OLG Wien 15R179/25s

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2026:01500R00179.25S.0305.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. N. Schaller als Vorsitzenden sowie die Richterin Dr. Miljevic-Petrikic und den KR Komarek in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Dr. A*, geb. *, 2. Dr. B, geb. **, beide *, beide vertreten durch Markowski Rechtsanwälte GmbH Co KG in Wien, wider die beklagte Partei C GmbH, FN **, **, vertreten durch HULE BACHMAYR-HEYDA NORDBERG Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen EUR 511.921,02 s.A., über die Berufung der klagenden Parteien gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 30.9.2025, **-27, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 5.167,32 (darin enthalten EUR 861,22 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Die Kläger waren von 31.3.2016 bis 14.12.2023 partnerschaftliche Wohnungseigentümer der im Zuge eines Dachbodenausbaus errichteten Tops W37 und W38 im Haus **. Die Beklagte ist die Verwalterin des Hauses.

Im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnungen wurde den Klägern die Unterscheidung Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsgemeinschaft erklärt. Nachdem sie Wohnungseigentümer geworden waren, übermittelte ihnen die Beklagte ein von ihr verwendetes Formular für die gesetzliche Vertretung einer WEG, das die Kläger unterschrieben und zurücksandten (./V). Gespräche fanden dazu nicht statt. Die Kläger hatten keine Erfahrungen mit Wohnungseigentum, sie waren daher froh, dass es mit der Beklagten jemanden gab, der sich um alles kümmert und den man anrufen kann, falls man Probleme hat, wobei sich die Beklagte um das ganze Haus kümmern sollte, wenn es Schäden gibt, Reparaturen notwendig werden oder ähnliches. So verstanden sie den Vertragsinhalt.

Ob dem Kläger auch der Verwaltungsvertrag, der zwischen sämtlichen damaligen Wohnungseigentümern und der Beklagten am 15.11.2011 abgeschlossen worden war, zugesandt wurde, kann nicht festgestellt werden. Der Inhalt dieses Vertrags wird wie aus der ./20 ersichtlich festgestellt. Diese Beilage ist als Teil der Feststellungen dem Urteil angeschlossen (FS 1).

Dieser Vertrag war kein Standardvertrag, sondern das Ergebnis von Vertragsverhandlungen, weil die Eigentümergemeinschaft Wert darauf legte, selbst tätig zu werden. Punkt 14 des Vertrags wurde ausdrücklich von Eigentümerseite gewünscht.

Nachdem die Kläger im Zuge der Sanierung ihrer Wohnungen erfahren hatten, dass es Mängel am Dach des Hauses aufgrund des Dachgeschossausbaus gebe, wurde dies in der Eigentümerversammlung am 30.1.2017 zwischen den Wohnungseigentümern erörtert. Es wurde zwischen diesen vereinbart, dass eine Einigung zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern hinsichtlich der Grenze betreffend der baulichen Zuständigkeit des Einzelnen sowie der Verantwortung der Gemeinschaft gefunden werden müsse, dass die Wohnungseigentümer ein weiteres Gutachten einholen und sich intern über die Zuständigkeiten einigen. Sobald eine entsprechende Einigung vorliegt, sollten gegebenenfalls die weiteren Schritte im Zuge einer außerordentlichen Eigentümerversammlung besprochen werden.

In der Folge holten die Kläger ein Gutachten ein. Am 21.3.2019 wurden im Rahmen einer Eigentümerversammlung unter Beiziehung von SV das Ergebnis erörtert, dass gravierende Mängel an der Dachsubstanz vorlägen, und zwar

Mängel an der Bauphysik, Hohlräume hinter der Gipskartonbeplankung, einlagige Styropordämmung, durchfeuchteter Dämmstoff, fehlende Konterdämmung bei der Wärmedämmung und (im Urteil näher bezeichnete) Mängel am Brandschutz, an der Statik und an der Bautechnik.

Die Beklagte wies darauf hin, dass es sich beim Dach um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft handle, die Erhaltungspflicht somit die Wohnungseigentümergemeinschaft treffe und somit im Rahmen der ordentlichen Verwaltung abzuwickeln sei. Regressansprüche seien dann von den einzelnen Eigentümern an ihre Verkäufer durchzusetzen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Vertragspartner der Dachgeschosserrichterin sei. Ein Regress wurde aber als aussichtslos angesehen. Die Beklagte wurde von den Wohnungseigentümern beauftragt abzuklären, ob eine Deckung der Gebäudeversicherung bestehe.

Nach angeregtem Meinungsaustausch kamen die Wohnungseigentümer überein, ein Sanierungskonzept zu erarbeiten und durch ein Gutachten zu klären, ob die Mängel auch am hofseitigen Trakt bestehen. Geschätzte Kosten von rund EUR 400.000 wurden erörtert, aber aufgrund der geplanten weiteren Vorgangsweise als derzeit nicht relevant abgetan.

In der Eigentümerversammlung am 17.6.2019 wurden das Ergebnis der Untersuchung und das eingeholte Sanierungskonzept erörtert und die Schätzkosten präsentiert. Der SV D* klärte die Teilnehmer auf, dass durch das Vorliegen von mehreren Gutachten durch gerichtlich beeidete Sachverständige die mangelhafte Ausführung des Gebäudes aktenkundig und den Eigentümern bekannt sei. Die Eigentümergemeinschaft sei für die Verkehrssicherheit und den konsensgemäßen Zustand der Liegenschaft verantwortlich. Im Falle eines Schadens sei ein grober Nachteil für die Eigentümergemeinschaft entstanden, da die Behörde aufgrund der Tatsache, dass die Sachlage seit mehreren Jahren bekannt ist, Verwaltungsstrafen erteilen werde. Weiters bestehe die Gefahr, dass bei Bauanzeige durch die Baupolizei die Eigentümer ebenfalls dazu verpflichtet werden können, die Mängel relativ zeitnah zu beseitigen. Meist würden Fristen von sechs Monaten erteilt. Durch diese kurzen Fristen seien die Baukosten meist höher, da keine Zeit für Angebotseinholung, Verhandlungsführung und Klärung der Eventualitäten bleibe. In gegenständlichen Fall sei die Kenntnis von den Mängeln an der Gebäudesubstanz vorhanden. Es sei für die Behebung der Mängel irrelevant, wie diese Mängel entstanden seien oder wer für die Behebung verantwortlich sei. Für die Behörde sei der Grundstückseigentümer (Wohnungseigentümergemeinschaft) für die Behebung verantwortlich. Auch die konkreten Mängel wurden nochmals erörtert und dass es bereits zu Folgeschäden komme.

Folgende notwendige Sanierungen wurden als notwendig erörtert:

Dach

• Abbruch Dachdeckung (Unterspannbahn austauschen/ Hinterlüftung Unterdach herstellen)

• Mängel nach Vorgaben des statischen Gutachtens sanieren

• Sparrenkonstruktion aufdoppeln (konstruktiv erforderlich/statisch sowie erforderlicher Aufbau Dämmung)

• Dachhaut (Ziegeldeckung/Blechdeckung) neu herstellen Dachausbau

• Ausbau Top 39 + 40 abbrechen

• Ausbau Top 37 - 40 neu herstellen

• Installationen (Elektro + Sanitär) gemäß Bestand herstellen

Die Beklagte klärte auf, dass aus rechtlicher Sicht die Wohnungen, welche im Zuge der Mängelbehebung auf dem Dach zerstört werden müssen, gemäß dem ursprünglichen Zustand wieder herzustellen seien. Somit seien sämtliche Folgearbeiten, wie Maler, Elektriker, Bodenleger, Installateur, etc. zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beauftragen.

Der Kläger solle die Kosten für die Vorleistungen, welche zum Abbruch des Innenausbaus notwendig waren, den Eigentümern mitteilen.

