Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-857/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.09.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.857.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

I.Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch als Einzelrichterin über die Beschwerde der A, vertreten durch die gesetzliche Erwachsenenvertreterin B, ***, ***, beide vertreten durch die Rechtsanwälte C, D, E, in ***, ***, mit welchem der Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 29. Dezember 2021, ZI. ***, betreffend Zurückweisung eines Antrags auf Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung zur Errichtung von Zubauten keine Folge gegeben wurde, den Beschluss:

1. Das Beschwerdebegehren auf Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass dieser behoben und dem Antrag auf Erteilung der nachträglichen Bewilligung zur Errichtung von Zubauten stattgegeben und die Baubewilligung erteilt werde, wird gemäß § 31 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist die Revision gemäß § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) in Verbindung mit Art. 133 Abs. 4 und 9 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

II.Darüber hinaus wird über die Beschwerde zu Recht erkannt:

3. Im Übrigen wird die Beschwerde gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

4. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß § 25a VwGG in Verbindung mit Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Feststellungen und wesentlicher Verfahrensgang:

1.1. Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 03. Dezember 2014, ZI. ***, wurde A (in der Folge: Beschwerdeführerin) als Eigentümerin des auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Pachtparzelle ***, ***, ***, *** (in der Folge: verfahrensgegenständliches Grundstück) errichteten Strandhauses (= Kleingartenhütte bzw. Badehütte) der Abbruch „des festgestellten Zubaues bei der bestehenden Kleingartenhütte mit den Maßen von ca. 2,50 m x 8,00 m und 1,00 m x 8,50 m und einer Höhe von ca. 2,80 m, eines Kamins sowie eines Flugdaches mit den Maßen von ca. 4,00 m x 3,00 m und einer Höhe von ca. 2,40 m“ innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides aufgetragen.

1.2. Mit Schreiben vom 20. April 2015 suchte die Beschwerdeführerin bei der Baubehörde erster Instanz „um nachträgliche Bewilligung der beanstandeten Zubauten“ an und bezog sich dabei ausdrücklich auf den (oben angeführten) (Abbruch-) Bescheid zZl. ***. Dem Bauansuchen waren keine Antragsbeilagen angeschlossen. Das Schreiben ist mit zwei Eingangstempeln der Stadtgemeinde *** versehen; der erste weist das Datum 20. April 2015, der zweite das Datum 23. September 2021 auf.

Die Beschwerdeführerin war im Zeitpunkt dieses Bauansuchen Pächterin der Parzelle *** auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück sowie Eigentümerin des darauf errichteten Strandhauses. Das verfahrensgegenständliche Grundstück steht im Eigentum des F, ***, ***.

1.3. Für die Beschwerdeführerin ist seit 02. Oktober 2020 B (Nichte der Beschwerdeführerin) zur Erwachsenenvertreterin bestellt (in der Folge: Erwachsenenvertreterin). Vom Umfang der Vertretung ist insbesondere die Vertretung in Verwaltungsverfahren und verwaltungsgerichtlichen Verfahren umfasst.

1.4. Mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 13. September 2021, Zl. ***, wurde die „Hinterlegung des Schenkungsvertrages vom 1.6.2021, Geschäftszahl *** des öffentlichen Notars G, ***, ***, Beilage ./A, in die Sammlung der bei Gericht hinterlegten und eingereihten Urkunden, zum Zwecke

a) des Erwerbes des Eigentumsrechtes für H, geboren am ***, ***, *** zur Gänze

b) des Erwerbes des lebenslänglichen und unentgeltlichen Wohnungsgebrauchsrechtes gemäß Artikel DRITTENS des Schenkungsvertrages vom 1.6.2021 für A, geboren am ***, ***, ***,

c) des Erwerbes des Vorkaufsrechtes gemäß §§ 1072 und 1078 ABGB gemäß Artikel VIERTENS des Schenkungsvertrages vom 1.6.2021 für A, geboren am ***, an dem angeblich der A, geboren am ***, angeblich zur Gänze gehörigen in keinem Grundbuch eingetragenen Strandhaus, welches als Superädifikat, auf dem Grundstück *** Bauflächen (Gebäude) - Gärten (Gärten) - Sonstige (Straßenverkehrsanlagen) - Sonstige (Parkplätze) - Sonstige (Freizeitflächen), inneliegend in der dem F allein gehörigen Liegenschaft Einlagezahl *** des Grundbuches der Katastralgemeinde ***, Bezirksgericht , mit der internen Bezeichnung ‚, *** - ***, Parzelle ***‘ errichtet ist“ bewilligt.

Die Ersichtlichmachung dieser Urkundenhinterlegung wurde gemäß § 10 Abs. 1a des Urkundenhinterlegungsgesetzes (UHG) in der EZ ***, KG , hinsichtlich des Grundstückes Nr. *** ( - ***) angeordnet.

