OLG Wien 13R124/25p

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2026:01300R00124.25P.0127.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Richterin Mag. Wieser als Vorsitzende sowie die Richterin Dr. Reden und den Richter Mag. Wessely in der Rechtssache der klagenden Partei A*, *, vertreten durch CMS Reich-Rohrwig Hainz Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die beklagte Partei B, **, vertreten durch Mag. Arnulf Schaunig, Rechtsanwalt in Wien, wegen Wiederherstellung (Streitwert EUR 24.100,--), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Korneuburg vom 15.5.2025, **-58, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die beklagende Partei ist schuldig, der klagten Partei die mit EUR 2.613,72 (darin EUR 435,62 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 5.000,--, nicht aber EUR 30.000,--.

Die Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin ist zu 727/1067 Anteilen (B-LNr 1) Miteigentümerin und der Beklagte zu insgesamt 340/1067 Anteilen (B-LNr 4 und 5) Miteigentümer der Liegenschaft EZ ** KG ** mit den Grundstücksadressen C* und D* (in der Folge: Liegenschaft). Wohnungseigentum wurde an der Liegenschaft bislang nicht begründet.

Der Beklagte erwarb sein Eigentumsrecht durch Verbücherung am 5.1.2021 aufgrund eines mit den Voreigentümern am [richtig] 19.10.2020 geschlossenen Kaufvertrags. Die Klägerin hatte ihren Liegenschaftsanteil 2008 erworben.

Auf der Liegenschaft befinden sich folgende, in der Natur getrennte Baulichkeiten:

• Wohnhaus C* [1] auf der Westseite

• Hallen/Lagerbaulichkeiten [2] in der Mitte

• L-förmiges Geschäftsgebäude D* (Verkaufs- und Büroräume mit dahinterliegenden Lagerräumen) [3 u 4] auf der Ostseite

Ebenso wie der Voreigentümer nutzte der Beklagte, ausgehend von der zwischen den Streitteilen getroffenen Vereinbarung, das westliche Gebäude [1] und das - von den im Verfahren strittigen Umbauten betroffene - mittlere Gebäude [2]; der Klägerin war das östliche Gebäude [3 u 4] zugewiesen, sie verfügte über keine Schlüssel für die beiden anderen Gebäude.

Die Klägerin begehrt den Beklagten zu verpflichten, die von ihm im Kellergeschoss des Gebäudes [2] (im Plan ./B rot schraffiert; in der Folge auch „Halle“) durchgeführten, auf den Fotos ./C ersichtlichen Mauerdurchbrüche sowie den Durchbruch durch die Decke zwischen Kellergeschoss und Erdgeschoss fachgerecht, durch dazu befugte Professionisten, wieder zu verschließen und den ursprünglichen, vor den vom Beklagten durchgeführten unbefugten Abrissarbeiten bestehenden, ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen.

Vorgebracht wurde, der Beklagte habe die Klägerin im Mai 2021 um Zustimmung zu einer von ihm beabsichtigten Bauführung, nämlich zum Entfernen von tragenden Wänden im Keller und Entfernen eines beträchtlichen Teiles der Betondecke zwischen Keller und Erdgeschoss im Gebäude [2] ersucht. Die Klägerin habe dem Ansinnen nicht zugestimmt. Der Beklagte habe dennoch ohne Zustimmung der Klägerin und ohne die erforderliche Baubewilligung die Baumaßnahmen durchgeführt, bis die Baubehörde der Stadtgemeinde ** mit Bescheid vom 16.9.2021 einen Baustopp verhängt habe. Die Klägerin habe die entsprechenden Einreichpläne nicht unterfertigt.

Als Mehrheitseigentümerin habe sie Anspruch auf Schadenersatz durch Naturalrestitution.

Wenngleich der Beklagte das betreffende Gebäude aufgrund einer Benützungsvereinbarung (ausschließlich für die Garagierung von eigenen Fahrzeugen und zur Lagerung von Hausrat) verwenden könne, sei ihm die bauliche Veränderung nicht gestattet worden. Es gelte daher die Gesetzeslage, wonach dem Miteigentümer an Sachteilen, an denen er ein Sondernutzungsrecht besitze, Veränderungen gestattet seien, mit denen in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer nicht eingegriffen werde. Andernfalls sei eine – hier nicht vorliegende – Zustimmung der Miteigentümer einzuholen.

Die Klägerin habe ein eminentes rechtliches und wirtschaftliches Interesse an der Rückgängigmachung der erfolgten Zerstörungsmaßnahmen, zumal der Beklagte Teilungsklage durch Begründung von Wohnungseigentum eingebracht habe und für die Berechnung der Nutzwerte der (derzeit desolate) Zustand der Räumlichkeiten ganz wesentlich sei. Keineswegs lägen nur nicht genehmigungspflichtige bagatellhafte Umgestaltungen vor, vielmehr seien durch die Entfernung tragender Wände und eines beträchtlichen Teils der Betondecke eine statische Beeinträchtigung bewirkt und wichtige Interessen der Klägerin beeinträchtigt worden. Die betroffenen Räume seien im derzeitigen Zustand unverwendbar und unbrauchbar.

