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Eine Erstreckung kommt nur in Betracht, wenn sie die konkrete Härte mindert; der Aufschub muss erwarten lassen, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für den Mieter weniger nachteilig sein wird. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Unannehmlichkeiten rechtfertigen eine Erstreckung nicht; deren unangenehme Folgen sind jeder Kündigung inhärent und werden durch eine Erstreckung nicht aufgehoben, sondern nur aufgeschoben.
“Das Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interes- sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräu- me kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Als Härte kommen Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleiben- den Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen von vornherein nur Schwierig- keiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhält- nisses abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung ver- bundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe Urteile 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen). Die regelmässig - 14 - unangenehmen und teilweise als hart empfundenen Folgen sind jeder Kündigung inhärent und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufge- hoben, sondern bloss aufgeschoben. Der Kündigungsaufschub muss somit dazu beitragen, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterschaft we- niger Nachteile bringt und die Härtefolgen mindert. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung der Vertragsauflösung zugleich eine Milderung der Folgen verspricht, also erwartet werden kann, dass der Umzug später für den Mieter weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der Kündi- gungsfrist wäre (BGer 4A_292/2021 vom 31.”
“Das Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interes- sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre er- streckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Als Härte kommen Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleiben- den Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen von vornherein nur Schwierig- keiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhält- nisses abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbun- dene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen). Die regelmässig unangenehmen und teilweise als hart empfundenen Folgen sind jeder Kündigung inhärent und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufge- hoben, sondern bloss aufgeschoben. Der Kündigungsaufschub muss somit dazu beitragen, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterschaft weni- ger Nachteile bringt und die Härtefolgen mindert. Die Erstreckung kann daher erst - 35 - sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung der Vertragsauflösung zugleich eine Milderung der Folgen verspricht, also erwartet werden kann, dass der Umzug spä- ter für den Mieter weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der Kündigungs- frist wäre (BGer 4A_292/2021 vom 31.”
Die Entscheidung nach Art. 272b Abs. 1 OR erfolgt durch eine einzelfallbezogene Interessenabwägung. Dabei sind insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und der Vertragsinhalt, die Dauer des Mietverhältnisses sowie die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten zu berücksichtigen.
“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”
“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”
“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”
“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”
Bei der Prüfung einer Verlängerung hat der Richter frei nach Recht und Billigkeit (vgl. Art. 4 ZGB) zu entscheiden und eine Interessenabwägung vorzunehmen. Er muss dabei insbesondere den Zweck der Verlängerung – dem Mieter Zeit zur Beschaffung von Ersatzräumen zu geben oder wenigstens die für den Mieter und seine Familie peinlichen Folgen der Vertragsbeendigung abzumildern – sowie alle relevanten Umstände des Einzelfalls berücksichtigen, insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses, die persönliche und finanzielle Situation beider Parteien, ihr Verhalten, die Lage auf dem lokalen Mietmarkt, die Zeitspanne zwischen Kündigung und ihrem Wirksamwerden sowie allfällige ernsthafte Bemühungen des Mieters, Ersatzwohnraum zu finden.
“Lorsque A______ a sollicité que le bail soit mis à son nom en octobre 2020, E______ était décédé depuis presque une année et n'occupait de surcroît plus l'appartement litigieux depuis son départ pour Monaco le 15 juillet 2017. Conformément aux principes rappelés supra, la condition du ménage commun du vivant du de cujus est nécessaire à l'application de l'art. 271a al. 1 let. f CO. C'est dès lors à juste titre que le Tribunal a retenu que les appelants ne pouvaient pas se prévaloir de cette disposition in casu. Partant, le jugement sera confirmé sur ce point. 5. Concernant la prolongation du bail, les appelants soutiennent que le fait qu'ils n'ont procédé à aucune recherche de logement ne peut leur être reproché, dans la mesure où la procédure a été introduite en vue de faire annuler le congé. 5.1 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitation peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO ; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités ; 135 III 121 consid. 2 ; 125 III 226 consid.”
“Au vu de ce qui prcde, le cong n'est pas contraire la bonne foi, de sorte que le grief de l'appelant sera rejet. De mme, le fait que l'intime a rsili le contrat de bail pour le 31 aot 2018, avant que l'appelant exerce son droit d'option improprement dit visant prolonger le contrat pour une dure supplmentaire de cinq ans, soit jusqu'au 31 aot 2023, exclut l'obligation pour l'intime de rengocier les termes du contrat. Il n'est ainsi pas contraire la bonne foi que l'intime ne soit pas entre en ngociation avec l'appelant pour une prolongation de contrat. 6. A titre subsidiaire, l'appelant sollicite l'octroi d'une premire prolongation de quatre ans compter de la fin de bail, soit jusqu'au 31 aot 2022. 6.1 Le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des consquences pnibles sans que les intrts du bailleur le justifient. La prolongation est de six ans au maximum s'agissant d'un bail commercial (art. 272 al. 1 et art. 272b al. 1 CO). Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprcie librement, selon les rgles du droit et de l'quit, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dure. Il doit procder la pese des intrts en prsence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considration tous les lments du cas particulier, tels que la dure du bail, la situation personnelle et financire de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'tat du march locatif local (art. 272 al. 2 CO, ATF 136 III 190 consid. 6, ATF 135 III 121 consid. 2, ATF 125 III 226 consid. 4b, les principes prvalant pour les baux d'habitations pouvant tre appliqus aux baux commerciaux, par analogie). La prolongation du contrat n'a de sens que si le report du cong permet d'esprer une attnuation des consquences pnibles qu'entrainerait ce cong et laisse prvoir qu'un dmnagement ultrieur prsenterait moins d'inconvnients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les consquences ncessairement lies la rsiliation du bail en tant que telle (ATF 116 II 446 consid.”
“Les premiers juges ont également retenu à juste titre qu'il relevait de la liberté contractuelle de l'intimée de modifier une situation existant depuis plusieurs années qui ne lui convenait plus en notifiant les congés pour leur plus proche échéance contractuelle. 3. L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir retenu que les baux résiliés étaient soumis aux dispositions régissant les baux d'habitation et non à celles relatives aux baux commerciaux, et d'avoir écarté leurs conclusions visant à obtenir une pleine prolongation de bail de six ans. 3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de quatre ans pour les baux d'habitation et de six ans pour les baux commerciaux; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur l'octroi d'une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 125 III 226 consid. 4b; 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
Zweck der Erstreckung ist in erster Linie, dem Mieter mehr Zeit zu verschaffen, als ihm die ordentliche Kündigungsfrist lässt, damit er geeigneten Ersatzraum/-lokal finden oder die durch die Vertragsbeendigung drohende Härte zumindest abmildern kann. Sie dient nicht dazu, dem Mieter dauerhaft einen Vorteil aus günstigen Mietkonditionen zu verschaffen.
“Ein Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; je mit Hinweisen).”
