I diritti di prelazione e di ricupera possono essere convenuti per una durata di 25 anni al massimo, i diritti di compera per dieci anni al massimo, ed essere annotati nel registro fondiario.
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Ein im Grundbuch vorgemerktes bedingtes Kaufs- oder Rückkaufsrecht kann die Ermittlung des steuerlichen Verkehrswerts beeinflussen. Ein solches Recht kann als Spekulationsinstrument wirken; der bei der Eintragung vereinbarte Preis mag die damalige Verkehrswertlage widerspiegeln, gilt jedoch nicht notwendigerweise für spätere Steuerperioden, selbst wenn die Dauer auf zehn Jahre begrenzt ist. Zudem kann das Recht subjektive Preisbestandteile beeinflussen, die bei der Bestimmung des Verkehrswerts im Sinne von Art. 14 LHID keine Rolle spielen sollen.
“A l'instar de ce qu'a jugé le Tribunal fédéral au sujet des conséquences qu'a un droit de préemption limité sur la valeur vénale d'un immeuble, on doit considérer qu'un droit d'emption conditionnel annoté au Registre foncier - qui se rapproche au demeurant sensiblement d'un tel droit de préemption (cf., BÉNÉDICT FOËX, op. cit., p. 394) - a également une influence sur la valeur vénale d'un bien immobilier ou d'un terrain sous l'angle fiscal. En effet, un droit d'emption conditionnel annoté peut représenter un instrument de spéculation non négligeable, par exemple en période d'inflation ou de hausse des prix sur le marché immobilier (cf. BÉNÉDICT FOËX, op. cit., p. 399; PETER LIVER, Das Eigentum, in Schweizerisches Privatrecht, Band V/1, Basel/Stuttgart 1977, p. 213). Ainsi, si le prix d'un immeuble ou d'un terrain convenu au moment de l'inscription d'un droit d'emption conditionnel pourrait représenter à ce moment-là sa valeur vénale, il ne saurait en aller de même pour les périodes fiscales subséquentes - quand bien même sa durée est limitée à dix ans (art. 216a CO) - puisque grâce au mécanisme d'un tel droit, l'empteur peut échapper par hypothèse à toute variation des prix sur le marché, quelle qu'en soit la raison. Dès lors, la transaction qui est conclue lorsque l'empteur déclare l'exercice du droit ne reflète plus nécessairement les conditions du marché qui prévalaient lorsque ce droit a été annoté au Registre foncier. A cela s'ajoute que l'octroi d'un droit d'emption peut avoir une influence sur le prix fixé par les parties d'un point de vue fiscal (par exemple au regard de la durée octroyée), de sorte que ce ne sont plus essentiellement des composantes objectives et techniques qui sont à l'origine de sa détermination, mais également des aspects subjectifs. Or de tels éléments doivent rester étrangers à la détermination de la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID (cf. supra consid. 3.1.3).”
“A l'instar de ce qu'a jugé le Tribunal fédéral au sujet des conséquences qu'a un droit de préemption limité sur la valeur vénale d'un immeuble, on doit considérer qu'un droit d'emption conditionnel annoté au Registre foncier - qui se rapproche au demeurant sensiblement d'un tel droit de préemption (cf., BÉNÉDICT FOËX, op. cit., p. 394) - a également une influence sur la valeur vénale d'un bien immobilier ou d'un terrain sous l'angle fiscal. En effet, un droit d'emption conditionnel annoté peut représenter un instrument de spéculation non négligeable, par exemple en période d'inflation ou de hausse des prix sur le marché immobilier (cf. BÉNÉDICT FOËX, op. cit., p. 399; PETER LIVER, Das Eigentum, in Schweizerisches Privatrecht, Band V/1, Basel/Stuttgart 1977, p. 213). Ainsi, si le prix d'un immeuble ou d'un terrain convenu au moment de l'inscription d'un droit d'emption conditionnel pourrait représenter à ce moment-là sa valeur vénale, il ne saurait en aller de même pour les périodes fiscales subséquentes - quand bien même sa durée est limitée à dix ans (art. 216a CO) - puisque grâce au mécanisme d'un tel droit, l'empteur peut échapper par hypothèse à toute variation des prix sur le marché, quelle qu'en soit la raison. Dès lors, la transaction qui est conclue lorsque l'empteur déclare l'exercice du droit ne reflète plus nécessairement les conditions du marché qui prévalaient lorsque ce droit a été annoté au Registre foncier. A cela s'ajoute que l'octroi d'un droit d'emption peut avoir une influence sur le prix fixé par les parties d'un point de vue fiscal (par exemple au regard de la durée octroyée), de sorte que ce ne sont plus essentiellement des composantes objectives et techniques qui sont à l'origine de sa détermination, mais également des aspects subjectifs. Or de tels éléments doivent rester étrangers à la détermination de la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID (cf. supra consid. 3.1.3).”
