Il titolare del diritto di prelazione, se intende esercitare il suo diritto, deve farlo valere entro tre mesi nei confronti del venditore o, se il diritto è annotato nel registro fondiario, nei confronti del proprietario. Il termine decorre dal giorno nel quale il titolare ha avuto conoscenza della conclusione del contratto e del suo contenuto.
10 commentaries
Die Lehre ist uneinheitlich, ob zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art. 216e OR eine vorgängige Mahnung (Mise en demeure) erforderlich ist. Diskutiert werden verschiedene Auffassungen: Anwendung von Art. 107 und Art. 214 Abs. 2 OR mit einer sofortigen (die Vorgabe "sofort" ist jedoch weit auszulegen) Mahnung; Ausübung des Rechts, solange die Verletzung des dinglichen Rechts andauert; Anwendung der ordentlichen zehnjährigen Verjährung (Art. 127 OR) bei Vertragsverletzungen; oder analoge Anwendung einer dreimonatigen Frist. Das Bundesgericht hat die Frage bisher nicht abschliessend entschieden.
“779f ss CC ne précisent pas dans quel délai le propriétaire doit faire valoir le droit au retour anticipé, pas plus qu’ils n’exigent de sa part qu’il ait préalablement fixé au superficiaire un délai pour remédier à la violation de ses devoirs (Steinauer, n. 3851). Cette question du délai fait l’objet d’opinions divergentes en doctrine. Certains auteurs estiment que les art. 107 et 214 al. 2 CO s’appliquent et que le propriétaire doit immédiatement mettre le superficiaire en demeure avant de pouvoir exercer son droit de retour, le terme « immédiatement » devant cependant être interprété de manière large. D’autres estiment que le droit de retour anticipé peut être exercé, après une mise en demeure (art. 107 CO), aussi longtemps que dure la violation du droit réel, sous réserve de l’abus de droit si le propriétaire a toléré la violation du droit réel sans intervenir. En cas de violation de dispositions contractuelles, le délai de prescription ordinaire de dix ans trouverait application (art. 127 CO). Pour d’autres enfin, il y aurait lieu d’appliquer un délai de trois mois, dès la connaissance de la violation du droit, correspondant au délai d’exercice des droits de préemption conventionnels et légaux (art. 216e CO et 681a al. 2 CC; pour un résumé de la doctrine, Ballif, Commentaire romand CC, 2016, art. 779f, n. 7 et les références.). Le Tribunal fédéral n’a pas encore tranché la question (cf. arrêt TF 5A_658/2019 du 7 juillet 2020 consid. 4.2.2). Aucune forme n’est prévue par la loi quant à l’exercice du droit de retour anticipé par le propriétaire. 10.3.2. Conformément à l'art. 102 CO, le débiteur d’une obligation exigible est mis en demeure par l’interpellation du créancier (al. 1). Lorsque le jour de l’exécution a été déterminé d’un commun accord, ou fixé par l’une des parties en vertu d’un droit à elle réservé et au moyen d’un avertissement régulier, le débiteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour (al. 2). L'interpellation est une déclaration de volonté que le créancier adresse au débiteur pour lui faire savoir qu'il exige la prestation sans délai. L'interpellation doit désigner la prestation à effectuer d'une manière suffisamment exacte pour que le débiteur comprenne ce que le créancier entend réclamer.”
Die blosse Geltendmachung des Vorkaufsrechts bewirkt nicht kraft Gesetzes den Eigentumserwerb. Für den Eigentumserwerb ist in der Regel die Eintragung im Grundbuch erforderlich; gegebenenfalls kann zusätzlich eine Klage auf Übertragung/Zuordnung (z. B. nach Art. 665 ZGB) notwendig sein.
“Il en découle que c'est à juste titre qu'aucune inscription du contrat de vente conditionnelle passé entre le défunt et la H______ SA le 28 février 2017 relatif à la part de copropriété dans la parcelle 2______ de la commune de E______ n'a été portée au Registre foncier avant l'avènement de la condition. Le contrat affecté d'une telle condition est en suspens. Partant, il ne constitue pas encore un titre d'acquisition susceptible de fonder une inscription. Si la condition ne vient pas à chef, le contrat devient caduc (Foëx / Benoît, CR-CO I 2021, n. 3 à 5 ad art. 217 CO). 2.2 Il en découle dans le cas présent que le contrat de vente passé le 28 février 2017 est devenu caduc par l'exercice par G______ de son droit de préemption légal le 31 mai 2017 dans le délai légal de trois mois (art. 216e CO). Toutefois, l'exercice de ce droit de préemption en tant que tel n'a pas d'effet translatif de propriété. L'acte notarié de réquisition de transfert de propriété dans le cadre de l'exercice du droit de préemption légal s'est limité à un projet non finalisé et non signé. Or, pour devenir propriétaire, le préempteur doit être inscrit au Registre foncier (art. 656 al. 1, 963 al. 1 et 972 CC; Foëx / Martin Rivara, op. cit., n. 9 ad art. 216e CO). Par conséquent, en l'état et sous réserve d'une action en attribution de la propriété (art. 665 al. 1 CC), dont il ne ressort pas de la procédure qu'elle aurait été intentée, la part de copropriété de Feu D______ sur la parcelle située à E______ fait partie de la succession et constitue un bien du défunt en Suisse. La décision attaquée doit donc pour ces raisons être annulée et la cause retournée au Juge de paix pour nouvelle décision au sens des considérants. 3. Les frais de la procédure seront arrêtés à 500 fr. entièrement compensés par l'avance de frais versée par l'appelante, qui reste acquise à l'Etat. Dans la mesure où ils succombent, les défendeurs supporteront conjointement et solidairement entre eux lesdits frais et seront condamnés à les rembourser à l'appelante qui en a fait l'avance. Des dépens à hauteur de 500 fr. seront mis à la charge des intimés conjointement et solidairement entre eux en faveur de l'appelante. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre civile : A la forme : Déclare recevable l'appel déposé le 6 septembre 2021 par A______ contre B______ et C______.”
