Introdotto dalla cifra I n. 1 della LF dell’11 dic. 2009 (Cartella ipotecaria registrale e diritti reali), in vigore dal 1° gen. 2012 (RU 2011 4637;FF 2007 4845). ↩
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Die Subrogation des Erwerbers tritt kraft Gesetzes auch ohne Eintrag im Grundbuch und ohne Kenntnis des Reglements ein.
“De même, ledit règlement ne peut pas supprimer ou limiter certains droits de chaque copropriétaires, droits qui sont énumérés à l’art. 647 al. 2 CC (cf. Steinauer, Les droits réels I, 5e, éd., Berne 2012, n. 1261, p. 445). Tant qu'elle n'est pas destinée à être inscrite au registre foncier, cette convention n'est soumise à aucune forme particulière (art. 80 al. 2 de l'ordonnance sur le registre foncier [ORF ; RS 211.432.1]; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Berne 1981, n. 40 ad art. 647 CC ; Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, n. 40 ad art. 647 CC ; TF 5C.232/2002 du 23 décembre 2002). Le règlement d'utilisation et d'administration établi par les copropriétaires présente des caractéristiques analogues aux statuts de sociétés (Meier-Hayoz, op. cit., n. 37 ad art. 647 CC ; Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, n. 22 ad art. 647 CC). Lorsqu'il attribue des droits préférentiels, il détermine ainsi les relations réciproques des copropriétaires entre eux pour la durée de la copropriété (cf. ATF 94 II 17 consid. 3). Aux termes de l'art. 649a al. 1 CC, le règlement d'utilisation et d'administration convenu par les copropriétaires, les mesures administratives prises par eux, de même que les décisions et ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l'ayant-cause d'un copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit réel sur une part de copropriété. Cette subrogation de l'acquéreur d'une part se produit de par la loi indépendamment de toute opération au registre foncier et même si l'acquéreur n'a aucune connaissance du contenu du règlement (ATF 110 la 106 consid. 4b ; TF 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.1). La règle posée par l'art. 649a CC est impérative (Meier-Hayoz, op. cit., n. 3 ad art. 649a CC ; Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 1 ad art. 649a CC). Elle ne vaut toutefois que pour le champ d'application propre du règlement d'administration et d'utilisation, et non pour l'ensemble des relations entre copropriétaires (ATF 123 III 53 consid. 3a ; ATF 110 la 106 consid. 4c). En d'autres termes, les dispositions du règlement ne sont opposables à l'ayant-cause d'un copropriétaire que dans la mesure où elles ont un rapport direct avec l'administration et l'utilisation communes de la chose (ATF 142 III 220 ; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Berne 1988, n.”
Die Gratisnutzung durch den Voreigentümer begründet gegenüber Rechtsnachfolgern kein dingliches, sondern nur ein persönliches Leistungsverhältnis.
“Reste à déterminer si l’appelante peut se prévaloir de la constitution d’une servitude, respectivement d’un droit d’habitation sur la parcelle n° [...] de [...]. L’appelante ne fait pas valoir – à raison – qu’une base légale expresse fonderait son droit d’habitation, si bien que cette éventualité peut être écartée. L’appelante soutient que la gratuité du droit de jouissance ne serait pas contraire au principe d’égalité entre les copropriétaires consacré à l’art. 646 al. 3 CC dans la mesure où elle aurait contribué de manière prépondérante à l’acquisition de la parcelle de [...]. La présidente a effectivement retenu, sur la base de l’expertise, que l’appelante avait investi un montant total de 200'000 fr. dans l’achat de ladite parcelle, de sorte qu’elle pouvait en réclamer la moitié aux intimés dans le cadre de la liquidation. Cet investissement relève toutefois du seul droit des obligations et vise uniquement les liens entre l’appelante et feu C.E.________ ; il ne peut pas être opposé à un tiers-acquéreur ou aux héritiers par le mécanisme de l’art. 649a CC. Seules les charges d’administration peuvent, par acte juridique volontaire, être modifiées dans le cadre des rapports communautaires. Encore faut-il que les limites de ce cadre soient respectées, soit que le règlement convenu sur ce point ne vide pas une part de tout ou d’une large partie de sa valeur (Piotet, op. cit., n. 65 p. 225 ss), ce qui serait le cas en l’occurrence si l’on suivait l’appelante. Au demeurant, même à admettre que ce versement de 200'000 fr. serait opposable aux intimés, l’appelante n’établit pas qu’il représenterait la valeur capitalisée de l’utilisation gratuite de l’immeuble jusqu’à son décès et que le principe d’égalité entre les copropriétaires serait alors respecté. L’appelante estime subsidiairement que l’art. 647 al. 1 CC permettait de prévoir un règlement d’utilisation de la copropriété dérogeant au principe d’égalité entre les copropriétaires. Elle soutient qu’il n’était pas nécessaire de prévoir cette gratuité dans un pacte successoral ou dans des dispositions testamentaires pour que cette modalité soit imposable aux héritiers de feu C.”
