1 commentary
Bei fest eingebauten Mieterausbauten besteht bis zum Ende des Mietverhältnisses ein ius tollendi: der Mieter hat ein Aneignungsrecht und darf die Einbauten vor Rückgabe entfernen, soweit die Vermieterin keine Entschädigung leistet. Die Wegnahme muss eigenmächtig und vor der Rückgabe vollzogen werden, andernfalls kann das Recht verwirken; sie hat soweit möglich ohne Beschädigung der Sache zu erfolgen.
“Nach dem sachenrechtlichen Akzessionsprinzip erwirbt ein Ei-gentümer originär und durch Akzession das Eigentum an allem, was mit seiner Sache so verbunden ist, dass es zu einem Bestandteil der-selben wird, während die dinglichen Rechte, die sich auf den zum Be-standteil gewordenen Gegenstand bezogen, vorbehaltlos erlöschen (Urteil 4A_305/2020 vom 11. Februar 2021 E. 5.4.1). Zum Ausgleich kann der Eigentümer der zusammengesetzten Sache unter Umstän-den verpflichtet sein, eine Entschädigung aus Vertrag, unerlaubter Handlung oder ungerechtfertigter Bereicherung zu zahlen oder die Ab-trennung und Entfernung der Bestandteile durch den früheren Eigen-tümer zu dulden. In Bezug auf Mietverhältnisse hat das Bundesgericht entschieden, dass ein sachenrechtliches Wegnahmerecht, das sog. ius tollendi, dem Mieter erlaubt, sich bei Vertragsende die Einbauten an-zueignen, sofern die Vermieterin keine Entschädigung für die Unkos-ten leistet (Urteil 4A_305/2020 vom 11. Februar 2021 E. 5.4.2.; vgl. Art. 260a Abs. 3 OR; vgl. auch Urteile 4C.345/2005 vom 9. Januar 2006 E. 1.1 oder 4A_211/2009 vom 2. September 2009 E. 3.3). Das ius tollendi ist ein Aneignungsrecht, welches eigenmächtig ausgeübt werden und vor Rückgabe der Sache vollzogen worden sein muss, um nicht zu verwirken (vgl. auch Art. 65 Abs. 2 OR und Art. 939 Abs. 2 ZGB und IRENE BIBER, die Rohbaumiete, 2014, N. 385 ff., S. 130 ff.).”
“Ja- nuar 2006 E. 1.1 oder 4A_211/2009 vom 2. September 2009 E. 3.3; vgl. BIBER, Die Rohbaumiete – ausgewählte Aspekte, mp 2015, S. 79 ff., S. 101 f.). Das ius tol- lendi ist ein Aneignungsrecht, welches eigenmächtig ausgeübt werden und vor Rückgabe der Sache vollzogen worden sein muss, um nicht zu verwirken (Urteil des Mietgerichts Zürich MG160031-L vom 4. Mai 2018 E. IV.7.2, in: mp 2019, S. 59 ff.; vgl. auch Art. 65 Abs. 2 OR und Art. 939 Abs. 2 ZGB). - 16 - 3.4.3.4. Vorliegend sind sich die Parteien sowohl einig, dass die Mieterausbauten infolge des Akzessionsprinzips ins Eigentum der Vermieterin übergegangen sind, als auch, dass der Mietvertrag der Klägerin seitens der Vermieterin keinen Entschä- digungsanspruch für geschaffenen Mehrwert durch den Einbau von Inventar ge- währte (act. 14 Rz. 55 und Rz. 61; act. 26 Rz. 14 ff. und Rz. 20; act. 31 Rz. 10, Rz. 23, Rz. 28 und Rz. 31). Aus der aufgezeigten Rechtsprechung ergibt sich da- her, dass der Klägerin bis zum Ende ihres Mietverhältnisses in Bezug auf die fest installierten, ins Eigentum der Vermieterin übergegangenen Einbauten ein ius tol- lendi zustand. Im Einklang damit führt die Klägerin aus, sie habe "ein sachenrecht- liches Recht am fest verbauten Mobiliar" gehabt, welches sie habe entfernen und mitnehmen dürfen (act. 26 Rz. 21). Folglich sei sie auch in der Lage gewesen, "die- ses sachenrechtliche Recht entgeltlich an die Klägerin [recte: Beklagte] zu veräus- sern.”