Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1291/001-2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.11.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.1291.001.2021

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch den Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz des Richters Mag. Wimmer im Beisein der Richterin HR Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, vertreten durch B Rechtsanwälte in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 07. Juli 2021, Zl. ***, mit welchem die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 20. April 2021, B.R.Z. ***, des Notariats C in ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, ***, ***, vertreten durch C, öffentliche Notarin in ***, ***, als Verkäufer einerseits und E, geb. ***, ***, ***, vertreten durch C, öffentliche Notarin in ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, mit einem Flächenausmaß von 1,9920 ha erteilt worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 23.06.2022 und der daran anschließenden Beschlussfassung in nicht öffentlicher Sitzung durch mündliche Verkündung der Entscheidung am 23.06.2022

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichts-

verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985

(VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß

Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 07. Juli 2021,

Zl. ***, wurde dem Antragsteller E, ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 20.04.2021 B.R.ZI.: ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, ***, ***, vertreten durch C, öffentliche Notarin in ***, ***, als Verkäufer einerseits und E, geb. ***, ***, ***, vertreten durch C, öffentliche Notarin in ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, mit einem Flächenausmaß von 1,9920 ha zu einem Kaufpreis von € 41.000,-- erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und §§ 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800.

Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass im Verfahren unstrittig geblieben wäre, dass es sich bei dem verfahrensgegenständlichen Grundstück um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück iSd § 3 Z 1 NÖ GVG 2007 handle.

Der gegenständliche Kaufvertrag unterliege daher nach § 4 NÖ GVG 2007 der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Im Kaufvertrag sei ein Kaufpreis iHv. € 41.000,-- vereinbart worden.

Herr A habe innerhalb der Kundmachungsfrist eine Interessentenerklärung abgegeben, in der er erklärt habe, dass er das kaufgegenständliche Grundstück zum vereinbarten Kaufpreis von € 41.000,-- erwerben wolle. Zum Nachweis der Zahlungsfähigkeit habe er ein Sparbuch vorgelegt.

Nach §§ Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 sei Interessent, wer als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 bereit sei, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechts-erwerberin durch ein verbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage sei, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin lebens-notwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

Es sei daher im Hinblick auf die Versagungsgründe des § 6 Abs. 2 Z 1 und Z 4 NÖ GVG zunächst zu prüfen, ob der Käufer die Landwirteeigenschaft erfülle bzw. ob Herr A rechtlich als Interessent iSd. NÖ GVG 2007 zu qualifizieren sei bzw. eine rechtswirksame Interessentenanmeldung vorliege.

Im gegenständlichen Fall sei aufgrund der vorgelegten Unterlagen und der Stellungnahme der Bezirksbauernkammer *** festgestellt worden, dass bei Herrn E die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrs-gesetzes 2007 vorliege.

Da das durchgeführte Beweisverfahren darüber hinaus keinen Hinweis darauf erbracht habe, dass Gründe zur Annahme gegeben sein könnten, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des kaufgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten wäre oder dass diese ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würde, sondern vielmehr aufgrund der vom Käufer vorgelegten Stellungnahme von einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke ausgegangen werden könne, sei auch das Vorliegen des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG zu verneinen.

Da auch keine anderweitigen Versagungsgründe gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorliegen würden und ein Erwerb der Liegenschaften durch den Antragsteller mit den Zielen des NÖ Grundverkehrsgesetzes nicht in Widerspruch stehen würde, sei dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen.

Angemerkt werde, dass zum Grundverkehrsrecht Maßnahmen gehören würden, die im Einzelfall verhindern, dass der Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder an der Erhaltung und Schaffung eines mittleren und kleineren landwirtschaftlichen Grundbesitzes widersprächen.

Bei dem Grundstück Nr. *** mit einem Flächenausmaß von 19.920 m² inneliegend der KG ***, handle es sich zweifelsfrei um ein land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück im Sinne des NÖ GVG.

Der Käufer sei Landwirt im Sinne des NÖ GVG.

Der Interessent A, welcher kein Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes sei, lt. rechtskräftiger Entscheidung des Verwaltungsgerichthofes zu Ra 2018/11/0236-12, scheide somit als Interessent aus.

Auch die im gegenständlichen Ermittlungsverfahren vorgelegten Unterlagen würden zum Ergebnis führen, dass seine Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes weiterhin nicht gegeben sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des A, mit welcher diese in ihrem gesamten Umfang angefochten wird und beantragt wird, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge den gegenständlichen Bescheid aufheben und einen neuen Bescheid dahingehend erlassen, dass der Antragsteller nicht berechtigt sei, das gegenständliche Grundstück zu erwerben, sohin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht zu erteilen sei, sodass der Einschreiter als Interessent in den gegenständlichen Vertrag eintreten könne.

Begründend wird zusammengefasst ausgeführt, dass der Antragsteller innerhalb der Kundmachungsfrist eine Interessenserklärung abgegeben habe und sohin Partei des Verfahrens sei. Die belangte Behörde begründe die Stattgebung des Antrages des Antragstellers damit, dass dieser Landwirteeigenschaft habe und der Beschwerdeführer keine Landwirteeigenschaft habe.

Diese Ansicht der Behörde sei unrichtig. Der Einschreiter erfülle die Eigenschaften eines Landwirtes im Sinne des NÖ GVG. Hinsichtlich des Antragstellers habe die Grundverkehrsbehörde nicht ausreichend geprüft, ob tatsächlich Landwirte-eigenschaft vorliege.