Wird die dreimonatige Frist nach Art. 216e OR ab Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrags nicht eingehalten, kann der Berechtigte sein Vorkaufsrecht nicht mehr geltend machen. Die Frist beginnt mit der Kenntnis des Vertragsinhalts.
“La CFA communique sa décision aux parties contractantes, au conservateur du Registre foncier, à l’autorité cantonale de surveillance, au fermier et aux titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution (art. 83 al. 2 LDFR). 5) Aux termes de l’art. 681a du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210), le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption – légal – de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (al. 1). Si le titulaire entend exercer son droit, il doit l’invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, mais au plus tard deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au RF (al. 2). Dans ces délais, le titulaire peut invoquer son droit contre tout propriétaire de l’immeuble (al. 3). S’agissant du droit de préemption conventionnel, le vendeur doit également informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (art. 216d al.1 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse - CO, Code des obligations - RS 220). Aux termes de l’art. 216e CO, si le titulaire du droit de préemption entend exercer son droit, il doit l’invoquer dans les trois mois à l’encontre du vendeur ou, si le droit est annoté au registre foncier, à l’encontre du propriétaire. Le délai commence à courir le jour où le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu. Aussi longtemps qu’un cas de préemption ne s’est pas réalisé, le titulaire du droit de préemption ne jouit, sauf convention contraire, d’aucun droit en relation avec l’immeuble. Le propriétaire continue de pouvoir disposer librement de l’immeuble, en fait comme en droit, et cela même si le droit de préemption est annoté (Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, vol. 2, 2012, 4ème éd., n. 1730 p. 175). Ainsi, ce n’est que si le promettant vend l’immeuble à un tiers (plus précisément : s’il existe un cas de préemption) et que le titulaire du droit exerce effectivement celui-ci (levée de l’option) que le droit de préemption produit ses effets spécifiques (Paul-Henri STEINAUER, op.”
Ein Teil der Lehre empfiehlt, für die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Frist von drei Monaten ab Kenntnis anzuwenden. Als Begründung werden Rechtssicherheit und die Entsprechung zu Art. 216e OR bzw. Art. 681a Abs. 2 ZGB genannt.
“Plusieurs auteurs préconisent d'appliquer un délai de trois mois, dès la connaissance de la violation du droit, correspondant au délai d'exercice des droits de préemption conventionnels et légaux des art. 216e CO et 681a al. 2 CC (PAUL PIOTET, Les droits réels limités en général, les servitudes et les charges foncières, in Traité de droit privé suisse vol. V/3, 1978, p. 85 note infrapaginale 45; DENIS PIOTET, Les droits réels limités en général, les servitudes et charges foncières, in Traité de droit privé suisse, tome V/II, 2e éd. 2012, n. 465; BENNO HENGGELER, Die Beendigung der Baurechtsdienstbarkeit infolge Zeitablaufs und der vorzeitige Heimfall [Art. 779c ff. ZGB], 2005, p. 171 ss). Cette position est notamment motivée par le fait que l'ayant droit d'un droit de retour dispose, comme le titulaire d'un droit de préemption, de la possibilité d'exiger unilatéralement qu'un immeuble lui soit transféré et qu'il est libre ou non de faire usage de cette faculté, la fixation d'une limite temporelle assurant en outre une sécurité juridique (HENGGELER, op. cit., p. 172). BGE 150 III 63 S. 67 Une autre partie de la doctrine considère qu'en raison de la portée importante du retour anticipé, il convient d'appliquer l'art.”
Der Inhaber des Vorkaufsrechts hat im Regelfall kein schutzwürdiges Interesse, gegen eine Erwerbserlaubnis Dritter zu rekurrieren, weil er sein Recht nach Art. 216e OR durch Geltendmachung gegenüber Verkäufer oder Eigentümer ausüben kann. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn er ein schutzwürdiges Interesse nachweist, das über das blossen Anspruch auf Aneignung hinausgeht. Als Beispiele gelten etwa die Aufgabe der Ausübung wegen eines überhöhten Preises oder eine konkrete Unmöglichkeit der Ausübung im konkreten Veräusserungsfall; nur in solchen Fällen besteht prozessuale Legitimation zur Anfechtung der Erlaubnis.
