OLG Linz 2R156/25m

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 19.12.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0459:2025:00200R00156.25M.1219.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Linz hat als Berufungsgericht durch die Richter Dr. Werner Gratzl als Vorsitzenden, Mag. Christine Mayrhofer und Dr. Gert Schernthanner in der Rechtssache der Klägerin Mag. A*, Angestellte und Unternehmerin, *, vertreten durch die Aigner Rechtsanwalts-GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei B AG, FN **, *, vertreten durch die Blumauer Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen EUR 318.191,32 sA und Feststellung (Streitwert EUR 48.797,20), über die Berufung der Beklagten gegen das Zwischen- und Teilurteil des Landesgerichtes Linz vom 19. August 2025, Cg1-32, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin macht mit Klage vom 3. Oktober 2023 Schadenersatzansprüche ua aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten und Prospekthaftung im Zusammenhang mit einer Beteiligung am von der Beklagten initiierten Bauherrenmodell („C* D*“) im ** Gemeindebezirk geltend. Zudem begehrt sie die Feststellung der Haftung der Beklagten für alle künftigen Nachteile und Schäden aus der Beteiligung am Bauherrenmodell.

Sie bringt dazu vor, die Beklagte habe das Modell konzipiert und es sei von ihr unter der Marke „B*“ durch in ihrem Pflichtenkreis tätige Vertriebspartner, konkret durch E*, vertrieben worden. Die Beklagte sei in mehrfacher Hinsicht unmittelbare oder mittelbare wirtschaftliche Profiteurin der Platzierung des Modells. Sie habe diverse Prospektinformationen, darunter auch einen ausführlichen Vertriebs- und Informationsprospekt (Beil./D) zum Investment erstellt. Die Klägerin habe bei ihrer Investitionsentscheidung auf die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Informationen vertraut. Der Prospekt sei unvollständig und irreführend, weil darin das Vorliegen einer öffentlich-rechtlichen Widmungsauflage verschwiegen worden sei. Im Prospekt seien die Vorzüge des Modells herausgestrichen worden, insbesondere, dass es sich um eine Liegenschaft in bester Lage handle, auf der eine Seniorenresidenz im gehobenen Segment entstehe, weshalb mit stabilen Einkünften aus der Vermietung an einen Schweizer Betreiber mit jahrzehntelanger Erfahrung auf diesem Gebiet bei gleichzeitig geringem Leerstandsrisiko zu rechnen sei. Für den Fall, dass das Vermietungskonzept mangels Rentabilität der Seniorenresidenz nicht fortgeführt werden könne, könne ein Großteil der Nutzfläche im Wohnungseigentum verwertet werden, wobei durch die in diesem Zusammenhang kolportierten objektbezogenen Durchschnittspreise pro Quadratmeter ein besonders lukratives Investment suggeriert worden sei. Deshalb habe sich die Klägerin für eine Beteiligung am Projekt entschieden und investiert. Die Möglichkeit der Nachparifizierung der im Eigentum der Projektgesellschaft stehenden Objekte zur Schaffung weiterer Wohnungseigentumseinheiten sei in der Folge in der Gesellschafterversammlung vom 17. Dezember 2013 bekräftigt und den Privatinvestoren und Kommanditisten sogar ein bevorrechteter Kauf der Wohnungen in Aussicht gestellt worden. Mittlerweile habe sich herausgestellt, dass nach dem Flächenwidmungsplan auf der Liegenschaft ein Anteil von 60% oder zumindest 50% an sozialer Nutzung sichergestellt sein müsse, wobei von Beginn an festgestanden sei, dass zur Erfüllung dieser Bau- und Widmungsauflage (nur) jene Liegenschaftsanteile, die im Bauherrenmodell platziert würden, im vollen Umfang einer entsprechenden Nutzungseinschränkung unterliegen würden. Demgegenüber sei in der Beteiligungserklärung, einem Bestandteil des Prospekts der Beklagten, mit Ausnahme der aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen sowie der Verpflichtung zur Begründung von Wohnungseigentum zum Übertragungsstichtag die Freiheit von Rechten Dritter, von weiteren bücherlichen und außerbücherlichen sowie weiteren privat- oder öffentlich-rechtlichen Lasten festgehalten worden. Die im Bebauungsplan und Flächenwidmungsplan enthaltene Auflage sei jedoch als solche außerbücherliche öffentlich-rechtliche, mit der Liegenschaft verbundene Last zu sehen.

Die Klägerin macht der Beklagten zusammengefasst im Weiteren den Vorwurf, dass im konkreten Fall ein aufklärender Hinweis über die genannten Umstände geschuldet gewesen wäre. Durch die falschen – zumindest aber irreführenden – Angaben seien die Investoren im Glauben gelassen worden, ein ausgesprochenes lukratives Immobilieninvestment getätigt zu haben. Tatsächlich sei von einem sehr eingeschränkten Käufermarkt auszugehen und habe der Gegenwert der erworbenen Immobilien von Beginn an, entgegen den Darstellungen der beklagten Partei, nur einem Bruchteil des eingesetzten Kapitals entsprochen. Eine Verwertung im Wohnungseigentum, wie zugesichert und angepriesen, sei aufgrund der bestehenden Auflagen aussichtslos.

Den Anlegern sei auch der Umstand, dass die angekündigten Garantien von EUR 2,5 Millionen nicht von der Pächterin (Betreiberin der Seniorenresidenz) gekommen seien, sondern im überwiegenden Umfang gerade von jenen Rechtsträgern, die die Wohnungen im Projektteil des F*-Modell abverkauft hätten, verschwiegen worden, um zu vermeiden, dass Zweifel an der wirtschaftlichen Potenz der Pächterin aufkämen. Bei vollständiger und richtiger Information über die Widmung „soziale Nutzung“ und dem Wissen, dass die beworbene Ausstiegsmöglichkeit faktisch nie bestanden habe, hätte die Klägerin das Investment nicht getätigt und vom Vertragsabschluss Abstand genommen. Die Beklagte hafte wegen ihrer Pflichtverletzung im vorvertraglichen Schuldverhältnis, allgemeiner zivilrechtlicher Prospekthaftung und der Erstellung und Herausgabe irreführender und unvollständiger Prospekte sowie aufgrund allgemeiner deliktischer Haftungsgrundlagen.

Die Beklagte bestritt und beantragte die Abweisung der Klage. Das Bauherrenmodell sei darauf ausgerichtet, steueroptimierte Erträge aus Vermietung über einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren zu erzielen. Vor Eintreten eines steuerlichen Totalüberschusses sei von einer vorzeitigen Übertragung der Anteile oder Auflösung der Investorengemeinschaft dringend abzuraten. Eine solche komme in der Praxis auch nicht vor, weil es den Zwecken des Modells zuwider laufe. Tatsache sei, dass gemäß Flächenwidmungs- und Bebauungsplan auf den Grundflächen mindestens 50% der tatsächlich zur Ausführung gelangenden oberirdischen Kubatur der Zweckbestimmung „soziale Nutzung“ zuzuführen sei. Das Bestehen der öffentlich-rechtlichen Widmung und die Entsprechung der vorgeschriebenen „sozialen Nutzung“ durch Verwendung jener Flächen, auf denen die Seniorenresidenz geschaffen und betrieben werde, sei keine „verschwiegene Belastung“ der Liegenschaft, sondern unabdingbare Voraussetzung für den konsensmäßigen Bestand und den Betrieb der Seniorenresidenz „D*“ als conditio sine qua non. Auch könne die widmungsgemäß vorgegebene, keinesfalls unübliche Zweckbestimmung durch andere Verwendungen, etwa als Kindergarten, Ärztezentrum, schulische oder lehrberufliche Einrichtung etc, erfüllt werden und werde diese aktuell zudem nicht nur alleine durch die Seniorenresidenz, sondern auch durch eine Vielzahl an anderen Räumen und Flächen, die allesamt nicht im Eigentum der Projektgesellschaft stünden, gewährleistet.

Aktuell gäbe es bereits 20 Wohnungen auf der Liegenschaft, die nicht Teil der Seniorenresidenz seien und wegen ihrer besonderen Ausstattung (so wie die Wohneinheiten der Seniorenresidenz behindertengerecht und barrierefrei), von den zuständigen Behörden ausdrücklich bestätigt, die Widmungsauflage der „sozialen Nutzung“ erfüllen würden und konkret im Wohnungseigentumsvertrag angeführt seien. Diese genannten 20 Wohneinheiten seien alle im Rahmen des F*-Projekts von der G* KG (nicht der Beklagten) in den Jahren 2013/2014 zu marktüblichen Preisen veräußert worden. Der Betrieb der Seniorenresidenz sei von Beginn an offen gelegt worden. Eine Nachparifizierung und ein Verkauf von Wohnungseigentumseinheiten sei weder als Sinn und Zweck des Bauherrenmodells präsentiert noch als solche beworben worden. Die einmalige Erwähnung, nicht aber Zusicherung einer theoretischen Exit-Möglichkeit auf einem Beiblatt, könne in der Gesamtschau nicht ausschlaggebendes Argument für die Beteiligung der Klägerin am konkreten Bauherrenmodell gewesen sein und sei darüber hinaus inhaltlich unzutreffend. Äußerungen bei der Gesellschafterversammlung vom 17. Dezember 2013 seien nicht relevant, weil sie nach dem Zeitpunkt der Beteiligung der Klägerin stattgefunden hätten. Die Beklagte habe die mit dem operativen Betrieb der Seniorenresidenz verbundenen finanziellen Schwierigkeiten der Betreiberin nicht zu vertreten. Diese seien ein allgemeines Investitionsrisiko. Nach dem Ausfall der Pächterin der Seniorenresidenz habe die Herausforderung darin bestanden, den Betrieb der Residenz aufzufangen und fortzuführen. Mittlerweile sei ein neuer marktüblicher Pachtvertrag über sämtliche Flächen der Seniorenresidenz ausverhandelt worden. Bis ins Jahr 2054, mindestens jedoch 2044 stelle sich daher die Frage einer Exit-Möglichkeit bis auf weiteres nicht. Eine Änderung des Parifikats würde eine entsprechende Beschlussfassung sämtlicher 115 Kommanditisten bedürfen. Zusammengefasst würde aktuell weder feststehen, dass eine Exit-Möglichkeit niemals umgesetzt, noch dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt doch umgesetzt werden könne. Es sei daher kein Schaden eingetreten oder fällig. Die Voraussetzungen für eine Rückabwicklung lägen nicht vor, weil auch wenn die Widmung „soziale Nutzung“ als Belastung gesehen werde, diese unwesentlich sei.

Die Klägerin replizierte, für den Betrieb eines Alten- und Pflegeheims oder einer Seniorenresidenz bedürfe es keiner besonderen Widmung im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan. Die auf der Liegenschaft verfügte „soziale Nutzung“ sei daher keine unabdingbare Voraussetzung dafür. Eine Bewilligung der Behörde für den Abverkauf auch der Liegenschaftsanteile des Bauherrenmodells als Wohnungen - gleich welcher Form - liege nicht vor und sei auch nicht gesichert.

Mit dem angefochtenen Zwischen- und Teilurteil erkannte das Erstgericht das Leistungsbegehren dem Grunde nach als zu Recht bestehend und es stellte die Haftung der Beklagten für künftige Nachteile und Schäden aus der Beteiligung am Bauherrenmodell fest.

