Remaining buildable area for parcel 1132 under Hansmatt planGenerato dall'IA

{T 0/2}
1P.116/2006 /scd

Urteil vom 19. Juni 2006
I. Öffentlichrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Nay, Aeschlimann,
Gerichtsschreiber Störi.

Parteien
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urs Peter Zelger,

gegen

Y.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Ulf Walz,
Gemeinderat Stans, Stansstaderstrasse 18,
Postfach 442, 6371 Stans, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Viktor Furrer, Dorfplatz 6, Postfach 335, 6371 Stans,
Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden, Verwaltungsabteilung, Rathausplatz 1, 6371 Stans,
Regierungsrat des Kantons Nidwalden, vertreten durch den Kantonalen Rechtsdienst, Dorfplatz 2,
6371 Stans.

Gegenstand
Festlegung der anrechenbaren Grundstückfläche für die Parzelle Nr. 1132, "Hansmatt Nord-Ost", Grundbuch Stans,
Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrates des Kantons Nidwaldens vom
24. Januar 2006 und das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Nidwalden, Verwaltungsabteilung, vom 26. April 2005.

Sachverhalt:
A.
Im Verlauf der langjährigen bau- und planungsrechtlichen Auseinandersetzung zwischen X.________ und der Y.________ AG AG, welche nebst den kommunalen und kantonalen Verwaltungs- und Gerichtsbehörden auch das Bundesgericht bereits wiederholt beschäftigte (Entscheide 1P.502/1999 vom 17. Februar 2000, 1P.368/1998 vom 11. November 1998, 1P.272/1998 vom 14. Juli 1998 und 1P.520/1996 vom 21. Januar 1997, auf welche für die Vorgeschichte verwiesen wird), beschloss der Gemeinderat Stans am 28. Mai 2001:

1. Es wird festgestellt, dass die anrechenbare Grundstücksfläche gemäss §§ 10 und 11 BauV der Parzelle 1132, Hansmatt, Grundbuch Stans, 1'733 m2 beträgt."
   Der Regierungsrat des Kantons Nidwalden hiess am 29. Juni 2004 die Beschwerde X.________ gegen diesen Beschluss der Gemeinde Stans gut und hob ihn auf, wobei er verschiedene Feststellungen traf und der Gemeinde Stans Anweisungen erteilte.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden hiess am 26. April 2005 die Beschwerde der Y.________ AG gut, hob den angefochtenen Entscheid des Regierungsrates vom 29. Juni 2004 auf und wies die Sache an diesen zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen und zur Neuverlegung der Kosten im Beschwerdeverfahren zurück.

Auf die von X.________ gegen diesen Rückweisungsentscheid erhobene staatsrechtliche Beschwerde trat das Bundesgericht am 14. November 2005 nicht ein.