“Il y a lieu de garder à l'esprit que la LDFR a institué une autorité cantonale de surveillance qui a qualité pour recourir contre la décision d'octroi d'une autorisation (art. 83 al. 3 et 90 al. 1 let. b LDFR) et donc pour tâche de veiller au respect des dispositions légales en matière d'octroi d'autorisation (arrêt TF 5A.21/2005 du 17 novembre 2005 consid. 4.2). Le titulaire du droit d'emption, de préemption ou du droit à l'attribution n'a pas d'intérêt digne de protection à contester une autorisation d'acquérir accordée à un tiers, car il peut en principe exercer son privilège et prétendre à l'appropriation du bien indépendamment de toute procédure d'autorisation et/ou de recours. En particulier en effet, le titulaire d'un droit de préemption légal qui entend l'exercer doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, à savoir même après la délivrance de l'autorisation, au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (art. 216e CO et 681a CC). Dans un tel cas, le titulaire du droit n'a la qualité pour recourir contre l'autorisation d'acquérir accordée à un tiers que s'il établit un besoin de protection dépassant son droit de s'approprier un immeuble ou une entreprise agricole. Une telle exception est notamment réalisée lorsqu'il renonce à exercer son droit en estimant que le prix est surfait. Il en va de même lorsqu'il ne peut exercer son droit dans le cadre de l'aliénation en cause, par exemple lorsque le privilège voulu pourrait être exercé sur l'ensemble de l'entreprise agricole (art. 11 al. 1, 36 al. 1, 42 al. 1, 47 al. 1 LDFR) mais que, dans le cas concret, seul un immeuble agricole et non l'entreprise agricole est aliéné en exécution d'un partage matériel (Herrenschwand/Stalder, op. cit., n. 15 ad art. 83 et Stalder, in : Le droit foncier rural, Commentaire de la LDFR, 1ère éd., Brugg 1998, n. 15 ad art. 83, auxquels il est renvoyé pour plus de précisions; voir aussi arrêt TF 5A.21/2006 du 9 novembre 2006 consid.”
“L'intérêt doit être direct et concret; en particulier, la personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit avec la décision. L'intérêt doit également être actuel, c'est-à-dire qu'il doit exister non seulement au moment du dépôt du recours, mais encore au moment où l'arrêt est rendu (arrêt TF 2C_626/2014 du 30 juin 2015 et la jurisprudence citée); que le titulaire du droit d'emption, de préemption ou du droit à l'attribution n'a pas d'intérêt digne de protection à contester une autorisation d'acquérir accordée à un tiers, car il peut en principe exercer son privilège et prétendre à l'appropriation du bien indépendamment de toute procédure d'autorisation et/ou de recours. En particulier en effet, le titulaire d'un droit de préemption légal qui entend l'exercer doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, à savoir même après la délivrance de l'autorisation, au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (art. 216e CO et 681a al. 2 CC). Dans un tel cas, le titulaire du droit n'a la qualité pour recourir contre l'autorisation d'acquérir accordée à un tiers que s'il établit un besoin de protection dépassant son droit de s'approprier un immeuble ou une entreprise agricole. Une telle exception est notamment réalisée lorsqu'il renonce à exercer son droit en estimant que le prix est surfait. Il en va de même lorsqu'il ne peut exercer son droit dans le cadre de l'aliénation en cause, par exemple lorsque le privilège voulu pourrait être exercé sur l'ensemble de l'entreprise agricole (art. 11 al. 1, 36 al. 1, 42 al. 1, 47 al. 1 LDFR) mais que, dans le cas concret, seul un immeuble agricole et non l'entreprise agricole est aliéné en exécution d'un partage matériel (Herrenschwand/Stalder, Commentaire LDFR, art. 83 n. 15 auquel il est renvoyé pour plus de précisions; voir aussi arrêt TF 5A.21/2006 du 9 novembre 2006 consid. 5.1); que toutefois, cette considération ne s'applique pas au fermier qui, sauf changement de circonstances qui rendrait inactuel l'intérêt du recourant, a qualité pour recourir dès lors que l'objet du litige est celui qu'il prend à ferme (ATF 140 II 473); qu'en effet, en cas de vente de l'immeuble, le fermier est directement atteint dans son intérêt digne de protection même lorsqu'il ne veut pas exercer son droit de préemption (Herrenschwand/Stalder, Commentaire LDFR, art.”
Der Inhaber des Vorkaufsrechts kann sein Privileg grundsätzlich auch nach Erteilung einer Erwerbsgenehmigung noch geltend machen; die Bewilligung hindert die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht. Daher fehlt ihm in der Regel die Beschwerdelegitimation, gegen die Erteilung der Bewilligung zu kämpfen. Eine Ausnahme besteht, wenn er ein schutzwürdiges Interesse darlegt, das über sein Recht zur Aneignung des Grundstücks hinausgeht (z. B. weil er auf die Ausübung verzichtet, weil der Preis überhöht ist, oder weil die konkrete Ausübung unmöglich wäre).
“Il y a lieu de garder à l'esprit que la LDFR a institué une autorité cantonale de surveillance qui a qualité pour recourir contre la décision d'octroi d'une autorisation (art. 83 al. 3 et 90 al. 1 let. b LDFR) et donc pour tâche de veiller au respect des dispositions légales en matière d'octroi d'autorisation (arrêt TF 5A.21/2005 du 17 novembre 2005 consid. 4.2). Le titulaire du droit d'emption, de préemption ou du droit à l'attribution n'a pas d'intérêt digne de protection à contester une autorisation d'acquérir accordée à un tiers, car il peut en principe exercer son privilège et prétendre à l'appropriation du bien indépendamment de toute procédure d'autorisation et/ou de recours. En particulier en effet, le titulaire d'un droit de préemption légal qui entend l'exercer doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, à savoir même après la délivrance de l'autorisation, au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (art. 216e CO et 681a CC). Dans un tel cas, le titulaire du droit n'a la qualité pour recourir contre l'autorisation d'acquérir accordée à un tiers que s'il établit un besoin de protection dépassant son droit de s'approprier un immeuble ou une entreprise agricole. Une telle exception est notamment réalisée lorsqu'il renonce à exercer son droit en estimant que le prix est surfait. Il en va de même lorsqu'il ne peut exercer son droit dans le cadre de l'aliénation en cause, par exemple lorsque le privilège voulu pourrait être exercé sur l'ensemble de l'entreprise agricole (art. 11 al. 1, 36 al. 1, 42 al. 1, 47 al. 1 LDFR) mais que, dans le cas concret, seul un immeuble agricole et non l'entreprise agricole est aliéné en exécution d'un partage matériel (Herrenschwand/Stalder, op. cit., n. 15 ad art. 83 et Stalder, in : Le droit foncier rural, Commentaire de la LDFR, 1ère éd., Brugg 1998, n. 15 ad art. 83, auxquels il est renvoyé pour plus de précisions; voir aussi arrêt TF 5A.21/2006 du 9 novembre 2006 consid.”
“L'intérêt doit être direct et concret; en particulier, la personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit avec la décision. L'intérêt doit également être actuel, c'est-à-dire qu'il doit exister non seulement au moment du dépôt du recours, mais encore au moment où l'arrêt est rendu (arrêt TF 2C_626/2014 du 30 juin 2015 et la jurisprudence citée); que le titulaire du droit d'emption, de préemption ou du droit à l'attribution n'a pas d'intérêt digne de protection à contester une autorisation d'acquérir accordée à un tiers, car il peut en principe exercer son privilège et prétendre à l'appropriation du bien indépendamment de toute procédure d'autorisation et/ou de recours. En particulier en effet, le titulaire d'un droit de préemption légal qui entend l'exercer doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, à savoir même après la délivrance de l'autorisation, au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (art. 216e CO et 681a al. 2 CC). Dans un tel cas, le titulaire du droit n'a la qualité pour recourir contre l'autorisation d'acquérir accordée à un tiers que s'il établit un besoin de protection dépassant son droit de s'approprier un immeuble ou une entreprise agricole. Une telle exception est notamment réalisée lorsqu'il renonce à exercer son droit en estimant que le prix est surfait. Il en va de même lorsqu'il ne peut exercer son droit dans le cadre de l'aliénation en cause, par exemple lorsque le privilège voulu pourrait être exercé sur l'ensemble de l'entreprise agricole (art. 11 al. 1, 36 al. 1, 42 al. 1, 47 al. 1 LDFR) mais que, dans le cas concret, seul un immeuble agricole et non l'entreprise agricole est aliéné en exécution d'un partage matériel (Herrenschwand/Stalder, Commentaire LDFR, art. 83 n. 15 auquel il est renvoyé pour plus de précisions; voir aussi arrêt TF 5A.21/2006 du 9 novembre 2006 consid. 5.1); que toutefois, cette considération ne s'applique pas au fermier qui, sauf changement de circonstances qui rendrait inactuel l'intérêt du recourant, a qualité pour recourir dès lors que l'objet du litige est celui qu'il prend à ferme (ATF 140 II 473); qu'en effet, en cas de vente de l'immeuble, le fermier est directement atteint dans son intérêt digne de protection même lorsqu'il ne veut pas exercer son droit de préemption (Herrenschwand/Stalder, Commentaire LDFR, art.”
“Dans l'arrêt ATA/509/2017 du 9 mai 2017, la chambre administrative a déclaré irrecevable le recours formé par l'une des propriétaires de la parcelle agricole en cause, au bénéfice d'un droit de préemption conventionnel inscrit au registre foncier, contre une décision de la CFA autorisant la division de ladite parcelle et la vente de l'une des sous-parcelles à son exploitant à titre personnel. Cette décision ne constituait qu’une condition préalable à la division et à la vente, ne portant ainsi nullement préjudice au droit de préemption de la recourante. Elle restait en effet libre de l’exercer selon les formes et dans les délais prescrits par l’art. 681a CC et 216e CO. Elle n'avait pas démontré qu’elle avait un besoin de protection dépassant son droit de préemption. Partant, la qualité pour recourir lui a été déniée. c. Selon la doctrine, lorsque le titulaire du droit d’emption, de préemption ou du droit à l’attribution peut (encore) faire valoir son privilège, il peut s’approprier l’entreprise ou l’immeuble agricole directement et indépendamment de toute procédure d’autorisation et/ou de recours en exerçant son droit ; il n’est pas nécessaire de recourir contre une autorisation d’acquérir accordée à un tiers, cela d’autant moins que, conformément à l’art. 216e CO, respectivement 681a CC, les droits de préemption doivent être exercés dans les trois mois dès que le titulaire a eu connaissance du contrat, cela également après l’octroi de l’autorisation et encore deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au RF (art. 681a CC). Partant de là, il faut, pour avoir la qualité pour recourir, que le titulaire du privilège qui peut encore exercer son droit prouve dans le cas d’espèce un besoin de protection dépassant son droit de s’approprier l’immeuble ou l’entreprise en cause (Beat STALDER, in Le droit foncier rural, commentaire de la LDFR, ad. art. 83 al. 3 n. 15) . 7) En l’espèce, la décision attaquée ne constitue qu’une condition préalable à la vente de la parcelle concernée que le recourant exploite personnellement, au bénéfice d'un contrat de bail. Elle ne porte ainsi nullement préjudice à son droit de préemption qu'il reste libre d’exercer selon les formes et dans les délais prescrits par l’art. 681a CC, ce qu’il a d’ailleurs fait par courrier recommandé le 2 décembre 2021 auprès du notaire chargé d'instrumenter la vente.”
Solange kein konkreter Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts (kein Verkaufsfall und keine Inanspruchnahme durch den Berechtigten) eingetreten ist, hat der vorgemerkte vertragliche Vorkaufsberechtigte – sofern nicht anders vereinbart – keine dinglichen Befugnisse am Grundstück. Der Eigentümer kann in dieser Lage über das Grundstück frei verfügen, auch wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt ist. Erst mit dem Eintritt des Ausübungsfalls und der tatsächlichen Inanspruchnahme des Rechts entfalten die spezifischen Wirkungen des Vorkaufsrechts.
“La CFA communique sa décision aux parties contractantes, au conservateur du Registre foncier, à l’autorité cantonale de surveillance, au fermier et aux titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution (art. 83 al. 2 LDFR). 5) Aux termes de l’art. 681a du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210), le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption – légal – de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (al. 1). Si le titulaire entend exercer son droit, il doit l’invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, mais au plus tard deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au RF (al. 2). Dans ces délais, le titulaire peut invoquer son droit contre tout propriétaire de l’immeuble (al. 3). S’agissant du droit de préemption conventionnel, le vendeur doit également informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (art. 216d al.1 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse - CO, Code des obligations - RS 220). Aux termes de l’art. 216e CO, si le titulaire du droit de préemption entend exercer son droit, il doit l’invoquer dans les trois mois à l’encontre du vendeur ou, si le droit est annoté au registre foncier, à l’encontre du propriétaire. Le délai commence à courir le jour où le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu. Aussi longtemps qu’un cas de préemption ne s’est pas réalisé, le titulaire du droit de préemption ne jouit, sauf convention contraire, d’aucun droit en relation avec l’immeuble. Le propriétaire continue de pouvoir disposer librement de l’immeuble, en fait comme en droit, et cela même si le droit de préemption est annoté (Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, vol. 2, 2012, 4ème éd., n. 1730 p. 175). Ainsi, ce n’est que si le promettant vend l’immeuble à un tiers (plus précisément : s’il existe un cas de préemption) et que le titulaire du droit exerce effectivement celui-ci (levée de l’option) que le droit de préemption produit ses effets spécifiques (Paul-Henri STEINAUER, op.”
Die Ausübung des Vorkaufsrechts führt nicht automatisch zum Eigentumsübergang. Für den Erwerb des Eigentums ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich; ohne diese Eintragung ist der vorgesehene Übertragungsakt nicht vollzogen.
