Cost allocation under quarter-plan after property transferGenerato dall'IA

{T 0/2}

1C_779/2013

Urteil vom 17. Juni 2014

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Eusebio,
Gerichtsschreiber Dold.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Reto T. Annen,

gegen

A.B.________ und B.B.________,
2. A.C.________ und B.C.________,
3. A.D.________ und B.D.________,
4. A.E.________ und B.E.________,
5. A.F.________ und B.F.________,
6. A.G.________ und B.G.________,
Beschwerdegegner,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Claudio Weingart,

H.________,
Gemeinde Churwalden, 7
vertreten durch Rechtsanwalt Remo Cavegn.

Gegenstand
Quartierplan Bergli (Kostenverteiler),

Beschwerde gegen das Urteil vom 10. Juli 2013
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 4. Kammer.

Sachverhalt:

A.

Am 9. Mai 1996 beschloss der Gemeindevorstand Churwalden den Quartierplan Bergli. Die Erschliessung des Quartierplangebiets mit (Privat-) Strasse, Wasserleitungen und Kanalisation erfolgte in zwei Etappen in den Jahren 2008 und 2011. Die Kosten wurden von H.________ vorfinanziert. Mit einem in ihrem Auftrag verfassten Schreiben vom 8. November 2011 wurden A.________ und weiteren Personen die Schlussabrechnung und der Kostenverteiler zugestellt. Darin wurden die Erschliessungskosten gestützt auf einen zusammen mit den Quartierplanvorschriften (QPV) festgelegten Verteilschlüssel auf die einzelnen Grundeigentümer aufgeteilt.

A.________ erhob gegen die Schlussabrechnung und den Kostenverteiler Einsprache. Er machte geltend, zwar ursprünglich Eigentümer der vom Quartierplan erfassten Parzelle Nr. 1228 (nunmehr Parzelle Nr. 21228) gewesen zu sein, diese aber im Jahr 2010 an A.B.________ und B.B.________, A.C.________ und B.C.________, A.D.________ und B.D.________, A.E.________ und B.E.________, A.F.________ und B.F.________ sowie A.G.________ und B.G.________ zu Stockwerkeigentum verkauft zu haben (Stockwerkeigentümergemeinschaft Bärgli). Aufgrund der neuen Eigentumsverhältnisse habe er selbst keine Kosten zu tragen.

Mit Entscheid vom 13. Dezember 2012 wies die Gemeinde Churwalden die Einsprache ab. Sie verpflichtete A.________, H.________ Fr. 68'439.80 zu bezahlen. Zur Begründung führte sie aus, A.________ sei im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung für die Parzelle Nr. 21228 noch Grundeigentümer gewesen. Nach Art. 27 und 28 QPV sei er deshalb ungeachtet des späteren Verkaufs der Parzelle kostenpflichtig.

Eine dagegen von A.________ erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil vom 10. Juli 2013 ab.

B.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 2. Oktober 2013 beantragt A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass er keine Erschliessungskosten zu tragen habe. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Churwalden beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdegegner beantragen, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen.

Mit Präsidialverfügung vom 20. Dezember 2013 hat das Bundesgericht das Gesuch des Beschwerdeführers um aufschiebende Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.

Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid über eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Der Beschwerdeführer ist nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Auf seine Beschwerde ist im Grundsatz einzutreten.

2.

2.1. Der Beschwerdeführer rügt sinngemäss eine willkürliche Auslegung von Art. 4, 27 und 28 QPV. Zudem ist er der Ansicht, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt willkürlich festgestellt, indem es eine von der Stockwerkeigentümergemeinschaft Bärgli geleistete Zahlung von Fr. 35'372.05 an die Kosten für die Werkleitungen angerechnet habe. Auf diese Weise habe es sich nicht mit der die Finanzierung der privaten Werkleitungen betreffenden Bestimmung von Art. 28 QPV auseinandersetzen müssen. Dies komme einer Rechtsverweigerung gleich.

2.2. Die erwähnten Quartierplanvorschriften haben, soweit hier relevant, folgenden Wortlaut:
Art. 4 - Verbindlichkeit

1. Der Quartierplan gilt für die Eigentümer aller im Quartierplangebiet gelegenen Grundstücke, unbesehen allfälliger Handänderungen.
   
2. (...)
   
3. (...)

Art. 27 - Privatstrasse

1. Die Kosten für die Erstellung der Privatstrasse gehen gemäss Kostenverteiler 2 zulasten der Eigentümer der NZ-Parzellen 1230 I.________, 1229 J.________, 1228 A.________.
   
2. Die Kosten für die Erstellung der Privatstrasse sind vom Erstbauenden ohne Anspruch auf Vergütung eines Zinses vorzufinanzieren. Der Kostenanteil der Nächstbauenden wird mit Erteilung einer Baubewilligung innert 30 Tagen zur Bezahlung fällig.
   
3. Die Bauabrechnung für die Privatstrasse ist der Gemeinde und den übrigen Miteigentümern spätestens 3 Monate nach Vollendung der Strasse zur Kenntnisnahme zuzustellen.

Art. 28 - Private Werkleitungen

1. Die Kosten für die Erstellung der privaten Kanalisation gemäss Erschliessungsplan gehen zulasten der Berechtigten gemäss Kostenverteiler 3. Die Kosten für die Erstellung der privaten Wasserleitungen gehen zulasten der Berechtigten.
   
2. Die Kosten für die Erstellung sind vom Erstbauenden ohne Anspruch auf Vergütung eines Zinses vorzufinanzieren. Die berechtigten Grundeigentümer verpflichten sich zur Bezahlung ihres Anteiles innert 30 Tagen nach Rechnungsstellung durch den Ausführenden.
   
3. Die Bauabrechnung für die private Kanalisation ist der Gemeinde und den übrigen Miteigentümern spätestens 3 Monate nach Vollendung zur Kenntnisnahme zuzustellen.

Aus dem angefochtenen Entscheid und der Schlussabrechnung vom 8. November 2011 geht hervor, dass die erstbauende Eigentümerin der Parzelle Nr. 21229, H.________, Erschliessungskosten in der Höhe von insgesamt Fr. 217'762.30 vorfinanziert hat. Diese setzen sich zusammen aus Fr. 179'520.25 für die erste Bauetappe, Fr. 35'372.05 für die zweite Bauetappe und Kosten für diverse Arbeiten von Fr. 2'870.--. Auf die Parzelle, welche ursprünglich dem Beschwerdeführer gehörte, entfallen davon gesamthaft Fr. 103'811.85, wovon Fr. 70'790.25 den Bau der Strasse (in der ersten und zweiten Bauetappe) und Fr. 33'021.60 den Bau der Werkleitungen (ebenfalls in der ersten und zweiten Bauetappe) betreffen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Bärgli zahlte im Jahr 2011 Fr. 35'372.05 an H.________, sodass von den auf die Parzelle 21228 entfallenden Kosten noch Fr. 68'439.80 ausstehend sind.

2.3. Das Verwaltungsgericht hält im angefochtenen Entscheid fest, aufgrund der Zahlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft Bärgli gehe es nur noch um die Finanzierung der Privatstrasse. Gemäss Art. 27 Abs. 2 QPV werde der Kostenanteil der Nächstbauenden an der Privatstrasse mit Erteilung einer Baubewilligung innert 30 Tagen zur Zahlung fällig. Damit setzten die Quartierplanvorschriften den Nächstbauenden mit demjenigen Eigentümer gleich, welcher zur Zeit der Erteilung der Baubewilligung bzw. 30 Tage danach im Grundbuch eingetragen sei. Daran ändere Art. 4 QPV nichts. Mit dieser Bestimmung werde einzig zum Ausdruck gebracht, dass für die Verbindlichkeiten des Quartierplans nicht die Eigentümerschaft im Zeitpunkt der rechtskräftigen Auflage massgebend sei, sondern die Rechte und Pflichten aus dem Quartierplan mit einer Handänderung auf einen neuen Eigentümer übertragen werden könnten. Der auf die Parzelle Nr. 21228 entfallende Kostenanteil für die Privatstrasse sei somit 30 Tage nach der Erteilung der Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus vom 15. März 2010 fällig geworden. Am mithin ausschlaggebenden Datum des 15. Aprils 2010 sei nach wie vor der Beschwerdeführer Eigentümer gewesen.

2.4. Indem das Verwaltungsgericht davon ausging, dass der auf die Parzelle Nr. 21228 entfallende Kostenanteil für die Werkleitungen bereits von den Beschwerdegegnern bezahlt wurde, sprach es dem Beschwerdeführer implizit ein Rechtsschutzinteresse an der Feststellung ab, er sei in dieser Hinsicht nicht kostenpflichtig. Konsequent wäre zwar gewesen, auf die Beschwerde insofern nicht einzutreten. Dass das Verwaltungsgericht die Beschwerde stattdessen vollumfänglich abwies, ist im Ergebnis jedoch nicht entscheidend. Der Beschwerdeführer legt vor Bundesgericht nicht hinreichend substanziiert dar, weshalb das Verwaltungsgericht ein Rechtsschutzinteresse hätte bejahen müssen (Art. 42 Abs. 2 BGG). Auf seine Rüge ist deshalb nicht einzutreten.

2.5. Mit Blick auf die Finanzierung der Privatstrasse ist der Beschwerdeführer der Auffassung, nach Art. 27 QPV sei nicht der zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung eingetragene Grundeigentümer kostenpflichtig, sondern diejenige Person, auf welche die Baubewilligung ausgestellt wurde. Zudem sei Art. 27 QPV in Verbindung mit Art. 4 QPV zu lesen. Diese Bestimmung erlaube es, in Fällen, wo sich die Erschliessungsarbeiten wie hier über mehrere Jahre erstreckten, den jeweils aktuellen Grundeigentümer zu verpflichten. Vor diesem Hintergrund komme auch der Bezeichnung "1228 A.________" in den Quartierplanvorschriften keine weitere Bedeutung zu. Nächstbauender sei derjenige, auf den die Baubewilligung ausgestellt worden sei, vorliegend mithin die "BG Bärgli" bzw. ihr Stellvertreter K.________. Mit der Zahlung von Fr. 35'372.05 hätten die Stockwerkeigentümer anerkannt, dass sie im Sinne der Quartierplanvorschriften als Nächstbauende zu qualifizieren seien. Würde man der Auslegung des Verwaltungsgerichts folgen, so wäre es ihm als Eigentümer faktisch verwehrt gewesen, sein nicht erschlossenes bzw. nicht überbautes Land zu veräussern, wäre er doch für viele Jahre dem Risiko ausgesetzt gewesen, später anfallende und in der Höhe nicht bestimmte Erschliessungskosten tragen zu müssen.

2.6. Die Beschwerdegegner schliessen sich der Auffassung des Verwaltungsgerichts an. Sie weisen zudem darauf hin, dass sich der Beschwerdeführer in den Grundstückskaufverträgen zur Übernahme der Erschliessungskosten verpflichtet habe. Aus den bei den Akten liegenden Kaufverträgen gehe hervor, dass der Beschwerdeführer voll erschlossenes Bauland verkauft habe. Im Übrigen habe er schon 2004 versucht, das Land zu verkaufen, und es auch damals als voll erschlossen bezeichnet. Die in der zweiten Etappe entstandenen Erschliessungskosten habe die Stockwerkeigentümergemeinschaft Bärgli zwar direkt bezahlt, doch hätten diese Kosten eigentlich ebenfalls vom Beschwerdeführer getragen werden müssen. Schliesslich habe der Beschwerdeführer unter der Bezeichnung "BG Bärgli" bei der Überbauung seiner Parzelle auch die Stellung des Bauherrn innegehabt. K.________ sei nicht Generalunternehmer gewesen, was sich aus den Auftragsbestätigungen für die Baumeisterarbeiten, die Erdsondenbohrungen und die Elektroanlagen ergebe, welche allesamt vom Beschwerdeführer unterzeichnet worden seien.

2.7. Im Folgenden ist zu untersuchen, ob das Verwaltungsgericht Art. 4 und 27 QPV willkürlich ausgelegt hat, indem es den Beschwerdeführer hinsichtlich des auf die Parzelle Nr. 21228 entfallenden Kostenanteils für die Privatstrasse als kostenpflichtig erklärte. Für die Auslegung dieser Bestimmungen ist das Verhalten der Parteien nicht massgebend. Dem Beschwerdeführer ist deshalb nicht zu folgen, wenn er die Zahlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft als "Anerkennung" seiner eigenen Rechtsauffassung ansieht. Ebenso wenig ist der Inhalt der Grundstückskaufverträge von Bedeutung. In den bei den Akten liegenden öffentlich beurkundeten Verträgen regelten die Parteien teilweise die Frage der Tragung der Erschliessungskosten. Wie diese Vertragsbestimmungen zu verstehen sind und wie es sich mit denjenigen Verträgen verhält, die keine solchen Bestimmungen enthalten, ist hier nicht zu entscheiden.

2.8. Wie der Beschwerdeführer zu Recht festhält, bezweckt Art. 4 QPV, Rechte und Pflichten aus dem Quartierplan im Falle einer Handänderung auf den neuen Eigentümer des im Quartierplangebiet gelegenen Grundstücks zu übertragen. Die Bestimmung sagt jedoch nichts darüber aus, welcher Zeitpunkt für die Zuordnung der Erschliessungsbeiträge massgebend ist. Ebenso wenig enthält sie einen Hinweis auf die Bauherrschaft, welche gemäss der Ansicht des Beschwerdeführers in die Pflicht genommen werden soll. Vielmehr stellt sie ausdrücklich auf die Eigentümerschaft ab. Dasselbe gilt für Art. 27 Abs. 1 QPV, wonach die Kosten für die Erstellung der Privatstrasse zulasten der Eigentümer der NZ-Parzellen (Neuzuteilungsparzellen) 1230 I.________, 1229 J.________ und 1228 A.________ gehen. Auch wenn dadurch die genannten Personen nicht direkt persönlich verpflichtet werden, ihr Name mithin nur der Ergänzung der Parzellennummer und damit als zusätzliche Information dient, so wird dabei ebenfalls auf die Eigentümerschaft abgestellt. Vor diesem Hintergrund erscheint es naheliegend, die Begriffe des "Erstbauenden" und "Nächstbauenden" in Abs. 2 von Art. 27 QPV im Sinne des erstbauenden bzw. nächstbauenden Grundeigentümers zu verstehen.

Eine Ungereimtheit besteht insofern, als der Regelung der Fälligkeit in Art. 27 Abs. 2 Satz 2 QPV offenbar die Annahme zugrunde liegt, dass der Kostenanteil des Nächstbauenden im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung bereits betragsmässig feststeht. Dies setzt voraus, dass die Erschliessungswerke in diesem Zeitpunkt fertiggestellt sind, was, wie vorliegend ersichtlich ist, nicht in jedem Fall zutrifft. Das ist jedoch hier ohne Bedeutung, da die Forderung im jetzigen Zeitpunkt auch betragsmässig feststeht.

Es trifft zu, dass bei der vom Verwaltungsgericht gewählten Auslegung von Art. 27 QPV für den verkaufswilligen Grundeigentümer eine Unsicherheit aufgrund des noch nicht bestimmten Forderungsbetrags entsteht. Darauf kann er sich jedoch einstellen. Aus den vorliegenden Kaufverträgen ist ersichtlich, dass sich auch der Beschwerdeführer des Problems zumindest im Grundsatz bewusst war und es mit einer vertraglichen Vereinbarung zu lösen suchte. Zudem würde die Unsicherheit über die Kostenhöhe in gleicher Weise den Bauherrn treffen, der nach Ansicht des Beschwerdeführers kostenpflichtig sein soll.

Aus diesen Gründen ist es im Ergebnis nicht willkürlich, wenn das Verwaltungsgericht den Beschwerdeführer, der im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung Eigentümer der Parzelle Nr. 21228 war, gemäss Art. 27 QPV als Schuldner betrachtete.

3.

Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem Verfahrensausgang trägt der Beschwerdeführer die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat zudem den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, H.________, der Gemeinde Churwalden und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. Juni 2014

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Dold