Seiner Entscheidung legte es die auf den Seiten 8 bis 17 seines Urteils ersichtlichen Feststellungen zugrunde, auf die gemäß § 500a ZPO verwiesen wird. Folgende sind hervorzuheben, wobei die im Berufungsverfahren bekämpften Feststellungen kursiv gehalten und fortlaufend nummeriert sind:

Die Beklagte die über die Jahre bereits mehrere hundert Bauherrenmodelle entwickelt hat, konzeptionierte auch dieses Bauherrenmodell und stellte die „Seniorenresidenz D*“ als Bestandteil des (gesamtheitlichen) „B* -Immobilienportfolios" dar. Sie gab auch den umfassenden Vertriebs- und Informationsprospekt mit der Bezeichnung „BauherrenmodellNo ** „C* D*“ H* GmbH Co KG “ (Beil./D) heraus und stellte jeweils mit ihrem Logo versehene Unterlagen, unter anderem Werbefolder (Beil./F), aber auch einen Zettel mit dem Titel „Hauptargumente für eine Beteiligung an der „C D“ H* GmbH Co KG (Beil./G; kurz: D* KG), den B*-Vertriebspartnern zur Verwendung im Vertrieb zur Verfügung.

Anders als bei anderen Bauherrenmodellen der Beklagten, die üblicherweise gewöhnliche Wohnungsvermietung zum Inhalt haben, ging es bei diesem Modell erstmals um eine Seniorenresidenz, die über nur einen Mieter an die Endkunden weitervermietet. Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (Plandokument I*) ist darüber hinaus festgehalten, dass auf den mit ** bezeichneten und als Bauland/Wohngebiet gewidmeten Grundflächen der Liegenschaft mindestens 50 v.H. der tatsächlich zur Ausführung gelangenden oberirdischen Kubatur der Zweckbestimmung „soziale Nutzung“ zuzuführen sind.

Die Zweckbestimmung „soziale Nutzung“ stellt eine außergewöhnliche Widmungskategorie dar [F1].

Die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ ist bei der Projektpräsentation des Modells mit den Vertriebspartnern nicht besprochen worden. Die Beklagte kommunizierte den Vertriebspartnern die Widmungsauflage auch sonst weder mündlich noch schriftlich.

Die B*-Vertriebspartner und ihre Mitarbeiter, die von der Widmungsauflage keine Kenntnis hatten, sprachen mit den Investoren daher auch nicht darüber, dass der D* KG jene Anteile an der Liegenschaft zugeordnet wurden, die mit der Widmungsauflage belastet sind. Auch in den Unterlagen der Beklagten findet sich zur Widmungsauflage kein Hinweis. Lediglich der Betrieb der Seniorenresidenz und der Schweizer Betreiber wurden bei der Präsentation des Geschäftsmodells mit den Vertriebspartnern besprochen.

Bei Bauherrenmodellen, bei denen Wohnraum geschaffen wird, wird von der Beklagten in den Marketingunterlagen nicht auf Bauhöhen, Bauklassen oder sonstige Bauvorschriften hingewiesen. Ob bei anderen Bauherrenmodellen auf bestehende Widmungen, die die Nutzungsmöglichkeit einschränken, hingewiesen wird, ist nicht feststellbar.

Die Klägerin kommt aus der Wirtschaftsprüfung und war jahrzehntelang in Führungspositionen im Finanzsektor tätig. Zum Zeitpunkt der Beteiligung war sie so wie ihr Ex-Gatte im Führungskader einer Bank tätig und besaß bereits zwei Eigentumswohnungen in J*. Sie wollte zunächst wieder in Wohnungseigentum investieren, als ihr ihr Gatte, der bereits zuvor in Projekten mit der Beklagten involviert war, vom Projekt „D*“ erzählte und anbot, den Kontakt mit dem Zeugen E* herzustellen. Im vom Zeuge der Klägerin übermittelten Vertriebs- und Informationsprospekt wird festgehalten, dass die Beteiligung an einem Bauherrenmodell in Form einer Kommanditbeteiligung nicht dem üblichen Kauf einer bereits fertig gestellten Immobilie entspricht, vielmehr die Kommanditgesellschaft ihre eigene Liegenschaft verwaltet und als Bauherr unternehmerisch tätig ist und sich bei der Projektentwicklung, Umsetzung, Finanzierung, Vermietung Veränderungen ergeben können, welche durch geänderte Marktbedingungen, Gesetze oder Beschlüsse der Kommanditisten eintreten. Dann wird als intelligente und zeitgemäße Lösung das Bauherrenmodell dargelegt. Ab Seite 23 wird die K* L* AG als Mieterin vorgestellt und auf Seite 28 findet sich eine Prognoserechnung, in der auch der Immobilienwert hervorgehoben wird.

Das Projekt sprach die Klägerin an, allerdings verunsicherte sie der Umstand, dass es nur einen einzigen Mieter geben sollte, selbst wenn es sich dabei um ein Schweizer Unternehmen handelte, die sie als traditionell eher konservativ in ihren Strategien einschätzt. Bis zu einem gewissen Grad beruhigte sie, dass im Prospekt Garantien von EUR 2,5 Mio. zur Absicherung allfälliger Mietausfälle zugesagt wurden, wobei sie davon ausging, dass diese von der Mieterin begeben würden [F2]. Sie bat ihren Mann, beim Zeugen E* nachzufragen, was das Alternativszenario wäre, wenn der vorgesehene Betrieb einer Seniorenresidenz nicht funktionieren sollte. E* übermittelte mit Mail vom 6.11.2013 eine Prognoserechnung abgestimmt auf die bekanntgegebenen Daten der Klägerin sowie „ein Erklärungsblatt der B* AG für ihre Fragen“. In diesem mit dem Logo der Beklagten versehenen Informationsblatt „HAUPTARGUMENTE für eine Beteiligung an der „C* D* H* GMBH CO KG“ (Beil./G) wird auszugsweise ausgeführt wie folgt:

„+ TOP-Objekt in einer TOP-LAGE und daher nachhaltiges Investment im **. Bezirk einer

Weltstadt

[...]

• Exit-Möglichkeit sofern Vermietungskonzept nicht länger fortgeführt wird:

• rd. 5.300 m² könnten im Wohnungseigentum verwertet werden

(4.600 m² Wohnungen, 500 m² Restaurant, 200 m² Seminarräume)

• Durchschnittspreis der im Gebäude heuer veräußerten Eigentumswohnungen

beträgt EUR 6.800,00 pro m²

→ Verwertungserlös bei aktuellem Kaufpreis EUR 36,0 Mio“

Am 18.11.2013 unterfertigte die Klägerin die Beteiligungserklärung (Beil./A). Darin wird unter Punkt III. 2. zu „Gewährleistungen und Zusicherungen der ALTKOMMANDITISTIN (M*) Haftungsbeschränkung“, festgehalten wie folgt:

„2.1

[...] Mit Ausnahme der aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen sowie der Verpflichtung zur Begründung von Wohnungseigentum ist die LIEGENSCHAFT zum ÜBERTRAGUNGSSTICHTAG frei von Rechten Dritter, frei von weiteren bücherlichen und außerbücherlichen sowie weiteren privat- oder öffentlichrechtlichen Lasten.

[…] “

Die Klägerin wusste sowohl, dass sie sich an einem Bauherrenmodell beteiligte, das auf langfristige Vermietung und Verpachtung der Immobilie als Seniorenresidenz angelegt ist, als auch, dass es sich bei der Beteiligung an einem KG-Modell bis zu einem gewissen Grad um eine spekulative Anlage handelt. Sie wusste bei Zeichnung der Beteiligungserklärung allerdings ebenso wie der Zeuge E* nichts von der Widmungsauflage. Im Grundbuch ist die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ nicht ersichtlich.

Die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ lässt die für das Bauherrenmodell vorgesehene und die für das Investment auch beworbene Verwendung als Seniorenresidenz zu und der Betrieb einer Seniorenresidenz entspricht dieser Widmung. Eine Seniorenresidenz kann aber auch ohne Vorliegen dieser Widmungsauflage betrieben werden. Die Parifizierung von Wohnungen ohne „soziale Nutzung“ kann jedenfalls bei der bestehenden Widmungsauflage nicht erfolgen, weil diese Widmung mit sich bringt, dass ein bestimmtes Ausmaß der Fläche eine soziale Aufgabe erfüllen muss. Die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ mindert den Wert der Liegenschaft. [F3]

Jede Widmung in einem Flächenwidmungsplan kann grundsätzlich Änderungen unterliegen; das dauert allerdings in der Regel jahr(zehnt)elang und es kann nicht festgestellt werden, ob gegenständlich die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ in der Zukunft je wegfallen wird. Hätte die Klägerin von der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ gewusst, und dass die in Aussicht gestellte Exit-Möglichkeit in der dargestellten Form nicht existierte, hätte sie das Bauherrenmodell nicht gezeichnet, weil diese Exit-Möglichkeit für den Fall des Nichtfunktionierens des Betriebs der Seniorenresidenz für sie von wesentlicher Bedeutung war. Sie hätte sich stattdessen eine weitere Eigentumswohnung gekauft [F4].

In der Einladung zur ersten Gesellschafterversammlung vom 17.12.2013 (Beil./E) war im letzten Tagesordnungspunkt festgehalten:

„ - Beschlussfassung über zukünftige alternative Verwertung der Liegenschaft durch Nachparifizierung und Verwertung durch Abverkauf von Wohneinheiten samt Vorrechtseinräumung an Kommanditisten“

An dieser Gesellschafterversammlung unter Vorsitz von Mag. N* nahm die Klägerin nicht teil. Im Protokoll (Beil./I) darüber ist festgehalten, dass Dr. O*, Anwalt der Kanzlei Saxinger, Chalupsky Partner Rechtsanwälte GmbH, nachdem er das Anbot der K* L* AG ausführlich erläutert hatte, ausführt wie folgt:

„Obschon eine langfristige Nutzung als Seniorenresidenz angestrebt ist, ist durch vertragliche Vereinbarung mit dem jetzigen Miteigentümer der Liegenschaft sichergestellt, dass selbst nach einer eventuellen Beendigung des Bestandsverhältnisses mit der K* L* AG ein zukünftiger Exit gewährleistet ist: Mit dem Miteigentümer vertraglich abgesichert ist die Möglichkeit der Nachparifizierung der im Eigentum der Gesellschaft sehenden Wohnungseigentumsobjekte zur Schaffung weiterer Wohnungseigentumseinheiten. Beabsichtigt ist in einem solchen Fall, diese Wohnungseigentumsobjekte an die Kommanditisten bevorrechtet abzuverkaufen. Festgehalten wird, dass bei einem Abverkauf Grunderwerbsteuer zu entrichten ist.“

Im Wohnungseigentumsvertrag wurde bereits für den Fall der Änderung der Widmungsvorgaben die Vorabzustimmung zur Umsetzung eines Nachnutzungskonzepts für den Bereich der Seniorenresidenz eingeholt. Dabei war eine Nachnutzung für Lagerräumlichkeiten (im Keller), Geschäfts- und Lagerräumlichkeiten (im Erdgeschoß) und Wohnungen (in den Obergeschoßen) vorgesehen. Alle Wohnungseigentümer genehmigten bei Unterzeichnung des Wohnungseigentumsvertrags für den Fall der Möglichkeit einer entsprechenden Nachnutzung dieses Konzept. Im (endgültigen) Vertrag ist dazu in Punkt (13) geregelt:

„Festgehalten wird, dass gemäß derzeitigem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (PD I*) die Liegenschaft dauerhaft eine „soziale Nutzung“ von zumindest 50% aufweisen muss. Nach derzeitiger Ansicht der Baubehörde bezieht sich diese Auflage auf den gesamten Baukörper und nicht nur auf die durch Zu- und Ausbau neu geschaffenen Objekte. Die Einhaltung dieser Widmungsauflage wird derzeit wie folgt gewährleistet:

a) Betrieb einer Seniorenresidenz (im Wesentlichen in P*gasse ** / Top **

bis **, Top **, **, **, **, **, **, **, **);

b) Betrieb eines Kindergartens (** / Top **);

c) Betrieb von Räumlichkeiten für Gesundheitsdienstleistungen (Pgasse Q /

Top **, ** / Top ** bis **);

d) besondere Ausstattung der Wohnungen Pgasse Q / Top R*, **, ** bis **, **, **, ** bis **, **, **, ** bis **, **, *, ** bis S, d.s. Ausführung einer behindertengerechten Wohnung mit entsprechender Raumaufteilung, behindertengerechte Ausstattung, bzw. entsprechende Vorbereitung zur einfachen nachträglichen Ausrüstung (z.B. bodenebene Duschen, Vorrichtungen für Klappsessel, Haltegriffe und dgl.), Direktverbindung der Wohneinheiten (sowohl fußläufig als auch über ein hausinternes Informations- und Kommunikationssystem) zu einer hausinternen Betreuungseinrichtung (Pflegeabteilung oder dgl.);

Die Wohnungseigentümer der zuvor genannten Wohnungseigentumsobjekte verpflichten sich jeweils – unbeschadet sonstiger Voraussetzungen, z.B. gemäß WEG 2002, eine allfällige künftige Änderung dieses Verwendungszwecks [hinsichtlich lit a) bis c)] nur auf eine gleichwertige „soziale Nutzung“ vorzunehmen bzw. [hinsichtlich lit d)] die angeführte besonderen Ausstattung nur mit Zustimmung sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer ganz oder teilweise entfallen zu lassen, soferne und solange dies zur Erfüllung der besonderen Bedingungen „soziale Nutzung“ des Flächenwidmungs- und Bebauungsplan erforderlich ist.

