Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AB-14-0104

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.01.2015
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2015:LVwG.AB.14.0104

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch MMag. Dr. CervenkaEhrenstrasser als Einzelrichterin über die als Beschwerde zu behandelnde Berufung des ***, vertreten durch Rechtsanwalt ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, Zl. ***, betreffend Feststellung der individuellen Befähigung für die Ausübung des reglementierten Gewerbes Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler gemäß § 19 Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994) zu Recht erkannt:

1. Gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundesverfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit dem gegenständlich angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, Zl. ***, wurde festgestellt, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die individuelle Befähigung für die Ausübung des reglementierten Gewerbes Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler, nicht vorlägen.

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass, wenn der nach § 18 Abs 1 Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994) vorgeschriebenen Befähigungsnachweis nicht erbracht werden könne, die Behörde unter Bedachtnahme auf Vorschriften gemäß § 18 Abs 4 GewO 1994 das Vorliegen der individuellen Befähigung festzustellen habe, wenn durch die beigebrachten Beweismittel die für die jeweilige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen nachgewiesen werden könnten. Die Behörde habe das Vorliegen der individuellen Befähigung mit der Beschränkung auf Teiltätigkeiten des betreffenden Gewerbes auszusprechen, wenn die Befähigung nur in diesem Umfang vorliege.

Die Bezirkshauptmannschaft X habe zu dem Ansuchen und zu den vorgelegten Beweismitteln eine Stellungnahme der Wirtschaftskammer NÖ, Landesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder eingeholt, welche in ihrem Gutachten vom *** den Antrag des Beschwerdeführers negativ beurteilt und ausgeführt habe, dass die vorgelegten Unterlagen nicht ausreichen würden, um die Qualifikation für die selbständige Ausübung des reglementierten Gewerbes Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler bestätigen zu können. Zur Beurteilung der individuellen Befähigung gem. § 19 GewO 1994 sei die Durchführung eines Fachgespräches vorgeschlagen worden.

Die darauf vorgelegten Referenzschreiben und Kundenbeurteilungsbögen würden gleichfalls nicht ausreichen, die Qualifikation für die Ausübung des Gewerbes Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler zu bestätigten.

Mit Schreiben vom *** legte ***, vertreten durch Rechtsanwalt ***, ***, ***, die als Beschwerde zu behandelnde Berufung ein und beantragte, den angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, Zl. ***, dahingehend abzuändern, dass die individuelle Befähigung für die Ausübung des reglementierten Gewerbes der Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler festgestellt werde, hilfsweise die Aufhebung des bekämpften Bescheides und Rückverweisung an die Erstinstanz zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung.

Zur Begründung wurde vorgebracht, dass die Begründung des angefochtenen Bescheides unzutreffend sei und darüber hinaus mangelhaft. Sie beschränke sich lediglich darauf, dass durch die vom Beschwerdeführer beigebrachten Beweismittel die erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen für die Ausübung des angestrebten Gewerbes nicht nachgewiesen seien, sohin sei die Bescheidbegründung mit dem Spruch ident und somit eine Scheinbegründung. Weiters habe die Behörde keinerlei Feststellungen getroffen, über welche Fähigkeiten der Beschwerdeführer verfüge. Der Beschwerdeführer habe das Studium der Rechtswissenschaften abgeschlossen und decke sohin den gesamten Rechtsbereich ab, auch sei er als Jurist tätig gewesen. Der Beschwerdeführer habe durch die Vorlage seiner Referenzschreiben seine ausgezeichneten Fähigkeiten dargetan und sei seit 25 Jahren im Bereich „Immobilien“ tätig. Zuerst sei er in leitender Position als Prokurist bei einer Immobilienleasingfirma, seit *** sei er bei der *** als Immobilienfachberater tätig. Er sei im Rahmen des *** im Bereich Immobilienbewertung lizensiert und habe dabei dieselben Lehrgänge absolviert wie die Schätzer der *** sowie der Sparkassen selbst.