Die Wohnungseigentümer ersuchten sodann um eine Klärung des Sachverhaltes durch zwei Rechtsanwälte. Die Rechtsanwälte sollten von den Eigentümern bis zum 31.08.2019 genannt werden. Bis zu diesem Tag sollten die Wohnungseigentümer auch Unternehmen nennen, die von der Beklagten zur Angebotslegung für Sanierungsarbeiten eingeladen werden sollten. Danach sollte die Beklagte auf Basis der Angebote einen Vergabevorschlag formulieren und

diesen in einer Eigentümerversammlung vorstellen. Die Beklagte wies darauf hin, dass eine Abstimmung der Arbeiten, welche sich im Bereich der ordentlichen Verwaltung befinden, nicht notwendig sei. Die Sanierung des Daches werde im Rahmen der ordentlichen Verwaltung durchgeführt, weitere Sanierungsmaßnahmen am Gebäude würden in Absprache mit den Eigentümern beauftragt. Eine Negativweisung durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer würde eine Sanierung abwenden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft riskiere dann aber die gerichtliche Durchsetzung der Sanierungsarbeiten durch einen einzelnen Eigentümer oder eine Bauanzeige bei der MA 37 (Baupolizei).

In der Folge wurden auch die voraussichtlichen Kosten dargelegt, wobei nach Abzug der Gebäuderücklage eine von der WEG zu leistende Zahlung von rund EUR 900.000 prognostiziert wurde.

Eine Folgeversammlung wurde für den Oktober 2019 in Aussicht gestellt.

In der Eigentümerversammlung am 18.11.2019 war die Dachsanierung neuerlich Thema. Es wurden Gutachten erörtert, die eine dringende Sanierungsbedürftigkeit des Daches bestätigten. Einer der beigezogenen Sachverständigen führte aus, dass man den Dachstuhl zwar sanieren könne, seiner Erfahrung nach, der Aufwand aber sehr hoch sei und im Nachhinein weitere Probleme auftreten. Die WEG beschloss daher, aufgrund dieser Neuerkenntnis das Projekt zur Sanierung des Dachstuhles nicht mehr weiter zu verfolgen, da das Abtragen des Daches und einer Erneuerung notwendig ist. Die Präsentation der Ausschreibung im Rahmen der Eigentümerversammlung unterblieb daher. Ob auch eine Einreichung notwendig sei, musste noch geklärt werden. Erörtert wird weiters, dass das Dach auch bei einer Aufgabe des Wohnungseigentumsrechtes nicht im bestehenden Zustand verbleiben könne, woraufhin auch darüber diskutiert wurde, ob die Dachgeschosseigentümer, darunter die Kläger abgelöst und das Dach nicht erneuert werden sollten. Weiters wurde festgehalten, dass ausgehend von den vorliegenden Unterlagen noch keine „Gefahr im Verzug“ vorliege.

Auf Frage der Eigentümer bestätigte der Sachverständige, dass die Mängel am Dach auf den Ausbau des Dachgeschosses zurückzuführen seien, weil die Lasten höher seien als im unausgebauten Zustand. Die Eigentümer forderten sodann, dass dies auch im statischen Gutachten ergänzt werden möge. Die Eigentümer befragten sodann auch den Sachverständigen, ab wann Gefahr im Verzug bestehe. Dieser führte aus, dass dieser Umstand dann bestehe, wenn das Dachgeschoss wieder bewohnt oder wenn weiterhin nichts unternommen wird.

In der Folge wurden die Ergebnisse der von den Eigentümern verlangten rechtliche Beurteilung durch Rechtsanwälte erörtert. Laut Stellungnahme der Rechtsanwältin Mag. E* sei die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Herstellung des konsensgemäßen Zustandes zuständig, irrelevant, wer diesen verursacht hat. Durch eine Ablöse der Eigentümer erlösche das Wohnungseigentum an den Dachgeschoss-Objekten, dennoch müsse das Dach saniert werden, weswegen die Kosten für diese Vorgehensweise unverhältnismäßig hoch seien. Für eine Beschlussfassung bedürfe es der Einholung aller entscheidungsrelevanten Unterlagen und Gutachten, was in den Bereich der ordentlichen Verwaltung falle.

Der Rechtsanwalt Mag. F* führte aus, dass es eine Benutzungsbewilligung gebe, welche die Baubehörde erteilt habe, es sei kein Ziviltechniker involviert. Man könnte daher Ansprüche aus Amtshaftung in Betracht ziehen, wobei mehrere Verfahren erfolgreich geführt worden seien. Es gebe einen Rechtsnachfolger des Bauwerbers, nämlich die G*. Diese könnte man für den Zustand belangen. F* war nicht der Meinung, dass die WEG für die Herstellung des konsensgemäßen Zustandes zuständig sei, da der ordnungsgemäße Zustand nie bestanden habe. Es bleibe die Problematik, dass der Zustand zwangsläufig mittel- bis langfristig zur Gefährdung der Bausubstanz führen könne. In erster Linie sei nach F* die Zuständigkeit zu klären. Nachdem seit 2017 der Schaden bekannt sei, müsse rasch die Zuständigkeit geklärt werden, wer rechtlich gegen die Rechtsnachfolger vorgehen kann und den größten Erfolg hat. In weiterer Folge sei im Innenverhältnis zu klären, wer für die Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes zuständig sei. F* erklärte, dass dies in einem Außerstreitverfahren geklärt werden könne, das von einem (oder mehreren Eigentümern gemeinsam) gegen die übrigen Eigentümer eingebracht werden müsse. Das Gericht kläre in diesem Verfahren, ob es sich um eine Maßnahme der ordentlichen oder außerordentlich Verwaltung handle. Die Hausverwaltung habe in diesem Verfahren keine Parteistellung. In der Folge stimmten die Eigentümer für eine Vertretung durch Mag. F*.

Weiters wurde ein allfälliges Verfahren samt Modalitäten gegen den Rechtsnachfolger des Dachgeschoss-Errichters erörtert, dass nur ein Dachgeschoss-Eigentümer aktivlegitimiert sei.

Man verblieb zuletzt mit folgender Agenda:

• Es wird ein Antrag beim Außerstreitrichter gestellt auf Durchsetzung von Erhaltungsmaßnahmen, damit in diesem Verfahren geklärt wird, wer für die Durchführung der Arbeiten zuständig ist.

• Der Kläger bestätigte, dass er den Eigentümern Zutritt zu seinen beiden Wohnungen gewähre, damit die Eigentümer sich ein Bild von der Situation machen können.

• Die Vertretung der übrigen Eigentümer in diesem Verfahren (außer von Eigentümer H* GmbH) gegen die Dachgeschoss-Eigentümer erfolgt durch Mag. F*

• Die Honoraraufteilung in diesem Verfahren soll nach Einheiten erfolgen.

• Prüfung der Erfolgschancen eines Schadenersatzverfahrens gegen die G* und Einschätzung, wer als Partei in einem Verfahren den größten Erfolg hätte.

• Einbringung einer Feststellungsklage gegen den Rechtsnachfolger.

• Ergänzung des statischen Gutachtens

• Einleitung eines wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens zur Klärung der Verantwortung für die Sanierung der Schäden am Dach durch die Dachgeschoss-Eigentümer gegen die übrigen Eigentümer.