Das Bestehen eines freundschaftlichen Verhältnisses zwischen den Streitteilen werde bestritten. Die Klägerin habe lediglich den Beklagten als Geschäftsführer der E* GmbH (an der sie als Alleinerbin nach ihrem Lebensgefährten F* Anteile übernommen habe) eingesetzt. Nachdem ihr allerdings im Spätfrühling 2020 – noch vor dem Erwerb durch den Beklagten – hinterbracht worden sei, dass dieser die Absicht geäußert habe, der Klägerin die Taxis sukzessive „abzuluchsen“ und sich zu bereichern, habe sie sich gegenüber dem Beklagten ausschließlich durch ihren Berater G* vertreten lassen. Vor, bei und nach Abschluss des Kaufvertrags vom 19.10.2020 sei über eine Benützungsregelung nicht gesprochen worden, geschweige denn, dass die Klägerin oder ihre Vertreter ein Recht zu Umbauarbeiten zugesagt hätten.

Mit rechtskräftigem Beschluss des Bezirksgerichts Schwechat () auf Abweisung des vom Beklagten gestellten Antrags auf Ersetzung der Zustimmung und dem (erstinstanzlichen) Urteil jenes Gerichts auf Abweisung der Teilungsklage des Beklagten () sei bereits zweimal gerichtlich ausgesprochen worden, dass die Umbauarbeiten die rechtlichen Interessen der Klägerin beeinträchtigen würden und dass sie die Umbauten hätte genehmigen müssen.

Der Beklagte wandte ein, die Klägerin habe ihre Zustimmung zu den Umbauarbeiten erteilt, weshalb diese erlaubterweise durchgeführt worden seien. Die Halle unterliege einer Benützungsvereinbarung und sei ausschließlich dem Beklagten zugeordnet. Infolge dessen seien die Umbauarbeiten rechtmäßig erfolgt.

Es seien keine tragenden Wände und kein beträchtlicher Teil der Betondecke abgetragen worden; der Beklagte habe lediglich Fensteröffnungen und mittels eines kleinen Deckendurchbruchs einen Stiegenaufgang eingebaut. Das Verfahren sei offensichtlich schikanös. Es habe sich um geringfügige Arbeiten gehandelt, die keinen merkbaren Unterschied (weit unter 3% der Gesamtnutzungsfläche) bei der späteren Nutzwertberechnung darstellten. Es würden keine Interessen der Klägerin beeinträchtigt.

Zwischen den Streitteilen habe zunächst ein ausgezeichnetes und freundschaftliches Vertrauensverhältnis bestanden. Als der Beklagte von der Verkaufsabsicht der Voreigentümer erfahren habe und die Klägerin sich nicht für einen Anteilserwerb habe begeistern können, habe er im Jahr 2020 mit ihr besprochen, dass er die Anteile erwerben würde und beabsichtige, Umbauarbeiten an den beiden Gebäuden (Halle, Wohnhaus) und weitere Zubauten durchzuführen. Weiters sollte Wohnungseigentum an den zugewiesenen Objekten geschaffen werden. Aufgrund des guten Verhältnisses habe die Klägerin in die Bitte des Beklagten mit den Worten eingewilligt, dass er „mit den ihm zugeordneten Bauwerken alles machen könne, was er wolle“ und „sie nichts gegen eine Wohnungseigentumsbegründung habe“. Da bereits in den Kaufverträgen der Rechtsvorgänger eine Pflicht zur Wohnungseigentumsbegründung enthalten gewesen sei, sei die Schaffung von Wohnungseigentum für die Streitteile selbstverständlich gewesen; der Beklagte habe sich darauf verlassen. Ebenso sei die Zuweisung der Objekte und dass jede/r mit den ihm/ihr zugewiesenen Gebäuden auf eigene Kosten machen dürfe, was er/sie möchte, unproblematisch gewesen.

Sohin habe sich der Beklagte zum Kauf entschlossen und umgehend mit den vereinbarten Umbauarbeiten – ua an der Halle (Gebäude [2]) - begonnen.

Infolge der Covid-19-Pandemie und den offenbaren Konsequenzen für das Taxi-Unternehmen der Klägerin habe sich der Verhältnis zwischen den Streitteilen verschlechtert und die Klägerin habe schließlich die Kommunikation mit ihm verweigert.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage ab. Den auf den Seiten 1f und 5 bis 10 der Urteilsausfertigung festgestellten Sachverhalt, auf den verwiesen wird, würdigte es in rechtlicher Hinsicht dahin, dass der Gebrauch einer im Miteigentum stehenden Sache jedem Teilhaber grundsätzlich soweit zustehe, als dadurch der konkrete Gebrauch der anderen nicht gestört werde. Eine Benützungsvereinbarung bezwecke die vertragliche Zuweisung der gemeinschaftlichen Sache oder körperlich begrenzter Teile dieser Sache zur ausschließlichen Benutzung durch einzelne Teilhaber dauernd oder zumindest für eine bestimmte (längere) Zeit. Einem Miteigentümer, dem der physische Besitz eines Teils der Liegenschaft zur alleinigen Nutzung überlassen worden sei, komme die ausschließliche rechtliche Verfügungsgewalt über diesen Teil zu. Wenn, wie hier dem Beklagten ua an der Halle, der physische Besitz eines Teils der Liegenschaft zur alleinigen Nutzung überlassen worden sei, ergebe sich bereits daraus ein Verfügungsrecht und als Ausfluss daraus ein Recht zur physischen Veränderung. Dem stehe § 828 ABGB, wonach kein Teilhaber einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Veränderungen vornehmen dürfe, nur dann entgegen, wenn durch die Substanzänderungen in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber eingegriffen würde und deren wichtige Interessen berührt würden.

Vorliegend sei aber die Einigung über die Umbaumaßnahmen getroffen worden, sodass es auf jene Maßgaben nicht ankomme.

