18 commentaries
Wird der Pachtvertrag infolge der Eigentumsübertragung beendet, verliert der Pächter sein Vorkaufsrecht nach Art. 216c Abs. 2 OR.
“Le recourant est le fermier qui exploite la parcelle n° 4393 de la commune de U.________. Il dispose à ce titre, à certaines conditions, d'un droit de préemption (cf. art. 47 LDFR) sur celle-ci. Selon les faits de l'arrêt attaqué, cette parcelle, propriété du canton du Jura, a été vendue à D.________, agriculteur, par acte notarié du 31 mars 2021, sous condition suspensive de l'octroi de l'autorisation d'acquérir par la Commission foncière. Or, dans un tel cas, le bail à ferme peut être résilié (cf. art. 15 al. 1 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole [LBFA; RS 221.213.2]; cf. ATF 139 II 233 consid. 5) et le fermier perd son droit de préemption (cf. art. 216c al. 2 CO). Compte tenu de ces éléments, le recourant est particulièrement touché par la décision entreprise de sorte qu'il a la qualité pour recourir (cf. art. 89 al. 1 LTF) (arrêt 2C_1036/2013 du 5 novembre 2014 consid. 1.2), comme prévu expressément par l'art. 83 al. 3 LDFR. L'intéressé conclut à l'annulation de l'arrêt du 29 septembre 2023 du Tribunal cantonal qui se prononçait sur les autorisations de partage matériel des entreprises agricoles de D.________, ainsi que de C.________ et B.________ et sur les autorisations d'acquérir la parcelle n° 4393 de la Commune de U.________ accordée au premier nommé respectivement d'acquérir la parcelle n° 3044 de la Commune de V.________ accordée aux seconds. Dès lors que A.________ n'est fermier que de la parcelle n° 4393 de la Commune de U.________, sa conclusion doit être interprétée en ce sens qu'elle tend à l'annulation de l'arrêt attaqué uniquement en tant que celui-ci a trait à l'autorisation d'acquérir la parcelle n° 4393 de la Commune de U.________ octroyée à D.”
Stockwerkeigentümer können im Begründungsakt oder durch nachträgliche Vereinbarung die Vorkaufsfälle einschränken. Dabei ist sowohl eine limitative als auch eine exemplifikative Aufzählung der als Vorkaufsfall geltenden Rechtsgeschäfte möglich. Ebenso kann die Ausübung des Vorkaufsrechts für bestimmte Fälle, etwa Verkäufe innerhalb der Familie, ausgeschlossen werden.
“Ob ein Rechtsgeschäft einen Vorkaufsfall darstellt, bestimmt sich sowohl beim rechtsgeschäftlichen als auch beim gesetzlichen Vorkaufsrecht grundsätz- lich anhand von Art. 216c OR (Art. 681 Abs. 1 HS 2 ZGB; BGE 146 III 217 E. 6.4.1; REY, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3. Aufl. Bern 2007, Rz. 1208, 1254; ZK-WERMELINGER , a.a.O., Art. 712c N. 37; SVIT-WERME- LINGER, a.a.O., Art. 712c N 31; VON NIEDERHÄUSERN, a.a.O., N 423). Die Stock- werkeigentümer können im Begründungsakt oder durch nachherige Vereinbarung die Vorkaufsfälle einschränken (SVIT-WERMELINGER , a.a.O., Art. 712c N 34; ZK- WERMELINGER , a.a.O., Art. 712c N. 37; FOËX, a.a.O., S. 13; RUEDIN, Propriété par étages et poursuite pour dettes et faillite, ZBGR 56/1975, S. 321 ff., S. 333; FRIED- RICH, Praktische Fragen im Zusammenhang mit der Begründung von Stockwerk- eigentum [Nach einem Referat anlässlich des Schweizerischen Notarentages vom 7./8. Oktober 1966 in Fribourg], ZBGR 47/1966, S. 321 ff., S. 347; VON NIEDER- HÄUSERN, a.a.O., N. 423). Sie können sowohl limitativ als auch exemplifikativ auf- zählen, welche Rechtsgeschäfte als Vorkaufsfall zu gelten haben oder die Aus- übung des Vorkaufsrechts bei Verkäufen innerhalb einer Familie ausschliessen (MEIER-HAYOZ/REY, a.”
“Ob ein Rechtsgeschäft einen Vorkaufsfall darstellt, bestimmt sich sowohl beim rechtsgeschäftlichen als auch beim gesetzlichen Vorkaufsrecht grundsätz- lich anhand von Art. 216c OR (Art. 681 Abs. 1 HS 2 ZGB; BGE 146 III 217 E. 6.4.1; REY, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3. Aufl. Bern 2007, Rz. 1208, 1254; ZK-WERMELINGER , a.a.O., Art. 712c N. 37; SVIT-WERME- LINGER, a.a.O., Art. 712c N 31; VON NIEDERHÄUSERN, a.a.O., N 423). Die Stock- werkeigentümer können im Begründungsakt oder durch nachherige Vereinbarung die Vorkaufsfälle einschränken (SVIT-WERMELINGER , a.a.O., Art. 712c N 34; ZK- WERMELINGER , a.a.O., Art. 712c N. 37; FOËX, a.a.O., S. 13; RUEDIN, Propriété par étages et poursuite pour dettes et faillite, ZBGR 56/1975, S. 321 ff., S. 333; FRIED- RICH, Praktische Fragen im Zusammenhang mit der Begründung von Stockwerk- eigentum [Nach einem Referat anlässlich des Schweizerischen Notarentages vom 7./8. Oktober 1966 in Fribourg], ZBGR 47/1966, S. 321 ff., S. 347; VON NIEDER- HÄUSERN, a.a.O., N. 423). Sie können sowohl limitativ als auch exemplifikativ auf- zählen, welche Rechtsgeschäfte als Vorkaufsfall zu gelten haben oder die Aus- übung des Vorkaufsrechts bei Verkäufen innerhalb einer Familie ausschliessen (MEIER-HAYOZ/REY, a.”
Ein erheblich unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis (z. B. rund 55 % unter dem Verkehrswert) kann nach der Rechtsprechung ein Indiz dafür sein, dass ein Vorkaufsfall im Sinne von Art. 216c OR vorliegt. Entscheidend bleibt jedoch die konkrete Ausgestaltung des Rechtsgeschäfts; ins Gewicht fällt insbesondere, ob es sich um ein personenbezogenes Rechtsverhältnis handelt. Solche personenbezogenen Übertragungen (etwa Schenkung, Erbfall, Verpfründungsvertrag) wurden vom Bundesgericht regelmässig nicht als Vorkaufsfall qualifiziert.
“Dort war unter anderem entscheidend, dass die Grundstücke einem Dritten gerade nicht zum selben Preis überlassen worden wären, zumal der Kaufpreis rund 55 % unter dem Verkehrswert lag (A.O. E. 3.3). Es kam also auf die Ausgestaltung des Rechtsgeschäfts bzw. des Kaufpreises an. Auch die vor Inkrafttreten von Art. 216c OR ergangene Rechtsprechung, auf die weiterhin zurückgegriffen werden kann bzw. muss (FASEL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 216c OR), bestätigt, dass dieses Kriterium stets in engem Zusammenhang mit dem konkreten Rechtsgeschäft bzw. mit der Ausgestaltung desselben verbunden war: So erachtete das Bundesgericht den Vorkaufsfall etwa im Fall eines Verpfründungsvertrags als nicht eingetreten, da es sich dabei um ein personenbezogenes Rechtsverhältnis handelt. Ausgangspunkt bildete der Umstand, dass die Festsetzung der Gegenleistung wesentlich von der Person des Leistungsgegners abhängt (BGE 118 II 401 E. 3; 115 II 175 E. 4a mit Hinweis). Nicht als Vorkaufsfall erachtete das Bundesgericht darum etwa die Schenkung, den Erbfall, die Erbteilung, den Verpfründungsvertrag und die gemischte Schenkung (BGE 115 II 175 E. 4a mit Hinweisen).”
