OGH 5Ob2150/96d

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.09.1997

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Floßmann, Dr.Adamovic, Dr.Baumann und Dr.Hradil als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Charles F*****, vertreten durch Dr.Rainer Maria Kraft und Dr.Christian P. Winternitz, Rechtsanwälte in Wien, wider die Antragsgegner 1.) Dr.Kurt S*****, und 2.) Dr.Maria S*****, beide vertreten durch Dr.Friedrich Spitzauer, Rechtsanwalt in Wien, und 3.) K*****gesellschaft m.b.H., ***** wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Erst- und Zweitantragsgegner gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 26.März 1996, GZ 39 R 180/96a-58, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 15.September 1995, GZ 46 Msch 67/94z-52, bestätigt wurde, folgenden

Sachbeschluß

gefaßt:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung

Begründung:

Das Erstgericht stellte - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die Wohnung top Nr. 17 im Hause***** für die Zeit vom 1.10.1984 bis 31.5.1987 mit monatlich S 1.519,14 und vom 1.6.1987 bis 31.3.1990 mit monatlich S 2.656,64 fest. Durch die Vorschreibung eines monatlichen Hauptmietzinses von S 6.000 vom 1.10.1984 bis 31.5.1987 sei das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um monatlich S 4.480,86, in der Zeit vom 1.6.1987 bis 31.7.1987 und vom 1.9.1987 bis 31.3.1990 durch Vorschreibung von monatlich S 3.900,-- um S 1.243,36 pro Monat und durch Vorschreibung für August 1987 von S 3.000 um S 343,36 überschritten worden. Der Erstantragsgegner und die Zweitantragsgegnerin seien schuldig, dem Antragsteller S 35.415,64 sA zurückzuzahlen. Das Mehrbegehren wurde abgewiesen.

Dieser Entscheidung liegt im wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Erstantragsgegner und die Zweitantragsgegnerin sind Eigentümer des Hauses in *****. Der Antragsteller ist (mit rechtskräftigem Beschluß gemäß § 2 Abs 3 MRG anerkannter) Hauptmieter der Wohnung top Nummer 17 in diesem Haus. Sein "Untervermieter" war die Drittantragsgegnerin. Diese war "Hauptmieterin" von ca. 8 bis 10 Wohnungen im gegenständlichen Haus. Freiwerdende Wohnung wurden von der Drittantragsgegnerin übernommen, um sie zu sanieren und dann unterzuvermieten. Auch die Wohnung top Nummer 17 wurde zu einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt nach Februar 1982 von den Hauseigentümern der Drittantragsgegnerin überlassen. Der Voruntermieter zog zu einem nicht genauer feststellbaren Zeitpunkt Ende 1983 aus der gegenständlichen Wohnung aus. Nicht festgestellt werden kann, ob die Drittantragsgegnerin mit der Durchführung der Umbauarbeiten erst nach Auszug des Voruntermieters begonnen hat. Vor der Durchführung der Renovierungsarbeiten befand sich in der Wohnung ein WC, eine Küche mit einem Herd und einem Waschbecken ohne Wasseranschluß. Es gab weiters ein Badezimmer, wobei das Bad nicht verfliest war. Ob es mit Dispersionsfarbe angestrichen war, kann nicht festgestellt werden. Im Badezimmer erfolgte die Warmwasseraufbereitung mit einem Kohle- oder Holzbadeofen. Es war auch eine Badewanne vorhanden. Die Wohnung wurde in zwei Zimmern mit Kachelofen, in einem Zimmer mit einem Koksofen beheizt. Im Zuge der Adaptierungsarbeiten, die durch die Drittantragsgegnerin durchgeführt und bezahlt wurden, wurde zur Warmwasseraufbereitung ein Durchlauferhitzer installiert. In der Küche wurden neben dem Gasherd eine Abwasch, sowie Warm- und Kaltwasser installiert. Weiters wurde in der gesamten Wohnung eine Gasetagenheizung eingebaut. Im Badezimmer befand sich nach der Sanierung 1984 eine Entlüftung durch einen Mauerdurchbruch im Lichthof. Das Badezimmer war nicht verfliest. Vielmehr wurden dem Antragsteller von der Drittantragsgegnerin Fliesen zur Verfügung gestellt und verflieste dieser den Fußboden und die Wände im Badezimmer selbst.

Bereits 1984 wurde mit dem Antragsteller ein Mietvertrag hinsichtlich der gegenständlichen Wohnung abgeschlossen, wobei als Vermieter die Drittantragsgegnerin aufscheint. Beginn des Mietverhältnisses war der 1.9.1994; der Mietzins wurde mit S 3.200,-- pauschal (inkl. Betriebskosten) vereinbart. Das "Untermietverhältnis" sollte ohne weitere Aufkündigung am 31.7.1985 enden. Tatsächlich bezahlte der Antragsteller der Drittantragsgegnerin den von dieser vorgeschriebenen Mietzins von S 6.000,--/Monat von Oktober 1984 bis Juli 1987. Der Antragsteller blieb auch nach Ablauf des befristeten "Untermietverhältnisses" in der Wohnung wohnen und bezahlte die genannten Mietzinse. Die gegenständliche Wohnung bestand im Zeitpunkt der Anmietung aus vier Zimmern, Küche, Abstellraum, Voraum, Bad und WC im Ausmaß von 124,52 m2. Die Vertragsgespräche zum Mietvertrag 1984 führte der Antragsteller mit dem Sohn der Erst- und Zweitantragsgegner. Zum Zeitpunkt Herbst 1984 war für die Wohnung top Nummer 17 ein Hauptmietzins von S 3.500,-- angemessen, das sind ca. S 28,11/m2.

1987 wurde ein Lift in das Haus eingebaut und wurde zu diesem Zweck die Toilette in top Nummer 17 aufgelassen und dort die Lifttüre eingebaut. Gleichzeitig wurde im vorhandenen Bad eine neue räumlich abgegrenzte Toilette errichtet. Das bisherige Vorzimmer wurde vom Wohnungsverband abgetrennt, wodurch eine Verkleinerung der Nutzfläche auf 98,76 m2 erfolgte. Mit dem Lifteinbau in den Lichthof wurden die Antragsgegner verpflichtet, Entlüftungsrohre zu legen. Am 29.7.1987 schlossen der Antragsteller und die Drittantragsgegnerin einen neuen Mietvertrag für die Dauer vom 1.6.1987 bis 31.5.1992, worin S 3.900,-- an "Untermietzins" zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer vereinbart wurden. Nach der Verkleinerung der Wohnung bestand diese aus drei großen Zimmern und Nebenräumen. Der Vertrag 1987 wurde zwischen dem Antragsteller und dem Erstantragsgegner ausgehandelt. Es sollte nicht der alte Mietvertrag erneuert, sondern aufgrund der neuen Voraussetzungen, nämlich der veränderte Nutzfläche, ein neuer Mietvertrag mit einem neuen Mietzins abgeschlossen werden. Seit der Errichtung der Toilette im vorhandenen Bad, die erst nach dem 29.7.1987, nämlich am 25.8.1988 erfolgte, ist das Bad nicht mehr entlüftet. Im Juli 1987 betrug der angemessene Hauptmietzins für die gegenständliche Wohnung S 6.000,--.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt wie folgt:

Im Jahre 1984 seien die Voraussetzungen für die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses nicht vorgelegen, weil der Antragsteller selbst die Verfliesung des Badezimmers vorgenommen habe. Mangels eines zeitgemäßen Standards des Badezimmers habe die Wohnung der Kategorie C entsprochen. Im Jahre 1987 hätten die Parteien einen neuen Mietvertrag abgeschlossen, weil sie das Bestandverhältnis neu regeln und nicht bloß an die geänderten Verhältnisse anpassen wollten. Damals habe die Wohnung der Kategorie A entsprochen, weil in diesem Zeitpunkt das Badezimmer einen zeitgemäßen Standard aufgewiesen habe. Der nachträgliche Wegfall der Entlüftung schade nicht, weil es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ankomme. Der Antrag sei auf Feststellung des Hauptmietzinses gerichtet gewesen. Das Unvermögen der Antragsgegner, den Pauschalzins für die Zeit vom 1.10.1984 bis 31.5.1987 aufzugliedern, gehe zu Lasten der Vermieter, doch wäre in Ansehung des Rückzahlungsbegehren die eingetretene Verjährung zu berücksichtigen.

Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.

Gemäß § 16 Abs 1 Z 4 MRG sei die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses zulässig, wenn der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A ist oder eine Wohnung der Ausstattungskategorie B, deren Nutzfläche 130 m2 übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von 6 Monaten nach Räumung durch den früheren Mieter vermietet.

Nach den Feststellungen des Erstgerichtes habe der Antragsteller das Badezimmer nach Abschluß des Mietvertrages selbst verfliest und damit erst den ordnungsgemäßen Zustand des Bades hergestellt. Die Voraussetzungen für den Belohnungstatbestand nach § 16 Abs 1 Z 5 MRG lägen daher nicht vor.

