OLG Linz 4R156/25a

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 19.11.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0459:2025:00400R00156.25A.1119.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten Mag. Gerhard Hasibeder als Vorsitzenden sowie Mag. Stefan Riegler und MMag. Andreas Wiesauer in der Rechtssache des Klägers A*, geb. **, Pensionist, , vertreten durch die Brandauer Rechtsanwälte GmbH in 5050 Salzburg, wider die Beklagten 1. B C, geb. , Pensionist, und 2. D C, geb. **, Pensionistin, beide wohnhaft *, beide vertreten durch Dr. Christian und Dr. Michael Schubeck, Rechtsanwälte in 5020 Salzburg, wegen (eingeschränkt) EUR 49.200,00 s.A. über die Berufung des Klägers (Berufungsinteresse: EUR 49.200,00) gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 25. August 2025, Cg-28, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Der Kläger ist schuldig, den Beklagten die mit EUR 4.081,60 bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens (darin enthalten EUR 680,27 USt.) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe

Die beiden Beklagten waren je zur Hälfte Miteigentümer einer Liegenschaft, die sie aufgrund ihres hohen Alters und ihres Gesundheitszustands verkaufen wollten. Sie schlossen dazu gemeinsam am 27. Jänner 2023 einen schriftlichen Vermittlungsauftrag (Beilage ./A) mit dem Kläger ab, einem Immobilienmakler, mit dem sie seit ca. 40 Jahren befreundet waren. Sie vereinbarten einverständlich eine Vermittlungsprovision iHv 2 % des Kaufpreises inklusive USt. Der Vertrag war bis Oktober 2024 befristet. Eine Aufklärung, weshalb eine so lange Frist vereinbart wurde, erfolgte seitens des Klägers nicht.

Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses waren alle Beteiligten in Pension. Der Kläger begründete deshalb am 7. Juni 2023 eine Gewerbeberechtigung für das Gewerbe Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler, worüber der Erstbeklagte in Kenntnis war.

Die beiden Beklagten hatten vollstes Vertrauen in den Kläger, welcher wusste, dass sich die Beklagten aufgrund ihres hohen Alters und ihres Gesundheitszustands veranlasst sehen, die Liegenschaft verkaufen zu müssen. Sie waren froh, dass der Kläger zusicherte, sich für sie um alle Belange zu kümmern. Sie ließen ihm freie Hand und gaben ihm die Schlüssel für die Liegenschaft.

Am 3. Februar 2024 suchte der Kläger den Erstbeklagten auf und teilte ihm mit, dass er noch eine Unterschrift für „irgendeine Vorlage“ von ihm benötige, und legte dem Erstbeklagten das von ihm ausgefüllte Schriftstück „Alleinvermittlungsauftrag“ (Beilage ./B) vor. Die Zweitbeklagte war bei diesem Treffen nicht anwesend. In diesem Alleinvermittlungsauftrag ist als Auftraggeber der Erstbeklagte angeführt. Der Alleinvermittlungsauftrag enthält u.a. folgende Formulierungen:

„(…) Entsprechend dem bestehenden Geschäftsgebrauch kann der Makler als Doppelmakler tätig sein und ist als solcher tätig. (…)

Der Auftraggeber stimmt zu, dass der Makler das vertragsgegenständliche Objekt mit Maklerkollegen in einem Gemeinschaftsgeschäft bearbeiten kann. (…)

Provisionsvereinbarung

Der Auftraggeber verpflichtet sich zur Bezahlung der nachstehenden Provision für den Fall, dass er mit dem vom Immobilienmakler namhaft gemachten Interessenten während oder nach Ablauf der vereinbarten Alleinvermittllungsfrist das vorgenannte Rechtsgeschäft abschließt. Die Provision gebührt dem Makler auch, wenn er in anderer Weise als durch Namhaftmachung (z.B. durch vermittelnde Tätigkeit) verdienstlich geworden ist. Die Provision ist mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts fällig.

Abgeberprovision – Provisionshöhe

2 % des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises inkl. Lasten, zzgl. gesetzl. USt. Das 1,50 Mio übersteigende Kaufergebnis 5 % + UST“

In der Absicht den Erstbeklagten über den Inhalt der Urkunde zu täuschen und ihn dadurch zu einer Unterschriftsleistung zu veranlassen, forderte der Kläger den Erstbeklagten auf eine Unterschrift zu leisten und teilte ihm mit, dass er diese Unterschrift noch „für irgendeine Vorlage“ benötige, ohne näher zu konkretisieren wofür diese Unterschrift notwendig ist. Der Kläger verschwieg dem Erstbeklagten wissentlich und willentlich, nämlich absichtlich, den Inhalt des Alleinvermittlungsauftrages und klärte ihn insbesondere über die darin enthaltene geänderte Provisionsvereinbarung, wie auch über die Doppelmaklertätigkeit, und über ein Rücktrittsrecht nicht auf. Es kam ihm dabei darauf an, den Erstbeklagten unter Vorspiegelung falscher Tatsachen zu überlisten, um ihn so zu einer Unterschriftsleistung zu veranlassen (= bekämpfte Feststellung).