(14) Im Hinblick darauf, dass der Betrieb der Seniorenresidenz, jedenfalls in dem derzeit vorgesehenen Umfang, möglicherweise nicht auf Dauer bestehen bleibt, ist gemäß dem, von den Wohnungseigentümern offengelegten Konzept für eine mögliche Nachnutzung des Bereichs „Seniorenresidenz“ von Architekt DI T* vom 12.11.2013 (zur Einsicht aufliegend bei der Hausverwaltung) vorgesehen, Flächen von Wohnungseigentumsobjekten, aus denen die Seniorenresidenz derzeit besteht, umzuwidmen und zu teilen, sodass im Kellergeschoß Lagerräumlichkeiten, im Erdgeschoß Geschäftsräumlichkeiten und Lagerräumlichkeiten, sowie in den Obergeschoßen Wohnungen geschaffen werden. Abweichungen vom vorgenannten Konzept durch Zusammenlegungen, Teilungen und Verschiebung von Trennwänden innerhalb oder zwischen diesen Flächen der Seniorenresidenz sowie Umwidmungen gegenüber diesem Konzept (z.B. von Wohnungen in Arztpraxen, Büros etc. Und umgekehrt) sind zulässig sofern

a) die öffentlich rechtlichen, sohin insbesondere die baurechtlichen Erfordernisse eingehalten werden,

[...]

Die Wohnungseigentümer stimmen den zuvor genannten und näher beschriebenen Änderungen einschließlich der dazu notwendigen baulichen Maßnahmen und den daraus resultierenden Nutzwertänderungen zu.

[…]“

Weder der Entwurf des Wohnungseigentumsvertrags noch der Wohnungseigentumsvertrag wurden der Klägerin je zur Kenntnis gebracht.

Die Projektgesellschaft errichtete wie beabsichtigt auf ihren Liegenschaftsanteilen zunächst die Seniorenresidenz und schloss am 30.1.2014 einen Bestandvertrag mit der K* Gruppe ab. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Dauer mit einem Kündigungsverzicht des Mieters für die Dauer von 20 Jahren abgeschlossen (Beil./3). Die Mieterin geriet allerdings mit dem Betrieb der Seniorenresidenz in finanzielle Schwierigkeiten und konnte wiederholt die vereinbarte Miete nicht (vollständig) bezahlen. Für die Besicherung des Bestandzinses waren insgesamt vier Bankgarantien gegeben worden, und zwar eine Bankgarantie der U* im Namen der V* GmbH in Höhe von EUR 399.000,00 (Kaution), eine weitere ebenfalls von der U* im Namen der W* AG (Schweizer Firmenbuchnummer ) als Garantin über 1,5 Millionen, eine Garantie der X im Namen der G GmbH als Garantin in Höhe von einer Million und eine Rückhaftungsgarantie der W* AG gegenüber der G* GmbH über 0,5 Millionen, ebenfalls der U* (Beilagen ./57 bis ./60), die in der Folge auch seitens der Projektgesellschaft zur Gänze in Anspruch genommen wurden. Darüber, dass die Garantien nicht ausschließlich von der Pächterin stammten, wurden die Investoren, so auch die Klägerin, nicht informiert. Hätte die Klägerin davon gewusst, hätte dies Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Pächterin hervorgerufen und sie hätte auch in diesem Fall statt in das Bauherrenmodell in eine andere Anlage investiert. [F5]

Durch die schlechte Zahlungsmoral der Mieterin litt der den Bauherren zukommende Ertrag und entwickelte sich das Bauherrenmodell D* wirtschaftlich nicht wie gewollt, weshalb die beklagte Partei Stützungsmaßnahmen und Zahlungen in beträchtlicher Höhe leistete. Mit Umlaufbeschluss vom 20.11.2021 erteilten die Kommanditisten sodann der Y* GmbH ein umfassendes Verhandlungsmandat, welches die Vertragsbeendigung mit der damaligen Mieterin, Einleitung eines Insolvenzverfahrens, Entgegennahme allfälliger Kaufanbote Dritter sowie der damaligen Mieterin bei gleichzeitiger umfassender Berichtspflicht an die Investoren umfasste (Beil./Y). Es gab in der Folge zwar Kaufinteressenten. Welche konkreten Summen angeboten wurden, kann jedoch nicht festgestellt werden. Jedenfalls entsprachen die Angebote aber nicht dem wirtschaftlich adäquaten Preis für die Liegenschaft (Beil./AA, S. 3) [F6].

Wegen der massiven Zahlungsrückstände wurde der Bestandvertrag mit der Mieterin vorzeitig per Juli 2022 – kurz bevor über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde – beendet. Nach einem Interimsbetrieb durch die Z* GmbH kaufte die BA* Holding GmbH deren Geschäftsanteile, sodass der Pachtgegenstand nun bis 2054 verpachtet ist.

Im Pachtvertrag wurde ein Sonderkündigungsrecht zugunsten der Projektgesellschaft vereinbart, wonach diese erstmalig unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwei Jahren zu jedem Monatsletzten mit Wirkung zum 31. März 2034 den Pachtvertrag zu kündigen berechtigt ist, sofern nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen die Liegenschaft nicht mehr einer sozialen Nutzung zugeführt werden muss.

Von den im anderen Gebäudeteil (F*-Teil) befindlichen Eigentumswohnungen wurden insgesamt 20 Wohnungen barrierefrei geplant und ausgeführt und in der Baubewilligung vom 22.5.2013 (Beil./22) als behindertengerecht ausgewiesen, dies in Entsprechung der Stellungnahme der MA BB* im Zuge der Bauverhandlung am 20.2.2013 (Beil./21, S 23). Diese Wohnungen wurden in der Folge mit den im Wohnungseigentumsvertrag ersichtlichen Auflagen an Interessenten verkauft (Beil./23 bis ./41). Ob der jeweils dafür bezahlte Kaufpreis marktüblich war bzw. ob für diese Wohnungen teils sogar höhere Erlöse erzielt wurden als bei vergleichbaren, nicht als behindertengerecht ausgewiesenen Wohnungen, kann nicht festgestellt werden, ist aber unerheblich. Insoweit wird auf die rechtliche Beurteilung verwiesen. Auch die Wohnungen der Seniorenresidenz sind barrierefrei ausgestattet (Beil./52). Dessen ungeachtet kann nicht festgestellt werden und ist auch nicht zu erwarten, dass jene Wohneinheiten, die bislang der Seniorenresidenz zugeordnet sind, aufgrund ihrer Ausstattung ebenfalls ohne Einschränkungen verkauft werden können bzw. dass alleine aufgrund dieser Ausstattung die zuständige Behörde die Widmungsauflage der „sozialen Nutzung“ für erfüllt erachten würde. Von der sozialen Widmung erlangte die Klägerin erstmals bei der Gesellschafterversammlung am 14.2.2022 Kenntnis, als es aufgrund der Probleme mit der Pächterin darum ging, nach einer anderen Verwertungsmöglichkeit zu suchen und dabei aufkam, dass eine Begründung von Wohnungseigentum samt Verkauf der Wohnungen wie ursprünglich als Exit-Möglichkeit beschrieben aufgrund der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ ohne Änderung dieser Widmung de facto nicht möglich ist. [F7]

Nach Eintritt des Totalgewinns gibt es bei einem Bauherrenmodell im Wesentlichen drei Möglichkeiten, damit weiter zu verfahren, und zwar Weitervermietung wie bisher, Veräußerung der gesamten Liegenschaft oder Parifizierung von Wohnungseigentum und sukzessiver Verkauf der einzelnen Einheiten, je nachdem, wie sich die Investoren entscheiden.

Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Klägerin zum Zwecke der Erfüllung der Naturalrestitution die aus dem Bauherrenmodell bisher erlangten Steuervorteile zumindest teilweise verlieren wird bzw. Steuern nachzahlen muss. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass aufgrund der Rückübertragung der Kommanditanteile und der sich ergebenden steuerlichen Konsequenzen in Zukunft noch ein Aufwand entstehen wird und der Klägerin noch Nachteile erwachsen werden, die heute der Höhe nach noch nicht feststehen.[F8]

Beweiswürdigend führte das Erstgericht entscheidungswesentlich aus, dass mit der aktuellen Widmungsauflage und auch in naher oder fernerer Zukunft, weil Änderungen von Flächenwidmungsplänen lange dauern, keine Wohnungen zu Wohnzwecken parifiziert werden könnten, was im Beweisverfahren auch der Vorstand der Beklagten bestätigt habe.

Soweit die beklagte Partei dazu auf die 20 bereits verkauften, behindertengerecht ausgestatteten „explizit und einschlägig als widmungskonform baubewilligten“ Wohnungen verweise (Schriftsatz ON 20, Seite 4), die zu marktüblichen Preisen verkauft worden seien, sei zunächst festzuhalten, dass nicht die Wohnungen explizit als widmungskonform bewilligt worden seien, sondern lediglich das Projekt als Ganzes (so ausdrücklich Beil./21, S 23 und 24). Warum überhaupt die MA BB* offenbar diese Wohnungen als Teil der zu erfüllenden 50% angesehen habe bzw. haben solle, erschließe sich dem Gericht nicht, sei aber möglicherweise auf die involvierten Beteiligten zurückzuführen. Alleine durch eine behindertengerechte oder bloß auch barrierefreie Ausstattung werde nämlich keineswegs eine soziale Nutzung in irgendeiner Weise sichergestellt (siehe dazu auch die Einwände von Mag. BC* und anderer Anrainer im Bauverfahren). Dies wäre nur dann der Fall, wenn auch eine Zuweisung/Bewohnung durch entsprechend Bedürftige vorgesehen und vertraglich abgesichert wäre.[F9]

So ergebe sich daraus nur ein allenfalls zusätzlicher Benefit für Interessenten, die fürs Alter vorsorgen möchten (was auch den behaupteten höheren Kaufpreis gegenüber einer vergleichbaren Wohnung erklären würde). Der Schluss der Beklagten, dass, was für diese 20 Wohnungen gelte, naturgemäß auch für die Wohneinheiten der Seniorenresidenz gelten müsse, sei daher nicht zulässig, weshalb keine entsprechenden Feststellungen zu treffen gewesen seien.

Rechtlich urteilte das Erstgericht, der Kläger sei entsprechend der Grundregel des § 1296 ABGB für das Vorliegen einer Aufklärungspflichtverletzung beweispflichtig. Die Rechtsprechung bejahe eine allgemeine zivilrechtliche Haftung, wenn Werbe- / Verkaufsbroschüren die für die Kundenentscheidung relevante Information über die Sicherheit der Veranlagung falsch oder abweichend zur Beratung wiedergeben würden.

Wenn - wie hier festgestellt - eine außergewöhnliche Widmungsauflage auf der Liegenschaft laste, die für den Betrieb einer Seniorenresidenz nicht Voraussetzung, also für den Betrieb der Seniorenresidenz keine conditio sine qua non gewesen sei, sei eine Aufklärung darüber erforderlich und geschuldet. Wenn die Beklagte meine, dass sie bei keinem Bauherrenmodell über die zugrunde liegende Widmung, Bauhöhen etc aufkläre, sie immer der Widmung entsprechend baue und der Betrieb der Seniorenresidenz der vorliegenden Widmung entspreche, verkenne sie, dass es sich vorliegend um eine außergewöhnliche Widmungsauflage handle. Der Betrieb der Seniorenresidenz setze nicht zwingend eine solche Widmungsauflage voraus. Schon aus diesem Grund stelle die unterlassene Aufklärung über das Vorliegen der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ durch die der Beklagten zuzurechnenden Vertriebspartner, konkret durch den Zeugen E*, eine Aufklärungspflichtverletzung dar. Diese Widmungsauflage verhindere nicht nur das dargestellte Exit-Szenario, bei Beendigung des Nutzungskonzepts als Seniorenresidenz Wohnungseigentumseinheiten zu parifizieren und den überwiegenden Teil davon als Wohnungen zu verwerten, sondern vermindere auch den Wert der Liegenschaft und damit einhergehend auch das Vermögen der Gesellschaft und den Substanzwert der Beteiligung der Klägerin. Die Werthaltigkeit der Liegenschaft sei naturgemäß auch bei Bauherrenmodellen für Investoren von Relevanz. Durch die unterlassene Aufklärung sei bei der Klägerin ein als Geschäftsirrtum zu qualifizierender Irrtum über eine wertbildende Eigenschaft der Veranlagung entstanden. Dass die Widmungsauflage zu einer Minderung des Liegenschaftswerts führe, stehe fest. Feststellungen zu dem genauen Minderwert der im Eigentum der Projektgesellschaft stehenden Liegenschaftsanteile im Verhältnis zu dem von den Investoren eingesetzten Kapital bedürfe es schon deshalb nicht, begehre die Klägerin doch Naturalrestitution und keine Vertragsanpassung, sodass das von der Klägerin beantragte Sachverständigengutachten auch zu diesem Thema nicht einzuholen gewesen sei.

Nach den Feststellungen würden Bauherrenmodelle - regelmäßig nach Eintritt des Totalgewinns - nicht nur durch Weitervermietung wie bisher, sondern auch durch Veräußerung oder Parifizierung von Wohnungseigentum verwertet. Dabei handle es sich quasi um eine dem Bauherrenmodell immanente Begrenzung des Verlustpotentials für den Fall, dass die Vermietung aus welchen Gründen auch immer nicht dauerhaft gewinnbringend möglich sei. Die Möglichkeit der Verwertung durch Parifizierung von Wohnungseigentum sei sogar explizit zugesagt worden. Dass es sich dabei, gerade auch weil der Betrieb einer Seniorenresidenz bei einem Bauherrenmodell der Beklagten erstmals zum Einsatz gekommen sei, um eine Information handle, durch die sich - unter Anlegung eines objektiven Maßstabs - ein durchschnittlich verständiger Anleger bei seiner Anlageentscheidung auch beeinflussen lasse, liege auf der Hand. Ob die Widmungsauflage zur „sozialen Nutzung“ als außerbücherliche oder öffentlich-rechtliche Last zu werten sei, könne dahingestellt bleiben, weil das Nichterwähnen dieser Widmungsauflage in Zusammenschau mit der Beteiligungserklärung, die einen Bestandteil des Prospekts darstelle, zumindest geeignet sei, eine weitere Irreführung der Investoren darzustellen, wenn in dieser festgehalten werde, dass die im Eigentum der Projektgesellschaft stehenden Liegenschaftsanteile mit Ausnahme der aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen sowie der Verpflichtung zur Begründung von Wohnungseigentum zum Übertragungsstichtag frei von Rechten Dritter, frei von weiteren bücherlichen und außerbücherlichen sowie weiteren privat- oder öffentlich-rechtlichen Lasten seien. Die Aufklärung ihrer eigenen Vertriebspartner und in weiterer Folge der Investoren sowie die Richtigstellung oder Vervollständigung der Prospektinformationen wären für die Beklagte leicht umsetzbar und auch zumutbar gewesen. Das Nichterwähnen der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ in Zusammenschau mit der Information eines möglichen Exits für den Fall des Scheitern des Betriebs der Seniorenresidenz in Form eines Verkaufs und der Parifizierung von Wohnungen sei eine Irreführung der Investoren und damit eine Aufklärungspflichtverletzung. Auf die Frage, ob darüber hinaus wegen der in den Prospekten angeführten Garantien, die die Klägerin bei der Pächterin verorte, eine Aufklärung vorweg erforderlich gewesen sei und die Beklagte durch den dadurch bei der Klägerin entstandenen Eindruck eine zusätzliche, von ihr zu verantwortende Aufklärungspflichtverletzung treffe, brauche vor diesem Hintergrund nicht mehr eingegangen werden. Aus diesem Grund erübrigten sich auch weitere Feststellungen zu diesem Thema ebenso wie die Einholung eines Sachverständigengutachtens dazu.

Es entspreche der gesicherten Rechtsprechung, dass es bei einem Verstoß gegen eine Beratungs- und Aufklärungspflicht am Geschädigten liege, den Kausalzusammenhang zwischen dem pflichtwidrigen Verhalten und dem Schadenseintritt zu behaupten und zu beweisen. Den Geschädigten treffe dabei die Behauptungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass er bei korrekter Information das tatsächlich gezeichnete Investment nicht erworben hätte, sondern auch dafür, wie er sich bei korrekter Information hypothetisch alternativ verhalten und sich so sein Vermögen entwickelt hätte. Auch diese Beweisführung sei der Klägerin gelungen, weil sie bei ordnungsgemäßer Aufklärung das Bauherrenmodell nicht gezeichnet, sondern stattdessen in eine Eigentumswohnung investiert hätte, sodass die Haftung der Beklagten dem Grunde nach feststehe.

Wegen der großen Erfahrung der Klägerin im Umgang mit Investments argumentiere die Beklagte ein Mitverschulden der Klägerin, weil diese gewusst habe, dass bei einem Investment in eine Seniorenresidenz, damit eine steuerbegünstigten Anlage, ein unternehmerisches Risiko bestehe und sie deswegen kritisch hinterfragen hätte müssen, warum die „Exit-Möglichkeit“ im Verhältnis zum mehrfach und ausführlich dargestellten Konzept der langfristigen Vermietung nur eine derartig untergeordnete und inhaltlich knappe Erwähnung gefunden habe. Dabei verkenne die Beklagte, dass die Klägerin hier keine Aufklärungspflichtverletzung zu den Risiken des Bauherrenmodells geltend mache. Darüber hinaus sei festzuhalten, dass die Beklagte auf die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ in den Unterlagen nicht Bezug nehme, weshalb nicht einsichtig sei, warum die Klägerin angesichts dessen die von der Beklagten beworbene Exit-Möglichkeit hinterfragen hätte sollen.

Auch im Hinblick auf die dreijährige Verjährungsfrist nach § 1489 ABGB liege keine Verletzung der Erkundigungsobliegenheit der Klägerin vor, habe sie doch mangels Aufklärung der Beklagten über die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ nicht damit rechnen müssen, dass die von der Beklagten in den von ihr erstellten Informationsprospekten beworbene Verwertung der Liegenschaftsanteile im Wohnungseigentum (ohne Einschränkung) nicht möglich sei. Eine Pflicht, eigene Erkundigungen anzustellen oder in den Flächenwidmungsplan Einsicht zu nehmen, sei zu verneinen, hätten doch auch die Vertriebspartner der Beklagten oder deren Mitarbeiter dies nicht für erforderlich gehalten. Auch sie hätten auf die Informationen vertraut, die sie von der Beklagten erhalten hätten. Gerade das Sorglospaket bei Bauherrenmodellen bedinge, dass nicht nur der Widmung entsprechend gebaut werde, sondern auch, dass die Investoren über außergewöhnliche Widmungsauflagen in Kenntnis zu setzen seien und nicht diese selbst im Flächenwidmungsplan nachschauen müssten. Die Ansprüche seien daher nicht verjährt. Dem Argument, dass die Immobilie aktuell entsprechend der Vermarktung verpachtet sei, stehe entgegen, dass der Schaden bereits im Erwerb der nicht gewünschten Vermögensanlage begründet sei.

Dass ein aus dem Titel des deliktischen Schadenersatz geltend gemachter Anspruch auf Naturalrestitution auch gegen den Nichtvertragspartner erhoben werden könne, entspreche seit 10 Ob 2/23a der ständigen Rechtsprechung. Die Beklagte hafte für die geltend gemachte Naturalrestitution dem Grunde nach. Auch zum Feststellungsbegehren liege ein ausreichendes Vorbringen der Klägerin über möglich künftige derzeit noch nicht bekannte Schäden vor. Bei der Zug-um-Zug-Abwicklung der Rückübertragung der Kommanditanteile seien zukünftige steuerlichen Konsequenzen noch nicht absehbar, sodass der Klägerin noch Nachteile erwachsen könnten, die der Höhe nach heute noch nicht feststünden, sodass dem Feststellungsbegehren mit Teilurteil stattzugeben gewesen sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich Berufung der Beklagten wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Abweisung der Klage gerichteter Abänderungsantrag. In eventu wird ein Zurückverweisungsantrag gestellt.

Die Klägerin beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung die Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.

Die Berufung, die mangels der Voraussetzung für die Anberaumung einer Berufungsverhandlung nach § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung zu behandeln war, ist nicht berechtigt.

A. Folgendes darf zum zentralen, alle Berufungsgründe betreffenden Thema der Berufungsschrift vorangestellt werden:

Die Berufungsausführungen verweisen darauf, dass die Existenz von 20 in den Jahren 2013/2014 im Wohnungseigentum verwerteten (abverkauften) Wohnungen des auf der Liegenschaft realisierten F*-Projekts, welche die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ erfüllten, nicht Gegenstand des klagsstattgebenden Parallelverfahrens vor dem Landesgericht Linz zu Cg2* (nunmehr Cg3* [Berufungsverfahren des Oberlandesgericht Linz zu 2 R 170/24v]) gewesen sei, zumal der Beklagten dieser Sachverhaltsaspekt erst nach Schluss der Verhandlung erster Instanz in diesem Verfahren bekannt geworden sei.

Zusammengefasst ist die Beklagte nun der Auffassung, von der Baubehörde sei mit der Verwertung der 20 behindertengerecht ausgeführten Wohnungen des F*-Projekts im Wohnungseigentum die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ als erfüllt angesehen worden. Es sei deshalb davon auszugehen, dass auch die behindertengerechten Wohnungen im Liegenschaftsteil der Seniorenresidenz bei deren Betriebsende unter Erfüllung der Widmungsauflage ins Wohnungseigentum abverkauft werden können. Damit sei aber die mit Beilage ./G beworbene und zugesagte Verwertung der Liegenschaft ohne Vermögenseinbuße gegeben, weshalb es auf die nicht bekanntgegebene Widmungsauflage „soziale Nutzung“ nicht mehr ankomme und Schadenersatzansprüche der Klägerin zu verneinen seien.

Wie in den Ausführungen zu den Berufungsgründen zu zeigen ist, gehen die Überlegungen der Beklagten insgesamt fehl, weil ihr der Nachweis misslungen ist, dass eine Umwandlung und eine Auflassung der Seniorenresidenz „C* D*“ durch Abverkauf von behindertengerechten Wohnungen die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ erfüllt. Damit besteht in der grundsätzlichen Beurteilung kein Unterschied zum in der Berufung angesprochenen parallelen Vorverfahren. Der rechtliche Grundgehalt der dortigen Beurteilung (OLG Linz 2 R 170/24v) bleibt auch für dieses Verfahren aufrecht.