“Dort war unter anderem entscheidend, dass die Grundstücke einem Dritten gerade nicht zum selben Preis überlassen worden wären, zumal der Kaufpreis rund 55 % unter dem Verkehrswert lag (zit. Urteil 4A_22/2010 E. 3.3). Es kam also auf die Ausgestaltung des Rechtsgeschäfts bzw. des Kaufpreises an. Auch die vor Inkrafttreten von Art. 216c OR ergangene Rechtsprechung, auf die weiterhin zurückgegriffen werden kann bzw. muss (FASEL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 216c OR), bestätigt, dass dieses Kriterium stets in engem Zusammenhang mit dem konkreten Rechtsgeschäft bzw. mit der Ausgestaltung desselben verbunden war: So erachtete das Bundesgericht den Vorkaufsfall etwa im Fall eines Verpfründungsvertrags als nicht eingetreten, da es sich dabei um ein personenbezogenes Rechtsverhältnis handelt. Ausgangspunkt bildete der Umstand, dass die Festsetzung der Gegenleistung wesentlich von der Person des Leistungsgegners abhängt (BGE 118 II 401 E. 3; BGE 115 II 175 E. 4a mit Hinweis). Nicht als Vorkaufsfall erachtete das Bundesgericht darum etwa die Schenkung, den Erbfall, die Erbteilung, den Verpfründungsvertrag und die gemischte Schenkung (BGE 115 II 175 E. 4a mit Hinweisen).”
Der Vorkaufsfall tritt grundsätzlich mit dem Vertragsschluss über den Kauf oder ein wirtschaftlich gleichwertiges Rechtsgeschäft ein. Entscheidend ist die Vereinbarung (conclusio contractus), nicht deren Erfüllung.
“Le délai commence à courir le jour où le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu. Aussi longtemps qu’un cas de préemption ne s’est pas réalisé, le titulaire du droit de préemption ne jouit, sauf convention contraire, d’aucun droit en relation avec l’immeuble. Le propriétaire continue de pouvoir disposer librement de l’immeuble, en fait comme en droit, et cela même si le droit de préemption est annoté (Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, vol. 2, 2012, 4ème éd., n. 1730 p. 175). Ainsi, ce n’est que si le promettant vend l’immeuble à un tiers (plus précisément : s’il existe un cas de préemption) et que le titulaire du droit exerce effectivement celui-ci (levée de l’option) que le droit de préemption produit ses effets spécifiques (Paul-Henri STEINAUER, op.cit., n. 1729 p. 174). Sauf convention contraire, pour qu’il y ait cas de préemption, il faut que le promettant ait conclu avec un tiers une vente ou un acte juridique équivalant économiquement à une vente (art. 216c al. 1 CO). Ce qui est déterminant est que la convention vise le transfert de la propriété de l’immeuble contre une prestation pécuniaire, la personne de l’acquéreur n’étant pas essentielle. C’est la conclusion du contrat, non son exécution, qui est décisive. Inversement, des pourparlers de vente ou une simple intention de vendre n’obligent pas le titulaire du droit à prendre parti (Paul-Henri STEINAUER, op. cit., n. 1731 p. 176). Lorsque l’acte constituant le cas de préemption est soumis à autorisation, le cas de préemption n’est en principe réalisé que lorsque l’autorisation est donnée (Paul-Henri STEINAUER, op.cit., n. 1731d p. 177). 6) a. Les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant l’autorité cantonale de recours (art. 88 LDFR) contre le refus d’autorisation, l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution, contre l’octroi de l’autorisation (art. 83 al. 3 LDFR). b. Dans l'arrêt ATA/509/2017 du 9 mai 2017, la chambre administrative a déclaré irrecevable le recours formé par l'une des propriétaires de la parcelle agricole en cause, au bénéfice d'un droit de préemption conventionnel inscrit au registre foncier, contre une décision de la CFA autorisant la division de ladite parcelle et la vente de l'une des sous-parcelles à son exploitant à titre personnel.”
Eine Schenkung stellt keinen Vorkaufsfall im Sinne von Art. 216c Abs. 1 OR dar.
“Aufgrund dieser falschen Angabe habe seine Schwester in der Folge über ihren Miteigentumsanteil verfügen können und er sei an der Ausübung seines Vorkaufsrechts nach Art. 682 OR [recte: ZGB] gehindert worden. Dass sich der Beschwerdeführer im vorliegenden Fall auf ein Vorkaufsrecht nach Art. 682 Abs. 1 ZGB berufen darf, ist nicht ersichtlich. Gemäss Art. 682 Abs. 1 Satz 1 ZGB haben Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt. Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis nach Art. 682 Abs. 1 ZGB bezweckt, einerseits die Umwandlung des Miteigentums in Alleineigentum zu fördern und andererseits die Miteigentümer vor dem Eindringen eines ihnen nicht genehmen Dritten in die Gemeinschaft zu schützen (BGE 146 III 217 E. 6.3.1; 101 II 235 E. 2b). Für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art. 682 Abs. 1 ZGB gelten grundsätzlich die gleichen Voraussetzungen wie für die vertraglichen Vorkaufsrechte (Art. 681 Abs. 1 ZGB). Der Verweis umfasst die Umschreibung des Vorkaufsfalls in Art. 216c Abs. 1 OR, wonach das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden kann, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem andern Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Urteil 5A_1006/2015 vom 2. August 2016 E. 4.1 mit Hinweisen). Eine Schenkung gilt nicht als Vorkaufsfall im Sinne von Art. 216c Abs. 1 OR (vgl. dazu ARTHUR MEIER-HAYOZ, in: Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 3. Aufl. 1975, N. 167 zu Art. 681 ZGB mit Hinweisen), der die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäss Art. 682 Abs. 1 ZGB erlauben würde. Die Schwester des Beschwerdeführers soll gemäss der Strafanzeige ihren eingetragenen Miteigentumsanteil nach der Grundbucheintragung an die beiden anderen Miteigentümer verschenkt haben (vgl. Sachverhalt Bst. A). Im vorliegenden Fall lag somit weder ein Vorkaufsfall im Sinne von Art. 216c Abs. 1 OR vor noch stand ein Erwerb des Miteigentumsanteils durch Nichtmiteigentümer im Sinne von Art. 682 Abs. 1 ZGB zur Diskussion. Damit vermag der Beschwerdeführer mit der Berufung auf ein allfälliges Vorkaufsrecht nach Art.”
“1 ZGB gelten grundsätzlich die gleichen Voraussetzungen wie für die vertraglichen Vorkaufsrechte (Art. 681 Abs. 1 ZGB). Der Verweis umfasst die Umschreibung des Vorkaufsfalls in Art. 216c Abs. 1 OR, wonach das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden kann, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem andern Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Urteil 5A_1006/2015 vom 2. August 2016 E. 4.1 mit Hinweisen). Eine Schenkung gilt nicht als Vorkaufsfall im Sinne von Art. 216c Abs. 1 OR (vgl. dazu ARTHUR MEIER-HAYOZ, in: Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 3. Aufl. 1975, N. 167 zu Art. 681 ZGB mit Hinweisen), der die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäss Art. 682 Abs. 1 ZGB erlauben würde. Die Schwester des Beschwerdeführers soll gemäss der Strafanzeige ihren eingetragenen Miteigentumsanteil nach der Grundbucheintragung an die beiden anderen Miteigentümer verschenkt haben (vgl. Sachverhalt Bst. A). Im vorliegenden Fall lag somit weder ein Vorkaufsfall im Sinne von Art. 216c Abs. 1 OR vor noch stand ein Erwerb des Miteigentumsanteils durch Nichtmiteigentümer im Sinne von Art. 682 Abs. 1 ZGB zur Diskussion. Damit vermag der Beschwerdeführer mit der Berufung auf ein allfälliges Vorkaufsrecht nach Art. 682 ZGB seine Geschädigtenstellung nicht zu begründen. Wenn der Beschwerdeführer weiter vorbringt, die im Grundbuch eingetragenene Miteigentumsaufteilung sei nicht von der Erbengemeinschaft beschlossen worden, unterlässt er, sich mit der vorinstanzlichen Erwägung begründet auseinandersetzen (Art. 42 Abs. 2 BGG; vgl. oben E. 3.1), wonach er durch die Änderung des Eigentumsanteils an der "Casa C.________" von Gesamteigentum zu Miteigentum in seinen vermögensrechtlichen Interessen nicht unmittelbar verletzt worden sei, da dieser Grundbucheintrag auf den Vermögenswert seines Anteils bzw. der ganzen Liegenschaft keinen Einfluss gehabt habe. Damit einhergehend vermag er nicht aufzuzeigen, dass er aufgrund der Grundbucheintragung eine unmittelbare Schädigung erlitten haben soll.”
“Gemäss Art. 682 Abs. 1 Satz 1 ZGB haben Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt. Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis nach Art. 682 Abs. 1 ZGB bezweckt, einerseits die Umwandlung des Miteigentums in Alleineigentum zu fördern und andererseits die Miteigentümer vor dem Eindringen eines ihnen nicht genehmen Dritten in die Gemeinschaft zu schützen (BGE 146 III 217 E. 6.3.1; 101 II 235 E. 2b). Für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art. 682 Abs. 1 ZGB gelten grundsätzlich die gleichen Voraussetzungen wie für die vertraglichen Vorkaufsrechte (Art. 681 Abs. 1 ZGB). Der Verweis umfasst die Umschreibung des Vorkaufsfalls in Art. 216c Abs. 1 OR, wonach das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden kann, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem andern Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Urteil 5A_1006/2015 vom 2. August 2016 E. 4.1 mit Hinweisen). Eine Schenkung gilt nicht als Vorkaufsfall im Sinne von Art. 216c Abs. 1 OR (vgl. dazu ARTHUR MEIER-HAYOZ, in: Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 3. Aufl. 1975, N. 167 zu Art. 681 ZGB mit Hinweisen), der die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäss Art. 682 Abs. 1 ZGB erlauben würde. Die Schwester des Beschwerdeführers soll gemäss der Strafanzeige ihren eingetragenen Miteigentumsanteil nach der Grundbucheintragung an die beiden anderen Miteigentümer verschenkt haben (vgl. Sachverhalt Bst. A). Im vorliegenden Fall lag somit weder ein Vorkaufsfall im Sinne von Art. 216c Abs. 1 OR vor noch stand ein Erwerb des Miteigentumsanteils durch Nichtmiteigentümer im Sinne von Art. 682 Abs. 1 ZGB zur Diskussion. Damit vermag der Beschwerdeführer mit der Berufung auf ein allfälliges Vorkaufsrecht nach Art. 682 ZGB seine Geschädigtenstellung nicht zu begründen. Wenn der Beschwerdeführer weiter vorbringt, die im Grundbuch eingetragenene Miteigentumsaufteilung sei nicht von der Erbengemeinschaft beschlossen worden, unterlässt er, sich mit der vorinstanzlichen Erwägung begründet auseinandersetzen (Art.”
Ob ein Rechtsgeschäft wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt, ist im Einzelfall nach einer wirtschaftlichen (materiellen) Betrachtungsweise zu beurteilen. Für die Abgrenzung sind materielle, wirtschaftliche Gesichtspunkte massgebend; auf die formelle Gestaltung des Geschäfts kommt es damit nicht an.
“Gemäss Art. 216c Abs. 1 OR kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht wer- den, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsge- schäft, welches wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt. Bei einem "Verkauf" handelt es sich um ein auf Umsetzung des Sachwerts in Geld gerichtetes Ge- schäft, bei dem es der veräussernden Person wesentlich auf den Empfang dieser Geldleistung und nicht auf die Person der oder des Leistenden ankommt (BGer 5A_1006/2015 vom 2. August 2016 E. 4.1 m.V.a. BGE 44 II 380 E. 2; 70 II 149). Ob ein Rechtsgeschäft einem Verkauf gleichkommt, ist anhand einer wirtschaftli- chen Betrachtungsweise im Einzelfall zu entscheiden (BBl 1988 III 1079 m.V.a. BGE 92 II 160 E. 2 – 4; FASEL, a.a.O., Art. 261c N 5), wobei für die Beurteilung nicht auf formelle, sondern auf materielle, wirtschaftliche Gesichtspunkte abzu- stellen ist (BGer 5A_1006/2015 E. 4.1 f.). In negativer Hinsicht führt Absatz 2 von Art. 216c OR Rechtsgeschäfte auf, die keinen Vorkaufsfall darstellen, wobei es sich nicht um eine abschliessende Aufzählung handelt (BGer 4A_22/2010 vom 15.”
“Gemäss Art. 216c Abs. 1 OR kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht wer- den, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsge- schäft, welches wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt. Bei einem "Verkauf" handelt es sich um ein auf Umsetzung des Sachwerts in Geld gerichtetes Ge- schäft, bei dem es der veräussernden Person wesentlich auf den Empfang dieser Geldleistung und nicht auf die Person der oder des Leistenden ankommt (BGer 5A_1006/2015 vom 2. August 2016 E. 4.1 m.V.a. BGE 44 II 380 E. 2; 70 II 149). Ob ein Rechtsgeschäft einem Verkauf gleichkommt, ist anhand einer wirtschaftli- chen Betrachtungsweise im Einzelfall zu entscheiden (BBl 1988 III 1079 m.V.a. BGE 92 II 160 E. 2 – 4; FASEL, a.a.O., Art. 261c N 5), wobei für die Beurteilung nicht auf formelle, sondern auf materielle, wirtschaftliche Gesichtspunkte abzu- stellen ist (BGer 5A_1006/2015 E. 4.1 f.). In negativer Hinsicht führt Absatz 2 von Art. 216c OR Rechtsgeschäfte auf, die keinen Vorkaufsfall darstellen, wobei es sich nicht um eine abschliessende Aufzählung handelt (BGer 4A_22/2010 vom 15.”
Der Vorkaufsfall kann durch den Abschluss des öffentlich beurkundeten Liegenschaftenverkaufsvertrags ausgelöst werden. Eine von den Parteien gewählte Bezeichnung des Rechtsgeschäfts (z. B. „Kaufsrechtsausübung“) ist für die rechtliche Beurteilung nicht entscheidend.
“Gemeinsam mussten sie einen Kaufvertrag abschliessen, um ihr Veräusserungsziel zu erreichen. Der Beschwerdeführer hat somit kein Kaufsrecht im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR ausgeübt. Vielmehr hat er mit seiner Erklärung bloss sein Interesse am Kauf der Baurechtsliegenschaft bekundet. Dass die Parteien in diesem Zusammenhang unzutreffend von einer Kaufsrechtsausübung sprachen, vermag an der fehlenden Kaufrechtsqualität von Ziffer 10 ihres Vertrages nichts zu ändern. Das Gericht ist an eine solche falsche Qualifikation eines Rechtsgeschäfts durch die Parteien nicht gebunden (BGE 143 II 297 E. 6.4.1; 131 III 217 E. 3; Urteil 4A_371/2023 vom 27. Februar 2024 E. 6.3.1). Die Beschwerdegegnerin hat als Grundeigentümerin ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB) an der Baurechtsliegenschaft ausgeübt. Diese Vorkaufsrechtsausübung knüpfte indessen nicht an die Ausübung des "Kaufsrechts" durch den Beschwerdeführer an. Vielmehr löste der Abschluss des öffentlich beurkundeten Liegenschaftenverkaufsvertrag am 17. Juni 2016 den Vorkaufsfall aus (Art. 216c Abs. 1 OR). Es trifft somit nicht zu, dass die Beschwerdegegnerin von seiner "Kaufsrechtsausübung" profitiert hätte und sich diesbezüglich nun widersprüchlich verhalte, wie der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht.”
