Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin — 170/07 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2009-09-22

Aktenzeichen: 170/07

ECLI: ECLI:DE:VERFGBE:2009:0922.170.07.0A

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: Art 3 Abs 1 GG, § 242 BGB, § 522 Abs 2 BGB, § 573b Abs 1 Nr 2 BGB, Art 10 Abs 1 Verf BE ... mehr

Rechtskraft: ja

Orientierungssatz

1a. Eine Verfassungsbeschwerde ist nur zureichend begründet (§§ 49 Abs 1, 50 VGHG BE), wenn der Beschwerdeführer konkret die Möglichkeit darlegt, dass er durch die beanstandete Maßnahme der öffentlichen Gewalt des Landes Berlin in einem seiner subjektiven Rechten aus der Landesverfassung <juris: Verf BE> verletzt sein könnte (vgl VerfGH Berlin, 25.04.1996, 21/95, LVerfGE 4, 46 <49>; st Rspr).

1b. Sofern bei der Anfechtung einer Gerichtsentscheidung der Verfassungsverstoß nicht offensichtlich ist, muss der Beschwerdeführer in Auseinandersetzung mit der Begründung der angefochtenen fachgerichtlichen Entscheidung erläutern, warum der Rechtsfehler das als beeinträchtigt gerügte Grundrecht verletzt (vgl VerfGH Berlin, 27.10.2008, 148/08).

2. Soweit die Verletzung des Willkürverbots (Art 10 Abs 1 Verf BE) gerügt wird, muss dargelegt werden, weshalb die angegriffene Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt vertretbar ist und sich der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht. Dies ist dann der Fall, wenn das Fachgericht die Rechtslage in unvertretbarer Weise verkennt, also wenn die Annahme geboten ist, die vom Fachgericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl VerfGH Berlin, 12.12.1996, 38/96, LVerfGE 5, 58 <60>; st Rspr).

3. Hier: Die Auffassung des LG, § 573b Abs 1 Nr 2 BGB iVm § 242 BGB gestatte es dem Vermieter nicht, im Zuge der Schaffung neuen Wohnraums die Nutzung bisher von allen Mietern gemeinschaftlich genutzter und gemieteter Gartenflächen im Wege der Teilkündigung zu kündigen, um sie künftig nur bestimmten Mietern zur Verfügung zu stellen, ist mindestens vertretbar und mit dem Wortlaut und dem gesetzgeberischen Anliegen des § 573b Abs 1 Nr 2 BGB nicht schlechthin unvereinbar.

Verfahrensgang

vorgehend LG Berlin, 20. August 2007, 62 S 156/07, Beschluss vorgehend AG Pankow-Weißensee, 10. April 2007, 9 C 359/06, Urteil

Gründe

I.

1 1. Der Beschwerdeführer erwarb im Jahr 2006 ein in Berlin-Pankow gelegenes Grundstück, das mit einer als Mehrfamilienhaus genutzten Villa, einem Schuppen sowie einer Remise bebaut ist. Die Beteiligten zu 2 bis 7 sind bzw. waren Wohnungsmieter und nutzten auch den um das Haus herum gelegenen Garten; den Schuppen verwendeten sie als Abstellraum. Die mit dem Voreigentümer abgeschlossenen Mietverträge enthielten in § 2 unter der Überschrift "Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen" eine Klausel, nach deren Absatz 1 der Vermieter den Mietern "folgende" (nicht bezeichnete) Einrichtungen zur Verfügung stellte. Absatz 2 sah vor, dass die sonstigen zum gemeinsamen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen ihrem jeweiligen Zweck entsprechend von den Mietern mitbenutzt werden konnten; Hof- und Außenanlagen konnten danach vom Vermieter jederzeit umgestaltet und einem anderen Zweck zugeführt werden. Der Beschwerdeführer beabsichtigte, einen von den Mietern als Abstellraum genutzten Raum im 2. Obergeschoss der Villa und den Schuppen sowie die Remise zu Wohnraum umzubauen. Die Benutzung des Gartens sollte danach nur noch den Mietern der in dem Schuppen/der Remise geplanten Wohnung und der im Erdgeschoss der Villa gelegenen Wohnungen offenstehen. Mit Schreiben an die Beteiligten zu 2 bis 7 vom 17. Juli 2006 widerrief der Beschwerdeführer für den Fall, dass die Benutzung des Gartens vom vorherigen Vermieter gestattet worden sei, diese Gestattung. Der Garten werde umgestaltet und einer neuen Nutzung zugeführt. Die Berechtigung hierfür ergebe sich aus § 2 Absatz 2 der Mietverträge. Mit Schreiben vom 19. September 2006 sprach der Beschwerdeführer gegenüber den erwähnten Beteiligten unter Bezugnahme auf § 573 b BGB eine Teilkündigung hinsichtlich des Gartens aus.