Im Sinne des Bescheides sei zuerst zu überprüfen, ob der Antragsteller Landwirt im Sinne des Gesetzes sei. In dem angefochtenen Bescheid bejahe die Behörde dies. Dies erfolge ausschließlich auf Basis von Angaben des Antragstellers, ohne, dass diese seitens der Behörde überprüft worden seien. Sie seien auch in sich unschlüssig, würden sich teilweise wiedersprechen und hätte dies der Behörde jedenfalls auffallen müssen.

Als wesentliche Fläche seiner landwirtschaftlichen Tätigkeit habe der Antragsteller angegeben, dass er von F mit Pachtvertrag vom 18. März 2015 rund 23 Hektar land- und forstwirtschaftliche Fläche gepachtet habe. Aus dem vorgelegten Pachtvertrag gehe nicht hervor, dass dieser grundverkehrsbehördlich bewilligt worden sei. Es werde nicht einmal behauptet, dass dieser bewilligt sei. Da der Abschluss mehr als drei Monate zurückliege, sei dieser rechtlich unwirksam. Im Sinne des § 38 GVG NÖ sei eine Nutzung jedenfalls unzulässig. Diese Fläche könne daher nicht bei der Beurteilung der Landwirteeigenschaft herangezogen werden.

Unabhängig davon seien vier der gepachteten landwirtschaftlichen Grundstücke, nämlich Gst. Nr. ***, ***, *** und *** für den Antragsteller gar nicht erreichbar. Sie würden auch seit Jahren von diesem nicht bewirtschaftet werden, was auf den Grundstücken auch zu sehen sei.

Nach Kenntnis des Beschwerdeführers solle der Pachtvertrag auch seitens des Erben des Verpächters aufgekündigt worden sein.

Unabhängig davon sei auch die Flächenberechnung falsch, wenn man die Flächen mit den Angaben im Grundbuch vergleiche.

Der Antragsteller gebe an, dass er aus dem landwirtschaftlichen Betrieb Einnahmen von rund € 70.000,-- jährlich habe. Weiters beschäftige er noch zwei landwirtschaftliche Arbeiter. Laut vorgelegtem Auszug aus dem Register besitze der Antragsteller 13 Kühe. Weitere Einnahmen aus der Landwirtschaft behaupte er nicht.

Diese Angaben seien völlig unschlüssig. Mit einem Bestand von 13 Kühen, zwei landwirtschaftlichen Arbeitern, Pacht für die bewirtschafteten Flächen sowie den sonstigen Kosten der Landwirtschaft sei es unmöglich Einnahmen von rund € 70.000,-- jährlich zu erzielen. Dies hätte auch der Erstbehörde auffallen müssen und hätte sie vom Antragsteller weitere Nachweise verlangen müssen, wie sich diese Einnahmen tatsächlich zusammensetzen würden. Es sei davon auszugehen, dass der Ertrag aus der Landwirtschaft, sohin jener Betrag, der dem Antragsteller zur Bestreitung seines Lebensunterhaltes diene, bei Weitem geringer sei, als die genannten € 70.000,-- jährlich.

Im Zuge dessen hätte die Behörde auch noch prüfen müssen, ob der Antragsteller überhaupt Landwirteeigenschaft im Sinne des Nebenerwerbslandwirtes habe. Nach ständiger Rechtsprechung und gefestigter Rechtsprechung sei die Landwirteeigenschaft einer Person dann gegeben, wenn diese einen erheblichen Teil ihrer Lebenserhaltungskosten aus der Landwirtschaft bestreiten könne. Hier werde ein Anteil von zumindest 25 % des Gesamteinkommens einer Person bzw. eines Haushaltes angenommen.

Der Antragsteller habe neben seinem landwirtschaftlichen Betrieb noch andere Einkunftsarten. Er besitze beispielsweise auch umfangreiche Liegenschaften in Vösendorf, aus denen er nicht unerhebliche Einnahmen erziele. Auf einer dieser beiden Liegenschaften (KG ***, EZ ***) sei ein Pfandrecht der Republik Österreich, vertreten durch die Finanzprokuratur, über Abgabenschulden in Höhe von € 777.980,76 in diesem Jahr vorgemerkt worden. Um diese Summe an Abgabenschulden zu erwirtschaften, bedürfe es wesentlich höherer Einnahmen als € 70.000,-- jährlich und sei davon auszugehen, dass der Antragsteller daher nicht einen erheblichen Teil seines Lebensunterhaltes aus Einkünften aus der Land- und Forstwirtschaft bestreite.

Es sei auch bezeichnend, dass die belangte Behörde im Schreiben vom 15. Juni 2021 festhalte, dass der Antragsteller behauptet habe, 12 Hektar Waldfläche im Eigentum zu besitzen, nunmehr im Bescheid aber ausgeführt sei, dass er nur 4 Hektar Eigenfläche – welcher Art sei nicht angegeben – habe.

Hätte die belangte Behörde das Ermittlungsverfahren ordnungsgemäß durchgeführt, wäre sie zu dem Schluss gekommen, dass der Antragsteller kein Landwirt im Sinne des GVG NÖ sei.

Weiters habe sich die belangte Behörde richtigerweise damit auseinandergesetzt, ob der Beschwerdeführer Landwirt im Sinne des NÖ GVG sei.

