OLG Brandenburg 3. Zivilsenat — 2011-04-06 — 3 U 88/10 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2011-04-06

Aktenzeichen: 3 U 88/10

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 29. April 2010 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam – 51 O 169/09 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

Die Klägerin, Rechtsnachfolgerin der C… und Immobilien GmbH (C…), und die Beklagte sind Vertragsparteien eines Immobilienleasingvertrages, der im Jahre 1995 über ein Bürogebäude mit Ladengeschäften und Tiefgarage in P… geschlossen wurde. Neben dem Leasingvertrag wurde am 25. Oktober 1995 auch eine sogenannte Zusatzvereinbarung Nr. 1 zum Leasingvertrag, in der insbesondere Vereinbarungen zur Berechnung der Mieten getroffen wurden, geschlossen.

Das Mietobjekt, das Bürogebäude D… Park, gehört einer Objekt-Kommanditgesellschaft, welche durch die C… gegründet wurde. Die Objekt-Kommanditgesellschaft vermietet das Objekt. Zur Finanzierung hat die Objekt-Kommanditgesellschaft einen Darlehensvertrag mit der B… Landesbank (…LB) abgeschlossen. Die C… mietete das Mietobjekt mit einem Hauptleasingvertrag von der Objekt-Kommanditgesellschaft und vermietete es zugleich an die Beklagte mit dem Leasingvertrag vom 25. Oktober 1995. Der im Leasingvertrag vereinbarte Mietzins setzte sich aus einem Eigenkapitalanteil und einem Fremdkapitalanteil zusammen.

Die Gesamtmietzeit beläuft sich auf 30 Jahre, wobei die erste Mietperiode im Vertrag mit 20 Jahren und die zweite Mietperiode mit 10 Jahren angegeben werden. Auf der Grundlage des Schreibens der Klägerin vom 22.04.1996 (Bl. 24 d.A.), in dem es heißt, „Zinssatz: 6,61 % = Obergrenze des im Handelsblatt vom 22.04.1996 veröffentlichten Index DM-Renditen (Inhaberschuldverschreibungen Handel unter Banken) mit 10jähriger Laufzeit vom 19.04.1996 zuzüglich 0,50 Prozentpunkte = 7,11 % p.a. war dieser Zinssatz Basis der Zinsberechnung für den Eigenkapital- und Fremdkapitalanteil für den Zeitraum ab 01.04.1996 (Mietbeginn) bis zum 30.03.2006.

Im Nachtrag Nr. 1 zur Zusatzvereinbarung Nr. 1: „Mieten zum Immobilienleasingvertrag Nr. 400-60434“ erkannte die Beklagte als Leasingnehmerin alle Mietrechnungen für die Mieter bis zum 31.03.2006 an.

Unter Ziffer 2 heißt es dann weiter: „Nach Ablauf der in der Zusatzvereinbarung Nr. 1 unter Ziffer 2.1 vereinbarten Mietfestschreibungen wurde der Kapital- und Fremdkapitalanteil mietenanteilig an die veränderten Kapitalmarktbedingungen für Fremdmittel angepasst. Der Zinssatz für den Eigenkapitalanteil wurde für den Zeitraum vom 01.04.2006 bis zum 31.03.2016 (Ablauf des 20. Mietjahres) einvernehmlich auf 4,509 % p.a. festgelegt. Der Zinssatz für den Fremdkapitalanteil wurde für den Zeitraum vom 01.04.2006 bis zum 30.06.2006 auf 4,76 % p.a. vom 01.07.2006 bis zum 31.12.2006 auf 5,21 % p.a., vom 01.01.2007 bis zum 31.03.2007 auf 4,509 % p.a., vom 01.04.2007 bis zum 29.06.2007 auf 4,89 % p.a., vom 30.06.2007 bis zum 28.09.2007 auf 5,143 % p.a. und vom 29.09.2007 bis zum 28.12.2007 auf 5,815% p.a. festgelegt“.

Die Mieten wurden entsprechend der Berechnung der Klägerin von der Beklagten in diesem Zeitraum gezahlt. Für die Zeit vom 29.12.2007 bis 30.06.2008 stimmte die Beklagte einem Zinssatz von 5,48 % und für die Zeit vom 01. Juli 2008 bis zum 30. Juni 2009 in Höhe von 6,46 % p.a. zu. Hintergrund für die kurzfristigen Zinsfestschreibungsangebote war, dass die Klägerin mit der Beklagten über einen Verkauf des Objektes verhandelte.

Hinsichtlich der Zinsfestschreibung seit dem 01.07.2009 besteht Streit zwischen den Parteien.

Die Klageforderung setzt sich wie folgt zusammen:

Die Beklagte hat in erster Instanz die Ansicht vertreten, die einseitige Festlegung des Zinssatzes durch die Klägerin auf 4,12 % sei nicht gerechtfertigt gewesen; die Beschaffung einer alternativen Finanzierung durch sie sei faktisch unmöglich mit der Folge, dass die unter § 4 Punkt 4 Abs. 2 S. 2 im Leasingvertrag getroffene Regelung, bei der es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung handele, sie einseitig und unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit dem am 29.04.2010 verkündeten Urteil der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Potsdam wurde die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung der Differenzen für jeden Monat ab Juli 2009 bis einschließlich November 2009 zwischen dem gezahlten und dem von der Klägerin begehrten Mietzins verurteilt, was in der Summe 57.704,37 € ergibt.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Voraussetzungen der sogenannten Auffangklausel des § 4 Ziffer 4 Abs. 2 S. 2 des Immobilienleasingvertrages sämtlichst erfüllt seien, da die Parteien keine Einigung hinsichtlich des Fremdkapitalanteiles des Mietzinses ab dem 01. Juli 2009 erzielt hätten und darüber hinaus die Beklagte ihrerseits keine günstigere Finanzierung beschafft habe.

Die in § 4 Ziffer 4 S. 2 des Immobilienleasingvertrages vereinbarte Regelung sei auch nicht als allgemeine Geschäftsbedingung nach § 307 BGB unwirksam.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Sachvortrag nochmals vertieft und insbesondere auch ausführt, das Landgericht habe bereits versäumt, die streitige Regelung in § 4 Ziffer 4 Abs. 2 interessengerecht auszulegen und verkannt, dass nach Auslaufen der ersten langfristigen Kreditperiode am 30.03.2006 die Zinssätze bei gleicher Berechnungsweise zu ermitteln gewesen seien. Dies bedeute aber, dass nur ein feststehender Index, wie z. B. der Euribor plus 0,5 %, von der Klägerin den weiterlaufenden Kreditverträgen habe zugrunde gelegt werden können.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 29.04.2010, Az. 51 O 169/09, die Klage vollumfänglich abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil unter Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens.

Wegen der Einzelheiten wird auf die von den Parteien eingereichten Anwaltsschriftsätze verwiesen.

II.

Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten ist zulässig. In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte der für die jeweiligen Monate geltend gemachte Differenzbetrag als weiterer Mietzinsanspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien zu.

Es liegt keine unzulässige Saldoklage vor, da die Beklagte ihre Zahlung für den jeweiligen Monat genau bestimmt hat und die Klägerin klar erkennbar den jeweiligen Differenzbetrag zu der von ihr errechneten monatlichen Miete geltend macht. Deshalb ist die Klage im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt nach Gegenstand und Grund.

Nach dem Auslaufen der zehnjährigen Zinsbindung Ende März 2006 haben die Parteien keine weitere langfristige Zinsbindung mehr einverständlich vereinbaren können.

Dies hatte zunächst seinen Grund in den zwischen den Parteien schon vor Auslaufen der Zinsbindung begonnenen Gesprächen zu einer vorzeitigen Auflösung der „Vertragsstruktur“, also den über mehrere Jahre geführten Gesprächen zu einem Verkauf der nur geleasten Immobilien.