2 Da die Mieter dem Begehren des Beschwerdeführers entgegentraten, verfolgte er es gerichtlich weiter. Das Amtsgericht stellte mit Urteil vom 10. April 2007 fest, dass die Beteiligten zu 2 - 7 kein Nutzungsrecht am Schuppen und dem im 2. Obergeschoss des Hauses gelegenen Raum hätten, wies aber die auf Unterlassung der Gartennutzung gerichtete Klage ab; ferner wies es die Klage insoweit ab, als der Beschwerdeführer beantragt hatte, einzelne Beteiligte zur Beseitigung einer Hollywoodschaukel, zweier Sandkästen sowie eines Tisches zu verurteilen. Der Beschwerdeführer könne die Unterlassung der Gartennutzung nicht verlangen. Die Beteiligten zu 2 - 7 hätten ein Nutzungsrecht an dem Garten aus dem Mietvertrag. Die Frage, ob der Garten vom Mietgebrauch umfasst oder sein Gebrauch lediglich vom Vorvermieter gestattet worden sei, könne dahinstehen. Denn weder der frühere Vermieter noch der Beschwerdeführer hätten die auf dem einen oder auf dem anderen Weg begründete Nutzungsbefugnis der Beklagten am Garten wirksam beendet. Gehe man von einem Mietgebrauch aus, habe es einer wirksamen Kündigung nach § 573 b BGB bedurft. Diese fehle vorliegend. Es sei dem Beschwerdeführer verwehrt, der Gemeinschaft der im Haupthaus wohnenden Mieter den großen Garten vollständig zu entziehen, um ihn sodann den Mietern von "Remise und Schuppen" zur alleinigen Nutzung zuzuschlagen. Insoweit könne offen bleiben, ob diese Schranke seiner Handlungsbefugnis in einer einschränkenden Auslegung des § 573 b BGB oder unmittelbar in § 242 BGB (Treu und Glauben) gründe. Der gesetzgeberische Zweck, der mit der Einführung der Möglichkeit einer Teilkündigung nach § 573 b BGB erreicht werden sollte, sei sicherzustellen, dass der wohnungsbaupolitisch wünschenswerte Ausbau von Dachgeschossen und die Aufstockung, der Ausbau oder die Schließung von Baulücken nicht am Widerstand der Mieter scheitere. Nebenräume und Grundstücksteile sollten selbst zu Wohnraum werden oder der - notwendigen - Ausstattung des zu schaffenden Wohnraums dienen. Dieser Zweck bestimme zugleich das Maß, auf das sich die Kündigung zu beschränken habe: Der zu schaffende Wohnraum sei in dem Maß auszustatten, wie es zu einer wirtschaftlich einträglichen Vermietung nötig sei. Die Norm gebe aber selbst in Absatz 1 Nr. 2 den Hinweis, dass vorhandener Wohnraum nicht völlig zurückzutreten habe, denn danach komme als Kündigungsgrund nur in Betracht, den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Der Beschwerdeführer wolle aber den großen Garten den Mietern des vorhandenen Wohnhauses vollständig entziehen und den wenigen neuen Mietern von Remise und Schuppen alleine zuschlagen. Selbst wenn man lediglich von einer Gestattung des Vermieters hinsichtlich der Gartennutzung durch die Mieter ausgehe, sei diese Nutzung nicht infolge des Widerrufs durch den Beschwerdeführer beendet. Dem stehe § 242 BGB entgegen. Dieses Verständnis zeige die Entscheidung des Kammergerichts vom 14. Dezember 2006 (WuM 2007, 68) auf. Der Kläger wolle den großen Garten allein wenigen geben und ihn der Gemeinschaft entziehen. Dies sei das Gegenteil dessen, was der Vermieter in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall vorgehabt und wie es das Kammergericht gebilligt habe. Es sei weder dargelegt noch ersichtlich, dass diese Entscheidung des Beschwerdeführers betriebswirtschaftlich unumgänglich gewesen sei. Eine zulässige Umwidmung im Sinn von § 2 Abs. 2 der Mietverträge sei der "Totalentzug" des Gartens jedenfalls nicht. Der Beschwerdeführer könne demnach auch nicht die Räumung des Gartens von Gegenständen verlangen, die typischer Weise mit der Gartennutzung einhergingen.