Mit Schreiben vom *** legte die Bezirkshauptmannschaft X die Berufung und den Verwaltungsakt dem Landeshauptmann von Niederösterreich zur Entscheidung vor.

Gemäß Art. 151 Abs. 51 Z 8 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) werden mit 1. Jänner 2014 die unabhängigen Verwaltungssenate in den Ländern, das Bundesvergabeamt und der Unabhängige Finanzsenat aufgehlöst. Die Zuständigkeit zur Weiterführung der mit Ablauf des 31. Dezember 2013 bei diesen Behörden anhängigen Verfahren sowie der bei den Aufsichtsbehörden anhängigen Verfahren über Vorstellungen (Art. 119a Abs. 5) geht auf die Verwaltungsgerichte über; dies gilt auch für die bei sonstigen Behörden anhängigen Verfahren, in denen diese Behörden sachlich in Betracht kommende Oberbehörde oder im Instanzenzug übergeordnete Behörde sind, mit Ausnahme von Organen der Gemeinde.

Somit hat nunmehr das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich über die als Beschwerde zu behandelnde Berufung von Herrn *** zu entscheiden und hat dementsprechend der Landeshauptmann von Niederösterreich die Berufung samt dem Bezug habenden Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Schreiben vom *** zur Entscheidung vorgelegt.

Auf Aufforderung des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich, Nachweise über die absolvierten Lehrgänge bzw. über die Lizensierung im Bereich Immobilienbewertung im Rahmen des *** vorzulegen, hat der nunmehrige Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom *** ein weiteres Konvolut an Urkunden übermittelt, nämlich ein Dienstzeugnis eines Steuerberaters vom ***, eine Teilnahmebestätigung der *** über die Teilnahme von Herrn *** am Repetitorium für die Zertifizierungsprüfung Maklerassistent gemäß ONR 43001-1 am ***. und ***, ein Dienstzeugnis der *** vom ***, eine Teilnahmebestätigung der *** vom *** über die Teilnahme am Seminar „Umsatzsteuerrecht“ am *** sowie eine Bestätigung der Gutachtertätigkeiten bei der *** Immobilien vom *** und eine Auflistung der *** über die von *** besuchten Seminarveranstaltungen. Dazu wurde mitgeteilt, dass der Beschwerdeführer zwar laut Personaldokumenten den Vornamen *** führe, im Geschäftsverkehr aber mit *** angesprochen werde.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat hiezu wie folgt erwogen:

Von folgendem entscheidungsrelevantem Sachverhalt ist auszugehen:

Der Beschwerdeführer hat das Studium der Rechtswissenschaften abgeschlossen, ebenfalls sein Gerichtspraktikum und diverse Tätigkeiten im Immobilienbereich wahrgenommen. Durch sein Studium und seine berufliche Tätigkeit etwa bei der *** Gesellschaft, der *** GmbH oder bei der *** GmbH bedingt verfügt er über entsprechende Kenntnisse im Vertrags- und Steuerrecht, Bau- und Raumordnungsrecht. Er vermittelte während seiner Tätigkeit u. a. bei der *** GmbH und der ***.

Er hat u. a. folgende Weiterbildungen absolviert:

Repetitorium für die Zertifizierungsprüfung Maklerassistent gemäß ONR 43001-1 am ***. und *** mit den Themenschwerpunkten Mietrechtsgesetz, Raumordnung, Flächenwidmung, Bauordnung und Praxis des Maklers (inkl. Planlesen und Provisionsrechnung)

Seminar „Umsatzsteuerrecht“ am ./ der ***

Seminar Maklerassistent –Zertifizierungsstufe 1 am *** (veranstaltet durch die ***)

Seminar Bauträger am *** (veranstaltet durch die ***)

Seminar *** Anfänger am *** (veranstaltet durch die ***)

Seminar Liegenschaftsbewertung 1-*** am *** (veranstaltet durch die ***)

Seminar Ersteinschulung neuer MA am *** (veranstaltet durch die ***)

Ein Fachgespräch bei der Wirtschaftskammer hat er nicht absolviert. Die Unternehmerprüfung gemäß der Unternehmerprüfungsordnung (= Modul 3 der Immobilienmakler-Befähigungsordnung) und die Ausbilderprüfung (= Modul 4 der Immobilienmakler-Befähigungsordnung) wurden ebenfalls nicht von ihm absolviert.

