10 commentaries
Vertragliche Änderungen zugunsten des Vermieters sind unzulässig, soweit sie schutzwürdige Rechte der Mieter nach zwingendem Bundesrecht aushöhlen oder zu strengeren Kündigungsfolgen führen. Kommunale Zwecksetzungen dürfen nicht dazu dienen, zwingendes Bundesrecht zu umgehen; dies gilt namentlich für Übergangs‑ und Kündigungsfristen sowie für Sperrfristen und Härtefallregelungen im Zusammenhang mit Art. 273c OR.
“f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Art. 271a Abs. 2 OR laufen könnte, z.B. aufgrund des Ergebnisses des vor- liegenden Prozesses. In einer solchen Phase wäre eine Kündigung so oder an- ders nach zwingendem Recht (Art. 273c OR) anfechtbar, wenn nicht ein Grund nach Art. 271a Abs. 3 OR vorläge. Von einem solchen könnte bei einer Kündi- gung wegen Unterbelegung klarerweise nicht gesprochen werden, auch wenn die Beklagte in der Änderungsmitteilung ohne weitere Begründung angab, (künf- tig) sei die Einhaltung der Belegungsvorschriften für sie «unabdingbare Voraus- setzung für die Erfüllung des Mietvertrags»: Diese Behauptung allein macht die Unterbelegung noch nicht zum wesentlichen Nachteil gemäss Bundesrecht. Es kann zwar nicht abschliessend gesagt werden, wie ein künftiges Kündigungs- schutzverfahren der Parteien wegen Unterbelegung ausgehen wird. Um aber klarzumachen, dass der Beklagten keine bessere Rechtsposition zusteht, als sie - 73 - sie ohne die «Vertragsänderung» vom 21. August 2020 hätte, sind die Bele- gungsvorschriften für missbräuchlich zu erklären, soweit sie nicht geradezu auf die Einführung eines voraussetzungslosen und damit unzulässigen Teilkündi- gungsrechtes zielen und daher ohnehin nichtig/unwirksam sind.”
“f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Art. 271a Abs. 2 OR laufen könnte, z.B. aufgrund des Ergebnisses des vor- liegenden Prozesses. In einer solchen Phase wäre eine Kündigung so oder an- ders nach zwingendem Recht (Art. 273c OR) anfechtbar, wenn nicht ein Grund nach Art. 271a Abs. 3 OR vorläge. Von einem solchen könnte bei einer Kündi- gung wegen Unterbelegung klarerweise nicht gesprochen werden, auch wenn die Beklagte in der Änderungsmitteilung ohne weitere Begründung angab, (künf- tig) sei die Einhaltung der Belegungsvorschriften für sie «unabdingbare Voraus- setzung für die Erfüllung des Mietvertrags»: Diese Behauptung allein macht die Unterbelegung noch nicht zum wesentlichen Nachteil gemäss Bundesrecht. Es kann zwar nicht abschliessend gesagt werden, wie ein künftiges Kündigungs- schutzverfahren der Parteien wegen Unterbelegung ausgehen wird. Um aber klarzumachen, dass der Beklagten keine bessere Rechtsposition zusteht, als sie - 57 - sie ohne die «Vertragsänderung» vom 21. August 2020 hätte, sind die Bele- gungsvorschriften für missbräuchlich zu erklären, soweit sie nicht geradezu auf die Einführung eines voraussetzungslosen und damit unzulässigen Teilkündi- gungsrechtes zielen und daher ohnehin nichtig/unwirksam sind.”