3 Im Berufungsverfahren trug der Beschwerdeführer vor: Der Garten sei nicht mit vermietet. Die Teilkündigung sei berechtigt. Es treffe nicht zu, dass die gesamte Hausgemeinschaft den Garten genutzt habe. Eine weitere Mieterin habe einen Teil des Gartens angemietet gehabt. Die Gartennutzung solle denjenigen Mietern ermöglicht werden, die von ihrer Wohnung aus unmittelbaren Zugang zum Garten hätten. Weil diese hierfür ein Entgelt zahlten, sei für § 242 BGB kein Raum. Die Ausführungen zur einschränkenden Auslegung von § 573 b BGB überzeugten nicht. Ohne Zweifel könne ein Garten Gegenstand einer Teilkündigung sein. Ein Vermieter sei befugt, einen Garten zu kündigen, um anderen Wohnraum damit auszustatten. Dies müsse lediglich nach billigem Ermessen erfolgen. Dies sei hier eingehalten worden. Es sei üblich, Gärten bei Wohnungen mit zu vermieten, die einen direkten Gartenzugang haben. Die Gartennutzung sei auch nicht gestattet worden. Eine Gestattung sei jedenfalls jederzeit widerruflich gewesen. Dem stehe § 242 BGB nicht entgegen. Aus der vom Amtsgericht angezogenen Entscheidung des Kammergerichts könne nicht im Umkehrschluss abgeleitet werden, dass es einem Vermieter verwehrt sei, aus nachvollziehbaren Gründen die Gartennutzung neu zu regeln. Das Amtsgericht prüfe die Voraussetzungen von § 242 BGB nicht. In Betracht komme allenfalls die Fallgruppe der unzulässigen Rechtsausübung. Hierfür fehle aber ein besonderer Vertrauenstatbestand für die Fortdauer der Gartennutzung.

4 Das Landgericht Berlin teilte mit Schreiben vom 28. Juni 2007 mit, die zuständige Kammer habe die Sache beraten und sei einstimmig der Ansicht, dass die Berufung des Beschwerdeführers keine Aussicht auf Erfolg biete. Die Rechtssache habe auch keine grundsätzliche Bedeutung, so dass beabsichtigt sei, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Beschwerdeführer von den beteiligten Mietern nicht die Unterlassung der Gartennutzung verlangen könne. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ergebe sich die Befugnis zur gemeinschaftlichen Gartennutzung vorliegend unmittelbar aus § 2 Abs. 2 der Mietverträge. Dass der Garten als zum gemeinsamen Gebrauch bestimmte Anlage bzw. Einrichtung anzusehen sei, ergebe sich sodann aus Satz 2 der Regelung, wonach Hof- und Außenanlagen jederzeit umgestaltet und einem anderen Zweck zugeführt werden könnten. Bereits nach allgemeinem Sprachgebrauch falle ein Garten unter den Begriff der Außenanlagen. Schon aus diesem Grund sei die Gestattung der Gartennutzung hier anders als in dem Fall, der dem erwähnten Urteil des Kammergerichts zu Grunde gelegen habe, gerade nicht jederzeit frei widerruflich. Selbst wenn aber ein solcher Widerruf grundsätzlich möglich sein sollte, sei der Beschwerdeführer jedoch - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt habe - im Umkehrschluss aus dem Urteil des Kammergerichts nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB daran gehindert, dieses Recht (ebenso wie ein etwaiges Teilkündigungsrecht gemäß § 573 b BGB) geltend zu machen. Der Beschwerdeführer weise zutreffend darauf hin, dass die Fallgruppe der unzulässigen Rechtsausübung mit dem Unterfall des Fehlens eines schutzwürdigen Eigeninteresses einschlägig sein dürfte. Danach bildeten Treu und Glauben eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung. Die gegen § 242 BGB verstoßende Rechtsausübung oder Ausnutzung einer Rechtslage sei als Rechtsüberschreitung missbräuchlich und unzulässig. Welche Anforderungen sich aus Treu und Glauben ergäben, lasse sich nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles entscheiden. Dabei sei eine umfassende Interessenabwägung erforderlich. Diese führe hier unter Berücksichtigung aller Gesamtumstände des Falles zu einem Überwiegen des Interesses der vorhandenen Mietergesamtheit an einer gemeinschaftlichen Gartennutzung gegenüber dem Interesse des Beschwerdeführers, die Gartennutzung nur einzelnen neu zu gewinnenden Mietern gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes zu ermöglichen, wobei entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers nicht vom Interesse von vier Mietparteien, den Beteiligten zu 2 bis 7, an der Gartennutzung gegenüber dem Interesse von drei Mietparteien auszugehen sei. Vielmehr solle es erkennbar bei der bisherigen Regelung bleiben, dass der Gartenteil, der bereits bisher zu einer einzelnen Wohnung gehöre, abgetrennt und individuell nutzbar bleibe und die übrige geräumige Gartenfläche von allen Mietern, d. h. auch von den zukünftigen Mietern des umzubauenden Schuppens, gemeinschaftlich genutzt werden könne. Damit käme die Grünfläche wie bisher einer Vielzahl von Mietparteien zugute. Auch das Interesse des Beschwerdeführers an einem Entgelt für die Gartennutzung vermöge seiner Klage nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn es sei davon auszugehen, dass auch die bisherigen Mieter bei Abschluss ihrer Mietverträge die Möglichkeit der Gartennutzung ins Kalkül gezogen hätten. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers sei auch ein sachlicher Grund dafür gegeben, dass das Nutzungsrecht am Schuppen und dem Raum im 2. Obergeschoss anders zu behandeln sei als das Nutzungsrecht am Garten. Denn bei dem Wohnraum im 2. Obergeschoss handele es sich bereits nicht um Räume, die zum gemeinsamen Gebrauch bestimmt seien. Dem Vermieter stehe es selbstverständlich frei, leerstehenden Wohnraum wieder seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch zuzuführen. Den Schuppen habe der Beschwerdeführer gerade einem anderen Zweck zugeführt, so dass bereits § 2 Abs. 2 der Mietverträge in entsprechender Anwendung eingreife. Dass der Garten einem anderen Zweck zugeführt werden solle, sei aber gerade weder vorgetragen noch ersichtlich.