Für die Anmerkung im Grundbuch ist die öffentliche Beurkundung nicht erforderlich; nur eine solche Authentizität schliesst den Teilungstitel aus.
“Reste à déterminer si l’appelante peut se prévaloir de la constitution d’une servitude, respectivement d’un droit d’habitation sur la parcelle n° [...] de [...]. L’appelante ne fait pas valoir – à raison – qu’une base légale expresse fonderait son droit d’habitation, si bien que cette éventualité peut être écartée. L’appelante soutient que la gratuité du droit de jouissance ne serait pas contraire au principe d’égalité entre les copropriétaires consacré à l’art. 646 al. 3 CC dans la mesure où elle aurait contribué de manière prépondérante à l’acquisition de la parcelle de [...]. La présidente a effectivement retenu, sur la base de l’expertise, que l’appelante avait investi un montant total de 200'000 fr. dans l’achat de ladite parcelle, de sorte qu’elle pouvait en réclamer la moitié aux intimés dans le cadre de la liquidation. Cet investissement relève toutefois du seul droit des obligations et vise uniquement les liens entre l’appelante et feu C.E.________ ; il ne peut pas être opposé à un tiers-acquéreur ou aux héritiers par le mécanisme de l’art. 649a CC. Seules les charges d’administration peuvent, par acte juridique volontaire, être modifiées dans le cadre des rapports communautaires. Encore faut-il que les limites de ce cadre soient respectées, soit que le règlement convenu sur ce point ne vide pas une part de tout ou d’une large partie de sa valeur (Piotet, op. cit., n. 65 p. 225 ss), ce qui serait le cas en l’occurrence si l’on suivait l’appelante. Au demeurant, même à admettre que ce versement de 200'000 fr. serait opposable aux intimés, l’appelante n’établit pas qu’il représenterait la valeur capitalisée de l’utilisation gratuite de l’immeuble jusqu’à son décès et que le principe d’égalité entre les copropriétaires serait alors respecté. L’appelante estime subsidiairement que l’art. 647 al. 1 CC permettait de prévoir un règlement d’utilisation de la copropriété dérogeant au principe d’égalité entre les copropriétaires. Elle soutient qu’il n’était pas nécessaire de prévoir cette gratuité dans un pacte successoral ou dans des dispositions testamentaires pour que cette modalité soit imposable aux héritiers de feu C.”
Die gesetzlichen Wirkungen und die Subrogation des Erwerbers gelten unabhängig vom Grundbucheintrag und trotz fehlender Kenntnis des Erwerbers bzw. des Erwerbers vom Reglement; die dinglich erworbene Eigentümerstellung gilt auch dann als subrogiert, wenn der Erwerber nichts vom Reglement wusste.
