OGH 8Ob629/85

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 11.12.1985
• ECLI: ECLI:AT:OGH0002:1985:0080OB00629.850.1211.000

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Stix als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Kralik, Dr. Vogel, Dr. Kropfitsch und Dr. Zehetner als Richter in der Außerstreitsache der Antragstellerin Ing. Erna F*****, vertreten durch Dr. Hannes Krasser, Rechtsanwalt in Wien, wider den Antragsgegner Ing. Heinz B*****, vertreten durch Dr. Martha Friedmann, Rechtsanwalt in Wien, wegen Kündigung einer Wohnung, infolge Revisionsrekurses des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 29. August 1985, GZ. 47 R 230/8517, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Döbling vom 23. April 1985, GZ 2 Nc 187/8413, bestätigt wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Spruch

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Begründung

Begründung:

Das Erstgericht ersetzte die Zustimmung des Antragsgegners zur Umwidmung der Wohnung der Dr. Hildegard R***** im Hause , in ein Büro und wies den Antrag der Antragstellerin, den Antragsgegner zu verpflichten, das bezughabende Gesuch der Dr. Hildegard R an die MA 37 binnen 14 Tagen bei Exekution zu unterfertigen, ab.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs beider Teile nicht Folge, sondern bestätigte die erstgerichtliche Entscheidung.

Dagegen richtet sich der auf die Anfechtungsgründe der offenbaren Gesetzwidrigkeit und Nichtigkeit gestützte ao Revisionsrekurs des Antragsgegners mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß dahin abzuändern, daß der Antrag der Antragstellerin abgewiesen werde; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Revisionsrekurs ist unzulässig.

Die Vorinstanzen gingen von folgendem Sachverhalt aus:

Die Antragstellerin ist Miteigentümerin zu 51/100 Anteilen an der Liegenschaft EZ ***** Kat. Gemeinde , Haus in . Der Antragsgegner ist Miteigentümer zu 49/100 Anteilen an dieser Liegenschaft. Frau Dr. R bewohnt auf Grund des zwischen Prof. Dr. Hermann F und ihr abgeschlossenen Mietvertrages vom 5. 9. 1968 die Wohnung top Nr. . Diese Wohnung wurde für Bürozwecke vermietet. Der Vater des Antragsgegners hat sich im Schreiben vom 21. 7. 1968 zustimmend zur Vermietung der Wohnung geäußert, sofern durch die Vermietung, bedingt durch den Verlagsbetrieb, keine Unruhe in die Wohnung einzieht. Frau Dr. R betreibt in der Wohnung top Nr. ***** einen Verlag mit einem Personalstand von 7 Personen. Es gibt keinen Parteienverkehr. Es ist keine Vermehrung des Personalstandes geplant. Frau Dr. R***** will künftig die Wohnung top Nr. ***** nur für Wohnzwecke benützen und ihren Verlag in die Wohnung top Nr. ***** übersiedeln. Beide Wohnungen sind flächenmäßig ungefähr gleich groß. Frau Dr. R***** zahlte für die Wohnung top Nr. ***** einen Mietzins von ca. S 3.300, monatlich. Im Gutachten des Gerichtssachverständigen Erich C***** wird ein Mietzins von S 3.000, für die Wohnung top Nr. ***** als angemessen erachtet. Der Mietvertrag für die Wohnung top Nr. ***** wurde am 13. 4. 1982 abgeschlossen. Frau Dr. R***** ist jederzeit bereit, einer Änderung des Mietvertrages für die Wohnung top Nr. ***** in der Richtung zuzustimmen, daß Punkt 6 dieses Mietvertrages geändert wird und die Wohnung top Nr. ***** künftig nur für Wohnzwecke benützt werden darf, wenn die Wohnung top Nr. ***** im Sinne des abgeschlossenen Mietvertrages mit allen erforderlichen behördlichen Genehmigungen als Büro verwendet werden kann. Der Antragsgegner stimmt nicht zu, solange er keine Rechte an der Wohnung top Nr. ***** hat. Frau Dr. R***** ging davon aus, daß die Antragstellerin die Hausverwaltung führt, und fragte deshalb nicht den Antragsgegner, ob er bezüglich der Wohnung top Nr. ***** der Umwidmung in ein Büro zustimmt. Für die Wohnung top Nr. ***** hat Frau Dr. R***** keine Ablöse bezahlt. Sie hat für die Wohnung top Nr. ***** einen Betrag von ca. S 350.000, für Installations- und Restaurationsarbeiten aufgewendet und wird noch weitere Investitionen zu tätigen haben. Bei der Vermietung war die Wohnung weitgehend desolat, fast verwahrlost. Die Fußböden waren zu erneuern, die Leitungen neu zu verlegen und eine Heizung herzustellen.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß die Antragstellerin als Mehrheitseigentümerin mit 51/100 Anteilen an der Liegenschaft antragslegitimiert sei. Bei der Entscheidung nach § 835 ABGB sei maßgeblich, ob die Veränderung vorteilhaft, bedenklich oder nachteilig für die Miteigentumsgemeinschaft wäre. Die Umwidmung der Wohnung Nr. ***** in ein Büro bringe keinerlei Nachteil für den Antragsgegner, weil der Verlag der Mieterin nicht erweitert werde. Der Personalstand werde nicht vermehrt und es bestehe auch keine Mehrbelastung des Hauses.