Auch im Licht der strengen Anforderungen des § 863 ABGB habe der Beklagte darauf vertrauen dürfen, dass die Klägerin ihr Einverständnis zu den vom Beklagten intendierten Baumaßnahmen gegeben habe; insbesondere unter Bedachtnahme auf ihre ausdrückliche Erklärung bei der Besprechung im Jahr 2019, weiters die dieser Erklärung vorangegangenen Darlegungen des Beklagten betreffend Art und Umfang seiner Umbaupläne und das damals noch bestehende Verhältnis gegenseitigen Vertrauens.

Deckendurchbruch, Wanddurchbruch im Inneren und Vergrößerung des Mauerdurchbruchs (statt Fenster nun Türöffnungen) seien vereinbarungsgemäß ausschließlich in der dem Beklagten zur Nutzung zugewiesenen Halle erfolgt. Vorübergehende optische Nachteile habe sich die Klägerin selbst zuzuschreiben, indem sie durch die Verweigerung der geschuldeten Unterfertigung des Bauansuchens die Unterbrechung der Arbeiten herbeigeführt habe.

Bei eigenmächtiger Veränderung (Verletzung) der Benützungsvereinbarung oder Beanspruchung eines Alleingebrauchsrechts eines der gemeinsamen Benützung dienenden Liegenschaftsteils könne jeder Teilhaber gegen andere Miteigentümer vorgehen und die Beseitigung rechtswidriger Eingriffe bzw Räumung verlangen. Da dem die Vereinbarung zwischen den Streitteilen entgegenstehe und Rechtswidrigkeit der Bauführung durch den Beklagten nicht vorliege, sei das Klagebegehren unbegründet. Die baurechtliche Eigenmacht unterliege nicht der Kognitionsbefugnis des Erstgerichts und ändere nichts am materiell-rechtlichen Vertragsstand.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin wegen unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Abänderungsantrag dahin, der Klage stattzugeben; in eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

1. Tatsachenrüge:

1.1. Bekämpft wird die Feststellung:

Nachdem er [der Beklagte; im Jahr 2019, Anm.] der Klägerin gesagt hatte, dass er den Sitz des Unternehmens dorthin verlegen möchte, kommentierte sie seine Ausführungen mit den Worten: „Mach was du willst!“

Diese Äußerung der Klägerin verstand der Beklagte unter Berücksichtigung, dass die Klägerin zumindest orientiert gewesen sein muss, was das bedeutet, dass eine Wendeltreppe errichtet wird und die Erweiterung der Garage, insbesondere dass damit auch die Mauerdurchbrüche verbunden sind sowie dass es ihr auf Details nicht ankommt. Er vertraute darauf, dass es sich dabei um eine verbindliche Zusage der Klägerin zu den von ihm geplanten Umbaumaßnahmen und Bekräftigung, dass die Frage der ausschließlichen Nutzung so wie bisher gehandhabt werden könne, handelte.

Ersatzweise wird die Feststellung begehrt:

Der Beklagte verstand die Äußerung der Klägerin dahingehend, dass er grundsätzlich machen könne, was er wolle. Die Klägerin hat den konkreten Umbaumaßnahmen bzw dem Einreichplan für diese Umbaumaßnahmen nie zugestimmt. Der Beklagte hat nicht auf die Zustimmung zu den konkreten Umbaumaßnahmen bzw zu dem Einreichplan vertrauen dürfen.

1.2. Um eine Beweisrüge im Sinn der ständigen Rechtsprechung gesetzmäßig auszuführen, muss der Rechtsmittelwerber angeben (oder zumindest deutlich zum Ausdruck bringen), welche konkrete Feststellung bekämpft wird, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche Feststellung begehrt wird und aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen diese begehrte Feststellung zu treffen gewesen wäre (siehe Kodek in Rechberger/Klicka5 § 471 ZPO Rz 15 mwN).

Da die bekämpften Feststellungen ersetzt werden sollen, müssen zwischen ihnen und den ersatzweise begehrten Feststellungen inhaltliche Gegensätze oder Widersprüche bestehen. Die Ersatzfeststellung muss die bekämpfte Feststellung ausschließen (vgl RS0041835 [T2]).

1.3. Diesen Anforderungen genügt die Beweisrüge insofern nicht, als zum ersten Satz der gerügten Feststellungen (über die Äußerung „Mach was du willst“) keine Ersatzfeststellung angestrebt wird; diese Äußerung wird gar nicht in Abrede gestellt, sondern im ersten Satz der Ersatzfeststellung als getätigt vorausgesetzt.

Der zweite Satz der gerügten Feststellung über das Verständnis des Beklagten betreffend den der Äußerung zugrunde liegenden Wissensstand der Klägerin behandelt einen anderen Aspekt als die dazu begehrte Ersatzfeststellung, wo die vom Beklagten angenommene Konsequenz der Äußerung (dass er machen könne, was er will) konstatiert werden soll.

Der dritte Satz der gerügten Feststellung enthält eine Aussage über das – tatsächliche – Vertrauen des Beklagten in die Verbindlichkeit der klägerischen Äußerung, wohingegen die hiezu angestrebte Ersatzkonstatierung die Frage des „Vertrauen-Dürfens“ behandelt – was eine rechtliche Schlussfolgerung und als solche nicht feststellungsfähig ist.

Die weiters angestrebte Feststellung über die Nichtzustimmung der Klägerin zu den Einreichplänen steht ohnehin fest (UA S 7) und ist unstrittig.