Art. 216c Abs. 1 OR erfasst nach der bundesgerichtlichen Praxis nicht nur klassische Kaufverträge. Entscheidend ist das Vorliegen einer Vereinbarung, die auf die Übertragung des Grundeigentums gegen eine pécuniaire Gegenleistung abzielt. Als Präemptionsfälle werden insbesondere Dationen in Zahlung, freiwillige Versteigerungen, bedingte Verkäufe (bei Annahme der Bedingungen durch den Vorberechtigten) und die Ausübung eines Emptionsrechts genannt.
“493 ss, et à la question de savoir si la vente d’actions d’une société immobilière constitue ou non un cas de préemption). Dans l’ATF 134 I 263, qui avait trait au régime genevois, on trouve les considérants suivants: "3.3 L'art. 4 LGL ne contient pas de définition précise des actes d'aliénation soumis au droit de préemption. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, confirmée par le Tribunal fédéral (arrêt 1P.767/1991 du 22 avril 1993), le terme d'aliénation recouvre tout transfert volontaire de la propriété ou d'un droit, opéré intégralement ou partiellement à titre onéreux. Au regard des buts poursuivis par la loi, le droit de préemption de l'Etat ne doit en effet pas se limiter aux seuls actes de vente; il s'étend à tous les actes de réalisation assimilables à la vente (y compris en cas de réalisation forcée - cf. SJ 2005 I 545), à l'exclusion des aliénations sans contre-prestation pécuniaire, telles les donations mixtes (ATF 126 III 187 consid. 2b; arrêt 1P.767/1991 du 22 avril 1993, consid. 2b). Tel est également le sens de l'art. 216c al. 1 CO, selon lequel le droit de préemption légal peut être exercé en cas de vente ainsi qu'à l'occasion de "tout autre acte juridique équivalant économiquement à une vente" (ATF 126 III 187 consid. 2b). L'élément déterminant est la conclusion d'une convention visant au transfert de la propriété de l'immeuble contre une prestation pécuniaire. Constituent notamment des cas de préemption, en droit privé, la dation en paiement, les enchères volontaires, les ventes conditionnelles dont le préempteur accepte les conditions et l'exercice d'un droit d'emption (STEINAUER, Les droits réels, Berne 2002, tome 2, p. 146 et les exemples cités).”
“493 ss, et à la question de savoir si la vente d’actions d’une société immobilière constitue ou non un cas de préemption). Dans l’ATF 134 I 263, qui avait trait au régime genevois, on trouve les considérants suivants: "3.3 L'art. 4 LGL ne contient pas de définition précise des actes d'aliénation soumis au droit de préemption. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, confirmée par le Tribunal fédéral (arrêt 1P.767/1991 du 22 avril 1993), le terme d'aliénation recouvre tout transfert volontaire de la propriété ou d'un droit, opéré intégralement ou partiellement à titre onéreux. Au regard des buts poursuivis par la loi, le droit de préemption de l'Etat ne doit en effet pas se limiter aux seuls actes de vente; il s'étend à tous les actes de réalisation assimilables à la vente (y compris en cas de réalisation forcée - cf. SJ 2005 I 545), à l'exclusion des aliénations sans contre-prestation pécuniaire, telles les donations mixtes (ATF 126 III 187 consid. 2b; arrêt 1P.767/1991 du 22 avril 1993, consid. 2b). Tel est également le sens de l'art. 216c al. 1 CO, selon lequel le droit de préemption légal peut être exercé en cas de vente ainsi qu'à l'occasion de "tout autre acte juridique équivalant économiquement à une vente" (ATF 126 III 187 consid. 2b). L'élément déterminant est la conclusion d'une convention visant au transfert de la propriété de l'immeuble contre une prestation pécuniaire. Constituent notamment des cas de préemption, en droit privé, la dation en paiement, les enchères volontaires, les ventes conditionnelles dont le préempteur accepte les conditions et l'exercice d'un droit d'emption (STEINAUER, Les droits réels, Berne 2002, tome 2, p. 146 et les exemples cités).”
In der Literatur wird kritisiert, dass die fehlende Befreiung von der Erwerbsbewilligung für Vermächtnisnehmer die Disponierfreiheit über landwirtschaftliche Liegenschaften praktisch einschränkt. Es wird insbesondere dargelegt, dass dies den Disponenten dazu veranlassen kann, statt eines Vermächtnisses eine Erbeinsetzung vorzusehen, um den Erwerb ohne Bewilligung zu ermöglichen; ferner wird angeführt, dass diese Praxis von der Wortlautinterpretation der Norm abweichen könne.
“WOLF (Erwerbsbewilligung gemäss BGBB und Vorkaufsfall beim Vermächtnis, Jusletter du 13 juin 2022, n. 15) estime que la solution retenue par le Tribunal fédéral est fondée, même si elle limite en fin de compte la liberté de disposer pour cause de mort des immeubles agricoles. NADINE FEUERSTEIN (Die Stellung des Vermächtnisnehmers im Bäuerlichen Erbrecht, Communications de droit agraire (CDA) 2/2022 p. 117 ss, spéc. p. 134 s.) relève que si cette solution est certes compréhensible, elle a pour conséquence pratique que le disposant qui, à sa mort, souhaite transmettre des immeubles agricoles à une personne qui ne peut pas obtenir une autorisation doit désormais instituer cette personne héritière et lui attribuer les immeubles par une règle de partage, ce qui n'est pas judicieux. PIUS KOLLER (Das Vermächtnis als Vorkaufsfall, successio 2024 p. 221 ss, spéc. p. 227) considère que l'absence de dispense d'autorisation pour les légataires s'écarte de la lettre de la loi, dans la mesure où le legs constitue une attribution de nature successorale et que, contrairement à l'art. 216c al. 2 CO, l'art. 62 let. a LDFR n'exige pas que l'attribution soit faite à un héritier. L'exception faite par cette dernière disposition a pour but de permettre une transmission illimitée au sein de la famille proche, le Message du Conseil fédéral ne se prononçant pas sur la question de savoir si le bénéficiaire doit être un héritier ou un légataire. Étant donné qu'un héritier institué peut acquérir sans autorisation la propriété d'objets agricoles en dehors de la famille, il ne se justifie pas de traiter différemment le légataire; la manière dont est attribué un bien n'a aucune influence sur les relations familiales. Ainsi, selon cet auteur, limiter la liberté de disposer par legs ne correspond pas à la volonté du législateur.”
“WOLF (Erwerbsbewilligung gemäss BGBB und Vorkaufsfall beim Vermächtnis, Jusletter du 13 juin 2022, n. 15) estime que la solution retenue par le Tribunal fédéral est fondée, même si elle limite en fin de compte la liberté de disposer pour cause de mort des immeubles agricoles. NADINE FEUERSTEIN (Die Stellung des Vermächtnisnehmers im Bäuerlichen Erbrecht, Communications de droit agraire (CDA) 2/2022 p. 117 ss, spéc. p. 134 s.) relève que si cette solution est certes compréhensible, elle a pour conséquence pratique que le disposant qui, à sa mort, souhaite transmettre des immeubles agricoles à une personne qui ne peut pas obtenir une autorisation doit désormais instituer cette personne héritière et lui attribuer les immeubles par une règle de partage, ce qui n'est pas judicieux. PIUS KOLLER (Das Vermächtnis als Vorkaufsfall, successio 2024 p. 221 ss, spéc. p. 227) considère que l'absence de dispense d'autorisation pour les légataires s'écarte de la lettre de la loi, dans la mesure où le legs constitue une attribution de nature successorale et que, contrairement à l'art. 216c al. 2 CO, l'art. 62 let. a LDFR n'exige pas que l'attribution soit faite à un héritier. L'exception faite par cette dernière disposition a pour but de permettre une transmission illimitée au sein de la famille proche, le Message du Conseil fédéral ne se prononçant pas sur la question de savoir si le bénéficiaire doit être un héritier ou un légataire. Étant donné qu'un héritier institué peut acquérir sans autorisation la propriété d'objets agricoles en dehors de la famille, il ne se justifie pas de traiter différemment le légataire; la manière dont est attribué un bien n'a aucune influence sur les relations familiales. Ainsi, selon cet auteur, limiter la liberté de disposer par legs ne correspond pas à la volonté du législateur.”