Damit zu den Berufungsgründen:

B. Zur Mangelhaftigkeit:

1. Die Beklagte rügt eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens im Zusammenhang mit der Frage der Außergewöhnlichkeit der Widmungskategorie „soziale Nutzung“, weil dieser Umstand in erster Instanz nicht ausreichend erörtert worden sei. Auch sei das Erstgericht auf das neue Faktum von 20 (aus dem F*-Projekt) abverkauften Wohnungen nur verkürzt eingegangen. Die Beklagte hätte in der Folge ein Sachverständigengutachten aus dem Fach der öffentlichen Raumplanung und Immobilienbewertung beantragt. Auch sei die Beurteilung des Erstgerichts zur „sozialen Nutzung“ und der damit verbundenen Einschränkung bei der Nutzung der Liegenschaft unrichtig. Die Wertminderung der Liegenschaft sei vom Erstgericht nicht ausreichend substanziiert begründet worden.

1.1. Die Mängelrüge ist nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil die Argumente in Wahrheit die Beweiswürdigung des Erstgerichts betreffen und in erster Instanz die Frage der Außergewöhnlichkeit der Widmung, ebenso wie die Frage, ob sich aus der Verwertung von behindertengerechten Wohnungen im Bereich des F*-Projekts eine Exit-Möglichkeit durch Parifizierung von behindertengerechten Wohnungen im Bereich der Seniorenresidenz ergebe, Thema des Beweisverfahrens war und deshalb nicht davon gesprochen werden kann, dass das Erstgericht nur verkürzt darauf eingegangen sei.

Die gesetzmäßige Ausführung des Berufungsgrunds der Mangelhaftigkeit des Verfahrens erfordert zudem, dass der Berufungswerber die für die Entscheidung wesentlichen Feststellungen nennt, die zu treffen gewesen wären (RS0043039).

Das Erstgericht hat unmittelbare Überlegungen dazu angestellt, ob sich aus dem behindertengerechten Ausbau der Wohnungen im Bereich der Seniorenresidenz im Falle der Auflösung der Residenz und Abverkauf der Wohnungen ins Wohnungseigentum die Erfüllung der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ annehmen lässt, dies aber verneint. Zutreffend verwies das Erstgericht dabei auf die Stellungnahme der zuständigen Behörde MA BB* (Beil./21, S 23 [Reinschrift Beilage ./5]). Die Behörde führte darin aus, dass „das Projekt grundsätzlich unter dem Titel soziale Zwecke subsumiert werden kann.“ [Unterstreichung durch das Berufungsgericht]. Es hat hier also unmittelbar auf das (Gesamt)Projekt (arg.: „das Projekt“ … kann subsumiert werden) abgestellt. Dass ein Projekt allein bestehend aus den behindertengerechten Wohnungen des F*-Projekts und der Seniorenresidenz unter gleichzeitiger Auflassung derselben als Erfüllung der Widmungsauflage anzusehen wäre, ergibt sich aus der Stellungnahme der Behörde nicht. Diese Überlegung des Erstgerichts wird dadurch gestützt, dass nach dem Wohnungseigentumsvertrag (Beil./L oder ./10) ein wichtiges Ausstattungsmerkmal der Wohnungen im Bereich des F*-Projekts auch „eine Direktverbindung der Wohneinheiten (sowohl fußläufig als auch über ein hausinternes Informations- und Kommunikationssystem) zu einer hausinternen Betreuungseinrichtung (Pflegeabteilung, udgl) war (unbekämpft festgestellter Inhalt des Wohnungseigentumsvertrag US 14). Dieses Ausstattungsmerkmal, das nicht durch den Betrieb von Räumlichkeiten für Gesundheitsdienstleistungen abgedeckt wird, setzt aber unmittelbar das Bestehen der Seniorenresidenz als Betreuungseinrichtung voraus. Würde man die Seniorenresidenz auflassen und sämtliche Wohnungen als behindertengerecht im Wohnungseigentum verwerten, würde jedenfalls ein wesentliches Element an vorausgesetzter Direktverbindung der Wohneinheiten zu einer hausinternen Betreuungseinrichtung (Pflegeabteilung) wegfallen, was die Erfüllung der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ insgesamt in Frage stellt. Zutreffend konnte das Erstgericht auch darauf verweisen, dass eine Umwidmung mittel- bis langfristig nicht in Aussicht steht, weil Änderungen der Flächenwidmung notwendig seien, was sehr lange dauere (PV des Vorstandes der Beklagten, Mag. N* [ON 22 S. 3]). Auch führte der Vorstand der Beklagten aus, dass er selbst die Erfüllung der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ im Wesentlichen durch Einrichtungen wie einem Studentenheim, Kindergarten, etc. erfüllt sieht (ON 18, S. 13).

1.2. Die Beklagte hat in ihrem ergänzenden Vorbringen samt Urkundenvorlage (ON 20, 4) die Einholung eines Gutachtens eines Sachverständigen aus dem Bereich Immobilienbewertung zum Nachweis dafür beantragt, dass die erzielten Verkaufspreise der 20 Wohnungen, welcher der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ unterlägen, zu angemessenen und marktüblichen Konditionen erfolgt seien, insbesondere auch in der Gegenüberstellung mit allen anderen von Lage und Größe vergleichbaren Wohnungen des Projekts D*. Die Beklagte meint nun, sie hätte den Sachverständigenbeweis auch mündlich geführt, wenn das Erstgericht die Relevanz der Wertminderung zu erkennen gegeben hätte.

Die Frage, ob die 20 Wohnungen zu angemessenen und marktüblichen Konditionen verwertet wurden, ist für die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts nicht relevant. Auch wenn man zugunsten der Beklagten unterstellt, dass dies der Fall war, ergibt sich daraus noch nicht, dass die Auflassung der Seniorenresidenz samt Umwidmung sämtlicher Wohnungen als behindertengerecht zum Abverkauf im Wohnungseigentum behördlich bewilligt würde. Eine Stellungnahme der Behörde, dass dies möglich wäre oder ein SV-Beweis, dass eine solche Umwandlung des Seniorenheims die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ erfüllen würde, wurde von der Beklagten weder vorgebracht noch beantragt. Es stellt sich die Frage, warum die Beklagte das Projekt nicht von vorneherein auf Basis von behindertengerechten Wohnung anstelle einer Seniorenresidenz entwickelt hat?

1.3. Soweit die Beklagte meint, dass die Wertminderung vom Erstgericht nicht ausreichend substanziiert begründet worden sei, geht sie von der unzulässigen Unterstellung aus, dass eine Auflösung der Seniorenresidenz durch Umwidmung der Wohnungen ins Wohnungseigentum samt behindertengerechten Ausbau möglich wäre. In Vorgriff auf die Ausführungen zur unrichtigen rechtlichen Beurteilung ist die Beklagte darauf zu verweisen, dass der Oberste Gerichtshof bei der Beurteilung von Vermögensanlageschäden den weiten Schadensbegriff des ABGB zugrunde legt, wonach ein Schaden jeden Zustand umfasst, der rechtlich als Nachteil aufzufassen ist, an dem also ein geringeres rechtliches Interesse als am bisherigen besteht. Für das Vorliegen eines „realen Schadens“ ist eine in Geld messbare Vermögenseinbuße nicht unbedingt erforderlich. Es reicht aus, dass die Zusammensetzung des Vermögens des Geschädigten nach dem schadensbegründenden Ereignis nicht seinem Willen entspricht (RS0022537 [T12]). Damit ist eine Wertminderung nicht unbedingt erforderlich, sondern es reicht aus, dass die Beklagte die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ verschwiegen hat, was rechtlich als Nachteil aufzufassen ist, den die Klägerin als solchen nicht kannte. Entgegen den Berufungsausführungen machte das Erstgericht den Umstand der verwerteten 20 Wohnungen im Bereich des F*-Bereichs zum Beweisthema (US 21) und begründete seine Ansicht umfassend und nachvollziehbar.

Eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens liegt nicht vor.

C. Zur Tatsachenrüge:

Zunächst ist festzuhalten, dass der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich gewesen wären oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt des Berufungswerbers sprechen, noch nicht ausreicht, einen unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen. Anlass für eine Beweiswiederholung durch das Berufungsgericht besteht somit nur, wenn der Akteninhalt und die Rechtsmittelausführungen ernstliche Bedenken in die Richtung entstehen lassen, dass die Beweisergebnisse nicht geeignet oder nicht ausreichend seien, um daraus in vertretbarer und nachvollziehbarer Weise die Überzeugung gewinnen zu können, es sei mit hoher Wahrscheinlichkeit so gewesen wie festgestellt. Im Rahmen dieser Plausibilitätsprüfung braucht nicht auf jedes einzelne Argument der Berufung eingegangen zu werden, solange die tragenden Überlegungen des Berufungsgerichts dargelegt werden (RIS-Justiz RS0043371; RS0043162; vgl. Zechner in Fasching/Konecny2 IV/1, § 503 ZPO, Rz 145).

1. Die Beklagte bekämpft die oben unter F1 angeführte Feststellung zur Zweckbestimmung „soziale Nutzung“ als außergewöhnliche Widmungskategorie. Sie wünscht stattdessen zusammengefasst die Feststellung, „ob die Zweckbestimmung soziale Nutzung eine außergewöhnliche Widmungskategorie sei, könne unberücksichtigt bleiben. Es komme darauf an, ob der vereinbarte Vertragsinhalt mit der Widmung übereinstimme.“ In eventu „dass keine außergewöhnliche Widmung vorliege“ und eine Non-liquet-Feststellung zum Umstand, dass eine außergewöhnliche oder gewöhnliche Widmung vorliege.

Sie bringt dazu vor, dass durch die Verwertung von 20 Wohnungen im Bereich des F*-Projekts – wie in der Mängelrüge angeführt - nicht mehr auf die Vorentscheidung des Oberlandesgerichtes Linz zu 2 R 170/24v Bezug genommen werden könne. Die Beurteilung der Häufigkeit der Widmung nach der Anfrage bei der Stadt J* sei unrichtig gewürdigt worden. Das Modell sei widmungskonform und die Angaben des Zeugen E* seien nicht werthaltig, weil dieser kein Immobilienspezialist sei.

1.1. Wie bereits eingangs und zur Mängelrüge ausgeführt, verneinte das Erstgericht zutreffend, dass eine Auflösung der Seniorenresidenz unter zeitgleicher Umwidmung der darin befindlichen Wohnungen als behindertengerecht umsetzbar wäre und die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ erfüllen würde. Damit treffen die rechtlichen Überlegungen der Vorentscheidung des Oberlandesgerichtes Linz zu 2 R 170/24v auch hier zu, weshalb es auf die Außergewöhnlichkeit der Widmung nicht ankommt. Da eine Umsetzung der Exit-Möglichkeit auch unter Einbeziehung einer Veräußerung von Wohnungen im F*-Projekt nicht in Frage kommt, führt die Auflage zu einer Beeinträchtigung der wertbildenden Eigenschaft im Bereich der Immobilie der Seniorenresidenz. Auch begründete das Erstgericht die Wertminderung mehrfach zutreffend:

Das Sonderkündigungsrecht im Pachtvertrag spricht dafür, dass die Beklagte von einer Wertminderung durch die Widmungsauflage ausgegangen ist, weil sie sich dieses Kündigungsrecht sonst nicht vorbehalten hätte. Damit hat sie für den Fall einer Änderung der Widmung ehebaldigst die Möglichkeit die Liegenschaft ohne Einschränkung zu verwerten. Auch die in den Wohnungseigentumsverträgen vorbereitete Nachnutzung sichert die (in Beil./G in Aussicht gestellte) uneingeschränkte hochwertige Verwertung im Falle einer Umwidmung ab. Mit dieser Vorbereitung konnte die Beklagte auch jene Investoren, die im Vorhandensein nur eines Mieters ein Risikoerhöhung erkannten, beruhigen (Beil./G). Auch wenn der Zeuge E* kein Immobilienspezialist ist, liegt seine Erfahrung und sein Überblick beim Verkauf des Projekts vor, sodass die erstgerichtliche in freier Beweiswürdigung erfolgte Beurteilung seiner Aussage, wonach die Widmungsauflage bei der Liegenschaft vermögensmindernd wirkte, plausibel und damit unbedenklich ist. Auch die nach Insolvenz des ersten Pächters der Seniorenresidenz erfolgten Versuche, Angebote für eine Verkauf dieses Liegenschaftsteils einzuholen, zeigten die verminderte Verwertungsmöglichkeit. Davon abgesehen wurde schon zur Mängelrüge ausgeführt, dass der Schadensbegriff beim Anlegerschaden ein weiter ist und der Anspruch auf Rückabwicklung durch Naturalrestitution schon dann gewährt wird, wenn die Zusammensetzung des Vermögens des Geschädigten nach dem schadensbegründenden Ereignis nicht seinem Willen entspricht (RS0022537 [T12]). Die Ansprüche der Klägerin bestehen schon deshalb zu Recht, weil ihr die Widmung „soziale Nutzung“ nicht mitgeteilt wurde und nicht ihrem Willen entsprach, sodass es aktuell nicht unbedingt einer in Geld messbaren Vermögenseinbuße bedarf. Der Umstand, dass das Modell derzeit widmungskonform geführt wird, ist zutreffend, geht aber am Thema, wonach eine geplante und zugesagte Widmungsänderung für den Fall des Scheiterns der Vermietung als Seniorenresidenz unmöglich ist, vorbei. Der Schaden liegt in der nicht gewollten Vermögenszusammensetzung.

2. Die Beklagte bekämpft die oben zu F2 wiedergegebenen Feststellungen, wonach die Klägerin zu den im Prospekt genannten Garantien von EUR 2,5 Mio. davon ausgegangen sei, dass diese von der Mieterin begeben worden seien. Sie wünscht zusammengefasst die Feststellungen, dass die Klägerin nicht davon ausgehen habe können, dass die Garantien von der Mieterin stammten, in eventu, dass sie keine konkreten Vorstellungen davon gehabt habe, welcher Rechtsträger die Garantien begeben würde.

Da das Erstgericht die Naturalrestitution nicht auf einen Irrtum der Beklagten darüber, von wem die Garantien stammten, stützte, können Ausführungen zu dieser Feststellungsrüge mangels Relevanz unterbleiben.

3. Die Beklagte bekämpft die oben zu F3 festgehaltenen Feststellungen. Sie wünscht stattdessen zusammengefasst die Feststellung, dass eine Parifizierung zivilrechtlich möglich sei. Die konkrete Verwendung/Verwertung habe dann jedoch widmungskonform zu erfolgen. Es müsse ein bestimmtes Ausmaß der Fläche eine soziale Aufgabe erfüllen.

Entgegen den Angaben des Vorstandes der Beklagten Mag. N* ist bei bestehendem Flächenwidmungsplan unter Widmungsauflage „soziale Nutzung“ eine Umwidmung der Wohnungen im Bereich der Seniorenresidenz - wie bereits oben ausgeführt - nicht möglich. Die Stellungnahme der MA BB* (Beil./21,23) subsumierte nur das Gesamtprojekt grundsätzlich unter den Titel „sozialer Zweck“, nicht jedoch eine Variante, in der das Projekt ohne Seniorenresidenz auskommt. Die gewünschte Feststellung ist damit als solche nicht relevant und ändert an der rechtlichen Beurteilung nichts.

4. Die Beklagte bekämpft die oben unter F4 angeführten Feststellungen, wonach die Widmungsauflage den Wert der Liegenschaft mindere und nicht festgestellt werden könne, dass die Widmung bald wegfalle und die Klägerin nicht gekauft hätte, wenn der angekündigte Exit unmöglich wäre; weiters, dass sie in diesem Fall eine Eigentumswohnung gekauft hätte.

Sie wünscht stattdessen folgende Feststellungen:

„Die Widmungsauflage soziale Nutzung mindert den Wert der Liegenschaft per se nicht [In eventu: Es konnte nicht festgestellt werden, ob die Widmungsauflage soziale Nutzung den Wert der Liegenschaft per se mindert.]

Jede Widmung in einem Flächenwidmungsplan kann grundsätzlich Änderungen unterliegen, das dauert allerdings in der Regel jahr(zehnt)elang und es kann nicht festgestellt werden, ob gegenständlich die Widmungsauflage soziale Nutzung in der Zukunft je wegfallen wird. Die Widmungsauflage soziale Nutzung verhindert aber nicht die in Aussicht gestellte Exit-Möglichkeit in der dargestellten Form, zumal eine Parifizierung und Verwertung auch von Einheiten, die die Widmungsauflage erfüllen, nicht nur theoretisch möglich ist, sondern auf der gegenständlichen Liegenschaft tatsächlich bereits erfolgt ist, und zwar ohne Preisabschläge gemessen an Vergleichswohnungen, welche nicht der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ unterliegen. Zudem sind der Beilage ./G keine näheren Informationen betreffend eine bestimmte Verwendung bzw. Widmung von im Wohnungseigentum verwertbaren Flächen zu entnehmen. Die Klägerin hätte sohin das Bauherrenmodell auch in Kenntnis der Widmung gezeichnet, gerade weil die Exit-Möglichkeit für den Fall des Nichtfunktionierens des Betriebs der Seniorenresidenz auch mit der gegenständlichen Widmung umsetzbar ist und auch keine bestimmte Widmung / Verwendung zur Verwertung im Wohnungseigentum zugesagt wurde. Die Frage nach der Alternativveranlagung stellt sich vor diesem Hintergrund nicht.“

4.1. Soweit die Beklagte meint, die Wertminderung sei vom Erstgericht nur pauschal begründet worden, so wurde bereits oben ausgeführt, dass eine differenzierte Begründung und Erläuterung erfolgte, warum von einer Wertminderung der Liegenschaft durch die Widmungsauflage auszugehen ist. Das Erstgericht hat seine Überlegungen und Anknüpfungen für eine Minderung des Werts im Urteil über zwei Seiten (US 21, 22) dargelegt. Auch mit den Angaben des Zeugen BD* (Beil./AA, S. 3 „lässt sich nicht einpreisen“) liegt eine Bestätigung einer Wertminderung durch die Widmungsauflage vor. Soweit die Berufung neuerlich unterstellt, dass das Projekt ohne Seniorenresidenz die Auflage „soziale Nutzung“ erfüllt und insoweit eine Umwidmung von Wohnungen im Bereich der Seniorenresidenz möglich wäre, findet das im Beweisverfahren keine Deckung. Die Parifizierung von 20 Wohnungen als behindertengerecht im Bereich des F*-Projekts sagt noch nichts darüber aus, dass das Projekt ohne Seniorenresidenz nach Ansicht der Behörde die „soziale Nutzung“ erfüllen würde.

5. Die Bekämpfung der oben angeführten Feststellungen zu F5 zur Nichtinformation der Klägerin über die Garantien kann dahingestellt bleiben, weil ihnen keine Relevanz zukommt. Das Erstgericht stützte die Stattgabe der Rückabwicklung nicht auf eine Fehlinformation der Klägerin über die Garantien.

6. Die Beklagte bekämpft die oben unter F6 angeführten Feststellungen zum Umstand, dass die Kaufanbote nicht dem Wert der Liegenschaft entsprochen hätten. Sie wünscht stattdessen zusammengefasst die Feststellungen, dass den Kaufanboten kein geordneter Verkaufsprozess zugrunde gelegen sei, weshalb aus den Angeboten kein Rückschluss auf den wahren Wert der Liegenschaft gezogen werden dürfe.

Wie sich aus den eingangs – im Vorgriff auf die Rechtsrüge - erfolgten Ausführungen ergibt, kommt es auf den konkreten Wert der Liegenschaft ohnedies nicht entscheidend an (die ungewollte Vermögenszusammensetzung reicht für eine Rückabwicklung im Rahmen der Naturalrestitution aus). Dass die Auflage eine Einschränkung und damit eine Wertminderung bedeutet, bleibt wie bereits im Vorverfahren 2 R 170/24v beurteilt, auch hier schlüssig und nachvollziehbar. Eine Umwidmung ist in absehbarer Zeit nicht möglich. Dass das Projekt ohne Betrieb einer Seniorenresidenz bewilligt würde, ergab das Beweisverfahren nicht. Dass die Beklagte selbst von einer Wertminderung durch die Auflage „soziale Nutzung“ ausgeht, wurde schon ausgeführt, weil sie sonst keine Vorkehrungen zur sofortigen Umwidmung und Abänderung des Projekts bei Änderung der Widmung getroffen hätte.

7. Die Beklagte bekämpft die oben unter F7 angeführten Feststellungen, wonach ohne Widmungsänderung der Verkauf der Wohnungen aus der Seniorenresidenz nicht möglich sei. Sie wünscht stattdessen folgende Feststellungen:

„Von den im anderen Gebäudeteil (F*-Teil) befindlichen Eigentumswohnungen wurden insgesamt 20 Wohnungen barrierefrei geplant und ausgeführt und in der Baubewilligung vom 22.5.2013 (Beil./22) als behindertengerecht ausgewiesen, dies in Entsprechung der Stellungnahme der MA BB* bei der Bauverhandlung am 20.2.2013 (Beil./21, S. 23). Diese Wohnungen wurden in der Folge mit den im Wohnungseigentumsvertrag ersichtlichen Auflagen an Interessenten verkauft (Beil./23 bis ./41). Der Kaufpreis für diese Wohnungen ist mit jenen Kaufpreisen, die für nicht als behindertengerecht ausgewiesenen Wohnungen erzielt wurden auch vergleichbar. Auch die Wohnungen der Seniorenresidenz sind barrierefrei ausgestattet (Beil./52). Dementsprechend ist davon auszugehen, dass auch jene Wohneinheiten die bislang der Seniorenresidenz zugeordnet sind aufgrund ihrer Ausstattung genauso wie diese 20 Wohnungen aus dem F*-Projekt verkauft werden können bzw. aufgrund ihrer ebenso besonderen Ausstattung die zuständige Behörde die Widmungsauflage der sozialen Nutzung erfüllt erachten muss. In der Gesellschafterversammlung am 14.2.2022 wurde die Frage einer Alternativverwertung aufgrund der Probleme mit der Pächterin zwar kurz angesprochen, aber infolge des überwiegenden Bestrebens zur Fortsetzung des Betreiberkonzepts nicht im Detail behandelt.“

Diese Feststellungen würden sich daraus ergeben, dass sich aus der Umwidmung der 20 Wohnungen im F*-Projekt, welche von der Behörde bestätigt worden sei, eine Möglichkeit zur Änderung auch im Bereich des Seniorenheims ergäbe.

7.1. Noch einmal ist darauf zu verweisen, dass die Behörde gerade nicht allein wegen der 20 behindertengerechten Wohnungen des F*-Projekts die soziale Nutzung als erfüllt ansah. Die MA BB* führte in ihrer Stellungnahme nur aus, dass grundsätzlich das Projekt unter dem Titel soziale Zwecke subsumiert werden könne. Daraus ergibt sich noch nicht, dass von einem Betrieb des Seniorenheims abgesehen werden könnte und bei Widmung sämtlicher Wohnungen in Wohnungseigentum bei behindertengerechter Ausstattung die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ erfüllt wäre. Die Berufung lässt offen, welche Beweisergebnisses dazu führen sollten, dass auch ohne Seniorenresidenz eine Bewilligung und Erfüllung der Auflage durch die Behörde erfolgt wäre. Die bekämpften Feststellungen sind daher nicht zu ändern.

8. Die Beklagte bekämpft die oben unter F8 angeführten Feststellungen über mögliche Steuerrückzahlungen nach Rückübertragung der Kommanditanteile.

Die Beklagte wünscht stattdessen zusammengefasst die Feststellung, „dass es sich bei der Steuerlast der Klägerin um eine reguläre handelt und damit der Wegfall des Modells nicht schädlich ist. Eine reguläre Steuerlast ist kein Schaden.“

Die Beklagte übersieht, dass die Aufklärungspflichtverletzung zu einem Vertragsverstoß (culpa in contrahendo) von Seiten der Beklagten führt, welcher die Klägerin zum Rücktritt vom Vertrag (Rückabwicklung) berechtigt. Der Schaden bei Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung liegt schon darin, dass der Geschädigte den vertraglichen Leistungsanspruch verliert (RS0022537 [T13], 6 Ob 145/08d). Damit ist auch der Verlust der Minderung der regulären Steuerlast als Schaden zu bewerten.

9. Letztlich bekämpft die Beklagte die oben unter F9 im Urteilsabschnitt „Beweiswürdigung“ des Ersturteils enthaltenen (beweiswürdigenden) Überlegungen des Erstgerichts, warum es nicht feststellen habe können und auch nicht zu erwarten sei, dass jene Wohneinheiten, die bislang der Seniorenresidenz zugeordnet seien aufgrund ihrer Ausstattung ebenfalls ohne Einschränkungen verkauft werden könnten, bzw. dass alleine aufgrund dieser Ausstattung die zuständige Behörde die Widmungsauflage der sozialen Nutzung für erfüllt erachten würde; sowie, dass dies nur dann der Fall wäre, wenn auch eine Zuweisung / Bewohnung durch entsprechende Bedürftige vorgesehen und vertraglich abgesichert wäre.

Sie wünscht stattdessen folgende Feststellungen:

„Von den im anderen Gebäudeteil (F*-Teil) befindlichen Eigentumswohnungen wurden insgesamt 20 Wohnungen barrierefrei geplant und ausgeführt und in der Baubewilligung vom 20.5.2013 (Beil./22) als behindertengerecht ausgewiesen, dies in Entsprechung der Stellungnahme der MA BB* bei der Bauverhandlung am 20.2.2013 (Beil./21, 23). Auch die Wohnungen der Seniorenresidenz sind barrierefrei ausgestattet (Beil./52). Dementsprechend ist davon auszugehen, dass auch jene Wohneinheiten, die bislang der Seniorenresidenz zugeordnet sind, aufgrund ihrer Ausstattung genauso wie diese 20 Wohnungen aus dem F*-Projekt verkauft werden können bzw. aufgrund ihrer ebenso besonderen Ausstattung die zuständige Behörde die Widmungsauflage der sozialen Nutzung als erfüllt erachten muss.“

9.1. Soweit hier überhaupt dislozierte Feststellungen, also Tatsachenfeststellungen vorliegen, die nicht in dem vom Erstgericht als Tatsachenfeststellung bezeichneten Urteilsabschnitt enthalten sind (9 ObA67/17t, RS0043110), sondern insbesondere in der Beweiswürdigung oder in der rechtlichen Beurteilung eingefügt sind, sind diese nicht zu ändern, weil sie Deckung in den vom Erstgericht ausdrücklich dazu zitierten Beweismitteln und Beweisgrundlagen haben. Noch einmal ist darauf zu verweisen, dass nach der Stellungnahme der MA BB* lediglich das (Gesamt)Projekt grundsätzlich unter dem Titel soziale Zwecke zu subsumieren ist. Das Projekt umfasst aber auch die Seniorenresidenz. Auch wenn man – zugunsten der Beklagten - den 20 Wohnungen für sich gesehen wegen ihrer behindertengerechten Ausstattung die soziale Nutzung zuerkennt, ändert sich nichts daran, dass diese Zuschreibung letztlich der Kombination mit dem Liegenschaftsteil der Seniorenresidenz und ihrem Betrieb bedarf. Schon zur Mängelrüge wurde darauf hingewiesen, dass der Eigentumswohnungsvertrag selbst die Akzeptanz der Widmungsauflage „soziale Nutzung“ bei der besonderen Ausstattung der Wohnungen Pgasse Q Top R* bis S* an die Direktverbindung der Wohneinheiten (sowohl fußläufig als auch über ein hausinternes Informations- und Kommunikationssystem) zu einer hausinternen Betreuungseinrichtung (Pflegeabteilung oder dgl) knüpft (US 14; Beil./L, ./10). Dass dieses Ausstattungsmerkmal nicht durch den Betrieb von Räumlichkeiten für Gesundheitsdienstleistungen abgedeckt wird, wurde schon erwähnt. Gibt es einerseits keine Seniorenresidenz - und damit keinen Hauptbestandteil für die Erfüllung der Auflage „soziale Nutzung“ -, so fehlt es andererseits zudem den behindertengerechten Wohnungenan einem wesentlichen Ausstattungsmerkmal, nämlich der Direktverbindung zu einer Pflegeeinrichtung oder hausinternen Betreuungseinrichtung. Dass das Erstgericht ausgehend von den behindertengerechten Wohnungen des F*-Projekts eine weitere Umwandlung von Wohnungen im Bereich der Seniorenresidenz als unzulässig beurteilte, womit die Erfüllung der Auflage „soziale Nutzung“ in Zweifel steht, ist unbedenklich. Die Berufung führt nicht aus, aufgrund welcher Umstände die Behörde - ohne den Betrieb einer Seniorenresidenz als wesentlichem Teil des Projekts - die Auflage „soziale Nutzung“ als erfüllt erachten sollte.

10. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es der Berufung nicht gelingt, die für die rechtlichen Beurteilung relevanten Feststellungen zu erschüttern. Sie werden daher der Entscheidung des Berufungsgerichts als unbedenklich zugrunde gelegt.

D. Zur Rechtsrüge:

1. Die Beklagte argumentiert, es läge eine unrichtige rechtliche Beurteilung des Erstgerichts vor, weil dieses in seiner Urteilsbegründung davon gesprochen habe, dass die Widmung „soziale Nutzung“ eine Belastung sei. Die erstgerichtliche Beurteilung, wonach sich in diesem Punkt ein Unterschied zu sonstigen Auflagen und Vorgaben im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, wie etwa zu Bauhöhen ergäbe, sei unrichtig. Da solche Vorgaben als gleichwertig zu beurteilen seien und über Auflagen wie Bauhöhen oder Raumhöhen bei den Bauherrenmodellen nicht aufgeklärt worden sei, sei auch über die Widmung „soziale Nutzung“ nicht aufzuklären gewesen.

1.1. Zunächst ist davon auszugehen, dass nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs der weite Schadensbegriff des ABGB im Bereich der Vermögensveranlagung jeden Zustand umfasst, der rechtlich als Nachteil aufzufassen ist, an dem also ein geringeres rechtliches Interesse als am bisherigen besteht. Für das Vorliegen eines „realen Schadens“ ist eine in Geld messbare Vermögenseinbuße nicht unbedingt erforderlich. Es reicht aus, dass die Zusammensetzung des Vermögens des Geschädigten nach dem schadensbegründenden Ereignis nicht seinem Willen entspricht (RS0022537 [T12]). Des weiteren hat eine gesetzmäßige Ausführung der Rechtsrüge bei ihrer Argumentation von den erstgerichtlichen Feststellungen auszugehen und diese bei der rechtlichen Bewertung zugrunde zu legen (Kodek in Rechberger/Klicka ZPO5 Rz 16 zu § 471 ZPO).

Das Argument, die Widmung sei keine Belastung sondern eine bloße Auflage oder „Vorgabe“ im Rahmen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans, scheitert schon daran, dass festgestellt ist, dass die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ den Wert der Liegenschaft mindert (US 13). Anhand der zitierten Judikatur des Obersten Gerichtshofs zeigt sich, dass der Schaden aber bereits im Erwerb einer nicht gewollten Vermögenszusammensetzung liegt, egal ob man bezüglich der Widmung „soziale Nutzung“ von „Vorgaben“ oder „einschrän-kenden Belastungen“ spricht. Die Ausführungen der Rechtsrüge haben auch zugrunde zu legen, dass nicht festgestellt werden konnte und auch nicht zu erwarten ist, dass jene Wohneinheiten die bislang der Seniorenresidenz zugeordnet sind, aufgrund ihrer Ausstattung ebenfalls ohne Einschränkungen verkauft werden könnten bzw. dass alleine aufgrund dieser Ausstattung die zuständige Behörde die Widmungsauflage der sozialen Nutzung für erfüllt erachten würde.

Davon abgesehen, dass im Kaufvertrag die Haftungsbeschränkung ausdrücklich öffentlich-rechtliche Lasten anführt, und eine wertmindernde „öffentlich-rechtliche Widmung“ damit darunter zu subsumieren ist, ändert dies nichts daran, dass mit der Widmung eine wesentliche wertbildende Eigenschaft nicht kommuniziert wurde und damit die Risikoeinschätzung der Klägerin fehlgeleitet wurde.

Soweit die Beklagte argumentiert, dass die vereinbarte Verwendung der Liegenschaft mit dem Betrieb der Seniorenresidenz auch aufgrund der widmungsrechtlichen Vorgaben zulässig sei und es damit dem Vorwurf einer „verschwiegenen Belastung“ seitens der Klägerin an einem rechtswidrigen Zustand mangle, übersieht sie, dass der Klägerin eine Exit-Möglichkeit durch Verwertung der Liegenschaft durch Abverkauf im Wohnungseigentum für den Fall zugesagt wurde, dass die Vermietung der Seniorenresidenz scheitert. Gerade diese Exit-Strategie ist aber wegen der verschwiegenen Widmungsauflage „soziale Nutzung“ nicht möglich. Wie bereits angeführt bedarf es keiner unmittelbaren Fälligkeit des Schadens, sondern entsteht der Schaden schon dadurch, dass er bereits mit dem Erwerb der ungewollten Vermögenszusammensetzung eintritt (RIS-Justiz RS0129706).

2. Die Argumentation, dass bei der Präsentation des Projekts die Frage der Exit-Möglichkeit von ganz untergeordneter Bedeutung gewesen sei und nur quasi einmal zur Erwähnung gekommen sei, ändert nichts daran, dass von Seiten der Klägerin als Investorin eine genaue Nachfrage zur Situation erfolgte, was der Fall sei, wenn die Vermietung an den einzigen Mieter ausfalle. Die Klägerin erkannte und hinterfragte die Risikoerhöhung gegenüber den sonstigen Bauherrnmodellen. Auf ihre Nachfrage wurde ihr die „Exit-Möglichkeit“ durch Parifizierung und Abverkauf der Wohnungen in besonders guter Innenstadtlage als Absicherung mitgeteilt, was entscheidenden Einfluss auf ihren Entschluss zur Vermögensveranlagung hatte. Diese Exit-Möglichkeit für den Fall des Nichtfunktionierens des Betriebs der Seniorenresidenz war nach den Angaben der Klägerin für sie von wesentlicher Bedeutung (US 13).

3. Soweit die Rechtsrüge davon ausgeht, dass ein Exit durch Abverkauf von behindertengerechten Wohnungen im Bereich der Immobilie, wo sich die Seniorenresidenz befindet, möglich ist, ist die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil sie nicht von den Feststellungen ausgeht. Dass mittlerweile eine Fortführung des Projekts durch einen neuen Pächter erfolgt, weshalb die Beklagte argumentiert, dass der Schaden erst in 20 bis 30 Jahren eintrete, wenn das Vermietungskonzept mit dem neuen Pächter ende, ändert dies nichts daran, dass der Schaden bereits mit der nicht gewollten Vermögenszusammensetzung eingetreten ist. Nach den der rechtlichen Beurteilung zugrunde zu legenden Feststellungen ist eine Nachparifizierung sowie in Beilage ./G angekündigt nicht möglich. Soweit die Berufung vom Gegenteil ausgeht – Abverkauf von behindertengerechten Wohnungen auch im Bereich der Seniorenresidenz – ist die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt.