Die begehrte Feststellung über eine niemals erteilte Zustimmung der Klägerin zu den Umbaumaßnahmen steht dagegen im Widerspruch zu der – wie aufgezeigt nicht wirksam bekämpften – Aussage im ersten Satz der gerügten Feststellung. Soweit die Klägerin offenbar eine zusammenfassende Schlussfolgerung dahingehend anstrebt, dass eine verbindliche zustimmende Willenserklärung nicht abgegeben worden sei, wird allerdings eine rechtliche Frage angesprochen, die nicht im Rahmen der Tatsachen-, sondern der Rechtsrüge zu behandeln ist.

Somit fehlt es der Beweisrüge insgesamt an einer gesetzmäßigen Ausführung.

1.4. Ergänzt sei, dass das Erstgericht in der Beweiswürdigung umfassend und nachvollziehbar dargestellt hat, aus welchen Überlegungen heraus es der Aussage des Beklagten folgte und die Angaben der Klägerin als wenig überzeugend erachtete.

Es gehört zum Wesen der freien Beweiswürdigung, dass sich die Tatsacheninstanz für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen aufgrund ihrer Überzeugung entscheidet, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann (RS0043175; Rechberger in Fasching/Konecny3 III/1 § 272 ZPO Rz 4f, Rz 11). Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine erfolgreiche Bekämpfung der vom Erstgericht aufgrund seiner Überzeugung oder des persönlichen Eindrucks von den beteiligten Personen vorgenommenen Beweiswürdigung erst dann angenommen werden kann, wenn stichhältige Gründe ins Treffen geführt werden, die erhebliche Zweifel an der vom Erstgericht vorgenommenen Beweiswürdigung rechtfertigen (Klauser/Kodek, ZPO18 § 467 E 39/1, E 40/1, E 40/3; vgl Pimmer in Fasching/Konecny IV/1³ § 467 ZPO Rz 40/2).

Dies gelingt der Klägerin nicht.

1.5. Vielmehr lässt sie die maßgeblichen Beklagtenaussagen außer Acht. Dieser gab an (ON 37.2, 5f), dass er (vor dem Kauf des Liegenschaftsanteile) der Klägerin gesagt habe, dass er den Unternehmenssitz dorthin verlegen wolle, dass er ihr vorher erklärt habe, dass er (ua) eine Wendeltreppe errichten und die Garage erweitern werde und ihr die Umbaupläne vorgestellt habe sowie dass er davon ausgehe, dass die Klägerin zumindest orientiert gewesen sein müsse, was das bedeute, dass damit auch Mauerdurchbrüche verbunden seien. Wie vom Erstgericht nachvollziehbar erwogen (UA S 14f), gründete der Beklagte Letzteres auf von der Klägerin früher selbst ergriffene Umbaumaßnahmen. Auch aus den weiteren Schilderungen des Beklagten in der ergänzenden Einvernahme laut ON 45.2, 2f lässt sich die erstgerichtliche Annahme (UA S 14), wonach dessen Aussagen allesamt konsistent geblieben und kontextuell stets konkret situativ und motivational eingebettet gewesen seien - dies im Gegensatz zu den als detailarm, nicht differenziert und nicht kontextuell eingebettet bezeichneten Aussagen der Klägerin -, gut ableiten.

Soweit sich die Klägerin in der Beweisrüge auf eine als nicht aussagekräftig erachtete Beklagtenaussage vom [richtig:] 19.12.2024 (ON 56.1, 2) beruft, wonach die Klägerin „dann den Umbaumaßnahmen überhaupt nicht zustimmen“ wollte, er aber von einer bereits bestehenden Zustimmung ausging und dass nur mehr der Formalakt der Unterschrift gebraucht werde, so bezog sich diese Aussage auf einen späteren Zeitpunkt, als das Vertrauensverhältnis zwischen den Streitteilen nicht mehr bestand. Die oben dargestellten, den getroffenen Feststellungen vollinhaltlich entsprechenden Aussagen werden dadurch nicht in Frage gestellt.

Die monierte Widersprüchlichkeit betreffend die Dauer des Vertrauensverhältnisses laut Protokoll vom 18.4.2021 [richtig: 18.4.2024, ON 37.2, S 5] basiert auf einer unvollständigen Wiedergabe der Beklagtenaussage in der Beweisrüge. Richtigerweise gab der Beklagte an, dass seine Geschäftsführung bis zur Kündigung durch G* dauerte, nicht das gute Verhältnis zur Klägerin.

Wie ausgeführt, steht außer Streit, dass eine Unterfertigung eines Einreichplans durch die Klägerin nie erfolgt ist. Dass im Teilungsverfahrens ** eine Nichtzustimmung der Klägerin zu Umbauarbeiten festgestellt wurde (s Beilage ./P, S 5, wobei dort beweiswürdigend primär auf die Verweigerung der Einreichung bzw die Ablehnung der dem Vertreter der Klägerin vorgelegten Umbaupläne abgestellt wurde), vermag die hier getroffenen Feststellungen zu den konkret getätigten Aussagen und zum subjektiven Verständnis der – per se unbestrittenen – Äußerung der Klägerin nicht zu widerlegen.

1.6. Insgesamt erweist sich die Beweiswürdigung daher als unbedenklich. Es werden keine stichhaltigen Gründe dafür zur Darstellung gebracht, dass die getroffenen Feststellungen unrichtig seien und anderen Beweisergebnissen eher Glauben zu schenken gewesen wäre.