Am 24. Januar 2006 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab.
B.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 2. März 2006 wegen Verletzung von Art. 9 und Art. 29 Abs. 2 BV beantragt X.________, die Entscheide des Verwaltungsgerichts vom 26. April 2005 sowie des Regierungsrats vom 24. Januar 2006 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung ans Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht verzichtet auf Vernehmlassung. Der Regierungsrat beantragt unter Verweis auf seinen Entscheid vom 29. Juni 2004, die Beschwerde gutzuheissen. Die Y.________ AG beantragt, sie abzuweisen, und die Gemeinde Stans, sie abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Der angefochtene Entscheid des Regierungsrates ist kantonal nicht letztinstanzlich, sondern unterliegt an sich der Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Dieses hat indessen in seinem mitangefochtenen Rückweisungsentscheid dem Regierungsrat für den Ausgang des Verfahrens verbindliche Anweisungen erteilt und ihm in der Sache keinen eigenen Entscheidungsspielraum belassen. Der Regierungsrat hat die Beschwerde denn auch weisungsgemäss, aber entgegen seiner Überzeugung abgewiesen; er beantragt dementsprechend in der Vernehmlassung ans Bundesgericht die Aufhebung seines eigenen Entscheides. Ein Weiterzug des Verfahrens mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht wäre unter diesen Umständen einer leeren Formalität gleichgekommen, weshalb nach der Praxis die Anfechtung des unterinstanzlichen Regierungsratsentscheids sowie des verwaltungsgerichtlichen Rückweisungsentscheides unter dem Gesichtspunkt von Art. 86 Abs. 1 OG zulässig ist (BGE 118 Ia 341 E. 2e; 103 Ia 360 E. 1a). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt, sodass auf die staatsrechtliche Beschwerde, unter dem Vorbehalt gehörig begründeter Rügen (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; 127 I 38 E. 3c; 125 I 492 E. 1b; 122 I 70 E. 1c), einzutreten ist.
2.
Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung des Willkürverbots sowie der Begründungspflicht.
2.1 Willkürlich ist ein Entscheid, der mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, dass die Begründung unhaltbar ist, der Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als willkürlich erweisen (BGE 125 I 166 E. 2a; 125 II 10 E. 3a; 129 E. 5b; 122 I 61 E. 3a je mit Hinweisen).
2.2 Aus dem aus Art. 29 Abs. 2 BV abgeleiteten Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich für den Richter die Pflicht, seinen Entscheid zu begründen. Er muss wenigstens kurz die wesentlichen Überlegungen darlegen, von denen er sich dabei hat leiten lassen, sodass der Betroffene den Entscheid in voller Kenntnis der Sache anfechten kann. Dabei muss sich der Richter nicht mit allen tatsächlichen Behauptungen und rechtlichen Einwänden auseinandersetzen. Er kann sich vielmehr auf die für seinen Entscheid erheblichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 126 I 97 E. 2b; 123 I 31 E. 2c; 122 IV 8 E. 2c; 121 I 54 E. 2c je mit Hinweisen).
3.
3.1 In den achtziger Jahren wurde die ursprünglich knapp 20'000 m2 grosse Parzelle Nr. 1'100 nach dem Gestaltungsplan "Hansmatt Nordost" vom 1. Februar 1982 teilweise überbaut, wobei die überbauten Teile jeweils abparzelliert wurden. Heute ist die Parz. Nr. 1'100 mit einem Tenniscenter und die Parz. Nrn. 1'123, 1'301 und 5'205 mit Mehrfamilienhäusern und die Parz. Nr. 1'160 mit Gewerbefläche überbaut. Die Parz. Nr. 1'132 ist unüberbaut. Nach aktueller Zonenordnung liegen die Parz. Nrn. 1'123, 1'301, 5'205 und 1'132 in der Wohnzone 3 mit einer Ausnützungsziffer von 0.5. Die Parz. Nrn. 1'100 und 1'160 liegen hingegen in der Gewerbezone, für welche keine Ausnützungsbeschränkung besteht.
Verwaltungsgericht und Regierungsrat sind sich insoweit einig, dass die zulässige bauliche Ausnützung einer Parzelle nur einmal beansprucht werden darf und die Parz. Nrn. 1'123, 1'301 und 5'205 massiv übernutzt sind. Uneinigkeit besteht in der streitentscheidenden Frage, ob diese Übernutzung die Parz. Nr. 1'132 belastet.
3.2 Der Regierungsrat hat in seinem Entscheid vom 29. Juni 2004 erwogen (E. 3 S. 7 ff., der Gemeinderat Stans habe am 1. Februar 1982 für die damals 19'384 m2 grosse Parz. Nr. 1'100 den Gestaltungsplan "Hansmatt Nordost" bewilligt. In der Folge seien davon die Parz. Nrn. 1'123 mit heute 2'940 m2, 1'132 mit heute 1'733 m2, Nr. 1'301 mit heute 952 m2 und Nr. 1'160 mit heute 884 m2 abparzelliert worden. Die heutige Restparzelle Nr. 1'100 und die Parz. Nr. 1'160 lägen nach geltender Zonenordnung in der Gewerbezone, für die keine Ausnützungsziffer mehr bestehe, die Parz. Nrn. 1'123, 1'132 und 1'301 in der dreigeschossigen Wohnzone (WZ3) mit einer Ausnützungsziffer von 0.5. Heute sei die Parz. Nr. 1'100 mit dem Sport- und Freizeitcenter Rex und die Parz. Nrn. 1'123 (inkl. 5'205) und 1'301 mit Wohnbauten überbaut. Die Parz. Nrn. 1'132 und 1'160 dagegen seien, abgesehen von einer nicht ausnützungsrelevanten Autoeinstellhalle, unüberbaut. Von der ursprünglich zur Verfügung stehenden anrechenbaren Grundstücksfläche von 18'171 m2 (19'384 m2 abzüglich die Strassen- und Trottoirflächen von 1'213 m2) seien nach den Baubewilligungen der Gemeinde Stans Nrn. 82, 83 und 281 vom 1. März 1982 und vom 13. Juni 1983 folgende Flächen beansprucht worden.
Parz. Nr. bewilligte BGF AZ alt 0.66, beanspruchte max. 0.44 für Wohnen Fläche