“f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Art. 271a Abs. 2 OR laufen könnte, z.B. aufgrund des Ergebnisses des vor- liegenden Prozesses. In einer solchen Phase wäre eine Kündigung so oder an- ders nach zwingendem Recht (Art. 273c OR) anfechtbar, wenn nicht ein Grund nach Art. 271a Abs. 3 OR vorläge. Von einem solchen könnte bei einer Kündi- gung wegen Unterbelegung klarerweise nicht gesprochen werden, auch wenn die Beklagte in der Änderungsmitteilung ohne weitere Begründung angab, (künf- tig) sei die Einhaltung der Belegungsvorschriften für sie «unabdingbare Voraus- setzung für die Erfüllung des Mietvertrags»: Diese Behauptung allein macht die Unterbelegung noch nicht zum wesentlichen Nachteil gemäss Bundesrecht. Es kann zwar nicht abschliessend gesagt werden, wie ein künftiges Kündigungs- schutzverfahren der Parteien wegen Unterbelegung ausgehen wird. Um aber klarzumachen, dass der Beklagten keine bessere Rechtsposition zusteht, als sie - 57 - sie ohne die «Vertragsänderung» vom 21. August 2020 hätte, sind die Bele- gungsvorschriften für missbräuchlich zu erklären, soweit sie nicht geradezu auf die Einführung eines voraussetzungslosen und damit unzulässigen Teilkündi- gungsrechtes zielen und daher ohnehin nichtig/unwirksam sind.”
Kommunale Verordnungen oder einseitige Vertragsänderungen können den durch Art. 273c OR gewährten Kündigungsschutz nicht ausser Kraft setzen. Soweit sie Kündigungsgründe oder -folgen vorsehen, dürfen diese nicht einer späteren Missbräuchlichkeitsprüfung entzogen werden; zwingendes Bundesrecht bleibt massgeblich.
“f.; Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 587). Wie der noch nicht ausgeschöpfte Vorbehalt wirkt sich auch eine – noch nicht absehbare – Kündigung nicht auf das Mietverhältnis bzw. die rechtliche Situation der Mieter aus, solange sie nicht aus- gesprochen ist. Damit besteht für die Kläger aufgrund der neuen Vermietungs- richtlinien der Beklagten nur dem Schein nach eine Unsicherheit, soweit Art. 5 Abs. 2 VGV und Art. 6 Abs. 3 VGV festhalten, dass bei einer Verletzung der Ver- mietungsvorschriften eine Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen könne, denn auch einem Gemeinwesen ist es offensichtlich nicht gestattet, den bundesrechtli- chen Kündigungsschutz durch eine kommunale Verordnung ganz oder auch nur teilweise ausser Kraft zu setzen: Art. 273c OR bestimmt, dass der Mieter auf Rechte, die ihm gemäss dem Abschnitt "Kündigungsschutz" zustehen, nur ver- zichten kann, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist, und dass abweichende Vereinbarungen nichtig sind – mithin auch solche, die im Rahmen einseitiger Vertragsänderungen angezeigt werden. Mit anderen Worten kann die Beklagte mit der VGV keine Kündigungsgründe schaffen, welche einer Missbräuchlich- keitsprüfung unzugänglich sind. Eine solche Überprüfung kann aber konzeptio- nell erst im Rahmen eines Kündigungsschutzverfahrens und damit im Anschluss an eine Kündigung erfolgen. Im Übrigen ist daran zu erinnern, dass sich aus dem Mietvertrag vom 13. Juni 1995 keine Beschränkung des Kündigungsrechts ergibt. Es ist anerkannt, dass die Vermieterin auch im Lichte von Art. 271 f. OR grundsätzlich befugt ist, den Mietvertrag zu kündigen, weil sie einer anderen Person gegenüber der aktuellen - 7 - Mietpartei den Vorzug geben will (Bsp. ZMP 2019 Nr. 9; ZMP 2018 Nr. 11, MG, E. 4.2.2; OG, E.”