2. Rechtsrüge:

2.1. Eine unrichtige rechtliche Beurteilung des angefochtenen Urteils erblickt die Klägerin darin, dass das Erstgericht zu Unrecht angenommen habe, dass die bestehende Vereinbarung der Streitteile einer Rechtswidrigkeit der Bauführung entgegenstehe.

Eine erteilte Zustimmung eines Teilhabers zu einer Umbaumaßnahme eines anderen Teilhabers sei als Verzicht auf zustehende Abwehrrechte zu qualifizieren, welcher im Zweifel restriktiv auszulegen sei. Demzufolge könne die Äußerung „Mach was du willst“ nicht als eine „blanko“ Zustimmung für künftige Umbaumaßnahmen verstanden werden; dies zumal damals keine konkreten Baupläne vorgelegen und wesentliche Eigenschaften und Veränderungen nicht festgestanden seien. Die Umbauten seien daher eigenmächtig erfolgt. Es hätte einer eindeutigen Zustimmung zu den Einreichplänen bedurft.

Die getätigte Äußerung entspreche den Anforderungen an § 861 ABGB nicht. Solange über einzelne Vertragsbestimmungen Fragen offen seien, sei der Vertrag – welcher durch die Zustimmung nach § 828 Abs 1 ABGB erzeugt werde – nicht zustande gekommen.

Die gravierende Änderung von Baumaßnahmen, denen die übrigen Miteigentümer ursprünglich schon zugestimmt hätten, bedürfe einer neuerlichen Willensbildung. Lediglich geringfügige Anpassungen könnten iSe ergänzenden Vertragsauslegung von einer ursprünglichen Zustimmung gedeckt sein. Hier hätten die Streitteile bei angeblicher Erteilung der Zustimmung nicht gewusst, welche konkreten Umbaumaßnahmen a) baurechtlich möglich und b) überhaupt beabsichtigt seien. Die Umbaumaßnahmen betreffend Fenster und Türen seien mit der Klägerin nicht erörtert worden. Das Hinzukommen neuer Fenster stelle nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung keine bloß geringfügige Änderung dar. Die unterlassenen Feststellungen, wozu die Klägerin genau zugestimmt habe sowie über die unterlassene Zustimmung zum Einbau von Türen und Fenstern stelle einen sekundären Feststellungsmangel dar.

Die Zustimmung der Klägerin sei, was sich iSd §§ 914f ABGB aus Zweck und Zusammenhang der von ihr gebrauchten Ausdrücke ergebe, mit einem aufrechten Vertrauensverhältnis zu Beginn der Umbauarbeiten bedingt gewesen.

Die Äußerung sei für eine abschließende Einigung und Eingehung einer Verpflichtung durch die Klägerin zu undeutlich iSd § 869 ABGB gewesen, sodass Dissens anzunehmen sei. Die Äußerung habe höchstens den Charakter eines Vorvertrags, der unter dem Vorbehalt des Vertrauensverlusts stehe und noch eine individuelle Zustimmung zu einzelnen Baumaßnahmen verlangt hätte.

Eine ergänzende Vertragsauslegung würde ergeben, dass das Bestehenbleiben eines Vertrauensverhältnisses zwischen den Streitteilen Geschäftsgrundlage der Zustimmung darstelle; die demnach gebotene Vertragsanpassung führe hier zur Auflösung des Vertrags, zumal ein Festhalten daran für die Klägerin unzumutbar sei.

Die gelte vor allem vor dem Hintergrund, dass der Beklagte im Zeitpunkt der von der Klägerin getätigten Äußerung noch nicht einmal Miteigentümer der Liegenschaft gewesen sei; bei Erwerb sei der Kontakt bereits abgebrochen gewesen. Es wäre als relevanter Zustimmungszeitpunkt auf den Beginn der Umbaumaßnahmen abzustellen gewesen; damals habe keine Vertrauensbasis mehr bestanden und sei keine Zustimmung mehr vorgelegen. In dem Zusammenhang werden sekundäre Feststellungsmangel gerügt.

2.2. Gemäß § 828 ABGB darf kein Miteigentümer gegen den Willen der übrigen an der gemeinschaftlichen Sache Veränderungen vornehmen, wodurch über den Anteil der anderen verfügt würde. Das gilt selbst für Veränderungen, die ein Miteigentümer an den ihm zur ausschließlichen Benützung überlassenen Teilen des gemeinsamen Guts vornimmt, wenn er dadurch in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer eingreift (RS0013205). Es darf also kein Teilhaber einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Substanzveränderungen vornehmen (RS0013205 [T7]; 5 Ob 91/23p). Die fehlende Zustimmung eines Teilhabers im Fall von § 828 ABGB zu unterstellenden Veränderungen kann auch nicht durch einen richterlichen Beschluss ersetzt werden (RS0117159; 5 Ob 19/24s).

Liegt ein eigenmächtiger Eingriff vor, kann jeder Miteigentümer nicht nur gegen Dritte, sondern auch gegen andere Miteigentümer die Eigentumfreiheitsklage nach § 523 ABGB, gerichtet auf Beseitigung und Wiederherstellung des vorigen Zustandes, erheben (RS0012137; RS0012114; RS0013428; RS0012112; 3 Ob 91/23p).

