francs pour chaque personne faisant partie du ménage et à la charge de celui-ci. Cela se justifie dans le cas d'une aide limitée accordée pour un ouvrage déterminé dont le projet a fait préalablement l'objet d'un examen tant en ce qui concerne l'aspect technique que ses conséquences financières. Toutefois, cette limite est manifestement trop élevée pour l'octroi d'une aide générale à des personnes, comme celle qui est prévue dans le présent projet, étant donné que plus de la moitié des contribuables en seraient bénéfi- ciaires. Le revenu imposable moyen des personnes physiques déterminant pour le calcul de l'impôt fédéral direct dans la période de taxation 1987/88 était de l'ordre de 40 000 francs. Il faut donc fixer une limite inférieure. Enfin, une autre condition est que le requérant fasse son possible pour s'assurer un revenu. On veut ainsi prévenir un recours abusif aux contributions complémentaires.
5e alinéa
Afin d'assurer une certaine souplesse dans l'application des mesures prévues, les cantons sont autorisés à déroger de 20 pour cent au plus aux limites de revenu et de fortune fixées. Cette clause est nécessaire en raison des importantes dif- férences régionales sur le marché du logement (le loyer moyen d'un logement de 4 pièces était de 473 francs au Locle, mais de 1569 francs à Zollikon ZH, en mai 1991). Les moyennes de revenus et de fortune peuvent également varier fortement selon les régions.
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Article 3 Octroi de l'aide fédérale
1er alinéa
Les moyens disponibles sont répartis entre les cantons de façon aussi équitable que possible. Cela requiert le contingentement de ces moyens en prenant en considération la capacité financière des cantons d'une part et le nombre de logements d'autre part; les logements de vacances et les résidences secondaires ne sont pas pris en considération.
2e alinéa
Comme on l'a déjà écrit, l'octroi de contributions au paiement des loyers et des intérêts hypothécaires doit relever en principe de la compétence des cantons. La Confédération n'accordera une aide supplémentaire que si le canton engage des moyens équivalant au moins à l'aide fédérale qu'il reçoit.
3ª alinéa
Nul ne peut prétendre avoir droit à des contributions. Chaque requérant qui remplit les conditions fixées en reçoit tant que l'on dispose de crédits dans le cadre du contingent cantonal. Si le contingent cantonal est épuisé, les prestations ne sont plus versées.
Article 4 Exécution
Le Conseil fédéral est chargé d'édicter les prescriptions d'exécution. Il doit notamment fixer les contingents alloués aux cantons. Le reste relève de la compétence cantonale.
Article 5 Dispositions finales
L'arrêté fédéral est de portée générale. Il est sujet au référendum facultatif aux termes de l'article 89bis, 2e alinéa, de la constitution, et reste en vigueur jusqu'au 31 décembre 1996. On espère que jusque là, les mesures prises en vue de lutter contre le renchérissement d'une part, et celles que la Confédération élabore actuellement dans le cadre de sa politique du logement et de mise à disposition d'habitations d'autre part, porteront leurs fruits, de sorte qu'il ne sera plus nécessaire de verser des aides fédérales.
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Feuille fédérale
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Heft
14
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90.259
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14.04.1992
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989-999
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