“f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Art. 271a Abs. 2 OR laufen könnte, z.B. aufgrund des Ergebnisses des vor- liegenden Prozesses. In einer solchen Phase wäre eine Kündigung so oder an- ders nach zwingendem Recht (Art. 273c OR) anfechtbar, wenn nicht ein Grund nach Art. 271a Abs. 3 OR vorläge. Von einem solchen könnte bei einer Kündi- gung wegen Unterbelegung klarerweise nicht gesprochen werden, auch wenn die Beklagte in der Änderungsmitteilung ohne weitere Begründung angab, (künf- tig) sei die Einhaltung der Belegungsvorschriften für sie «unabdingbare Voraus- setzung für die Erfüllung des Mietvertrags»: Diese Behauptung allein macht die Unterbelegung noch nicht zum wesentlichen Nachteil gemäss Bundesrecht. Es kann zwar nicht abschliessend gesagt werden, wie ein künftiges Kündigungs- schutzverfahren der Parteien wegen Unterbelegung ausgehen wird. Um aber klarzumachen, dass der Beklagten keine bessere Rechtsposition zusteht, als sie - 73 - sie ohne die «Vertragsänderung» vom 21. August 2020 hätte, sind die Bele- gungsvorschriften für missbräuchlich zu erklären, soweit sie nicht geradezu auf die Einführung eines voraussetzungslosen und damit unzulässigen Teilkündi- gungsrechtes zielen und daher ohnehin nichtig/unwirksam sind.”
Für die Berechnung der Revisionsfrist genügt die Kenntnis der massgeblichen Tatsachen; nicht erforderlich ist das Wissen um deren genaue Ursachen. Für einen geltend gemachten Grundlagenirrtum sind nur Umstände relevant, die die Willensbildung beim Abschluss eines Vergleichs beeinflusst haben können; blosses Vorliegen von Mängeln der Mietsache genügt hierfür nicht.
“ZMP 2023 Nr. 7 Art. 23 f. OR; Art. 25 OR; Art. 272 OR; Art. 273c OR; Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO; Art. 329 ZPO. Revision nach einem Erstreckungsvergleich zwischen der Hauptvermieterin und der Untermieterin. Frist. Voraussetzungen für einen Grundlagenirrtum. Rechtsmissbräuchliche Berufung auf einen solchen. Willensmängel bezüglich eines Erstreckungsvergleichs können im Revisionsver- fahren geltend gemacht werden. Die Revisionsfrist von 90 Tagen berechnet sich ab dem Zeitpunkt, in welchem die Revisionsklägerin Kenntnis von den massgebli- chen Tatsachen erhalten hat. Dazu genügt bereits die Kenntnis der relevanten Tatsachen als solche. Für gewöhnlich ist nicht erforderlich, dass Revisionsklägerin um die genauen Ursachen dieser Tatsachen weiss. Relevant sind für einen be- haupteten Grundlagenirrtum nur Umstände, die auf die Willensbildung beim Ab- schluss des Vergleichs einen Einfluss gehabt haben können. Daran fehlt es, wenn die Revisionsklägerin einen Erstreckungsvergleich allein deshalb nicht halten will, weil die Mietsache Mängel aufweist.”
Art. 273c OR hat zwingende Wirkung. Nach den zitierten Entscheiden bleiben die Mieterrechte aus Art. 271 und 272 OR sowie die damit verbundenen Formvorschriften gewahrt; die Mieter können diese Rechte weiterhin geltend machen. Eine Vertragsänderung hebt die Formularpflicht für nachteilige Anpassungen oder die Erfordernis des amtlichen Kündigungsformulars nicht auf.
“Unbegründet, um nicht zu sagen an den Haaren herbeigezogen sei das Argument, die Anpassung sei nichtig, weil mit ihr eine Kündigung angedroht wor- den sei. Mitgeteilt worden sei nur, dass eine Kündigung möglich werden könnte, falls die Grundsätze der Vermietung verletzt wären bzw. nicht erfüllt werden könn- ten. Dies stelle keine verpönte Drohung im Sinne von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR dar. Es treffe auch nicht zu, dass die Beklagte mit der Änderung implizit die Formular- pflicht für künftige Vertragsanpassungen habe abschaffen wollen. Selbstverständ- lich werde eine Anpassung der VGV der Klägerin wiederum mit amtlichem Formu- lar mitgeteilt, soweit die Änderung sich zu ihrem Nachteil auswirke. Auch die Best- immungen über die Erstreckung würden nicht ausgehöhlt, denn für eine Kündi- gung bleibe die Verwendung des amtlichen Formulars erforderlich, so dass die Klägerin in jedem Fall ihre Rechte aus Art. 271 und 272 OR geltend machen könne, die nach Art. 273c OR zwingender Natur seien. - 30 - Die Vertragsänderung sei auch nicht missbräuchlich. Auf das subjektive Empfin- den der Klägerin komme es nicht an. Mit der Einführung der Wohnsitzpflicht und den Belegungsvorschriften wolle die Beklagte sicherstellen, dass die von der VGV erfassten Objekte ausschliesslich von Personen genutzt würden, die ihren zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz in der Stadt Zürich hätten. Der Hintergrund sei so einfach wie einleuchtend: Die Be- klagte wolle den knappen Wohnraum Personen zur Verfügung stellen, die in der Stadt lebten und arbeiteten. Die Nutzung als Zweitwohnung oder «pied-à-terre» solle ausgeschlossen werden. Ein Verstoss berechtige die Beklagte zur Kündi- gung ohne weiteres und allein aus diesem Grund. Dass die Beklagte ihre Woh- nungen an Personen vermieten wolle, welche in der Stadt ihren Lebensmittelpunkt hätten, sei plausibel, nachvollziehbar und sachgerecht. Wer vom günstigen Wohn- raum profitieren wolle, solle auch in der Stadt Zürich leben und zum Leben in der Stadt beitragen und z.”
“Unbegründet, um nicht zu sagen an den Haaren herbeigezogen sei das Argument, die Anpassung sei nichtig, weil mit ihr eine Kündigung angedroht wor- den sei. Mitgeteilt worden sei nur, dass eine Kündigung möglich werden könnte, falls die Grundsätze der Vermietung verletzt wären bzw. nicht erfüllt werden könn- ten. Dies stelle keine verpönte Drohung im Sinne von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR dar. Es treffe auch nicht zu, dass die Beklagte mit der Änderung implizit die Formular- pflicht für künftige Vertragsanpassungen habe abschaffen wollen. Selbstverständ- lich werde eine Anpassung der VGV der Klägerin wiederum mit amtlichem Formu- lar mitgeteilt, soweit die Änderung sich zu ihrem Nachteil auswirke. Auch die Best- immungen über die Erstreckung würden nicht ausgehöhlt, denn für eine Kündi- gung bleibe die Verwendung des amtlichen Formulars erforderlich, so dass die Klägerin in jedem Fall ihre Rechte aus Art. 271 und 272 OR geltend machen könne, die nach Art. 273c OR zwingender Natur seien. - 14 - Die Vertragsänderung sei auch nicht missbräuchlich. Auf das subjektive Empfin- den der Klägerin komme es nicht an. Mit der Einführung der Wohnsitzpflicht und den Belegungsvorschriften wolle die Beklagte sicherstellen, dass die von der VGV erfassten Objekte ausschliesslich von Personen genutzt würden, die ihren zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz in der Stadt Zürich hätten. Der Hintergrund sei so einfach wie einleuchtend: Die Be- klagte wolle den knappen Wohnraum Personen zur Verfügung stellen, die in der Stadt lebten und arbeiteten. Die Nutzung als Zweitwohnung oder «pied-à-terre» solle ausgeschlossen werden. Ein Verstoss berechtige die Beklagte zur Kündi- gung ohne weiteres und allein aus diesem Grund. Dass die Beklagte ihre Woh- nungen an Personen vermieten wolle, welche in der Stadt ihren Lebensmittelpunkt hätten, sei plausibel, nachvollziehbar und sachgerecht. Wer vom günstigen Wohn- raum profitieren wolle, solle auch in der Stadt Zürich leben und zum Leben in der Stadt beitragen und z.”
Befristete Mietverträge enden mit Ablauf der vereinbarten Dauer ohne Kündigung. Solche Verträge fallen daher nicht in den Schutzbereich von Art. 273c OR gegen missbräuchliche Kündigungen.
“266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références citées). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 143 III 279 consid. 3.”
“266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références citées). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 143 III 279 consid. 3.”
Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis ohne Kündigung; diese Verträge fallen deshalb nicht in den Anwendungsbereich der zwingenden Schutzvorschriften gegen missbräuchliche Kündigungen nach Art. 273c OR.
“266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références citées). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 143 III 279 consid. 3.”
“266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références citées). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 143 III 279 consid. 3.”
Das Bundesgericht hält vor dem Hintergrund von Art. 273c OR die einseitliche Einführung eines Vermietungsreglements durch die öffentliche Hand für zulässig. Dazu zählen namentlich Beschränkungen der vollständigen Untervermietung, Belegungsvorschriften, die Einführung wirtschaftlicher Kriterien als Kündigungsgrund sowie die einseitige Anordnung der Zustimmung zur Datenbearbeitung. Die Begründung liegt darin, dass es sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheiten handelt, weshalb ein legitimes Interesse an den genannten Beschränkungen und an der vorgesehenen Datenerhebung besteht.
“ZMP 2024 Nr. 9 Art. 262 Abs. 3 OR; Art. 269 f. OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 271 ff. OR; Art. 273c OR; Art. 31 Abs. 2 lit. a DSG. Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Ver- tragsänderung. Das Bundesgericht beurteilt die Einführung eines Vermietungsreglements durch die Stadt Zürich auf dem Wege einer einseitigen Vertragsänderung als zulässig, insbesondere die Beschränkung des Rechts zur vollständigen Untervermietung der Sache (E. 3.3.1), die Belegungsvorschriften (E. 3.3.2), die Einführung wirt- schaftlicher Kriterien als Anlass zur Kündigung (E. 3.3.3) und die einseitige Erlan- gung einer Bewilligung zur Datenbearbeitung (E. 3.3.4). Die Stadt Zürich habe ein legitimes Interesse an diesen Beschränkungen und folglich auch an der vorgese- henen Datenerhebung, da es «sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohnein- heiten der öffentlichen Hand» handle. Zur Frage, ob sich der Prozess um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinhei- ten s.”
Bei mit öffentlichen Mitteln verbilligten Wohnungen kann nach Art. 273c OR eine einseitige Vertragsänderung (z. B. Einführung von Belegungs- und Untermietbeschränkungen, wirtschaftlicher Kriterien oder die einseitige Einholung einer Bewilligung zur Datenbearbeitung) zulässig sein. Das Bundesgericht hat dies im zugrunde liegenden Fall als mit einem legitimen öffentlichen Interesse vereinbar erachtet. Solche Änderungen bleiben jedoch darauf beschränkt, was nicht gegen zwingendes Recht verstösst.
“ZMP 2024 Nr. 9 Art. 262 Abs. 3 OR; Art. 269 f. OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 271 ff. OR; Art. 273c OR; Art. 31 Abs. 2 lit. a DSG. Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Ver- tragsänderung. Das Bundesgericht beurteilt die Einführung eines Vermietungsreglements durch die Stadt Zürich auf dem Wege einer einseitigen Vertragsänderung als zulässig, insbesondere die Beschränkung des Rechts zur vollständigen Untervermietung der Sache (E. 3.3.1), die Belegungsvorschriften (E. 3.3.2), die Einführung wirt- schaftlicher Kriterien als Anlass zur Kündigung (E. 3.3.3) und die einseitige Erlan- gung einer Bewilligung zur Datenbearbeitung (E. 3.3.4). Die Stadt Zürich habe ein legitimes Interesse an diesen Beschränkungen und folglich auch an der vorgese- henen Datenerhebung, da es «sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohnein- heiten der öffentlichen Hand» handle. Zur Frage, ob sich der Prozess um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinhei- ten s.”
Art. 273c OR ist zwingender Natur. Daraus folgt, dass bei nachteiligen Vertragsänderungen weiterhin das amtliche Formular zu verwenden ist und der Mieter seine Rechte aus Art. 271 und 272 OR geltend machen kann. Vereinbarungen oder Vertragsänderungen, die darauf abzielen, diese zwingenden Verfahrens- und Schutzrechte ausser Kraft zu setzen, sind damit nicht durchsetzbar.
“Unbegründet, um nicht zu sagen an den Haaren herbeigezogen sei das Argument, die Anpassung sei nichtig, weil mit ihr eine Kündigung angedroht wor- den sei. Mitgeteilt worden sei nur, dass eine Kündigung möglich werden könnte, falls die Grundsätze der Vermietung verletzt wären bzw. nicht erfüllt werden könn- ten. Dies stelle keine verpönte Drohung im Sinne von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR dar. Es treffe auch nicht zu, dass die Beklagte mit der Änderung implizit die Formular- pflicht für künftige Vertragsanpassungen habe abschaffen wollen. Selbstverständ- lich werde eine Anpassung der VGV der Klägerin wiederum mit amtlichem Formu- lar mitgeteilt, soweit die Änderung sich zu ihrem Nachteil auswirke. Auch die Best- immungen über die Erstreckung würden nicht ausgehöhlt, denn für eine Kündi- gung bleibe die Verwendung des amtlichen Formulars erforderlich, so dass die Klägerin in jedem Fall ihre Rechte aus Art. 271 und 272 OR geltend machen könne, die nach Art. 273c OR zwingender Natur seien. - 14 - Die Vertragsänderung sei auch nicht missbräuchlich. Auf das subjektive Empfin- den der Klägerin komme es nicht an. Mit der Einführung der Wohnsitzpflicht und den Belegungsvorschriften wolle die Beklagte sicherstellen, dass die von der VGV erfassten Objekte ausschliesslich von Personen genutzt würden, die ihren zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz in der Stadt Zürich hätten. Der Hintergrund sei so einfach wie einleuchtend: Die Be- klagte wolle den knappen Wohnraum Personen zur Verfügung stellen, die in der Stadt lebten und arbeiteten. Die Nutzung als Zweitwohnung oder «pied-à-terre» solle ausgeschlossen werden. Ein Verstoss berechtige die Beklagte zur Kündi- gung ohne weiteres und allein aus diesem Grund. Dass die Beklagte ihre Woh- nungen an Personen vermieten wolle, welche in der Stadt ihren Lebensmittelpunkt hätten, sei plausibel, nachvollziehbar und sachgerecht. Wer vom günstigen Wohn- raum profitieren wolle, solle auch in der Stadt Zürich leben und zum Leben in der Stadt beitragen und z.”
Nach der Rechtsprechung ist die Verarbeitung bzw. Beschaffung von Personendaten durch die Vermieterin/den Vermieter an die Zweckgebundenheit des Datenschutzrechts (Art. 4 Abs. 3 DSG) gebunden; sie darf nur erfolgen, soweit dies für die Abwicklung des Mietvertrags notwendig ist. Eine darüber hinausgehende Pflicht der Mietenden zur Herausgabe von Personendaten kann nicht wirksam allein durch eine Vertragsänderung eingeführt werden. Insbesondere ist es nicht zulässig, durch Vertragsvereinbarungen die Beschaffung von Daten für Zwecke vorzusehen, für die zum Zeitpunkt der Vereinbarung keine aktuelle Notwendigkeit besteht, wie dies in Verbindung mit Art. 273c OR ausgeführt wird.
“4 DSG festgehaltenen Grundsätze gebunden, wonach Personendaten insbesondere nur zu dem Zweck bearbeitet werden dürfen, der bei der Beschaf- fung angegeben wurde, der aus den Umständen ersichtlich ist oder gesetzlich vor- gesehen ist. Im Lichte des Grundsatzes der Zweckgebundenheit (Art. 4 Abs. 3 DSG) darf die Beklagte die Personendaten ihrer Mieter somit nur bearbeiten bzw. beschaffen, soweit dies für die Abwicklung des Mietvertrags notwendig ist. Dafür bedarf sie keiner Änderung des bestehenden Mietvertrags mit den Klägern. Dar- über hinausgehende Informationspflichten der Kläger, welche die Bearbeitung von - 8 - Personendaten entgegen den Grundsätzen von Art. 4 DSG ermöglichen würden, kann die Beklagte aber nicht mittels Vertragsänderung gültig einführen. Schon gar nicht kann sie mit einer Vertragsänderung entgegen der zwingenden Regelung des Datenschutzgesetzes eine Pflicht zur Lieferung von Informationen einführen, deren sie im heutigen Zeitpunkt nicht bedarf, weil eine Kündigung noch gar nicht im Raum steht. Mehr noch: Die gegenteilige Lösung liefe darauf hinaus, die Be- schaffung von Daten ohne aktuelle Notwendigkeit und damit zu einem von Art. 273c OR gerade ausgeschlossenen Zweck vorzusehen.”
“4 DSG festgehaltenen Grundsätze gebunden, wonach Personendaten insbesondere nur zu dem Zweck bearbeitet werden dürfen, der bei der Beschaf- fung angegeben wurde, der aus den Umständen ersichtlich ist oder gesetzlich vor- gesehen ist. Im Lichte des Grundsatzes der Zweckgebundenheit (Art. 4 Abs. 3 DSG) darf die Beklagte die Personendaten ihrer Mieter somit nur bearbeiten bzw. beschaffen, soweit dies für die Abwicklung des Mietvertrags notwendig ist. Dafür bedarf sie keiner Änderung des bestehenden Mietvertrags mit den Klägern. Dar- über hinausgehende Informationspflichten der Kläger, welche die Bearbeitung von - 8 - Personendaten entgegen den Grundsätzen von Art. 4 DSG ermöglichen würden, kann die Beklagte aber nicht mittels Vertragsänderung gültig einführen. Schon gar nicht kann sie mit einer Vertragsänderung entgegen der zwingenden Regelung des Datenschutzgesetzes eine Pflicht zur Lieferung von Informationen einführen, deren sie im heutigen Zeitpunkt nicht bedarf, weil eine Kündigung noch gar nicht im Raum steht. Mehr noch: Die gegenteilige Lösung liefe darauf hinaus, die Be- schaffung von Daten ohne aktuelle Notwendigkeit und damit zu einem von Art. 273c OR gerade ausgeschlossenen Zweck vorzusehen.”
“4 DSG festgehaltenen Grundsätze gebunden, wonach Personendaten insbesondere nur zu dem Zweck bearbeitet werden dürfen, der bei der Beschaf- fung angegeben wurde, der aus den Umständen ersichtlich ist oder gesetzlich vor- gesehen ist. Im Lichte des Grundsatzes der Zweckgebundenheit (Art. 4 Abs. 3 DSG) darf die Beklagte die Personendaten ihrer Mieter somit nur bearbeiten bzw. beschaffen, soweit dies für die Abwicklung des Mietvertrags notwendig ist. Dafür bedarf sie keiner Änderung des bestehenden Mietvertrags mit den Klägern. Dar- über hinausgehende Informationspflichten der Kläger, welche die Bearbeitung von - 8 - Personendaten entgegen den Grundsätzen von Art. 4 DSG ermöglichen würden, kann die Beklagte aber nicht mittels Vertragsänderung gültig einführen. Schon gar nicht kann sie mit einer Vertragsänderung entgegen der zwingenden Regelung des Datenschutzgesetzes eine Pflicht zur Lieferung von Informationen einführen, deren sie im heutigen Zeitpunkt nicht bedarf, weil eine Kündigung noch gar nicht im Raum steht. Mehr noch: Die gegenteilige Lösung liefe darauf hinaus, die Be- schaffung von Daten ohne aktuelle Notwendigkeit und damit zu einem von Art. 273c OR gerade ausgeschlossenen Zweck vorzusehen.”