OGH 5Ob44/71

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.03.1971

Kopf

SZ 44/28

Spruch

Bei Änderungen im Bestande eines Mietgegenstandes kann jeder Mieter des Hauses die beschlußmäßige Feststellung des Jahresmietwertes 1014 des geänderten Objektes - als Grundlage der Berechnung des Betriebskostenschlüssels - und die Feststellung begehren, daß ihm gegenüber der gesetzlich zulässige Zins durch Vorschreibung der Betriebskosten nach dem bisherigen Betriebskostenschlüssel überschritten wurde. Dem Verfahren sind alle Mieter des Hauses beizuziehen. Die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes ist durch Angabe der Beträge festzustellen, um welche bei einer bestimmten Zinsvorschreibung das zulässige Zinsausmaß überschritten wurde

OGH 10. 3. 1971, 5 Ob 44/71 (LGZ Wien 41 R 382/70; BG Hernals 4 Msch 25/69)

Begründung

Im Hause des Antragsgegners im 16. Wiener Gemeindebezirk wurden die früher für einen Kinobetrieb benützten Räume im Erdgeschoß und Keller zu einer Bankfiliale der A-Bank umgebaut. Außerdem wurde der ehemalige Hauseingang in die Bestandräume der Bank einbezogen, dagegen der frühere Kinoausgang zum neuen Hauseingang umgestaltet. Die Benützungsbewilligung für das geänderte Bestandobjekt wurde mit Bescheid v 19. 2. 1969 erteilt.

Mit Antrag vom 25. 3. 1969 begehrten einige Mieter dieses Hauses bei der Schlichtungsstelle die Festsetzung des Jahresmietwertes des neuen Geschäftslokales und sodann die Feststellung, daß durch die am 1. 3. 1969 erfolgte Betriebskostenvorschreibung das zulässige Zinsausmaß den Antragstellern gegenüber insoweit überschritten worden sei, als ihnen die Betriebskosten nach dem bisherigen Betriebskostenschlüssel verrechnet wurden. Die Schlichtungsstelle sprach mit Bescheid v 23. 4. 1969 aus, daß durch die am 1. 3. 1969 vorgenommene Überwälzung der Betriebskosten, das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um jene Beträge überschritten wurde, die sich als Differenz bei Heranziehung des Gesamtfriedensmietzinses von

32. 296 K gegenüber einem Betriebskostenschlüssel ergeben, der das mit 21.492 K bewertete Bankobjekt nicht enthält". In der Begründung dieses Bescheides wurde ausgeführt, daß auf Grund eines Gutachtens der MA 40 v 25. 2. 1960 der vergleichsweise Jahresmietwert der von der A-Bank benützten Bestandteile des Hauses des Antragsgegners mit

21. 492 K zu berechnen sei.

Mit dieser Entscheidung gab sich der Antragsgegner nicht zufrieden, er begehrte die Entscheidung des Bezirksgerichtes. Dieses holte das Gutachten eines Sachverständigen über den Mietwert 1914 der Bestandräume der A-Bank im Haus des Antragsgegners ein und sprach schließlich aus, daß durch die Vorschreibung der Betriebskosten am 1. 3. 1969 bei den Antragstellern das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um bestimmte, hinsichtlich der einzelnen Antragsteller getrennt angeführte Prozentsätze der insgesamt vorgeschriebenen Betriebskosten überschritten worden sei. Nach der Begründung dieses Beschlusses nahm das Erstgericht als erwiesen an, daß durch den Umbau der Betriebsräume des Kinos in die Bankfiliale die Raumeinteilung abgeändert wurde, daß dadurch aber eine Vergrößerung der Nutzfläche nicht eingetreten sei, weil "die beiden getauschten Hausflure nahezu flächengleich" seien. Der Jahresmietwert 1914 des neuen Bestandobjektes betrage 20.913 K. In rechtlicher Beziehung meinte das Erstgericht, daß die Neuparifizierung erfolgen könne, weil das neu geschaffene Mietobjekt mit dem früheren nicht mehr ident sei. Dabei komme es nicht darauf an, ob durch den Umbau eine Vergrößerung oder Verkleinerung der Mietfläche eingetreten sei. Da der Jahresmietzins des Kinos nur 7068 K betragen habe, ändere sich nunmehr der Betriebskostenschlüssel im Verhältnis der Summen der bisherigen zu den nunmehrigen Gesamtfriedensmietzinsen des Hauses.