Diese Feststellungen beruhen auf dem vorliegenden unbedenklichen Akt der Bezirkshauptmannschaft X, ***, insbesondere auf den vom nunmehrigen Beschwerdeführer selbst vorgelegten Urkunden bzw. Referenzschreiben.

Im Übrigen sind diese Feststellungen auch nicht strittig.

In rechtlicher Hinsicht wurde vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wie folgt erwogen:

Gemäß § 17 VwGVG sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 BVG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles (…) und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Die maßgeblichen Bestimmungen der Gewerbeordnung 1994 lauten wie folgt:

§ 5 GewO 1994 lautet:

(1) Soweit dieses Bundesgesetz hinsichtlich einzelner Gewerbe nicht anderes bestimmt, dürfen Gewerbe bei Erfüllung der allgemeinen und der bei einzelnen Gewerben vorgeschriebenen besonderen Voraussetzungen auf Grund der Anmeldung des betreffenden Gewerbes (§ 339) ausgeübt werden.

(2) Tätigkeiten im Sinne des § 1 Abs. 1, die nicht als reglementierte Gewerbe (§ 94) oder Teilgewerbe (§ 31) ausdrücklich angeführt sind, sind freie Gewerbe. Unbeschadet allfälliger Ausübungsvorschriften ist für diese kein Befähigungsnachweis zu erbringen.

§ 18 GewO 1994 lautet auszugsweise:

(1) Der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit hat für jedes reglementierte Gewerbe, hinsichtlich der im § 94 Z 14, 32, 33, 41 und 46 genannten Gewerbe und hinsichtlich des im § 94 Z 42 genannten Gewerbes, soweit es sich um die Tätigkeiten des Piercens und Tätowierens handelt, im Einvernehmen mit dem Bundesminister für soziale Sicherheit und Generationen, durch Verordnung festzulegen, durch welche Belege - für sich allein oder in entsprechender Verbindung untereinander - die Zugangsvoraussetzungen zum betreffenden Gewerbe, gegebenenfalls für dessen eingeschränkte Ausübung, im Hinblick auf die hiefür erforderliche fachliche Befähigung jedenfalls als erfüllt anzusehen sind. Dabei hat der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit zu berücksichtigen, dass bei reglementierten Gewerben, bei denen der Qualifikation auf Grund der Richtlinie 92/51/EWG über eine zweite allgemeine Regelung zur Anerkennung beruflicher Befähigungsnachweise in Ergänzung der Richtlinie 89/48/EWG oder der Richtlinie 89/48/EWG über eine allgemeine Regelung zur Anerkennung der Hochschuldiplome Diplomniveau zukommt, dieses Diplomniveau gewahrt bleibt.

(2) Als Belege im Sinne des Abs. 1 kommen in Betracht

1. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Meisterprüfung bei den im § 94 als Handwerke bezeichneten reglementierten Gewerben oder über eine sonstige Befähigungsprüfung;

2. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Unternehmerprüfung;

3. Zeugnis über den Abschluss einer Studienrichtung an einer Universität;

4. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch eines Fachhochschul-Studienganges;

5. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch einer Schule;

6. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch eines Lehrganges;

7. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung;

8. Zeugnis über eine fachliche Tätigkeit;

9. Zeugnis über eine Tätigkeit in leitender Stellung;

10. Zeugnis über eine Tätigkeit als Betriebsleiter;

11. Nachweise über eine Tätigkeit als Selbstständiger.

(3) Unter fachlicher Tätigkeit (Abs. 2 Z 8) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die geeignet ist, die Erfahrungen und Kenntnisse zu vermitteln, die zur selbstständigen Ausübung des betreffenden Gewerbes erforderlich sind. Unter Tätigkeit in leitender Stellung (Abs. 2 Z 9) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die überwiegend mit fachspezifischen Aufgaben und mit der Verantwortung für mindestens eine Abteilung des Unternehmens verbunden ist. Unter Tätigkeit als Betriebsleiter (Abs. 2 Z 10) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die in einer der folgenden Funktionen ausgeübt wurde

1. als Leiter des Unternehmens oder einer Zweigniederlassung oder

2. als Stellvertreter des Unternehmers oder des Leiters des Unternehmens, wenn mit dieser Stellung eine Verantwortung verbunden ist, die der des vertretenen Unternehmers oder Leiters entspricht oder

3. in leitender Stellung je nach der Eigenart des betreffenden Gewerbes mit kaufmännischen oder mit kaufmännischen und technischen Aufgaben und mit der Verantwortung für mindestens eine Abteilung des Unternehmens.

(4) Wenn es Gründe der Abwehr von besonderen Gefahren für das Leben oder die Gesundheit von Menschen erfordern, hat der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit durch Verordnung festzulegen, dass Zeugnisse im Sinne des Abs. 2 für ein Gewerbe nicht mehr zu berücksichtigen sind, wenn der Inhaber des Zeugnisses seit der Prüfung, dem Abschluss der Ausbildung oder seit der fachlichen Tätigkeit, die durch das betreffende Zeugnis bescheinigt wird, zehn Jahre nicht mehr die den Gegenstand des betreffenden Gewerbes bildenden Tätigkeiten ausgeübt hat.

(5) Bei Schulen, bei denen eine Abschlussprüfung vorgesehen ist, ist der erfolgreiche Besuch (Abschluss) durch das Abschlussprüfungszeugnis (Reifeprüfungszeugnis), bei Schulen, bei denen keine Abschlussprüfung vorgesehen ist, durch das Abschlusszeugnis (Jahreszeugnis) nachzuweisen. Als Abschluss eines Studiums gilt der Abschluss eines Diplom-, Bachelor-, Master- oder Doktoratsstudiums. Als Abschluss eines Fachhochschul-Studienganges gilt der Abschluss eines Fachhochschul-Bachelorstudienganges, eines Fachhochschul-Masterstudienganges oder eines Fachhochschul-Diplomstudienganges.

…

§ 19 GewO 1994 lautet:

Kann der nach § 18 Abs. 1 vorgeschriebene Befähigungsnachweis nicht erbracht werden, so hat die Behörde unter Bedachtnahme auf Vorschriften gemäß § 18 Abs. 4 das Vorliegen der individuellen Befähigung festzustellen, wenn die beigebrachten Beweismittel die für die jeweilige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen nachgewiesen werden. Die Behörde hat das Vorliegen der individuellen Befähigung mit der Beschränkung auf Teiltätigkeiten des betreffenden Gewerbes auszusprechen, wenn die Befähigung nur in diesem Umfang vorliegt. §373c Abs. 5 ist sinngemäß anzuwenden.

Die Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) (Immobilientreuhänder-Verordnung), BGBl. II Nr. 58/2003 lautet auszugsweise:

§ 1. (1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter wird durch folgende Belege erfüllt:

(2) Eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätigkeiten der Immobilienmakler einschlägig ist, liegt vor, wenn der Anmelder Vermittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt hat und auch berechtigt war, Vertragserklärungen im Zuge von Vermittlungen entgegenzunehmen.

(3) Eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätigkeiten der Immobilienverwalter einschlägig ist, liegt vor, wenn der Anmelder kaufmännische und verwaltungstechnische Aufgaben in der Immobilienverwaltung eigenständig als Hausverwaltungskraft erledigt hat.