Das Kaufs-/Emptionsrecht nach Art. 216a OR kann durch eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt werden. Die Erklärung ist in der Regel formfrei und gilt als rechtsgestaltender (formierender) Akt; sie muss klar und unmissverständlich sein und darf keine aufschiebenden Bedingungen oder Vorbehalte enthalten. Durch die Erklärung wird der Berechtigte zur Käuferstellung, jedoch wird der Erwerb des Eigentums nicht ipso facto bewirkt: für die Eigentumsübertragung kann noch die Eintragung bzw. die erforderliche Requisition im Grundbuch durch den Veräusserer erforderlich sein.
“Le titulaire qui a exercé valablement son droit d'emption et qui s'est, par cet acte formateur, porté unilatéralement acheteur de l'immeuble se trouve dans une situation identique à celle où il serait placé dans le cas de la conclusion d'un contrat de vente pur et simple (arrêt du Tribunal fédéral 5A_651/2010 du 17 janvier 2011 consid. 5.1.1). Il ne devient toutefois pas propriétaire de l'immeuble ipso facto, puisqu'il faut encore que le promettant requière l'inscription au registre foncier du transfert de propriété (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1). L'empteur exerce son droit (levée de l'option) par simple manifestation unilatérale de volonté sujette à réception. La déclaration d'exercice du droit d'emption est un acte formateur, qui doit être claire et univoque, et ne peut comporter ni conditions, ni réserves. Elle n'est, en soi, soumise à aucune forme. A l'exception de la stipulation d'un terme à partir duquel le droit peut être exercé ou d'une condition suspensive, l'empteur peut exercer son droit à n'importe quel moment pendant la durée de validité du droit - soit dix ans au plus (art. 216a CO; Steinauer, op. cit., n. 2411 et suivantes). 2.1.6 A teneur de l'art 959 CC, les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi (al. 1). Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble (al. 2). Si le propriétaire aliène l'immeuble grevé, le droit annoté est opposable au nouveau propriétaire (Mooser, Commentaire Romand - CC II, 2ème éd. 2016, n. 15 ad art. 959 CC). 2.1.7 L'interprétation d'un acte authentique doit être faite conformément à l'art. 18 CO (ATF 127 III 248 consid. 3c). En droit suisse des contrats, la question de savoir si les parties ont conclu un accord est soumise au principe de la priorité de la volonté subjective sur la volonté objective (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; 123 III 35 consid. 2b). Dans un premier temps, le juge doit donc rechercher, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices.”
“Le titulaire d'un droit d'emption a la faculté de se porter acquéreur d'une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et d'exiger ainsi du concédant qu'il lui transfère la propriété de la chose moyennant paiement du prix (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, t. 2, 5e éd. 2020, n° 2382; cf. ATF 121 III 210 consid. 3c p. 212; 132 III 18 consid. 4.3 p. 22; arrêt 4A_24/2008 du 12 juin 2008 consid. 3.1). Le droit d'emption portant sur un immeuble peut être annoté au registre foncier (art. 959 al. 1 CC et art. 216a CO). Il devient opposable à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble (art. 959 al. 2 CC), ce qui signifie qu'il ne vaut pas seulement contre le concédant, mais subsiste contre tout propriétaire pour le temps fixé dans l'annotation (cf. STEINAUER, op. cit., nos 2403 ss; JÜRG SCHMID, in Basler Kommentar, 6e éd. 2019, n° 2 ad art. 959 CC). La réquisition d'annotation doit émaner du propriétaire de l'immeuble en cause (art. 963 al. 1 CC par analogie) et doit être justifiée par un titre revêtu de la forme authentique attestant de la constitution du droit d'emption et du principe de son annotation - ce qui peut être convenu ultérieurement (art. 78 al. 1 let. a ORF [RS 211.432.1]; STEINAUER, op. cit., nos 2398 s.; SCHMID, op. cit., nos 12-14 ad art. 959 CC).”
Die Ausübung des Kaufrechts besteht in einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenserklärung, die keine Bedingungen oder Vorbehalte enthalten darf; sie ist als formfreier rechtsgestaltender Akt anzusehen und kann — soweit kein aufschiebender Termin oder Beginnzeitpunkt vereinbart ist — jederzeit während der Geltungsdauer ausgeübt werden, welche höchstens zehn Jahre beträgt (Art. 216a OR).
“Peuvent, toutefois, s'y ajouter les effets réels de l'annotation au registre foncier, laquelle permet de garantir l'exécution de ces droits personnels par un mode réel, en les rendant opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble (ATF 126 III 421 consid. 3a/aa et les références citées). Le pacte d'emption visant un objet immobilier doit être passé en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). L'exercice du droit d'emption (aussi nommée la levée de l'option) consiste en une déclaration de volonté unilatérale, sujette à réception. En tant qu'acte formateur (ATF 115 II 380 consid. 5), elle ne peut comporter ni conditions ni réserves et ne peut pas être limitée dans le temps (Steinauer, op. cit., n. 2411 ; cf. aussi Tercier, Le droit des obligations, 6e éd., Genève/Zurich/Bâle 2019, n. 312 ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., Berne 1997, p. 33). La déclaration n'est comme telle, soumise à aucune forme. Sous réserve de la stipulation d'un terme à partir duquel le droit peut être exercé ou d'une condition suspensive, l'empteur peut exercer son droit à n'importe quel moment pendant la durée de validité du droit, qui peut être de dix ans au maximum (art. 216a CO ; Steinauer, op. cit., nn. 2411 et 2412). 4.2.3 Aux termes de l'art. 816 al. 2 CC, toute clause qui autoriserait le créancier gagiste à s'approprier l'immeuble gagé à défaut de paiement est nulle. Cette disposition fait écho, en matière immobilière, à l'art. 894 CC qui prévoit la même interdiction en matière de gage mobilier. Cette interdiction vise à protéger le débiteur et à empêcher que celui-ci, afin d'obtenir un crédit, accepte un accord disproportionné, en pensant que dans le futur cet accord ne viendrait pas à se réaliser. La valeur du gage étant dans la plupart des cas supérieure à l'obligation du débiteur, l'art. 816 al. 2 CC vise ainsi à empêcher que l'on puisse profiter de la situation du constituant du gage (ATF 119 II 344, JdT 1994 I 309 ; Schmid-Tschirren, Basler Kommentar, ZGB II, Bâle 2019, 6e éd., n. 13 ad art. 816 CC et les références citées ; Bauer, Basler Kommentar, ZGB II, Bâle 2007, n. 2 ad art. 894 CC et les références citées). Le pacte commissoire est réalisé si trois éléments sont réunis : une clause de transfert de la propriété du gage, l'insatisfaction du créancier comme condition préalable à ce transfert et la possibilité pour le créancier gagiste d'être satisfait par le biais du transfert de propriété.”
Kaufsrechte über Grundstücke können nach Art. 216a OR i.V.m. Art. 959 ZGB im Grundbuch vorgemerkt werden. Die Eintragung macht das Recht gegenüber späteren Erwerbern des Grundstücks opposierbar.
“Durch ein Kaufsrecht räumt die Eigentümerin dem Berechtigten die Befugnis ein, eine Sache durch einseitige Willenserklärung käuflich zu erwerben (Urteile 4A_257/2020 vom 18. November 2020 E. 3.5.1; 4A_24/2008 vom 12. Juni 2008 E. 3.1; je mit weiteren Hinweisen). Kaufsrechte über Grundstücke können im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 216a OR; Art. 959 ZGB).”
“Le titulaire d'un droit d'emption a la faculté de se porter acquéreur d'une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et d'exiger ainsi du concédant qu'il lui transfère la propriété de la chose moyennant paiement du prix (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, t. 2, 5e éd. 2020, n° 2382; cf. ATF 121 III 210 consid. 3c p. 212; 132 III 18 consid. 4.3 p. 22; arrêt 4A_24/2008 du 12 juin 2008 consid. 3.1). Le droit d'emption portant sur un immeuble peut être annoté au registre foncier (art. 959 al. 1 CC et art. 216a CO). Il devient opposable à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble (art. 959 al. 2 CC), ce qui signifie qu'il ne vaut pas seulement contre le concédant, mais subsiste contre tout propriétaire pour le temps fixé dans l'annotation (cf. STEINAUER, op. cit., nos 2403 ss; JÜRG SCHMID, in Basler Kommentar, 6e éd. 2019, n° 2 ad art. 959 CC). La réquisition d'annotation doit émaner du propriétaire de l'immeuble en cause (art. 963 al. 1 CC par analogie) et doit être justifiée par un titre revêtu de la forme authentique attestant de la constitution du droit d'emption et du principe de son annotation - ce qui peut être convenu ultérieurement (art. 78 al. 1 let. a ORF [RS 211.432.1]; STEINAUER, op. cit., nos 2398 s.; SCHMID, op. cit., nos 12-14 ad art. 959 CC).”