Der Erstbeklagte vertraute den Angaben des Klägers und unterfertigte die Urkunde, ohne diese zuvor zu lesen. Der Erstbeklagte war froh, dass sich der Kläger um alles kümmerte. Im Vertrauen auf den Kläger fragte dieser auch nicht näher nach. Er nahm dabei an, dass es sich dabei um eine belanglose Unterschrift handelte, mit welcher für ihn keine negativen Auswirkungen verbunden wären. Den Inhalt des Alleinvermittlungsauftrages, insbesondere die

geänderte Klausel betreffend die Provisionsvereinbarung sowie auch betreffend die Doppelmaklertätigkeit nahm er dabei nicht bewusst in Kauf. Der Erstbeklagte hätte in Kenntnis

des wahren Inhalts des Urkunde, diese nicht unterfertigt.

Der handschriftliche Vermerk „auch namens Gattin“ unter der Unterschrift [des Erstbeklagten; Anm. des Berufungsgerichts] wurde vom Kläger im Nachhinein angefügt. Der Kläger verschwieg dem Beklagten auch, dass er bereits eine Kaufinteressentin – die spätere Käuferin – für die Liegenschaft hatte und dass bereits ein Besichtigungstermin stattgefunden hatte.

Bereits am 4. Februar 2024 fand ein weiterer Besichtigungstermin mit der Käuferin statt. Der Vater der Käuferin führte für diese die Vertragsverhandlungen mit dem Kläger. Am Wochenende des 10./11. Februar 2024 stellte der Kläger die Käuferin und deren Eltern den Beklagten vor, wobei bei diesem Gespräch der Erstbeklagte darauf hinwies, dass Kaufverhandlungen nicht mit ihm, sondern ausschließlich mit dem Kläger zu führen seien.

Am 15. Februar 2024 kam es zu einer Besprechung zwischen dem Kläger und dem Vater der Käuferin in dessen Wohnhaus. Anlässlich dieser Besprechung übergab Letzterer Ersterem ein Kaufkonzept. Obwohl der Vater der Käuferin ausdrücklich darum bat, dass die Beklagten über dieses Kaufkonzept in Kenntnis gesetzt werden sollten, unterließ dies der Kläger.

Der Kläger wurde als Doppelmakler tätig, was er den Beklagten jedoch nicht mitteilte.

Der Kläger ließ in weiterer Folge die Käuferin und deren Vater fälschlich in dem Glauben, dass es bereits Zusagen der Beklagten gegenüber den Nachbarn zu Grundverkäufen und Grundtäuschen gab. Dies tat der Kläger entgegen dem erklärten Willen des Erstbeklagten, welcher ihm von Beginn an mitgeteilt hatte, dass die Liegenschaft mit den Grundgrenzen so wie sie sei verkauft werden soll und keine Absprachen mit Nachbarn getroffen werden dürfen.

Am 1. März 2024 kam es zu einem Besuch des Klägers bei den Beklagten, anlässlich dessen der Kläger eine höhere Provision zu vereinbaren versuchte und forderte, dass er bei einem Verkaufspreis bis EUR 1.5 Mio. eine Provision iHv EUR 50.000,00 erhalten solle und für jede weitere EUR 100.000,00 eine weitere Provision von je EUR 30.000,00. Dabei wusste der Kläger, dass die Beklagten vermeinten – aufgrund ihres hohen Alters und ihres Gesundheitszustands – für die Vertragsverhandlungen bis zur Unterfertigung des Kaufvertrags auf den Kläger angewiesen zu sein; diesen Umstand versuchte er auszunutzen. Nachdem seine Forderung nach einer solch hohen Provision von den Beklagten abgelehnt wurde und diese auf die vereinbarten 2 % Provision verwiesen, kam es zum Streit. Der Kläger versuchte den Erstbeklagten unter Druck zu setzen. Er teilte den Beklagten mit, dass der Vertrag nun gekündigt ist, dies in der Hoffnung, dass diese nun doch seiner Forderung zustimmten.

Der Erstbeklagte informierte sodann am 2. März 2024 den Vater der Käuferin über die Auflösung des Vertragsverhältnisses mit dem Kläger. Die weiteren Vertragsverhandlungen wurden nun direkt zwischen den Beklagten und dem Vater der Käuferin abgehandelt.

Mit Kaufvertrag vom 21. März 2024 verkauften die beiden Beklagten die Liegenschaft an die Käuferin zu einem Kaufpreis iHv EUR 1.720.000,00. Da in weiterer Folge einige Mängel auftraten, insbesondere kam es zu einem Feuchtigkeitseintritt beim Dach der Liegenschaft, stimmten die beiden Beklagten einer Kaufpreisminderung zu. Es wurde ein Nachtrag zum Kaufvertrag verfasst und der Kaufpreis auf EUR 1.570.000,00 gemindert.