Dass die vom Beklagten durchgeführten Umbaumaßnahmen mit Substanzveränderungen verbunden sind, bestreitet jener nicht. Somit stellen die Baumaßnahmen Verfügungen iSd § 828 ABGB dar (zur Abgrenzung der Sachverfügung von der Verwaltung iSd § 833 ABGB s im Übrigen H. Böhm/Palma in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.03 § 828 Rz 6 mwN; Klausberger in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang-Kommentar - 825-858, Miteigentum3 § 828 ABGB Rz 29f) und ist für deren rechtmäßige Durchführung Einigkeit zwischen den Streitteilen erforderlich, widrigenfalls der Klage wegen eigenmächtiger Bauführung stattzugeben wäre.

Wie im angefochtenen Urteil zutreffend erkannt, kommt es also darauf an, ob aus den festgestellten, expliziten oder allenfalls konkludenten Erklärungen der Klägerin eine Zustimmung ihrerseits abzuleiten ist.

2.3. Das Einstimmigkeitsprinzip des § 828 Abs 1 ABGB bringt es mit sich, dass eine Willensbildung der Gemeinschafter stattfinden muss; diese besteht schlicht in der (mangels anderer Vereinbarung bzw gesetzlichen Formzwangs für die Verfügung selbst) formlosen Zustimmung aller zu der betreffenden Verfügung; diese ist Willenserklärung und kann daher – wieder in Ermangelung abweichender Vereinbarung – nach § 863 ABGB auch konkludent und auch nachträglich erfolgen. Dabei fungieren die Teilhaber nicht als Träger eines einheitlichen Gesamtwillens, sondern jeder für sich als Teilhaber der Rechtsgemeinschaft (3 Ob 151/11v mwN; H. Böhm/Palma aaO § 828 Rz 7; vgl auch Sprohar-Heimlich in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar § 828 ABGB Rz 2 ff).

Soweit Mängel in der Willensbildung bestehen können – etwa bei Fehlen der Zustimmung Einzelner oder behaupteter Unwirksamkeit –, normiert das Gesetz keine besonderen Rechtsfolgen; diese müssen aus den allgemeinen vertrags- und sachenrechtlichen Regeln abgeleitet werden (H. Böhm/Palma aaO § 828 Rz 8).

Weiters gilt, dass die abgegebenen Willenserklärungen nach § 876 ABGB (iVm §§ 869 ff ABGB) nicht mehr frei widerrufbar sind, sondern nur mehr wegen Willensmängeln angefochten werden können. Da es sich bei den Zustimmungserklärungen iSd § 828 ABGB nicht um Vertragsangebote handelt, stellt sich die Frage nach deren Bindungsfrist nicht (3 Ob 151/11v; Egglmeier-Schmolke in Schwimann/Neumayr, ABGB Taschenkommentar6 § 828 ABGB Rz 1).

2.4. Aus diesen Grundsätzen folgt für den vorliegenden Fall Folgendes:

2.4.1. Zunächst kommt es nicht – wie in der Berufung vertreten wird – auf das Vorliegen einer „aufrechten“ Zustimmung der Klägerin im Zeitpunkt des Beginns der Umbaumaßnahmen an. Vielmehr gilt eine einmal wirksam erklärte Zustimmung – die durch formlose empfangsbedürftige Willenserklärung abgegeben wird – als erteilt und kann nicht zurückgenommen werden; das der Klägerin zukommende Gestaltungsrecht wäre diesfalls konsumiert (vgl RS0013923; 3 Ob 151/11v).

Wie die Klägerin im Zeitpunkt des Beginns der Baumaßnahmen zu diesen stand, ist somit unerheblich. Die in diesem Zusammenhang gerügte sekundäre Mangelhaftigkeit (Rz 40 der Berufung) liegt nicht vor.

2.4.2. Dafür, dass die Klägerin ihre Einwilligung vom Eintritt bestimmter Bedingungen abhängig gemacht hat – konkret davon, dass bei Beginn der Umbauarbeiten das Vertrauensverhältnis zwischen den Streitteilen aufrecht sei -, finden sich in den Sachverhaltsfeststellungen keine Anhaltspunkte. Die Klägerin führt auch nicht näher aus, aus welchen Tatumständen sie dies ableitet. Ebenso wenig kommt die Anwendung der Regeln des Vorvertrags nach § 936 ABGB in Betracht, weil ein Vorbehalt, dass erst künftig eine verbindliche Willenserklärung abgegeben werden solle, aus der Erklärung „mach was du willst“ nicht ableitbar ist. Wenngleich eine von den dispositiven Rechtsnormen abweichende Vereinbarung von Bedingungen oder einer abgeschwächten Bindung ohne weiteres zulässig wäre, wurde nach dem festgestellten Sachverhalt eine solche Abrede nicht getroffen.

2.4.3. Weiters besteht kein rechtliches Gebot dahingehend, dass eine als verbindlich anzusehende Zustimmungserklärung eines Miteigentümers nach § 828 ABGB erst dann erteilt werden kann, wenn die Rechtsgemeinschaft bereits begründet ist. Ein von der Klägerin erklärtes Einverständnis zu Verfügungen iSd § 828 ABGB setzte zwar naturgemäß voraus, dass der Beklagte die Liegenschaftsanteile tatsächlich erwerben werde; die Relevanz ihrer Erklärung war vom Eintritt des Beklagten in die Rechtsgemeinschaft abhängig. Allerdings besteht kein Grund anzunehmen, der Beklagte hätte die Anteile zuerst käuflich erwerben und in sein Eigentum übernehmen müssen, bevor er – nunmehr als Teilhaber der gemeinschaftlichen Rechte – eine Zustimmung der Klägerin einholen konnte.