Alle Zinskonversionen aus der Zeit vom 31.03.2006 bis zum 31.12.2007 erfolgten zunächst ohne Zustimmung der Beklagten, die die Mietzahlungen an die Klägerin entsprechend kürzte. Erst im November 2007 vereinbarten die Parteien mit dem Nachtrag Nr. 1 zur Zusatzvereinbarung Nr. 1 „Mieten“ am 23.11.2007 im Nachhinein die von der Klägerin vorgeschlagenen Zinssätze für jeweils kurze Zeiträume von drei bis sechs Monaten. Die Beklagte beglich auch die bis dahin aufgelaufenen ausstehenden Mietforderungen von über 900.000,00 €. Weiter vereinbarten die Parteien in diesem Nachtrag Nr. 1, dass die langfristigen Konditionen und die Miete für den Fremdkapitalanteil zunächst offen bleiben sollten. Bis zu deren Festlegung sollten die anteiligen Mieten der Bedienung der Fremdmittel auf Basis des jeweils vereinbarten Mietzinses entsprechen. In der Folgezeit bestimmten die Parteien im Dezember 2007 eine einvernehmliche Zinsfestschreibung in Höhe von 5,48 % für die Zeit bis zum 30.06.2008 und für die Zeit vom 01.07.2008 bis 30.06.2009 wurde der Zins ebenfalls einvernehmlich festgeschrieben.

Da die Parteien hinsichtlich des Fremdkapitalanteils des Mietzinses eine einverständliche Regelung nur bis zum 30.06.2009 treffen konnten, die Höhe des Fremdkapitalanteils ab dem 01. Juli 2009 also offen war, war nach der in § 4 Ziffer 4 1. Abs. des Immobilienvertrages getroffenen Regelung die Klägerin, der Leasinggeber, berechtigt und verpflichtet, die Mieten für den nächsten Festschreibungszeitraum bei gleicher Berechnungsweise unter Berücksichtigung der bis dahin in den Mietzahlungen enthaltenen Tilgung, der Restlaufzeit der jeweiligen Mietperiode und des mit dem Leasingnehmer zu vereinbarenden Mietzins anzupassen.

Diese Klausel ist nach dem von den Parteien gewählten Wortlaut und dem dem Wortlaut zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen sowie dem Grundsatz der beiderseits interessengerechten Auslegung (BGH NJW 2002, 1260) dahin zu verstehen, dass die Mieten jeweils für einen längeren Mietfestschreibungszeitraum festgelegt werden, so wie dies der Gesamtmietzeit von 30 Jahren und den genannten Mietperioden von 20 bzw. 10 Jahren entsprach. Die Parteien haben die erste Mietperiode von 20 Jahren nicht mit einem den gesamten Zeitraum erfassenden Mietzins wegen der – voraussichtlich zu erwartenden - Veränderungen auf dem Kapitalmarkt vereinbaren wollen, sondern zunächst eine zehnjährige Laufzeit sowohl für den Eigen- als auch für den Fremdkapitalanteil vereinbart. Für diesen ersten Zeitraum haben sie auch eine bestimmte Basis für die Errechnung des Zinssatzes, nämlich die Obergrenze des im Handelsblatt veröffentlichten Index DM-Renditen (Inhaberschuldverschreibungen) Handel unter Banken mit zehnjähriger Laufzeit, vereinbart zzgl. eines Aufschlages i.H.v. 0,50 Prozentpunkten.

Wären die Parteien für die Mietkonversionen davon ausgegangen, dass genau dieses Berechnungsmodell auch für die Zukunft als „gleiche Berechnungsweise“ zu berücksichtigen sein sollte, dann hätte die Klägerin nur einen – allerdings auf einer veränderten Basis beruhenden – Mietzins plus 0,50 Prozentpunkte der Beklagten in Rechnung stellen müssen und dies für den weiteren Zeitraum der nächsten zehn Jahre der ersten Mietperiode.