Am 27.10.2020 brachten die Kläger und zwei weitere Dachgeschoss-Eigentümerinnen den Antrag auf Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten gemäß § 30 Abs 1 Z 1 iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG gegen sämtliche weiteren Wohnungseigentümer beim BG Meidling ein (**), das Gericht möge „die Zustimmung der Antragsgegner als mehrheitliche Eigentümer der Liegenschaft zu nachstehend angeführten Erhaltungsarbeiten an der Liegenschaft EZ **, KG **, mit der Liegenschaftsadresse **, ersetzen, sodass diese mit Rechtskraft des Beschlusses als erteilt gilt und nachstehende Erhaltungsarbeiten binnen einer angemessenen Frist von 18 Monaten durchzuführen sind:

Die Erneuerung des Dachgeschosses der Liegenschaft EZ **, KG **, mit der Liegenschaftsadresse ** einschließlich der Dachgeschosswohnungen Top Nr. 37, Top Nr. 38, Top Nr. 39 und Top Nr. 40. ...“

In diesem Antrag brachten die Kläger auch vor wie folgt:

„Im Zuge geplanter Umbauarbeiten in den Dachgeschoss-Wohnungen Top 37 und 38 der Liegenschaft wurden erhebliche Mängel in statischer Hinsicht, als auch massive Mängel hinsichtlich des Brandschutzes, der Bauphysik, der Normen und Verarbeitungsrichtlinien festgestellt. Die Miteigentümer und die zuständige Hausverwaltung C* GmbH wurden über diese Umstände im Rahmen der Eigentümerversammlung im Jahr 2017 in Kenntnis gesetzt. Es wurden weitere Erkundigungen und Befundaufnahmen - auch in den weiteren Dachgeschosswohnungen Top 39 und Top 40 der Liegenschaft - eingeholt, um die Mängel und die Schäden festzustellen…

Im gegenständlichen Fall weigerte sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer – trotz mehrfacher Bemühungen seitens der Antragsteller und alleine drei Eigentümerversammlungen im Kalenderjahr 2019 - einen Beschluss über die erforderlichen Erhaltungsarbeiten an der Liegenschaft zu fassen. Die letzte Eigentümerversammlung im November 2019 hat ohne Ergebnis geendet. Die Hausverwaltung hat die Eigentümer auf die Möglichkeit der Antragstellung gemäß § 30 WEG verwiesen.“ (BG Meidling **-1).

Die Antragsgegner beriefen sich soweit von Relevanz darauf, dass die Dachgeschosswohnungen nicht konsensmäßig errichtet worden und damit unbrauchbar seien. Damit sei die Sanierung keine Erhaltungsmaßnahme. Die Brauchbarmachung im Sinne einer konsensmäßigen Errichtung obliege daher nicht der WEG, sondern den jeweiligen Eigentümern der Dachgeschosswohnungen (BG Meidling **-5).

Mit Sachbeschluss vom 21.1.2022 sprach das BG Meidling aus:

„I. Die Zustimmung sämtlicher Antragsgegner als mehrheitliche Eigentümer der Liegenschaft EZ **, KG **, mit der Liegenschaftsadresse **, zu folgenden Erhaltungsarbeiten des Dachgeschosses und der Dachgeschosswohnungen wird gerichtlich ersetzt:

1. Der Dachgeschosseinbau in beiden Trakten (einschließlich der Wohnungen 37, 38, 39 und 40) ist mit Ausnahme der Dachhaut und der Außenwände rückzubauen bzw abzubrechen (Trockenbau, Wärmedämmung, Innenwände, Fußbodenaufbau bis Rohdecke, Terrassenaufbau bis Abdichtungsebene) und neu herzustellen:

2. Die Rohdecke ist nach Abbruch des Fußbodenaufbaues vollständig statisch zu befunden, zu sanieren (zB Holzbetonverbunddecke oder selbsttragende Stahlbetondecke) oder die in der Einreichplanung vorgesehene freitragende Fertigteildecke einzubauen.

3. Die Dachkonstruktion ist statisch zu ertüchtigen.

4. Der Innenausbau ist hinsichtlich Statik, Brandschutz und Bauphysik norm- und bauordnungskonform herzustellen.

Diese Erhaltungsmaßnahmen sind binnen 4 Wochen ab Rechtskraft dieser Entscheidung in Angriff zu nehmen und binnen 18 Monaten durchzuführen.

II. Hingegen wird der Antrag hinsichtlich folgender Arbeiten abgewiesen:

1. Anbringung einer ordnungsgemäßen Abdichtung der Terrassen,

2. Erneuerung der Fenster,

3. Anbringung der Terrassen- und Balkontüren….“

Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht zu 39 R 187/22x wies mit rechtskräftigem Beschluss vom 14.12.2022 die Rekurse teilweise zurück und gab den übrigen nicht Folge. In der Begründung führte es unter anderem aus, es sei „zunächst noch einmal darauf zu verweisen, dass die Entscheidung nach § 30 WEG rechtsgestaltend ist und den Beschluss der Eigentümergemeinschaft ersetzt. Die gerichtliche Entscheidung ist nicht als Leistungsbefehl auf Durchführung der begehrten Erhaltungsarbeit zu verstehen und nicht vollstreckbar. Gebunden ist zunächst der Verwalter, der den Beschluss umzusetzen hat. Die Einholung der dafür allenfalls erforderlichen Genehmigungen ist dabei bereits Bestandteil der aufgetragenen Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen.“

Am 4.7.2023 schrieb der Beklagtenvertreter an die Klagevertreterin:

„Die „Schadenersatzansprüche“ Ihrer Mandanten gemäß Ihrem Schreiben vom 24.05.2023 bestehen daher bereits dem Grunde nach nicht zu Recht.

Lediglich hinsichtlich der Forderung der Bezahlung der tatsächlich notwendigen Abbruchkosten verweisen wir auf die Ihnen bekannte beschlossene Vorgehensweise der Eigentümer in der Eigentümerversammlung vom 17.06.2019 und dürfen Sie daher im Sinne der damals getroffenen Regelung ersuchen, Ihre Mandanten zu veranlassen, eine auf die WEG ausgestellte Rechnung zu übermitteln. Sollte dies - aus nachvollziehbaren Gründen - nicht möglich sein, ersuchen wir um Übermittlung der von Ihren Mandanten angeführten Rechnung und eines Zahlungsnachweises hinsichtlich der Abbruchkosten, welche in der Folge von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begleichen sein wird.“

In der Eigentümerversammlung vom 17.6.2019 wurde vereinbart: „Herr Dr. A* wird die Kosten für die Vorleistungen, welche zum Abbruch des Innenausbaus notwendig waren, den Eigentümern mitteilen.“

Am 5.9.“2016“ (gemeint: 2023) schrieb der Beklagtenvertreter per Mail an den Klagevertreter auszugsweise:

„Darüber hinaus dürfen wir nochmals festhalten, dass es notwendig ist, dass Ihre Mandantschaft an die WEG eine entsprechende Rechnung ausstellt, damit diese – im nachvollziehbaren und berechtigten Umfang - seitens der Hausverwaltung bezahlen werden kann.“

Eine Erklärung eines Anerkenntnisses der Beklagten im eigenen Namen hinsichtlich des Ersatzes der von den Klägern getragenen Abbruchkosten kann nicht festgestellt werden.

Die Rücklage der WEG für Erhaltungsmaßnahmen betrug im Jahr 2021 rund EUR 122.000. Eine Durchführung der Sanierung (gleich in welcher Form und Variante) wäre mit diesem Betrag nicht möglich gewesen. Die im Beschluss des BG Meidling angeführten Tätigkeiten erfordern einen Kostenaufwand von rund EUR 1.000.000.

Die Kläger verkauften ihre WE-Anteile am 14.12.2023 an die I* OG, deren Gesellschafter sie sind.

Die Beklagte betreut über 15.000 Bestandobjekte, einzelne Wohnungseigentümer vertritt sie nicht. Die Beklagte hatte auch nicht den Rechtsgeschäftswillen, eine Vertretung der Interessen der Kläger über das Mandat der WEG hinaus zu übernehmen.

Die Kläger begehrten von der Beklagten EUR 511.921,02 s.A. an Schadenersatz und brachten vor, die Beklagte habe es unterlassen, im Rahmen der ordentlichen Verwaltung schwere Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses, die zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnungen der Kläger geführt hätten, beheben zu lassen. Trotz Kenntnis des Schadensausmaßes sei die Beklagte von 2017 bis 2023 untätig geblieben. Mehrere Gutachten hätten die Mängel und auch Gefahr im Verzug bestätigt. Auch nach Rechtskraft des Sachbeschlusses sei die Beklagte untätig geblieben und habe bis zum Verkauf der Objekte äußerst schleppend agiert.