Vielmehr wäre es bei einer solchen Annahme dem Beklagten verwehrt geblieben, die für seine Kaufentscheidung maßgebliche Frage, ob er seinen Unternehmenssitz zur erworbenen Liegenschaft verlegen und die ihm zur Alleinbenutzung überlassenen Räumlichkeiten seinen Bedürfnissen entsprechend umgestalten könne, vorweg eindeutig zu klären. Dass er jedoch genau daran ein eminentes Interesse hatte, ist offensichtlich (und musste auch der Klägerin bewusst sein).

Dass eine rechtsverbindliche Klärung vor dem Anteilserwerb möglich ist, ist nicht zu bezweifeln; dem entgegenstehende Rechtsgrundsätze sind nicht ersichtlich.

Demzufolge ist es für die rechtliche Beurteilung bedeutungslos, dass der Beklagte zum Zeitpunkt des Gesprächs im Jahr 2019 (als die Klägerin „Mach was du willst“ sagte), noch nicht Miteigentümer die Liegenschaft war.

2.4.4. Für eine in der Berufung ins Treffen geführte ergänzende Vertragsauslegung bleibt kein Raum, weil es – wie der Oberste Gerichtshof zu 3 Ob 151/11v ausführte – keiner vertraglichen Vereinbarung aller Zustimmungsberechtigten bedarf, sondern eine – nicht mehr frei widerrufbare – Willenserklärung eines jeden Zustimmungsberechtigten erforderlich ist. Möglich wäre lediglich eine Anfechtung wegen Willensmängel, ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ist demgegenüber nicht denkbar.

2.5. Des weiteren folgt aus dem zu 2.3. Gesagten, dass für die Ermittlung des Bedeutungsgehalts der klägerischen Äußerungen allgemeine zivilrechtliche Grundsätze der Auslegung heranzuziehen sind.

2.5.1. § 863 ABGB bestimmt, dass man seinen Willen nicht nur ausdrücklich durch Worte und allgemein angenommene Zeichen, sondern auch stillschweigend durch solche Handlungen erklären kann, welche mit Überlegung aller Umstände keinen vernünftigen Grund, daran zu zweifeln, übrig lassen.

Sowohl für die Frage, ob überhaupt eine Willenserklärung vorliegt, als auch für die Bestimmung ihres Inhalts ist nicht der wahre Wille des Erklärenden, sondern entsprechend der Vertrauenstheorie der Empfängerhorizont maßgeblich (RS0113932): Die Erklärung gilt regelmäßig so, wie sie ein redlicher Empfänger verstehen durfte. Es kommt also auf den objektiven Erklärungswert und nicht auf den Willen des Erklärenden oder das tatsächliche Verständnis des Empfängers an; für die Annahme einer Willenserklärung ist somit nicht das wirkliche Vorliegen rechtsgeschäftlichen Willens entscheidend, sondern nur, ob der Erklärungsempfänger bei sorgfältiger Deutung einen solchen erschließen durfte und erschlossen hat. Da nicht bestehendes Vertrauen keines Schutzes bedarf und beidseits unbewusste (und daher nicht gewollte) Vertragsabschlüsse abzulehnen sind, ist vorausgesetzt, dass der Empfänger die Erklärung auch tatsächlich in diesem Sinn verstanden hat (Bollenberger/Bydlinski in KBB7 § 863 ABGB Rz 3 mwN).

2.5.2. Hier teilte der Beklagte der Klägerin bei dem 2019 geführten Gespräch, nachdem die Klägerin ihr mangelndes Interesse an einem Erwerb kundgetan hatte, mit, dass er die Liegenschaftsanteile erwerben und dort seine Firma einmieten werde sowie dass er im Obergeschoss (offenbar gemeint: der Halle) ein Büro einrichten, eine Wendeltreppe errichten und die Garage erweitern werde. Die Klägerin sagte darauf, dass der Beklagte machen könne, was er wolle. Dabei durfte der Beklagte zu Recht annehmen, dass die Klägerin eine grundsätzliche Vorstellung davon hatte, dass mit der Errichtung einer Wendeltreppe und der Erweiterung einer Garage Veränderungen an Mauern und Decken verbunden sein würden.

Die explizite Antwort „Mach was du willst“ ist für sich genommen eindeutig und keineswegs unbestimmt iSd § 869 ABGB. Vielmehr gab sie deutlich und unmissverständlich zu verstehen, dass sie mit den Ankündigungen des Beklagten einverstanden war.

Der Klägerin musste dabei klar sein, dass es für die Kaufentscheidung des Beklagten ausschlaggebend war, die genannten Umbaumaßnahmen und Adaptierungen vornehmen zu können. Wenn sie daher sagte: „Mach was du willst“, durfte ein objektiver Erklärungsempfänger an der Stelle des Beklagten davon ausgehen, dass die Klägerin nicht nur unverbindlich eine generelle Absichtserklärung kundtat, sondern dass sie ihre Zustimmung zu der beabsichtigten Vorgehensweise mit Bindungswillen erklärte.

Da weiters die zum Erwerb stehenden Liegenschaftsteile – aufgrund der seit vielen Jahren bestehenden Benützungsregelung – mit der Benützung jener Gebäude verbunden war, die nicht der Klägerin zugeordnet waren und es seit jeher eine klare und unstrittige Aufteilung der in der Natur getrennten Gebäude gegeben hatte, durfte der Beklagte die Äußerung zudem so verstehen, dass die Klägerin mit Umbauten an „seinen“ Gebäuden ganz grundsätzlich einverstanden war und sie sich in ihren Rechten nicht beeinträchtigt fühlte, wenn der Beklagte diese Gebäude nach seinen Bedürfnissen änderte.

2.5.3. Es mag zutreffen, dass eine ganz generelle „Blanko-Zustimmung“ zu jeglicher Bauführung nach redlichem Verständnis wohl nicht gemeint war. Allerdings kann es dahin stehen, welche Umbaumaßnahmen wegen damit verbundener gravierender Veränderungen nicht mehr von der erteilten Zustimmung erfasst waren. Die tatsächlich vorgenommenen Änderungen umfassten nämlich lediglich

• den (explizit angekündigten) Deckendurchbruch zwecks Herstellung einer Wendeltreppe mit einem Durchmesser von 260 cm,

• die Herstellung eines Wanddurchbruchs an der Außenwand im Obergeschoß,

• den Ausbruch dreier Fenster im Kellergeschoß, um an deren Stelle drei Türöffnungen zu schaffen sowie

• das Zumauern eines vierten Fensters im Kellergeschoß,

und sind damit keineswegs substanziell tiefgreifend und/oder besonders umfangreich. Vielmehr handelt es sich um solche Umbauten, die – zwar nicht im Detail, aber doch von der Eingriffsintensität – den vom Beklagten angekündigten entsprachen (hatte er doch eine wohl ähnlich invasive Erweiterung der Garage angekündigt). Nach dem objektiven Erklärungswert erteilte die Klägerin mit ihrer Äußerung nicht nur Zustimmung zu den konkret genannten Veränderungen, sondern auch zu solchen, die mit diesen vergleichbar waren. Es schadet daher nicht, dass der Beklagte der Klägerin die beabsichtigten Veränderungen bei den Fenstern im Kellergeschoss nicht explizit beschrieben hatte.

Unerheblich ist weiters, dass es im Zeitpunkt der Zustimmungserklärung noch keine Baupläne gab. An der Verbindlichkeit der getätigten Äußerung ändert dies nichts.

Dass es, wie in der Berufung ausgeführt wird, bei einer umfassenden bzw gravierenden Änderung eines Bauvorhabens, zu dem die übrigen Miteigentümer ursprünglich zugestimmt hatten, einer neuerlichen Zustimmung bedarf (vgl RS0127250), ist nach dem Gesagten nicht einschlägig.

2.5.4. Fest steht zudem, dass der Beklagte die Erklärung der Klägerin tatsächlich als verbindliche Zusage zu den von ihm geplanten Umbauten verstand. Auf einen (allfällig) anderslautenden wahren Willen der Klägerin, der nach dem Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ bei positivem Erkennen des Erklärungsempfängers beachtlich wäre (vgl Bollenberger/Bydlinski aaO § 863 ABGB Rz 4 mwN), kommt es demnach nicht an.

2.5.5. Dem Argument der Berufungswerberin, ihre Äußerung sei als Verzicht zu qualifizieren und daher restriktiv auszulegen (vgl RS0018561), ist zu erwidern, dass eine nach § 828 ABGB abgegebene Zustimmungserklärung zu einer Sachverfügung einer gemeinschaftlichen Sache nicht als Verzicht zu qualifizieren ist. Die Klägerin war keine Gläubigerin des Beklagten iSd § 1444 ABGB und begab sich auch nicht ihrer aus der Rechtsgemeinschaft entspringenden Rechte, sondern nahm ihre Miteigentümerrechte in einer bestimmten Art und Weise – konkret zustimmend – wahr, womit aber keine Aufgabe einer ihr zukommenden Rechtsposition verbunden war.

Schon deshalb ist die angestrebte restriktive Auslegung nicht geboten.

2.5.6. Die in Rz 49 der Berufung erblickten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor: Wozu die Klägerin genau zugestimmt habe und eine unterlassene Zustimmung zum Einbau von Fenstern und Türen ist letztlich eine rechtliche Frage, die anhand des festgestellten Sachverhalts im Rahmen der rechtlichen Beurteilung zu klären war. Die jeweils getroffenen Aussagen und getätigten Erklärungen wurden (unangefochten) festgestellt und waren auf ihren Sinngehalt zu prüfen. Eine nähere Definition der von der Zustimmungserklärung umfassten Baumaßnahmen fand zwischen den Streitteilen nicht statt, weshalb weitergehende Tatsachenfeststellungen dazu nicht zu treffen waren.

3. Der Berufung musste ein Erfolg versagt bleiben.

Die Kostenentscheidung gründet auf §§ 41, 50 ZPO.

Der Ausspruch über den Wert des Entscheidungsgegenstandes ergibt sich aus § 500 Abs 2 Z 1 ZPO. Der vom Erstgericht infolge der Streitwertbemängelung samt Antrag nach § 60 Abs 2 JN mit EUR 24.100 festgesetzte Streitwert gemäß § 7 Abs 2 RATG (ON 17.1, 3; ON 18) konnte ohne weiteres der Bewertung zugrunde gelegt werden.

Die Revision war nicht zuzulassen, da sich eine Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht stellte. Wie eine Willenserklärung aufzufassen ist und ob in ihr ein endgültiger Bindungswille zum Ausdruck kommt, ist nur nach den besonderen Umständen des Einzelfalls zu beurteilen und stellt im allgemeinen keine erhebliche Rechtsfrage dar (vgl RS0042555).