“WOLF (Erwerbsbewilligung gemäss BGBB und Vorkaufsfall beim Vermächtnis, Jusletter du 13 juin 2022, n. 15) estime que la solution retenue par le Tribunal fédéral est fondée, même si elle limite en fin de compte la liberté de disposer pour cause de mort des immeubles agricoles. NADINE FEUERSTEIN (Die Stellung des Vermächtnisnehmers im Bäuerlichen Erbrecht, Communications de droit agraire (CDA) 2/2022 p. 117 ss, spéc. p. 134 s.) relève que si cette solution est certes compréhensible, elle a pour conséquence pratique que le disposant qui, à sa mort, souhaite transmettre des immeubles agricoles à une personne qui ne peut pas obtenir une autorisation doit désormais instituer cette personne héritière et lui attribuer les immeubles par une règle de partage, ce qui n'est pas judicieux. PIUS KOLLER (Das Vermächtnis als Vorkaufsfall, successio 2024 p. 221 ss, spéc. p. 227) considère que l'absence de dispense d'autorisation pour les légataires s'écarte de la lettre de la loi, dans la mesure où le legs constitue une attribution de nature successorale et que, contrairement à l'art. 216c al. 2 CO, l'art. 62 let. a LDFR n'exige pas que l'attribution soit faite à un héritier. L'exception faite par cette dernière disposition a pour but de permettre une transmission illimitée au sein de la famille proche, le Message du Conseil fédéral ne se prononçant pas sur la question de savoir si le bénéficiaire doit être un héritier ou un légataire. Étant donné qu'un héritier institué peut acquérir sans autorisation la propriété d'objets agricoles en dehors de la famille, il ne se justifie pas de traiter différemment le légataire; la manière dont est attribué un bien n'a aucune influence sur les relations familiales. Ainsi, selon cet auteur, limiter la liberté de disposer par legs ne correspond pas à la volonté du législateur.”
Kein Vorkaufsfall liegt insbesondere vor bei der Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung und beim Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Art. 216c Abs. 2 OR). Die Aufzählung in Abs. 2 ist nicht abschliessend. Ferner kommt kein Vorkaufsfall in Betracht, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung bzw. Verflüssigung des im Grundstück verkörperten Werts abzielt, sondern lediglich eine Vermögensumstrukturierung darstellt. Gleiches gilt, wenn das Geschäft nur wegen besonderer persönlicher Beziehungen zustande kommt und mit einem Dritten nicht in Betracht käme, oder wenn die Gegenleistung einen solchen Inhalt hat, dass sie nur gerade vom Erwerber gegenüber dem Veräusserer erbracht werden kann.
“Soweit das BGBB nicht Sonderrecht enthält, gelten hinsichtlich des Vorkaufsrechts die Bestimmungen des OR und des ZGB (Art. 681 Abs. 1 i.V.m. Art. 216c ff. OR). Das Vorkaufsrecht des Pächters kann demnach geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Vorkaufsfall; Art. 216c Abs. 1 OR). Nicht als Vorkaufsfall gilt namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Art. 216c Abs. 2 OR). Die Aufzählung in Absatz 2 ist nicht abschliessend. So liegt kein Vorkaufsfall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung und Verflüssigung des im Grundstück verkörperten Werts abzielt, sondern nur eine Vermögensumstrukturierung darstellt. Ebenso ist kein Vorkaufsfall gegeben, wenn das Geschäft nur unter der speziellen Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wird und mit einem Dritten nicht zum Tragen käme, oder wenn die Gegenleistung für die Eigentumsübertragung einen Inhalt hat, der nur gerade vom Käufer gegenüber dem Verkäufer erbracht werden kann (BGE 143 III 480 E. 5.6.2; Urteil 4A_22/2010 vom 15. April 2010 E. 3).”
“Soweit das BGBB nicht Sonderrecht enthält, gelten hinsichtlich des Vorkaufsrechts die Bestimmungen des OR und des ZGB (Art. 681 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 216c ff. OR). Das Vorkaufsrecht des Pächters kann demnach geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Vorkaufsfall; Art. 216c Abs. 1 OR). Nicht als Vorkaufsfall gilt namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Art. 216c Abs. 2 OR). Die Aufzählung in Absatz 2 ist nicht abschliessend. So liegt kein Vorkaufsfall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung und Verflüssigung des im Grundstück verkörperten Werts abzielt, sondern nur eine Vermögensumstrukturierung darstellt. Ebenso ist kein Vorkaufsfall gegeben, wenn das Geschäft nur unter der speziellen Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wird und mit einem Dritten nicht zum Tragen käme, oder wenn die Gegenleistung für die Eigentumsübertragung einen Inhalt hat, der nur gerade vom Käufer gegenüber dem Verkäufer erbracht werden kann (BGE 143 III 480 E. 5.6.2; Urteil 4A_22/2010 vom 15. April 2010 E. 3).”
Die Abtretung ideeller Bruch- oder Miteigentumsanteile kann einen Vorkaufsfall im Sinne von Art. 216c Abs. 1 OR auslösen. Gleiches gilt für die Zession entsprechender Erb- oder Teilrechte, soweit die Vereinbarung auf die Übertragung des Eigentums gegen eine Leistung gerichtet ist.
“493 ss, et à la question de savoir si la vente d’actions d’une société immobilière constitue ou non un cas de préemption). Dans l’ATF 134 I 263, qui avait trait au régime genevois, on trouve les considérants suivants: "3.3 L'art. 4 LGL ne contient pas de définition précise des actes d'aliénation soumis au droit de préemption. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, confirmée par le Tribunal fédéral (arrêt 1P.767/1991 du 22 avril 1993), le terme d'aliénation recouvre tout transfert volontaire de la propriété ou d'un droit, opéré intégralement ou partiellement à titre onéreux. Au regard des buts poursuivis par la loi, le droit de préemption de l'Etat ne doit en effet pas se limiter aux seuls actes de vente; il s'étend à tous les actes de réalisation assimilables à la vente (y compris en cas de réalisation forcée - cf. SJ 2005 I 545), à l'exclusion des aliénations sans contre-prestation pécuniaire, telles les donations mixtes (ATF 126 III 187 consid. 2b; arrêt 1P.767/1991 du 22 avril 1993, consid. 2b). Tel est également le sens de l'art. 216c al. 1 CO, selon lequel le droit de préemption légal peut être exercé en cas de vente ainsi qu'à l'occasion de "tout autre acte juridique équivalant économiquement à une vente" (ATF 126 III 187 consid. 2b). L'élément déterminant est la conclusion d'une convention visant au transfert de la propriété de l'immeuble contre une prestation pécuniaire. Constituent notamment des cas de préemption, en droit privé, la dation en paiement, les enchères volontaires, les ventes conditionnelles dont le préempteur accepte les conditions et l'exercice d'un droit d'emption (STEINAUER, Les droits réels, Berne 2002, tome 2, p. 146 et les exemples cités). 3.4 La promesse de vente du 22 mars 2007 porte non pas sur un immeuble proprement dit, mais sur les droits indivis de A., pour 1/5e, sur la parcelle qu'il détient actuellement en main commune avec les autres membres de l'hoirie (art. 602 al. 2 CC). La promesse a été passée en forme authentique et avec l'accord des cohéritiers, mais ces deux formalités n'étaient pas nécessaires puisqu'il ne s'agissait que d'une cession de droit au sens de l'art.”
Erfolgt die Einbringung eines Grundstücks in eine vom bisherigen Eigentümer allein oder weit überwiegend beherrschte Gesellschaft, kann die Transaktion wirtschaftlich als reine Umbuchung und nicht als Verkauf zu werten sein. Entscheidend ist die Einzelfall- und Wirtschaftsbetrachtung; in der Rechtsprechung wurde insoweit bereits festgehalten, dass eine solche Übertragung weder rechtlich noch wirtschaftlich einem Verkauf entsprechen muss (BGE 126 III 187; vgl. auch Lehre).
