OLG Graz 4R145/25p

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.08.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0639:2025:00400R00145.25P.0820.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Graz hat als Rekursgericht durch die Richterinnen Dr.in Angerer (Vorsitz), Mag.a ZeilerWlasich und Dr.in JostDraxl in der Rechtssache der klagenden Partei WEG A*, **, vertreten durch Dr. Fuchsberger Immobilienmanagement GmbH, FN **, *, diese vertreten durch Mag. Walter Dorn, Dr. Horst Kilzer, Rechtsanwälte in Villach, gegen die beklagte Partei B GmbH, FN **, **, wegen EUR 44.853,87 samt Anhang (hier wegen Klagsanmerkung nach § 27 WEG) über den Rekurs der klagenden Partei gegen den Beschluss des Landesgerichts Leoben vom 29. Juli 2025, **7, in nichtöffentlicher Sitzung den

BESCHLUSS

gefasst:

Spruch

Dem Rekurs, dessen Kosten die Rekurswerberin selbst zu tragen hat, wird Folge gegeben und der angefochtene Beschluss dahin abgeändert, dass er zu lauten hat:

„Ob der Liegenschaft EZ ** KG ** wird bei den angemerkten Zusagen der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG zu

C-LNr 30a, an Haus C Top 7 (Top 03),

C-LNr 31a, an Haus C Top 8 (Top 04),

C-LNr 32a, an Haus D Top 9 (Top 01),

C-LNr 33a, an Haus D Top 10b (Top 02b),

C-LNr 34a, an Haus E Top 11 (Top 01),

C-LNr 48a, an Haus D Top 10a und

C-LNr 49a, an KFZ Abstellplätzen 16 (Top 40) und 17 (Top 41)

die Anmerkung der Klage zu ** des Landesgerichts Leoben gemäß § 27 Abs 2 WEG bewilligt.“

Die Verständigung des Grundbuchgerichts von dieser Entscheidung obliegt dem Erstgericht.

Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,00.

Der ordentliche Revisionsrekurs ist nicht zulässig.

Begründung

BEGRÜNDUNG:

Mit Mahnklage vom 23. Juli 2025 begehrt die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft von der beklagten Wohnungseigentumsbewerberin die Zahlung ausstehender Betriebskosten laut Vorschreibungen von Juli 2024 bis Juli 2025 von insgesamt EUR 44.853,87 samt Zinsen. Die Beklagte, zu deren Gunsten die Anmerkung von Wohnungseigentum eingetragen sei, habe ab Bezug des Objekts die Rechte nach § 16 WEG sowie die Verpflichtung zur Zahlung der Aufwendungen (§ 37 Abs 5 WEG). Gleichzeitig beantragt sie die Anmerkung der Klage im Grundbuch ob der Liegenschaft EZ ** KG ** bei den angemerkten Zusagen der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG zu

C-LNr 30a, an Haus C Top 7 (Top 03),

C-LNr 31a, an Haus C Top 8 (Top 04),

C-LNr 32a, an Haus D Top 9 (Top 01),

C-LNr 33a, an Haus D Top 10b (Top 02b),

C-LNr 34a, an Haus E Top 11 (Top 01),

C-LNr 48a, an Haus D Top 10a und

C-LNr 49a, an KFZ Abstellplätzen 16 (Top 40) und 17 (Top 41).

Das Erstgericht hat den Zahlungsbefehl antragsgemäß erlassen und mit dem angefochtenen Beschluss den Antrag auf Klagsanmerkung mit der wesentlichen Begründung abgewiesen, Eintragungen im Grundbuch seien nur wider denjenigen zulässig, der zur Zeit des Ansuchens als Eigentümer der Liegenschaft oder des Rechts, in Ansehung dessen die Eintragung erfolgen solle, im Grundbuch erscheine oder doch gleichzeitig als solcher einverleibt oder vorgemerkt werde (§ 21 GBG). Auf die wahre Rechtslage komme es dabei nicht an. Dieser Grundsatz erfahre jedoch in bestimmten Fällen des außerbücherlichen Eigentums zur Vermeidung einer den jeweiligen Gesetzeszweck widersprechenden Rechtsschutzlücke Durchbrechungen. So sei die zur Wahrung des Vorzugspfandrechts nach § 27 Abs 2 WEG erforderliche Klagsanmerkung im Fall einer Zwangsversteigerung ab Anmerkung des Zuschlags im Grundbuch gegen den Ersteher, im Fall einer Verschmelzung von Gesellschaften gegen die übernehmende Gesellschaft und im Fall der Rechtsnachfolge von Todes wegen gegen den Erben zulässig. Da jedoch mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG noch kein Eigentumserwerb erfolge, sondern diese rangwahrende Wirkung habe, sei der Antrag abzuweisen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich der Rekurs der Klägerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss dahingehend abzuändern, dass der Antrag auf Anmerkung der Klage ob der EZ ** KG ** bei den angemerkten Zusagen der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG zu C-LNr 30a, an Haus C Top 7 (Top 03), C-LNr 31a, an Haus C Top 8 (Top 04), C-LNr 32a, an Haus D Top 9 (Top 01), C-LNr 33a, an Haus D Top 10b (Top 02b), C-LNr 34a, an Haus E Top 11 (Top 01), C-LNr 48a, an Haus D Top 10a und C-LNr 49a, an KFZ Abstellplätzen 16 (Top 40) und 17 (Top 41) bewilligt werde. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungs und Zurückverweisungsantrag.

Der Rekurs ist berechtigt.