1.5. Mit Schreiben der Baubehörde erster Instanz vom 19. November 2021, das die Überschrift „Ergänzung der Antragsbeilagen“ und den Betreff „Erteilung der Baubewilligung für Ansuchen nachträgliche Bewilligung der beanstandeten Zubauten auf dem Grundstück Nr. *** (EZ ***), KG ***“ trägt, wurde der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass ihr Bauansuchen „vom 23.09.2021“ nicht den Anforderungen gemäß §§ 18 und 19 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) entspreche, weil es zur vollständigen Beurteilung des geplanten Vorhabens nicht ausreiche. Es seien folgende Unterlagen vorzulegen bzw. zu ergänzen:

„Bauansuchen nach § 14 NÖ BO 2014

Einreichpläne und Baubeschreibung 3-fach von einem befugten Planverfasser

Zustimmung Grundeigentümer“.

Die Beschwerdeführerin wurde aufgefordert, die fehlenden Antragsbeilagen innerhalb von 10 Tagen ab Erhalt dieses Schreiben nachzubringen. Es erfolgte der Hinweis, sollte diese Frist nicht eingehalten werden, dass der Antrag wegen Unvollständigkeit zurückgewiesen werden müsste. Als Rechtsgrundlage ist § 13 Abs. 3 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) angeführt.

Die Zustellung dieses Schreibens wurde persönlich an die Beschwerdeführerin verfügt und nach einem erfolglosen Zustellversuch am 23. November 2021 bei der zuständigen Postgeschäftsstelle hinterlegt und dort ab 23. November 2021 zur Abholung bereitgehalten. Das Schreiben wurde behoben.

1.6. Die Erwachsenenvertreterin fand das Schreiben der Baubehörde erster Instanz vom 19. November 2021 bei einem Besuch der Beschwerdeführerin vor. Sie teilte der Baubehörde erster Instanz per E-Mail vom 15. Dezember 2021 mit, dass sie das bezeichnete Schreiben „beim letzten Besuch ihrer Tante“ gefunden habe und sie deshalb um telefonische Kontaktaufnahme ersuche. In einem führte sie aus, dass sie 1. in der Causa ***, ***“ anwaltlich durch Herrn C vertreten seien, 2. für dieses Gartenhaus ein bestehendes Verfahren bei Gericht liege, 3. sie am 23. September 2021 kein Bauansuchen gestellt hätten und 4. das gegenständliche Gartenhaus nun im Besitz der Nichte H sei.

Dieser E-Mail schloss die Erwachsenenvertreterin einen Auszug aus dem österreichischen zentralen Vertretungsregister an, aus dem sich ihre Bestellung zur Erwachsenenvertreterin der Beschwerdeführerin ergibt.

1.7. Infolge eines Telefonats der Baubehörde erster Instanz mit der Erwachsenenvertreterin am 20. Dezember 2021 ersuchte die Erwachsenenvertreterin die Behörde mit E-Mail von diesem Tag um Übermittlung des Schreibens vom 19. November 2021 an ihre Adresse. Seitens der Baubehörde erster Instanz wurde der Erwachsenenvertreterin das Schreiben vom 19. November 2021 an deren E-Mail-Adresse übermittelt.

1.8. Mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 29. Dezember 2021, Zl. ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin „vom 20. April 2015“ auf Erteilung der nachträglichen Baubewilligung für die Errichtung von Zubauten auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück mangels Vorlage der gemäß Schreiben vom 19. September 2021 aufgetragenen Unterlagen gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurückgewiesen.

Die Zustellung dieses Bescheides wurde an die Erwachsenenvertreterin in Vertretung der Beschwerdeführerin verfügt und der Erwachsenenvertreterin am 31. Dezember 2021 zugestellt.

1.9. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch die Erwachsenenvertreterin, beide vertreten durch die Rechtsanwälte C, D und E mit Schreiben vom 14. Jänner 2022 Berufung. Darin wurde – zusammengefasst – vorgebracht, dass die 8-Wochen-Frist ab Einlangen des Bauansuchens, somit ab 20. April 2015, bereits vor mehr als sechs Jahren abgelaufen sei und es sich als absolut unzulässig erweise, der Beschwerdeführerin nunmehr eine Fristversäumnis vorzuwerfen, wenn die Behörde jahrelang untätig geblieben sei. Die Aufforderung vom 19. November 2021 sei zudem nicht an die gesetzliche Erwachsenenvertreterin sondern direkt an die Beschwerdeführerin gegangen. Auch nehme das Schreiben vom 19. November 2021 Bezug auf ein Bauansuchen vom 23. September 2021 und nicht auf das verfahrensgegenständliche Ansuchen vom 20. April 2015. Aus Art. 6 Abs. 1 EMRK ergebe sich zudem das Recht auf ein faires Verfahren und sei dieses verletzt, da erst nach mehr als 6,5 Jahren über den gegenständlichen Antrag entschieden worden sei. Darüber hinaus sei keine Entscheidung in der Sache selbst getroffen worden, sondern eben nur eine reine Formalentscheidung.