“Vor diesem Hintergrund erwog die Vorinstanz zu Recht, dass anhand des Einzelfalls und einer wirtschaftlichen Betrachtungsweis zu entscheiden ist, ob das zu prüfende Rechtsgeschäft einem Verkauf gleichkommt und somit ein Vorkaufs- fall gemäss Art. 216c OR darstellt. Die Vorinstanz verwies auf BGE 126 III 187, in welchem das Bundesgericht festgehalten hatte, die Übertragung eines Grundstücks von einer Aktiengesell- schaft in Liquidation an ihren Aktionär gestützt auf Art. 745 OR entspreche weder rechtlich noch wirtschaftlich einem Verkauf, weshalb kein Vorkaufsfall vorliege (E. 2b). In der Lehre wird daraus der Schluss gezogen, dass ein Vorkaufsfall zu verneinen sei, wenn ein Grundstück in eine vom bisherigen Eigentümer allein oder weit überwiegend beherrschte Gesellschaft eingebracht werde, da die Trans- aktion wirtschaftlich mehr die Bedeutung einer Umbuchung habe (FASEL, a.a.O., Art. 216c N 9). Vorliegend ist unbestritten, dass E._____ als Verkäufer im Moment des Abschlusses des Kaufvertrags alle Aktien der Berufungsbeklagten (Käuferin) hielt (vgl. act. 8 E. 5 m.V.a. act. 3/1 Ziff. 19 Abs. 2). Gestützt auf die eben wieder- gegebene Rechtsprechung und Lehre ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass der zu beurteilenden Transaktion die Bedeutung einer Umbuchung zukommen könnte.”
“Vor diesem Hintergrund erwog die Vorinstanz zu Recht, dass anhand des Einzelfalls und einer wirtschaftlichen Betrachtungsweis zu entscheiden ist, ob das zu prüfende Rechtsgeschäft einem Verkauf gleichkommt und somit ein Vorkaufs- fall gemäss Art. 216c OR darstellt. Die Vorinstanz verwies auf BGE 126 III 187, in welchem das Bundesgericht festgehalten hatte, die Übertragung eines Grundstücks von einer Aktiengesell- schaft in Liquidation an ihren Aktionär gestützt auf Art. 745 OR entspreche weder rechtlich noch wirtschaftlich einem Verkauf, weshalb kein Vorkaufsfall vorliege (E. 2b). In der Lehre wird daraus der Schluss gezogen, dass ein Vorkaufsfall zu verneinen sei, wenn ein Grundstück in eine vom bisherigen Eigentümer allein oder weit überwiegend beherrschte Gesellschaft eingebracht werde, da die Trans- aktion wirtschaftlich mehr die Bedeutung einer Umbuchung habe (FASEL, a.a.O., Art. 216c N 9). Vorliegend ist unbestritten, dass E._____ als Verkäufer im Moment des Abschlusses des Kaufvertrags alle Aktien der Berufungsbeklagten (Käuferin) hielt (vgl. act. 8 E. 5 m.V.a. act. 3/1 Ziff. 19 Abs. 2). Gestützt auf die eben wieder- gegebene Rechtsprechung und Lehre ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass der zu beurteilenden Transaktion die Bedeutung einer Umbuchung zukommen könnte.”
Der Abschluss eines öffentlich beurkundeten Liegenschaftsverkaufsvertrags kann den Vorkaufsfall im Sinn von Art. 216c Abs. 1 OR auslösen. Eine spätere oder anderweitige Bezeichnung des Rechtsgeschäfts durch die Parteien (z.B. als «Kaufsrechtsausübung») ändert die rechtliche Einordnung nicht; das Gericht ist an eine unzutreffende Qualifikation durch die Parteien nicht gebunden.
“Gemeinsam mussten sie einen Kaufvertrag abschliessen, um ihr Veräusserungsziel zu erreichen. Der Beschwerdeführer hat somit kein Kaufsrecht im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR ausgeübt. Vielmehr hat er mit seiner Erklärung bloss sein Interesse am Kauf der Baurechtsliegenschaft bekundet. Dass die Parteien in diesem Zusammenhang unzutreffend von einer Kaufsrechtsausübung sprachen, vermag an der fehlenden Kaufrechtsqualität von Ziffer 10 ihres Vertrages nichts zu ändern. Das Gericht ist an eine solche falsche Qualifikation eines Rechtsgeschäfts durch die Parteien nicht gebunden (BGE 143 II 297 E. 6.4.1; 131 III 217 E. 3; Urteil 4A_371/2023 vom 27. Februar 2024 E. 6.3.1). Die Beschwerdegegnerin hat als Grundeigentümerin ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB) an der Baurechtsliegenschaft ausgeübt. Diese Vorkaufsrechtsausübung knüpfte indessen nicht an die Ausübung des "Kaufsrechts" durch den Beschwerdeführer an. Vielmehr löste der Abschluss des öffentlich beurkundeten Liegenschaftenverkaufsvertrag am 17. Juni 2016 den Vorkaufsfall aus (Art. 216c Abs. 1 OR). Es trifft somit nicht zu, dass die Beschwerdegegnerin von seiner "Kaufsrechtsausübung" profitiert hätte und sich diesbezüglich nun widersprüchlich verhalte, wie der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht.”
Bei der Beurteilung eines Vorkaufsfalls ist auf die konkrete Ausgestaltung des Rechtsgeschäfts, namentlich auf die Festsetzung des Preises, abzustellen. Stark unter dem Verkehrswert liegende Preise können deshalb einen Vorkaufsfall begründen. Demgegenüber hat das Bundesgericht personenbezogene oder besondere Gestaltungen (etwa Verpfründung, Schenkung, Erbfall, Erbteilung) regelmässig nicht als Vorkaufsfall angesehen.
“Dort war unter anderem entscheidend, dass die Grundstücke einem Dritten gerade nicht zum selben Preis überlassen worden wären, zumal der Kaufpreis rund 55 % unter dem Verkehrswert lag (A.O. E. 3.3). Es kam also auf die Ausgestaltung des Rechtsgeschäfts bzw. des Kaufpreises an. Auch die vor Inkrafttreten von Art. 216c OR ergangene Rechtsprechung, auf die weiterhin zurückgegriffen werden kann bzw. muss (FASEL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 216c OR), bestätigt, dass dieses Kriterium stets in engem Zusammenhang mit dem konkreten Rechtsgeschäft bzw. mit der Ausgestaltung desselben verbunden war: So erachtete das Bundesgericht den Vorkaufsfall etwa im Fall eines Verpfründungsvertrags als nicht eingetreten, da es sich dabei um ein personenbezogenes Rechtsverhältnis handelt. Ausgangspunkt bildete der Umstand, dass die Festsetzung der Gegenleistung wesentlich von der Person des Leistungsgegners abhängt (BGE 118 II 401 E. 3; 115 II 175 E. 4a mit Hinweis). Nicht als Vorkaufsfall erachtete das Bundesgericht darum etwa die Schenkung, den Erbfall, die Erbteilung, den Verpfründungsvertrag und die gemischte Schenkung (BGE 115 II 175 E. 4a mit Hinweisen).”
“Dort war unter anderem entscheidend, dass die Grundstücke einem Dritten gerade nicht zum selben Preis überlassen worden wären, zumal der Kaufpreis rund 55 % unter dem Verkehrswert lag (zit. Urteil 4A_22/2010 E. 3.3). Es kam also auf die Ausgestaltung des Rechtsgeschäfts bzw. des Kaufpreises an. Auch die vor Inkrafttreten von Art. 216c OR ergangene Rechtsprechung, auf die weiterhin zurückgegriffen werden kann bzw. muss (FASEL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 216c OR), bestätigt, dass dieses Kriterium stets in engem Zusammenhang mit dem konkreten Rechtsgeschäft bzw. mit der Ausgestaltung desselben verbunden war: So erachtete das Bundesgericht den Vorkaufsfall etwa im Fall eines Verpfründungsvertrags als nicht eingetreten, da es sich dabei um ein personenbezogenes Rechtsverhältnis handelt. Ausgangspunkt bildete der Umstand, dass die Festsetzung der Gegenleistung wesentlich von der Person des Leistungsgegners abhängt (BGE 118 II 401 E. 3; BGE 115 II 175 E. 4a mit Hinweis). Nicht als Vorkaufsfall erachtete das Bundesgericht darum etwa die Schenkung, den Erbfall, die Erbteilung, den Verpfründungsvertrag und die gemischte Schenkung (BGE 115 II 175 E. 4a mit Hinweisen).”