Hätte die Beklagte ordnungsgemäß agiert, hätten die Kläger ihre Wohnungen bereits von April 2021 bis Dezember 2023 vermieten können. Der Schaden bestehe im entsprechenden Mietentgang und der Notwendigkeit, die Betriebskosten und Rücklagenbeiträge selbst zahlen zu müssen. Auch die Schäden aus nicht bezahlten Abbruchkosten wären den Klägern ohne die Untätigkeit der Beklagten nicht entstanden. Letztlich sei der Verkauf nur zu einem weit geringeren Kaufpreis möglich gewesen, was allein auf die Mängel am Haus zurückzuführen sei.

Der Verwaltungsvertrag entfalte Schutzpflichten zu Gunsten der Wohnungseigentümer. Die Geltung von Bestimmungen im Verwaltervertrag, die eine Beschlussfassung der WEG bei Erhaltungsmaßnahmen mit einem Volumen über EUR 10.000 vorsähen, werde bestritten. Ein deckungsgleicher Anspruch der Kläger gegen die Eigentümergemeinschaft bestehe nicht. Die Beklagte sei aufgrund der Vollmacht und des Auftrags auch gegenüber den Klägern persönlich verpflichtet, „alle Handlungen und Rechtsgeschäfte, aus deren Unterlassung der Eigentümergemeinschaft Nachteile entstehen können, nach pflichtgemäßem Ermessen vorzunehmen.“ Die Beklagte habe durch ihre Untätigkeit diese Pflicht verletzt. Zuletzt habe sie den Anspruch der Kläger auf Ersatz der Abbruchkosten von EUR 14.480,99 anerkannt.

Die Beklagte bestritt und brachte vor, ihren Pflichten als Verwalterin sei sie stets ordnungsgemäß nachgekommen. Die Kläger, zu denen sie in keinem Vertragsverhältnis stehe, hätten eigene deckungsgleiche Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft nach § 16 Abs 7 WEG. Die Behebung der Mängel sei äußerst komplex und aufwendig und zwischen den Wohnungseigentümern strittig gewesen; selbst die beigezogenen Rechtsanwälte hätten unterschiedliche Standpunkte dazu eingenommen. Deswegen sei zur Klärung der Verantwortung für die Behebung der Baumängel am Dach 2019 die Einleitung eines Außerstreitverfahrens beschlossen worden. Die Kläger hätten den Antrag allerdings erst ein Jahr später gestellt, das Verfahren sei seit 1.3.2023 rechtskräftig erledigt. Anschließend habe die Beklagte alle Schritte umgehend gesetzt (Ausschreibungsunterlage für die Generalplanerleistungen, Kontakt mit Anbietern und Beauftragung des Bestbieters, Besprechungen mit Generalplanerin, Baubehörde und Rechtsanwälten). Die Wohnungseigentümer hätten der Beklagten divergierende Anweisungen (vom unverzüglichen Baubeginn bis hin zum sofortigen Baustopp) erteilt. Die Beklagte habe den Wohnungseigentümern mitgeteilt, dass die gerichtlich aufgetragenen Maßnahmen unabhängig von einer Beschlussfassung der WEG durchzuführen seien, dass aber der vom Gericht vorgegebene Kosten- und Zeitrahmen nicht einhaltbar sei. Weiters bestehe inzwischen die Baubehörde auf eine Neueinreichung.

Punkt 14. des Verwaltervertrags sehe vor, dass die Beklagte Erhaltungsmaßnahmen mit einem Auftragsvolumen von mehr als EUR 10.000 erst nach Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft nach § 24 WEG beauftragen dürfe. Davon ausgenommen seien nur Maßnahmen, die eine sofortige Durchführung zur Abwendung weiterer (hier nicht vorliegender) akuter Schäden des Gebäudes – etwa Wassereintritte – erforderten. Der Verkauf der Wohnungen an eine Gesellschaft, deren Gesellschafter die Kläger seien, grenze an Rechtsmissbrauch. Betriebskosten und Rücklagenbeiträge hätten die Kläger jedenfalls zu tragen. Die Abbruchkosten seien von der Beklagten nicht anerkannt worden, zumal die Kläger trotz mehrfacher Aufforderung keine Zahlungsbelege vorgelegt hätten.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab und verpflichtete die Kläger zum Kostenersatz an die Beklagte. Rechtlich führte es aus, die Kläger seien nicht Vertragsparteien des Verwaltervertrags. Aus ./V lasse sich keine Handlungspflicht gegenüber den Klägern ableiten. Da die Kläger gemäß § 16 Abs 7 WEG deckungsgleiche Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hätten, seien Ansprüche aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zu verneinen. Im Übrigen habe sich die Beklagte vertragskonform verhalten. Für die Beauftragung der Neuerrichtung des Daches hätte es nach Pkt. 14 des Verwaltervertrages (mit Ausnahme der hier nicht vorliegenden Notkompetenz) einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedurft, die gerade nicht zu erzielen gewesen sei. Das Gericht habe in der Folge die Zustimmung der Eigentümer ersetzt und eine Frist von 18 Monaten zur Umsetzung der Arbeiten erteilt, die zum Zeitpunkt des Verkaufs noch offen gewesen sei. Ein rechtswidriges Verhalten der Beklagten liege nicht vor. Es sei notorisch, dass aufgrund des Umfangs der Arbeiten auch eine schlichte Herstellung des Konsenses in der Zeit von März bis Dezember 2023 nicht hätte erfolgen können. Zudem sei die Beklagte an den Beschluss des BG Meidling gebunden gewesen. Bei Vorliegen unterschiedlicher Möglichkeiten zur Behebung liege kein Verschulden der Beklagten vor, wenn sie auf eine Entscheidung der Eigentümer dränge und nicht Zurufen einzelner Eigentümer unreflektiert folge. Ohne Einbindung der Eigentümer sei eine Sanierung nicht möglich, weil diese die Sanierung zu finanzieren hätten.

Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellungen und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im Sinne einer gänzlichen Klagsstattgebung abzuändern. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag.

Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

Mangelhaftigkeit des Verfahrens

1. 1 Als einen Stoffsammlungsmangel rügen die Kläger das Unterlassen der Parteieneinvernahme der Kläger und machen geltend, bei mangelfreiem Verfahren wäre das Erstgericht zum Ergebnis gelangt, dass die Beklagte die (Veranlassung der) Zahlung der Abbruchkosten anerkannt hätte.

1. 2 Der Anfechtungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens gemäß § 496 Abs 1 Z 2 ZPO ist nur dann gegeben, wenn der Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz abstrakt geeignet war, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu hindern (stRpr, RS0043049), was hier nicht vorliegt.

Die gesetzmäßige Ausführung des Berufungsgrunds der Mangelhaftigkeit des Verfahrens erfordert, dass der Berufungswerber die für die Entscheidung wesentlichen Feststellungen nennt, die zu treffen gewesen wären (RS0043039). Dies unterlassen die Kläger.

1. 3 Die Kläger stützten ihr Vorbringen zum Anerkenntnis im Verfahren erster Instanz auf die vorprozessuale Korrespondenz und brachten vor, die Beklagte hätte die Abbruchkosten mehrfach anerkannt. Sie nahmen Bezug auf die nach ihrer Ansicht in den Urkunden ./M, ./K und ./O enthaltene schriftliche Anerkenntnisse (ON 1,10; ON 5,16; ON 13, 8). Ob sich aus diesen Schreiben Anerkenntnisse der Beklagten ergeben, ist eine Rechtsfrage. Dass die Kläger über den Inhalt dieser Urkunden hinaus Wahrnehmungen zu Erklärungen der Beklagten hätten, die als Anerkenntnis in Frage kämen, wurde nicht behauptet.