Gegen diesen Beschluß erhob der Antragsgegner Rekurs, weil die Neuparifizierung der Bestandräume der A-Bank unzulässig sei. Dieser Mietgegenstand sei "in seinem Bestande" nicht geändert worden, der Antrag der Mieter sei daher abzuweisen.

Das Rekursgericht hob die Entscheidung der ersten Instanz mit dem Antrag zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung auf; zugleich sprach das Rekursgericht aus, daß eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliege. Das Rekursgericht war der Auffassung, daß hier die als Voraussetzung einer Neuparifizierung notwendige "Änderung im Bestande" deshalb anzunehmen sei, weil die baulichen Veränderungen nicht bloß die ehemaligen Kinoräume erfaßten. Dazu komme noch, daß diesfalls bisher nicht vermietete Räume, nämlich der frühere Hausflur, in das neue Bestandobjekt einbezogen und ein Teil dieses früheren Bestandobjektes, nämlich der Kinoausgang, von diesem abgetrennt wurden. Außerdem sei durch diese Veränderung nunmehr ein zusammenhängendes Bestandobjekt geschaffen worden, während früher einzelne Bestandräume des Kinobetriebes durch den Hausflur von den übrigen getrennt waren. Unter diesen Umständen komme es nicht darauf an, daß die Nutzfläche des Mietgegenstandes etwa gleich groß geblieben sei. Weiter führte das Rekursgericht aus, daß zum Antrag auf Neuparifizierung nicht bloß der Vermieter und jener Mieter berechtigt seien, dessen Bestandräume eine Änderung erfahren haben, sondern jeder Mieter, da die Neuparifizierung den Betriebskostenschlüssel verändere, durch den jeder Mieter betroffen werde. Der Betriebskostenschlüssel müsse für alle Mieter von den gleichen Voraussetzungen ausgehen und nicht bloß für einen bestimmten Zinstermin gelten. Deshalb habe der innerhalb der Frist des § 19 Abs 6 MG gestellte Antrag der Mieter nicht nur die Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes hinsichtlich der Antragsteller und für eine bestimmte Zinsvorschreibung zum Gegenstand, sondern es sei auch spruchmäßig der für das geänderte Bestandobjekt maßgebliche Jahresmietzins 1914, ausgedrückt in einen bestimmten Kronenbetrag, festzusetzen. Da diese Entscheidung den Vermieter und alle Mieter binde, seien dem ihr vorausgehenden Verfahren auch alle nicht als Parteien auftretenden Mieter als Beteiligte beizuziehen. Da das Erstgericht diese Grundsätze nicht beachtet habe, sei die Entscheidung aufzuheben. Das Erstgericht werde zunächst das Verfahren durch Beiziehung sämtlicher Mieter des Hauses zu ergänzen und dann im Spruch seiner neuen Entscheidung den Mietwert 1914 des geänderten Bestandobjektes festzusetzen haben. Darüber hinaus sei die allfällige Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes nicht in Prozentsätzen auszusprechen, sondern es müsse ziffernmäßig angegeben werden, welche Beträge den einzelnen Antragstellern zu Unrecht vorgeschrieben worden seien. Schließlich meinte das Rekursgericht, daß der Erstrichter bei der Feststellung der Höhe des Jahresmietwertes 1914 der Bankräume den Grundsatz der Unmittelbarkeit des Verfahrens verletzt habe, weil der Sachverständige von einem angeblichen, aber nicht in den Akten befindlichen Gutachten der MA 40 v 25. 2. 1960 ausgegangen sei und diesem Vergleichswerte entnommen habe, ohne deren Richtigkeit geprüft zu haben. Als Vergleichswerte seien überhaupt nur die am 1. 8. 1914 ortsüblichen und nicht etwa später vereinbarten Mietzinse für nach Lage und Beschaffenheit vergleichbare Geschäftsräume heranzuziehen. Dabei komme es nicht darauf an, ob diese Bestandräume auch für Bankgeschäfte verwendet wurden. Es seien aber jedenfalls die Mietzinse für mehr als nur zwei Vergleichsobjekte festzustellen.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rekurs des Antragsgegners gegen den Aufhebungsbeschluß des Rekursgerichtes nicht Folge.