(4) War der Anmelder im Rahmen der fachlichen Tätigkeit gemäß Abs. 1 mit Tätigkeiten befasst, die fachlich einschlägig sowohl für die Tätigkeiten der Immobilienmakler als auch für die Tätigkeiten der Immobilienverwalter sind, und liegt ein Überwiegen der einen über die andere Tätigkeit vor, so gilt die überwiegende fachliche Tätigkeit hinsichtlich des Bereiches, für den sie einschlägig ist, als zur Gänze erbracht.

(5) War der Anmelder im Rahmen der fachlichen Tätigkeit gemäß Abs. 1 annähernd zu gleichen Teilen mit Tätigkeiten befasst, die fachlich einschlägig sowohl für die Tätigkeiten der Immobilienmakler als auch für die Tätigkeiten der Immobilienverwalter sind, so erhöht sich die festgelegte Mindestdauer der fachlichen Tätigkeit jeweils um ein Jahr. In diesem Fall gilt die fachliche Tätigkeit für beide Bereiche als erbracht.

§ 2. (1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Bauträger wird durch folgende Belege erfüllt:

(2) Eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätigkeiten der Bauträger einschlägig ist, liegt vor, wenn der Anmelder Bauprojekte verantwortlich und in leitender Funktion, insbesondere als Projektleiter, abgewickelt hat und berechtigt war, Weisungen an Projektbeteiligte zu geben.

Die Verordnung der Wirtschaftskammer Österreich über die Befähigungsprüfungsprüfung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler (Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung), BGBl I/48/2003 lautet auszugsweise:

Anwendung der Allgemeinen Prüfungsordnung

§ 1. Auf die Durchführung der Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler (§ 117 Abs. 2 GewO 1994 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 48/2003) ist die Allgemeine Prüfungsordnung, in der jeweils geltenden Fassung anzuwenden.

Gliederung

§ 2. (1) Die Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler besteht aus den nachfolgend angeführten 4 Modulen, die getrennt zu beurteilen sind.

(2) Die Reihenfolge der Ablegung der Module bleibt dem Prüfungswerber überlassen. Ebenso bleibt es dem Prüfungswerber überlassen, bei einem Prüfungsantritt nur zu einzelnen Prüfungsmodulen anzutreten.

(3) Die Reihenfolge der Absolvierung der einzelnen Prüfungsgegenstände innerhalb eines Moduls legt die Meisterprüfungsstelle in Absprache mit der Prüfungskommission fest.

(4) Modul 1 besteht aus zwei Gegenständen, alle übrigen Module bestehen aus einem Gegenstand.

Modul 1: Fachlich schriftliche Prüfung

§ 3. (1) Modul 1, schriftliche Prüfung umfasst die Gegenstände:

1. berufsspezifische, rechtliche Grundlagen für Immobilientreuhänder;

2. berufsspezifische Fächer für Immobilienmakler.

(2) Jeder Prüfungsgegenstand ist gesondert zu beurteilen.

§ 4. Die schriftliche Prüfung gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 umfasst die allgemeinen Kenntnisse der für den Immobilientreuhänder relevanten österreichischen Rechtsvorschriften und die daran orientierte Ausarbeitung von Aufgaben und Beantwortung von Fragen aus folgenden Fächern:

1. Abgaben- und Steuerrecht für Immobilientreuhänder;

2. Arbeits- und Sozialrecht für Immobilientreuhänder;

3. Baurecht einschließlich Raumordnungsrecht, Denkmalschutz;

4. Grundzüge des Facility Managements;

5. Grundzüge der Bautechnik für Immobilientreuhänder;

6. Grundzüge Betriebs- und Volkswirtschaftslehre;

7. Gewerberechtliche Vorschriften für Immobilientreuhänder einschließlich Standesrecht und Organisation der Wirtschaftskammern;

8. Grundverkehrsrecht;

9. Handels- und Gesellschaftsrecht für Immobilientreuhänder;

10. Öffentliches Recht und Verfahrensrecht, insbesondere Behörden- organisation und Verwaltungsverfahren;

11. Plan- und Vermessungswesen;

12. Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht für Immobilientreu- händer;

13. Wohnbauförderungsrecht;

14. Wohnrecht (wie zum Beispiel Mietrechtsgesetz, Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz einschließlich Nebenbestimmungen);

15. Zivilrecht für Immobilientreuhänder (wie zB Bauträgervertragsgesetz).

§ 5. Die Erledigung der schriftlichen Arbeiten gemäß § 4 muss vom Prüfling in 1,5 Stunden erwartet werden können. Die schriftliche Prüfung ist nach 2 Stunden zu beenden.

§ 6. Die schriftliche Prüfung gemäß § 3 Abs. 1 Z 2 umfasst die an den berufsspezifischen für den Immobilienmakler relevanten Fächern orientierte Ausarbeitung von mindestens einer der folgenden Aufgaben und Beantwortung von Fragen aus den damit zusammenhängenden Rechtsgebieten :

1. Bau- und Raumordnung für Immobilienmakler;

2. Bautechnik für Immobilienmakler;

3. Betriebs- und Volkswirtschaftslehre für Immobilienmakler;

4. Fälle der beruflichen Praxis unter besonderer Berücksichtigung zivilrechtlicher, abgabenrechtlicher und verwaltungsrechtlicher Vorschriften und wirtschaftlicher Aspekte;

5. besondere Finanzierungsmodelle (wie zum Beispiel Leasing, Miet-Kauf-Modelle);

6. Formulierung von Vertragsbestandteilen für Kauf- und Bestandsverträge;

7. Maklerrecht (zivilrechtliche, gewerberechtliche und wettbewerbsrechtliche Vorschriften);

8. Erstellung und Beurteilung eines Maklervertrages einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs, Beurteilung eines Provisionsanspruches;

9. Objektaufbereitung insbesondere im Hinblick auf die Pflichten des Immobilienmaklers;

10. Standort- und Unternehmensbewertung;

11. Schema bzw Berechnung einer Wertermittlung, eines Finanzierungsplanes und einer Rentabilitätsberechnung zur Beratung der Auftraggeber;

12. Erstellung eines Verwertungskonzeptes einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs;

13. zivilrechtliche, abgabenrechtliche, verwaltungsrechtliche, agrarrechtliche und grundverkehrsrechtliche Vorschriften für den Liegenschaftsverkehr.

§ 7. Die Erledigung der schriftlichen Arbeiten gemäß § 6 muss vom Prüfling in zwei Stunden erwartet werden können. Die schriftliche Prüfung ist nach 2,5 Stunden zu beenden.

§ 8. Die Prüfung gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 kann wahlweise in Form einer herkömmlichen schriftlichen Prüfung oder ganz oder teilweise im Mehrfachauswahlverfahren (Multiple-Choice-Verfahren) angeboten werden.

Modul 2: Fachlich mündliche Prüfung

§ 9. Die mündliche Prüfung für den Immobilienmakler umfasst die für die selbstständige Ausübung des Gewerbes der Immobilienmakler notwendigen Kenntnisse auf den im § 6 angeführten Fächern. Dem Prüfling können auch Fragen aus den im § 4 Abs. 1 Z 1 genannten Fächern gestellt werden, wenn dies zur Lösung der Aufgabe erforderlich ist.

§ 10. Die mündliche Prüfung hat solange zu dauern, wie es zur Bildung eines verlässlichen Urteils über die Leistungen des Prüflings erforderlich ist. Die mündliche Prüfung soll mindestens 20 Minuten dauern und ist höchstens nach 30 Minuten zu beenden.

Modul 3: Unternehmerprüfung

§ 11. Das Modul 3 besteht in der Unternehmerprüfung gemäß der Unternehmerprüfungsordnung, BGBl. Nr. 453/1993, in der jeweils geltenden Fassung.

Modul 4: Ausbilderprüfung

§ 12. Das Modul 4 besteht in der Ausbilderprüfung gemäß § 29a Berufsausbildungsgesetz.

…

Prüfungsstoff bei Vorqualifikation

§ 16. Für Prüfungswerber, die gemäß GewO 1994, in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 48/2003 den Befähigungsnachweis für das Gewerbe des Immobilientreuhänders eingeschränkt auf Immobilienverwalter (§ 117 Abs. 2 GewO) oder Bauträger (§ 117 Abs. 4 GewO) erbringen, besteht die Befähigungsprüfung aus dem Gegenstand gemäß § 3 Abs. 1 Z 2 sowie den Modulen 2, 3 und 4.

§ 17. Für Prüfungswerber, die den erfolgreichen Abschluss der Unternehmerprüfung bzw. eine diese ersetzende Ausbildung oder Prüfung nachweisen können, entfällt das Modul 3.

§ 18. Für Prüfungswerber, die den erfolgreichen Abschluss der Ausbilderprüfung bzw. eine diese ersetzende Ausbildung oder Prüfung nachweisen können, entfällt das Modul 4.

§ 28 VwGVG lautet auszugsweise:

(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

…

Gemäß § 94 Z. 35 GewO 1994 ist das Gewerbe Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) ein reglementiertes Gewerbe, sodass gemäß § 5 Abs. 2 GewO 1994 für dieses ein Befähigungsnachweis zu erbringen ist.

Aufgrund des § 18 Abs 1 GewO 1994 legt das Bundesministerium für Wirtschaft, Familie und Jugend für jedes reglementierte Gewerbe mit Verordnung fest, durch welche Belege die Zugangsvoraussetzungen zum betreffenden Gewerbe, gegebenenfalls für dessen eingeschränkte Ausübung, im Hinblick auf die hiefür erforderliche fachliche Befähigung als erfüllt anzusehen sind.

Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes bilden die den Befähigungsnachweis gem. § 18 Abs. 1 GewO 1994 festlegenden Vorschriften den Maßstab dafür, ob die für die Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen durch die vom Antragsteller beigebrachten Beweismittel belegt werden (vgl. VwGH vom 6.4.2005, 2004/04/0047, 18.5.2005, 2004/04/0188; 18.5.2005, 2004/04/0211 u.a.). Der VwGH beruft sich in diesem Erkenntnis auf die vergleichbare frühere Rechtslage und auf sein Erkenntnis vom 9.10.2002, 2002/04/0059, und die dort zitierte Vorjudikatur. Danach kann die Feststellung der individuellen Befähigung für die Ausübung eines reglementierten Gewerbes nur dann bejahend getroffen werden, wenn die vom Antragsteller absolvierte Ausbildung mindestens in gleicher Weise wie die in den den Befähigungsnachweis festlegenden Vorschriften geforderte Ausbildung das Ausbildungsziel verwirklichen lässt. Die individuelle Befähigung liegt bei Gewerben, bei denen als Befähigungsnachweis eine Befähigungsprüfung vorgeschrieben ist, nur im Falle der Beherrschung des gesamten Prüfungsstoffes, umfassend die für die Ausübung des Gewerbes notwendigen Kenntnisse auf allen in den betreffenden BefähigungsnachweisV angeführten Sachgebieten vor (vgl. Grabler/Stolzlechner/Wendl, Kommentar zur GewO, 20113, §19, Rz. 6).

Der Beschwerdeführer hat das Studium der Rechtswissenschaften erfolgreich abgeschlossen und übte auch mehrere Jahre Immobilienmaklertätigkeiten aus, dies wurde durch die Vorlage der Referenzschreiben bzw. Dienstzeugnisse belegt. Allerdings erfordert § 1 Abs. 1 Z. 2a lit. aa der Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementiere Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) (Immobilientreuhänder-Verordnung) nicht nur den Abschluss des Studiums der Rechtswissenschaften und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit, sondern auch zusätzlich gemäß § 1 Abs. 1 Z. 2 lit. b das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung oder gemäß § 1 Abs. 1 Z. 3 das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung für die Tätigkeiten der Bauträger und das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Ergänzungsprüfung für Bauträger. Derartige Zeugnisse wurden vom nunmehrigen Beschwerdeführer nicht vorgelegt, sodass in weiterer Folge zu prüfen ist, ob die von ihm absolvierte Ausbildung mindestens in gleicher Weise wie die in der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung als der den Befähigungsnachweis festlegenden Vorschrift geforderte Ausbildung das Ausbildungsziel verwirklichen lässt.

Nach § 2 der Verordnung der Wirtschaftskammer Österreich über die Befähigungsprüfungsprüfung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler (Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung) besteht die Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler, aus vier Modulen, die getrennt zu beurteilen sind.

Es ist davon auszugehen, dass der nunmehrige Beschwerdeführer aufgrund seines Rechtsstudiums Kenntnisse in den rechtlichen Belangen des Moduls 1 bzw. 2 der Immobilientreuhänderverordnung hat. Von den §§ 3 bis 10 der Verordnung wird die fachliche mündliche und schriftliche Prüfung geregelt. Von den in den §§ 4 und 6 umfassten Prüfungsgegenständen hat der nunmehrige Beschwerdeführer Kenntnisse in den Bereichen Grundzüge des Facility Managements (§ 4 Z. 4), Grundzüge der Bautechnik für Immobilientreuhänder (§ 4 Z. 5), Plan- und Vermessungswesen (§ 4 Z. 11), Bautechnik für Immobilienmakler (§ 6 Z. 2), Standort- und Unternehmensbewertung (§ 6 Z. 10), Schema bzw. Berechnung einer Wertermittlung, eines Finanzierungsplanes und einer Rentabilitätsberechnung zur Beratung der Auftraggeber (§ 6 Z. 11) und Erstellung eines Verwertungskonzeptes einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs (§ 6 Z. 12) nicht nachgewiesen. Sofern der nunmehrige Beschwerdeführer durch das Schreiben der *** vom ***, wonach er an allen internen Schulungen betreffend Liegenschaftsbewertung (Sach-, Verkehrs- und Ertragswert) teilgenommen habe, seine Befähigung im Bereich Wertermittlung zu untermauern beabsichtigt, ist auszuführen, dass diesbezüglich lediglich eine eintägige Seminarveranstaltung mit dem Titel „Liegenschaftsbewertung 1- ***“ absolviert wurde. Bereits der Titel legt nahe, dass es hier eine Nachfolgeveranstaltung gibt. Weiters ist davon die Standort- und Unternehmensbewertung nach § 6 Z. 10 der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung nicht umfasst. Schließlich reicht die Teilnahmebestätigung am Repetitorium für die Zertifizierungsprüfung Maklerassistent gemäß ONR 43001-1, welches u. a. den Schwerpunkt „Praxis des Maklers (inkl. Planlesen und Provisionsrechnung)“ hatte, nicht aus, um ausreichende Kenntnisse im Bereich Plan- und Vermessungswesen (§ 4 Z. 11 der Verordnung) darzutun. Ebenfalls nicht nachgewiesen wurden Kenntnisse in den Modulen 3 (Unternehmerprüfung) und 4 (Ausbilderprüfung) der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung.

Nach Auffassung des Landesverwaltungsgericht Niederösterreich liegen daher die geforderten Voraussetzungen für die Feststellung der individuellen Befähigung für die Ausübung des reglementierten Gewerbes Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler nicht vor; es war sohin spruchgemäß zu entscheiden.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG konnte eine öffentliche mündliche Verhandlung entfallen, da bereits die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Verhandlung eine weitere Klärung der Rechtsache nicht erwarten ließ. Zudem hat keine Partei des Verfahrens die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung beantragt.

Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht das gegenständliche Erkenntnis von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer solchen. Weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.