5 Der Beschwerdeführer trug hierzu vor: Wenn das Landgericht auf § 2 Abs. 2 der Mietverträge abstelle, müsse es auch berücksichtigen, dass der Vermieter danach die Außenanlagen jederzeit umgestalten und einem anderen Zweck zuführen dürfe, was er beabsichtige. Das Landgericht führe unzutreffend aus, es sei nicht ersichtlich, dass ein anderer Zweck beabsichtigt sei. Das Hinweisschreiben des Landgerichts sei teilweise nicht verständlich. Es solle gerade nicht bei der bisherigen Regelung bleiben. Das Landgericht führe auch nicht nachvollziehbar aus, dass die Rechtslage bei dem Schuppen anders sei als beim Garten. Auch der Garten solle einer anderen Nutzung zugeführt werden, nämlich der Alleinnutzung durch einige Mieter. Die Gartennutzung sei außerdem wirksam gemäß § 573 b BGB gekündigt worden. Dem könne § 242 BGB nicht entgegenstehen. Sinn und Zweck von § 573 b BGB sei es, die Neuschaffung von Mietwohnungen zu erleichtern. Dem entspreche die Absicht, die neugeschaffenen Wohnungen im Schuppen mit eigenen Gärten auszustatten. Die Neuverteilung des Gartens sei Sache des Vermieters und müsse billigem Ermessen folgen. Dass nur die Wohnungen mit unmittelbarem Gartenzugang einen eigenen Garten erhalten sollen, stelle einen sachlichen Grund dar.

6 Mit dem mit der Verfassungsbeschwerde angegriffenen Beschluss wies das Landgericht die Berufung des Beschwerdeführers gegen das Urteil des Amtsgerichts zurück. Das angefochtene Urteil sei zutreffend. Hierauf habe das Landgericht bereits mit dem Schreiben vom 28. Juni 2007, auf das zur Begründung Bezug genommen werde, hingewiesen. Die Kammer bleibe dabei, dass der Entzug der Gartennutzungsmöglichkeit zugunsten anderer Mieter keine Zweckumwandlung der Außenanlagen darstelle, weil der Zweck "Gartennutzung" in jedem Fall erhalten bleibe. Auch die Ausführungen des Beschwerdeführers zur Frage der Treuwidrigkeit einer Kündigung gemäß § 573 b BGB und zum Umfang der Gartennutzung führten nicht zu einer anderen Entscheidung.

7 2. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seines Anspruchs auf wirkungsvollen Rechtsschutz aus Art. 7 der Verfassung von Berlin - VvB - in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip, eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 10 Abs. 1 VvB), seines Anspruchs auf den gesetzlichen Richter (Art. 15 Abs. 5 VvB) und seines Eigentumsrechts (Art. 23 Abs. 1 VvB).

8 Das Landgericht habe durch die im Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO erfolgte Zurückweisung der Berufung den Instanzenzug willkürlich verkürzt. In dem angegriffenen Beschluss habe es sich nur mit der ersten Voraussetzung dieser Vorschrift auseinandergesetzt, nämlich, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben dürfe (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Darüber hinaus werde nur erwähnt, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung haben dürfe (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), nicht aber, dass die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordere (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Allein deshalb sei die angegriffene Entscheidung aufzuheben. Außerdem sei die Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO auch in der Sache nicht statthaft gewesen. Die Entscheidung des Landgerichts weiche von einem Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 5. November 1993 - 19 U 132/93 - ab. Danach sei mangels anderweitiger Regelung die Verkehrsanschauung dafür maßgeblich, ob eine Grünfläche zum Mietobjekt gehöre. Bei einem Einfamilienhaus gehöre anders als bei einer Wohnung der umliegende Garten zur Mietsache. Im Gegensatz dazu meine das Landgericht, aus § 2 Nr. 2 der Mietverträge ergebe sich, dass der Garten mit vermietet sei. Hier weiche es von höherer Rechtsprechung ab.