Die Aufzählung in Art. 216c Abs. 2 OR ist nicht abschliessend. Ob ein Geschäft als Vorkaufsfall gilt, richtet sich nach seiner wirtschaftlichen Bedeutung. Kein Vorkaufsfall liegt etwa vor, wenn die Übertragung wirtschaftlich lediglich eine Vermögensumstrukturierung/Umbuchung darstellt oder wenn das Geschäft nur wegen besonderer persönlicher Beziehungen zustande kommt (z. B. Verkauf an eine vom Veräusserer beherrschte Gesellschaft).
“Soweit das BGBB nicht Sonderrecht enthält, gelten hinsichtlich des Vorkaufsrechts die Bestimmungen des OR und des ZGB (Art. 681 Abs. 1 i.V.m. Art. 216c ff. OR). Das Vorkaufsrecht des Pächters kann demnach geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Vorkaufsfall; Art. 216c Abs. 1 OR). Nicht als Vorkaufsfall gilt namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Art. 216c Abs. 2 OR). Die Aufzählung in Absatz 2 ist nicht abschliessend. So liegt kein Vorkaufsfall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung und Verflüssigung des im Grundstück verkörperten Werts abzielt, sondern nur eine Vermögensumstrukturierung darstellt. Ebenso ist kein Vorkaufsfall gegeben, wenn das Geschäft nur unter der speziellen Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wird und mit einem Dritten nicht zum Tragen käme, oder wenn die Gegenleistung für die Eigentumsübertragung einen Inhalt hat, der nur gerade vom Käufer gegenüber dem Verkäufer erbracht werden kann (BGE 143 III 480 E. 5.6.2; Urteil 4A_22/2010 vom 15. April 2010 E. 3).”
“Die Berufungsklägerin, so die Vorinstanz weiter, weise selber auf Ziffer 19 Absatz 2 des Kaufvertrags hin, woraus sich ergebe, dass E._____ die Stockwerk- eigentumseinheit an eine wirtschaftlich von ihm beherrschte Aktiengesellschaft verkauft habe. Er halte alle Aktien der Berufungsbeklagten und habe den Vertrag sowohl in seiner Eigenschaft als Verkäufer als auch in derjenigen als Käufer un- terzeichnet (Selbstkontrahierung). Unklar und im Einzelfall zu entscheiden sei bei - 7 - dieser Sachlage, ob überhaupt der Fall eines Verkaufs an einen Dritten vorliege. Dies insbesondere, da der auf die Vereinbarung anwendbare Art. 216c Abs. 2 OR die Rechtsgeschäfte, welche nicht als Vorkaufsfälle gelten würden, nicht absch- liessend aufzähle und die Rechtsprechung unterschiedliche Sachverhalte unter diese Bestimmung subsumiere. Es könne nicht ausser Acht gelassen werden, dass das Bundesgericht in Fällen wie dem Vorliegenden auf die wirtschaftliche Bedeutung der Transaktion abgestellt habe. Auch im Urteil des Bundesgerichts 5A_1006/2015 vom 2. August 2016 finde sich der Hinweis wieder, die Erfüllung des Tatbestands beurteile sich nicht nach formellen, sondern nach wirtschaftli- chen Gesichtspunkten. Auch wenn erstaune, dass E._____ in seiner E-Mail vom 14. April 2023 eine Nachlassplanung unerwähnt gelassen habe, vermöge dies die Rechtslage nicht hinreichend zu klären. Der Eindruck, die Transaktion habe wirt- schaftlich eher die Bedeutung einer Umbuchung bzw. Umschichtung von Vermö- genswerten als dass ein Verkauf an eine Drittperson vorliege, sei nicht von der Hand zu weisen. Der Hinweis (im Kaufvertrag), es gehe darum, bessere Auftei- lungsmöglichkeiten des Immobilienvermögens unter den Erben zu schaffen, sei zudem ein Anhaltspunkt dafür, dass ein Verkauf an Drittpersonen, die keinen per- sönlichen Bezug zu E.”
Wird ein Grundstück in eine vom bisherigen Eigentümer allein oder weit überwiegend beherrschte Gesellschaft eingebracht, ist in der Regel kein Vorkaufsfall anzunehmen. Die Rechtsprechung behandelt solche Vorgänge typischerweise als wirtschaftliche Umbuchung bzw. Vermögensumstrukturierung und verneint einen Vorkaufsfall, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung bzw. Verflüssigung des im Grundstück gebundenen Werts abzielt.
“Die Vorinstanz erwog, ein Vorkaufsrecht könne geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft werde, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkomme (Art. 216c Abs. 1 des Obligationen- rechts [SR 220; OR]). In Art. 216c Abs. 2 OR seien einige Rechtsgeschäfte, wel- che nicht als Vorkaufsfälle gelten würden, aufgezählt, wobei die Aufzählung nicht abschliessend sei. Die Rechtsprechung habe die Übertragung eines Grundstücks im Rahmen der Liquidation einer Aktiengesellschaft auf deren einzigen Aktionär nicht als Vorkaufsfall beurteilt. Dies spreche dafür, dass auch bei der Einbringung eines Grundstücks in eine Aktiengesellschaft im Rahmen einer Sacheinlage kein Vorkaufsfall anzunehmen sei. Der Vorkaufsfall dürfte jedenfalls dann zu verneinen sein, wenn das Grundstück in eine vom bisherigen Eigentümer allein oder weit überwiegend beherrschte Gesellschaft (Einmanngesellschaft) eingebracht werde, so dass die Transaktion wirtschaftlich mehr die Bedeutung einer Umbuchung habe. Zudem liege nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kein Vorkaufs- fall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung und Verflüssi- gung des im Grundstück verkörperten Werts abziele, sondern nur eine Vermö- gensumstrukturierung darstelle.”
“Die Vorinstanz erwog, ein Vorkaufsrecht könne geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft werde, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkomme (Art. 216c Abs. 1 des Obligationen- rechts [SR 220; OR]). In Art. 216c Abs. 2 OR seien einige Rechtsgeschäfte, wel- che nicht als Vorkaufsfälle gelten würden, aufgezählt, wobei die Aufzählung nicht abschliessend sei. Die Rechtsprechung habe die Übertragung eines Grundstücks im Rahmen der Liquidation einer Aktiengesellschaft auf deren einzigen Aktionär nicht als Vorkaufsfall beurteilt. Dies spreche dafür, dass auch bei der Einbringung eines Grundstücks in eine Aktiengesellschaft im Rahmen einer Sacheinlage kein Vorkaufsfall anzunehmen sei. Der Vorkaufsfall dürfte jedenfalls dann zu verneinen sein, wenn das Grundstück in eine vom bisherigen Eigentümer allein oder weit überwiegend beherrschte Gesellschaft (Einmanngesellschaft) eingebracht werde, so dass die Transaktion wirtschaftlich mehr die Bedeutung einer Umbuchung habe. Zudem liege nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kein Vorkaufs- fall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung und Verflüssi- gung des im Grundstück verkörperten Werts abziele, sondern nur eine Vermö- gensumstrukturierung darstelle.”
Erwägungen zu Art. 216c Abs. 2 OR: Nach der zitierten Rechtsprechung liegt ein Veräusserungsfall vor, wenn (a) ein Entgelt entrichtet wird und (b) das Entgelt keine persönliche Komponente aufweist. Art. 216c Abs. 2 OR ändert daran nach dieser Auffassung nichts. Im vorliegenden Zusammenhang wurde ausgeführt, die Entrichtung von Geld gilt als unpersönliche Leistung, sodass klares Recht vorliege.