1.10. Mit Schreiben vom 10. Mai 2022 richtete die belangte Behörde – nach Erstattung einer Zusammenfassung zum bisherigen Verfahrensverlauf das verfahrensgegenständliche Grundstück betreffend – folgende Fragen an den ausgewiesenen Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin:

1. Haben Sie Herr Rechtsanwalt C und/ oder Sie Herr Rechtsanwalt D, Frau A [die ursprüngliche Bezeichnung „I“ wurde korrigiert mit Schreiben der belangten Behörde vom 13.05.2022] vertreten durch die gesetzliche Erwachsenenvertretung Frau B, also beide bereits am 23.11.2021 im gegenständlichen Verfahren zum Zeitpunkt der Hinterlegung des Schreibens des Stadramtes vom 19.11.2021 GZ *** bezüglich Ergänzung der Antragsbeilagen, bis zur Einbringung der Berufung am 14.01.2022 schon vertreten?

2. Ist Ihnen Herr Rechtsanwalt C und/ oder Ihnen Herr Rechtsanwalt D als Vertreter von beiden, also von Frau A vertreten durch die gesetzliche Erwachsenenvertretung Frau B, das Schreiben des Stadtamtes vom 19.11.2021 GZ *** bezüglich Ergänzung der Antragsbeilage tatsächlich im Original zugekommen und bejahendenfalls wann?

3. Ist Ihnen Herr Rechtsanwalt C und/ oder Ihnen Herr Rechtsanwalt D als Vertreter von beiden, also von Frau A vertreten durch die gesetzliche Erwachsenenvertretung Frau B, der Bescheid des Stadtamtes vom 29.11.2021 GZ *** tatsächlich in Original zugekommen und bejahendenfalls wann?

1.11. Mit Schreiben vom 20. Mai 2022 erstattete die rechtsfreundliche Vertretung zu diesen Fragen die folgende Stellungnahme:

„Aus meinem Handakt ergibt sich hiezu folgendes:

Vollmachtsbekanntgabe vom 09.12.2019 für Frau A ggü der Stadtgemeinde *** betreffend das Verfahren *** [richtige Bezeichnung: ***]Vollmacht vom 04.12.2019wegen: Antrag auf Erteilung der nachträglichen Baubewilligung Badehütte in ***, *** ***, Pazelle ***

Vollmachtsbekanntgabe vom 14.01.2022 für Frau A und ihre gesetzliche Erwachsenenvertreterin B ggü der Stadtgemeinde betreffend das Berufungsverfahren ***Vollmacht vom 15.01.2022wegen: Erteilung der Baubewilligung für das Ansuchen um nachträgliche Bewilligung der beanstandeten Zubauten auf Grundstück rt. *** (EZ ***), KG ***

Aus meinen Unterlagen ergibt sich sohin, dass eine Vertretung im Verfahren *** vor dem 14.01.2022 wohl noch nicht vorgelegen ist.

Zu Frage 2.

Antwort: Nein

Zu Frage 3.

Antwort: Nein“

1.12. Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 22. Juni 2022, ZI. ***, wurde der Berufung keine Folge gegeben. Zusammengefasst führte die belangte Behörde aus, dass sich trotz des Eigentumswechsels am Superädifikat der Wille der Beschwerdeführerin, Bauwerberin zu bleiben, aus der erhobenen Berufung ergebe; auch sei die Beschwerdeführerin im angefochtenen Bescheid als Adressatin des Bescheides bezeichnet. Sowohl im Zeitpunkt der Zustellung des Verbesserungsauftrags als auch im Zeitpunkt der Zustellung des angefochtenen Bescheides an die Erwachsenenvertreterin sei keine anwaltliche Vertretung vorgelegen. Eine solche habe lediglich (in einem weiteren) Bewilligungsverfahren zur ZI. *** bestanden. Der Verbesserungsauftrag vom 19. November 2021 sei der Erwachsenenvertreterin entsprechend ihrem Vorbringen vom 15. Dezember 2021 tatsächlich zugekommen, weshalb der Zustellmangel auch gemäß § 9 Abs. 3 des Zustellgesetzes (ZustG) geheilt sei. Dass sich der Verbesserungsauftrag auf das Datum der Neuprotokollierung des Antrags bezogen habe, schade nicht, sei doch aus dem Umstand, dass nur noch ein Verfahren anhängig sei, klar erkennbar, dass es sich um das Verfahren aus dem Jahr 2015 handle. Eine Verbesserung des Bauansuchens durch Vorlage von Einreichplänen sei jedenfalls nicht erfolgt und sei auch keine Zustimmung des Grundeigentümers vorgelegt worden. Dass der Auftrag erst sechseinhalb Jahre nach Einbringung des unvollständigen Schreibens vom 20. April 2015 erfolgt sei, ändere nichts an der Rechtmäßigkeit des Auftrages und der Zurückweisung.