Der Kläger begehrte mit Mahnklage vom 17. Jänner 2025 zunächst die Leistung von EUR 53.400,00 s.A., schränkte das Klagebegehren in der Folge auf EUR 49.200,00 (2 % aus EUR 1,5 Mio., d.s. EUR 30.000,00, und 5 % aus EUR 220.000,00, d.s. EUR 11.000,00, jeweils zzgl. 20 % USt.) ein und führte hiezu – soweit für die Behandlung der Berufung relevant – im Wesentlichen aus, er sei von den Beklagten gemeinsam als Immobilienmakler beauftragt worden und anschließend auch verdienstlich geworden. Ihm stehe daher die mit den Beklagten vereinbarte Provision zu.

Die Beklagten bestritten, beantragten Klagsabweisung und wandten dagegen zusammengefasst ein, es sei lediglich eine Provision von 2 % vereinbart worden und eine Erhöhung derselben von den Beklagten zu jedem Zeitpunkt dezidiert abgelehnt worden. Bei den Beklagten handle es sich um Konsumenten. Im Alleinvermittlungsauftrag vom 27. Jänner 2023 sei eine Dauer bis Oktober 2024 vereinbart worden, was eine wesentliche Überschreitung der Bestimmungen des § 30c KschG darstelle. Der Alleinvermittlungsauftrag sei daher nicht rechtswirksam abgeschlossen worden und bestehe kein Provisionsanspruch. Die Beklagten seien immer davon ausgegangen, dass der Kläger nur für sie tätig sei und habe er zu keinem Zeitpunkt auf eine Doppeltätigkeit iSd § 30b KSchG iVm § 5 Abs 3 MaklerG hingewiesen, noch habe er über entscheidungswesentliche Umstände aufgeklärt. Es seien Informationen von Interessenten nicht an die Beklagten weitergegeben worden, weshalb der Kläger auch gegen die Verpflichtungen des § 3 MaklerG verstoßen habe. Es sei dem Erstbeklagten nicht bewusst gewesen, dass anlässlich der Unterfertigung der Beilage ./B ein neuer Alleinvermittlungsauftrag abgeschlossen worden sei, er sei vielmehr in die Irre geführt worden. Dieser Irrtum sei vom Kläger veranlasst worden. Anlässlich des Gesprächs vom 3. Februar 2024 sei von der Kaufinteressentin und späteren Käuferin keine Rede gewesen, weshalb auch List vorliege. Der letzte Vermittlungsauftrag könne gegenüber der Zweitbeklagten zudem keine Rechtswirkungen auslösen, da diese ihrem Gatten keine Vollmacht erteilt habe. Es seien bewusst falsche Informationen des Klägers an Interessenten weitergegeben worden und Nachbarn Zusagen über Grundstücksverkäufe bzw. Abtretungen gemacht worden, welche mit den Beklagten in keinster Weise abgestimmt gewesen seien. Daraus sei den Beklagten ein wesentlicher Schaden entstanden und sei daher die Maklerprovision nicht gerechtfertigt bzw. eine Mäßigung auf Null durchzuführen.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren zur Gänze ab. Es legte dazu seiner Entscheidung den eingangs angeführten Sachverhalt sowie die weiteren auf den US 3 bis 12 ersichtlichen Feststellungen zugrunde, auf die ansonsten verwiesen wird. Die vom Kläger bekämpfte Feststellung ist oben kursiv gehalten.

In rechtlicher Hinsicht gelangte das Erstgericht – soweit für die Behandlung der Berufung von Relevanz – zum Ergebnis, dass die Beklagten als Konsumenten und der Kläger als Unternehmer zu qualifizieren seien. Es liege ein schlichter Maklervertrag vor.

Der Alleinvermittlungsauftrag vom 3. Februar 2024 beziehe sich schon seinem Wortlaut nach lediglich auf den Erstbeklagten und sei auch nur von diesem unterfertigt worden. Der Zusatz bei der Unterschrift des Auftraggebers „auch namens der Gattin“ sei erst im Nachhinein durch den Kläger angefügt worden.

Diesfalls habe beim Erstbeklagten ein Erklärungsirrtum vorgelegen, da eine Divergenz zwischen objektiver Erklärungsbedeutung und subjektivem Willen des Erklärenden bestanden habe. Der Erstbeklagte habe auch eine klare Inhaltsvorstellung von der Urkunde gehabt, als er angenommen habe, dass der Kläger als sein Freund lediglich eine belanglose Unterschrift für die Abwicklung von ihm benötige, welche keine negativen Auswirkungen auf ihn haben werde. Den Inhalt dieses Alleinvermittlungsauftrags, insbesondere die geänderte Klausel zur Provisionsvereinbarung und der Doppelmaklertätigkeit, habe er dabei nicht bewusst in Kauf genommen. Der Irrtum bzw. die listige Irreführung sei auch kausal iSd Äquivalenztheorie gewesen, da der Erstbeklagte bei Kenntnis der wahren Sachlage den Alleinvermittlungsauftrag vom 3. Februar 2024 nicht unterschrieben hätte. Der Kläger sei für den Irrtum adäquat ursächlich gewesen, da er den Irrtum beim Erstbeklagten veranlasst habe, indem er ihn vorsätzlich in die Irre geführt habe. Der Kläger habe den Erstbeklagten über die geänderten Vertragsbedingungen, insbesondere über die geänderte Provisionsvereinbarung und Doppelmaklertätigkeit arglistig und rechtswidrig nicht informiert, weshalb eine vorsätzliche Verletzung seiner Aufklärungspflichten vorliege. Der Kläger habe dabei den Erstbeklagten wissentlich und willentlich überlisten wollen, um ihn absichtlich durch die Veranlassung eines Irrtums zu einer Unterschrift zu veranlassen. Ohne den Irrtum wäre der Alleinvermittlungsauftrag vom 3. Februar 2024 vom Erstbeklagten gar nicht unterfertigt worden. Die Anfechtung des Alleinvermittlungsauftrags wegen List und auch wegen Irrtum durch die Beklagten sei somit zu Recht erfolgt. Die Rechtslage sei so, als ob der Vertrag nie abgeschlossen worden wäre.