9 Dies gelte ebenso für die Ausführungen zum Widerruf der Gestattung, den Garten zu nutzen. Nach ganz überwiegender Ansicht in der Rechtsprechung unter anderem auch des Kammergerichts sei diese völlig frei widerruflich. Einem Eigentümer seinen Besitz abzusprechen, ohne dass er hierüber eine vertragliche Bindung eingegangen sei, und ihn für seine Kulanz - die entgeltfreie Nutzung seines Eigentums eine gewisse Zeit zu dulden oder zu gestatten - zu bestrafen, verstoße gegen Art. 23 Abs. 1 VvB.

10 Das Landgericht lehne willkürlich und damit verfassungswidrig die Wirksamkeit der Teilkündigung ab. Es setze sich mit den Voraussetzungen von § 573 b BGB nicht auseinander, sondern verweise nur auf die Ausführungen zum Widerruf der Gestattung. Das Landgericht scheine der Ansicht zu sein, dass bereits eine Anwendung von § 573 b BGB an § 242 BGB scheitere, da eine Interessenabwägung aller Gesamtumstände dazu führe, dass das Interesse der Mieter an der Nutzung des Gartens gegenüber dem Interesse des Beschwerdeführers überwiege, nur einzelne neu zu gewinnende Mieter den Garten gegen Entgelt nutzen zu lassen. Das Landgericht gehe offensichtlich davon aus, die vom Beschwerdeführer beabsichtigte Neuverteilung des Gartens sei unangemessen. Diese Beurteilung widerspreche jedoch der Intention von § 573 b BGB und sei damit willkürlich. In der Gesetz gewordenen Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses zum Gesetzesentwurf der Bundesregierung eines Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 15. Juni 1993 heiße es zur Begründung des vorgeschlagenen § 564 b Abs. 1 Nr. 4 BGB, der der jetzigen Regelung in § 573 b BGB entspreche, dass das geltende Recht eine Teilkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen eines Gebäudes zulasse, wenn der Vermieter die Räume zum Zweck der Vermietung zu Wohnraum ausbauen wolle. Diese Fassung habe sich in verschiedener Hinsicht als zu eng erwiesen. Dem Vorschlag des Bundesrates, die Kündigung nur zuzulassen, wenn Nebenräume und Nebenflächen angemessen auf die bisherigen und die neuen Mieter verteilt werden, habe der Ausschuss nicht zugestimmt. Nach geltendem Recht habe der Vermieter die Flächen nach Durchführung der Baumaßnahmen angemessen, also sachgerecht und ohne Willkür auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Mache man diese angemessene Verteilung zur Kündigungsvoraussetzung, sei die Teilkündigung von vorneherein dem Risiko der Unwirksamkeit ausgesetzt. Der Gesetzgeber habe also beabsichtigt, dass die Neuverteilung von Nebenräumen und Grundstücksteilen allein Sache des Vermieters sei. Hintergrund sei gewesen, dass wegen des angespannten Wohnungsmarktes Wohnraum leichter habe geschaffen werden sollen. Das Landgericht habe sich mit dem Willen des Gesetzgebers nicht auseinandergesetzt und mache eine angeblich sachgerechte Verteilung des Gartens zur Kündigungsvoraussetzung. Dies sei jedoch ganz offensichtlich so vom Gesetzgeber nicht gewollt.

11 Die Beteiligten hatten Gelegenheit zur Äußerung. Die Beteiligten zu 2 bis 7 treten der Verfassungsbeschwerde entgegen und verteidigen die angegriffenen Entscheidungen.

II.

12 1. Die Verfassungsbeschwerde ist teilweise unzulässig.

13 a) Dies gilt zunächst, soweit der Beschwerdeführer die Verletzung seines Eigentumsrechts aus Art. 23 Abs. 1 VvB rügt. Die Begründung der Verfassungsbeschwerde entspricht hierbei nicht den gesetzlichen Erfordernissen. § 49 Abs. 1 und § 50 des Gesetzes über den Verfassungsgerichtshof - VerfGHG - setzen voraus, dass der Beschwerdeführer die konkrete Möglichkeit darlegt, er könne durch die beanstandete Maßnahme der öffentlichen Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechte verletzt sein. Dabei ist die ursächliche Verknüpfung zwischen dem beanstandeten Verhalten des Hoheitsträgers und dem geltend gemachten Rechtsnachteil konkret und nachvollziehbar darzulegen (vgl. Beschlüsse vom 23. Februar 1993 - VerfGH 43/92 - LVerfGE 1, 68 <71>, 7. September 1994 - VerfGH 69/94 - LVerfGE 2, 64 <65 f.> und 25. April 1996 - VerfGH 21/95 - LVerfGE 4, 46 <49>; st. Rspr.). Sofern der Verfassungsverstoß nicht offensichtlich ist, muss der Beschwerdeführer in Auseinandersetzung mit der Begründung der angefochtenen Entscheidung erläutern, warum der Rechtsfehler das als beeinträchtigt gerügte Grundrecht verletzt (vgl. Beschlüsse vom 18. Juli 2006 - VerfGH 17/04 - Nachweise von Entscheidungen ohne Fundstelle hier und im folgenden unter www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de, Rn. 36, und 27. Oktober 2008 - VerfGH 148/08, 148 A/08 - Rn. 25). Der Beschwerdeführer rügt, das Landgericht greife in sein Eigentumsrecht ein, weil es ihm versage, die Gestattung der Gartennutzung durch die Mieter, die aus Kulanz und nicht auf vertraglicher Grundlage erfolge, jederzeit widerrufen zu können. Dabei verkennt der Beschwerdeführer, dass das Landgericht in seinem Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO, auf den es sich in dem angegriffenen Beschluss bezog, die Befugnis der Beteiligten zu 2 - 7 zur gemeinschaftlichen Gartennutzung unmittelbar aus § 2 Abs. 2 der Mietverträge herleitete und als vertragliches, nicht frei widerrufliches Nutzungsrecht klassifizierte. Die sich daran anschließenden Ausführungen des Landgerichts zur Widerruflichkeit einer schlichten Nutzungsgestattung enthalten ersichtlich nur Eventualerwägungen. Dass die die angegriffene Entscheidung tragenden Ausführungen des Landgerichts zum vertraglichen Nutzungsrecht gegen Art. 23 Abs. 1 VvB verstoßen, legt der Beschwerdeführer indes nicht dar.

14 b) Die Verfassungsbeschwerde ist ferner unzulässig im Hinblick auf die Rüge des Beschwerdeführers, sein Anspruch auf den gesetzlichen Richter i. S. v. Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB sei verletzt.

15 Der Beschwerdeführer macht hierzu geltend, das Landgericht habe in seinem Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO die in Satz 1 Nr. 3 der Vorschrift enthaltene Voraussetzung für eine Zurückweisung der Berufung (keine Erforderlichkeit einer Entscheidung des Berufungsgerichts für die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung) übergangen. Diese sei hier gegeben, da die angegriffene Entscheidung von einem Urteil eines Oberlandesgerichts abweiche. Dieser Rüge steht der in § 49 Abs. 2 Satz 1 VerfGHG zum Ausdruck kommende Grundsatz der Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde entgegen, der von dem Beschwerdeführer verlangt, vor einer Anrufung des Verfassungsgerichtshofs über die Erschöpfung des Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle zur Verfügung stehenden und ihm zumutbaren rechtlichen Möglichkeiten zu ergreifen, um auf diese Weise eine Korrektur des geltend gemachten Verfassungsverstoßes zu erwirken oder eine Grundrechtsverletzung zu verhindern (vgl. Beschluss vom 16. Dezember 1993 - VerfGH 104/93 - LVerfGE 1, 199 <201>; Urteil vom 12. Juli 2001 - VerfGH 152/00 - LVerfGE 12, 40 <55>; st. Rspr.). Mit dem Grundsatz der Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde ist es namentlich unvereinbar, wenn im Instanzenzug ein verfassungsrechtlicher Mangel deshalb nicht nachgeprüft werden konnte, weil er nicht oder nicht in ordnungsgemäßer Form gerügt worden war (vgl. Beschlüsse vom 18. Juni 1998 - VerfGH 56/97 - LVerfGE 8, 59 <62>, 29. August 2001 - VerfGH 115/00

• GE 2001, 1332 <1334> und 23. August 2004 - VerfGH 114/98 -, st. Rspr.; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 16, 124 <127>; 54, 53 <65>; 74, 102 <114>). Der Beschwerdeführer hätte seine gegen die unvollständige Anwendung des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO gerichtete Rüge bereits gegenüber dem Landgericht geltend machen können. Zu dem Hinweisschreiben des Landgerichts, das die Regelung in § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht erwähnte, erhielt er Gelegenheit zur Stellungnahme. Diese nahm er mit Schriftsatz vom

9. August 2007 wahr, ohne die verfahrensrechtliche Zulässigkeit des beabsichtigten Vorgehens des Landgerichts in Zweifel zu ziehen oder auf die aus seiner Sicht unvollständige Subsumtion des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO in dem Hinweisschreiben des Landgerichts aufmerksam zu machen.