1.13. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführern, vertreten durch ihre Erwachsenenvertreterin, beide vertreten durch die Rechtsanwälte C, D und E mit Schriftsatz vom 11. Juli 2022 Beschwerde. In dieser werden die bereits der Berufung angeführten Gründe angeführt und ergänzend vorgebracht, dass die Beschwerdeführerin im maßgeblichen Zeitraum zwar Pächterin der Parzelle *** auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück und auch Eigentümerin des auf dieser Parzelle errichteten Gebäudes gewesen sei. Die belangte Behörde wäre nun aber aufgrund des Eigentumswechsels an dem gegenständlichen Strandhaus verhalten gewesen, der nunmehrigen Eigentümerin die Möglichkeit einzuräumen, einen Übergang im Sinne der Rechtsnachfolge geltend zu machen und in die Rechtsstellung der Beschwerdeführerin als Bauwerberin einzutreten. Da dies nicht erfolgt sei, erweise sich das abgeführte Verfahren als mit einem wesentlichen Verfahrensmangel belastet, welcher zur Aufhebung des bekämpften Bescheides führen müsse. Beantragt wurde die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass dieser behoben und die nachträgliche Baubewilligung erteilt werde, in eventu die Aufhebung des Bescheides und Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde.

1.14. Eine Vertretung der Beschwerdeführerin, diese vertreten durch die Erwachsenenvertreterin, durch die Rechtsanwälte C, D, E lag im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren betreffend die Bewilligung der „beanstandeten Zubauten“ zur ZI. *** vor dem 14. Jänner 2022 nicht vor.

1.15. Die belangte Behörde legte dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich diese Beschwerde unter Anschluss des Verwaltungsaktes zur Zl. *** mit Schreiben vom 04. August 2022 unter ausdrücklichem Verzicht auf die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie dem Hinweis, dass von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung kein Gebrauch gemacht werde, zur Entscheidung vor.

2. Beweiswürdigung

Die Feststellungen – einschließlich des dargelegten Verfahrensgangs – waren aufgrund der insoweit eindeutigen und klaren Inhalte des von der belangten Behörde vorgelegten Bauaktes zur Zl. ***, insbesondere aufgrund der Eingaben der beschwerdeführenden Partei vom 20. April 2015 (Ansuchen), 15. Dezember 2021 (E-Mail der Erwachsenenvertretung mit beiliegenden Auszug des österreichischen zentralen Vertretungsregisters), 14. Jänner 2022 (Berufung) und 01. April 2022 (Beschwerde) sowie dem Verbesserungsauftrag der Baubehörde erster Instanz vom 19. November 2021 und dem Bescheid der belangten Behörde vom 29. Dezember 2021 zu treffen und sind zwischen den Parteien des Verfahrens nicht strittig. Dass der Erwachsenenvertreterin das Schreiben der belangten Behörde vom 19. November 2021 durch das Auffinden bei einem Besuch der Beschwerdeführerin tatsächlich zugekommen ist, hat diese im Verfahren selbst vorgebracht und wurde dies in der Beschwerde nicht bestritten. Die Feststellungen betreffend das Vertretungsverhältnis der Beschwerdeführerin im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren (betreffend die „beanstandeten Zubauten“) durch die bezeichneten Rechtsanwälte gründen auf den nachvollziehbaren Angaben dieser Vertreter im verwaltungsbehördlichen Verfahren, einschließlich der im Akt dokumentierten Vollmachtsbekanntgaben, und werden in der Beschwerde nicht bestritten.

3. Rechtslage:

3.1. Die hier maßgebliche Bestimmung des Zustellgesetzes (ZustG) lautet:

§ 9. (1) Soweit in den Verfahrensvorschriften nicht anderes bestimmt ist, können die Parteien und Beteiligten andere natürliche oder juristische Personen oder eingetragene Personengesellschaften gegenüber der Behörde zur Empfangnahme von Dokumenten bevollmächtigen (Zustellungsvollmacht).

[…]

(3) Ist ein Zustellungsbevollmächtigter bestellt, so hat die Behörde, soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, diesen als Empfänger zu bezeichnen. Geschieht dies nicht, so gilt die Zustellung als in dem Zeitpunkt bewirkt, in dem das Dokument dem Zustellungsbevollmächtigten tatsächlich zugekommen ist. […]

3.2. Die hier maßgebliche Bestimmung der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) LGBl. Nr. 1/2015 idF. LGBl. Nr. 32/2021, lautet:

§ 9. (1) Allen Bescheiden nach diesem Gesetz sowie allen Erkenntnissen und Beschlüssen des Landesverwaltungsgerichtes, die nicht nur verfahrensleitend sind, in den Angelegenheiten dieses Gesetzes – ausgenommen jenen nach § 37 – kommt insofern eine dingliche Wirkung zu, als daraus erwachsende Rechte oder Pflichten auch vom Rechtsnachfolger sowie vom Eigentümer des Grundstücks oder Bauwerks, auf das sich die jeweiligen Entscheidungen beziehen, und dessen Rechtsnachfolger geltend gemacht werden dürfen oder zu erfüllen sind.