Die Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch des Klägers seien zwar grundsätzlich gegeben. Gemäß § 3 Abs 1 MaklerG habe der Makler die Interessen des Auftraggebers jedoch redlich und sorgfältig zu wahren. Er verletze seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufkläre, sondern auch, wenn die Angaben nicht richtig oder aufgrund der Unvollständigkeit missverständlich seien. Verletze der Makler die ihn treffenden Pflichten nach § 30b Abs 1 KSchG, könne der Auftraggeber sowohl Schadenersatz, als auch eine Mäßigung des Provisionsanspruchs nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers begehren. Voraussetzung für die Mäßigung der Provision sei, dass der Makler eine wesentliche Pflicht verletzt habe; wie sich die Pflichtverletzung auf die Abwicklung des Geschäfts ausgewirkt habe, sei hingegen ohne Bedeutung. Es komme auch nicht darauf an, ob durch die Pflichtverletzung ein Schaden eingetreten sei. Das Ausmaß der Provisionsminderung hänge davon ab, in welchem Maß die Verletzung einer wesentlichen Pflicht die Verdienstlichkeit des Maklers gemindert habe. Die Mäßigung der Provision sei direkt proportional zu den Pflichtverletzungen vorzunehmen. Die Beurteilung einer Pflichtverletzung sei jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen. Das Ausmaß der Mäßigung obliege dem pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts; § 273 ZPO sei anzuwenden. Besonders schwerwiegende Pflichtverstöße könnten sogar den gänzlichen Entfall der Provision bzw. deren Minderung auf „Null“ zur Folge haben, nämlich dann, wenn die Pflichtverletzung in der Art gravierend sei, dass der Makler überhaupt nicht verdienstlich geworden sei.

Der Kläger habe hier entgegen der klaren Vorgabe des Erstbeklagten mit den Nachbarn Gespräche bezüglich Grundtausch, Grundverkauf etc. geführt und diesbezüglich fälschlicherweise bereits getätigte Zusagen der Beklagten behauptet. Darin liege ein Verstoß gegen die Treuepflicht iSd § 3 MaklerG. Dem Kläger seien zudem weitere vielfältige und auch äußerst gravierende Pflichtverletzungen zur Last zu legen. Einerseits dadurch, dass der Kläger vorerst nicht bekannt gegeben habe, eine Kaufinteressentin zu haben, obwohl bereits ein Besichtigungstermin stattgefunden hatte. Andererseits habe der Kläger die Beklagten nicht auf seine Doppelmaklertätigkeit hingewiesen, wozu er aber gemäß § 30 KSchG iVm § 5 Abs 3 MaklerG verpflichtet gewesen wäre. Ein weiterer Pflichtverstoß sei darin zu erblicken, dass der Kläger Informationen an die Beklagten nicht weitergeleitet habe, obwohl dies ausdrücklich durch die potenzielle Käuferin bzw. ihren Vertreter gewünscht gewesen sei. Insgesamt habe sich der Kläger wiederholt massiv pflichtwidrig und entgegen den Interessen der Beklagten und auf seinen eigenen Vorteil bedacht verhalten. Besonders verwerflich und als gröblichste Treuepflichtverletzug sei aber das Verhalten des Klägers am 3. Februar und 1. März 2024 zu werten. Ein derartiges Vorgehen des Klägers stehe im eklatanten Widerspruch zu jeglichem Berufsethos und könne von einem standesgemäßen Verhalten in keiner Weise gesprochen werden. Das Verhalten des Klägers begründe somit in vielfacher Hinsicht massive Pflichtverstöße, welche ob des hohen Alters und Gesundheitszustands der Beklagten als besonders verwerflich zu werten seien. Von einer Wahrung der Interessen der Beklagten könne keinesfalls gesprochen werden. Die außergewöhnlichen Umstände dieses Einzelfalles geböten daher eine Mäßigung des Provisionsanspruchs des Klägers auf Null.

Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung (einschließlich sekundärer Feststellungsmängel). Der Kläger stellt primär einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag und beantragt hilfsweise, das Urteil dahin abzuändern, dass der Klage zur Gänze stattgegeben werde, sowie in eventu eine Berufungsverhandlung anzuberaumen.

Die Beklagten beantragen in ihrer Berufungsbeantwortung, der Berufung keine Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

1. Zum Antrag auf Durchführung einer mündlichen Berufungsverhandlung:

Der (Eventual-)Antrag des Klägers auf Anberaumung einer mündlichen Berufungsverhandlung ist seit der Neufassung des § 480 ZPO durch das Budgetbegleitgesetz 2009 nicht mehr vorgesehen. Die Entscheidung darüber, ob eine Berufungsverhandlung im Einzelfall erforderlich ist, steht generell im Ermessen des Berufungsgerichts (RIS-Justiz RS0127242; § 480 Abs 1 ZPO). Die Durchführung einer mündlichen Berufungsverhandlung ist im konkreten Fall aus nachfolgenden Überlegungen nicht erforderlich.

2. Zur Mängelrüge:

2.1. Der Kläger moniert eingangs seiner Berufung eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens iSd § 496 Abs 1 Z 2 ZPO, weil es das Erstgericht entgegen § 182a ZPO unterlassen habe, die Relevanz der Provisionsminderung nach § 3 Abs 4 MaklerG mit den Parteien zu erörtern. Aus der Erörterung des Erstgerichts, dass zu klären sei, „ob und in welcher Höhe dem Kläger eine Provision zusteht bzw. ob die Provision inklusive oder exklusive Umsatzsteuer vereinbart wurde“, lasse sich nicht erkennen, dass damit eine Minderung im Sinne einer Vertragsstrafe nach § 3 Abs 4 MaklerG (mit-)umfasst sei.

Zwar muss das Gericht nach § 182a ZPO das Sach- und Rechtsvorbringen der Parteien erörtern und darf seine Entscheidung in der Hauptsache nicht auf rechtliche Gesichtspunkte stützen, die eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, weshalb das Gericht seine Rechtsauffassung den Parteien darzulegen und ihnen Gelegenheit zur Äußerung zu geben hat (RIS-Justiz RS0037300; RS0108816). Diesfalls liegt aber keine für den Kläger überraschende Entscheidung vor. Denn es bedarf keiner richterlichen Anleitung zu einem Vorbringen, wenn der Prozessgegner – so wie hier – bereits entsprechende Einwendungen erhoben hat. Angesichts solcher Einwendungen hat die andere Partei ihren Prozessstandpunkt selbst zu überprüfen und die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen. Auch die Pflicht des § 182a ZPO kann nicht bezwecken, das Gericht zur Erörterung eines Vorbringens zu zwingen, dessen Schwächen bereits der Prozessgegner aufzeigte (RS0122365; 8 Ob 23/23z). Darüber hinaus ist der vom Kläger zitierten Stelle des in concreto vom Erstgericht vorgenommenen umfassenden Rechtsgesprächs sehr wohl immanent, dass auch eine allfällige Provisionsminderung verfahrensgegenständlich ist. Die gegenteiligen Ausführungen des Klägers überzeugen hier nicht. Dies wird umso deutlicher, als die Beklagten einen derartigen konkret formulierten Einwand bereits im Einspruch gegen den Zahlungsbefehl explizit erhoben haben und das Erstgericht erkennbar sämtliche relevanten Rechtsthemen in dessen Erörterung nach § 182a ZPO einfließen lassen wollte. Eine Verpflichtung des Richters, eine anwaltlich vertretene Partei zu weiteren Beweisanträgen anzuleiten, wenn sich die bisher beantragten Beweise als unzulänglich erwiesen haben, lässt sich im Übrigen auch aus § 182 ZPO nicht ableiten (RS0037403).

Dem Kläger gelingt es diesfalls daher nicht, einen wesentlichen Verfahrensmangel des Erstgerichts zur Darstellung zu bringen.

2.2. Des Weiteren erblickt der Kläger einen Verfahrensmangel iSd § 496 Abs 1 Z 2 ZPO dadurch, dass es das Erstgericht unterlassen habe, den in der Tagsatzung vom 16. Juni 2025 zufolge vorangegangener Vollmachtsauflösung des vormaligen Klagevertreters unvertretenen Kläger rechtzeitig im Vorhinein über die rechtlichen Folgen ausreichend verständlich zu belehren. Die erstgerichtliche Note vom 11. April 2025 reiche nicht hin, um einem juristischen Laien klar zu machen, dass im vorliegenden Anwaltsprozess zwingend ein neuer Rechtsanwalt zu beauftragen wäre, um die Postulationsfähigkeit vor Gericht sicherzustellen, womit das Erstgericht die formelle Prozessleitungspflicht nach § 182 Abs 2 zweiter Satz ZPO verletzt habe. Da ein derartiger Hinweis nicht erfolgt sei, sei der Kläger im Ergebnis darum gebracht worden, „insbesondere weiteres Vorbringen zu erstatten und Beweismittel anzubieten“.

Auf die inhaltliche Berechtigung der klägerischen Argumentation braucht hier nicht weiter eingegangen werden, weil eine erfolgreiche Geltendmachung der Mangelhaftigkeit des Verfahrens als Folge eines Verstoßes gegen §§ 182, 182a ZPO voraussetzt, dass die Partei die Relevanz des Mangels darlegt und das Unterlassene nachholt. Es ist nicht ausreichend, wenn sich der Rechtsmittelwerber – so wie hier – nur vage auf „weiteres Vorbringen und Beweise“ beschränkt (RIS-Justiz RS0037095 [T14, T16 und T19 iVm T20]).

Die vom Kläger behauptete Mangelhaftigkeit des Verfahrens liegt demnach insgesamt nicht vor.

3. Zur Beweisrüge:

Mit seiner Beweisrüge wendet sich der Kläger gegen die o.a. Feststellung des Erstgerichts und begehrt stattdessen die Ersatzfeststellung: „Der Kläger ersuchte den Erstbeklagten unter Vorlage der Urkunde Beilage ./B, diese zu unterfertigen. Der Kläger wurde vom Erstbeklagten nicht darüber gefragt, wofür diese gebraucht wird. Der Erstbeklagte beabsichtigte nicht, die Urkunde durchzulesen, obwohl dem nichts entgegengestanden wäre“. Die Feststellung sei nicht nachvollziehbar, weil der Erstbeklagte nicht iSd getroffenen Feststellung ausgesagt habe. Kein Beweisergebnis liege dazu vor, ob der Kläger dem Erstbeklagten das Durchlesen der Urkunde etwa verweigert habe oder ihm dezidiert gesagt habe, das sei nicht notwendig. Das Erstgericht hätte die Aussage des Erstbeklagten zur Entstehung der Beilage ./B und insbesondere die vorliegenden und aktenkundigen Beweisergebnisse zur Frage des Irrtums und der in der Folge festgestellten List des Klägers dahingehend würdigen müssen, dass dieser trotz Möglichkeit des Durchlesens die Beilage ./B schlicht unterschrieben habe.

Eine ordnungsgemäße Beweisrüge liegt nur dann vor, wenn klar ersichtlich ist, durch welche Feststellungen sich der Berufungswerber für beschwert erachtet, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurden, welche Feststellungen stattdessen begehrt werden und auf Grund welcher Beweismittel die begehrten Feststellungen getroffen werden könnten (RIS-Justiz RS0041835 [T4]). Folglich müssen bekämpfte und gewünschte Feststellungen in einem Austauschverhältnis zueinander stehen. Ein solches liegt nur dann vor, wenn einander die bekämpfte und die gewünschte Feststellung widersprechen (RI0100145). Dies trifft auf die bekämpfte Feststellung in Anbetracht der begehrten Ersatzfeststellung jedoch nicht zu, weil (zumindest teilweise) nicht das begriffliche Gegenteil als Ersatzfeststellung begehrt wird.

Soweit das Begehren des Klägers in seiner Beweisrüge darauf hinausläuft, dass es zu einem gänzlichen Entfall der bekämpften Feststellung käme, ist dies ebenso unzulässig (RIS-Justiz RS0041835 [T3]).

Es könnten daher weitere Ausführungen inhaltlicher Natur bereits auf sich beruhen. Lediglich der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle aber auch darauf verwiesen, dass der Richter bei der Bildung der Überzeugung, ob die für die Feststellung einer Tatsache notwendige Wahrscheinlichkeit vorliegt, gemäß § 272 ZPO frei ist, also an keine gesetzlichen Beweisregeln gebunden. Gerade dem persönlichen Eindruck kommt bei einer Tatsachenfeststellung, die in erster Linie anhand der Aussagen der beteiligten Personen zu gewinnen ist, Bedeutung zu. Zum Wesen der freien Beweiswürdigung gehört auch, dass sich das Gericht für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen aufgrund seiner Überzeugung, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann, entscheidet (RIS-Justiz RS0043175). Die Beweiswürdigung kann erst dann erfolgreich angefochten werden, wenn stichhaltige Gründe ins Treffen geführt werden, die erhebliche Zweifel an den vom Erstgericht vorgenommenen Schlussfolgerungen rechtfertigen könnten. Bloß der Umstand, dass die Beweisergebnisse möglicherweise auch andere als die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen ermöglicht hätten, kann nicht zu einer erfolgreichen Bekämpfung der Beweiswürdigung und der darauf gegründeten Tatsachenfeststellungen führen (RS0043175; Rechberger in Fasching/Konecny3 § 272 ZPO Rz 4 f, 11). Die Beweisrüge kann nur dann erfolgreich sein, wenn (praktisch zwingende) Gründe dargelegt werden, warum anderen Beweisergebnissen eher Glauben zu schenken gewesen wäre, sodass beim Berufungsgericht Bedenken gegen die erstrichterliche Beweiswürdigung erweckt werden (Pimmer in Fasching/Konecny³ § 467 ZPO Rz 40/2).