16 d) Die Verfassungsbeschwerde ist schließlich unzulässig, soweit der Beschwerdeführer die Verletzung seines Anspruchs auf wirkungsvollen Rechtsschutz aus Art. 7 VvB in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip rügt, da sie diesbezüglich keine Begründung enthält.

17 2. Soweit der Beschwerdeführer rügt, der angegriffene Beschluss des Landgerichts verletze das Willkürverbot des Art. 10 Abs. 1 VvB, weil er dem Zweck von § 573 b BGB widerspreche, erweist sich die Verfassungsbeschwerde als unbegründet.

18 Im Hinblick auf Art. 10 Abs. 1 VvB besteht eine Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs für gerichtliche Entscheidungen nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Tatbestands, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den Einzelfall sind Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 <8 f.>; st. Rspr.). Ein verfassungsrechtlich zu beanstandender Verstoß unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots des Art. 10 Abs. 1 VvB liegt nicht schon immer dann vor, wenn die Rechtsanwendung Fehler enthält. Hinzukommen muss vielmehr, dass die Entscheidung schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht. Eine fehlerhafte Auslegung eines Gesetzes allein macht eine Entscheidung nicht willkürlich. Willkür liegt vielmehr erst dann vor, wenn die Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d.h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Rechtsauffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln. Erforderlich ist, dass die Entscheidung eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder den Inhalt einer Norm in krasser Weise missdeutet, so dass ein gesetzgeberisches Anliegen grundlegend verfehlt wird.Daran fehlt es, wenn sich das Gericht mit der Rechtslage auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grundes entbehrt (vgl. Beschlüsse vom 25. April 1994 - VerfGH 34/94 - LVerfGE 2, 16 <18>, 11. Januar 1995 - VerfGH 81/94 - LVerfGE 3, 3 <7> und 12. Dezember 1996 - VerfGH 38/96 - LVerfGE 5, 58 <60>; st. Rspr.; zum Bundesrecht: BVerfGE 86, 87, 273 <278 f.>; 89, 1 <13 f.>; BVerfG, Beschluss vom 13. Mai 2009 - 2 BvR 718/08 - juris Rn.17).

19 Gemessen daran ist ein Verstoß der angegriffenen Entscheidung gegen das Willkürverbot nicht zu erkennen. Das Landgericht hat jedenfalls im Ergebnis den Regelungsinhalt der hier einschlägigen mietrechtlichen Regelung und das vom Gesetzgeber mit ihr verfolgte Anliegen jedenfalls nicht in einer Weise verfehlt, die objektiv willkürlich erscheint.

20 Nach § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB, den das Landgericht - vom Beschwerdeführer unbeanstandet - als Grundlage für die im Ausgangsfall streitgegenständliche Teilkündigung der vertraglich eingeräumten Gartennutzung angesehen hat, kann der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen, wenn er die Räume oder Grundstücksteile dazu verwenden will, um neu zu schaffenden und vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Ob die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Norm für eine Teilkündigung hier erfüllt waren, ließ das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung offen, weil es den Beschwerdeführer jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert sah, das Teilkündigungsrecht geltend zu machen. Es stützte sich dabei "im Umkehrschluss" auf das Urteil des Kammergerichts vom 14. Dezember 2006 - 8 U 83/06 - (GE 2007, 291 = ZMR 2007, 613). Das Gericht hatte darin die freie Widerruflichkeit der einem einzelnen Mieter gestatteten (nicht vertraglich eingeräumten) Nutzung einer Hinterhofteilfläche bejaht und dazu ausgeführt, § 242 BGB stehe dem Widerruf nicht entgegen, da das dort gegebene Interesse des Vermieters, die Hoffläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, Vorrang vor dem Alleinnutzungsinteresse des bisher nutzenden Mieters habe. Ausgehend davon wertete das Landgericht die Teilkündigung im Ausgangsverfahren als unzulässige Rechtsausübung, weil der Entzug der Möglichkeit zur Gartennutzung für bestimmte Mieter zugunsten anderer Mieter keine Zweckumwandlung der Außenanlagen (gemeinschaftliche Gartennutzung) darstelle und das Interesse der vorhandenen Mietergesamtheit an der gemeinschaftlichen Gartennutzung das Interesse des Beschwerdeführers überwiege, die Gartennutzung nur einzelnen neu zu gewinnenden Mietern gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts zu ermöglichen. Diese Erwägungen halten, was keiner näheren Darlegung bedarf, für sich gesehen einer verfassungsgerichtlichen Überprüfung an den dargelegten Maßstäben des Willkürverbots stand.