Hier beziehe sich die Grundverkehrsbehörde ausschließlich auf eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes zu RA 2018/11/0236-12. In dieser Entscheidung werde die Landwirteigenschaft des Interessenten verneint. Diese Entscheidung beziehe sich jedoch auf den Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung vor dem NÖ Landesverwaltungsgericht am 17.11.2017 zur dortigen Zahl LVwG-AV-1291/001-2016. Seit dem Schluss der mündlichen Verhandlung, sohin dem Stichtag zur Bewertung in jenem Verfahren, seien mehr als drei Jahre vergangen. Zwischenzeitlich hätten sich beim Beschwerdeführer Änderungen ergeben, die er ausführlich in seinen Stellungnahmen dargelegt habe. Die belangte Behörde wäre daher verpflichtet gewesen, neuerliche Erhebungen durchzuführen, um die Landwirteeigenschaft des Beschwerdeführers zu überprüfen. Der Antragsteller habe unter anderem ausgeführt, dass er eine Fläche von rund 1,7 Hektar landwirtschaftliche Fläche zur Nutzung zusätzlich übernommen habe, die vormals fehlenden „passenden Stallungen“ hergestellt worden seien und sich daher die Verhältnisse geändert hätten.

Dass ein Landwirt keine Förderungen in Anspruch nehme, könne nicht als Rückschluss zur Folge haben, dass derjenige auch kein Landwirt sei. Es gäbe keine Verpflichtung, Förderungen in Anspruch zu nehmen.

Die belangte Behörde wäre daher verpflichtet gewesen, unabhängig von der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes, die sich auf den Stichtag des Schlusses der Verhandlung vom 17.11.2017 bezogen habe, aufgrund des Vorbringens des Beschwerdeführers die Landwirteeigenschaft des Beschwerdeführers zu überprüfen.

Hätte die belangte Behörde diese Überprüfung vorgenommen, wäre sie zu dem Schluss gekommen, dass der Beschwerdeführer Landwirt im Sinne des GVG NÖ sei.

Bei Zusammenschau der Beurteilungen, dass der Antragsteller kein Landwirt im Sinn des GVG NÖ sei und der Beschwerdeführer jedoch sehr wohl, hätte die Behörde aussprechen müssen, dass der Interessent berechtigt sei, die gegenständliche Liegenschaft zu erwerben und gleichzeitig auszusprechen, dass dem dem Antrag zugrundliegenden Kaufvertrag die Zustimmung nicht erteilt werde.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld hat das Landesverwaltungsgericht NÖ am 23.06.2022 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch Verlesung des Aktes der belangten Behörde zur Zl. ***, des Gerichtsaktes zur Zl. LVwG-1291/001-2021 und des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 23.03.2018, Zl. LVwG-AV-1291/001-2016 (Beilage ./A der VHS vom 23.06.2022), Beweis erhoben wurde. Weiters wurde Beweis erhoben durch Einvernahme des Beschwerdeführers, durch Erstattung von ergänzendem Vorbringen durch den Vertreter des Beschwerdeführers und Einsichtnahme in den voraussichtlichen Einkommensteuerbescheid 2020 des Beschwerdeführers (Beilage ./B der VHS vom 23.06.2022).

Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Das kaufgegenständliche Grundstück Grstk. Nr. ***, KG ***, im Ausmaß von 1,9920 ha steht im Eigentum des D, geb. ***. Im örtlichen Flächenwidmungsplan ist das Grundstück mit der Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ sowie teilweise mit dem Zusatz „Wald-FO“ versehen. Im Grundbuch ist die Nutzung von 8.219 m² mit Landwirtschaft und von 11.701 m² mit Wald ausgewiesen.

In der Natur stockt auf dem als Wald ausgewiesenen Bereich (11.701 m²) ein orts- und gegendüblicher Mischwaldbestand mit günstiger Altersstaffelung. Diese Altersklassenstaffel ermöglicht und gewährleistet eine moderne den waldbaulichen Grundsätzen entsprechende nachhaltige Waldwirtschaft mit Plenterwald-bewirtschaftung (Einzelstammentnahme). Die geerntete Holzmenge kann je nach Dimensionierung und Qualität entweder als Qualitätsholz ausgeformt vermarktet werden oder als Nutz- und Brennholz für den Eigenverbrauch verwendet werden.

Der Rest der verfahrensgegenständlichen Fläche (8.219 m²) wird als Wiese bzw. Weide genutzt und ist nicht bestockt.

Am 20.04.2021 wurde hinsichtlich dieses genannten Grundstückes zwischen dem Liegenschaftseigentümer D, geb. ***, als Verkäufer einerseits und E, geb. ***, als Käufer andererseits, beide vertreten durch C, öffentliche Notarin in ***, ***, ein Kaufvertrag abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 41.000,--vereinbart, wobei ein Kaufpreisteil von € 16.917,-- auf die Wiesenfläche und ein Teil in Höhe von € 24.083,-- auf die Waldfläche entfällt.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld durchgeführten Kundmachungsverfahrens ist mit A ein Interessent aufgetreten, der mit seiner Interessentenerklärung, eingelangt bei der Bezirksbauernkammer *** am 14. Mai 2021, ein rechtsverbindliches Anbot hinsichtlich des in Rede stehenden Grundstückes gelegt hat, wobei er seine Bereitschaft erklärt hat, dieses Grundstück um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen, und als ortsüblich einen Preis in der Höhe von maximal € 41.000, -- bezeichnet hat. Zum Nachweis der Finanzierung legte er eine Kopie eines Sparbuchs mit einem Guthaben von € 42.563,08 vor.