Aus § 272 Abs 3 ZPO ergibt sich, dass das Gericht in knapper, überprüfbarer und logisch einwandfreier Form darlegen muss, warum es aufgrund bestimmter Beweis- oder Verhandlungsergebnisse bestimmte Tatsachen feststellt, damit sowohl die Parteien als auch das Rechtsmittelgericht die Schlüssigkeit seines Werturteils überprüfen können (RIS-Justiz RS0040122 [T1]). Eine Beweiswürdigung ist zwar nicht schon dann unzureichend und damit mangelhaft, wenn in der Begründung Umstände nicht erwähnt werden, die hätten erwähnt werden können, eine Erwägung nicht angestellt wurde, die hätte angestellt werden können oder der Richter sich mit einzelnen Beweisergebnissen nicht auseinandersetzt und auf diese nicht Bezug nimmt (RS0040165, RS0040180). Die Beweiswürdigung hat nämlich nach dem Gesetzesauftrag in gedrängter Darstellung zu erfolgen (§ 417 Abs 2 ZPO), sodass sich der Richter nicht mit allen Details der Verfahrensergebnisse auseinandersetzen muss. Die Beweiswürdigung ist aber dann nicht mangelfrei, wenn sich das Erstgericht nicht mit allen wesentlichen Beweisergebnissen auseinandersetzt, dazu nachvollziehbare Überlegungen anstellt und diese in seinem Urteil festhält (Delle-Karth, Die Mangelhaftigkeit des Verfahrens im Berufungssystem des österreichischen Zivilprozeßrechtes, ÖJZ 1993, 10 [18 f]); dies gilt insbesondere in Bezug auf einander widersprechenden Beweisergebnisse (vgl. 1 Ob 192/07b, 2 Ob 92/15s ua).

Im vorliegenden Fall stützte das Erstgericht seine getroffene Feststellung jedoch klar ersichtlich auf die bezughabenden Erläuterungen der hiezu vernommenen Personen, wobei es auch auf die Schwierigkeit der Einvernahme ob des hohen Alters und der evidenten Stresssituation für den Erstbeklagten konkret hinwies und nachvollziehbar darlegte, warum es dennoch der Darstellung des Erstbeklagten vollinhaltlich Glauben schenkte (US 14 f). Ausgehend davon kommt der Beweisrüge keine Berechtigung zu. Das Erstgericht hat sich in seiner Beweiswürdigung hinreichend mit allen relevanten Beweisergebnissen auseinandergesetzt und seine Feststellungen ausreichend begründet. Mit den vom Kläger ins Treffen geführten Argumenten vermag dieser die schlüssige Beweiswürdigung des Erstgerichts nicht derart erheblich in Zweifel zu ziehen, dass praktisch zwingend vom lediglich alternativ dargestellten Geschehensablauf auszugehen ist. Selbst wenn nun die Angaben des Erstbeklagten sowie einzelne Passagen in den Urkunden auf ein anderes Beweisergebnis hindeuten mögen, so ist das Erstgericht darin frei, diese auf deren Glaubwürdigkeit hin zu interpretieren. Dass dies nicht im Sinne des Klägers erfolgt ist, macht die Beweiswürdigung des Erstgerichts allein aber noch nicht unrichtig.

Ausreichende Gründe, dass das Erstgericht daher insgesamt zwingend zu einem anderen Schluss hätte kommen müssen, legt der Kläger somit nicht dar. Widersprüche in der Beweiswürdigung des Erstgerichts sind nicht erkennbar. Das Berufungsgericht hegt auch keine Bedenken gegen die Richtigkeit der Feststellungen aufgrund der erstgerichtlichen Beweiswürdigung, es übernimmt daher die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichts und legt sie seiner weiteren rechtlichen Beurteilung zu Grunde (§ 498 Abs 1 ZPO).

4. Zur Rechtsrüge:

Der Kläger argumentiert in seiner Rechtsrüge, die Rechtsansicht des Erstgerichts, wonach die Provision auf Null zu mindern sei, sei verfehlt. Beim Abschluss des ersten Vermittlungsauftrags gemäß Beilage ./A könne von einer List des Klägers keine Rede sein. Die Liegenschaft sei letztendlich aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Klägers – also dessen Verdienstlichkeit – verkauft worden. Nur bei schwerwiegenden (Haupt-)Pflichtverletzungen oder sog. Wurzelmängeln entstehe kein Provisionsanspruch. Die Verletzung wesentlicher Pflichten führe hingegen zur Provisionsmäßigung im Ausmaß der durch den Umfang der Pflichtverletzungen geschmälerten Verdienstlichkeit und (nur) in Extremfällen zum Provisionsentfall. Bezüglich des Vermittlungsauftrags gemäß Beilage ./A sei relevant, dass der Kläger nach dem festgestellten Sachverhalt zwar Fehltritte begangen habe, jedoch List schon nach dem Vorbringen der Beklagten selbst ausschließlich den Vermittlungsauftrag gem. Beilage ./B betreffe. Von Beklagtenseite sei eine Provisionsminderung betreffend des Vertrags Beilage ./A auch nicht ausdrücklich behauptet worden, weshalb die Minderung der Provision auf Null unter Zugrundelegung des Vertrags Beilage ./A daher rechtsunrichtig erfolgt sei. Eine Mäßigung der Provision auf Null werde zudem abgelehnt, wenn der Auftraggeber das vermittelte Geschäft abschließe und dadurch die Leistung des Maklers konsumiere, was gegenständlich zweifelsohne erfolgt sei.

Das Berufungsgericht erachtet hingegen die eingehende und fundierte rechtliche Beurteilung des Erstgerichts für zutreffend, sodass gemäß § 500a ZPO darauf verwiesen werden kann.

Zu den Berufungsausführungen ist daher lediglich ergänzend darauf zu verweisen, dass es zwar grundsätzlich zutrifft, dass nach der überwiegenden Ansicht in der Literatur der gänzliche Anspruchsverzicht kaum zu begründen sein wird, wenn der Auftraggeber – so wie hier – an dem vermittelten Vertrag festhält und er somit letztlich die vom Makler erbrachte, wenn auch nicht zur Gänze verdienstliche Tätigkeit „konsumiert“. Besonders schwerwiegende Pflichtverstöße können aber den gänzlichen Entfall der Provision bzw. deren Minderung auf „Null“ zur Folge haben, nämlich dann, wenn die Pflichtverletzung in der Art gravierend ist, dass der Makler überhaupt nicht verdienstlich geworden ist (Limberg in GeKo Wohnrecht II² § 3 MaklerG Rz 51; Gartner/Karandi MaklerG³ § 3 Rz 36 je mwN).

Zu 4 R 94/22f (erster Rechtsgang) und 4 R 129/23d (zweiter Rechtsgang) hatte das Oberlandesgericht Wien bereits einen insoweit vergleichbaren Sachverhalt zu beurteilen, wobei der dortigen Klägerin ihre (im Ergebnis nicht ins Gewicht fallende) fehlende Gewerbeberechtigung, die unterbliebene Übergabe einer aktualisierten Mietzinsliste, die unterlassene Aufklärung über Nutzungsrechte und Vereinbarungen sowie die Täuschung über die Bereitschaft der Verkäuferin zu einem Kaufpreis von EUR 20 Mio. abzuschließen zur Last fielen. Das Oberlandesgericht Wien erachtete diesfalls aufgrund der Häufigkeit der dargelegten Pflichtverstöße eine 90 %-ige Minderung der vereinbarten Provision als gerechtfertigt.

Im Unterschied zu diesem Fall fällt in casu aber das wiederholte, gegen jegliche Interessen der Beklagten verstoßende und auffallend sorglose Verhalten des Klägers im Generellen (arg. Kontaktaufnahme mit Nachbarn trotz vorheriger expliziter Untersagung durch die Auftraggeber; falsche Auskunftserteilung an Kaufinteressenten über tatsächlich nicht bestehende Zusagen der Auftraggeber; Nichtbekanntgabe einer Kaufinteressentin, um zuvor eine andere [höhere] Provisionsvereinbarung mit den Auftraggebern zu erreichen; Nichtweiterleitung von Informationen an die Auftraggeber zum Kaufanbot der Kaufinteressentin trotz deren ausdrücklichen Ersuchens), aber vorwiegend das dolose – aufgrund des weit fortgeschrittenen Alters sowie des Gesundheitszustands der Beklagten besonders verwerfliche – persistente Insistieren des Klägers iZm dem arglistig versuchten Erschleichen einer (nachträglichen) höheren Provisionsvereinbarung am 3. Februar und 1. März 2024 derart schwerwiegend ins Gewicht, dass das vom Erstgericht nach § 273 ZPO angenommene Ausmaß der Mäßigung des Provisionsanspruchs des Klägers auf „Null“ im konkreten Fall ausnahmsweise zu billigen ist, weil es sich bei dem festgestellten Sachverhalt um einen absoluten Extremfall handelt.

Demnach kommt auch der Rechtsrüge des Klägers keine Berechtigung zu. Die Entscheidung des Erstgerichts erfolgte somit zu Recht, weshalb die Berufung insgesamt erfolglos bleibt.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 50 iVm 41 ZPO.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine erheblichen Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO zu lösen waren. Das Ausmaß einer Provisionsminderung nach § 3 Abs 4 MaklerG hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab und obliegt dem pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts (vgl. zuletzt 2 Ob 98/25p [Rz 6]). Der Umstand, dass ein gleichgelagerter (oder ähnlicher) Sachverhalt vom Obersten Gerichtshof noch nicht beurteilt worden sein mag, bedeutet noch nicht, dass eine Rechtsfrage von der im § 502 Abs 1 ZPO umschriebenen Bedeutung vorliegt (RIS-Justiz RS0110702; RS0107773; RS0102181). Ebenso ist die Verneinung eines Verfahrensmangels durch das Berufungsgericht nicht revisibel (RS0042963).