(2) Die Rechtsnachfolge richtet sich nach dem Eigentum am Bauwerk oder am Grundstück, je nachdem, ob das eine oder das andere Gegenstand der Entscheidung ist.

§ 70. […]

(10) Die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 50/2017, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

3.3. Die hier maßgebliche Bestimmungeder NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015, lautet:

§ 18. (1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:

1. Nachweis des Grundeigentums (Grundbuchsabschrift)

höchstens 6 Monate alt oder Nachweis des Nutzungsrechtes:

a) Zustimmung des Grundeigentümers oder

b) Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I. Nr. 30/2012, handelt,

oder

c) vollstreckbare Verpflichtung des Grundeigentümers zur Duldung des Vorhabens.

2. Nachweis des Fahr- und Leitungsrechtes (§ 11 Abs. 3), sofern erforderlich.

3. Bautechnische Unterlagen:

a) ein Bauplan (§ 19 Abs. 1) und eine Baubeschreibung (§ 19 Abs. 2) jeweils dreifach, in Fällen des § 23 Abs. 8 letzter Satz vierfach

b) eine Beschreibung der Abweichungen von einzelnen Bestimmungen von Verordnungen über technische Bauvorschriften (§ 43 Abs. 3) unter Anführung der betroffenen Bestimmungen, eine Beschreibung und erforderlichenfalls eine planliche Darstellung jener Vorkehrungen, mit denen den Erfordernissen nach § 43 entsprochen werden soll, sowie ein Nachweis über die Eignung dieser Vorkehrungen;

c) zusätzlich, wenn Straßengrund abzutreten ist (§ 12), ein von einem

[…]

3.4. Die hier maßgebenden Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) lauten:

§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

(2) Die Verhandlung kann entfallen, wenn

1. der das vorangegangene Verwaltungsverfahren einleitende Antrag der Partei oder die Beschwerde zurückzuweisen ist oder bereits auf Grund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben oder die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt für rechtswidrig zu erklären ist oder

2. die Säumnisbeschwerde zurückzuweisen oder abzuweisen ist;

3. wenn die Rechtssache durch einen Rechtspfleger erledigt wird.

(3) Der Beschwerdeführer hat die Durchführung einer Verhandlung in der Beschwerde oder im Vorlageantrag zu beantragen. Den sonstigen Parteien ist Gelegenheit zu geben, binnen angemessener, zwei Wochen nicht übersteigender Frist einen Antrag auf Durchführung einer Verhandlung zu stellen. Ein Antrag auf Durchführung einer Verhandlung kann nur mit Zustimmung der anderen Parteien zurückgezogen werden.

(4) Soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

(5) Das Verwaltungsgericht kann von der Durchführung (Fortsetzung) einer Verhandlung absehen, wenn die Parteien ausdrücklich darauf verzichten. Ein solcher Verzicht kann bis zum Beginn der (fortgesetzten) Verhandlung erklärt werden

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

[…]

3.5. Die hier maßgebliche Bestimmung des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) lautet:

§ 13. […]

(3) Mängel schriftlicher Anbringen ermächtigen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurückgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprünglich richtig eingebracht.

4. Erwägungen:

4.1. Die Beschwerde ist – soweit mit ihr eine meritorische Entscheidung über den Antrag der Beschwerdeführerin vom 20. April 2015 begehrt wird – nicht zulässig.

In Bezug auf die Prüfungsbefugnis der Verwaltungsgerichte gilt, dass das Verwaltungsgericht die Angelegenheit zu entscheiden hat, die von der Verwaltungsbehörde zu entscheiden war. Es besteht keine Befugnis des Verwaltungsgerichtes zur Ausdehnung des Gegenstands des Verfahrens über die Sache des verwaltungsbehördlichen Verfahrens hinaus; der äußerste Rahmen für die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist die „Sache“ des bekämpften Bescheides (vgl. etwa VwGH 31.05.2017, Ra 2016/22/0107; VwGH 03.08.2016, Ro 2016/07/0008, jeweils mwN). Hat die Behörde einen Antrag zurückgewiesen, dann ist „Sache“ des Beschwerdeverfahrens ausschließlich die Rechtmäßigkeit der Zurückweisung (vgl. etwa VwGH 18.12.2014, Ra 2014/07/0002,0003).