Im Rahmen des Erörterung des Rechts- und Sachvorbringens in der mündlichen Verhandlung äußerte das Gericht Bedenken hinsichtlich der Passivlegitimation der Beklagten und führte aus, aus dem Text ergebe sich, dass allenfalls die Zahlung durch die WEG und nicht durch die Beklagte zugesagt worden sei. Ein weiteres Vorbringen zum Anerkenntnis erstatteten die Kläger hierauf nicht.

In ihrer Berufung legen die Kläger die abstrakte Eignung des Beweismittels Parteienvernehmung der Kläger, das Beweisthema unter Beweis zu stellen, nicht dar. Soweit sie ausführen, in einer Zusammenschau mit den vorgelegten Urkunden hätte dies zum Ergebnis geführt, dass die Beklagte die (Veranlassung) der Zahlung anerkannt habe, legen sie auch im Berufungsverfahren nicht dar, welche Angaben die Kläger als Parteien vernommen hätten machen können, um das behauptete Anerkenntnis der Beklagten unter Beweis zu stellen.

Im Unterlassen der Einvernahme der Kläger als Parteien ist somit keine Mangelhaftigkeit zu erblicken.

1. 4 Als weiteren Stoffsammlungsmangel rügen die Kläger das Unterlassen von Einvernahmen, insbesondere der Parteieneinvernahme der Kläger und führen aus, bei deren Durchführung wäre das Erstgericht zum Ergebnis gelangt, dass keine interne Klärung der Zuständigkeiten vor einem Tätigwerden durch die Beklagte gewollt gewesen sei. Auch hier gelten die in Pkt 5.1. erfolgten Ausführungen. Die Kläger haben nicht dargetan, zu welchen konkreten, von den getroffenen Feststellungen abweichenden und für die Entscheidung wesentlichen Feststellungen – zu welchem in erster Instanz erstatteten Vorbringen - das Gericht im Falle dieser Einvernahmen hätte gelangen können.

Unrichtige Tatsachenfeststellungen

2. Die Kläger bekämpfen die in Fettdruck wiedergegebene Feststellung [FS 1] und begehren die folgende Ersatzfeststellung:

2. 1 „Es konnte nicht festgestellt werden, dass der in Beilage ./20 vorgelegte Vertragsentwurf von den damaligen Wohnungseigentümern unterfertigt wurde. Der konkrete Inhalt des gültigen Wohnungseigentumsvertrages konnte nicht festgestellt werden.“

2. 2 Die Kläger machen geltend, der Geschäftsführer der Beklagten, der an den konkreten Vorgang keine Erinnerungen habe, habe erklärt, Akteneinsicht genommen zu haben und deshalb zu wissen, dass der Vertrag damals so geschlossen worden sei. Nicht nachvollziehbar sei, dass er allein aus einem nicht unterfertigten Dokument auf den tatsächlichen allparteilichen Abschluss schließe. Vielmehr naheliegend sei, dass es sich dabei nur um einen Entwurf gehandelt habe.

2. 3 Vorweg ist festzuhalten, dass die Beweisrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt ist, weil die Ersatzfeststellung mit der bekämpften Feststellung nicht im Widerspruch steht.

Gegenstand der Feststellung war nicht, ob der mit 15.11.2011 datierte Verwaltervertrag von allen Wohnungseigentümern unterfertigt wurde. Vielmehr konnte das Erstgericht nicht feststellen, ob der zwischen sämtlichen damaligen Wohnungseigentümern und der Beklagten abgeschlossene Verwaltervertrag auch dem Kläger (richtig: den Klägern) zugesandt wurde. Nachdem die Unterfertigung des Verwaltervertrages nicht Gegenstand der Feststellung ist und ein Verwaltervertrag auch anders als durch Unterfertigung zustande kommen kann, können die bekämpfte und die gewünschte Feststellung nebeneinander stehen.

Auch die Ersatzfeststellung, der konkrete Inhalt des gültigen Wohnungseigentumsvertrags konnte nicht festgestellt werden, steht mit der bekämpften Feststellung, die sich nicht auf den Wohnungseigentumsvertrag, sondern auf den Verwaltervertrag bezieht, nicht im Widerspruch.

2. 4 Für den Fall, dass die Kläger auch mit ihrer Ersatzfeststellung den Verwaltervertrag meinen, ist Folgendes auszuführen:

Die Kläger machen geltend, dass es weder Vorbringen noch Feststellungen zur Willensbildung der Miteigentümer im Jahr 2011 gebe. Wenn es keinen schriftlichen Vertrag gebe, müsste dieser mündlich oder konkludent zustande gekommen sein, wofür es kein Vorbringen gebe.

Das Erstgericht würdigte die zum Abschluss des Vewaltervertrages vorliegenden Beweisergebnisse schlüssig und nachvollziehbar. Es folgte den Angaben des Geschäftsführers der Beklagten, dass die Beklagte mit den damaligen Eigentümern den Verwaltervertrag ./V (richtig: ./20) abgeschlossen hat. Aus dem Akt der Beklagten berichtete dieser, dass es sich um eine sehr tatkräftige Gemeinschaft gehandelt habe, die „an und für sich alles selbst regeln wollte“. Weiters führte er aus, dass die Limitierung der Befugnisse (Punkt 14) nicht standardmäßig, sondern nur auf Wunsch erfolge. Insbesondere sei Punkt 14. der Beilage ./20 auf Betreiben der „aktiven“ Eigentümergemeinschaft in den Vertrag aufgenommen worden. Der Geschäftsführer der Beklagten konnte auch nachvollziehbar die grundsätzlichen Abläufe bei der Beklagten darlegen, sodass das Erstgericht davon überzeugt werden konnte, dass der Vertrag in der Fassung ./20 zwischen der Beklagten und den damaligen Eigentümern abgeschlossen wurde. Die beschriebene Vorgangsweise bei der Beauftragung erklärt auch, weshalb der Vertrag nicht zwangsläufig von allen Eigentümern unterfertigt wird. Die Angaben des Geschäftsführers der Beklagten werden auch dadurch gestützt, dass der Vertrag ./20 bei der Beklagten abgespeichert ist. Dass dieser jedoch an einen Jahre zurückliegenden Vertrag keine persönlichen Erinnerungen hat, sondern nach Einsicht in den Akt darüber Auskunft gibt, schmälert seine Glaubwürdigkeit nicht, sondern entspricht bei einer Hausverwaltung dieser Größe vielmehr der allgemeinen Lebenserfahrung.

Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass sich die bekämpfte Feststellung in dem vom Parteienvorbringen gesteckten Rahmen bewegt und daher nicht „überschießend“ ist.

3. 1 Als dislozierte Feststellung bekämpften die Kläger weiters folgende Ausführungen in der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichts:

„Die Arbeiten hätten durch die Eigentümer finanziert werden müssen. Auch eine Fremdfinanzierung über ein Darlehen hätte zwingend einer Beschlussfassung der WEG bedurft (siehe Punkt 7 des Verwaltervertrages).“

Statt dessen begehren die Kläger folgende Ersatzfeststellung:

„Es kann nicht festgestellt werden, dass die Arbeiten durch die Eigentümer finanziert werden hätten müssen. Es kann nicht festgestellt werden, dass eine Fremdfinanzierung über ein Darlehen zwingend einer Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft bedurft hätte.“

3. 2 Dem Einwand der Kläger, dass es zur Frage der Finanzierung der Arbeiten keine Beweisergebnisse gebe, hält die Beklagte zutreffend entgegen, dass es sich dabei um keine Tatsachenfeststellung, sondern um eine aus den Feststellungen abgeleitete (im Rahmen der Rechtsrüge überprüfbare) rechtliche Schlussfolgerung handelt.

3. 3 Zur Tatfrage gehört die Feststellung der den Sachverhalt bildenden Tatsachen einschließlich aller Schlussfolgerungen; zur Rechtsfrage gehört die Anwendung der entsprechenden Rechtsnorm samt der für ihre Anwendung notwendigerweise vorausgesetzten Erfahrungssätze (einschließlich der Denkgesetze) und allgemeinen Rechtsbegriffe sowie sämtliche rechtliche Schlussfolgerungen aus dem festgestellten Sachverhalt (vgl RS0111996).

Tatfragen sind einem Beweis zugänglich, etwa durch Aussagen über sinnliche Wahrnehmungen von Tatsachen als konkrete, nach Raum und Zeit bestimmte Ereignisse und Zustände der Außenwelt oder des menschlichen Seelenlebens (4 Ob 82/11d). Wertungen oder Schlussfolgerungen bauen hingegen zwar auf Tatsachen als deren tatsächliche Prämissen auf, sind selbst aber grundsätzlich nicht Gegenstand eines Beweisverfahrens und betreffen damit keine Tat-, sondern revisible Rechtsfragen (vgl RS0097540).

3. 4 Für die Beurteilung, ob es sich bei den außerhalb der Feststellungen befindlichen Urteilsausführungen um Tatsachenfeststellungen handelt (oder nicht), kommt es auf die Qualität der Aussage in diesem Teil der Entscheidungsgründe an (7 Ob 148/08b; 8 Ob 98/13i; 9 ObA 67/16t; RS0043110).

Im vorliegenden Fall leitet das Erstgericht die als disloziert bekämpfte Feststellung aus seinen Feststellungen ab, wonach die Rücklage der WEG EUR 122.000 betrug und die im Beschluss des BG Meidling angeführten Tätigkeiten einen Kostenaufwand von rund EUR 1.000.000 erforderten und wonach der Verwaltervertrag ./20 wirksam zustande gekommen ist. Dass es mit dieser Formulierung keine Tatsachenfeststellung (aufgrund bestimmter Beweisergebnisse) treffen wollte, folgt auch daraus, dass es dazu weder Beweisergebnisse anführt noch in der Beweiswürdigung dazu Stellung nimmt.

Eine dislozierte Tatsachenfeststellung liegt hier ebensowenig vor wie auch der in diesem Zusammenhang angesprochene Begründungsmangel.

4. 1 Weiters als dislozierte Feststellungen bekämpfen die Kläger folgende Ausführungen des Erstgerichts im Rahmen seiner rechtlichen Beurteilung:

„Soweit sich die Kläger auf die Vereinbarung ./V stützen, lässt sich eine solche Handlungspflicht gegenüber den Klägern nicht ableiten. Einen entsprechenden übereinstimmenden Vertragswillen der Parteien, dass sich die Beklagte gegenüber den Klägern dazu verpflichtet, war nicht feststellbar.“

„Ausgehend von diesen Leitlinien lässt sich ein entsprechender Wille auch aus dem Vertragstext nicht erschließen.“

Stattdessen wird folgende Ersatzfeststellung gewünscht:

„Aus dem Wortlaut der Vereinbarung ./V lässt sich eine direkte Verpflichtung der beklagten Partei gegenüber den Klägern ableiten. Ein davon abweichender Parteiwille oder eine andere Verkehrssitte konnten nicht festgestellt werden.“

4. 2 Auch hier handelt es sich um rechtliche Ausführungen. Die Ersatzfeststellung begehrt (einer Feststellung nicht zugängliche) rechtliche Ableitungen aufgrund einer festgestellten Urkunde. Der zweite Satz der bekämpften Feststellung ist eine rechtliche Ableitung aus dem (nicht bekämpften) letzten Satz des Sachverhalts (Die Beklagte hatte auch nicht den Rechtsgeschäftswillen, eine Vertretung der Interessen der Kläger über das Mandat der WEG hinaus zu übernehmen, ON 27.1.,16).

5. 1 Schließlich bekämpfen die Kläger folgende Ausführungen des Erstgerichts im Rahmen seiner rechtlichen Beurteilung als dislozierte Feststellungen:

„Ohne dass dazu eine eigene Beweisaufnahme stattgefunden hat ist weiters darauf zu verweisen, dass schon aufgrund des Umfangs und Ausmaßes der notwendigen Arbeiten, die ja eine komplette Neudurchführung des Dachgeschossbaus umfassen, ist es auch völlig abwegig und unrealistisch, dass die Arbeiten bis zum Verkauf am 14.12.2023, also binnen rund 9 Monaten abgeschlossen hätten werden können.“

Stattdessen hätte das Erstgericht nach Ansicht der Kläger folgende Feststellung treffen sollen:

„Die Arbeiten hätten bis zum Verkauf am 14.12.2023 abgeschlossen werden können, wenn die beklagte Partei eigenständig die erforderlichen Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung im Jahr 2017, spätestens im Jahr 2019 ergriffen hätte.“

5. 2 Diesfalls gehen die Kläger zutreffend davon aus, dass es sich um eine dislozierte Feststellung handelt. Richtig ist, dass es dafür keine Beweisergebnisse gibt. Das Erstgericht geht nämlich von einer Notorietät dieser Umstände aus.

Ob dies zutrifft, kann letztlich dahingestellt bleiben, weil auch in diesem Punkt die bekämpfte und die begehrte Feststellung zueinander nicht im Widerspruch stehen, sodass die Beweisrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt ist. Die bekämpfte Feststellung trifft eine Aussage darüber, dass die Dachsanierung nicht innerhalb von neun Monaten (Rechtskraft des Sachbeschlusses bis zum Verkauf der Wohnungen) hätte abgeschlossen werden können. Die Ersatzfeststellung zielt darauf ab, festzustellen, dass die Arbeiten hätten abgeschlossen werden können, wenn die erforderlichen Maßnahmen im Jahr 2017, spätestens im Jahr 2019 ergriffen worden wären. Beide Feststellungen wären ohne weiteres miteinander vereinbar.

Unrichtige rechtliche Beurteilung

Schadenersatzansprüche der Kläger ex contractu

6. 1 Die persönliche Haftung der beklagten Verwalterin stützen die Kläger zunächst auf einen aus der Vollmacht und Auftrag ./V abgeleiteten vertraglichen Anspruch und argumentieren, die Beklagte habe sich auch ihnen gegenüber persönlich verpflichtet, da sie nach dem Wortlaut der Urkunde alle Handlungen und Rechtsgeschäfte, aus deren Unterlassung der Eigentümergemeinschaft Nachteile entstehen können, nach pflichtgemäßem Ermessen vorzunehmen habe.

6. 2 Vorauszuschicken ist, dass seit der Anerkennung der Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft der Verwalter grundsätzlich zu dieser und nicht mehr zu den einzelnen Miteigentümern und Wohnungseigentümern in einem Auftragsverhältnis steht (RS0110934 [T6]).

Fest steht, dass die Beklagte den Klägern ein von ihr für die gesetzliche Vertretung der WEG verwendetes Formular übermittelte, das die Kläger unterfertigt retournierten, ohne dass darüber Gespräche geführt wurden.

Die Auslegung der Erklärung in ./V ist daher am Empfängerhorizont zu messen. Die aus der Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage durch einen redlichen und verständigen Menschen zu verstehen war (RS0113932 [T 1, T2]).

Das Erstgericht stellt daher zu Recht auf den Wortlaut und Erklärungswert der Urkunde ./V ab und konnte daraus keine über die Beauftragung der Beklagten mit der Verwaltung der Liegenschaft hinausgehende Verpflichtung der Beklagten persönlich den Klägern gegenüber ableiten. Für eine andere, vom objektiven Erklärungswert der Urkunde abweichende Auslegung bietet der Sachverhalt keine Anhaltspunkte.

Zum deckungsgleichen Anspruch der Kläger gegen die Eigentümergemeinschaft

7. 1 Die Kläger wenden sich gegen die Rechtsauffassung des Erstgerichts, sie seien mit ihren Ansprüchen deshalb nicht in den Schutzbereich des Verwaltungsvertrags einbezogen, weil ihnen ein deckungsgleicher Ersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft nach § 16 Abs 7 WEG 2002 zustehe.

7. 2 Die Entschädigung nach § 16 Abs 7 WEG 2002 soll die Beeinträchtigungen des Nutzungsrechts am Wohnungseigentumsobjekt ausgleichen, die sich im Rahmen der Duldungspflicht ereignet haben. Es handelt sich dabei um eine Eingriffshaftung, für die weder Rechtswidrigkeit noch Verschulden Haftungsvoraussetzung sind (RS0017135 [T5]; RS0069533 [Т8]; RS0069520 [Т10]). Nach der Rechtsprechung umfasst die Ersatzpflicht Beeinträchtigungen infolge mangelhafter Ausführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (10 Ob 23/22p; 5 Ob 165/18b; 3 Ob 85/15v).

In dem vom Erstgericht zitierten Fall 5 Ob 160/23z nahm ein Wohnungseigentümer den Verwalter wegen Vermögensschäden infolge verzögerter Vornahme von Erhaltungsarbeiten in Anspruch.

Der Oberste Gerichtshof sprach dazu aus, dass der Fall einer unterlassenen Fertigstellung der Arbeiten nicht anders zu beurteilen ist als deren mangelhafte Ausführung. Er begründete dies damit, dass die damit verbundenen Beeinträchtigungen in beiden Fällen anlässlich jedenfalls ursprünglich zu duldender Eingriffe entstehen, sodass der notwendige Konnex von Umfang der Duldungspflicht und damit korrespondierender Eingriffshaftung noch ausreichend gewahrt ist (5 Ob 160/23z; 3 Ob 85/15v).

7. 3 Im vorliegenden Fall gehört die Behebung von Schäden am Dach zur Erhaltung der Liegenschaft (vgl RS0083089 [Т6]) und ist daher von der Duldungsverpflichtung iSd § 16 Abs 7 WEG 2002 umfasst.

Auch für den vorliegenden Fall gilt, dass die geltend gemachten Beeinträchtigungen (die aus der Unbewohnbarkeit der Wohnungen resultieren) im Zusammenhang mit durchzuführenden Erhaltungsarbeiten stehen. Im Unterschied zu 5 Ob 160/23z wurde im vorliegenden Fall mit der Durchführung von tatsächlichen Erhaltungsarbeiten noch gar nicht begonnen. Die Kläger leiten ihre Ersatzansprüche daher aus der schuldhaften Verzögerung mit der Durchführung (Unterlassung) von Erhaltungsarbeiten ab.

7. 4 Es kann jedoch dahinstehen, ob im vorliegenden Fall der notwendige Konnex zwischen Duldungspflicht und damit korrespondierender Eingriffshaftung schon gegeben ist, weil eine Haftung der Beklagten bereits aus nachfolgenden Gründen ausscheidet:

Zur Rechtswidrigkeit des Verhaltens der Beklagten

8. 1 Obwohl nur zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft ein Vertragsverhältnis besteht (§ 20 Abs 7 WEG iVm §§ 1002 ff ABGB), berührt die Verwaltung die Rechtssphäre auch jedes einzelnen Miteigentümers, weshalb über das Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft hinaus auch ein Verpflichtungsverhältnis zum einzelnen Miteigentümer besteht (5 Ob 175/08h). Der Verwalter ist nach § 20 Abs 1 Satz 1 WEG verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer (daher auch jene des einzelnen Wohnungseigentümers [RS0117890]) zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind (RS0083550 [T1]). Er unterliegt daher einer „Spaltung“ seiner Verpflichtungen und demnach auch einem Spannungsverhältnis (5 Ob 175/08h mwN; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht - WEG5 [2023] § 20 WEG Rz 10). Der wesentliche Zweck dieser Verpflichtung ist vor allem die gesetzmäßige Führung der Verwaltung in Bezug auf die Minderheiten- und Individualrechte (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, aaO § 20 Rz 11).

8. 2 Die Verwaltung der Liegenschaft steht dem Verwalter zu (§ 20 Abs 1 Satz 2 WEG 2002). Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann und muss er auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen selbständig setzen (RS0122841), muss aber - nicht gesetzwidrige - generell oder für den Einzelfall erteilte Weisungen der Mehrheit befolgen (vgl RS0083550 [T 4]; Würth/Zingher/Kovanyi/Etzer, Miet- und Wohnrecht24 § 20 WEG Rz 8 mwN). Die Verwaltungsaufgaben des Verwalters sind also im Innenverhältnis sowohl generell wie auch durch Weisungen beschränkbar.

8. 3 Bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Verhaltens der Beklagten konzentrierte sich das Erstgericht auf die Beurteilung des Umfangs der von der Beklagten übernommenen, im Innenverhältnis generell beschränkten Verwaltungsaufgaben und verneinte hier das Vorliegen des Ausnahmetatbestands Gefahr in Verzug (Notkompetenz).

8. 4 Soweit die Kläger eine jahrelange Untätigkeit der Beklagten rügen, entfernen sie sich vom festgestellten Sachverhalt, sodass die Rechtsrüge insoweit nicht gesetzmäßig ausgeführt.

Fest steht, dass Pkt. 14 des Verwaltervertrags (Beilage ./ 20) eine Beschränkung der Verwaltervollmacht beinhaltet. Nach dieser Bestimmung darf der Verwalter EUR 10.000 übersteigende Erhaltungsmaßnahmen nur nach einer Beschlussfassung gemäß § 24 WEG beauftragen.

8. 5 Die Kläger machen geltend, dass unabhängig davon die Arbeiten dringlich gewesen seien, was sich insbesondere aus dem Protokoll vom 17.6.2019 ergebe.

Sie behaupten in ihrer Berufung jedoch nicht, dass die vorliegenden Arbeiten unter die Notkompetenz (Ausnahmeregelung in Pkt. 14 der Beilage ./20) fallen. Dieser Ausnahmefall ist nur für den Fall vorgesehen, dass die Art der Maßnahme eine sofortige Durchführung zur Abwendung von Schäden des Gebäudes erfordert („Gefahr in Verzug“). Fest steht, dass das im Jahr 2019 eingeholte Sachverständigengutachten gravierende Mängel an der Dachsubstanz ergab, weiters eine dringende Sanierungsbedürftigkeit, jedoch noch keine Gefahr in Verzug (ON 27.1,12). Mangels einer solchen lag der Ausnahmetatbestand nicht vor, sodass für die Beauftragung eine Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich gewesen wäre.

Fest steht weiters, dass nach Einschätzung des Sachverständigen im Jahr 2019 Gefahr im Verzug dann bestehen würde, wenn das Dach wieder bewohnt oder wenn weiterhin nichts unternommen würde (ON 27.1, 12). Dass die Art der Maßnahmen eine sofortige Durchführung zur Abwendung weiterer Schäden des Gebäudes erfordert hätte, steht nicht fest.

Zum Verschulden der Beklagten

9. 1 Eine schadenersatzrechtliche Haftung der Beklagten setzt voraus, dass sie schuldhaft untätig geblieben ist, was hier im Ergebnis zu verneinen ist:

Nach der Rechtsprechung darf der Verwalter nicht untätig bleiben, wenn die Mehrheit die Durchführung bestimmter Erhaltungsarbeiten ablehnt, die ein Wohnungseigentümer berechtigterweise verlangt (6 Ob 3/14f).

Ungeachtet seiner Verpflichtung nach § 20 Abs 1 Satz 1 WEG 2002, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soll der Verwalter bei unklarer Sach- oder Rechtslage eine nicht offensichtlich rechtswidrige Weisung befolgen dürfen (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, aaO § 20 WEG Rz 12). Dazu wird vertreten, dass dem – in der Regel nicht rechtskundigen – Verwalter nicht die Rechtsberatung der Eigentümergemeinschaft oder der Wohnungseigentümer zukomme, sein Auftrag sei die auf Organisation des Betriebs und Erhaltung der Liegenschaft gerichtete Geschäftsbesorgung. In diesem Zusammenhang könne er allenfalls verhalten sein, im Zweifel Rechtsauskünfte für die Eigentümergemeinschaft einzuholen (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, aaO) oder auch die Zuziehung eines Sachverständigen zu veranlassen oder zu empfehlen. Die Last der im Wohnungseigentumsrecht mannigfaltig auftretenden rechtlichen Abgrenzungsschwierigkeiten könne jedenfalls nicht dem Verwalter aufgebürdet werden (OGH 6 Ob 3/14f = wobl 2016/83 [Hausmann]).

Für den Verwalter gilt der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB (RS0083550 [T9]). Demnach hat er den typischerweise zu erwartenden Leistungsstandard seiner Berufsgruppe einzuhalten. Die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht dürfen hierbei nicht überspannt werden (Rubin in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.03 § 1012 Rz 7; vgl RS0026584). Insbesondere ist er kein Sachverständiger für diffizile Rechtsfragen und bautechnische Fragen (6 Ob 3/14f).

9. 2 Nach den Feststellungen wirkte die Beklagte im Rahmen von Eigentümerversammlungen in diesem Sinn darauf hin, die Eigentümer über die Pflicht zur Erhaltung/Sanierung des Daches zu informieren und darauf hinzuwirken. Die Sanierung des Daches war Gegenstand mehrerer Eigentümerversammlungen. Die Wohnungseigentümer kamen jedoch zunächst überein, eine Einigung über die Grenze der baulichen Zuständigkeiten finden und ein weiteres Gutachten einzuholen zu wollen. In der Folge ersuchten die Wohnungseigentümer um eine Klärung durch zwei Rechtsanwälte, danach um Erarbeitung von Sanierungskonzepten. Aufgrund der Erkenntnis, dass auch nach einer Sanierung des Daches wieder Probleme auftreten könnten, beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft statt der Sanierung des Dachstuhls eine nachhaltige Lösung zu suchen. Die nach Erörterung der unterschiedlichen Rechtsauffassungen der beigezogenen Rechtsanwälte am 18.11.2019 in Aussicht genommene Anrufung des Außerstreitgerichtes erfolgte am 27.10.2020.

Unter den gegebenen Umständen des Einzelfalls (offensichtliche Uneinigkeit der Eigentümer, Ausmaß der durchzuführenden Arbeiten iVm den unterschiedlichen Möglichkeiten der Sanierung) lastete es das Erstgericht der Beklagten zutreffend nicht als Verschulden an, wenn sie auf eine Entscheidung der Eigentümer hinwirkte und nicht Zurufen einzelner Wohnungseigentümer unreflektiert folgte. Zuletzt wäre für eine - zur Bestreitung der Sanierungsarbeiten mangels ausreichender Rücklagen - erforderliche Aufnahme von Darlehen wiederum eine Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich gewesen (Pkt 7 der Beilage ./20). Soweit die Beklagte daher auf eine Beschlussfassung der Miteigentümer hinwirkte, entsprach sie ihrem Auftrag.

Die Erhaltungspflichten treffen die Eigentümergemeinschaft und nicht den Verwalter, die diesbezüglichen Auffassungsunterschiede zwischen den Wohnungseigentümern sind im Verfahren nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG zu klären. Ist die Mehrheit oder der Verwalter untätig, so kann der einzelne Wohnungseigentümer die Vornahme der Behebung gemäß § 30 Abs 1 Z 1 WEG im Außerstreitverfahren durchsetzen (5 Ob 102/02i mwN). Soweit die Beklagte die Kläger auf die Geltendmachung ihrer Rechte nach § 30 WEG verwies, handelte sie nicht rechtswidrig.

10. 1 Voraussetzungen für ein weiteres Tätigwerden der Beklagten sah das Erstgericht – zutreffend - erst mit Rechtskraft der Entscheidung nach § 30 WEG im März 2023 als gegeben an.

10. 2 Die Kläger machen geltend, die Beklagte hätte spätestens nach Rechtskraft der Entscheidung des Außerstreitgerichtes umgehend tätig werden müssen, um den (einer Weisung der Mehrheit entsprechenden) Gerichtsauftrag zeitgerecht umsetzen zu können. Die Untätigkeit trotz rechtskräftigem Sachbeschluss begründe deren rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten.

10. 3 Ausgehend davon, dass ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten für den geltend gemachten Schaden auch kausal sein muss, ist festzuhalten, dass die Kläger in erster Instanz (und in der Berufung) gar nicht vorbrachten, dass die behauptete Verzögerung mit der Umsetzung der mit Sachbeschluss aufgetragenen Arbeiten die hier geltend gemachten Schäden verursacht habe. Soweit sie in ihrer Berufung ausführen, dass es für die Beurteilung der Rechtswidrigkeit nicht maßgeblich sei, ob zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnungen durch die Kläger die Maßnahmen bereits abgeschlossen werden hätten können, treffen sie zur Kausalität einer im Anschluss an die Rechtskraft des Sachbeschlusses geltend gemachte Untätigkeit für den hier geltend gemachten Schaden keine Aussage.

Mietzinsentgang könnte erst dann erfolgreich geltend gemacht werden, wenn bei pflichtgemäßer Umsetzung der mit Sachbeschluss aufgetragenen Maßnahmen die Fertigstellung der Dachsanierung und damit eine Vermietung der Wohnungen im klagsgegenständlichen Zeitraum (bis Ende 2023) möglich gewesen wäre. Das haben die Kläger jedoch nicht behauptet. Die Kläger wenden sich nicht gegen die Rechtsauffassung des Erstgerichts, wonach nicht ersichtlich sei, inwieweit die Zahlung der Betriebskosten und Rücklagen einen Schaden darstelle, sodass darauf nicht einzugehen ist.

Den Mindererlös für ihre Wohnungen stützen die Kläger darauf, dass das Dach längst saniert worden wäre, wenn die Beklagte die Erhaltungsarbeiten zeitgerecht in Angriff genommen hätte. Dass dies auch bei zügiger Umsetzung der mit Sachbeschluss aufgetragen Arbeiten der Fall gewesen wäre, brachten sie jedoch nicht vor.

Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB

11. 1 Die Kläger machen geltend, Punkt 14. der Beilage ./20 sei ein gröblich benachteiligender Formularvertrag und damit nichtig. Die Beschränkung der Handlungsfähigkeit des Verwalters ab einem bestimmten Volumen benachteilige die Rechtsposition des einzelnen Wohnungseigentümers in nicht sachlicher Weise.

11. 2 Was unter den Begriffen „Allgemeine Geschäftsbedingungen" und „Vertragsformblätter" zu verstehen ist, hat der Gesetzgeber nicht definiert. Nach der Rechtsprechung sind unter Allgemeinen Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen zu verstehen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Nicht verhandelte und aus der Sicht des Verwenders eines Vertragsformulars jedenfalls beizubehaltende Klauseln in Vertragsformularen stellen Vertragsformblätter im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB dar, auch wenn andere Vertragspunkte erörtert und über Wunsch des Vertragspartners abgeändert wurden (RS0123499 [T2, 3]).

Mit ihrem Vorbringen entfernen sich die Kläger auch hier vom festgestellten Sachverhalt. Fest steht, dass ./ 20 kein Standardvertrag war, sondern das Ergebnis von Vertragsverhandlungen, weil die Eigentümergemeinschaft Wert darauf legte, selbst tätig zu sein. Pkt. 14 des Vertrags wurde von den Miteigentümern ausdrücklich gewünscht und war daher offenkundig Gegenstand von Verhandlungen.

Der Berufung war daher ein Erfolg zu versagen.

12. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO.

Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil eine Rechtsfrage von der in § 502 Abs 1 ZPO geforderte Qualität nicht zu lösen war.