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33067 C 163/26•AG Frankfurt 33067. Einzelrichter, 2026-07-02, 33067 C 163/26
33067 C 163/26Tribunal de première instance2 juil. 2026
Entscheidungsdatum: 2026-07-02
Aktenzeichen: 33067 C 163/26
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2026:0702.33067C163.26.00
Dokumenttyp: Urteil
Der Beklagte wird verurteilt, die innegehaltene Wohnung …straße .., 1.OG/rechts, 60314 Frankfurt am Main, bestehend aus 1 Zimmer, Küche ohne Einbauten, Bad mit WC, Flur, Keller, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung der Räumung und Herausgabe (Tenor Ziffer 1) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.200,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Im Übrigen darf der Beklagte die Vollstreckung (Tenor Ziffer 2) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe von Wohnraum nach Ausspruch der fristlosen Kündigung.
Klägerin ist Vermieterin und der Beklagte ist Mieter einer 1-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss rechts in der Liegenschaft …str. .. in Frankfurt am Main. Sie sind über einen schriftlichen Mietvertrag vom 12.02.2009 (Bl. 6 ff. der Akte) miteinander verbunden. Der monatliche Netto-Mietzins betrug zuletzt 322,38 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung, monatlich im Voraus bis zum 03. Werktag eines jeden Monats an die Klägerin zu zahlen.
Anlässlich einer am 06.10.2025 erfolgten zwangsweisen Wohnungsöffnung durch die Gerichtsvollzieherin, kam es zu einer Inaugenscheinnahme der streitgegenständlichen Wohnung durch Mitarbeiter der Klägerin. Die Wohnungstür ließ sich nur ca. 60 cm öffnen. Der gesamte Flur war mit Zeitungsstapeln und Büchern bis unter die Decke zugestellt, so dass ein Durchkommen nur auf einem sehr schmalen Pfad möglich war. Auch das Badezimmer war mit Papieren und Zeitungen gestapelt, lediglich ein kleiner Pfad zur Toilette war noch frei. Die gesamte Duschtasse war bis zur Decke mit Kleidung, Zeitungen und Papier hochgestapelt. Auch die Küche konnte aus denselben Gründen nicht vollständig betreten werden. Wegen der Einzelheiten wird auf den schriftlichen Vermerk samt Lichtbildern des Mitarbeiters Hr. M vom 06.10.2025 (Anl. K4, Bl. 18 ff. d.A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 04.11.2025 (Anl. K5, Bl. 32 f. d.A.) mahnte die Klägerin den Beklagten wegen des vertragswidrigen Wohnungszustands ab. Wegen der Einzelheiten wird auf das Abmahnschreiben Bezug genommen. Nachdem der Beklagte an dem angekündigten Kontrolltermin am 03.12.2025 die Tür nicht öffnete, mahnte die Klägerin ihn erneut mit Schreiben vom 08.12.2025 (Anl. K6, Bl. 34 f. d.A.) ab und kündigte Kontrolltermin für den 22.01.2026 an. Diesen Termin sagte der Beklagte mit E-Mail vom 20.01.2026 ab (Anl. K7, Bl. 36 d.A.).
Schließlich sprach die Klägerin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 10.02.2026 (Anl. K9, Bl. 42 ff. der Akte) wegen Vernachlässigung der Wohnung aus. Wegen der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben verwiesen.
Es folgte eine Schriftsatzkündigung mit Schreiben vom 26.06.2026, nachdem Nachbarn des Beklagten sich über unzumutbare, extreme Geruchsbelästigung aus der streitgegenständlichen Wohnung beschwert hätten.
Die Klägerin meint, der Beklagte vernachlässige die ihm obliegende Sorgfaltspflicht hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung und gefährde dadurch die Mietsache erheblich, indem er jedes Zimmer der Wohnung mit Büchern und Zeitungsstapeln bis unter die Decke zustelle, dadurch eine ordnungsgemäße Belüftung und Beheizung der Wohnung nicht mehr gewährleistet werden könnte und die statische Belastung für die Decken- und Bodenstruktur eine erhebliche Gefährdung der Bausubstanz berge. Hinzukomme eine für die anderen Hausbewohner – derzeit 6 – unzumutbare, extreme Geruchsbelästigung, die ihren Ursprung in der Wohnung des Beklagten nehme und derentwegen die Klägerin diverse Beschwerden erhalten habe (samt Geruchsprotokollen).
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die innegehaltene Wohnung …straße .., 1.OG/rechts, 60314 Frankfurt am Main, bestehend aus 1 Zimmer, Küche ohne Einbauten, Bad mit WC, Flur, Keller, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, der Verschlag im Keller habe ihm nicht zur Verfügung gestanden, um seine Sachen dort zu lagern. Die Zeitungen und Bücher seien auf dem Boden gestapelt, da die 3 Regale zusammengestürzt seien. 4/5 der Zeitungen wolle er entsorgen, einen Teil der Bücher weggeben. Dies sei aber noch nicht geschehen.
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 12.02.2009 zur Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten und innegehaltenen streitgegenständlichen Wohnung, die im Tenor näher bezeichnet ist, verpflichtet.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 10.02.2026 gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet. Die Klägerin war gem. §§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 569 Abs. 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Beklagte hat seine mietvertraglichen Pflichten, namentlich die Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache nachhaltig in erheblicher Weise sowie schuldhaft verletzt und auch auf qualifizierte Abmahnungen hin sein Verhalten nicht geändert, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin auch bei Berücksichtigung der Interessen des Beklagten am Erhalt seiner Wohnung nicht mehr zumutbar gewesen ist.
Der Beklagte hat die Rechte des Vermieters aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 1. Alt. BGB erheblich verletzt, indem er die Mietwohnung in erheblichem Umfang mit Massen an Zeitungen und Büchern zugestellt hat und die Wohnung im Übrigen verwahrlosen ließ. Die extreme Belastung der Statik der Baukonstruktion insb. Bodentraglast gefährdet die Substanz des Gebäudes. Auch ist dem Beklagten bei der derart zugestellten Wohnung ein ordnungsgemäßes Heizen und Lüften nicht möglich, was jedoch erforderlich ist, um die Wohnung schimmelfrei zu halten. Zudem sind Sanitäranlagen, Fenster, Heizkörper und Zähler nicht zugänglich. Feuerwehr und Rettungsdiensteinsätze sind aufgrund der verkleinerten Durchgänge und dem komplett belegten Boden bis unter die Decke wenig bis gar nicht möglich. Teilweise müssen Papierstapel überschritten werden, um durch die schmalen Gänge in der Wohnung voranzukommen in einen anderen Teil der Wohnung. Regelmäßige Reinigungen der Wohnung und des Inventars können nicht durchgeführt werden und werden von dem Beklagten auch offenbar auch nicht in erheblichem Maße versucht. Im Gegenteil hielt der Mitarbeiter der Klägerin in seinem Wohnungsbegehungsprotokoll vom 06.10.2025 fest, dass Bett und Küche verschmutzt sind, bezüglich des Wasserschadens lagen immer noch ehemals nasse Zeitungen im Zugangsflur.
Der von den Mitarbeitern der Klägerin vorgefundene Zustand der Wohnung, der sich auch nach Abmahnung nicht wesentlich verbessert hat – der Beklagte hat eine Überprüfung nicht zugelassen – stellt einen Kündigungsgrund i.S. § 543 Abs. 1 BGB dar, wenn dadurch die Substanz der Räume gefährdet oder andere Mieter im Objekt erheblich beeinträchtigt werden. Es ist allerdings darauf zu achten, die eigenen Ordnungs- und Sauberkeitsvorstellungen nicht zum vertraglichen Maßstab zu machen; notwendig ist eine konkrete (oder bereits eigetretene) Gefährdung der Mietsache in ihrer Substanz (Schimmel, Brandgefahr, Ungezieferbefall, nicht mehr zu beseitigender Schmutz, etc.) oder eine erhebliche Belästigung der Mitmieter durch Geruch oder Ungeziefer.
Zur Überzeugung des Gerichts ergibt sich dies aus dem gesamten Inhalt der Verhandlung. Die Lichtbilder belegen den zuvor beschriebenen Zustand. Der Beklagte hat dies auch nicht in Abrede gestellt. Zudem erachtet das Gericht die Statik des Gebäudes, insbesondere der Bodenkonstruktion als akut gefährdet. Es kommt hinzu, dass mittlerweile auch ein extremer Geruch aus der Wohnung strömt, der die umliegenden Nachbarn erheblich stört. Auf das Geruchsprotokoll wird Bezug genommen.
Auch der Umstand, dass eine ordnungsgemäße Beheizung und Belüftung angesichts der umfassenden Zustellung mit Papierwerk nicht möglich ist, stellt sich als Gefährdungslage dar. Schimmelbefall wird begünstig, die Wohnung ist aber nicht einmal einsehbar, um den Zustand der Wohnung in einer gewissen Regelmäßigkeit einer Kontrolle unterziehen zu können.
Die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin ist aufgrund der vorgenannten Umstände auch bei Berücksichtigung der Interessen des Beklagten am Erhalt seiner Wohnung nicht zumutbar.
Die gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erforderliche Abmahnung des Beklagten ist – sogar mehrfach – erfolgt. In dem Schreiben ist hinreichend genau und verständlich aufgeführt, welches vertragswidrige Verhalten dem Beklagten zur Last gelegt wird und von ihm abzustellen ist. Auch ist der Beklagte darauf hingewiesen worden, dass bei Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung das Mietverhältnis gekündigt werden kann.
Das Vorbringen des Beklagten ist demgegenüber nicht rechtlich erheblich und beseitigt insbesondere nicht die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 10.02.2026.
Die Kostentragung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 709 S. 1 und 2, 711 S.1 ZPO. Bei der Bemessung der Höhe der Sicherheitsleistung wurden mögliche Kosten bei der Räumung der Wohnung (geschätzt) und mögliche Erfüllungs- und Verzögerungsschäden (12 Netto-Monatsmieten) berücksichtigt (vgl. KG NJW-RR 2010, 1020).
Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in § 41 Abs. 2 GKG.
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