Im vorliegenden Fall hat die belangte Behörde den Antrag der Beschwerdeführerin auf Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung für die „beanstandeten Zubauten“ mangels Ergänzung der Antragsbeilagen zurückgewiesen. „Sache“ des gegenständlichen Beschwerdeverfahrens ist daher alleine die Rechtmäßigkeit dieser Zurückweisung (siehe hierzu gleich unten). Die in der Beschwerde begehrte Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass dieser behoben und dem Antrag auf Erteilung der nachträglichen Bewilligung zur Errichtung von Zubauten stattgegeben und die Baubewilligung erteilt werde, ist daher außerhalb der Sache des gegenständlichen Verfahrens gelegen und als solche als unzulässig zurückzuweisen.

4.2. Soweit die Beschwerde (auch) gegen die Zurückweisung des Antrags der Beschwerdeführerin vom 20. April 2015 gerichtet ist, ist sie nicht begründet.

4.2.1. Gemäß den Bestimmungen der NÖ BO 2014 (in Kraft getreten am 01. Februar 2015; vgl. § 72 Abs. 1 leg.cit.) sind Bauansuchen die in § 18 NÖ BO 2014 vorgesehenen Antragsbeilagen anzuschließen. Hierzu zählen insbesondere die Zustimmung des Grundeigentümers (§ 18 Abs. 1 Z 1 lit. a) sowie bautechnische Unterlagen, insbesondere ein Bauplan gemäß § 19 Abs. 1 leg.cit. in dreifacher Ausfertigung (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. a).

Gemäß den oben getroffenen Feststellungen waren dem Bauansuchen der Beschwerdeführerin vom 20. April 2025 keine Antragsbeilagen gemäß § 18 Abs. 1 NÖ BO 2014 angeschlossen; die Baubehörde erster Instanz hat vor dem Hintergrund dieser Mangelhaftigkeit des Bauansuchens zu Recht einen Verbesserungsauftrag erteilt .

4.2.2. Der Erteilung eines Verbesserungsauftrags steht auch nicht entgegen, dass seit der Einbringung des Antrags durch die Beschwerdeführerin am 20. April 2015 mehr als sechs Jahre vergangen sind.

Das Unterbleiben eines fristgerechten Verbesserungsauftrags ist zwar in Bezug auf den Säumnisschutz von Bedeutung, ändert aber nichts an der Mangelhaftigkeit des (unverbessert gebliebenen) Anbringens und damit an der Berechtigung (und Verpflichtung) der Behörde, (umgehend) einen derartigen Auftrag zu erteilen (vgl. VwGH 21.10.2004, 2001/06/0139; 24.10.2006, 2006/06/0103; VwSlg 17.926 A/2010). Einer solchen Verpflichtung steht auch Art. 6 EMRK nicht entgegen.

4.2.3. Darüber hinaus erweist sich der Verbesserungsauftrag der Baubehörde erster Instanz vom 19. November 2021 – trotz falscher Angabe des Antragsdatums (23. September 2021 statt 20. April 2015) – als hinreichend konkret.

In einem Verbesserungsauftrag gemäß § 13 Abs. 3 AVG hat die Behörde konkret und unmissverständlich anzugeben, welche vom Gesetz geforderten Eigenschaften dem Anbringen fehlen (vgl. etwa VwGH 14.10.2013, 2013/12/0079, mwN).

Dies ist gemäß den oben getroffenen Feststellungen der Fall. Der Beschwerdeführerin wurde der Verbesserungsauftrag unter Hinweis auf die Rechtsfolge der Zurückweisung des Antrags bei nicht fristgerechter Mängelbehebung erteilt und nahm die Baubehörde erster Instanz auf die fehlenden Antragsbeilagen gemäß § 18 Abs. 1 NÖ BO 2014, nämlich die fehlenden Baupläne in dreifacher Ausfertigung sowie die fehlende Zustimmung der Grundstückseigentümerin, Bezug. Der Beschwerdeführerin wurde somit nachvollziehbar zum Ausdruck gebracht, welche noch fehlenden Antragsbeilagen für ihr Bauansuchen nachzureichen sind.

Darüber hinaus nimmt der Verbesserungsauftrag ausdrücklich auf das Bauansuchen der Beschwerdeführerin betreffend das verfahrensgegenständliche Grundstück Bezug, wobei die Formulierung der Beschwerdeführerin aus ihrem Antrag vom 20. April 2015 wörtlich wiedergegeben wurde (siehe Betreff; „Bewilligung der beanstandeten Zubauten“). Zum Zeitpunkt der Erlassung des Verbesserungsauftrags war auch kein anderes Bauansuchen der Beschwerdeführerin betreffend das verfahrensgegenständliche Grundstück offen (auf dieses Grundstück nahm auch die Beschwerdeführerin in ihrem Antrag insbesondere durch Anschluss des Unterbestandvertrags Bezug), weshalb eine Verwechslungsgefahr auch insofern nicht bestand. Im Übrigen ist mit dem Beschwerdevorbringen, dass die Zurechenbarkeit des Verbesserungsauftrags zum Bauansuchen aus dem Jahr 2015 wegen der Angabe des falschen Datums nicht möglich gewesen wäre, auch deshalb nichts zu gewinnen, weil sich die Beschwerdeführerin im Wege der Akteneinsicht Klarheit über den Inhalt des von ihr gestellten Antrags hätte verschaffen können.