4. Die Beklagte argumentiert, es liege eine unrichtige rechtliche Beurteilung der Wertminderung der Liegenschaft vor, weil nicht von einem realen Verkaufsprozess der Liegenschaft hätte ausgegangen werden dürfen, sondern von einer bloßen Beauftragung zur Entgegennahme von Kaufanboten, sodass aus den Kaufanboten bzw. deren Fehlen nicht auf eine Wertminderung der Liegenschaft geschlossen werden dürfe.

Mit diesen Ausführungen bekämpft die Rechtsrüge in Wahrheit die Feststellungen des Erstgerichts auf Seite 16 des Urteils, weshalb auch in diesem Punkt keine gesetzmäßige Ausführung der Rechtsrüge vorliegt. Die erstgerichtlichen Feststellungen finden im Beweisverfahren durch die Urkunde Beilage ./AA, S. 3 Deckung. Diese objektiviert, dass die Überlegungen zu einem Verkauf fallen gelassen wurden, weil die Kaufanbote den Wert der Liegenschaft nicht abgebildet haben. Auf die Wertminderung im engeren Sinn kommt es aber ohnedies nicht an, weil die Widmungsauflage jedenfalls eine wertbildende Eigenschaft ist, welcher Relevanz für die Beteiligungsentscheidung zukommt, weshalb darüber aufzuklären gewesen wäre. Schon gesagt wurde, dass für das Vorliegen eines „realen Schadens“ nicht unbedingt eine in Geld messbare Vermögenseinbuße erforderlich ist (6 Ob 145/08d).

5. Die von der Beklagten behauptete unrichtige rechtliche Beurteilung der „Exit-Möglichkeit“ liegt nicht vor. Diese ist in Verbindung mit der fehlenden Aufklärung über die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ zu beurteilen und mit dieser als Einheit zu betrachten. Der beworbene Ausstieg zur Begrenzung des Risikos (im Modell mit nur einem Mieter) scheitert an der verschwiegenen Widmungsauflage. Das von den Investoren erwartete Wertpotential der in besonders guter Lage befindlichen Liegenschaft kann durch nachträgliche Parifizierung und Verkauf oder Erwerb von Eigentumswohnungen nicht so gehoben werden, wie angekündigt. Die Beklagte haftet für den von ihr veranlassten Irrtum über den nicht vorhandenen Sachwert (OLG Linz 2 R 170/24v). Der Umstand, dass die Parifizierung wie in Beilage ./G angeführt grundsätzlich möglich ist, blendet aus, dass dies nur dann der Fall ist, wenn die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ wegfällt. Eine gesetzmäßige Ausführung der Rechtsrüge hat die Feststellungen zugrunde zu legen, dass aktuell eine Umparifizierung der Wohnungen und eine Verwertung im Wohnungseigentum im Bereich der Seniorenresidenz nicht möglich ist.

Bei den für die Beteiligungsentscheidung der Klägerin maßgeblichen Unterlagen (Beil./D, ./F, ./G) handelt es sich auch nicht um offensichtlich verkürzte, bloß die Aufmerksamkeit erweckende, blickfangartige und möglicherweise von vornherein als marktschreierisch anzusehende Werbeaussagen wie etwa Inseratüberschriften, Kurzwerbespots oder ähnliches, sondern um die für die durchschnittliche Investorin – wie die Klägerin – verständliche und (scheinbar) auch vollständige Information, die den Zweck verfolgt, dem Anleger eine vernünftige Anlageentscheidung zu ermöglichen. Die Unterlagen veranlassten die Klägerin daher dazu, der plausibel aufbereiteten Werbebotschaft zu vertrauen, wonach das beworbene Bauherrenmodell auch bei einem Vermietungskonzept mit nur einem Mieter (Seniorenresidenz) im Zusammenhang mit dem Sachwert der Liegenschaft aufgrund der besonders guten Lage grundlegend sicher wäre.

6. Entgegen den Ausführungen der Berufung liegt auch keine unrichtige rechtliche Beurteilung des konkreten Inhalts der „Exit-Möglichkeit“ vor. Wenn die Berufungswerberin ausführt, dass Beilage ./G nicht zu entnehmen ist, dass die Verwertung mit oder ohne einer bestimmten Widmung zu erfolgen habe, liegt darin das Problem. Aus der Formulierung der Beilage ./G ergibt sich, dass eine Umparifizierung ohne Auflage möglich ist, weil nicht darüber aufgeklärt wird, dass eine Widmungsauflage „soziale Nutzung“ besteht. Wegen der verschwiegenen Auflage ist aber die angekündigte Umparifizierung nicht möglich, was bei der Klägerin zum Geschäftsirrtum über eine wertbildende Eigenschaft der Liegenschaft führte (OLG Linz 2 R 170/24v).

7. Die Beklagte argumentiert eine unrichtige rechtliche Beurteilung in Hinblick auf die erfolgte Verletzung einer Aufklärungspflicht. Es sei anerkannt, dass keine allgemeine Aufklärungspflicht über alle Umstände bestehe, die den Vertragsgegner vom Vertragsabschluss abhalten könnten. Abzustellen sei darauf, ob der andere Teil nach den Grundsätzen des redlichen Geschäftsverkehrs eine Aufklärung erwarten dürfe.

Gerade das ist hier der Fall. Die Klägerin konnte konkret eine Aufklärung über die Widmungsauflage erwarten. Sie hat das erhöhte Risiko (Vermietung an nur einen Mieter) erkannt und bei der Beklagten hinterfragt. Die Beklagte wiederum verwies sie durch die Beilage ./G auf eine Risikobegrenzung durch einen möglichen Exit über Abverkauf der Wohnungen aufgrund besonders guter Lage im Wohnungseigentum. Die Beklagte hätte darüber aufklären müssen, dass diese Exit-Möglichkeit aufgrund der Widmungsauflage nicht oder nur eingeschränkt besteht. Die Klägerin entschied sich wegen der zugesagten Exit-Möglichkeit für die Veranlagung, die eine andere Vermögenszusammensetzung aufwies, als von ihr angenommen. Vor diesem Hintergrund bejahte das Erstgericht die Aufklärungspflichtverletzung zutreffend. Im Übrigen hat die rechtliche Beurteilung die Feststellungen des Erstgerichts zugrunde zu legen. Vertragsgegenstand war auch die Verwertungsmöglichkeit aufgrund der guten Lage entsprechend Beilage ./G. Die nicht mitgeteilte Widmungsauflage beeinträchtigt diesen Vertragsgegenstand.

8. Die Klägerin rügt eine unrichtige Rechtsansicht zur nicht gewünschten Vermögensanlage. Es sei nicht nachvollziehbar warum das Erstgericht von einer nicht gewünschten Vermögensanlage ausgehe, entspräche doch die aktuelle Widmung durch Betrieb einer Seniorenresidenz genau der vorgeschriebenen Nutzung, sodass insoweit der vertraglich zugesicherte Erfolg vorliege.

Bei dieser Argumentation übergeht die Beklagte geflissentlich, dass aufgrund der unrichtigen Information über die Verwertbarkeit der Liegenschaft im Falle des Scheiterns der Vermietung an einen Betreiber und der Unmöglichkeit der zugesagten Verwertung durch Abverkauf im Wohnungseigentum eine ungewollte Vermögenszusammensetzung vorliegt, die den Schaden bedeutet (RS0022537 [T12, T22]).

9. Wenn die Beklagte meint, dass im Feststellungsbegehren die Erwirtschaftung der konkreten Vorteile betragsmäßig Berücksichtigung finden hätte müssen, und auf ein mangelndes Feststellungsinteresse abstellt, sind diese Ausführungen nicht stichhältig. Die Formulierung des Feststellungsbegehrens deckt jene derzeit noch nicht einschätzbaren Nachteile und Schäden ab, die steuerrechtlich im Falle der Rückabwicklung auftreten können.

Die Rechtsrüge ist in diesem Punkt nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil sie nicht von den Feststellungen des Erstgerichtes auf Seite 17 vorletzter Absatz des Urteils ausgeht.

10.1. Die Beklagte rügt einen sekundären Feststellungsmangel mit dem Argument, die öffentlich-rechtliche Widmung der „sozialen Nutzung“ sei keine Last im Sinne einer gewährleistungsrechtlichen Zusage im Vertrag.

Davon abgesehen das im Kaufvertrag die Haftungsbeschränkung ausdrücklich öffentlich-rechtliche Lasten anführt und eine wertmindernde „öffentlich-rechtliche Widmung“ damit darunter zu subsumieren ist, ändert dies nichts daran, dass mit der Widmung eine wesentliche wertbildende Eigenschaft nicht kommuniziert wurde und damit die Risikoeinschätzung der Klägerin fehlgeleitet wurde. Die von der Beklagten gewünschten Feststellungen ändern nichts an der rechtlichen Beurteilung, dass nicht festgestellt werden konnte und auch nicht zu erwarten ist, dass jene Wohneinheiten, die bislang der Seniorenresidenz zugeordnet sind, aufgrund ihrer Ausstattung ebenfalls ohne Einschränkungen verkauft werden können bzw. dass alleine aufgrund dieser Ausstattung die zuständige Behörde die Widmungsauflage der sozialen Nutzung für erfüllt erachten würde.

10.2. Die Beklagte argumentiert, dass das Erstgericht Feststellungen über das Ausmaß der konkreten Wertminderung unterlassen habe. Es liege kein Irrtum über eine wertbildende Eigenschaft und damit kein Geschäftsirrtum vor.

Die Beklagte übersieht, dass hier Schadenersatz wegen Vertragsverletzung geltend gemacht wird, sodass es auf die Einstufung des Mangels nicht ankommt. Weiters ist die Rechtsrüge in diesem Punkt nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil Feststellungen zur Wertminderung der Liegenschaft getroffen wurden, weshalb sekundäre Feststellungsmängel ausscheiden.

Schon gesagt wurde, dass es für die Bejahung der Rückabwicklung ausreicht, dass die Zusammensetzung des Vermögens des Geschädigten nach dem schadensbegründenden Ereignis nicht seinem Willen entspricht und für das Vorliegen eines „realen Schadens“ eine in Geld messbare Vermögenseinbuße nicht unbedingt erforderlich ist (6 Ob 145/08d). Die Behauptung, dass die Liegenschaft im Bereich der Seniorenresidenz durch Umparifizierung von Wohnungen in Wohnungseigentum abverkauft werden kann, ohne die Widmungsauflage „soziale Nutzung“ zu verletzen, hat im Beweisverfahren keine Deckung.

Von einem „sekundären Feststellungsmangel“ („rechtlichen Feststellungsmangel“) spricht man, wenn das Erstgericht infolge unrichtiger rechtlicher Beurteilung erforderliche Feststellungen nicht getroffen hat (Kodek in Rechberger/Klicka, ZPO5 Rz 10 zu § 496). Kein sekundärer Feststellungsmangel liegt daher vor, wenn das Erstgericht zu einem bestimmten Thema ohnedies Feststellungen getroffen hat, mögen diese den Vorstellungen des Rechtsmittelwerbers zuwiderlaufen (RS0043480 [T15], 10 ObS 66/03h). Ferner liegt auch dann kein sekundärer (rechtlicher) Feststellungsmangel vor, wenn die vom Berufungswerber vermisste Feststellung für die rechtliche Beurteilung gar nicht relevant ist.

10.3. Soweit die Beklagte zuletzt eine fehlende Fälligkeit des Schadens argumentiert wird, wurde schon darauf hingewiesen, dass der Schaden bereits mit dem Erwerb der ungewollten Vermögenszusammensetzung eintritt (RIS-Justiz RS0129706).

Der Berufung kommt aus diesen Gründen insgesamt kein Erfolg zu.

Eine Kostenentscheidung war gemäß § 52 Abs 3 erster Satz ZPO nicht zu treffen.

Die ordentliche Revision gemäß § 502 Abs 1 ZPO ist nicht zulässig, weil zu den hier entscheidungswesentlichen Fragen auf die zitierte Rechtsprechung des Höchstgerichts zurückgegriffen werden konnte.