“Il lui appartiendra d'examiner si les conditions pour qu'il reconnaisse sa compétence du fait de l'existence en Suisse de biens dont les autorités en charge du règlement de la succession ne s'occuperaient pas sont réalisées et, le cas échéant, les conditions du prononcé de mesures provisionnelles, de même que, sur le fond, les conditions de réalisation de la requête déposée par l'appelante. 2.1.2 En effet, au sens de l'art. 217 CO, les ventes conditionnelles d'immeubles ne sont inscrites au Registre foncier qu'après l'avènement de la condition. Il en découle que c'est à juste titre qu'aucune inscription du contrat de vente conditionnelle passé entre le défunt et la H______ SA le 28 février 2017 relatif à la part de copropriété dans la parcelle 2______ de la commune de E______ n'a été portée au Registre foncier avant l'avènement de la condition. Le contrat affecté d'une telle condition est en suspens. Partant, il ne constitue pas encore un titre d'acquisition susceptible de fonder une inscription. Si la condition ne vient pas à chef, le contrat devient caduc (Foëx / Benoît, CR-CO I 2021, n. 3 à 5 ad art. 217 CO). 2.2 Il en découle dans le cas présent que le contrat de vente passé le 28 février 2017 est devenu caduc par l'exercice par G______ de son droit de préemption légal le 31 mai 2017 dans le délai légal de trois mois (art. 216e CO). Toutefois, l'exercice de ce droit de préemption en tant que tel n'a pas d'effet translatif de propriété. L'acte notarié de réquisition de transfert de propriété dans le cadre de l'exercice du droit de préemption légal s'est limité à un projet non finalisé et non signé. Or, pour devenir propriétaire, le préempteur doit être inscrit au Registre foncier (art. 656 al. 1, 963 al. 1 et 972 CC; Foëx / Martin Rivara, op. cit., n. 9 ad art. 216e CO). Par conséquent, en l'état et sous réserve d'une action en attribution de la propriété (art. 665 al. 1 CC), dont il ne ressort pas de la procédure qu'elle aurait été intentée, la part de copropriété de Feu D______ sur la parcelle située à E______ fait partie de la succession et constitue un bien du défunt en Suisse. La décision attaquée doit donc pour ces raisons être annulée et la cause retournée au Juge de paix pour nouvelle décision au sens des considérants. 3. Les frais de la procédure seront arrêtés à 500 fr. entièrement compensés par l'avance de frais versée par l'appelante, qui reste acquise à l'Etat.”
“Il lui appartiendra d'examiner si les conditions pour qu'il reconnaisse sa compétence du fait de l'existence en Suisse de biens dont les autorités en charge du règlement de la succession ne s'occuperaient pas sont réalisées et, le cas échéant, les conditions du prononcé de mesures provisionnelles, de même que, sur le fond, les conditions de réalisation de la requête déposée par l'appelante. 2.1.2 En effet, au sens de l'art. 217 CO, les ventes conditionnelles d'immeubles ne sont inscrites au Registre foncier qu'après l'avènement de la condition. Il en découle que c'est à juste titre qu'aucune inscription du contrat de vente conditionnelle passé entre le défunt et la H______ SA le 28 février 2017 relatif à la part de copropriété dans la parcelle 2______ de la commune de E______ n'a été portée au Registre foncier avant l'avènement de la condition. Le contrat affecté d'une telle condition est en suspens. Partant, il ne constitue pas encore un titre d'acquisition susceptible de fonder une inscription. Si la condition ne vient pas à chef, le contrat devient caduc (Foëx / Benoît, CR-CO I 2021, n. 3 à 5 ad art. 217 CO). 2.2 Il en découle dans le cas présent que le contrat de vente passé le 28 février 2017 est devenu caduc par l'exercice par G______ de son droit de préemption légal le 31 mai 2017 dans le délai légal de trois mois (art. 216e CO). Toutefois, l'exercice de ce droit de préemption en tant que tel n'a pas d'effet translatif de propriété. L'acte notarié de réquisition de transfert de propriété dans le cadre de l'exercice du droit de préemption légal s'est limité à un projet non finalisé et non signé. Or, pour devenir propriétaire, le préempteur doit être inscrit au Registre foncier (art. 656 al. 1, 963 al. 1 et 972 CC; Foëx / Martin Rivara, op. cit., n. 9 ad art. 216e CO). Par conséquent, en l'état et sous réserve d'une action en attribution de la propriété (art. 665 al. 1 CC), dont il ne ressort pas de la procédure qu'elle aurait été intentée, la part de copropriété de Feu D______ sur la parcelle située à E______ fait partie de la succession et constitue un bien du défunt en Suisse. La décision attaquée doit donc pour ces raisons être annulée et la cause retournée au Juge de paix pour nouvelle décision au sens des considérants. 3. Les frais de la procédure seront arrêtés à 500 fr. entièrement compensés par l'avance de frais versée par l'appelante, qui reste acquise à l'Etat.”