Hinsichtlich der Person des Interessenten und Beschwerdeführers A, geb. ***, ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen:

Der Interessent bewirtschaftet derzeit landwirtschaftliche Grundstücke mit den Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, *** und den Bauflächen Nr. *** und Nr. ***, alle KG ***, im Gesamtausmaß von insgesamt 3,364 ha. Alle Grundstücke sind im örtlichen Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** mit der Widmung „Grünland/ Land- und Forstwirtschaft“ ausgewiesen. Von den 3,364 ha sind 1,76 ha Eigengrund und 1,604 Fremdgrund, für den ein Nutzungsentgelt in der Höhe von € 3.600,-- pro Jahr zu entrichten ist. Aufgrund der geringen landwirtschaftlichen Nutzfläche erhält der Interessent keine AMA-Zuschüsse.

Der Grundbesitz A ist auf einem gegen Südosten exponierten Unterhang des *** gelegen. Die nordöstliche Besitzgrenze wird von einem zeitweise wasserführenden Graben gebildet, der zugleich auch die KG-Grenze zur KG *** ist. Gegen Südosten verläuft die Besitzgrenze über einen Geländerücken ansteigend gegen Nordwest. Daran schließen Flächen an für den Freilandgemüse- und Streuobstbau des Grstk. Nr. ***. Im Übrigen ist das Grstk. Nr. ***, ebenso wie die Grstk. Nr. *** und *** leicht hängig und auch mit forstlichen Gehölzen und Streuobst bestockt. Ein wasserführender Graben (Grstk. Nr. ***) mit kleiner Teichfläche durchzieht die Wirtschaftsflächen von Nordwest gegen Südosten.

Das seit Jahrzehnten bestehende Wohnhaus ist im Südosten des Grundbesitzes situiert. Ein Großteil der Liegenschaft ist eingezäunt und dient der Freilandgeflügelproduktion, sowie der Pferde- und Eselhaltung. Darauf befinden sich auch einfache Tierunterstände als wetterfeste Einstände und ein Futterlager.

Die Betriebsflächen werden als Wiese- und Weideflächen, für den Obstbau (Mostobst und Frischobst), für den Gemüseanbau und für die Tierhaltung (Pferd, Esel, Mastenten, Legehennen, Masthühner) verwendet.

Im Betrieb werden weder Aufzeichnungen über Einnahmen noch Aufzeichnungen über Ausgaben entsprechend einer Teilpauschalierung, eine Einnahmen/Ausgabenrechnung oder Bilanzbuchführung geführt. Auch Verkaufsrechnungen gibt es keine.

Die Beiträge der Sozialversicherung betragen derzeit € 1559,28 pro Jahr.

An landwirtschaftlichen Geräten und Maschinen sind vorhanden:

1 Kubota B6200 Kommunaltraktor.

2 Anhänger, einer davon ein Kipper, dessen Ladefläche abgebaut werden kann, und ein Holztransportgestell, das aufs Fahrwerk montiert werden kann.

1 Aebi HC44 Einachser Schlägelmäher zur Weidepflege.

1 Stiga Park pro mit Mähdeck und Schneefräse für den Winterdienst am Hof.

1 Zapfwellen-Holzspalter.

1 Elektrospalter, Marke Trunkenpolz, für max. 60cm-Stücke.

1 große Tischkreissäge Marke Alko.

1 Stihl Freischneider für die Weide- und Forstpflege.

2 Kettensägen.

3 Flächenbrüter, Wärmelampenhalter und Zubehör für die Geflügelaufzucht.

1 Notstromkleingenerator, Marke Eisemann.

1 Werkstattkompressor, Einhell Airtech 4300.

1 Kärcher K5.85 zur Stallreinigung.

Werkstatt mit diversen Elektro- und Handwerkzeugen samt Zubehör für Reparaturen und Arbeiten am Hof.

Aus dem vollpauschaliert geführten landwirtschaftlichen Betrieb lukriert der Interessent derzeit einen Rohertrag bzw. einen Umsatz von € 10.425,-- (€ 4.375,-- aus dem Eierverkauf, € 4.250,-- aus der Obstvermarktung, € 1.800 aus dem Verkauf von Masthühnern). Von diesem Rohertrag sind in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung noch 70% für die erzielten Roherträge aus der Obstvermarktung und 80% für die erzielten Roherträge aus der Tierhaltung abzuziehen, sodass sich ein Betrag von € 2.510,- feststellen lässt. Von diesem Betrag sind noch die Sozialversicherungsbeiträge der Bauern in Höhe von € 1.559,28 sowie das vom Beschwerdeführer zu entrichtendes Nutzungsentgelt in Höhe von € 3.600,- abzuziehen, sodass sich keine positiven Einkünfte aus der Landwirtschaft im Sinne des NÖ GVG zur Bestreitung des Lebensunterhaltes nachvollziehen lassen.

Bezüglich der forstwirtschaftlichen Flächen ist auszuführen, dass Teilflächen der im Eigentum des Interessenten stehenden Grundstücke mit den Nrn. ***, *** und *** sowie ***, KG ***, mit forstlichen Holzgewächsen bestockt sind. Insgesamt handelt es sich um 8.580 m² Waldfläche und verteilen sich diese auf isolierte Kleinflächen mit einer Größe von ca. 0,05 ha bis 0,5 ha. Konkret ist die Teilfläche 1 des Grundstückes Nr. *** mit einem einschichtigen Fichtenreinbestand bestockt, Alter 100 Jahre und Ertragsklasse 7,6. Der Vorrat am Ort sind 117,6 Vorratsfestmeter. Die Teilfläche 2 auf Grundstück Nr. *** ist mit einem Schwarzkiefern-, Lärchen-, Eichen-, und Hainbuchenmischbestand bestockt, Alter 120, Bestockungsgrad 0,8, und durchschnittliche Ertragsklasse 4. Der Vorrat am Ort beträgt 127, 8 Vorratsfestmeter. Die restlichen Waldflächen weisen zusammen eine Bestockung mit den Baumarten Esche und Ahorn auf mit einem Alter von 80 Jahren und einem Bestockungsgrad 1. Die Ertragsklasse liegt bei 6,2 und der Vorrat am Ort beträgt 45,92 Vorratsfestmeter.

Der Gesamtholzvorrat der Waldfläche im Eigentum des Interessenten beläuft sich auf ca. 291 Vorratsfestmeter, der durchschnittliche laufende Zuwachs beträgt 4,4 Vorratsfestmeter am Ort. Standörtlich unterscheiden sich die Flächen erheblich, zumal sie zum einen auf einem eher trockeneren und steinigen Rücken und zum anderen auf einem feuchteren Boden in der Nähe zu einem Bach gelegen sind. Die standörtlichen Verhältnisse spiegeln sich im Ertragsniveau bzw. der Bonität wider. Die Nutzung erfolgt in der Form von Schadholzaufarbeitung für den Brennholzbedarf. Die Brennholzmenge pro Jahr liegt bei ca. 35 rm, dies entspricht ca. 75 fm Rundholz.

Die vorhandenen Vorräte von 291 Vorratsfestmeter belaufen sich nach Abzug von 15 % Ernteverlust über 247 Erntefestmeter am Ort. Bei einem gleichbleibenden Brennholzverbrauch von 25 Erntefestmetern ist die Versorgung für ca. 10 Jahre gedeckt. Der langjährige Durchschnitt liegt bei 4,4 Vorratsfestmeter Zuwachs.

Ein Einkommen aus der Forstwirtschaft kann daraus nicht erzielt werden.

Außerlandwirtschaftlich lukriert der Beschwerdeführer Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von 4 Eigentumswohnungen in der Höhe von ca. € 10.000,-.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens (vom Kaufvertragsabschluss über die Antragstellung bis hin zur erstinstanzlichen Entscheidung) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 23.04.2021 sowie aus dem Behördenakt; im Verfahren vor dem erkennenden Gericht ist die Flächenwidmung des Grundstückes überdies unbestritten geblieben.

Die Feststellungen zu dem verfahrensgegenständlichen Grundstück, insbesondere die Grundstücksnummer, das Flächenausmaß und der vereinbarte Kaufpreis, ergeben sich ebenso aus dem verfahrenseinleitenden Antrag sowie aus dem Kaufvertrag vom 20.04.2021. Auch die Nutzung des Grundstückes ergibt sich in unbedenklicher Weise aus dem verfahrenseinleitenden Antrag und dem behördlichen Verwaltungsakt; im Übrigen ist weder die derzeitige noch die künftige Nutzung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes bestritten worden.

Dass im Rahmen des Kundmachungsverfahrens binnen der von der Behörde gesetzten Frist eine Interessentenanmeldung, und zwar jene des nunmehrigen Beschwerdeführers A eingelangt ist, ergibt sich ebenso aus dem behördlichen Verwaltungsakt.

Bei den Feststellungen zu der Person des Interessenten und dessen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb stützt sich das erkennende Gericht, auf dessen im Rahmen der mündlichen Verhandlung getätigte Angaben bzw. auf das ergänzende Vorbringen des Rechtsvertreters des Interessenten sowie auf die von ihm vorgelegten Unterlagen im Vorfeld der Verhandlung, insbesondere auf die von ihm mit Schriftsatz vom 08. Juni 2022 vorgelegten schriftlichen Ausführungen des Privatsachverständigen G und den diesem Schriftsatz angeschlossenen Unterlagen (Ermittlungen der BSVG Beitragsgrundlagen Jänner 2021 bis März 2022, Einkommenssteuerbescheide für die Jahre 2017, 2018 und 2019 sowie Einheitswertbescheid vom 14 März 2017, EW ***). Weiters beruhen die getroffenen Feststellungen auf das bereits in Rechtskraft erwachsene Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts NÖ vom 23.03.2018, Zl. LVwG-AV-1291/001-2016, in welchem aufgrund einer damaligen Befundaufnahme durch einen forsttechnischen Amtssachverständigen Feststellungen zum Einkommen aus der Forstwirtschaft getroffen wurden, denen der Interessent im nunmehr geführten Verfahren nicht entgegengetreten ist. Ganz im Gegenteil hat der Interessent bzw. sein Vertreter im Zuge der mündlichen Verhandlung genau bekanntgegeben, welche Änderungen seit der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 23.03.2018 eingetreten sind und wurden diese seitens des Gerichtes auch berücksichtigt.

So wurde in diesem Zusammenhang seitens des Beschwerdeführervertreters im Zuge der Verhandlung Folgendes vorgebracht:

Im Vergleich zu den im Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 23.03.2018 festgestellten Flächen sei nichts weggekommen, jedoch seien im Detail einige Flächen hinzugekommen seien. Hinzugekommen sei ein zur Nutzung überlassener Fremdgrund laut Gutachten des G vom 08.06.2022 im Ausmaß von 1,04 ha. Daraus folge, dass sich Gesamtfläche von 2,8 ha zur Weidenutzung zur Verfügung stehe. Bei den neu hinzugekommenen Flächen handle es sich um direkt anschließende Grundstücke. Diese Flächen würden von ihrem

Erscheinungsbild und von ihrer Nutzbarkeit jenen Flächen entsprechen, die bereits

im Jahr 2016 als Eigengrund zur Verfügung gestanden sind. Im Detail handle es sich

bei den zugepachteten Flächen um die Grundstücke Nr. *** bzw. ***. Angemerkt

werde, dass diese beiden Grundstücke ein Flächenausmaß von jeweils etwa

8. 000 m² haben, womit sich die hinzugekommene in Summe zur Nutzung

überlassene Fläche nicht auf 1,04 ha, wie im Gutachten G angeführt,

sondern auf 1,604 ha belaufe. Somit würden nicht nur 2,8 ha, sondern 3,4 ha zur

Weidenutzung zur Verfügung stehen. An den 0,53 ha genutzte Flächen für

Beerenobst und Gemüse habe sich seit dem Erkenntnis aus 2016 nichts verändert.