Bei Abschluß des neuen Mietvertrages im Jahre 1987 hätte zwischen den Parteien Einigkeit darüber bestanden, daß das Vertragsverhältnis fortgesetzt werde. Es sollte lediglich die Zinsvereinbarung an die durch den Lifteinbau verkleinerte Wohnunutzfläche angepaßt werden. Selbst wenn man - wie das Erstgericht - davon ausgehe, daß es sich dabei um einen selbständigen neuen Mietvertrag handle, seien die Voraussetzungen für die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses nicht gegeben. Es komme nämlich bei der Beurteilung des Zustandes einer Wohnung im Sinne des § 16 Abs 3 Satz 1 MRG lediglich auf den vom Vermieter vertragsgemäß herzustellenden und tatsächlich geschaffenen Zustand an. Nach der Parteienvereinbarung sei in die bisherige Toilette der Wohnung die Lifttüre eingebaut worden. Die Errichtung einer selbständigen Toilette im Badezimmer sei vorgesehen gewesen. Erst nach Abschluß des Mietvertrages sei aber vereinbarungsgemäß das WC in das Badezimmer eingebaut und ein separater WC-Raum errichtet worden. Dies habe zur Folge gehabt, daß die bisherige Entlüftung des Badezimmers wegfiel. Damit habe der vertraglich vereinbarte und dann tatsächlich hergestellte Zustand mangels einer zeitgemäßen Herstellung des Badezimmers nicht mehr der Kategorie A entsprochen.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei im Hinblick darauf, daß das Rekursgericht der Judikatur des Obersten Gerichtshofes gefolgt sei, nicht zulässig.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs des Erstantragsgegners und der Zweitantragsgegnerin mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen (für die Zeit von 1.6.1987 bis 31.3.1990) im antragsabweisenden Sinn abzuändern.

Der Antragsteller beantragt in der ihm freigestellten Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, in eventu, ihm nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil die Rechtslage zu § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF einer Klarstellung bedarf; er ist aber nicht berechtigt.

Die Rechtsmittelwerber machen im wesentlichen geltend, die Wohnung habe auch nach dem Umbau die Kategorie A aufgewiesen; maßgeblich sei allein der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages; die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses sei gemäß § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF zulässig, weil die Parteien unmittelbar in Anschluß an das mit dem Mietvertrag vom 1.10.1984 begonnene Bestandverhältnis einen neuen Mietvertrag über eine Wohnung der Kategorie A abgeschlossen hätten.

Hiezu wurde erwogen:

Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hatte der Antragsteller mit der Drittantragsgegnerin zwei nach dem Willen der Parteien voneinander unabhängige, wenn auch aneinander anschließende Untermietverträge über die gegenständliche Wohnung abgeschlossen, wobei der zweite Untermietvertrag eine wegen eines Lifteinbaus in das Haus verkleinerte Nutzfläche und eine andere Gestaltung des Bades (nach Verlegung des WC's) zum Gegenstand hatte. Der Antragsteller wurde hinsichtlich beider Untermietverhältnisse (1.10.1984 bis 31.5.1987 und ab 1.6.1987) als Hauptmieter anerkannt (ON 29, 36).

Der zulässige Hauptmietzins für die Zeit ab 1.6.1987 (zweites Mietverhältnis), der allein noch Gegenstand des drittinstanzlichen Verfahrens ist, wurde von den Vorinstanzen ohnehin auf Basis der Ausstattungskategorie A ermittelt. Da nach den für die rechtliche Beurteilung maßgeblichen Feststellungen anläßlich der Vermietung im Jahr 1984 die Voraussetzungen des Belohnungstatbestandes nach § 16 Abs 1 Z 5 MRG aF, der unter anderem die Vornahme der Kategorieanhebung durch den Vermieter vorsieht (vgl Würth in Rummel2 § 16 MRG Rz 13 lit b), nicht erfüllt waren - der Antragsteller hatte nämlich das Badezimmer durch Verfliesung selbst in einen dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Zustand gebracht - besteht für die Zuerkennung eines den Kategoriezins übersteigenden angemessenen Hauptmietzinses im Sinne des § 16 Abs 1 Z 5 (oder 6) MRG aF keine Grundlage, wie die Rechtsmittelwerber in ihrem Rekurs an die zweite Instanz (ON 55) selbst erkannt haben.

Was nun § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF anlangt, so setzt dieser Tatbestand unter anderen den Abschluß des Mietvertrages innerhalb von 6 Monaten nach Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber voraus. Es muß also zu einem Wechsel in der Innehabung kommen. Sind Vormieter und Nachmieter hingegen - wie hier - dieselbe Person, kann auch diese Bestimmung nicht zur Begründung der Zulässigkeit der Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses herangezogen werden. Damit kann die Frage der Ausstattungskategorie in diesem Zusammenhang auf sich beruhen; insbesondere muß nicht untersucht werden, ob sich die Vermieter 1987 die vom Mieter zuvor durchgeführte Verfliesung des Badezimmers zurechnen durften und welche Bedeutung die 1988 vorgenommene bauliche Veränderung (Wegfall der Badentlüftung) hatte.

Auf § 16 Abs 1 Z 7 MRG haben sich die Rechtsmittelwerber - im Einklang mit ihrem Standpunkt des Neuabschlusses eines selbständigen Mietvertrages im Jahr 1987 - ohnehin nicht berufen.

Dem Revisionsrekurs war somit ein Erfolg zu versagen.