1'100 5'635 m2 0.66 8'538 m2

1'123 2'725 m2 0.44 6'194 m2
(inkl. 5'205)

1'301 1'583.5 m2 0.44 3'599 m2

total 18'331m2

Auf Grund dieser Berechnung kommt der Regierungsrat zum Schluss, dass die gesamte zulässige Ausnützung des ehemaligen Gestaltungsplangebiets bereits in Anspruch genommen sei. Für eine weitere bauliche Nutzung der Parz. Nr. 1'132 stehe somit keine anrechenbare Grundfläche mehr zur Verfügung.
3.3 Das Verwaltungsgericht erwägt im angefochtenen Entscheid (E. 4 S. 13 ff.), der Regierungsrat habe § 32 des damals geltenden Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Stans falsch angewendet, indem er fälschlicherweise davon ausgehe, dass die Ausnützungsziffer für Wohnbauten 0.44 betragen habe. Dies sei nicht richtig, die Ausnützungsziffer habe 0.66 betragen, wovon allerdings maximal 0.44 für Wohnbauten hätten genutzt werden dürfen. Es sei nicht Zweck dieser Bestimmung gewesen, diejenigen Bauherren zu bestrafen, die Wohn- und Gewerbenutzung getrennt hätten, und bei einer reinen Wohnnutzung, wie sie auf den Parz. Nrn. 1'123 (inkl. 5'205) und 1'301 realisiert worden seien, von einer zulässigen Ausnützung von bloss 0.44 auszugehen. Vielmehr sei die theoretisch noch verbleibende Nutzungsmöglichkeit von 0.22 für Gewerbebauten in die Berechnung mit einzubeziehen.