Bei einer so verstandenen Auslegung des § 4 Ziffer 4 1. Absatz hätte es der in § 4 Ziffer 4 2. Absatz getroffenen Regelung nicht bedurft. Es wäre weder eine „Einigung über den Zinssatz“ notwendig gewesen, noch hätte der Beklagten als Leasingnehmerin die Möglichkeit, eine eigene Finanzierung zu beschaffen, als sinnvolle Alternative eingeräumt werden müssen, noch hätte es einer Regelung für den Fall einer Nichteinigung, die für die Mietberechnung den jeweiligen Zinssatz der Kontokorrentkredite des bisher finanzierenden Bankinstituts vorsah, bedurft.

Einem solchen Verständnis der Klausel steht aber auch entgegen, dass die Klägerin ihrerseits lediglich (Haupt-)Leasingnehmerin war und mit der Beklagten einen Unter- Leasingvertrag geschlossen hatte. Entsprechend wollte und musste sie nur ihre eigenen Kreditbedingungen an die Klägerin weitergeben. Denn der Fremdkapitalanteil der Miete wurde nach dem Vortrag der Parteien zur Bedienung der Darlehensverbindlichkeiten bei der …-LB verwendet. Entsprechend war es für beide Vertragspartner von Anfang an klar und entsprach ihren beiderseitigen Interessen, dass die Finanzierung bzw. die Einigung für den nächsten Festschreibungszeitraum von den Kreditvorgaben der …-LB abhängig sein musste.

Die Parteien haben keine Abänderung der in § 4 Ziffer 4 des Immobilienleasingvertrages und in der ursprünglichen Zusatzvereinbarung genannten Bestimmungen durch die Vereinbarung kurzfristiger Kreditfortschreibungen vorgenommen. Wie die Parteien übereinstimmend vorgetragen haben, diente dies allein dem Umstand, dass sich die Parteien in langjährigen Verhandlungen über die Abänderung der gesamten Vertragsstruktur befunden haben, über die sie sich aber letztendlich nicht einigen konnten. Entsprechend ist kein Wille der Parteien zur Abänderung der ursprünglich getroffenen Vereinbarungen feststellbar. Darüber hinaus fehlt es für eine solche Vertragsänderung an der Schriftform, die die Parteien in § 10 des Immobilien-Leasing-Vertrages vereinbart hatten.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die in § 4 Ziffer 4 getroffene Regelung des Immobilien-Leasing-Vertrages auch nicht wegen Verstoßes gegen die Bestimmung des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses anzuwendenden Gesetzes über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, stellt insbesondere keine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar.

Es fehlt bereits an Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die einer Überprüfung zugänglich wären. Die Klägerin hat der Beklagten die Vertragsbestimmungen nicht einseitig gestellt. Die Klägerin hat im Einzelnen und im Wesentlichen auch nicht bestritten ausgeführt, dass die Parteien nicht nur für das hier streitgegenständliche Objekt, sondern für eine Vielzahl anderer Leasingobjekte langwierige Vertragsverhandlungen miteinander geführt und letztlich die für alle Verträge gleichen Vertragsbedingungen miteinander vereinbart haben. Insoweit liegt zwar eine mehrfache Verwendung von – möglicherweise - im Wesentlichen gleichlautenden Vertragsbedingungen vor, aber es fehlt an einem einseitigen Stellen der Bedingungen durch die Klägerin mit der Folge, dass bereits keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die einer Überprüfung unterliegen könnten, vorliegen.

Aber selbst wenn vom Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen auszugehen wäre, ist hier zu berücksichtigen, dass es sich bei den Parteien um Unternehmer handelt, § 14 BGB. Gemäß § 310 Abs. 1 BGB sind die Vorschriften des § 307 Abs. 2 und 3 BGB und die §§ 308 und 309 BGB insoweit nicht anwendbar, d.h. für die Inhaltskontrolle ist allein § 307 mit der Ergänzung in § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB maßgebend. Die Klauselverbote der §§ 308 und 309 BGB gelten also nicht. Die vorgenannten Bestimmungen entsprechen dem Regelungsgehalt des § 24 AGBG a. F. Wegen der Inhaltsgleichheit der einschlägigen Vorschriften kann deshalb dahinstehen, ob eine Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz oder §§ 307 ff. BGB zu erfolgen hätte.