Das auf den Weideflächen bewirtschaftete Material werde ausschließlich für die

Veredelung verwendet, das heißt für die Tierzucht benutzt.

Die im Gutachten des G ausgewiesene Fläche von 0,53 ha, die für Beerenobst- und Gemüseanbau benutzt wird, sei zutreffend. Aus dieser

Obstvermarktung würden insgesamt € 4.250,- Rohertrag erzielt. Dafür gebe es

jedoch keine Belege, insbesondere auch nicht für die unter Punkt 6e und 6f des im

Gutachten G ausgewiesenen Sirupe bzw. Apfelsäfte. Die aus den 3,4 ha erwirtschafteten Produkte würden letztlich im Veredelungsweg als Frischhühner-eier, Gänse- und Enteneier bzw. Masthühner verwertet. Als Roherträge würden hier € 3.675,- für Frischhühnereier, € 700,- für Gänse- und Enteneier sowie

€ 1.800,- für Masthühner erzielt. Darüber hinaus werde eine Fläche von 0,75 ha

forstwirtschaftlich genutzt. Die erzielte Holzernte werde im Wesentlichen für den

Eigenbedarf verwendet. Laufende Roherträge erziele er aus diesem Titel keine.

Bei dem neu hinzugepachteten Fremdgrund im Ausmaß von ca. 1,6 ha werde ein

Nutzungsentgelt von € 3.600,- pro Jahr geleistet. Der Betrag sei deswegen so hoch,

da auf dem Grundstück auch Stallungen vorhanden sind. Diese Stallungen seien im

Gegensatz zu den Feststellungen im Jahr 2016 neu zu hinzugekommen.

Zusammengefasst sei auszuführen, dass im Wesentlichen die Änderungen darin

bestehen, dass eben ca. 1,6 ha Weidefläche hinzugekommen seien und die im Jahr

2017 beanstandeten Stallungen nunmehr komplett saniert seien und darüber hinaus

auf den neu hinzugekommenen Weideflächen zusätzliche Stallungen zur Verfügung

stehen würden. Grundsätzlich sei die Produktion eher in Richtung Eierproduktion

verlagert worden, es würden weniger Schlachthühner gemästet. Im Detail werde auf

das Gutachten des G verwiesen. Er sei vollpauschalierter Landwirt.

Förderungen würden von ihm keine bezogen und werden insbesondere nicht

beantragt. Festgehalten werde, dass darüber hinaus keine weiteren Roherträge aus

Land- bzw. Forstwirtschaft erzielt werden.

Im Jahr 2021 seien Sozialversicherungsbeiträge ohne Selbstbehalte im Ausmaß von

€ 150,28 geleistet worden. In Ergänzung zu den bereits vorgelegten Einkommens-

steuerbescheiden für die Jahre 2017 bis 2019 werde eine Steuerberechnung

hinsichtlich des voraussichtlichen Einkommenssteuerbescheides für das Jahr 2020

vorgelegt (Beilage B zur Verhandlungsschrift). Daraus ergebe sich, dass Einkünfte

aus Vermietung und Verpachtung nur mehr in Höhe von € 10.773,48 lukriert wurden.

Auch im Jahr 2021 werde sich aus heutiger Sicht nichts an der Dimension der

Einnahmen aus diesem Titel ändern. Die Einkünfte würden sich aus der Vermietung

von vier Eigentumswohnungen ergeben, diese seien nach wie vor in seinem Besitz

und aus diesem Grund werde auch für 2021 mit Einnahmen in ähnlichem Ausmaß gerechnet.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 2 Z 1 NÖ GVG gilt dieses Gesetz für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohngebäuden und Wirtschaftsbauwerken oder Teilen dieser Bauwerke.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist. Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend. Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

diese Absicht durch ausreichende Gründe und

aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen

wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirt-schaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Glf-FO“ „(Grünland Land- und Forstwirtschaft: Forst)“ und der tatsächlichen Nutzung des in Rede stehenden Grundstückes unterliegt dessen Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im gegenständlichen Fall hat das durchgeführte Beweisverfahren ergeben, dass das verfahrensgegenständliche Grundstücke künftig (unverändert) als Wiese und Weide sowie m Rahmen der Forstwirtschaft genutzt werden soll. Die belangte Behörde hat daher folgerichtig nach Antragstellung eine Prüfung der Genehmigungsfähigkeit nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorgenommen.

Dementsprechend ist auch das Kundmachungsverfahren nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG durchgeführt worden.

Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit A ein Interessent aufgetreten ist, war nach den o. a. Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG) einerseits dessen Landwirteeigenschaft, sowie im bejahenden Fall auch das Vorliegen der Landwirteeigenschaft des Antragstellers zu prüfen.