Gestützt auf die Berechnungen des Gemeinderates Stans und die Festlegungen des Gestaltungsplans kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, die Parz. Nrn. 1'123 und 1'301 seien übernutzt. Diese Übernutzung sei jedoch zu Lasten der Parz. Nr. 1'100 erfolgt, nicht von Parz. Nr. 1'132; diese sei nach den Bestimmungen des Gestaltungsplans auch begünstigt gewesen, indem dort eine Ausnützung von 1'581 m2 Bruttogeschossfläche vorgesehen gewesen sei. Die Begünstigung der Parz. Nrn. 1'123, 1'301 und 1'132 seien somit alle zu Lasten von Parz. Nr. 1'100 erfolgt, weshalb die Folgerung des Gemeinderates nicht grundsätzlich zu beanstanden sei, dass die Parz. Nr. 1'132 entsprechend ihrer Fläche über eine anrechenbare Fläche von 1'733 m2 verfüge. Einzig in Bezug auf die Tennishalle sei dem Gemeinderat ein kleiner Fehler unterlaufen, indem er nicht berücksichtigt habe, dass das ursprüngliche Projekt Änderungen erfahren habe und effektiv 5'535 m2, nicht bloss 5'395 m2 Bruttogeschossfläche verbaut worden seien. Unter Berücksichtigung dieses Umstands kam das Verwaltungsgericht zum Ergebnis, dass für die bauliche Nutzung nach Gestaltungsplan noch 2'063 m2 Bruttogeschossfläche zur Verfügung gestanden hätte. Die der Parz. Nr. 1'132 zustehende Ausnützung sei daher für die Realisierung der bestehenden Bauten auf dem Gestaltungsplangebiet nicht angetastet worden, weshalb die Einschätzung des Gemeinderates nicht zu beanstanden sei, dass diese unbelastet sei und ohne Einschränkung nach den heute geltenden baurechtlichen Normen überbaut werden könne.
3.4 Der Beschwerdeführer bestreitet die Massgeblichkeit dieser Berechnungen. Die Folgerung, die Parz. Nr. 1'132 sei weder durch den Gestaltungsplan noch durch einen Bauzifferntransport belastet worden, sei willkürlich. Im Gestaltungsplan sei die zulässige Ausnützung für die gesamte Fläche - wozu auch die Parz. Nr. 1'132 gehöre - festgelegt worden; die mit den einzelnen Baubewilligungen beanspruchten Bruttogeschossflächen seien zu Lasten des gesamten Gestaltungsplangebiets, wozu auch die Parz. Nr. 1'132 gehöre, verbaut worden. Die Berechnung des Verwaltungsgerichts sei nicht nachvollziehbar und im Ergebnis willkürlich. Mit der Zonenplanänderung vom 19. Juni 1996 seien die Parz. Nrn. 1'123, 1'301, 1'132 und 5'205 der Wohnzone 3 mit einer Ausnützungsziffer von 0.5, der Rest des Gestaltungsplangebietes der Gewerbezone ohne Ausnützungsbeschränkung zugeteilt worden. In der Folge sei der Gestaltungsplan am 24. Juni 1996 vom Gemeinderat aufgehoben worden. Von der Gewerbezone - d.h. Parz. Nrn. 1'100 und 1'160 - ohne Ausnützungsbeschränkung könne offensichtlich ohne Willkür keine Ausnützung auf Parzellen einer benachbarten Wohnzone mit Ausnützungsbeschränkung übertragen werden. § 14 Abs. 1 Ziff. 2 der Bauverordnung von 1996 schliesse eine zonenübergreifende Ausnützungsübertragung aus. Die Parz. Nrn. 1'123, 1'301, 1'132 und 5'205 seien gesamthaft betrachtet bereits übernutzt; nach klarem, in § 11 der Bauverordnung 1996 festgeschriebenem Grundsatz dürfe die Ausnützung einer Parzelle nur einmal beansprucht werden; für die Parz. Nr. 1'132 verbleibe daher entgegen der Rechnung des Verwaltungsgerichts keine Ausnützung mehr. Dieses habe zudem seine Begründungspflicht verletzt, indem es sich zur Bedeutung von § 11 der Bauverordnung nicht geäussert habe.
4.
