OGH 8Ob171/25t (8Ob172/25i)

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2026:0080OB00171.25T.0422.000

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin Mag. Malesich als Vorsitzende sowie die Hofräte MMag. Matzka, Dr. Stefula, Dr. Thunhart und Mag. Dr. Sengstschmid als weitere Richter in der Erlagssache des Erlegers S* Gesellschaft mbH, , vertreten durch die Brauneis Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die Erlagsgegnerinnen 1. M GmbH, , vertreten durch DDr. HeinzDietmar Schimanko, Rechtsanwalt in Wien, und 2. A GmbH, *, vertreten durch Mag. Marian Maybach und andere Rechtsanwälte in Wien, wegen Hinterlegung gemäß § 1425 ABGB, über die Revisionsrekurse der Ersterlagsgegnerin gegen 1. den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 10. November 2025, GZ 43 R 740/25d38.3, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Hietzing vom 14. Oktober 2025, GZ 2 Nc 28/25g24, bestätigt wurde (8 Ob 171/25t), und 2. den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 10. November 2025, GZ 43 R 720/25p40.3, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Hietzing vom 4. September 2025, GZ 2 Nc 28/25g16, bestätigt wurde (8 Ob 172/25i), den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Den Revisionsrekursen wird Folge gegeben.

Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass der Antrag der Erlegerin,

1. der von der Erlegerin am 2. 9. 2025 erlegte Betrag von 1.358,35 EUR werde als Mietzinszahlung betreffend das Mietobjekt *, gemäß § 1425 ABGB zu Gericht angenommen, und

2. der von der Erlegerin am 6. 10. 2025 erlegte Betrag von 1.358,35 EUR werde als Mietzinszahlung betreffend das Mietobjekt *, gemäß § 1425 ABGB zu Gericht angenommen,

abgewiesen wird.

Die Erlegerin ist schuldig, der Ersterlagsgegnerin die mit 975,46 EUR (darin 135,82 EUR an USt und 160,50 EUR an Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die Zweiterlagsgegnerin ist schuldig, der Ersterlagsgegnerin die mit 600,68 EUR (darin 73,36 EUR an USt und 160,50 EUR an Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung

Begründung:

[1]Die Erlegerin beantragte die Annahme des Erlags der Mieten für den Zeitraum Juni bis Dezember 2025 für das Mietobjekt *. Die ausdrücklich beantragten Ausfolgungsbedingungen lauteten dahin, dass die Ausfolgung des erlegten Betrags nur über Antrag der Ersterlagsgegnerin bzw Zweiterlagsgegnerin unter der Voraussetzung erfolge, dass der jeweils andere Erlagsgegner einwillige, oder aufgrund einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung. Sie habe das Mietobjekt von der Ersterlagsgegnerin gemietet. Die Miete habe sie bisher vereinbarungsgemäß direkt an die Zweiterlagsgegnerin bezahlt, die als Hausverwaltung die Vertretung der Ersterlagsgegnerin übernommen habe. In einem Schreiben vom Mai 2025 habe diese jedoch über die Kündigung der Zweiterlagsgegnerin als Hausverwaltung informiert und die Erlegerin aufgefordert, sämtliche Mietzinszahlungen ab Juni 2025 auf eine Bankverbindung der Ersterlagsgegnerin zur Einzahlung zu bringen. Die Zweiterlagsgegnerin habe dagegen in einem am 21. 5. 2025 eingelangten Schreiben ausgeführt, dass die Kündigung durch die Ersterlagsgegnerin rechtlich unwirksam sei und künftige Mietzinszahlungen weiterhin an die Zweiterlagsgegnerin zu erfolgen hätten. Darüber hinaus habe die Zweiterlagsgegnerin explizit darauf hingewiesen, dass Einzahlungen auf die Bankverbindung der Ersterlagsgegnerin nicht schuldbefreiend wirkten; als alternative Möglichkeit habe sie die Hinterlegung bei Gericht genannt. Ein wichtiger Erlagsgrund liege jedenfalls vor, wenn unklar sei, welche von mehreren Personen anspruchsberechtigt sei, sofern es dem Schuldner nicht zumutbar sei, festzustellen, wem die Forderung zustehe. Aufgrund der obigen Ausführungen und der gegenteiligen Behauptungen der Ersterlagsgegnerin und Zweiterlagsgegnerin sei es für die Erlegerin unklar und trotz ihrer Bemühungen nicht feststellbar, auf welches Konto sie die Mietzinszahlungen zu erlegen habe.