Nach § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen dann unwirksam, wenn sie den Geschäftspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach Abs. 2 ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Die in § 4 des Immobilien-Leasing-Vertrages getroffenen Regelungen, die klar und eindeutig formuliert sind, sind bereits als sogenannte Preisklauseln einer Angemessenheitskontrolle nicht zugänglich. Aber selbst wenn dies anders zu beurteilen wäre, ist ein Abweichen von Rechtsvorschriften nicht feststellbar (§ 307 Abs. 3 BGB). Dass die Zinsvereinbarung nach Ablauf der Zinsbindung neu zu verhandeln war, entspricht den geschäftlichen Gepflogenheiten. Wie in der vorausgegangenen Zinsperiode ist nichts dagegen einzuwenden, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer ein Angebot macht, wobei die Berechnungsformel als solche genau von den Parteien sowohl im Leasingvertrag als auch in der Zusatzvereinbarung unter Ziffer 3.3. vereinbart war. Da sich dies weder als einseitige Vorgabe der Klägerin darstellt, noch ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht im Sinne des § 315 BGB vorliegt, sondern die Beklagte die Möglichkeit hatte, bei Nichtannahme des Angebots der Klägerin ein eigenes niedrigeres Zinsangebot zu unterbreiten, ist eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten durch § 4 Ziffer 4, hier insbesondere den zweiten Absatz, nicht zu erkennen.

Die Beklagte hatte vielmehr, nachdem die Klägerin ein neues Angebot nach Auslaufen der Zinsbindung bzw. rechtzeitig davor ihr vorgelegt hatte, die Möglichkeit zum Einen der Überprüfung, zum Anderen ihrerseits ein anderes Zinsangebot mit besseren Zinskonditionen vorzulegen. Es ist nicht ersichtlich, dass es der Beklagten, Tochterunternehmen einer großen europäischen Gesellschaft, nicht möglich gewesen wäre, von mit ihr in Geschäftsbeziehungen stehenden Banken ein entsprechendes Finanzierungsangebot einzuholen und der Klägerin vorzulegen. Soweit sie hierfür einen Zeitraum von drei Monaten als nicht ausreichend erachtet, haben die Parteien schon zuvor eine kurzfristige Zwischenfinanzierung vereinbart und es ist davon auszugehen, dass die Parteien einverständlich nochmals eine kurzfristige Zwischenfinanzierung für den Fall der Einholung eines anderen Finanzierungsangebotes durch die Beklagten vereinbart hätten. Da die Beklagte kein anderes Finanzierungsangebot vorgelegt hat, ist die Prüfung der Frage, inwieweit die von der Klägerin vorgeschlagene weitere langfristige Finanzierung unangemessen sein könnte, nicht möglich.

Wäre die Klausel tatsächlich im Sinne der Beklagten auszulegen, also dahin, dass die Klägerin nur einen an einem Basiszinssatz (aber welchen?) orientiertes Angebot plus 0,5 Prozentpunkten Aufschlag der Beklagten unterbreiten durfte, dann lief sie bei einem Gegenangebot der Beklagten, wie dies in Absatz 2 der Regelung des § 4 Ziffer 4 vereinbart war, sogar Gefahr, dass sie ihre eigenen Finanzierungskosten nicht an die Klägerin weitergeben konnte; da der Klägerin aber – leasingvertragstypisch - ein Anspruch auf Amortisation zustand, wären bei einer solchen Auslegung des Vertrages ihre Interessen nicht berücksichtigt. Letztlich entsprach es den Interessen beider Parteien, eine langfristige Zinsbindung zu vereinbaren, um das wirtschaftliche Risiko angemessen zu verteilen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Im Hinblick darauf, dass die Entscheidung des Senats einen Einzelfall betrifft und der Senat nicht von bestehender höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abweicht, weist die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung auf, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO).

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 57.704,37 € festgesetzt (§§ 3 ZPO, 47 Abs. 1 S. 1 GKG).