Diesbezüglich hat das Beweisverfahren hinsichtlich des Interessenten A Folgendes ergeben:

Hauptziel der Bewirtschaftung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen des Beschwerdeführers und Interessenten liegt in der Eigenversorgung mit land- und forstwirtschaftlichen Produkten, da nur allfällige Überschüsse verkauft werden, wobei allerdings über diese Verkäufe keine Rechnungen vorgelegt werden konnten. Erst sekundär liegt das Augenmerk auf einer Produktion für den Markt und die Erzielung von Einnahmen. Dies betrifft sowohl die Produkte aus der Tierhaltung, wie z.B. Eier oder Fleischverkauf, aber auch Obst und Gemüse. Obwohl der Beschwerdeführer dargelegt hat derzeit mehr Fläche zu bewirtschaften als in einem bereits anhängig gewesenen Verfahren hat das Beweisverfahren kein nennenwertes Einkommen aus der Landwirtschaft ergeben, obwohl sich das erkennende Gericht bei seiner Beurteilung ausschließlich an die vom Privstsachverständigen G in seinen Ausführungen dargestellten Zahlen gehalten hat und das ergänzende Vorbringen des Beschwerdeführers berücksichtigt worden ist.

Bezüglich der Holzbewirtschaftung wurden keine Änderungen bekanntgegeben. So wird überhaupt ein Verkauf von Holz nicht vorgenommen, sondern lediglich für den Eigenbedarf produziert und im Übrigen nur auf äußere Umstände reagiert. Unter Bewirtschaftung von forstlichen Flächen versteht man in der Forstwirtschaft aber das Setzen von aktiven Maßnahmen, Maßnahmen zur Verjüngung und Pflege sowie eine erwerbsorientierte Nutzung. Ein reines Reagieren auf äußere Einflüsse oder Kalamitäten begründet jedenfalls noch keine nachhaltige Bewirtschaftung und ergibt sich daher auch kein nachhaltig erzielbares Einkommen aus der Forstwirtschaft.

Von einem wirtschaftlich gesunden landwirtschaftlichen Grundbesitz ist aber nur dann auszugehen, wenn landwirtschaftliche Erzeugnisse erwerbsorientiert über den Eigenbedarf hinausgehend gewonnen werden, die Bewirtschaftung zumindest kostendeckend ist und in seinem Ausmaß den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes NÖ entspricht. Dass dies in Bezug auf das Agieren des Interessenten nicht der Fall ist, hat das Beweisverfahren ergeben.

Mit dem Begriff „wirtschaftlich gesund“ wird ausdrücklich umschrieben, dass ein Widerspruch zu grundverkehrsrechtlichen Interessen besteht, wenn die Gefahr der nicht kostendeckenden Bewirtschaftung gegeben ist; auch im Motivenbericht zur vierten Novelle des aktuellen Grundverkehrsgesetzes wird angeführt, dass eine kostendeckende Bewirtschaftung Voraussetzung für eine erwerbsorientierte Tätigkeit ist. Um diesen Schutzzweck zu erlangen, müssen über den Eigenbedarf hinausgehende Erzeugnisse aus der Land- und Forstwirtschaft gewonnen werden.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ( VwGH vom 29.06.2015 Zl. 2013/02/0187, vom 24.04.2014, Zl. 2012/060220, vom 31.03.2009 2009/10/0070, vom 28.06.2005 Zl. 2003/05/0012, vom 28. Jänner 1993, Zl. 92/06/0189ua.) gehört es zum Begriff der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung, dass betriebliche Merkmale vorliegen, somit eine planvolle, grundsätzlich auf Erzielung von Einnahmen gerichtete nachhaltige Tätigkeit ausgeübt wird, die zumindest die Annahme eines nebenberuflichen Landwirtschaftsbetriebes rechtfertigt.

Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 nicht durch die Ausübung einer bloßen hobbymäßigen Tätigkeit umgangen werden.

Laut Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH vom 17.11.2000, 98/02/0053) hängt die Beurteilung der Frage, ob ein landwirtschaftlicher Nebenbetrieb vorliegt, einerseits von der Betriebsgröße, andererseits aber auch von dem erzielbaren Bewirtschaftungserfolg ab: Dieser kann vor allem in Fällen, in denen nicht schon die Betriebsgröße auf das Vorliegen einer landwirtschaftlichen Nutzung schließen lässt, d.h. vor allem im Grenzbereich vom landwirtschaftlichen Nebenbetrieb zum (reinen) Hobby, ein Indiz dafür sein, ob eine über einen bloßen Zeitvertreib hinausgehende landwirtschaftliche Nutzung vorliegt (vgl. VwGH 20. April 1995, Zl 92/06/0036, 17. November 2000, Zl. 98/02/0053).

Dies bedeutet, damit eben diese Vorgaben für das Vorliegen (zumindest) eines landwirtschaftlichen Nebenbetriebes erfüllt sind, müssen die aus der landwirtschaftlichen Urproduktion stammenden Produkte verkauft werden, um Einnahmen zu erzielen, und sind mit diesen Einkünften einerseits die bei der Bewirtschaftung anfallenden Ausgaben (die fixen und variablen Kosten) abzudecken und muss andererseits danach noch ein entsprechender Betrag zur Honorierung der eingesetzten Arbeitszeit verbleiben, der zum Bestreiten des Lebensunterhaltes zumindest zu einem erheblichen Teil beitragen kann.

Bei der vorhandenen landwirtschaftlichen Nutzfläche, für die zum Teil auch ein Nutzungsentgelt zu entrichten ist und der ins Treffen geführten Selbstversorgung werden die Anforderungen an einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb jedenfalls nicht erfüllt. Die Betriebsführung ist nämlich streng zu prüfen, und ist unter einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung von Grundstücksflächen durch einen Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 - anders als im Bauernsozialversicherungsrecht - nicht schon jede land- und forstwirtschaftliche Tätigkeit im technischen Sinne zu verstehen.