“_____ und die Berufungsbeklagte beim Nota- riat ausgeführt hätten, dass die veräussernde Partei Alleinaktionärin der erwer- benden Partei sei, die Übertragung der Grundstücke ins Eigentum der erwerben- den Partei im Zuge einer Nachlassplanung erfolge und die Vertragsparteien daher der Ansicht seien, dass dieses Rechtsgeschäft keinen Vorkaufsfall darstelle. Das klare Recht bestehe aus Art. 665 und 712c des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (SR 210; ZGB) und die Kaufvertragsparteien könnten dieses objektive Recht nicht ändern. Die Vorinstanz gehe daher fehl, wenn sie erwäge, die Parteien würden zur Frage, ob ein Verkauf an einen Dritten erfolgt sei, unterschiedliche Stand- punkte vertreten. E._____ und die Berufungsbeklagte hätten einerseits gar nicht ausgeführt, die Berufungsbeklagte sei keine Dritte, und andererseits würde die Klärung eines Standpunkts nicht das Vorhandensein klaren Rechts aufheben. Vielmehr habe das Gericht eine Subsumtion vorzunehmen. Bekanntlich sei zwi- schen Aktionär und Aktiengesellschaft zu unterscheiden, was auch E._____ und die Berufungsbeklagte gemacht hätten, denn sie hätten einen Kaufvertrag zu Drittbedingungen abgeschlossen und entrichteten die Grundstückgewinnsteuer (act. 9 Rz. 21 ff.). Entgegen der Vorinstanz sei nicht von Bewandtnis, dass Art. 216c Abs. 2 OR eine nicht abschliessende Aufzählung von Rechtsgeschäften enthalte, die nicht als Vorkaufsfälle gelten. Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtspre- chung liege immer ein Veräusserungsfall vor, wenn (a) ein Entgelt entrichtet werde und (b) das Entgelt keine persönliche Komponente enthalte. Vorliegend habe die Berufungsbeklagte ein Entgelt entrichtet und Geldschulden seien unper- sönlich, womit klares Recht vorliege (act. 9 Rz. 35 ff.). Die von der Vorinstanz zi- - 9 - tierten Entscheide seien nicht einschlägig und würden am klaren Recht nichts zu ändern vermögen, da sie Sonderkonstellationen betroffen hätten (act. 9 Rz. 38). 3.3.Schliesslich wendet die Berufungsklägerin ein, selbst wenn man wie die Vorinstanz zur Auffassung kommen sollte, dass das anwendbare Recht, näm- lich Art. 712c ZGB und die von den Stockwerkeigentümern vertraglich getroffene Regelung, eine wertende Berücksichtigung der Umstände erfordere, liege klares Recht vor. Die Auslegung habe gestützt auf BGer 5A_1006/2015 vom 2.”
“_____ und die Berufungsbeklagte beim Nota- riat ausgeführt hätten, dass die veräussernde Partei Alleinaktionärin der erwer- benden Partei sei, die Übertragung der Grundstücke ins Eigentum der erwerben- den Partei im Zuge einer Nachlassplanung erfolge und die Vertragsparteien daher der Ansicht seien, dass dieses Rechtsgeschäft keinen Vorkaufsfall darstelle. Das klare Recht bestehe aus Art. 665 und 712c des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (SR 210; ZGB) und die Kaufvertragsparteien könnten dieses objektive Recht nicht ändern. Die Vorinstanz gehe daher fehl, wenn sie erwäge, die Parteien würden zur Frage, ob ein Verkauf an einen Dritten erfolgt sei, unterschiedliche Stand- punkte vertreten. E._____ und die Berufungsbeklagte hätten einerseits gar nicht ausgeführt, die Berufungsbeklagte sei keine Dritte, und andererseits würde die Klärung eines Standpunkts nicht das Vorhandensein klaren Rechts aufheben. Vielmehr habe das Gericht eine Subsumtion vorzunehmen. Bekanntlich sei zwi- schen Aktionär und Aktiengesellschaft zu unterscheiden, was auch E._____ und die Berufungsbeklagte gemacht hätten, denn sie hätten einen Kaufvertrag zu Drittbedingungen abgeschlossen und entrichteten die Grundstückgewinnsteuer (act. 9 Rz. 21 ff.). Entgegen der Vorinstanz sei nicht von Bewandtnis, dass Art. 216c Abs. 2 OR eine nicht abschliessende Aufzählung von Rechtsgeschäften enthalte, die nicht als Vorkaufsfälle gelten. Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtspre- chung liege immer ein Veräusserungsfall vor, wenn (a) ein Entgelt entrichtet werde und (b) das Entgelt keine persönliche Komponente enthalte. Vorliegend habe die Berufungsbeklagte ein Entgelt entrichtet und Geldschulden seien unper- sönlich, womit klares Recht vorliege (act. 9 Rz. 35 ff.). Die von der Vorinstanz zi- - 9 - tierten Entscheide seien nicht einschlägig und würden am klaren Recht nichts zu ändern vermögen, da sie Sonderkonstellationen betroffen hätten (act. 9 Rz. 38). 3.3.Schliesslich wendet die Berufungsklägerin ein, selbst wenn man wie die Vorinstanz zur Auffassung kommen sollte, dass das anwendbare Recht, näm- lich Art. 712c ZGB und die von den Stockwerkeigentümern vertraglich getroffene Regelung, eine wertende Berücksichtigung der Umstände erfordere, liege klares Recht vor. Die Auslegung habe gestützt auf BGer 5A_1006/2015 vom 2.”
Kein Vorkaufsfall liegt vor, wenn die Übertragung nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung bzw. Verflüssigung des im Grundstück verkörperten Werts abzielt, sondern lediglich eine rein vermögensumstrukturierende Übertragung darstellt.
“Soweit das BGBB nicht Sonderrecht enthält, gelten hinsichtlich des Vorkaufsrechts die Bestimmungen des OR und des ZGB (Art. 681 Abs. 1 i.V.m. Art. 216c ff. OR). Das Vorkaufsrecht des Pächters kann demnach geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Vorkaufsfall; Art. 216c Abs. 1 OR). Nicht als Vorkaufsfall gilt namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Art. 216c Abs. 2 OR). Die Aufzählung in Absatz 2 ist nicht abschliessend. So liegt kein Vorkaufsfall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung und Verflüssigung des im Grundstück verkörperten Werts abzielt, sondern nur eine Vermögensumstrukturierung darstellt. Ebenso ist kein Vorkaufsfall gegeben, wenn das Geschäft nur unter der speziellen Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wird und mit einem Dritten nicht zum Tragen käme, oder wenn die Gegenleistung für die Eigentumsübertragung einen Inhalt hat, der nur gerade vom Käufer gegenüber dem Verkäufer erbracht werden kann (BGE 143 III 480 E. 5.6.2; Urteil 4A_22/2010 vom 15. April 2010 E. 3).”
“Soweit das BGBB nicht Sonderrecht enthält, gelten hinsichtlich des Vorkaufsrechts die Bestimmungen des OR und des ZGB (Art. 681 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 216c ff. OR). Das Vorkaufsrecht des Pächters kann demnach geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Vorkaufsfall; Art. 216c Abs. 1 OR). Nicht als Vorkaufsfall gilt namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Art. 216c Abs. 2 OR). Die Aufzählung in Absatz 2 ist nicht abschliessend. So liegt kein Vorkaufsfall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung und Verflüssigung des im Grundstück verkörperten Werts abzielt, sondern nur eine Vermögensumstrukturierung darstellt. Ebenso ist kein Vorkaufsfall gegeben, wenn das Geschäft nur unter der speziellen Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wird und mit einem Dritten nicht zum Tragen käme, oder wenn die Gegenleistung für die Eigentumsübertragung einen Inhalt hat, der nur gerade vom Käufer gegenüber dem Verkäufer erbracht werden kann (BGE 143 III 480 E. 5.6.2; Urteil 4A_22/2010 vom 15. April 2010 E. 3).”