21 Der Einwand des Beschwerdeführers, die auf § 242 BGB gestützte Entscheidung des Landgerichts widerspreche der mit der Schaffung des § 573 b BGB verfolgten Intention und sei deshalb willkürlich, greift nicht durch. Zwar wäre es verfassungsrechtlich schwer erträglich, wenn ein spezialgesetzlich ausdrücklich eingeräumtes Recht (hier: Recht zur Teilkündigung einer mitvermieteten Gartenfläche durch den Vermieter) mit Hilfe der Generalklausel des § 242 BGB im Wege einer reinen Billigkeitsentscheidung negiert würde. Dies ist hier indes nicht der Fall. Die Auffassung des Landgerichts, § 573b Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 242 BGB gestatte es dem Vermieter nicht, im Zuge der Schaffung neuen Wohnraums die Nutzung bisher von allen Mietern gemeinschaftlich genutzter Gartenflächen zu kündigen, um sie künftig nur bestimmten Mietern zur Verfügung zu stellen, ist mindestens vertretbar und findet im Wortlaut und in der Entstehungsgeschichte des § 573b Abs. 1 Nr. 2 BGB eine hinreichende Grundlage.

22 Aus dem Wortlaut des § 573 b Abs. 1 Nr. 2 BGB geht hervor, dass die Teilkündigung dazu dienen muss, den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Die Entstehungsgeschichte des früheren § 564 Abs. 2 Nr. 4 BGB bestätigt, dass die ausdrückliche Einbeziehung der bisherigen Mieter in den Kündigungstatbestand Ergebnis einer bewussten mietrechtspolitischen Entscheidung des Gesetzgebers war (vgl. hierzu zusammenfassend Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearbeitung 2006, § 573 b Rn. 16). Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 12/3254, S. 5) sollte die Teilkündigung von Grundstücksteilen noch zulässig sein, um sie Mietern neu geschaffenen Wohnraums als Nebenräume anzubieten oder sie (bisherigen Mietern) als Ersatz für Räume oder Grundstücksteile anzubieten, die zur Schaffung von Wohnraum oder als Nebenräume für neue Mieter verwendet werden. In seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf sprach sich der Bundesrat dagegen aus, die gekündigten Räume oder Flächen nur den Mietern neu zu schaffenden Wohnraums anzubieten und die bisherigen Mieter bei der Verteilung dieser Räume unberücksichtigt zu lassen (BT-Drs. 12/3254, S. 39), und schlug vor, dass die Kündigung bezwecken müsse, "die vorhandenen und die ... zu schaffenden Wohnungen angemessen mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten" (BT-Drs. 12/3254, S. 37 r.Sp. zu cc). Die Bundesregierung stimmte dem mit der Maßgabe zu, dass das Erfordernis "angemessener" Ausstattung entfallen solle, weil sonst die Teilkündigung schon im Anfangsstadium dem Risiko der Unwirksamkeit ausgesetzt sei; zum angemessenen Ausgleich der Interessen der bisherigen Mieter und der künftigen Mitmieter reichten die rechtlichen Möglichkeiten bei der künftigen Neuverteilung der Nebenräume und Grundstücksteile aus (BT-Drs. 12/3254, S. 48 zu c). Diese Erwägungen machte sich der Rechtsausschuss des Bundestages in seinem Ausschussbericht zu eigen (BT-Drs. 12/5110, S. 18 f. zu § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB). Mit der Gesetz gewordenen Fassung des damaligen § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB sollte nach alledem sichergestellt werden, dass die gekündigten Räume oder Grundstücksflächen, die nicht für die Herstellung des neuen Wohnraums benötigt werden, nicht nur den Mietern der neu geschaffenen Wohnräume angeboten werden, sondern dass bei der Neuverteilung die bisherigen und die neuen Wohnungen berücksichtigt werden sollten (Staudinger/Rolfs, a. a. O.).

23 Die in der angegriffenen Entscheidung für unwirksam erachtete Teilkündigung der Gartennutzung durch den Beschwerdeführer verfolgte danach nicht den vom Gesetz privilegierten Zweck, den Garten unter den bisherigen und den neuen Mietern zu verteilen oder ihn allen zur gemeinschaftlichen Nutzung zu überlassen. Sie erfolgte stattdessen, weil der Beschwerdeführer nur die neu geschaffenen und die zu ebener Erde gelegenen Wohnungen mit allein von deren Mietern zu nutzenden Gartenflächen ausstatten und auf diese Weise aufwerten wollte. Dass § 573b BGB hierfür keine Handhabe bietet, wie das Landgericht im Ergebnis entschieden hat, ist mit dem gesetzgeberischen Anliegen, auf das sich der Beschwerdeführer beruft, nicht schlechthin unvereinbar.

24 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

25 Mit dieser Entscheidung ist das Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof abgeschlossen.

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