Das Rekursgericht vertrat ebenfalls die Auffassung, daß Gegenstand des Verfahrens einzig und allein die Frage sei, ob die Umwidmung dieser Wohnung in ein Büro an sich bedenklich oder nachteilig für die Eigentümergesamtheit ist. Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, daß durch die Umwidmung der genannten Wohnung in ein Büro der Verkaufswert der Liegenschaft vermindert würde. Der Bürobetrieb mit sieben Mitarbeitern sei nicht nachteiliger für die Mitbewohner des Hauses, als die Vermietung der rund 130 m2 großen Wohnung an eine größere Familie, die durchaus auch technische Hilfsmittel wie Waschmaschine, Staubsauger und dgl. verwendet. Das Rekursvorbringen, daß der Personalstand des Büros aufgestockt werden könne, bzw. daß Dr. R***** auch die Wohnung top Nr. ***** als Büro verwenden könne, sei durch die Verfahrensergebnisse nicht gedeckt. Fragen allfälliger baulicher Veränderungen, des Mietzinses, des Sachverständigengutachtens und schließlich der Höhe der Investitionen für die Wohnung top Nr. ***** seien von untergeordneter Bedeutung, weil es lediglich darauf ankommt, ob die Umwidmung an sich gegen die Interessen der Eigentümergesamtheit verstößt bzw. zu deren Nachteil gereicht, was aber nicht gesagt werden könne.

Demgegenüber behauptet der Rechtsmittelwerber, daß er grundsätzlich gegen die Vermietung der Wohnung top Nr. ***** an Frau Dr. R***** gewesen sei; da der Mietvertrag nicht rechtswirksam sei, könne auch eine Umwidmung der Wohnung in ein Büro nicht verfügt werden. Die Umwidmung falle im übrigen in die Zuständigkeit der Baubehörde und nicht des Gerichtes. Außerdem würde dadurch der Verkehrswert der Liegenschaft erheblich geschmälert. Die zu geringe Mietzinsvereinbarung sei zum klaren Vorteil der Mieterin. Das Gutachten des Sachverständigen sei nicht erörtert worden. Dem ist zu erwidern:

Für die rechtsgestaltende Mitwirkung des Gerichtes bei der Willensbildung der Miteigentümergemeinschaft ist wie im vorliegenden Fall das außerstreitige Verfahren bestimmt (E 48 zu § 833 Manzsche Große Gesetzesausgabe zum ABGB). Darnach ist bei übereinstimmenden Entscheidungen der Vorinstanzen nur der ao Revisionsrekurs gemäß § 16 AußStrG zulässig. Der Rechtsmittelwerber zieht die Anfechtungsgründe der offenbaren Gesetzwidrigkeit und Nichtigkeit heran. Eine offenbare Gesetzwidrigkeit im Sinne der genannten Bestimmung liegt aber nur vor, wenn die für die Entscheidung maßgebende Frage des materiellen Rechtes im Gesetz ausdrücklich und klar geregelt ist, sodaß an der Absicht des Gesetzgebers nicht gezweifelt werden kann und trotzdem anders entschieden wurde (EFSlg. 37.388, 35.067; JBl. 1980, 380; SZ 46/98; SZ 44/180; SZ 39/103; SZ 25/185; SZ 21/10; 2 Ob 606/85 u.a.). Eine solche kann der Rechtsmittelwerber nicht aufzeigen:

Nach ständiger Rechtsprechung ist zum Abschluß von Mietverträgen üblicher Art grundsätzlich schon die Mehrheit der Miteigentümer legitimiert (E 13 zu § 833 Manzsche Große Gesetzesausgabe zum ABGB; vgl auch SZ 33/26 u.a.). Es ist daher völlig unmaßgeblich, daß sich der Rechtsmittelwerber auf eine angebliche Unwirksamkeit des von der Antragstellerin als Mehrheitseigentümerin mit Dr. R***** abgeschlossenen Mietvertrages beruft. Soweit er durch den Hinweis darauf, daß der Mietzins von S 3.000, „zum klaren Vorteil der Mieterin“ dient, möglicherweise darzulegen sucht, daß diese Verwendung zu außergewöhnlichen Bedingungen erfolgte (vgl MietSlg 21.057; MietSlg 24.050 u.a.), wurde diese durch nichts bewiesene Ansicht schon vom Erstgericht mit dem Hinweis auf das Sachverständigengutachten Erich C*****s eingehend widerlegt.

Die Weigerung des Minderheitseigentümers, sich dem Ansuchen um eine nachträgliche Baubewilligung anzuschließen, gestattet es den Mehrheitseigentümern i S der §§ 833 ff ABGB die Entscheidung des Außerstreitrichters zu begehren, wobei dessen Zuständigkeit unabhängig davon gegeben war, ob es sich bei der von der Mehrheitseigentümerin beschlossenen Maßnahme um eine solche der ordentlichen oder der außerordentlichen Verwaltung (wichtige Veränderung) handelte (SZ 43/91). Umsoweniger bestehen Bedenken dagegen, den Außerstreitrichter wie im vorliegenden Fall anzurufen, wenn nach den gegebenen Verhältnissen die Zustimmung des Minderheitseigentümers erforderlich ist, um die Umwidmung der Wohnung in ein Büro zu erreichen. Alle Erwägungen für und wider spielen jedoch in den Ermessensbereich, bei dem es schon begrifflich keine offenbare Gesetzwidrigkeit geben kann.

Soweit der Rechtsmittelwerber schließlich Nichtigkeit geltend macht, kann eine solche nach seinen Ausführungen nur dahin verstanden werden, daß er zum Gutachten des Sachverständigen (welchem das Gericht im Rahmen seines Ermessensspielraumes folgte) nicht ausreichend gehört wurde (Blg 1). Der Oberste Gerichtshof vertritt jedoch in ständiger Rechtsprechung den Standpunkt, daß selbst der Mangel des rechtlichen Gehörs im außerstreitigen Verfahren dadurch behoben werden kann, daß Gelegenheit bestand, den eigenen Standpunkt spätestens im Rekurs ausreichend vorzutragen (SZ 46/93; EFSlg. 16.707 u.z.a.). Im vorliegenden Fall konnte sich der Antragsgegner aber sowohl im Verfahren erster als auch zweiter Instanz zum Sachverständigengutachten äußern, was er auch tatsächlich und in umfangreicher Weise getan hat. Von einer Nichtigkeit durch Verletzung des rechtlichen Gehörs kann daher keine Rede sein.

Die Revision war daher als unzulässig zurückzuweisen.