Aus der Begründung:

Nach Ansicht des Rechtsmittelwerbers handle es sich bei dem Jahresmietwert 1914 eines bestimmten Bestandobjektes um eine Tatsache, die im Verfahren nach § 12 Abs 6 MG für ein in seinem Bestand geändertes Mietobjekt wohl erhoben werden müsse; der Jahresmietwert 1914 sei aber weder in einem eigenen Verfahren noch mit einer eigenen Entscheidung festzustellen, es liege diesbezüglich nicht einmal eine Vorfrage für die Entscheidung vor, ob der gesetzlich zulässige Mietzins überschritten worden sei. Es sei daher sowohl der Antrag auf Festsetzung des Mietwertes 1914 für einen bestimmten Mietgegenstand als auch der Beschluß darüber unzulässig. Zum Antrag nach § 12 Abs 6 MG sei nur jener Mieter berechtigt, der ein Rechtsschutzinteresse an der Überprüfung seines Mietzinses habe. Die Zuziehung weiterer Mieter zu diesem Verfahren sei daher entbehrlich. Schließlich sei diesfalls eine Änderung des Mietgegenstandes "in seinem Bestande" hinsichtlich der Bankräume nicht gegeben, weil die Nutzungsfläche gegenüber den Kinoräumen ungefähr gleich geblieben sei. Der Friedensmietzins 1914 für diese Räume habe daher keine Änderung erfahren.

Der Rekurs ist nicht begrundet.

Zunächst ist festzuhalten, daß der diesfalls vorliegende Antrag einzelner Mieter auf Festsetzung des Friedensmietwertes der von der A-Bank in Bestand genommenen Räume des Hauses des Antragsgegners und auf Feststellung, daß durch die am 1. 3. 1969 vorgenommene Überwälzung der Betriebskosten bei den Antragstellern das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten wurde, kein Antrag nach § 12 Abs 6 MG ist. Der in dieser Gesetzesstelle vorgesehene und befristete Antrag hat nur die Überprüfung der Zulässigkeit des für einen in seinem Bestande geänderten Mietgegenstand begehrten (Haupt)Mietzinses zum Gegenstand, wenn darüber keine freie zulässige Vereinbarung zustande gekommen ist (arg: "... lediglich wegen der Höhe des für die Berechnung des gesetzlichen Mietzinses maßgebenden Jahresmietzinses - § 2 Abs. 1 Punkt a letzter - jetzt: vorletzter - Satz MG"). Es kann daher dahingestellt bleiben, wer einem solchen Verfahren als Beteiligter beizuziehen ist. Das Begehren der Antragsteller ist richtig nach § 12 Abs 4 MG zu beurteilen. Dieser Antrag ist weder befristet noch auf Mieter beschränkt, deren Mietgegenstand eine "Änderung im Bestande" erfahren hat. Einen Antrag nach § 12 Abs 4 MG kann allerdings nur ein Mieter stellen (arg: "Hält der Mieter ..."); Voraussetzung dieses Antrages ist bloß, daß keine rechtsgültige Vereinbarung (§ 7 Abs 1, §§ 16 und 16a MG) über den von ihm geschuldeten Mietzins vorliegt. Der Antrag kann durchaus - wie im vorliegenden Fall - auf die Behauptung gestützt sein, daß der dem Antragsteller vorgeschriebene Mietzins deshalb unzulässig sei, weil ihm höhere als nach dem Gesetz geschuldete Betriebskosten vorgeschrieben worden seien (arg: "Hält der Mieter den von ihm begehrten Mietzins für höher, als nach den §§ 2 - ... MG zulässig ist ..."). Nach § 2 Abs 1 lit b MG besteht der gesetzliche Mietzins aus einem verhältnismäßigen Anteil an den Betriebskosten. Wie dieser Anteil zu berechnen ist, ergibt sich aus § 4 MG. Danach sind die Betriebskosten und die laufenden öffentlichen Abgaben auf die einzelnen Mietgegenstände im Haus nach dem Verhältnis des einzelnen der Berechnung des gesetzlichen Mietzinses zugrunde gelegten Jahresmietzinses zur Gesamtsumme dieser Jahresmietzinse und der entsprechend berechneten Jahresmietwerte nicht vermieteter oder nicht unter Mieterschutz stehender Bestandteile des Hauses zu verteilen, wobei Hausbesorgerwohnungen, für die kein besonderes Entgelt zu entrichten ist, außer Betracht bleiben. Das auf diese Weise zu ermittelte Verhältnis der auf die einzelnen Mieter entfallenden Betriebskostenanteile wird gewöhnlich als Betriebskostenschlüssel bezeichnet. Es ist nun klar, daß dieser Betriebskostenschlüssel eine Änderung erfährt, wenn der der Berechnung des gesetzlichen Mietzinses zugrunde gelegte Jahresmietzins 1914 eines Mietgegenstandes geändert wird. Es ist allerdings richtig, daß das Gesetz keine ausdrückliche Bestimmung enthält, wonach ein Mieter die Überprüfung des Betriebskostenschlüssels oder dessen Neufestsetzung deshalb begehren könnte, weil der der Berechnung des gesetzlichen Mietzinses zugrunde gelegte Jahresmietzinses des Mietobjektes eines anderen Mieters dieses Hauses eine Änderung erfahren hat. Daß dieser Jahresmietzins unter der Voraussetzung einer "Änderung im Bestande" des Mietobjektes eine Änderung erfahren kann, ergibt sich aber aus § 12 Abs 6 MG. Es wäre nun völlig unbillig, bliebe der für alle Mieter notwendig gleiche Betriebskostenschlüssel trotz einer derartigen "Änderung im Bestande" eines oder mehrerer Mietobjekte des Hauses unverändert, weil deren Mieter mit dem Vermieter über den von ihnen zu leistenden Mietzins einschließlich der Betriebskosten eine zulässige freie Vereinbarung schlossen und deshalb ihrerseits kein Interesse an der Festsetzung des Jahresmietzinses 1914 für diese Mietobjekte besteht. In einem solchen Fall muß daher die Möglichkeit der Antragstellung auch den anderen Mietern des Hauses offen stehen. Ob diese Antragstellung ebenso wie jene nach § 12 Abs 6 MG befristet ist, kann diesfalls dahingestellt bleiben, da im vorliegenden Fall der Antrag der Mieter innerhalb von fünf Wochen ab Erteilung der Benützungsbewilligung für das umgebaute Bestandobjekt bei der Schlichtungsstelle gestellt wurde und von keiner Seite die Verspätung dieses Antrages behauptet wurde. Im übrigen ergibt sich auch aus den EB zur MGN 1955, daß die Bestimmungen des § 12 Abs 6 MG (damals Abs 5) als eine Beschränkung des in § 12 Abs 4 MG (damals Abs 3) festgelegten Rechtes des Mieters auf Überprüfung des zulässigen Zinses verständen werden sollten; das heißt, daß ein solcher Antrag jedenfalls dann gestellt werden kann, wenn irgendein Mietgegenstand des Hauses eine "Änderung in seinem Bestande" erfuhr (vgl EB zu Art I Z 9 MGN 1955 BGBl 241, abgedruckt bei Czech - Michlmayr, Der neue Text des Mietengesetzes 20). Es wurde deshalb auch bereits mehrmals und ohne Rechtsirrtum von Rekurssenaten der zweiten Instanz der Standpunkt vertreten, daß auch ein Mieter, dessen Mietgegenstand in seinem Bestand unverändert geblieben ist, berechtigt sei, Änderungen im Bestand anderer Mietgegenstände des Hauses als Grundlage seines Antrages auf Änderung bzw Neufestsetzung des Betriebskostenschlüssels geltend zu machen (vgl MietSlg 2605; HBZ 1964 H 17, 4 ua).