“Il ne saurait donc être retenu que l'appelant bénéficiait d'un accord des intimés pour mettre à sa guise l'appartement à disposition de ses proches et employés, et ce contrairement aux dispositions prévues par le bail, que ce soit depuis sa conclusion ou depuis 2017. Au vu de ce qui précède, le congé de l'appartement n'a pas été donné de manière contraire à la bonne foi. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point. 3. 3.1 L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 272 et 272b al. 1 CO, en refusant de lui accorder une prolongation. 3.2 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de six lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux et de quatre ans lorsqu'il s'agit de bail d'habitations. Dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1; 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 4.2). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation du bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
“e LGL prévoit qu'il y a sous-occupation lorsque le nombre de pièces du logement dépasse de plus de deux unités le nombre de personnes occupant le logement. La sous-occupation constitue un motif de congé prévu par le droit public cantonal. Les congés donnés pour un tel motif, sur la base d'une décision entrée en force de l'Office du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO (ACJC/269/2016 du 29 février 2016 et ses références). 4.1.2 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de six lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux et de quatre ans lorsqu'il s'agit de bail d'habitations. Dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1; 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 4.2). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation du bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
Bei Geschäftsräumen steht den Gerichten innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum bei Art. 272b Abs. 1 OR zu. Das Bundesgericht überprüft derartige Ermessensentscheide zurückhaltend und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid keine Rolle hätten spielen dürfen, umgekehrt wesentliche Umstände ausser Acht gelassen wurden, oder sich der Entscheid als offensichtlich unbillig bzw. in stossender Weise ungerecht erweist.
“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden; im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 142 III 336 E. 5.3.2; 135 III 121 E. 2; je mit Hinweisen).”
Bei älteren Mietern können Alter, eine prekäre finanzielle Lage und die Schwierigkeit, sich neu zu orientieren, Gründe sein, die bei der Ermessensabwägung für die Gewährung einer Erstreckung sprechen. Der Richter hat die Interessen abzuwägen und dabei insbesondere den Zweck der Erstreckung (Zeit zur Wohnungssuche bzw. Milderung der Härten), die persönliche und finanzielle Situation der Parteien, deren Verhalten sowie die Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt zu berücksichtigen.
“Les appelants ne contestent plus la validité du congé. Ils sollicitent en revanche l'octroi d'une prolongation de leurs baux d'une durée de trois ans et cinq mois, soit jusqu'au 31 décembre 2021. A ce titre, ils font valoir n'avoir pas trouvé un logement à ce jour. En raison de leur âge (71 et 72 ans), de leur situation financière précaire et de la difficulté qu'ils allaient avoir à se reloger, il se justifierait de leur accorder la prolongation demandée. 2.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de bail d'habitations, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur l'octroi d'une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 125 III 226 consid. 4b; 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
Der Richter entscheidet über die Gewährung und die Dauer der Erstreckung frei nach Recht und Billigkeit. Er hat die beteiligten Interessen abzuwägen und kann diese Frage gegebenenfalls von Amtes wegen prüfen. Bei der Interessenabwägung ist insbesondere das Ziel der Erstreckung zu berücksichtigen, dem Mieter Zeit zur Suche von Ersatzräumen zu verschaffen; dabei sind alle für den Einzelfall relevanten Umstände zu berücksichtigen (Dauer des Mietverhältnisses, persönliche und finanzielle Verhältnisse, Marktverhältnisse etc.).
“1 Lorsque le tribunal supérieur annule le congé et admet la validité de la résiliation - comme en l'espèce -, il lui incombe d'examiner d'office si le bail peut être prolongé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.1 et 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 4). Il s'agit d'une exception du droit civil au principe de disposition qui prévaut normalement en matière de bail (art. 58 al. 1 CPC ; HURNI, in Berner Kommentar ZPO, no 82 ad art. 58); le juge d'appel n'est donc pas lié par les conclusions des parties sur ce point. 5.2 En l'occurrence, les intimés ont pris des conclusions subsidiaires en prolongation de bail et ont conclu à l'octroi d'une durée de prolongation de quatre ans. Au regard de la jurisprudence précitée, la Cour examine d'office cette question (ACJC/745/2015 du 22 juin 2015 consid. 3.3.1). 5.3 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). 5.4 En l'espèce, la durée du bail, dont la conclusion remonte à près de 27 ans, doit être qualifiée de longue. B______ l'occupait depuis plus de 10 ans; cette durée d'occupation peut donc être qualifiée de moyenne.”
“Ils considèrent que c’est à tort qu’il a été retenu que l’intimée leur a proposé un appartement de trois pièces à titre de solution de relogement. A______ était absent de Suisse lorsque cette proposition lui avait été faite et le délai dans lequel l’appartement était proposé ne permettait pas à ses sous-locataires de se reloger. 3.2. Dans son appel joint, l’intimée fait aussi grief aux premiers juges d’avoir violé l’art. 272 CO, outre l’art. 272a al. 2 CO. Le Tribunal aurait omis de tenir compte de l’absence de recherches raisonnables des appelants, avant l’échéance du bail, puis limitées à une postulation dans une coopérative et une recherche sur la plateforme générale de P______. 3.3. Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l’art. 272a CO, en règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitations ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). 3.4. En l’espèce, l’appelant A______ occupe le logement depuis plus de dix ans. Ses revenus sont certes modestes, rendant la recherche d'un nouveau logement compliquée.”
Vor einem ersten Begehren um Erstreckung hat der Mieter das ihm vernünftigerweise Zumutbare zu unternehmen, um die Folgen der Kündigung abzuwenden. Das Gericht wendet bereits beim ersten Begehren diese Pflicht an, zeigt sich dabei aber weniger streng als bei einem zweiten Erstreckungsbegehren; das Unterlassen ernsthafter Ersatzsuche kann bei der Interessenabwägung negativ berücksichtigt werden.
“Art und Dauer der Erstreckung Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen ge- währt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Gemäss einer gefestigten Praxis kann die mietende Partei erst dann eine Erstreckung begehren, wenn sie das ihr vernünf- tigerweise Zumutbare unternommen hat, um die mit der Kündigung verbundenen Folgen abzuwenden; dies gilt auch schon beim ersten Begehren um Mieterstre- ckung, obwohl sich das Gericht in diesem Stadium weniger streng zeigt als beim zweiten Erstreckungsbegehren (vgl. BGE 116 II 446 ff., E. 3a m.w.H. = Pra 80 [1991] Nr. 70). Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessens- - 30 - spielraum zu (vgl. BGE 135 III 121 ff., E. 2 = Pra 98 [2009] Nr. 88; 125 III 226 ff., E. 4b).”
“Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités; 125 III 226 consid. 4b). Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Le besoin urgent du bailleur n'est qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. En particulier, l'urgence de ce besoin doit être prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la prolongation. 4.2 En l'espèce, lors de la résiliation du 26 avril 2018, le locataire occupait seul le logement litigieux depuis un an et quatre mois. Le contrat de bail mentionne que celui-ci est de durée indéterminée, puisqu'il pouvait se renouveler après la première échéance, dont les parties ont toutes deux admis qu'elle était d'une durée d'un an minimum. Le sous-bailleur a par ailleurs déclaré en audience qu'il avait consenti la sous-location pour un an, un an et demi. Le sous-locataire est célibataire, rentier AI à 100% et réalise un revenu d'un peu plus de 3'800 fr.”
Zweite Erstreckung: Zwei aufeinanderfolgende Erstreckungen sind nach der Rechtsprechung nur gerechtfertigt, wenn anlässlich des Ablaufs der ersten Erstreckungsperiode eine ausgeprägte Unsicherheit darüber besteht, ob der Mieter bis dahin geeignete Ersatzräume finden wird. Eine erste Erstreckung wird hingegen typischerweise dann gewährt, wenn zum Entscheidszeitpunkt keine verlässliche Prognose über das Auffinden von Ersatzräumen möglich ist und spätere Markt- bzw. Verhaltensentwicklungen (z. B. die Bemühungen des Mieters) zusätzliche Anhaltspunkte liefern können.
“En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge de fait le bail, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013 du 2 avril 2013 consid. 3.1 ; TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1, publié in SJ 2017 I 165). Le juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses activités et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; TF 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473). L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum pour des baux d'habitation, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op. cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p. 83). L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé.”
“En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait le bail, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013 du 2 avril 2013 consid. 3.1 ; TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1, SJ 2017 I 165). Le juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses activités et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_104/2013 du 7 août 2013 consid. 2.3 ; TF 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, SJ 2012 I 473). L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum pour des baux d'habitation, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op. cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, in Cahiers du bail 2010, p. 83). L’octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé.”
“] serait essentiel, une grande partie de sa clientèle se trouvant dans un rayon de moins d'un kilomètre ou à proximité des locaux litigieux. Au vu de sa situation financière, l'appelante, ne pourrait pas retrouver sur le marché existant un local identique, dans le même secteur et dans la même catégorie de prix. Quant au reproche des premiers juges sur l'absence de recherche de nouveaux locaux, celle-ci ne serait pas exigée pour une première prolongation. 5.2 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid. 3b ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 4.2). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation du bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
Eine unbefristete Erstreckung ist nicht vorgesehen. Es ist unzulässig, die Erstreckung von einem ungewissen Ereignis (z. B. dem Finden einer neuen Wohnung) abhängig zu machen.
“Nach Treu und Glauben konnte die Erklärung damit nur als ordentliche Kündigung verstanden werden, so dass die Aufhebung einer rechtzeitigen Anfechtung innert der materiellen Verwir- kungsfrist gemäss Art. 273 Abs. 1 OR bedurfte. 1.3. Auch eine Klage als solche ist aber nach Treu und Glauben auszulegen. In- nert Frist reichte die Klägerin am 19. Juli 2021 das als «Kündigungsschutzbegeh- ren» betitelte Formular bei der Schlichtungsbehörde Zürich ein. Sie kreuzte dabei zwar lediglich das für den Antrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses vorgese- hene Feld an und unterliess es, auch jenes für den Antrag auf Ungültigerklärung der Kündigung anzukreuzen. Die Angaben zum Mietverhältnis ergänzte sie aller- dings mit dem Hinweis, dass sie die Kündigung nicht akzeptiere und mit der Be- gründung der Kündigung nicht einverstanden sei. Sie vermerkte ausserdem, dass das Mietverhältnis erstreckt werden soll, bis sie eine neue Wohnung habe. Eine unbefristete Erstreckung sieht das Gesetz nicht vor (Art. 272b OR). Entspre- chend ist es auch unzulässig, die Erstreckung von einem ungewissen Ereignis abhängig zu machen, wie dies die Klägerin tut, indem sie eine Erstreckung bis zum Zeitpunkt verlangt, in welchem sie eine andere Wohnung gefunden hat (vgl. BGE 135 III 121 E. 4 = Pra 2009 Nr. 88). Hat die Klägerin dennoch ein solches Begehren gestellt, ist deshalb davon auszugehen, dass die Klägerin als Laie das Kündigungsschutzformular verwendete, damit ihr grösstmöglicher Kündigungs- schutz gewährt und auch die Kündigung auf ihre Gültigkeit überprüft wird. In der Klagebewilligung vom 7. September 2021 wurde der Streitgegenstand daher zu unrecht auf die Erstreckung des Mietverhältnisses beschränkt. Dies rechtfertigt jedoch keine Rückweisung an die Schlichtungsbehörde, die einen Einigungsver- such unternommen und der Klägerin eine Klagebewilligung ausgestellt hat, nach- dem der Urteilsvorschlag vom 17. August 2021 fristgerecht abgelehnt worden war. Dass das Rechtsbegehren einschränkend interpretiert und damit unvollstän- dig wiedergegeben wurde, ändert an der Gültigkeit der Klagebewilligung nichts.”
Bei der Abwägung nach Art. 272b Abs. 1 OR können eine langjährige Mietdauer sowie persönliche Verhältnisse des Mieters (z. B. Alter, Ortsbindung, bescheidene Einkünfte) die Interessenabwägung zugunsten einer längeren Erstreckung beeinflussen. Der Richter hat die Dauer des Mietverhältnisses, die persönliche und finanzielle Lage der Parteien sowie die lokale Marktsituation zu berücksichtigen. Er kann zudem berücksichtigen, welcher Zeitraum zwischen Kündigung und ihrem Wirksamwerden liegt und ob der Mieter ernsthafte Bemühungen unternommen hat, eine Ersatzwohnung zu finden; das Unterlassen entsprechender Bemühungen kann die Beurteilung zuungunsten des Mieters beeinflussen.
“Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités; 125 III 226 consid. 4b). Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Le besoin urgent du bailleur n'est qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. En particulier, l'urgence de ce besoin doit être prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la prolongation (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1). 6.2 En l'espèce, lors de la résiliation du 21 juin 2017, les appelants occupaient le logement litigieux depuis 27 ans. Il s'agit donc d'un bail de longue durée. L'appelant est actuellement âgé de 73 ans et travaille encore, à proximité de son logement. On ne connaît pas la situation socio-économique des appelants, faute de précisions dans leurs allégués et de pièces produites. Ces derniers ont par ailleurs expliqué l'absence de recherches de solution de relogement par l'incertitude de la situation, liée aux aléas de la procédure.”
“Ils considèrent que c’est à tort qu’il a été retenu que l’intimée leur a proposé un appartement de trois pièces à titre de solution de relogement. A______ était absent de Suisse lorsque cette proposition lui avait été faite et le délai dans lequel l’appartement était proposé ne permettait pas à ses sous-locataires de se reloger. 3.2. Dans son appel joint, l’intimée fait aussi grief aux premiers juges d’avoir violé l’art. 272 CO, outre l’art. 272a al. 2 CO. Le Tribunal aurait omis de tenir compte de l’absence de recherches raisonnables des appelants, avant l’échéance du bail, puis limitées à une postulation dans une coopérative et une recherche sur la plateforme générale de P______. 3.3. Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l’art. 272a CO, en règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitations ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). 3.4. En l’espèce, l’appelant A______ occupe le logement depuis plus de dix ans. Ses revenus sont certes modestes, rendant la recherche d'un nouveau logement compliquée.”
Bei Geschäftsräumen verfolgt die Erstreckung den Zweck, dem Mieter Zeit zur Suche von Ersatzlokalen zu geben oder zumindest die für ihn schmerzlichen Folgen der Vertragsbeendigung abzumildern. Der Richter entscheidet nach den Regeln von Recht und Billigkeit und hat die Interessen abzuwägen; eine Erstreckung ist nur gerechtfertigt, wenn sie realistischerweise zu einer Abschwächung der Nachteile führt. Blosse Nachteile, die mit einem Ortswechsel generell verbunden sind, genügen allein nicht. Bei der Interessenabwägung sind u.a. die Vertragsdauer, die persönliche und finanzielle Lage der Parteien, ihr Verhalten sowie die Lage auf dem lokalen Mietmarkt zu berücksichtigen.