[2]Mit den angefochtenen Beschlüssen vom 4. 9. 2025 und vom 14. 10. 2025 nahm das Erstgericht die am 2. 9. 2025 und am 6. 10. 2025 erlegten Mietzahlungen in Höhe von jeweils 1.358,35 EUR als Erlag gemäß § 1425 ABGB aus dem Rechtsgrund „unbekannte Gläubiger“ zu Gunsten beider Erlagsgegnerinnen an. Die Ausfolgungsbedingungen legte es jeweils antragsgemäß dahin fest, dass die Ausfolgung des erlegten Betrags nur über Antrag der Ersterlagsgegnerin bzw Zweiterlagsgegnerin unter der Voraussetzung erfolge, dass der jeweils andere Erlagsgegner einwillige, oder aufgrund einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung.

[3]Das Rekursgericht gab mit den beiden angefochtenen Beschlüssen den Rekursen der Ersterlagsgegnerin gegen diese Beschlüsse nicht Folge. Zwar sei nur die Ersterlagsgegnerin Vermieterin und Gläubigerin der Mietzinsforderung. Allerdings gehöre die Mietzinseinhebung zu den Aufgaben einer Hausverwalterin. Über eine bloße Einziehungsermächtigung hinaus sei insofern auch eine Inkassozession denkbar. Wenn die Zweiterlagsgegnerin als bloße Zahlstelle fungiere, bestehe eine einer Gläubigermehrheit vergleichbare Situation, weil dem Erleger zwei mögliche Zahlungsempfänger auf Vermieterseite gegenüber stünden. Selbst wenn an der Forderungszuständigkeit kein Zweifel bestehen sollte, bilde auch die Unklarheit darüber, ob der Verwaltungsvertrag gekündigt worden sei, einen wichtigen Grund iSd § 1425 ABGB. Der Mieter könne weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht Gewissheit darüber haben, auf welche Weise, konkret durch Zahlung an welche Zahlstelle, er den Mietzins schuldbefreiend leisten könne. Auch aus diesem Grund sei die Annahme des Erlags jedenfalls gegenüber der Ersterlagsgegnerin zu Recht erfolgt.

[4]Den Revisionsrekurs ließ das Rekursgericht jeweils zur Frage zu, ob bei Zahlungsaufforderungen durch die Vermieterin und die Hausverwalterin von einem oder von zwei Erlagsgegnern auszugehen und ob der Mieter in diesem Fall überhaupt zum Erlag berechtigt sei.

[5]Gegen diese Beschlüsse richtet sich der Revisionsrekurs der Ersterlagsgegnerin mit dem Abänderungsantrag, den Erlagsantrag abzuweisen. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

[6]Die Erlegerin beantragt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

[7]Die Zweiterlagsgegnerin beantragt, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.

[8]Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig und auch berechtigt.

[9]1. Die Rechtsmittellegitimation und Beschwer eines Erlagsgegners ist nach herrschender Rechtsprechung zu § 1425 ABGB dann zu bejahen, wenn seine materielle Rechtsstellung beeinträchtigt wird. Davon geht die Rechtsprechung dann aus, wenn der Erlag zugunsten mehrerer Erlagsgegner angenommen wurde (RS0110882; RS0110881 [T3]; RS0033727 [T3, T4]). Aufgrund der Annahme des Erlags auch zu Gunsten der Hausverwalterin als Zweiterlagsgegnerin ist die Ersterlagsgegnerin daher jedenfalls rechtsmittellegitimiert.

[10]2. Nach § 68 Abs 1 AußStrG steht bei der Bekämpfung eines – hier vorliegenden – Beschlusses über die Sache „jeder anderen aktenkundigen Partei“ die Erstattung einer Revisionsrekursbeantwortung frei. Für eine teleologische Reduktion dieses eindeutigen Gesetzeswortlauts in dem Sinn, dass eine Rechtsmittelgegenschrift nur bei einem Eingriff in die materielle Rechtsstellung durch Stattgebung des Revisionsrekursantrags zulässig wäre, fehlen Anhaltspunkte (vgl 8 Ob 33/26z mwN). Der gegenteiligen Entscheidung 1 Ob 145/14a schließt sich der Senat daher nicht an.

[11]3. Die gerichtliche Hinterlegung setzt nach § 1425 ABGB voraus, dass eine Schuld deswegen, weil der Gläubiger unbekannt, abwesend oder mit dem Angebotenen unzufrieden ist, oder aus anderen wichtigen Gründen nicht erfüllt werden kann.