4.2.4. Der Verbesserungsauftrag der Baubehörde erster Instanz vom 19. November 2021 wurde der Beschwerdeführerin spätestens am 15. Dezember 2021 zugestellt.

Für die Beschwerdeführerin ist mit Wirksamkeit vom 02. Oktober 2020 ihre Nichte zur Erwachsenenvertreterin bestellt und umfasst der Bestellungsbeschluss auch die Vertretung der Beschwerdeführerin vor Verwaltungsbehörden (und Gerichten). Dieser Beschluss hat konstitutive Wirkung und führt ab seiner Erlassung – innerhalb des Wirkungskreises der Erwachsenenvertreterin – zur fehlenden Geschäfts-, Handlungs- und damit Prozessunfähigkeit der Beschwerdeführerin.

Nach § 9 Abs. 3 ZustG hat die Behörde, wenn ein Zustellungsbevollmächtigter bestellt ist und gesetzlich nichts Anderes bestimmt ist, diesen als Empfänger zu bezeichnen. Geschieht dies nicht, so gilt die Zustellung als in dem Zeitpunkt bewirkt, in dem das Dokument dem Zustellungsbevollmächtigten tatsächlich zugekommen ist. Diese Bestimmung gilt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch für Fälle einer gebotenen Zustellung an einen gesetzlichen Vertreter. Ein Zustellmangel kann daher in diesem Fall dadurch heilen, dass das Dokument dem gesetzlichen Vertreter tatsächlich zukommt (vgl. VwGH 11.12.2013; 2012/08/0221, mwN).

Gemäß den oben getroffenen Feststellungen wurde der Verbesserungsauftrag der Baubehörde erster Instanz vom 19. November 2021 beim Postamt der Beschwerdeführer hinterlegt und von dort abgeholt. Die Erwachsenenvertreterin fand das Schreiben – gemäß ihren eigenen Angaben – beim „letzten Besuch“ der Beschwerdeführerin vor und wandte sich diesbezüglich am 15. Dezember 2021 an die Baubehörde erster Instanz. Der Erwachsenenvertreterin ist das Schreiben der Baubehörde erster Instanz vom 19. November 2021 damit – durch das Auffinden der Sendung bei der Beschwerdeführerin – tatsächlich zugekommen, sodass eine Heilung des Zustellvorgangs gemäß § 9 Abs. 3 ZuStG eingetreten ist (auch lag im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren eine Vertretungsvollmacht des Rechtsanwaltes zum Zeitpunkt dieser Zustellung nicht vor).

Zu Gunsten der Beschwerdeführerin wird vorliegend von einer Heilung des Zustellvorgangs (erst) am 15. Dezember 2021 ausgegangen (Tag der Kontaktaufnahme der Erwachsenenvertreterin mit der Baubehörde erster Instanz), sodass es offenbleiben kann, ob das Auffinden der Sendung durch die Erwachsenenvertreterin „beim letzten Besuch“ der Beschwerdeführerin allenfalls schon vor dem 15. Dezember 2021 erfolgt ist.

4.2.5. Die Beschwerdeführerin hat innerhalb der im Verbesserungsauftrag gesetzten Frist von 10 Tagen die geforderten Antragsbeilagen nicht beigebracht.

Ausgehend von der Zustellung des Schreibens der Baubehörde erster Instanz vom 19. November 2021 an die Erwachsenenvertreterin am 15. Dezember 2021 begann die Frist von 10 Tagen nach Ablauf dieses Tages zu laufen und endete am 27. Dezember 2021 (Montag; zur Fristenberechnung vgl. §§ 32 und 33 AVG). Da innerhalb dieser Frist die mit Verbesserungsauftrag aufgetragenen Unterlagen nicht vorgelegt wurden (und war dies auch zu einem späteren Zeitpunkt, etwa infolge der neuerlichen Übermittlung des Schreibens per E-Mail an die Erwachsenenvertreterin am 20. Dezember 2021, nicht der Fall), war die Baubehörde erster Instanz zur Zurückweisung des Antrags auf Baubewilligung berechtigt. In diesem Zusammenhang erweist sich aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auch die von der Baubehörde erster Instanz gesetzte Frist von 10 Tagen angemessen, zumal der Beschwerdeführerin alleine die Nachreichung von Unterlagen aufgetragen wurde, zu deren Vorlage sie schon im Zeitpunkt der Antragstellung verpflichtet gewesen wäre (vgl. § 18 Abs. 1 NÖ BO 2014; auch wurde eine Unangemessenheit der gesetzten Frist zum Zweck der Vorlage von Unterlagen gar nicht behauptet).

4.2.6. Letztlich stand auch der Umstand, dass zwischenzeitlich H das Eigentum an dem auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück errichteten Strandhaus erworben hat, der Erteilung des Verbesserungsauftrags an die Beschwerdeführerin nicht entgegen.

Wie der Verwaltungsgerichtshof bereits zur NÖ BO 1996 ausgeführt hat – und ist dies auf die NÖ BO 2014 übertragbar – gebraucht die NÖ BO den Begriff des „Bauwerbers" ausschließlich im Zusammenhang mit einem Baubewilligungsverfahren; von einem „Bauwerber" ist nur während des Verfahrens zur Erteilung einer Baubewilligung die Rede. Insofern ist die Berechtigung zur Ausnutzung einer rechtskräftigen Baubewilligung nicht an die Person des Bauwerbers gebunden; es kann auch ein Dritter, der nicht Partei des Baubewilligungsverfahrens gewesen ist, zur Ausnutzung der Baubewilligung berechtigt sein (vgl. VwGH 23.08.2012, 2012/05/0006, mwN; zur dinglichen Wirkung von etwa von Baubewilligungsbescheides vgl. auch § 9 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014).

Auch hat es der Verwaltungsgerichtshof – bei Fehlen von Regelungen betreffend den Wechsel eines Konsenswerbers – den Eintritt eines neuen Konsenswerbers an die Stelle eines bisherigen Konsenswerbers bei projektbezogenen Verfahren in Fällen für zulässig erachtet, in denen kein Rechtsübergang im Grundeigentum erfolgt war. Der Verwaltungsgerichtshof hat jedoch in diesen Fällen zugleich betont, dass es diesfalls einer ausdrücklichen Erklärung der eintretenden Rechtsperson bedarf, durch welche das Genehmigungsansuchen in Ansehung der Person des Konsenswerbers geändert werde. Diese Auffassung hat der Verwaltungsgerichtshof etwa auch für das abfallwirtschaftswirtschaftsrechtliche Anlagengenehmigungsverfahren nach dem Abfallwirtschaftsgesetz übernommen, wobei er das Erfordernis der Zustimmung des bisherigen Genehmigungswerbers zum Eintreten des neuen Antragstellers an seiner Stelle hervorhob, weil in diesem Fall die Gefahr der Verdrängung einer antragslegitimierten Partei aus dem Verfahren gegen ihren Willen beseitigt sei (für eine zusammenfassende Darstellung dieser Judikatur vgl. VwGH 23.01.2007, 2003/06/0039).

Im vorliegenden Fall wurde gegenüber den Baubehörden seitens der nunmehrigen Eigentümerin des Strandhauses zu keinem Zeitpunkt behauptet, dass die Rechtstellung als Bauwerberin auf sie übergegangen wäre und diese Rechtstellung der Beschwerdeführerin nicht mehr zukommen würde. Auch wird entsprechendes – namentlich ein Wegfall der Bauwerbereigenschaft der Beschwerdeführerin und ein Eintritt der neuen Eigentümerin des Strandhauses in diese Rechtsposition – von der Beschwerdeführerin nicht dargetan: Zum einen begehrt die Beschwerdeführerin mit ihren Beschwerdeanträgen nach wie vor die Erteilung der Baubewilligung im gegenständlichen Beschwerdeverfahren (siehe oben), zum anderen bringt sie alleine vor, dass die Baubehörde verhalten gewesen wäre, der nunmehrigen Eigentümerin des Strandhauses die Möglichkeit einzuräumen, einen Übergang im Sinne einer Rechtsnachfolge geltend zu machen. Eine solche Obliegenheit der Baubehörden ist weder der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes noch den Bestimmungen der NÖ BO 2014 zu entnehmen, zumal die NÖ BO 2014 der Bauwerbereigenschaft der Beschwerdeführerin – als eine von der Grundstücks- und Superädifikatseigentümerin verschiedene Person – nicht entgegensteht (vgl. hierzu erneut VwGH 23.08.2012, 2012/05/0006; auch kommt der Beschwerdeführerin insbesondere ein lebenslanges Wohnrecht – und damit Nutzungsrecht – am Strandhaus zu).

4.2.7. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Diese Entscheidung steht einer neuerlichen Antragstellung zur Erteilung einer (nachträglichen) Baubewilligung betreffend die „beanstandeten Zubauten“ nicht entgegen.

5. Zur Nichtdurchführung einer öffenlichen mündlichen Verhandlung:

Die – beantragte – öffentliche mündliche Verhandlung konnte schon gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, da der verfahrenseinleitende Antrag der Beschwerdeführerin zurückzuweisen war. Zudem lassen bereits die Akten erkennen – der wesentliche Sachverhalt erweist sich als unstrittig –, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und stehen einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 EMRK noch Art. 47 GRC entgegenstehen.

6. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht und sich überdies auf den klaren Gesetzeswortlaut (vgl. insbesondere § 13 Abs. 3 AVG iVm § 18 Abs. 1 NÖ BO 2014) stützen kann.