Dadurch ist sichergestellt, dass die Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 nicht durch die Ausübung eines Hobbys umgangen werden können. Bietet die vom Erwerber angestrebte landwirtschaftliche Nutzung der Liegenschaft keinen nachhaltigen Beitrag zur Sicherung seiner Existenz, so ist davon auszugehen, dass keine gewinnbringende, sondern allenfalls eine hobbymäßige Landwirtschaft gegeben oder geplant und daher anzunehmen ist, sodass auch eine Selbstbewirtschaftung längerfristig nicht gesichert ist (vgl. VwGH 11. Juni 2001, Zl. 97/02/0514).

Zum Vorbringen des Beschwerdeführers, dass der Antragsteller und Käufer kein Landwirt sei, ist auszuführen, dass aus der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs zum NÖ GVG 2007 klar hervorgeht, dass die subjektive Rechtssphäre von landwirtschaftlichen Interessenten iSd. § 3 Z 4 NÖ GVGf 2007 im Verfahren zur Erlangung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht unbeschränkt ist. Zwar haben solche Interessenten jedenfalls in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (Erwerber kein Landwirt) eine subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition, die in § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 klargestellt ist (vgl. VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001 mwN; 22.2.2018, Ro 2016/11/0025), dh. sie haben grundsätzlich ein Recht darauf, dass die Genehmigung eines Rechtserwerbs durch einen Nichtlandwirt unterbleibt. Diese Abwehrrechtsposition eines Interessenten reicht aber nur so weit, dass er seine prozessuale Stellung als Interessent verteidigen kann und in der Folge verhindern kann, dass der Rechtserwerb durch einen Nichtlandwirt grundverkehrsbehördlich genehmigt wird (vgl. VwGH 29.5.2019, Ra 2017/11/0314 bis 0315, mwN). Kommt ihm aber selbst keine Landwirteeigenschaft zu – wie im verfahrensgegenständlichen Fall - kann er aber auch nicht den Erwerb durch einen Nichtlandwirt verhindern.

Nach dem oben festgestellten Sachverhalt, insbesondere im Hinblick auf die vom Beschwerdeführer vorgelegten Unterlagen (Ausführungen des Sachverständigen G, Einkommensbescheiden, Einheitswertbescheid, Sozialversicherungsbeiträgen) erwirtschaftet der Interessent aus seinem gemischt geführten Land- und Forstwirtschaftsbetrieb lediglich einen Rohertrag bzw. Umsatz von € 10.425,-. Von diesem Rohertrag sind in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung noch 70% für die erzielten Roherträge aus der Obstvermarktung und 80% für die erzielten Roherträge aus der Tierhaltung abzuziehen, sodass sich ein Betrag von € 2.510,- feststellen lässt. Von diesem Betrag sind noch die Sozialversicherungsbeiträge der Bauern in Höhe von € 1.559,28 sowie ein vom Beschwerdeführer zu entrichtendes Nutzungsentgelt in Höhe von € 3.600,- abzuziehen, sodass sich keine positiven Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft im Sinne des NÖ GVG zur Bestreitung des Lebensunterhaltes nachvollziehen lassen.

In einem solchen Fall ist davon auszugehen, dass die Nutzung der Liegenschaft keinen nachhaltigen Beitrag zur Sicherung der Existenz des Beschwerdeführers bietet. Aufgrund der geringen "Betriebsgröße" und des gegen Null gehenden "Bewirtschaftungserfolges" ist es ausgeschlossen, dass der Beschwerdeführer seinen Lebensunterhalt zumindest zum Teil aus seiner Landwirtschaft bestreitet (vgl. das oben zitierte Erkenntnis des VwGH vom 17. November 2000, Zl. 98/02/0053).

Somit ist mit dem im Verfahren eingeschrittenen Interessenten A kein Landwirt bzw. kein Forstwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 aufgetreten.

Anders als beim Käufer, muss ein Interessent aber nicht erst durch den Erwerb der kaufgegenständlichen Flächen, sondern schon zum Zeitpunkt der Abgabe seiner Interessentenerklärung Landwirt bzw. Forstwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes sein. Daraus folgt, dass hinsichtlich des Interessenten lediglich zu beurteilen ist, ob er im Zeitpunkt seiner Erklärung und jedenfalls auch ohne Berücksichtigung des allfälligen Erwerbes der verfahrensgegenständlichen Fläche bereits die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 für sich beanspruchen kann.

Da als Ergebnis des durchgeführten Beweisverfahrens der Beschwerdeführer nicht als Landwirt bzw. nicht als Forstwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren ist, kommt weder der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG noch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG (es gibt keinen anderen bäuerlichen Betrieb, bei dem das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines bäuerlichen Betriebes das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Kaufvertrages überwiegen würde) zum Tragen.

Wie das Beweisverfahren weiters ergeben hat, liegen auch weder Gründe zur Annahme vor, dass aufgrund des vorliegenden Kaufvertrages eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft nicht zu erwarten ist, oder dass diese ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird, noch dass der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 gegeben ist.

Aufgrund der dargestellten Ergebnisse des durchgeführten Ermittlungsverfahrens und der daran anknüpfenden Erörterung der Rechtsfragen war sohin der Beschwerde kein Erfolg zu bescheiden und diese abzuweisen.

Es war demnach spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision war nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine

Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche

Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche höchstgerichtliche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet wird. Vielmehr stützt sich die gegenständliche Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 und liegt auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor.