Art. 37a LPT; Art. 43 OPT; Art. 24a LPT; change of use of non-conforming commercial buildings outside the building zone. A structure benefits from protection of acquired rights only if it was lawfully built or lawfully modified under the material planning law then in force. An expansion that substantially increases usable surface and alters the building’s identity may exceed the notion of partial transformation and be treated as a new construction. Art. 24a LPT is inapplicable where the change of use requires unauthorized construction works or entails new territorial and environmental impacts. Allegations of equality or good faith must be substantiated specifically; issues concerning the validity of earlier permits are only examined within the object of the dispute.
1C_227/2025
Sentenza del 12 dicembre 2025
I Corte di diritto pubblico
Composizione
Giudici federali Haag, Presidente,
Merz, Mecca, Giudice supplente,
Cancelliere Crameri.
Partecipanti al procedimento
contro
E.________,
patrocinato dall'avv. Marco Alberto Guidicelli,
Municipio di Mendrisio, via Municipio 13, 6850 Mendrisio,
Dipartimento del territorio del Cantone Ticino, Ufficio delle domande di costruzione, via Franco Zorzi 13, 6500 Bellinzona,
Consiglio di Stato del Cantone Ticino, piazza Governo 6, casella postale 2170, 6501 Bellinzona.
Oggetto
Ordine di sospensione dei lavori; licenza edilizia a posteriori,
ricorso contro la sentenza emanata il 18 marzo 2025 dal Tribunale amministrativo del Cantone Ticino (52.2016.564).
A.A.________, B.A.________ e C.A.________ sono comproprietari del mappale xxx di 8'242 m2, situato lungo la strada che conduce alla frazione di Y.________, nel quartiere di Genestrerio a Mendrisio. Il terreno è inserito in zona agricola e, nella parte alta, è coperto da bosco. Sul fondo sorge un capannone la cui edificazione è riconducibile ad una prima licenza edilizia risalente al 1969, che autorizzava l'attività di raccolta e demolizione di veicoli inservibili, ed una seconda nel 1990, che ne ha autorizzato l'ampliamento ed il cambio di destinazione a ricovero autogru e veicoli necessari ai servizi di intervento in caso di incidenti nel Mendrisiotto e Basso Ceresio.
Il 14 marzo 2014, dopo aver accertato che la ditta D.________ Sagl si era insediata quale nuova locataria dell'immobile e che nel frattempo aveva iniziato ad utilizzare il capannone ed il piazzale, oltre che quale sede amministrativa, anche per il deposito, la movimentazione, la preparazione e l'assemblaggio di materiali ed elementi prefabbricati metallici destinati ai cantieri, il Municipio ha ingiunto ai proprietari e alla conduttrice l'immediata cessazione dell'attività produttiva. Tenuto conto che, sui lati dell'edificio era anche in corso la posa di due elementi prefabbricati non autorizzati, il Municipio ha altresì intimato loro la sospensione immediata dei lavori.
Per il predetto cambiamento di destinazione, da deposito ad attività di metalcostruzioni, del capannone e del piazzale, e per la posa dei due fabbricati esterni, A.A.________ ha inoltrato il 5 maggio 2014 una domanda di costruzione a posteriori, poi modificata in corso di procedura con una variante riduttiva, che prevede il medesimo cambiamento di destinazione, rinunciando però ai due manufatti laterali, da demolire. Il 18 novembre 2015, raccolta l'opposizione di E.________, proprietario di due mappali vicini, e quella parziale dell'autorità dipartimentale, il Municipio ha rilasciato il permesso per demolire i due elementi prefabbricati, negando invece la licenza edilizia a posteriori per il cambiamento di destinazione. Con un'unica decisione del 5 ottobre 2016 il Consiglio di Stato del Cantone Ticino ha ritenuto privo di oggetto il ricorso di A.A.________, B.A.________ e C.A.________ e della D.________ Sagl contro l'ordine di sospensione dei lavori, tenuto conto che, nel frattempo, i due elementi prefabbricati erano stati rimossi, e ha respinto, per il resto, quello contro la cessazione dell'attività riguardante la sola parte produttiva e quello, inoltrato unicamente da A.A.________, contro il diniego di licenza a posteriori. Adito da A.A.________, B.A.________ e C.A.________ e dalla D.________ Sagl, con giudizio del 18 marzo 2025 il Tribunale cantonale amministrativo ne ha respinto il ricorso.
Avverso questo giudizio A.A.________, B.A.________ e C.A.________ e la D.________ Sagl (ora: SA) presentano un ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale. Precisato che il gravame interessa unicamente il diniego della licenza edilizia a posteriori, chiedono, in via principale, di annullare la decisione impugnata, la decisione governativa e quella municipale e di autorizzare il cambiamento di destinazione al mappale xxx RFD di Mendrisio. In subordine, postulano che gli atti vengano ritornati all'istanza precedente affinché si determini nel merito dei requisiti posti dall'art. 43 cpv. 1 OPT (RS 700.1).
Non è stato ordinato uno scambio di scritti, ma è stato richiamato l'incarto cantonale.
1.1. Il Tribunale federale vaglia d'ufficio e con pieno potere cognitivo se e in che misura un ricorso può essere esaminato nel merito (DTF 151 II 87 consid. 1).
1.2. Presentato tempestivamente contro una decisione finale (art. 90 LTF) dell'ultima istanza cantonale, che ha confermato il diniego della licenza edilizia a posteriori, il ricorso in materia di diritto pubblico è di massima ammissibile sotto il profilo degli art. 82 lett. a, art. 86 cpv. 1 lett. d e art. 100 cpv. 1 LTF (quest'ultimo in relazione con l'art. 46 cpv. 1 lett. a LTF).
1.3. Le conclusioni volte ad annullare anche la decisione governativa e quella municipale sono inammissibili. Infatti, a fronte del carattere devolutivo del ricorso, tale atto è stato sostituito dalla sentenza del Tribunale cantonale amministrativo del 18 marzo 2025. Solo quest'ultima pronuncia può quindi essere oggetto del litigio (art. 86 cpv. 1 lett. d LTF; DTF 146 II 335 consid. 1.1.2).
1.4. Anche se il Tribunale federale esamina d'ufficio e con piena cognizione l'ammissibilità dei gravami che gli vengono sottoposti, spetta ai ricorrenti spiegare perché sono legittimati a ricorrere (art. 42 cpv. 1 e 2 LTF). Se la legittimazione ricorsuale non è evidente di primo acchito, non è compito del Tribunale federale ricercare su quali elementi potrebbe fondarsi. In assenza di questi elementi, il ricorso dev'essere dichiarato inammissibile (DTF 145 I 121 consid. 1; 142 V 395 consid. 3.1; 134 II 45 consid. 2.2.3).
A.A.________ ha partecipato alla procedura, riferita al diniego della licenza edilizia in sanatoria, dinanzi al Consiglio di Stato e alla Corte cantonale (art. 89 cpv. 1 lett. a LTF) ed è destinatario della decisione impugnata. Quale istante in licenza è particolarmente toccato dal giudizio impugnato che conferma il diniego del cambiamento di destinazione e possiede dunque un interesse degno di protezione al suo annullamento o alla sua modifica (art. 89 cpv. 1 lett. b e c LTF). La sua legittimazione è quindi pacifica. I ricorrenti, contrariamente al loro obbligo di dimostrare la propria legittimazione, non la provano di contro per B.A.________ e C.A.________ e D.________ Sagl, insorti al Governo solo contro il divieto d'uso, e neppure pretendono di essere toccati, ora per la prima volta, dalla decisione impugnata (cfr. sentenze 9C_852/2017 del 25 giugno 2018 consid. 2.1 e 2C_1054/2016 del 15 dicembre 2017 consid. 2.2; FLORENCE AUBRY GIRARDIN, in: Commentaire de la LTF, 3aed. 2022, n. 21 ad art. 89 LTF). In simili circostanze, la legittimazione di B.A.________ e C.A.________ e della D.________ Sagl appare quindi quantomeno dubbia sotto il profilo dell'art. 89 cpv. 1 lett. a LTF. Visto l'esito del gravame, non occorre tuttavia esaminare oltre il quesito.
La Corte cantonale ha rilevato che il fondo in oggetto è stato edificato attorno alla fine degli anni '60, previa approvazione delle allora competenti autorità cantonale e comunale. Dagli atti risulta che, nella sua conformazione originaria, il capannone aveva una dimensione di 200 m2, era coperto da un tetto a due falde ed era formato da un volume chiuso solo sul lato nord, mentre per il resto era aperto sui lati. Lo stabile è stato utilizzato per diversi anni per un'attività di raccolta e demolizione di veicoli inservibili. Verso la fine del 1990 è poi stata autorizzata la realizzazione di un capannone più grande (380 m2), coperto da un tetto a due falde e chiuso su tutti i lati, con dei portoni scorrevoli a sud. Gli spazi erano destinati al ricovero di autogru e altri veicoli necessari al servizio di intervento in caso di incidenti nel Mendrisiotto e Basso Ceresio. I giudici cantonali hanno ritenuto che, per valutare l'ammissibilità del cambiamento di destinazione degli edifici e impianti utilizzati a scopi commerciali, esterni alla zona edificabile e non conformi alla destinazione della zona sotto il profilo della protezione della situazione acquisita secondo l'art. 37a LPT (RS 700), fosse determinante la conformità delle autorizzazioni con il diritto materiale a quel momento applicabile, negandola sia per l'approvazione del 17 ottobre 1990 dell'autorità cantonale, sia per la licenza edilizia del 24 ottobre 1990. La Corte cantonale ha dedotto che l'intervento avallato travalicava chiaramente i limiti ammessi dall'art. 24 cpv. 2 vLPT con il decreto esecutivo sull'ordinamento provvisorio in materia di pianificazione del territorio del 29 gennaio 1980 (DEPT), non essendo riconducibile ad un ampliamento (parziale), ma ad una vera e propria nuova costruzione. Secondo i giudici cantonali, gli ampliamenti che aumentavano di più di un terzo la cubatura e la superficie utilizzabile, non erano infatti ammissibili (DTF 127 II 215 consid. 3a), e gli ampliamenti da attuare una volta tanto potevano essere autorizzati solo eccezionalmente, se indispensabili per la continuazione dell'utilizzazione attuale e se non vi si opponevano interessi preponderanti (art. 11 DEPT). La Corte cantonale ha quindi concluso che il capannone non poteva essere ritenuto un'opera soggetta alla tutela dalle situazioni acquisite, ma semmai solo una costruzione eretta in base ad autorizzazioni rilasciate a suo tempo in contrasto con il diritto materiale, incompatibile con l'art. 43 cpv. 1 lett. a OPT. I giudici cantonali hanno inoltre negato che l'autorizzazione al cambiamento di destinazione potesse essere rilasciata in conformità all'art. 24a LPT (RS 700), ritenendo peraltro che il principio della parità di trattamento, e quelli della buona fede e dell'affidamento non fossero stati, in concreto, violati.
I ricorrenti rimproverano alla Corte cantonale di aver negato a torto le condizioni per il rilascio di un autorizzazione eccezionale secondo l'art. 37a LPT. Sostengono anzitutto che la domanda di costruzione a posteriori avrebbe quale unico oggetto il cambio di destinazione, avendo rinunciato, nella sua variante riduttiva, alla realizzazione dei due prefabbricati laterali. Aggiungono poi che il capannone realizzato nel 1969 sarebbe stato validamente autorizzato, come del resto il suo successivo ampliamento del 1990, ritenendo così adempiuta la condizione posta dall'art. 43 cpv. 1 lett. a OPT. A loro dire, le considerazioni dei giudici cantonali, secondo cui le autorizzazioni del 1990 sarebbero state adottate in contrasto con il diritto materiale, sono arbitrarie e derivanti da un'errata applicazione e interpretazione del diritto, come pure da un errato accertamento dei fatti. Lamentano infine che la Corte cantonale non si sarebbe determinata sul requisito posto dall'art. 43 cpv. 1 lett. b OPT, postulando il rinvio degli atti all'istanza precedente.
3.1. Giusta l'art. 37a LPT, il Consiglio federale stabilisce a quali condizioni sono autorizzati i cambiamenti di destinazione degli edifici e impianti utilizzati a scopi commerciali eretti prima del 1° gennaio 1980 o non più conformi alla destinazione della zona in seguito a modifica dei piani di utilizzazione (cfr. sentenza 1C_180/2025 del 4 settembre 2025 consid. 2.3). La disposizione mira a permettere alle imprese commerciali situate fuori della zona edificabile di continuare la loro attività, di modernizzarsi e di ristrutturarsi in modo tale da mantenere la competitività (DTF 140 II 509 consid. 2.2 e 2.7 e relativi riferimenti; sentenze 1C_557/2021 del 28 marzo 2023 consid. 4.2 e 1C_145/2015 del 29 maggio 2015 consid. 3.2, in: RtiD I-2016, pag. 220 segg; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, n° 3 ad art. 37a LPT; RUDOLF MUGGLI, in AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Commentaire pratique LAT: Construire hors zone à bâtir, 2017, n° 2 ad. art. 37a LPT). Il Consiglio federale ha fissato all'art. 43 OPT le condizioni alle quali possono essere autorizzati cambiamenti di destinazione ed ampliamenti, esigendo che l'edificio o l'impianto sia stato legalmente costruito o modificato (cpv. 1 lett. a), che non insorgano nuove implicazioni rilevanti su territorio e ambiente (cpv. 1 lett. b) e che la nuova utilizzazione non sia inammissibile secondo un altro atto legislativo federale (cpv. 1 lett. c).
3.2. In concreto, il capannone esistente è stato edificato sulla scorta dell'autorizzazione cantonale del 17 ottobre 1990 e della licenza edilizia comunale rilasciata il 24 ottobre 1990, entrambe rinnovate poi nel 1992. L'edificio, realizzato al posto di quello precedente (del 1969), ha pressoché raddoppiato la superficie (passata da 200 m2 a 380 m2) e, mantenendo gli spazi interni adibiti ad uffici e servizi, ha formato un volume interamente chiuso, destinato al ricovero di automezzi necessari al servizio di intervento. A seguito della cessazione dell'uso quale ricovero per i predetti mezzi speciali, nell'edificio si sono succedute altre attività nel campo del commercio e dell'edilizia, tutte senza autorizzazione. Nel 2013 si è poi insediata la ditta D.________ Sagl, che ha utilizzato il capannone ed il piazzale, oltre che quale sede amministrativa, anche per il deposito, la movimentazione, la preparazione e l'assemblaggio di materiali ed elementi prefabbricati metallici destinati ai cantieri.
3.3. Nella fattispecie, l'edificio dei ricorrenti, utilizzato a scopo commerciale, è diventato non più conforme alla zona almeno a partire dall'entrata in vigore della LPT, il 1° gennaio 1980, sicché la Corte cantonale ha valutato la portata dell'intervento sotto il profilo degli art. 37a LPT e 43 OPT.
3.3.1. Pur trattandosi di una condizione che deve essere adempiuta per il rilascio di un'autorizzazione eccezionale, i giudici cantonali non hanno stabilito se il postulato cambiamento di destinazione del capannone e del piazzale, da ricovero di autogru e altri veicoli ad attività di metalcostruzioni, potesse comportare nuove implicazioni rilevanti sul territorio e sull'ambiente (art. 43 cpv. 1 lett. b OPT).
Con la prospettata modifica di utilizzo, l'attività esercitata sul sedime passerebbe in effetti dal ricovero di veicoli speciali, ad attività di metalcostruzione della D.________ Sagl, caratterizzata in particolare dalla movimentazione dei propri mezzi e di elementi di carpenteria metallica destinata ai cantieri, con delle lavorazioni, perlomeno occasionali, dei materiali sia all'interno sia all'esterno del capannone. Ciò che coinciderebbe verosimilmente ad un aggravio rilevante delle implicazioni sul territorio e sull'ambiente, ovvero in contrasto con l'art. 43 cpv. 1 lett. b OPT. Al riguardo, i ricorrenti si limitano invero a proporre, in termini per lo più appellatori, una loro valutazione degli accertamenti svolti dalla Corte cantonale, di cui non essendone stata dimostrata l'arbitrarietà sono vincolanti per il Tribunale federale (art. 105 cpv. 1 LTF; DTF 150 I 50 consid. 3.3.1). La questione può tuttavia rimanere indecisa anche in questa sede, ritenuto che il gravame deve comunque essere respinto. In effetti, come rettamente concluso dalla Corte cantonale, lo stabilimento con il piazzale non può essere ricondotto ad un'opera a beneficio della tutela delle situazioni acquisite, costruito conformemente al diritto materiale a suo tempo in vigore ai sensi degli art. 37a LPT e 43 cpv. 1 lett. a OPT.
3.3.2. I giudici cantonali hanno negato che nel 1990 l'ampliamento del capannone poteva essere autorizzato ai sensi dell'art. 24 cpv. 2 vLPT. Tale norma conferiva ai Cantoni la facoltà di emanare deroghe alle disposizioni dell'art. 24 cpv. 1 vLPT e di permettere quindi la rinnovazione, la trasformazione parziale o la ricostruzione di edifici e impianti, in quanto compatibili con le importanti esigenze della pianificazione territoriale.
La rinnovazione, la trasformazione parziale e la ricostruzione ai sensi dell'art. 24 cpv. 2 vLPT sono nozioni di diritto federale e insieme costituiscono il limite nel cui ambito possono essere concesse tali autorizzazioni (DTF 119 Ib 366 consid. 3c; 113 Ib 303 consid. 3a). Il diritto cantonale non può estendere tali nozioni: può invece imporre esigenze più severe (DTF 112 Ib 94 consid. 2 e rinvii). Secondo la costante giurisprudenza, una trasformazione parziale secondo l'art. 24 cpv. 2 vLPT può consistere sia in un aumento della volumetria o in una trasformazione interna, sia in un cambiamento dell'utilizzazione (DTF 113 Ib 303 consid. 3b; 110 Ib 264 consid. 3). L'intervento è da considerarsi parziale se non comporta notevoli mutamenti dell'aspetto esteriore dell'edificio e della sua destinazione originaria e non ingenera effetti considerevoli o sostanzialmente nuovi sull'utilizzazione del suolo, sull'urbanizzazione e sull'ambiente; inoltre, la nuova utilizzazione non deve divergere fondamentalmente da quella originaria e non deve implicare una destinazione economica completamente nuova (DTF 119 Ib 222 consid. 3a; 118 Ib 497 consid. 3a). Per quanto attiene al diritto cantonale, nella fattispecie entrato in vigore poco dopo, l'art. 75 della legge cantonale di applicazione della LPT del 23 maggio 1990 (LALPT), recita che la trasformazione parziale, da attuare una volta tanto, può essere eccezionalmente autorizzata, se indispensabile per la continuazione dell'utilizzazione attuale e se compatibile con le importanti esigenze della pianificazione territoriale.
3.3.3. I ricorrenti fanno valere che la Corte cantonale avrebbe applicato in maniera errata ed arbitraria l'art. 24 cpv. 2 vLPT. Sostengono dapprima che a torto i giudici cantonali avrebbero valutato l'ampliamento unicamente alla luce del volume chiuso del capannone originario, autorizzato nel 1969, e di quello ampliato, successivamente autorizzato nel 1990. A loro avviso, determinante sarebbe il fatto che in entrambi i casi il capannone serviva, oltre che per garantire degli spazi per il personale, principalmente per permettere il deposito di mezzi e di attrezzature, indipendentemente che si tratti di una superficie aperta o chiusa sui lati. La censura non regge. In effetti, il capannone eretto nel 1969 era costituito da un edificio (m 20x10) coperto da un tetto a due falde e formato da un volume chiuso (ca. m 5x10) solo sul lato nord, mentre per il resto era aperto sui lati, analogamente ad una tettoia. La parte chiusa era riservata ad un piccolo ufficio di 31 m2e dei servizi-spogliatoi di 17 m2, mentre quella aperta di ca. 145 m2era disponibile come deposito di materiali e mezzi di trasporto. La costruzione di un capannone su una superficie pari a circa il doppio di quello esistente, formato da un volume interamente chiuso, e quindi con una cubatura ben superiore a quella precedente, e un aspetto esteriore diverso, affiancato da un nuovo piazzale, che l'istanza precedente ha considerato quale nuova costruzione, sovverte quantomeno in modo sostanziale la volumetria e l'identità dell'impianto esistente. Sebbene la giurisprudenza non si fondi unicamente su un criterio puramente quantitativo per stabilire se l'intervento rientra ancora nel concetto di trasformazione parziale, un ampliamento costituisce quantitativamente una modifica rilevante, esulante dal citato concetto, quando comporta, come in concreto, un aumento di almeno un terzo della superficie utilizzabile (DTF 112 Ib 97 consid. 3; LEO SCHÜRMANN/PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 3aed., 1995, pag. 168 seg.).
3.3.4. Rimproverando poi alla Corte cantonale di essere incorsa nell'arbitrio, nella misura in cui non avrebbe tenuto conto che il permesso rilasciato nel 1990 sarebbe il frutto di un accordo tra la ditta A.________ e le autorità, avente per scopo la cessazione della precedente attività di centro di raccolta di autoveicoli inservibili e il ripristino del sito dal profilo ambientale, i ricorrenti disattendono che per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole un'interpretazione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sono manifestamente insostenibili, in contraddizione palese con la situazione effettiva, gravemente lesivi di una norma o di un chiaro principio giuridico, o in contrasto intollerabile con il sentimento di giustizia e di equità; la decisione dev'essere inoltre insostenibile sia nella motivazione che nel risultato (DTF 150 II 537 consid. 3.1; 150 IV 360 consid. 3.2.1). Con i loro accenni appellatori e quindi inammissibili (DTF 148 I 104 consid. 1.5), i ricorrenti si limitano infatti a ribadire i contenuti dei pretesi intendimenti, tesi in sostanza a ripristinare una situazione di marcato degrado ambientale, essendo le carcasse d'auto per anni state accatastate abusivamente su tutto il terreno circostante. Tuttavia, essi non sostanziano con una motivazione conforme all'art. 106 cpv. 2 LTF l'arbitrarietà delle conclusioni a cui è giunta la Corte cantonale e neppure spiegano per quali ragioni la valutazione dell'istanza precedente sarebbe manifestamente insostenibile sotto il profilo della motivazione e anche dell'esito (cfr. DTF 150 IV 360 consid. 3.2.1). Peraltro, che l'autorizzazione edilizia sia il risultato di una possibile condivisione di intenti tra l'istante in licenza e le autorità, nulla muta al fatto che la stessa si ponga in contrasto con il diritto materiale applicabile (art. 24 cpv. 1 e 2 vLPT). Neppure il fatto che i ricorrenti rimproverino, del tutto genericamente, alla Corte cantonale che l'intervento autorizzato coinciderebbe con una ricostruzione, asseritamente ammissibile secondo il diritto cantonale, e che l'autorizzazione risulterebbe quindi conforme agli art. 71 cpv. 1 lett. c e 75 LALPT, rende arbitraria la sentenza impugnata. Del resto, contrariamente alla tesi ricorsuale, in tali circostanze, ritenute la completa demolizione del manufatto preesistente e le caratteristiche manifestamente diverse della nuova costruzione, i giudici cantonali non hanno violato il diritto federale negando in concreto un caso di ricostruzione ai sensi degli art. 24 cpv. 2 vLPT (cfr. DTF 127 II 209 consid. 3).
3.3.5. I ricorrenti lamentano poi una violazione del principio della buona fede e dell'affidamento, adducendo che la ditta A.________ avrebbe cessato la propria attività di raccolta di autoveicoli inservibili e riordinato il piazzale unicamente alla luce delle trattative e degli accordi intercorsi con le autorità comunali e cantonali, sfociate poi nel rilascio del permesso del 1990, e che avrebbe dato seguito alla chiusura del centro di raccolta dei veicoli solo a fronte delle rassicurazioni fornite in merito al possibile inserimento del fondo in zona edificabile. Con questi accenni, essi disattendono tuttavia che la validità dell'autorizzazione rilasciata nel 1990, rispettivamente un'eventuale revoca della licenza edilizia (al riguardo vedi DTF 144 III 285 consid. 3.5; sentenze 1C_331/2024 del 31 ottobre 2024 consid. 3, 1C_576/2022 del 5 dicembre 2023 consid. 4.2 e 1C_465/2022 del 4 aprile 2023 consid. 4.1; DANIÈLE REVEY, Procédure administrative, territoire, patrimoine et autres horizons, in: Mélanges en l'honneur du Professeur Benoît Bovay, 2024, pag. 152 seg.; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7aed. 2022, pag. 379 seg.), è una questione che esula dall'oggetto del litigio. Il loro esame in questa sede sarebbe prematuro, e non occorre quindi soffermarsi oltre su tale quesito. Si può nondimeno aggiungere che queste critiche non parrebbero dimostrare che le autorità competenti avrebbero fornito ai ricorrenti assicurazioni vincolanti al riguardo (sui principi della buona fede e dell'affidamento vedi art. 5 cpv. 3 e art. 9 Cost., e sui necessari presupposti DTF 146 I 105 consid. 5.1.1; 147 IV 73 consid. 4.1.2). L'istanza precedente, rilevando che l'intervento avallato dall'autorità cantonale e comunale nel 1990 travalica i limiti ammessi dall'art. 24 cpv. 2 vLPT in relazione con l'art. 11 DEPT, rispettivamente con l'art. 75 LALPT entrato in vigore il 13 novembre 1990, e che non avrebbe potuto essere autorizzato, ha quindi rettamente concluso che la pretesa modifica di destinazione, da ricovero per veicoli speciali ad attività di metalcostruzioni, non adempie le condizioni poste dagli art. 37a LPT e 43 OPT e non può quindi essere autorizzata.
3.4. I ricorrenti lamentano poi che la licenza edilizia a posteriori avrebbe dovuto essere rilasciata sulla base dell'art. 24a LPT. Questa norma presuppone che il cambiamento di destinazione di un edificio o di un impianto fuori delle zone edificabili non necessiti di lavori di trasformazione ai sensi dell'art. 22 cpv. 1 LPT e che dallo stesso non derivi alcuna nuova ripercussione sul territorio, sull'urbanizzazione e sull'ambiente (cfr. art. 24a cpv. 1 lett. a LPT). In concreto, alla luce degli interventi costruttivi e di trasformazione che ne travalicano l'ammissibilità, la Corte cantonale ha tuttavia escluso, peraltro rettamente, l'applicazione della citata disposizione. Questa considerazione non è contestata dai ricorrenti, che non sostanziano quindi una violazione del diritto con una motivazione conforme alle esigenze dell'art. 42 cpv. 2 LTF. Inoltre, come visto, il progetto comporterebbe anche nuove implicazioni sul territorio. Il rilascio di un'autorizzazione eccezionale sulla base dell'art. 24a LPT non entra pertanto in considerazione.
I ricorrenti lamentano infine che, riferendosi al fondo confinante zzz, la Corte cantonale avrebbe ammesso il cambiamento di destinazione, non ravvisando, in quel caso, implicazioni particolarmente rilevanti sul territorio (art. 43 cpv. 1 lett. b OPT). Ora, con questa critica, i ricorrenti sembrano invocare una disparità di trattamento (art. 29 cpv. 1 Cost.) rispetto ad altri casi analoghi. Non tentano tuttavia di dimostrare un apprezzamento abusivo degli accertamenti operati dai giudici cantonali e neppure fanno valere una violazione del principio della parità di trattamento con una motivazione conforme alle esigenze poste dagli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF (art. 8 Cost.; sulla disparità di trattamento vedi DTF 147 V 312 consid. 6.3.2; 144 I 113 consid. 5.1.1). La censura è pertanto inammissibile e non deve essere esaminata oltre. Per altro, la Corte cantonale ha ritenuto che la costruzione sul mappale zzz sarebbe stata a beneficio della tutela delle situazioni acquisite. I ricorrenti non contestano questa conclusione. Ora, quando la decisione impugnata, come in concreto, si fonda su diverse motivazioni indipendenti e di per sé sufficienti per definire l'esito della causa, i ricorrenti sono tenuti, pena l'inammissibilità, a dimostrare che ognuna di esse viola il diritto (DTF 142 III 364 consid. 2.4 in fine; 138 I 97 consid. 4.1.4).
Ne segue che il ricorso, in quanto ammissibile, dev'essere respinto. Le spese seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 LTF).
Non si assegnano ripetibili a E.________, che non è stato invitato ad esprimersi sul ricorso (art. 68 cpv. 1 LTF).
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti, al Municipio di Mendrisio, al Dipartimento del territorio, Ufficio delle domande di costruzione, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino nonché all'Ufficio federale dello sviluppo territoriale.
Losanna, 12 dicembre 2025
In nome della I Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero
Il Presidente: Haag
Il Cancelliere: Crameri