4.1 Ungeachtet seiner zweifelhaften Rechtsgültigkeit (vgl. die unter A. angeführten Entscheide) ist der Gestaltungsplan "Hansmatt Nordost" für die Beurteilung des Falles jedenfalls insofern massgeblich, als das Gebiet nach diesem Plan überbaut wurde. Das Vorgehen des Verwaltungsgerichts, nach dessen Vorgaben zu prüfen, ob die Ausnützung der Parz. Nr. 1'132 bereits ganz oder teilweise beansprucht wurde, ist daher nicht zu beanstanden. Die Überbauung des Gebietes mit einer Tennishalle und drei Mehrfamilienhäusern (sowie, was in unserem Zusammenhang keine Bedeutung hat, einer nicht anrechenbaren Autoeinstellhalle) erfolgte gestützt auf Bewilligungen aus den Jahren 1982 und 1983 vor dem In-Kraft-Treten der neuen Bauordnung von 1996. Damit ist das neue Recht, welches das ehemalige Gestaltungsplangebiet in Wohn- und Gewerbezone aufteilt, für diese Beurteilung nicht massgebend. Der Einwand des Beschwerdeführers, eine Übertragung von Ausnützung über die Zonengrenze hinweg von der Parz. Nr. 1'100 auf die Parz. Nrn. 1'123, 1'301, 1'132 und 5'205 sei ausgeschlossen, ist daher für den massgeblichen Zeitraum vor 1996 unzutreffend.
4.2 Gemeinderat, Regierungsrat und Verwaltungsgericht legen verschiedene Berechnungen vor, wobei sie sich teilweise auf unterschiedliche Unterlagen stützen und für die Berechnungen der verbauten Bruttogeschossflächen teils neues, teils damals geltendes Recht anwenden, was zu abweichenden Ergebnissen führt. Diese Unterschiede sind für die Beurteilung des Falles unter Willkürgesichtspunkten, auf die das Bundesgericht beschränkt ist, unerheblich. Erheblich ist in diesem Zusammenhang einzig, dass das Verwaltungsgericht offensichtlich zu Recht davon ausgeht, dass die zulässige Ausnützung nach Gestaltungsplan 0.66 betrug, wovon maximal 0.44 für Wohnzwecke genutzt werden durften. Insofern hat es den Regierungsrat zu Recht kritisiert, welcher in seiner Rechnung als zulässige Ausnützung der mit Wohnbauten überbauten Parzellen 0.44 einsetzte (oben E. 3.3).
4.3 Im Beschluss des Gemeinderates Stans vom 1. Februar 1982 über die Bewilligung des Gestaltungsplanes "Hansmatt Nordost" wird unter Ziffer 4 "Grundstücksfläche, Ausnützungsziffer" festgehalten, die Grundstücksfläche betrage 19'384 m2. Davon seien 1'213 m2 als Erschliessungsfläche abzuziehen, womit die für die Ausnützung verfügbare Fläche 18'171 m2 betrage. Bei einer zulässigen Ausnützung von 0.66, wovon maximal 0.44 für Wohn-, der Rest für Gewerbezwecke, ergebe dies eine zulässige Bruttogeschossfläche von 11'993 m2, wovon höchstens 7'995 m2 für Wohnzwecke.
In der Baubewilligung vom 1. März 1982 für das Tenniscenter Rex erwägt der Gemeinderat in Ziffer 9, das Projekt beinhalte eine Bruttogeschossfläche von 5'395 m2 für Gewerbezwecke, was bei einer Ausnützung von 0.66 eine anrechenbare Grundstücksfläche von 8'175 m2 in Anspruch nehme, welche dem Stammgrundstück Nr. 1'100 belastet würden. Nach der unbestrittenen Feststellung beträgt die nach einer abgeänderten Baubewilligung verbaute Fläche effektiv 5'635 m2. Der Beschwerdeführer macht zwar geltend, die Tennishalle weise effektiv 20'248 m2 Bruttogeschossfläche auf; dies habe er schon vor Verwaltungsgericht vorgebracht, was von diesem aber nicht beurteilt worden sei. Die anrechenbaren Bruttogeschossflächen sind indessen in den längst rechtskräftig gewordenen Baubewilligungen festgelegt worden und können daher vom Beschwerdeführer nicht nachträglich in Frage gestellt werden.
In der Baubewilligung vom gleichen Tag für die beiden Mehrfamilienhäuser auf der Parz. Nr. 1'123 (eines der beiden wurde abparzelliert und liegt heute auf der Parz. Nr. 5'205) wird erwogen, die Bruttogeschossfläche der beiden Wohnhäuser betrage 2'725 m2. Die zulässige Ausnützung für Wohnbauten sei 0.44. Die Bruttogeschossfläche werde von der nach dem Gestaltungsplan total möglichen Wohnbruttogeschossfläche von 7'995 m2 in Abzug gebracht.
In der Baubewilligung vom 13. Juni 1983 für das Mehrfamilienhaus auf der Parz. Nr. 1'132 (nach der Abparzellierung liegt es heute auf der Parz. Nr. 1'301) wird festgehalten, die bewilligte Bruttogeschossfläche betrage 1'583 m2; diese Fläche werde für die restliche Überbauung der Liegenschaft Hansmatt in Abzug gebracht.
4.4 Mit diesen drei Baubewilligungen wurden somit auf dem ehemaligen Gestaltungsplangebiet 4'308 m2 Wohnfläche und 5'635 m2 Gewerbefläche verbaut. Damit standen für die weitere Nutzung der restlichen Gestaltungsplanfläche 2'050 m2 Bruttogeschossfläche für Wohn- oder Gewerbezwecke zur Verfügung. Dieses Ergebnis hat denn auch eine innere Logik, sah doch der Gestaltungsplan die Errichtung eines vierten Gebäudes (Motel) mit den gleichen Aussenmassen wie die drei realisierten Mehrfamilienhäuser auf der (heutigen) Parz. Nr. 1'132 vor, wofür auch die dafür notwendige Bruttogeschossfläche vorgesehen war; nach den nicht bzw. jedenfalls nicht substantiiert bestrittenen Ausführungen des Verwaltungsgerichts sah der Gestaltungsplan dafür 1'581 m2 Bruttogeschossfläche vor. Der Beschwerdeführer hätte sich somit auch nach dem Gestaltungsplan die Überbauung der Parz. Nr. 1'132 gefallen lassen müssen, und zwar eine wesentlich intensivere, als dies heute noch möglich ist, da nach neuer Zonenordnung eine Ausnützung von 0.5 gilt, was bedeutet, dass auf der 1'733 m2 grossen Parzelle 866.5 m2 Bruttogeschossfläche zulässig sind. Das Verwaltungsgericht ist daher keineswegs in Willkür verfallen, indem es zum Schluss gekommen ist, die der Parz. Nr. 1'132 zustehende Ausnützung sei für die (teilweise) Realisierung des Gestaltungsplans nicht beansprucht worden, die Rüge ist unbegründet.
4.5 Wie dem angefochtenen Urteil entnommen werden kann, ist die Parz. Nr. 1'160 mit 700 m2 Gewerbefläche überbaut; wann dies geschah und unter welchen Umständen, bleibt unklar. Der Beschwerdeführer behauptet indessen nicht, der Einbezug dieser Fläche in die obige Berechnung hätte das Ergebnis massgeblich beeinflusst. Mangels Rüge ist daher nicht zu prüfen, wie es sich damit verhält.
4.6 Unbegründet ist die eher beiläufig erhobene Rüge, das Verwaltungsgericht habe sich mit § 11 der Bauverordnung von 1996, wonach eine anrechenbare Grundstücksfläche nur einmal für die Berechnung der gleichen Bauziffer verwendet werden dürfe, nicht auseinandergesetzt und dadurch seine Begründungspflicht verletzt. Zum einen ist diese Verordnung für die Beurteilung des Falles nicht massgeblich, da sich der massgebende Sachverhalt vor ihrem In-Kraft-Treten abgespielt hat, und zum anderen geht das Verwaltungsgericht selber von dieser baurechtlichen Selbstverständlichkeit aus. Unzulässig ist die Rüge ohnehin, soweit sie sich nicht gegen das Verwaltungsgericht, sondern den Gemeinderat richtet (Art. 86 Abs. 1 OG).
5.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 156 OG). Er hat zudem der privaten Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Stans eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 159 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat der privaten Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- und der Gemeinde Stans eine solche von Fr. 1'500.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Stans sowie dem Verwaltungsgericht, Verwaltungsabteilung, und dem Regierungsrat des Kantons Nidwalden schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. Juni 2006
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: