Il locatore deve eseguire a sue spese le grandi riparazioni che durante l’affitto si rendono necessarie alla cosa affittata, appena l’affittuario gliene ha indicata la necessità.
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Der Verpächter hat die Kosten für grosse Reparaturen zu tragen, die während der Pachtzeit notwendig werden. Diese Verpflichtung entsteht erst, sobald der Pächter dem Verpächter die Notwendigkeit der Reparaturen mitgeteilt hat.
“Le fait qu'un bailleur soit disposé à entendre les doléances de son locataire n'implique pas une reconnaissance de défauts de sa part (arrêt du Tribunal fédéral dans les causes 5A_964/2021 et 5A_965/2021 du 9 mars 2022 consid. 3.1.2 et les références citées). Le contrat de gérance libre doit être considéré comme un contrat de bail à ferme non agricole (ATF 128 III 419). Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). Le fermier doit pourvoir au bon entretien de la chose et, conformément à l'usage local, effectuer les petites réparations et remplacer les ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l'usage (art. 284 CO). De son côté, le bailleur est tenu d'exécuter à ses frais les grosses réparations qui s'imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité (art. 279 CO). 2.1.3 Pour que la mainlevée provisoire soit prononcée, il faut que le poursuivant soit au bénéfice d'une reconnaissance de dette qui, outre les caractéristiques relatives à l'obligation de payer du débiteur, réunisse les trois identités, soit l'identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné, et l'identité entre la prétention déduite en poursuite et le titre qui lui est présenté (ATF 143 III 221 consid. 4; 142 III 720 consid. 4.1; 139 III 444 consid. 4.1.1). D'abord, le créancier doit être aisément déterminable au moment de l'élaboration de la reconnaissance de dette, son identité devant ainsi figurer sur le titre; ensuite, l'auteur de la reconnaissance de dette doit être identique au poursuivi désigné sur le commandement de payer, il suffit pour cela qu'il ait signé la reconnaissance de dette; enfin, la prétention figurant sur le commandement de payer doit être identique à la prétention figurant sur le titre (ABBET/VEUILLET, op.”
“Le fait qu'un bailleur soit disposé à entendre les doléances de son locataire n'implique pas une reconnaissance de défauts de sa part (arrêt du Tribunal fédéral dans les causes 5A_964/2021 et 5A_965/2021 du 9 mars 2022 consid. 3.1.2 et les références citées). Le contrat de gérance libre doit être considéré comme un contrat de bail à ferme non agricole (ATF 128 III 419). Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). Le fermier doit pourvoir au bon entretien de la chose et, conformément à l'usage local, effectuer les petites réparations et remplacer les ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l'usage (art. 284 CO). De son côté, le bailleur est tenu d'exécuter à ses frais les grosses réparations qui s'imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité (art. 279 CO). 2.1.3 Pour que la mainlevée provisoire soit prononcée, il faut que le poursuivant soit au bénéfice d'une reconnaissance de dette qui, outre les caractéristiques relatives à l'obligation de payer du débiteur, réunisse les trois identités, soit l'identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné, et l'identité entre la prétention déduite en poursuite et le titre qui lui est présenté (ATF 143 III 221 consid. 4; 142 III 720 consid. 4.1; 139 III 444 consid. 4.1.1). D'abord, le créancier doit être aisément déterminable au moment de l'élaboration de la reconnaissance de dette, son identité devant ainsi figurer sur le titre; ensuite, l'auteur de la reconnaissance de dette doit être identique au poursuivi désigné sur le commandement de payer, il suffit pour cela qu'il ait signé la reconnaissance de dette; enfin, la prétention figurant sur le commandement de payer doit être identique à la prétention figurant sur le titre (ABBET/VEUILLET, op.”
Dem Pächter obliegt es, die Tatsachen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, aus denen sich erstens das Vorliegen eines Mangels, zweitens dessen Einordnung als «grosse Reparatur» i.S.v. Art. 279 OR sowie drittens der Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch den Verpächter ergeben. Die Anspruchsberechtigung auf eine anteilige Reduktion des Pachtzinses beginnt erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Verpächter Kenntnis vom Mangel hatte; fehlt der Nachweis dieser Kenntnis, besteht für diesen Zeitraum kein Anspruch auf Reduktion.
“Le bailleur n’est tenu de se charger que des grosses réparations. On peut généralement admettre que les grosses réparations du bail à ferme couvrent les défauts graves du bail à loyer (Carron, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 11 ad art. 275 CO). L’ampleur des réparations, soit le coût nécessaire pour maintenir la chose affermée utilisable et exploitable, constitue un critère important (Carron, op. cit., n. 13 ad art. 275 CO). Selon l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Dans le cas d’un bail à ferme non agricole, cette disposition est applicable au défaut qui n’est pas imputable au fermier et auquel ce dernier n’était pas tenu de remédier à ses frais (art. 288 al. 1 let. b CO), c’est-à-dire en cas de « grosse réparation » au sens de l’art. 279 CO. Il revient au locataire d’alléguer les faits dont découle le caractère défectueux de l’objet loué, la qualification du défaut ainsi que la connaissance du défaut par le bailleur (Jeannin, La preuve en droit du bail, 2022, p. 419, n. 1169). Le locataire doit également alléguer le moment auquel le bailleur a pris connaissance du défaut, car c’est à partir de ce moment-là que le locataire a droit à la réduction de loyer (Jeannin, op. cit., p. 419, n. 1170). Si le locataire ne réagit pas lors de l’état des lieux ou immédiatement après, on peut en déduire, selon les circonstances, que les locaux ont été remis dans l’état prévu par le contrat (Aubert, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd., 2017, n. 8 ad art. 257h CO et les références citées). 2.2. 2.2.1. En l'espèce, l’affirmation selon laquelle l’appelant aurait informé oralement l’intimé du caractère vétuste des fauteuils et du cadre des vitrines dès la remise à bail de l’arcade n’emporte pas la conviction.”