Der Betriebskostenschlüssel ergibt sich, wie oben ausgeführt, eindeutig aus den der Berechnung des gesetzlichen Mietzinses zugrunde gelegten Jahresmietzinsen der einzelnen vermieteten oder nicht vermieteten bzw nicht unter Mieterschutz stehenden Bestandteile des Hauses (mit Ausnahme der Hausbesorgerwohnung). Es genügt daher zur Bestimmung des Betriebskostenschlüssels, den Jahresmietwert 1914 jenes Mietobjektes festzustellen, das in seinem Bestand eine Änderung erfuhr. Obwohl diese Feststellung nur eine Vorfrage der Entscheidung betrifft, ob durch Anwendung eines unrichtigen Betriebskostenschlüssels der gesetzlich zulässige Mietzins einem oder mehreren Mietern gegenüber überschritten wurde, erscheint es doch notwendig, in einem solchen Verfahren allen Mietern des Hauses zumindest Gelegenheit der Beteiligung zu geben, im Spruch der Entscheidung den Jahresmietwert 1914 des geänderten Bestandobjektes festzustellen und allen Mietern die ergangene Entscheidung zuzustellen, da nur auf diese Weise der Betriebskostenschlüssel, der selbst nach Meinung des Rekurswerbers stets für alle Mieter gleich sein muß und durch den alle Mieter - mit Ausnahme jener, die mit dem Vermieter in zulässiger Weise einen Pauschalmietzins frei vereinbarten - in gleicher Weise betroffen werden, mit Rechtskraftwirkung dem Vermieter und allen Mietern gegenüber festgestellt werden kann. Den diesbezüglichen Aufträgen des Rekursgerichtes haftet daher entgegen der Meinung des Rekurswerbers kein Rechtsirrtum an.

Das gleiche gilt für die Auffassung des Rekursgerichtes, daß diesfalls der im Erdgeschoß bzw Keller gelegene Mietgegenstand eine "Änderung im Bestande" iS des § 12 Abs 6 MG erfuhr. Wie das Rekursgericht richtig erkannte, führt allerdings nicht der Umbau der ehemaligen Kinoräume in eine Bank, also die bloße Adaptierung dieser Räume zu einem anderen Geschäftszweck, diese Änderung herbei; wohl aber ist hiefür entscheidend, daß bisher der gemeinsamen Benützung der Mieter dienende Gebäudeteile (der Hausflur) in den neuen Bestandgegenstand einbezogen wurden, während andere Teile des früheren Geschäftsraumes nach dem Umbau zur gemeinsamen Benützung der Mieter bestimmt wurden (neuer Hauseingang). Obwohl im allgemeinen eine "Änderung im Bestande" eines Mietobjektes iS des § 12 Abs 6 MG nur angenommen werden kann, wenn dieses eine Vergrößerung oder Verkleinerung erfuhr (vgl MietSlg 15.202, 17.705, 18.335/19, 20.628 ua), ist es diesfalls ohne Bedeutung, daß die in den Mietgegenstand einbezogenen und daraus ausgeschiedenen Teile des Hauses etwa flächengleich sind, also der Umfang des Bestandgegenstandes durch den Umbau nicht geändert wurde.

Die Untergerichte haben daher mit Recht die Voraussetzung für eine Neuparifizierung des nunmehr von der A-Bank in Bestand genommenen Mietgegenstandes bejaht.