“Reste à déterminer si l’appelante peut se prévaloir de la constitution d’une servitude, respectivement d’un droit d’habitation sur la parcelle n° [...] de [...]. L’appelante ne fait pas valoir – à raison – qu’une base légale expresse fonderait son droit d’habitation, si bien que cette éventualité peut être écartée. L’appelante soutient que la gratuité du droit de jouissance ne serait pas contraire au principe d’égalité entre les copropriétaires consacré à l’art. 646 al. 3 CC dans la mesure où elle aurait contribué de manière prépondérante à l’acquisition de la parcelle de [...]. La présidente a effectivement retenu, sur la base de l’expertise, que l’appelante avait investi un montant total de 200'000 fr. dans l’achat de ladite parcelle, de sorte qu’elle pouvait en réclamer la moitié aux intimés dans le cadre de la liquidation. Cet investissement relève toutefois du seul droit des obligations et vise uniquement les liens entre l’appelante et feu C.E.________ ; il ne peut pas être opposé à un tiers-acquéreur ou aux héritiers par le mécanisme de l’art. 649a CC. Seules les charges d’administration peuvent, par acte juridique volontaire, être modifiées dans le cadre des rapports communautaires. Encore faut-il que les limites de ce cadre soient respectées, soit que le règlement convenu sur ce point ne vide pas une part de tout ou d’une large partie de sa valeur (Piotet, op. cit., n. 65 p. 225 ss), ce qui serait le cas en l’occurrence si l’on suivait l’appelante. Au demeurant, même à admettre que ce versement de 200'000 fr. serait opposable aux intimés, l’appelante n’établit pas qu’il représenterait la valeur capitalisée de l’utilisation gratuite de l’immeuble jusqu’à son décès et que le principe d’égalité entre les copropriétaires serait alors respecté. L’appelante estime subsidiairement que l’art. 647 al. 1 CC permettait de prévoir un règlement d’utilisation de la copropriété dérogeant au principe d’égalité entre les copropriétaires. Elle soutient qu’il n’était pas nécessaire de prévoir cette gratuité dans un pacte successoral ou dans des dispositions testamentaires pour que cette modalité soit imposable aux héritiers de feu C.”
Die angeführten Investitionen privatrechtlicher Natur sind gegenüber Dritten nicht mittels Art. 649a ZGB durchsetzbar.
“Reste à déterminer si l’appelante peut se prévaloir de la constitution d’une servitude, respectivement d’un droit d’habitation sur la parcelle n° [...] de [...]. L’appelante ne fait pas valoir – à raison – qu’une base légale expresse fonderait son droit d’habitation, si bien que cette éventualité peut être écartée. L’appelante soutient que la gratuité du droit de jouissance ne serait pas contraire au principe d’égalité entre les copropriétaires consacré à l’art. 646 al. 3 CC dans la mesure où elle aurait contribué de manière prépondérante à l’acquisition de la parcelle de [...]. La présidente a effectivement retenu, sur la base de l’expertise, que l’appelante avait investi un montant total de 200'000 fr. dans l’achat de ladite parcelle, de sorte qu’elle pouvait en réclamer la moitié aux intimés dans le cadre de la liquidation. Cet investissement relève toutefois du seul droit des obligations et vise uniquement les liens entre l’appelante et feu C.E.________ ; il ne peut pas être opposé à un tiers-acquéreur ou aux héritiers par le mécanisme de l’art. 649a CC. Seules les charges d’administration peuvent, par acte juridique volontaire, être modifiées dans le cadre des rapports communautaires. Encore faut-il que les limites de ce cadre soient respectées, soit que le règlement convenu sur ce point ne vide pas une part de tout ou d’une large partie de sa valeur (Piotet, op. cit., n. 65 p. 225 ss), ce qui serait le cas en l’occurrence si l’on suivait l’appelante. Au demeurant, même à admettre que ce versement de 200'000 fr. serait opposable aux intimés, l’appelante n’établit pas qu’il représenterait la valeur capitalisée de l’utilisation gratuite de l’immeuble jusqu’à son décès et que le principe d’égalité entre les copropriétaires serait alors respecté. L’appelante estime subsidiairement que l’art. 647 al. 1 CC permettait de prévoir un règlement d’utilisation de la copropriété dérogeant au principe d’égalité entre les copropriétaires. Elle soutient qu’il n’était pas nécessaire de prévoir cette gratuité dans un pacte successoral ou dans des dispositions testamentaires pour que cette modalité soit imposable aux héritiers de feu C.”