Geruchs- und Hygieneprobleme, die die Gebrauchstauglichkeit der Sache oder die Kundschaft beeinträchtigen, können als «grosse Reparaturen» im Sinne von Art. 279 OR gelten; massgeblich sind das Ausmass der Mängel und der für die Erhaltung der Nutzbarkeit bzw. der wirtschaftlichen Verwendbarkeit erforderliche Aufwand.
“Enfin, il n’avait pas été démontré que les problèmes liés aux odeurs de fromage avaient été portés à la connaissance de l’intimé. Partant aucune réduction de loyer n’était accordée. L'appelant fait valoir qu’il avait demandé oralement à l’intimé de réparer les luminaires, le parquet, les fauteuils et le cadre des vitrines et de remplacer le bac à shampoing. L’intimé était nécessairement conscient des problèmes d’odeurs dès l’entrée dans les locaux de l’appelant, car il s’y rendait régulièrement ce qu’il avait reconnu en déclarant devant le Tribunal que les six premiers mois de la dernière année, il s’était fréquemment rendu dans les locaux et avait constaté que les poubelles n’étaient pas régulièrement débarrassées, ce qui pouvait notamment poser des problèmes d’odeur. La notion de « grosse réparation » était une notion juridique, de sorte que c’était à tort que le Tribunal avait retenu qu’il n'avait ni allégué ni prouvé que l’usure du parquet et des accoudoirs des fauteuils à shampoing nécessitait de « grosses réparations ». Ces défauts lui avaient occasionné une perte de clientèle. 2.1. Selon l’art. 279 CO, dans un contrat de bail à ferme non agricole, le bailleur est tenu d’exécuter à ses frais les grosses réparations qui s’imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité. Le bailleur n’est tenu de se charger que des grosses réparations. On peut généralement admettre que les grosses réparations du bail à ferme couvrent les défauts graves du bail à loyer (Carron, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 11 ad art. 275 CO). L’ampleur des réparations, soit le coût nécessaire pour maintenir la chose affermée utilisable et exploitable, constitue un critère important (Carron, op. cit., n. 13 ad art. 275 CO). Selon l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Dans le cas d’un bail à ferme non agricole, cette disposition est applicable au défaut qui n’est pas imputable au fermier et auquel ce dernier n’était pas tenu de remédier à ses frais (art.”
Bei Mängeln wie Geruchs- oder Müllproblemen ist für die Geltendmachung einer Mietzinsreduktion massgeblich, dass der Verpächter vom Mangel Kenntnis hatte oder ihm die Notwendigkeit der Beseitigung durch den Pächter mitgeteilt wurde; wird diese Kenntnis nicht nachgewiesen, wurde in der Rechtsprechung keine Mietzinsreduktion gewährt.
“Enfin, il n’avait pas été démontré que les problèmes liés aux odeurs de fromage avaient été portés à la connaissance de l’intimé. Partant aucune réduction de loyer n’était accordée. L'appelant fait valoir qu’il avait demandé oralement à l’intimé de réparer les luminaires, le parquet, les fauteuils et le cadre des vitrines et de remplacer le bac à shampoing. L’intimé était nécessairement conscient des problèmes d’odeurs dès l’entrée dans les locaux de l’appelant, car il s’y rendait régulièrement ce qu’il avait reconnu en déclarant devant le Tribunal que les six premiers mois de la dernière année, il s’était fréquemment rendu dans les locaux et avait constaté que les poubelles n’étaient pas régulièrement débarrassées, ce qui pouvait notamment poser des problèmes d’odeur. La notion de « grosse réparation » était une notion juridique, de sorte que c’était à tort que le Tribunal avait retenu qu’il n'avait ni allégué ni prouvé que l’usure du parquet et des accoudoirs des fauteuils à shampoing nécessitait de « grosses réparations ». Ces défauts lui avaient occasionné une perte de clientèle. 2.1. Selon l’art. 279 CO, dans un contrat de bail à ferme non agricole, le bailleur est tenu d’exécuter à ses frais les grosses réparations qui s’imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité. Le bailleur n’est tenu de se charger que des grosses réparations. On peut généralement admettre que les grosses réparations du bail à ferme couvrent les défauts graves du bail à loyer (Carron, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 11 ad art. 275 CO). L’ampleur des réparations, soit le coût nécessaire pour maintenir la chose affermée utilisable et exploitable, constitue un critère important (Carron, op. cit., n. 13 ad art. 275 CO). Selon l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Dans le cas d’un bail à ferme non agricole, cette disposition est applicable au défaut qui n’est pas imputable au fermier et auquel ce dernier n’était pas tenu de remédier à ses frais (art.”