“Il lui appartiendra d'examiner si les conditions pour qu'il reconnaisse sa compétence du fait de l'existence en Suisse de biens dont les autorités en charge du règlement de la succession ne s'occuperaient pas sont réalisées et, le cas échéant, les conditions du prononcé de mesures provisionnelles, de même que, sur le fond, les conditions de réalisation de la requête déposée par l'appelante. 2.1.2 En effet, au sens de l'art. 217 CO, les ventes conditionnelles d'immeubles ne sont inscrites au Registre foncier qu'après l'avènement de la condition. Il en découle que c'est à juste titre qu'aucune inscription du contrat de vente conditionnelle passé entre le défunt et la H______ SA le 28 février 2017 relatif à la part de copropriété dans la parcelle 2______ de la commune de E______ n'a été portée au Registre foncier avant l'avènement de la condition. Le contrat affecté d'une telle condition est en suspens. Partant, il ne constitue pas encore un titre d'acquisition susceptible de fonder une inscription. Si la condition ne vient pas à chef, le contrat devient caduc (Foëx / Benoît, CR-CO I 2021, n. 3 à 5 ad art. 217 CO). 2.2 Il en découle dans le cas présent que le contrat de vente passé le 28 février 2017 est devenu caduc par l'exercice par G______ de son droit de préemption légal le 31 mai 2017 dans le délai légal de trois mois (art. 216e CO). Toutefois, l'exercice de ce droit de préemption en tant que tel n'a pas d'effet translatif de propriété. L'acte notarié de réquisition de transfert de propriété dans le cadre de l'exercice du droit de préemption légal s'est limité à un projet non finalisé et non signé. Or, pour devenir propriétaire, le préempteur doit être inscrit au Registre foncier (art. 656 al. 1, 963 al. 1 et 972 CC; Foëx / Martin Rivara, op. cit., n. 9 ad art. 216e CO). Par conséquent, en l'état et sous réserve d'une action en attribution de la propriété (art. 665 al. 1 CC), dont il ne ressort pas de la procédure qu'elle aurait été intentée, la part de copropriété de Feu D______ sur la parcelle située à E______ fait partie de la succession et constitue un bien du défunt en Suisse. La décision attaquée doit donc pour ces raisons être annulée et la cause retournée au Juge de paix pour nouvelle décision au sens des considérants. 3. Les frais de la procédure seront arrêtés à 500 fr. entièrement compensés par l'avance de frais versée par l'appelante, qui reste acquise à l'Etat.”
Der Vorkaufsberechtigte kann sein Recht auch nach Erteilung einer Erwerbsbewilligung noch innerhalb der dreimonatigen Frist geltend machen. Die Frist beginnt mit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrags.
“L'intérêt doit être direct et concret; en particulier, la personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit avec la décision. L'intérêt doit également être actuel, c'est-à-dire qu'il doit exister non seulement au moment du dépôt du recours, mais encore au moment où l'arrêt est rendu (arrêt TF 2C_626/2014 du 30 juin 2015 et la jurisprudence citée); que le titulaire du droit d'emption, de préemption ou du droit à l'attribution n'a pas d'intérêt digne de protection à contester une autorisation d'acquérir accordée à un tiers, car il peut en principe exercer son privilège et prétendre à l'appropriation du bien indépendamment de toute procédure d'autorisation et/ou de recours. En particulier en effet, le titulaire d'un droit de préemption légal qui entend l'exercer doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, à savoir même après la délivrance de l'autorisation, au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (art. 216e CO et 681a al. 2 CC). Dans un tel cas, le titulaire du droit n'a la qualité pour recourir contre l'autorisation d'acquérir accordée à un tiers que s'il établit un besoin de protection dépassant son droit de s'approprier un immeuble ou une entreprise agricole. Une telle exception est notamment réalisée lorsqu'il renonce à exercer son droit en estimant que le prix est surfait. Il en va de même lorsqu'il ne peut exercer son droit dans le cadre de l'aliénation en cause, par exemple lorsque le privilège voulu pourrait être exercé sur l'ensemble de l'entreprise agricole (art. 11 al. 1, 36 al. 1, 42 al. 1, 47 al. 1 LDFR) mais que, dans le cas concret, seul un immeuble agricole et non l'entreprise agricole est aliéné en exécution d'un partage matériel (Herrenschwand/Stalder, Commentaire LDFR, art. 83 n. 15 auquel il est renvoyé pour plus de précisions; voir aussi arrêt TF 5A.21/2006 du 9 novembre 2006 consid. 5.1); que toutefois, cette considération ne s'applique pas au fermier qui, sauf changement de circonstances qui rendrait inactuel l'intérêt du recourant, a qualité pour recourir dès lors que l'objet du litige est celui qu'il prend à ferme (ATF 140 II 473); qu'en effet, en cas de vente de l'immeuble, le fermier est directement atteint dans son intérêt digne de protection même lorsqu'il ne veut pas exercer son droit de préemption (Herrenschwand/Stalder, Commentaire LDFR, art.”
Der Vorkaufsberechtigte kann sein Vorkaufsrecht grundsätzlich noch innerhalb der Dreimonatsfrist geltend machen, auch nachdem Dritten eine Erwerbsbewilligung erteilt worden ist. Folglich besteht grundsätzlich kein schutzwürdiges Interesse, allein gegen die Erteilung der Erwerbsbewilligung zu recoursieren, solange das Privileg weiterhin ausgeübt werden kann. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Berechtigte darlegt, dass sein Schutzinteresse über das blosse Recht zur Inanspruchnahme des Vorkaufs hinausgeht (z. B. wenn er auf die Ausübung verzichtet, weil er den Preis als überhöht erachtet, oder wenn das Privileg konkret nicht ausgeübt werden kann).