“Le sérieux de son implication résultait des six opportunités trouvées par l'un de ses quatre courtiers. Les appelants font valoir que l'intimée ne justifierait d'aucun intérêt concret à l'exécution des travaux en cause et qu'elle n'a ni mandaté son architecte à cet effet, ni déposé de demande d'autorisation de construire. Ils soutiennent que le but de l'ASSOCIATION serait mis en péril si elle ne trouve pas de locaux adéquats et souligne les dépenses consécutives à la résiliation (coûts des travaux réalisés avant d'emménager dans les locaux en cause et ceux à exposer pour les locaux de remplacement, des déménagements successifs et rapprochés, coûts de l'engagement de courtiers, frais de défense pour la présente procédure, depuis 2019). 6.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l'art. 272b al. 1 CO, le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans. Dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordée. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation ne se justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer une atténuation de ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement plus lointain sera moins préjudiciable au locataire (ATF 116 II 446 consid.”
“Au vu de ce qui précède, le jugement attaqué ne viole pas le droit en tant qu'il a déclaré valable le congé du 15 janvier 2019 notifié à l'appelante par l'intimée pour le 31 décembre 2021. 3. L'intimée conteste l'octroi d'une prolongation de bail à l'appelante. Elle invoque à cet égard la courte durée du bail, la situation financière délicate de l'appelante, l'absence de recherche de locaux de remplacement par celle-ci et l'absence de pénurie de locaux destinés à l'exploitation d'un bar-restaurant à Genève. 3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1; 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 4.2). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation du bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
“Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 p. 344; 116 II 446 consid. 3b p. 448). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
Eine Erstreckungsvereinbarung kann als gültiger Ausweisungstitel dienen, sofern die Mieterin nicht geltend macht, die Vereinbarung sei nie zustande gekommen, sei ungültig oder sei durch eine spätere Übereinkunft aufgehoben oder aus sonstigen Gründen nicht beachtlich.
“respektive 11. September 2020 sei als Erstreckungsvereinbarung i.S.v. Art. 272b Abs. 2 OR zu qualifizieren, mit der die Parteien das Mietverhältnis letztmals bis zum 31. Januar 2021 er- streckt hätten. Nach Ablauf dieses Datums sei die Mieterin gehalten gewesen, das Mietobjekt zu verlassen. Bei der Erstreckungsvereinbarung handle es sich um einen gültigen Ausweisungstitel. Die Mieterin habe nicht geltend gemacht, die Er- str eckungsvereinbarung sei gar nie zustande gekommen, ungültig, durch spätere Übereinkunft wieder aufgehoben oder aus sonstigen Gründen nicht beachtlich. Was den geplanten Auszug per 18. Februar 2021 betreffe, streite die Mieterin nicht ab, dass dieser nicht stattgefunden habe. Die Anspruchsvoraussetzungen von Art. 257 ZPO seien von der Vermieterin somit hinreichend dargetan und be- wiesen bzw. seien in tatsächlicher Hinsicht von der Mieterin nicht bestritten (vgl. act. 24 E. III.4., III.6. und III.7.).”
Bei Geschäftsräumen entscheidet der Richter nach Abwägung der Interessen (unter Berücksichtigung namentlich der in Abs. 2 genannten Kriterien) frei nach Recht und Billigkeit, ob er innerhalb der sechsjährigen Grenze eine oder zwei Erstreckungen gewährt. Dabei ist insbesondere der Zweck der Erstreckung — Zeit zur Suche von Ersatzräumen beziehungsweise zur Milderung der durch die Beendigung des Vertrags entstehenden Folgen — zu beachten.
“Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 p. 344; 116 II 446 consid. 3b p. 448). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
Eine erste Erstreckung ist angezeigt, wenn der Richter zum Zeitpunkt des Entscheids keine verlässliche Prognose darüber abgeben kann, ob der Mieter innerhalb der verlängerten Frist geeigneten Ersatzraum finden wird. Bei der Abwägung sind die Bemühungen des Mieters sowie das Interesse des Vermieters an der Rückgabe der Räume zu berücksichtigen. Die Rechtsprechung nennt zudem weitere Konstellationen, in denen eine einmalige Erstreckung in Betracht kommt (z. B. wenn der Mieter bei Einsatz der erforderlichen Bemühungen eine Lösung finden könnte oder wenn bis zur Erstreckung noch keine intensiven Suchbemühungen erfolgt sind).
“Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO). 6.2 6.2.1 En appel, l'appelant conclut à ce que la résiliation de bail soit admise et que le dossier soit renvoyé en première instance pour qu'il soit statué sur une éventuelle prolongation de bail. Les intimés ont conclu uniquement au rejet de l'appel et n'ont pas pris de conclusions subsidiaires en allocation d'une prolongation. Devant le tribunal, les intimés avaient conclu, à titre subsidiaire, à une prolongation du bail pour une durée de quatre ans. Les conséquences pénibles de la résiliation, au sens de l’art. 272 al. 1 CO, peuvent être déduites de leurs allégués 31 à 50 et des moyens de preuve offerts à leur appui. Pour sa part, l’appelant s’en était remis à justice sur ce point, tout en relevant qu’il devait être pris en compte l’impératif pour sa fille de devoir augmenter son taux d’activité et de pouvoir quitter rapidement le domicile de sa mère. Sur la base de ces éléments, il convient d’admettre que la Cour d’appel peut statuer sur la question de la prolongation du bail.”
“L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO). 6.2 6.2.1 En appel, l'appelant conclut à ce que la résiliation de bail soit admise et que le dossier soit renvoyé en première instance pour qu'il soit statué sur une éventuelle prolongation de bail. Les intimés ont conclu uniquement au rejet de l'appel et n'ont pas pris de conclusions subsidiaires en allocation d'une prolongation. Devant le tribunal, les intimés avaient conclu, à titre subsidiaire, à une prolongation du bail pour une durée de quatre ans. Les conséquences pénibles de la résiliation, au sens de l’art. 272 al. 1 CO, peuvent être déduites de leurs allégués 31 à 50 et des moyens de preuve offerts à leur appui. Pour sa part, l’appelant s’en était remis à justice sur ce point, tout en relevant qu’il devait être pris en compte l’impératif pour sa fille de devoir augmenter son taux d’activité et de pouvoir quitter rapidement le domicile de sa mère.”
“Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO). 6.2 Aucun intérêt prépondérant de la bailleresse n’impose une fin rapide au contrat, la situation perdurant depuis un certain temps. En effet, si les autres locataires se sont plaints à de multiples reprises de l’attitude des intimés, ils ne menacent à ce jour plus de partir ou de requérir une baisse de loyer. Il y a toutefois lieu de tenir compte du fait que la cohabitation dans ce petit immeuble aux nombreuses parties communes partagées peut être particulièrement pénible en cas de conflit. Les intimés ont démontré qu’ils faisaient peu de cas des doléances de leurs voisins ou de leur bailleresse et persistaient à adopter les comportements qui leur étaient reprochés. D’ailleurs, malgré la résiliation de leur bail pour ce motif notamment, ils continuent à entreposer des objets dans le hall d’entrée de l’immeuble et ne semblent pas disposés à remettre en question leur appréciation de la situation. De plus, les intimés évoquent leur situation familiale et l’organisation mise en place à [.”
Eine einmalige Erstreckung kann angeordnet werden, wenn zum Zeitpunkt der Entscheidung ein verlässlicher Prognose über die Schwierigkeit des Mieters, ein Ersatzlokal zu finden, gestellt werden kann, oder wenn der Mieter durch zumutbare Anstrengungen voraussichtlich selbst eine Ersatzlösung erreichen kann. (vgl. rt. Praxis und Lehre zu Art. 272b OR)
“L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO). 6.2 6.2.1 En appel, l'appelant conclut à ce que la résiliation de bail soit admise et que le dossier soit renvoyé en première instance pour qu'il soit statué sur une éventuelle prolongation de bail. Les intimés ont conclu uniquement au rejet de l'appel et n'ont pas pris de conclusions subsidiaires en allocation d'une prolongation. Devant le tribunal, les intimés avaient conclu, à titre subsidiaire, à une prolongation du bail pour une durée de quatre ans. Les conséquences pénibles de la résiliation, au sens de l’art. 272 al. 1 CO, peuvent être déduites de leurs allégués 31 à 50 et des moyens de preuve offerts à leur appui. Pour sa part, l’appelant s’en était remis à justice sur ce point, tout en relevant qu’il devait être pris en compte l’impératif pour sa fille de devoir augmenter son taux d’activité et de pouvoir quitter rapidement le domicile de sa mère.”
“L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO). 6.2 Aucun intérêt prépondérant de la bailleresse n’impose une fin rapide au contrat, la situation perdurant depuis un certain temps. En effet, si les autres locataires se sont plaints à de multiples reprises de l’attitude des intimés, ils ne menacent à ce jour plus de partir ou de requérir une baisse de loyer. Il y a toutefois lieu de tenir compte du fait que la cohabitation dans ce petit immeuble aux nombreuses parties communes partagées peut être particulièrement pénible en cas de conflit. Les intimés ont démontré qu’ils faisaient peu de cas des doléances de leurs voisins ou de leur bailleresse et persistaient à adopter les comportements qui leur étaient reprochés. D’ailleurs, malgré la résiliation de leur bail pour ce motif notamment, ils continuent à entreposer des objets dans le hall d’entrée de l’immeuble et ne semblent pas disposés à remettre en question leur appréciation de la situation.”
Bei der Prüfung eines Erstreckungsbegehrens nach Art. 272b Abs. 1 OR entscheidet das Gericht aufgrund einer Interessenabwägung. Dabei sind insbesondere der Vertragsabschluss und -inhalt, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien sowie deren Verhalten und die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu berücksichtigen. Innerhalb der gesetzlich festgelegten Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren; über Dauer und Art der Erstreckung entscheidet es fallabhängig.
“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”
“) ein Mithaftender verloren gehen, denn dies würde einer unzulässigen Vertragsspal- tung gleichkommen. Selbst die Beteiligung des Mitmieters am Verfahren auf Be- klagtenseite dient einem legitimen Zweck: Nach Auflösung einer Wohngemein- schaft kann die rasche Beendigung des vom Vermieter gekündigten Vertrages im Interesse des Mitmieters liegen. Dieses Interesse ist dann bei einer Erstreckung wie ein (zusätzliches) Vermieterinteresse zu würdigen. Möchte der Mitmieter um- gekehrt seine Partnerin bei einer Kündigungsschutzklage unterstützen, ist das ebenfalls sein gutes Recht. Selbst wenn es nur um die Erstreckung des Mietver- hältnisses geht, genügt für eine solche, dass die Kündigung eine Härte nur einer Mitmieterin bewirkt. Hinzu kommt, dass ein Urteil, wie immer es lautet, nur den am Prozess Beteiligten entgegengehalten werden kann. Auch daran haben alle Betei- ligten ein Interesse. Auch am Rechtsschutzinteresse des Klägers 2 ist daher nicht zu rütteln. - 11 - V. Erstreckung des Mietverhältnisses 1. Voraussetzungen Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Als Härte fal- len bei der Miete von Wohnräumen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Im Rahmen der Höchstdauer kann das Ge- richt eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist, gegebenenfalls für wie lange bzw. ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Dabei besteht kein Vorrang der erstmaligen gegenüber der definitiven Erstreckung (BGer 4A_368/2017 vom 19. Februar 2018 E. 7.1; 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 3.2; 4A_62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.3; 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2). Das Gericht entscheidet über das Erstreckungsbegehren unter Be- rücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhaltes und der Um- stände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten so- wie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume (Art.”
Als Härte kommen auch objektive Umstände in Betracht, namentlich ein ungünstiger Kündigungszeitpunkt (z. B. drohender Klassen- oder Schulwechsel) sowie persönliche Verhältnisse wie Alter, Gesundheit und Arbeitsort der Mietpartei.
“Theorie Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Be- endigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Voraussetzung eines Erstreckungsanspruches ist, dass eine Härte auf Mieterseite vorliegt, kein Er- streckungsausschlussgrund i.S.v. Art. 272a OR vorliegt sowie dass eine Interes- sensabwägung zugunsten des Mieters ausfällt (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 74 f.). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Fa- milie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Er- satzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch die berufliche Situation kann eine Rolle spielen, ebenso eine vorübergehende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündigungstermin, der beispielsweise zu einem Klassen- oder Schulwechsel der Kinder mitten im Schul- jahr führen soll (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art.”
“Bei den persönlichen Verhältnissen der Parteien ist vor allem das Alter, die Gesundheit und der Arbeitsort der Mietpartei von Bedeutung sowie ihre wirtschaftlichen Verhältnisse, d.h. ihr Einkommen und ihr Vermögen, denn beides beeinflusst die Chancen auf dem Wohnungsmarkt. Bei der Interessenabwägung ist sodann namentlich das Verhalten der Mietpartei zu berücksichtigen, sofern es zu Klagen Anlass gegeben hat. Sie hat zudem aufgrund ihrer Schadenminderungspflicht alles zu unternehmen, um die Härte der Vertragsauflösung selbst abzuwenden. Die Praxis verlangt daher, dass sich die Mietpartei nach Erhalt der Kündigung bereits im Rahmen des ersten Erstreckungsverfahrens ernsthaft um ein Ersatzobjekt bemüht. Massgebend sind dabei die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids. Es sind daher auch Tatsachen zu berücksichtigen, die zwischen der Kündigung und dem Erstreckungsentscheid eingetreten sind. Die Beweislast für die geltend gemachte Härte obliegt der Mietpartei (vgl. Roger Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 272 N 3 ff., insb. N 13). Die Dauer der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Wohnräume höchstens vier Jahre. Im Rahmen dieser Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Das Gericht erhält damit die Möglichkeit, eine den besonderen Umständen des Einzelfalles entsprechende Lösung zu finden. Dabei steht ihm ein weiter Ermessensspielraum zu. Dieser wird dann verletzt, wenn die entscheidende Instanz die Grenzen des Gesetzes verlässt, sich auf Kriterien stützt, die für die Entscheidung keine Rolle spielen dürfen, massgebliche Faktoren ausser Acht lässt oder wenn die daraus gezogenen Folgerungen in einer Weise unvertretbar sind, dass von einem Ermessensmissbrauch gesprochen werden muss. Die konkrete Dauer der Erstreckung ist nach den in Art. 272 Abs. 2 OR angeführten Kriterien unter Würdigung aller Umstände zu bestimmen (vgl. Roger Weber, a.a.O., Art. 272b N 1). Berechnet wird die Erstreckung ab Kündigungstermin, d.h. ab dem mit der Kündigung angezeigten Auflösungsdatum (vgl. Irène Spirig, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Kap. 30.8.2).”
Bei der Entscheidung über eine Erstreckung übt der Richter freie Würdigung nach Recht und Billigkeit aus und muss eine Interessenabwägung vornehmen. Er hat dabei insbesondere den Zweck der Erstreckung (Zeit zur Suche von Ersatzräumen bzw. Abschwächung der durch Vertragsende entstehenden Härten) sowie fallbezogene Umstände zu berücksichtigen, namentlich die Dauer des Mietverhältnisses, die persönliche und finanzielle Lage und das Verhalten der Parteien, die Lage auf dem lokalen Mietmarkt, den verstrichenen Zeitraum bis zum Wirksamwerden der Kündigung und ein allfälliges Unterlassen ernsthafter Bemühungen des Mieters um Ersatz.
“Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans ; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 p. 344; 116 II 446 consid. 3b p. 448). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
“5 Les griefs invoqués par l'appelant à l'encontre de la validation du congé tombent à faux. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 5. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir prolongé le bail pour une durée de deux ans seulement. Il fait valoir une violation de l'art. 272 CO ainsi qu'une violation de son droit d'être entendu, arguant que l’instance précédente n’aurait pas dû d’emblée exclure une seconde prolongation de bail. 5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d’un bail d’habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 p. 344; 116 II 446 consid. 3b p. 448). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
“Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 p. 344; 116 II 446 consid. 3b p. 448). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
Die Pflicht, das ihr zumutbarerweise Mögliche zur Suche eines Ersatzraums zu unternehmen, gilt bereits beim ersten Erstreckungsbegehren; das Gericht wendet in diesem Stadium jedoch eine weniger strenge Prüfung an. Dass der Mieter keine ernsthaften Ersatzsuche unternommen hat, kann sich nachteilig auswirken.
“Art und Dauer der Erstreckung Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen ge- währt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Gemäss einer gefestigten Praxis kann die mietende Partei erst dann eine Erstreckung begehren, wenn sie das ihr vernünf- tigerweise Zumutbare unternommen hat, um die mit der Kündigung verbundenen Folgen abzuwenden; dies gilt auch schon beim ersten Begehren um Mieterstre- ckung, obwohl sich das Gericht in diesem Stadium weniger streng zeigt als beim zweiten Erstreckungsbegehren (vgl. BGE 116 II 446 ff., E. 3a m.w.H. = Pra 80 [1991] Nr. 70). Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessens- - 30 - spielraum zu (vgl. BGE 135 III 121 ff., E. 2 = Pra 98 [2009] Nr. 88; 125 III 226 ff., E. 4b).”
“Les premiers juges ont également retenu à juste titre qu'il relevait de la liberté contractuelle de l'intimée de modifier une situation existant depuis plusieurs années qui ne lui convenait plus en notifiant les congés pour leur plus proche échéance contractuelle. 3. L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir retenu que les baux résiliés étaient soumis aux dispositions régissant les baux d'habitation et non à celles relatives aux baux commerciaux, et d'avoir écarté leurs conclusions visant à obtenir une pleine prolongation de bail de six ans. 3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de quatre ans pour les baux d'habitation et de six ans pour les baux commerciaux; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur l'octroi d'une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 125 III 226 consid. 4b; 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
Bei der Entscheidung über eine Erstreckung nach Art. 272b Abs. 1 OR hat der Richter eine Interessenabwägung vorzunehmen. Dabei sind namentlich zu berücksichtigen: die Dauer des bisherigen Vertrags, die persönliche und finanzielle Lage der Parteien, ihr Verhalten, die Lage auf dem lokalen Mietmarkt, der zwischen Kündigung und ihrem Wirksamwerden verstrichene Zeitraum sowie die ernsthaften Bemühungen des Mieters, Ersatzräumlichkeiten zu finden. Die Erstreckung dient insbesondere dazu, dem Mieter Zeit zur Suche einer Ersatzwohnung zu geben oder die für ihn härtehaften Folgen des Vertragsendes abzumildern.
“Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans ; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 p. 344; 116 II 446 consid. 3b p. 448). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
“En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge de fait le bail, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013 du 2 avril 2013 consid. 3.1 ; TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1, publié in SJ 2017 I 165). Le juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses activités et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; TF 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473). L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum pour des baux d'habitation, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op. cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p. 83). L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé.”
Im vorliegenden Entscheid wurde die Kündigung der Geschäftsräume als rechtsmissbräuchlich und damit ungültig festgestellt. Ein subsidiäres Erstreckungsbegehren nach Art. 272b Abs. 1 OR (für 3 Jahre und 7 Monate) wurde gestellt, jedoch vom Gericht nicht angeordnet.
“2 und act. 11): "1.Es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom 8. April 2022 erklärte Kündigung auf den 30. November 2022 gültig und wirksam ist; 2.Es sei ein allenfalls gestelltes Begehren der Beklagten um Erstre- ckung des Mietverhältnisses abzuweisen; 3.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Letztere zuzüglich 7.7% MwSt.), unter solidarischer Haftbarkeit, zu Lasten der Be- klagten." der Beklagten (act. 15): "1.Es sei festzustellen, dass das mit amtlichem Formular der Direk- tion der Justiz und des Inneren des Kantons Zürich, dat. 11.4.2022 [recte: 8.4.2022], durch die [Klägerin] auf den 30.11.2022 gekündete Mietverhältnis über die Geschäftsräumlich- keiten der [Beklagten], 1. Stock, im Halte von 433m2, an der C._____-strasse 1, D._____, rechtsmissbräuchlich und damit un- gültig ist; 2.Eventualiter sei der [Beklagten] das in Rechtsbegehren 1 ge- nannte, mit amtlichem Formular per 30.11.2022 durch die Kläge- rin gekündete Mietverhältnis erstmals im Sinne von Art. 272b Abs. 1 OR um 3 Jahre und 7 Monate auf Ende Juni 2026 zu er- strecken, und es sei die Beklagte als berechtigt zu erklären, das erstreckte Mietverhältnis unter Beachtung einer einmonatigen Kündigungsfrist auf Ende eines beliebigen Monates schriftlich zu kündigen; 3.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. 7.7% MwSt. zulasten der Klägerin." Urteil des Mietgerichtes: (act. 20 = act. 26 [Aktenexemplar] = act. 28) 1.Die Klage wird abgewiesen. Es wird festgestellt, dass die von der Klägerin mit Formular vom 8. April 2022 auf den 30. November 2022 ausgespro- chene Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die von der Beklagten gemieteten Geschäftsräume an der C._____-strasse 1 in D._____ ungültig ist. - 3 - 2.Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 7'700.– festgesetzt, der Klägerin auferlegt und aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss bezogen. 3.Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Prozessentschädigung von Fr. 10'000.– (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. 4.[Mitteilungen.”
“2 und act. 11): "1.Es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom 8. April 2022 erklärte Kündigung auf den 30. November 2022 gültig und wirksam ist; 2.Es sei ein allenfalls gestelltes Begehren der Beklagten um Erstre- ckung des Mietverhältnisses abzuweisen; 3.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Letztere zuzüglich 7.7% MwSt.), unter solidarischer Haftbarkeit, zu Lasten der Be- klagten." der Beklagten (act. 15): "1.Es sei festzustellen, dass das mit amtlichem Formular der Direk- tion der Justiz und des Inneren des Kantons Zürich, dat. 11.4.2022 [recte: 8.4.2022], durch die [Klägerin] auf den 30.11.2022 gekündete Mietverhältnis über die Geschäftsräumlich- keiten der [Beklagten], 1. Stock, im Halte von 433m2, an der C._____-strasse 1, D._____, rechtsmissbräuchlich und damit un- gültig ist; 2.Eventualiter sei der [Beklagten] das in Rechtsbegehren 1 ge- nannte, mit amtlichem Formular per 30.11.2022 durch die Kläge- rin gekündete Mietverhältnis erstmals im Sinne von Art. 272b Abs. 1 OR um 3 Jahre und 7 Monate auf Ende Juni 2026 zu er- strecken, und es sei die Beklagte als berechtigt zu erklären, das erstreckte Mietverhältnis unter Beachtung einer einmonatigen Kündigungsfrist auf Ende eines beliebigen Monates schriftlich zu kündigen; 3.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. 7.7% MwSt. zulasten der Klägerin." Urteil des Mietgerichtes: (act. 20 = act. 26 [Aktenexemplar] = act. 28) 1.Die Klage wird abgewiesen. Es wird festgestellt, dass die von der Klägerin mit Formular vom 8. April 2022 auf den 30. November 2022 ausgespro- chene Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die von der Beklagten gemieteten Geschäftsräume an der C._____-strasse 1 in D._____ ungültig ist. - 3 - 2.Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 7'700.– festgesetzt, der Klägerin auferlegt und aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss bezogen. 3.Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Prozessentschädigung von Fr. 10'000.– (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. 4.[Mitteilungen.”
Praxis: Ist die Lage schwer prognostizierbar, wird in der Regel zunächst eine befristete erste Erstreckung gewährt; zwei aufeinanderfolgende Erstreckungen sind nur angezeigt, wenn eine ausgeprägte Unsicherheit über die Situation am Ende der ersten Verlängerungsperiode besteht.
“Il se prononcera en fonction de l'ensemble des circonstances concrètes du cas particulier (ATF 132 III 109 consid. 2 ; TF 4A_286/2015 du 7 décembre 2015). Ainsi le degré de tolérance qui peut être exigé du bailleur et des autres locataires de l'immeuble est fonction des circonstances objectives et subjectives propres au locataire incriminé, au bailleur et aux autres habitants de l'immeuble. Il dépend aussi de la durée des perturbations reprochées au locataire, de la fréquence de leur répétition, de la destination des locaux loués, de leur localisation et des efforts accomplis ou non par le perturbateur (Lachat, op. cit., pp. 889-890). Il incombe au bailleur de prouver la réalisation d'un des cas d’exclusions de la prolongation (Lachat, op. cit., p. 999). 5.2.2 En vertu de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation de son bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Conformément à l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées. Une première prolongation est indiquée lorsqu'il est difficile de formuler un pronostic tant les intérêts des parties sont incertains. En revanche, le juge accordera de préférence une seule et unique prolongation lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires ou si le bailleur a un intérêt légitime à ce que la fin du bail soit déterminée (Conod, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme : 2e éd., Bâle 2017, n. 8ss ad art. 272b CO). Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire d'un local d'habitation ou commercial contre une résiliation dont les conséquences seraient pour lui trop pénibles. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux.”
“Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait le bail (TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1; 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.1), ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (cf. ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4). Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de retenir la solution la plus adaptée aux circonstances (TF 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1; 4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 et la référence au Message du Conseil fédéral) ; il peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (TF 4A_386/2014 précité consid. 4.3.1; 4A_105/2009 précité consid. 3.2). L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum pour des baux d'habitation, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat et al., Le droit du bail, 2e éd. 2019 p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p. 83). L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé.”
Eigenbedarfsähnliche Nutzung (auch für Geschäftszwecke) kann als gewichtiges persönliches Interesse des Vermieters im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. c OR berücksichtigt werden. Die Dringlichkeit der vorgesehenen Nutzung ist zu prüfen und kann die angemessene Dauer einer Erstreckung innerhalb der nach Art. 272b Abs. 1 OR möglichen Höchstdauer beeinflussen.
“Auf der Seite der Vermieterschaft hat die Vorinstanz zunächst festgestellt, dass die Liegenschaft für die Geschäftstätigkeit der D.____, der Firma der Beklagten, die infolge ihres Wachstums in den letzten Jahren mehr Platz brauche, genutzt werden soll. Es sei im vorliegenden Fall deshalb nicht von Eigenbedarf im engeren Sinne, sondern von einer eigenbedarfsähnlichen Situation auszugehen, die als ein gewichtiges persönliches Interesse des Vermieters im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. c OR zu berücksichtigen sei. Der Bedarf an zusätzlichen, gut erreichbaren Geschäftsräumen sei von den Beklagten glaubhaft dargelegt worden. Die Dringlichkeit der vorgesehenen Nutzung durch die D.____ könne indes nicht vollständig nachvollzogen werden, da sich aus den Unterlagen nicht ergebe, dass ein weiteres Zuwarten für die Firma zeitlich oder sachlich unzumutbar wäre. Die Gesamtwürdigung der Interessen des Mieters und der Vermieter ergebe, dass eine Erstreckung im unteren Bereich der möglichen vier Erstreckungsjahre gemäss Art. 272b Abs. 1 OR angezeigt sei, um dem Kläger die Möglichkeit zu geben, sich an eine veränderte Wohnkonstellation anzupassen. Da die Erstreckung aufgrund der per 31. März 2021 erfolgten Kündigung de facto bereits seit 1. April 2021 laufe, erscheine eine einmalige und definitive Erstreckung bis zum 30. Juni 2022 als angemessen (vgl. erstinstanzliches Urteil S. 9 f.).”
Die Dauer der Erstreckung ist ab dem mit der Kündigung angegebenen Auflösungsdatum zu berechnen. Bei der Interessenabwägung kann berücksichtigt werden, ob sich die Mietpartei nach Erhalt der Kündigung ernsthaft um ein Ersatzobjekt bemüht hat; die Beweislast für die geltend gemachte Härte liegt bei der Mietpartei.
“Bei den persönlichen Verhältnissen der Parteien ist vor allem das Alter, die Gesundheit und der Arbeitsort der Mietpartei von Bedeutung sowie ihre wirtschaftlichen Verhältnisse, d.h. ihr Einkommen und ihr Vermögen, denn beides beeinflusst die Chancen auf dem Wohnungsmarkt. Bei der Interessenabwägung ist sodann namentlich das Verhalten der Mietpartei zu berücksichtigen, sofern es zu Klagen Anlass gegeben hat. Sie hat zudem aufgrund ihrer Schadenminderungspflicht alles zu unternehmen, um die Härte der Vertragsauflösung selbst abzuwenden. Die Praxis verlangt daher, dass sich die Mietpartei nach Erhalt der Kündigung bereits im Rahmen des ersten Erstreckungsverfahrens ernsthaft um ein Ersatzobjekt bemüht. Massgebend sind dabei die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids. Es sind daher auch Tatsachen zu berücksichtigen, die zwischen der Kündigung und dem Erstreckungsentscheid eingetreten sind. Die Beweislast für die geltend gemachte Härte obliegt der Mietpartei (vgl. Roger Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 272 N 3 ff., insb. N 13). Die Dauer der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Wohnräume höchstens vier Jahre. Im Rahmen dieser Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Das Gericht erhält damit die Möglichkeit, eine den besonderen Umständen des Einzelfalles entsprechende Lösung zu finden. Dabei steht ihm ein weiter Ermessensspielraum zu. Dieser wird dann verletzt, wenn die entscheidende Instanz die Grenzen des Gesetzes verlässt, sich auf Kriterien stützt, die für die Entscheidung keine Rolle spielen dürfen, massgebliche Faktoren ausser Acht lässt oder wenn die daraus gezogenen Folgerungen in einer Weise unvertretbar sind, dass von einem Ermessensmissbrauch gesprochen werden muss. Die konkrete Dauer der Erstreckung ist nach den in Art. 272 Abs. 2 OR angeführten Kriterien unter Würdigung aller Umstände zu bestimmen (vgl. Roger Weber, a.a.O., Art. 272b N 1). Berechnet wird die Erstreckung ab Kündigungstermin, d.h. ab dem mit der Kündigung angezeigten Auflösungsdatum (vgl. Irène Spirig, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Kap. 30.8.2).”
“Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités; 125 III 226 consid. 4b). Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Le besoin urgent du bailleur n'est qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. En particulier, l'urgence de ce besoin doit être prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la prolongation. 4.2 En l'espèce, lors de la résiliation du 26 avril 2018, le locataire occupait seul le logement litigieux depuis un an et quatre mois. Le contrat de bail mentionne que celui-ci est de durée indéterminée, puisqu'il pouvait se renouveler après la première échéance, dont les parties ont toutes deux admis qu'elle était d'une durée d'un an minimum. Le sous-bailleur a par ailleurs déclaré en audience qu'il avait consenti la sous-location pour un an, un an et demi. Le sous-locataire est célibataire, rentier AI à 100% et réalise un revenu d'un peu plus de 3'800 fr.”
Eine Erstreckung gemäss Art. 272b Abs. 1 OR rechtfertigt sich nur, wenn der Aufschub der Vertragsbeendigung konkret zu einer Milderung der geltend gemachten Härte führt. Erforderlich ist, dass durch die Verschiebung des Auszugs tatsächliche Nachteile vermieden oder spürbar gemindert werden, namentlich weil ein späterer Umzug voraussichtlich weniger nachteilig sein wird. Gewöhnliche, jeder Kündigung inhärente Unannehmlichkeiten oder blosse Erschwernisse genügen dagegen nicht als Härtegrund.
“Das Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interes- sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräu- me kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Als Härte kommen Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleiben- den Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen von vornherein nur Schwierig- keiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhält- nisses abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung ver- bundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen). Die regelmässig unangenehmen und teilweise als hart empfundenen Folgen sind jeder Kündigung inhärent und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufge- hoben, sondern bloss aufgeschoben. Der Kündigungsaufschub muss somit dazu beitragen, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterschaft we- niger Nachteile bringt und die Härtefolgen mindert. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung der Vertragsauflösung zugleich eine Milderung der Folgen verspricht, also erwartet werden kann, dass der Umzug später für den Mieter weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der Kündi- gungsfrist wäre (BGer 4A_292/2021 vom 31.”
“Ein Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; je mit Hinweisen).”
“Le sérieux de son implication résultait des six opportunités trouvées par l'un de ses quatre courtiers. Les appelants font valoir que l'intimée ne justifierait d'aucun intérêt concret à l'exécution des travaux en cause et qu'elle n'a ni mandaté son architecte à cet effet, ni déposé de demande d'autorisation de construire. Ils soutiennent que le but de l'ASSOCIATION serait mis en péril si elle ne trouve pas de locaux adéquats et souligne les dépenses consécutives à la résiliation (coûts des travaux réalisés avant d'emménager dans les locaux en cause et ceux à exposer pour les locaux de remplacement, des déménagements successifs et rapprochés, coûts de l'engagement de courtiers, frais de défense pour la présente procédure, depuis 2019). 6.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l'art. 272b al. 1 CO, le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans. Dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordée. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation ne se justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer une atténuation de ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement plus lointain sera moins préjudiciable au locataire (ATF 116 II 446 consid.”
“e LGL prévoit qu'il y a sous-occupation lorsque le nombre de pièces du logement dépasse de plus de deux unités le nombre de personnes occupant le logement. La sous-occupation constitue un motif de congé prévu par le droit public cantonal. Les congés donnés pour un tel motif, sur la base d'une décision entrée en force de l'Office du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO (ACJC/269/2016 du 29 février 2016 et ses références). 4.1.2 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de six lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux et de quatre ans lorsqu'il s'agit de bail d'habitations. Dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1; 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 4.2). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation du bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”
Bei der Bemessung der Dauer einer Erstreckung hat der Richter alle den konkreten Fall prägenden Umstände zu gewichten. Relevante Kriterien sind u. a. die Umstände des Vertragsschlusses und der Inhalt des Vertrags, die Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, die persönlichen und finanziellen Verhältnisse sowie das Verhalten der Parteien, ferner das Bedürfnis des Vermieters (einschliesslich dessen Dringlichkeit) und die lokale Marktlage. Die Dringlichkeit des Vermieterbedarfs ist nur ein Abwägungspunkt und kann — soweit ersichtlich — sowohl die Frage des Grundes als auch die konkrete Dauer der Erstreckung beeinflussen.
“Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités; 125 III 226 consid. 4b). Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Le besoin urgent du bailleur n'est qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. En particulier, l'urgence de ce besoin doit être prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la prolongation. 4.2 En l'espèce, lors de la résiliation du 26 avril 2018, le locataire occupait seul le logement litigieux depuis un an et quatre mois. Le contrat de bail mentionne que celui-ci est de durée indéterminée, puisqu'il pouvait se renouveler après la première échéance, dont les parties ont toutes deux admis qu'elle était d'une durée d'un an minimum. Le sous-bailleur a par ailleurs déclaré en audience qu'il avait consenti la sous-location pour un an, un an et demi. Le sous-locataire est célibataire, rentier AI à 100% et réalise un revenu d'un peu plus de 3'800 fr.”