[12]4. Die Inhaltserfordernisse eines Erlagsantrags sind in § 3 Abs 1 VerwEinzG und in § 299 Geo geregelt. Demnach sind unter anderem der/die Gläubiger, für den/die erlegt wird (also der/die Erlagsgegner), und der Erlagsgrund bestimmt und möglichst genau zu bezeichnen (RS0033611; Stabentheiner/KolbitschFranz in Kletečka/Schauer, ABGBON1.06 [2023] § 1425 Rz 26; Koziol/Spitzer in KBB7 [2023] § 1425 ABGB Rz 11).

[13]Der Erleger kann gemäß § 3 Abs 1 VerwEinzG im Antrag Bedingungen für die Ausfolgung des Erlags festsetzen, ist dazu aber nicht verpflichtet (Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB4 [2020] § 1425 Rz 322). Von dieser Möglichkeit hat die Erlegerin hier Gebrauch gemacht.

[14]5. Auf Grundlage des Erlagsantrags hat das Erlagsgericht zu prüfen, ob der angegebene Grund zur Hinterlegung iSd § 1425 ABGB an sich taugt. Es hat aber nicht zu prüfen, ob der angeführte Grund tatsächlich gegeben ist (RS0112198 [T20]; Stabentheiner/KolbitschFranz in Kletečka/Schauer, ABGBON1.06 [2023] § 1425 Rz 26). Dem Erlagsgericht obliegt also nur eine Schlüssigkeitsprüfung (RS0112198 [T3]). Die Schlüssigkeit ist grundsätzlich aufgrund der Behauptungen des Erlegers zu prüfen. Der Erleger muss plausibel machen, welcher Anspruch den Erlagsgegnern auf den Erlagsbetrag zusteht und warum etwa die Sach- oder Rechtslage für ihn unklar ist (RS0118340 [T9]). Nur in diesem Rahmen ist der Annahmebeschluss im Rechtsmittelverfahren überprüfbar (RS0112198 [T4, T12]).

[15]6. Das Auftreten mehrerer Forderungsprätendenten kann zwar einen rechtlichen Grund zum Gerichtserlag iSd § 1425 ABGB bilden (RS0033610). Prätendent kann aber nur derjenige sein, der die „gleiche“ Forderung für sich geltend macht. Von mehreren Forderungsprätendenten kann daher nur gesprochen werden, wenn fraglich ist, wem von mehreren Personen, die die Gläubigerstellung beanspruchen, eine bestimmte existierende Forderung zusteht (RS0118340; Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB4 [2020] § 1425 Rz 83; Heidinger in Schwimann/Kodek, ABGB4 [2016] § 1425 Rz 13; Koziol/Spitzer in KBB7 [2023] § 1425 ABGB Rz 8). Da die Zweiterlagsgegnerin als Hausverwalterin nicht Gläubigerin der Mietzinsforderung ist und die Erlegerin auch nicht die vom Rekursgericht ins Treffen geführte (Inkasso-)Zession der Mietzinsforderung behauptet hat, kommt ein Erlag zu Gunsten der Zweiterlagsgegnerin nicht in Betracht.

[16]7. Nach § 1425 ABGB können zwar auch „andere wichtige Gründe“ einen Erlagsgrund bilden, zu denen insbesondere für einen Mieter nicht leicht zu beseitigende Unklarheiten gehören, auf welches Konto er schuldbefreiend zahlen kann (vgl etwa 8 Ob 4/26k; 4 Ob 1/26i; 7 Ob 223/25g; 9 Ob 135/25f; 2 Ob 218/25k; jeweils mwN).

[17]8.1. Wie bereits dargelegt, erfolgt die gerichtliche Hinterlegung aber nur auf Antrag, in dem insbesondere der Erlagsgrund bestimmt und möglichst genau zu bezeichnen ist (§ 3 Abs 1 VerwEinzG). Der Erlag kann demnach nur aus demjenigen Rechtsgrund angenommen werden, der dem Antrag zugrunde liegt (§ 36 Abs 4 AußStrG). Auch an die vom Erleger genannten Ausfolgungsbedingungen ist das Gericht gebunden: die Judikatur, wonach das Gericht keine vom Antrag abweichenden Bedingungen für die Ausfolgung des Erlags festlegen darf (6 Ob 744/88), wurde in § 3 Abs 1 letzter Satz VerwEinzG, wonach vom Erleger Ausfolgungsbedingungen „festgesetzt“ werden können, gesetzlich verankert (EBRV 981 BlgNR 24. GP, 74 f; vgl 7 Ob 213/13v; Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB4 [2020] § 1425 Rz 322 f; Frauenberger in Gitschthaler/Höllwerth, AußStrG2 [2025] § 3 VerwEinzG Rz 21). Dementsprechend ist auch für das VerwEinzG daran festzuhalten, dass der Antrag und die Ausfolgungsbedingungen als Einheit zu betrachten sind (6 Ob 744/88).

[18]8.2. Ob die teilweise Bewilligung eines Erlagsantrags im Sinne der Stattgebung nur gegenüber einem Teil der benannten Erlagsgegner im Rahmen des Erlagsantrags bleibt und insofern als „minus“ zu betrachten ist (vgl 9 Ob 135/25f; 6 Ob 71/11a), oder ob dies nicht der Fall ist und daher ein „aliud“ vorläge, kann immer nur anhand der Ausgestaltung des konkreten Antrags entschieden werden.

[19]8.3. Hier ist der Antrag zweifelsfrei gegen zwei Erlagsgegnerinnen gerichtet und auf den Erlagsgrund der Inanspruchnahme durch mehrere Forderungsprätendenten gestützt. Ob hilfsweise auch ein Erlagsgrund gegenüber einer einzelnen Erlagsgegnerin hinreichend deutlich dargestellt wird, kann dahingestellt bleiben: Anders als zu 9 Ob 135/25f liegen hier nämlich von der Erlegerin festgesetzte Ausfolgungsbedingungen vor, die ausschließlich auf den Erlagsgrund der Inanspruchnahme durch mehrere Forderungsprätendenten zugeschnitten sind. Sie sind insofern eindeutig, als sie bei Bewilligung gegenüber bloß einer einzigen Erlagsgegnerin sinnentleert wären. Eine Stattgebung des Antrags nur gegenüber der Ersterlagsgegnerin wäre daher ohne – unzulässige – Abänderung der Ausfolgungsbedingungen unmöglich. Bei Betrachtung des Erlagsantrags in seiner Gesamtheit ergibt sich damit eindeutig, dass mit einer solchen „teilweisen Bewilligung“ in Wahrheit etwas anderes zugesprochen würde als von der Erlegerin begehrt.

[20]8.4. In Stattgebung des Revisionsrekurses ist der Erlagsantrag betreffend die am 2. 9. und am 6. 10. 2025 erlegten Mietzinse (September und Oktober 2025) daher zur Gänze abzuweisen.

[21]9. Die Kostenentscheidung für das gesamte Verfahren gründet auf § 78 AußStrG. Die letztlich obsiegende Ersterlagsgegnerin war erst ab den Rechtsmittelverfahren beteiligt. Sie hat das Interesse verfolgt, die Abweisung des Erlagsantrags hinsichtlich beider Erlagsgegnerinnen zu erreichen. Die Erlegerin und die Zweiterlagsgegnerin haben das entgegengesetzte Interesse der Zurück- oder Abweisung der Rechtsmittel verfolgt; eine Rekursbeantwortung zum Rekurs gegen den Beschluss vom 4. 9. 2025 hat jedoch nur die Erlegerin erstattet. Die diesbezüglichen Rekurskosten der Ersterlagsgegnerin sind daher ausschließlich von der Erlegerin zu ersetzen, während die Kosten des weiteren Rekurses und des Revisionsrekurses von der Erlegerin und der Zweiterlagsgegnerin jeweils zur Hälfte zu tragen sind. Gründe für eine davon abweichende Kostenentscheidung nach Billigkeit liegen nicht vor (§ 78 Abs 2 AußStrG). Nach § 3 Abs 5 Z 4 GGG sind die Pauschalgebühren im zweit und drittinstanzlichen Verfahren von jedem Rechtsmittelwerber nur einmal zu entrichten. Für den zweiten Rekurs fallen demnach keine Pauschalgebühren an, für ihren ersten Rekurs hat die Ersterlagsgegnerin keine Pauschalgebühren verzeichnet. Die Gebühr für den Revisionsrekurs beträgt 321 EUR. Die Kosten des Antrags auf Akteneinsicht sind keine abgrenzenden Kosten des Verfahrens betreffend die gegenständlichen Beschlüsse.