“L'intérêt doit être direct et concret; en particulier, la personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit avec la décision. L'intérêt doit également être actuel, c'est-à-dire qu'il doit exister non seulement au moment du dépôt du recours, mais encore au moment où l'arrêt est rendu (arrêt TF 2C_626/2014 du 30 juin 2015 et la jurisprudence citée); que le titulaire du droit d'emption, de préemption ou du droit à l'attribution n'a pas d'intérêt digne de protection à contester une autorisation d'acquérir accordée à un tiers, car il peut en principe exercer son privilège et prétendre à l'appropriation du bien indépendamment de toute procédure d'autorisation et/ou de recours. En particulier en effet, le titulaire d'un droit de préemption légal qui entend l'exercer doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, à savoir même après la délivrance de l'autorisation, au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (art. 216e CO et 681a al. 2 CC). Dans un tel cas, le titulaire du droit n'a la qualité pour recourir contre l'autorisation d'acquérir accordée à un tiers que s'il établit un besoin de protection dépassant son droit de s'approprier un immeuble ou une entreprise agricole. Une telle exception est notamment réalisée lorsqu'il renonce à exercer son droit en estimant que le prix est surfait. Il en va de même lorsqu'il ne peut exercer son droit dans le cadre de l'aliénation en cause, par exemple lorsque le privilège voulu pourrait être exercé sur l'ensemble de l'entreprise agricole (art. 11 al. 1, 36 al. 1, 42 al. 1, 47 al. 1 LDFR) mais que, dans le cas concret, seul un immeuble agricole et non l'entreprise agricole est aliéné en exécution d'un partage matériel (Herrenschwand/Stalder, Commentaire LDFR, art. 83 n. 15 auquel il est renvoyé pour plus de précisions; voir aussi arrêt TF 5A.21/2006 du 9 novembre 2006 consid. 5.1); que toutefois, cette considération ne s'applique pas au fermier qui, sauf changement de circonstances qui rendrait inactuel l'intérêt du recourant, a qualité pour recourir dès lors que l'objet du litige est celui qu'il prend à ferme (ATF 140 II 473); qu'en effet, en cas de vente de l'immeuble, le fermier est directement atteint dans son intérêt digne de protection même lorsqu'il ne veut pas exercer son droit de préemption (Herrenschwand/Stalder, Commentaire LDFR, art.”
“Dans l'arrêt ATA/509/2017 du 9 mai 2017, la chambre administrative a déclaré irrecevable le recours formé par l'une des propriétaires de la parcelle agricole en cause, au bénéfice d'un droit de préemption conventionnel inscrit au registre foncier, contre une décision de la CFA autorisant la division de ladite parcelle et la vente de l'une des sous-parcelles à son exploitant à titre personnel. Cette décision ne constituait qu’une condition préalable à la division et à la vente, ne portant ainsi nullement préjudice au droit de préemption de la recourante. Elle restait en effet libre de l’exercer selon les formes et dans les délais prescrits par l’art. 681a CC et 216e CO. Elle n'avait pas démontré qu’elle avait un besoin de protection dépassant son droit de préemption. Partant, la qualité pour recourir lui a été déniée. c. Selon la doctrine, lorsque le titulaire du droit d’emption, de préemption ou du droit à l’attribution peut (encore) faire valoir son privilège, il peut s’approprier l’entreprise ou l’immeuble agricole directement et indépendamment de toute procédure d’autorisation et/ou de recours en exerçant son droit ; il n’est pas nécessaire de recourir contre une autorisation d’acquérir accordée à un tiers, cela d’autant moins que, conformément à l’art. 216e CO, respectivement 681a CC, les droits de préemption doivent être exercés dans les trois mois dès que le titulaire a eu connaissance du contrat, cela également après l’octroi de l’autorisation et encore deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au RF (art. 681a CC). Partant de là, il faut, pour avoir la qualité pour recourir, que le titulaire du privilège qui peut encore exercer son droit prouve dans le cas d’espèce un besoin de protection dépassant son droit de s’approprier l’immeuble ou l’entreprise en cause (Beat STALDER, in Le droit foncier rural, commentaire de la LDFR, ad. art. 83 al. 3 n. 15) . 7) En l’espèce, la décision attaquée ne constitue qu’une condition préalable à la vente de la parcelle concernée que le recourant exploite personnellement, au bénéfice d'un contrat de bail. Elle ne porte ainsi nullement préjudice à son droit de préemption qu'il reste libre d’exercer selon les formes et dans les délais prescrits par l’art. 681a CC, ce qu’il a d’ailleurs fait par courrier recommandé le 2 décembre 2021 auprès du notaire chargé d'instrumenter la vente.”