1. Die Rekurswerberin argumentiert unter Verweis auf RISJustiz RS0114465 und die Entscheidung des Landesgerichts Klagenfurt zu 1 R 27/12h, dass eine Klagsanmerkung auch gegen den vorgemerkten Eigentümer erwirkt werden könne. Voraussetzung dafür sei lediglich, dass das mit der Beitragszahlung säumige Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zeitpunkt der Überreichung des Antrags auf Klagsanmerkung mit dem einverleibten bzw vorgemerkten Eigentümer eines Miteigentumsanteils der betreffenden Liegenschaft ident sei. Sobald die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt sei und zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber Miteigentum erworben habe, würden gemäß § 37 Abs 5 WEG 2002 für die Verwaltung der Liegenschaft und die Rechte der Miteigentümer die §§ 16 bis 34, 36 und 52 WEG 2002 gelten.

2. Wie bereits das Erstgericht zutreffend ausführt, ist über den Antrag auf Bewilligung einer Streitanmerkung auch dann, wenn er im Zuge eines Rechtsstreits beim Prozessgericht gestellt wird, im Grundbuchsverfahren nach den Vorschriften des GBG zu entscheiden, weshalb das Rekursverfahren einseitig ist (RS0060516; RS0060884, vgl auch Prader, WEG6.09 § 27 E 43 [Stand 1.10.2024, Manz Wohnrecht in rdb.at]).

3. Gemäß § 27 Abs 1 Z 1 WEG besteht an jedem Miteigentumsanteil in dem durch § 216 Abs 1 Z 3 EO bestimmten Ausmaß ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zu Gunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils. Nach § 27 Abs 1 WEG muss der Forderungsberechtigte zur Effektuierung des Vorzugspfandrechts seine Forderung innerhalb von 6 Monaten mit Klage geltend machen und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragen. Das über den Antrag auf Klagsanmerkung entscheidende Gericht hat zu prüfen, ob eine Forderung geltend gemacht wird, für die das gesetzliche Vorzugspfandrecht überhaupt in Anspruch genommen werden kann (RS0114276). Dem Prozessgericht obliegt dabei eine Schlüssigkeitsprüfung (5 Ob 200/08k, 5 Ob 74/10h mwN).

4. Dem Erstgericht ist insoweit beizupflichten, dass durch die bloße Vormerkung des Eigentumsrechts der Wohnungseigentumsbewerber nicht als Eigentümer eingetragen wird. Hierzu wäre die Einverleibung seines Eigentumsrechts erforderlich. Die Vormerkung ist nur die grundbücherliche Eintragung des durch die spätere Rechtfertigung aufschiebend bedingten, wenn auch dann mit Wirkung ab Vormerkung ausgestatteten Eigentumserwerbs. Der Wohnungseigentumsbewerber wird eben durch die bloße Vormerkung des Eigentumsrechts noch nicht Eigentümer der Miteigentumsanteile (5 Ob 77/04s).

5. Jedoch ist die Argumentation der Rekurswerberin zutreffend, dass gemäß § 37 Abs 5 WEG, sobald eine Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch angemerkt ist und zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber Miteigentum erworben hat, für die Verwaltung der Liegenschaft und die Rechte der Miteigentümer die §§ 16 bis 34, 36 und 52 WEG gelten. Das Vorzugspfandrecht nach § 27 WEG kommt gemäß § 37 Abs 5 WEG auch im „Vorbereitungsstadium“ des Wohnungseigentums zur Anwendung, sofern zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber Miteigentum der Liegenschaft erworben hat und zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber – sei es derselbe oder ein anderer – eine gemäß § 40 Abs 2 WEG im Grundbuch angemerkte Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums genießt (Prader aaO E 1 mwN; vgl auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch (Hrsg), Kommentar Österreichisches Wohnrecht – WEG4, § 37 WEG Rz 53; 5 Ob 43/15g; LG für Zivilrechtssachen Wien 46 R 94/23y).

6. Im vorliegenden Fall ist die Eintragung von Wohnungseigentum in Vorbereitung im Grundbuch ersichtlich gemacht. Sowohl zugunsten der beiden Miteigentümer C* (B-LNR 4) und D* GmbH (B-LNR 3) als auch zugunsten der Beklagten ist die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002 angemerkt, weshalb gemäß § 37 Abs 5 WEG die Bestimmung des § 27 WEG zur Anwendung gelangt.

7. Aufgrund der eingangs wiedergegebenen Angaben in der Mahnklage ist der Antrag auf Klagsanmerkung schlüssig (siehe dazu oben Punkt 3.).

8. Dem Rekurs ist daher Folge zu geben und die Anmerkung der Klage zu bewilligen.

9. Im Verfahren zur Streitanmerkung nach § 27 Abs 2 WEG als Grundbuchsverfahren findet ein Kostenersatz nicht statt (5 Ob 285/00y; 5 Ob 261/04z; RS0060516). Ein Zwischenstreit, bei welchem die Parteien gegenläufige Interessen verfolgen, liegt nicht vor. Ein Kostenersatz der Klägerin für ihren Rekurs hat somit zu unterbleiben (RS0035961 [T5]; 5 Ob 270/98m; RS0060516; RS0035961).

10. Entscheidungen in Grundbuchsachen sind in der Regel vermögensrechtlicher Natur (RS0007110 [T26]; RS0117829 [T2]). Die Bewertung des Entscheidungsgegenstandes orientiert sich an der Höhe der geltend gemachten Forderung von EUR 44.853,87.

11. Mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG iVm § 126 Abs 2 GBG ist der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig.